Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация права собственности на здание удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2, ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ)).
Гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимого имущества. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из приведенной нормы следует, что объект недвижимости — это индивидуально-определенная вещь с определенными техническими характеристиками (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.2005 N Ф08-2932/06).

Общероссийским Классификатором основных фондов (далее — Классификатор), утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 N 359, а также постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» площадки производственные с покрытиями и без покрытий отнесены к сооружениям. В свою очередь, сооружения, как следует из положений ГК РФ, могут относиться к недвижимым вещам. Данное обстоятельство является одним из оснований, позволяющих судам признавать самостоятельными объектами недвижимости заасфальтированные площадки или асфальтовое покрытие земельных участков.
Так, ФАС Московского округа пришел к выводу, что асфальтовое покрытие площадью 13 600 кв.м., представляющее собой площадку со специальным покрытием для хранения соли, является недвижимым имуществом, так как согласно Классификатору площадки производственные относятся к сооружениям и в соответствии со ст. 130 ГК РФ являются недвижимым имуществом (постановление ФАС Московского округа от 23.10.2001N КГ-А40/5997-01). На том же основании ФАС Северо-Западного округа признал недвижимым имуществом асфальтовое покрытие с металлическим ограждением, являющееся специальной площадкой для стоянки автотранспортных средств и используемое в производственной деятельности (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2003 N А56-20324/02).

Однако устройство асфальтового покрытия на земельном участке само по себе не влечет возникновения самостоятельного объекта недвижимости. В тех случаях, когда асфальтовое покрытие является элементом благоустройства, по сути не изменяющим целевое предназначение земельного участка, и не связано с созданием объекта капитального строительства, суд отказывает в признании такого покрытия самостоятельным объектом недвижимости (см., например, решения Арбитражного суда Красноярского края от 20.112006 N А33-16084/2006 и Арбитражного суда Еврейской автономной области от 13.12.2007 N А16-1094/2007-4; постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.10.2006 N А33-11670/2006-Ф02-5647/06-С2 и ФАС Центрального округа от 13.11.2009 N А09-7061/2008 (Ф10-4917/09)).
В большинстве случаев асфальтовое либо иное покрытие (замощение) признается судами не отвечающим признакам недвижимости. Так, в постановлении от 16.12.2008 N А12-7360/08 ФАС Поволжского округа, рассматривая вопрос о правомерности государственной регистрации права на замощение, произведенное на территории открытой стоянки, указал, что названное замощение не может быть в силу ст. 130 ГК РФ отнесено к недвижимому имуществу, поскольку не отвечает установленным законом признакам недвижимости. Судом было отмечено, что асфальтовое и иное покрытие не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Схожие выводы изложены в решении Арбитражного суда Еврейской автономной области от 13.12.2007 N А16-1094/2007-4.
Таким образом, решение вопроса о необходимости регистрации прав на такое имущество, как асфальтовое покрытие привокзальной площади, зависит от конкретных обстоятельств, в том числе назначения и характеристик этого имущества. Если асфальтовое покрытие не соответствует признакам недвижимости, то, соответственно, права на такое имущество не подлежат государственной регистрации.
Аналогичным образом должен решаться вопрос об отнесении к недвижимости и необходимости государственной регистрации прав на иные сооружения, в том числе и такие, как железнодорожные платформы. Как правило железнодорожные платформы по своим характеристикам соответствуют признакам недвижимого имущества, и права на такие объекты подлежат государственной регистрации (см. например, определение ВАС РФ от 19.06.2009 N 7144/09, постановление ФАС Поволжского округа от 15.04.2008 N А55-16351/02). Однако в зависимости от технических характеристик такого сооружения оно может и не отвечать признакам недвижимости. Сказанное необходимо учитывать при решении вопроса о необходимости регистрации прав на указанные в вопросе объекты.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона N 122-ФЗ).
При осуществлении государственной регистрации прав на созданный объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой (п. 6 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 N 113).
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, а также на строительство, реконструкцию объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других) (часть 17 ст. 51 ГрК РФ).
Основания для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, установлены в п. 1 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ (п. 3 ст. 17 Закона N 122-ФЗ).
Для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, в регистрирующий орган необходимо предоставить:
— документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а именно декларацию о таком объекте недвижимого имущества (см. п. 3 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ, приказ Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества»);
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ).
Если же на строительство объектов необходимо было получить разрешение, то права на недвижимое имущество в рассматриваемом случае будут признаваться юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, как возникшие до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (см. п. 1 ст. 6 Закона 122-ФЗ).
Кроме того, государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества (п. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ).
Возникшие до вступления в силу Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество могут подтверждаться различными документами, например:
— регистрационной записью БТИ (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.05.2007 N А79-4425/2006);
— планом приватизации (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2007 N Ф09-7047/07-С6);
— договорами, заключенными до вступления в силу Закона 122-ФЗ (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2006 N А56-80/04);
— актами ввода в эксплуатацию (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2008 N А66-5774/2007).
Однако кадастровый или технический паспорт сами по себе не являются документами, подтверждающими наличие права собственности на объект недвижимости (см. например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 22.01.2010 N Ф03-8355/2009, ФАС Уральского округа от 03.11.2009 N Ф09-7174/09-С6).
Отсутствие же правоустанавливающих документов является основанием для отказа в регистрации прав на недвижимость (см., например, постановления ФАС Московского округа от 09.09.2009 N КГ-А40/8646-09, ФАС Поволжского округа от 14.11.2008 N А55-2802/08, ФАС Северо-Кавказского округа от 05.06.2008 N Ф08-3081/2008, Решение АС Красноярского края от 20.02.2009 N А33-12691/2008).

Созданный в отсутствие разрешения на строительство объект капитального строительства, для возведения которого в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности необходимо получение такого разрешения, признается самовольной постройкой. По общему правилу право собственности на самовольную постройку зарегистрировано быть не может, и такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Исключения из этого правила установлены п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в установленных законом случаях — в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Таким образом, возможностью узаконить свое право на постройку, возведенную без разрешения на строительство, обладает только лицо, в собственности (пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании) которого находится земельный участок под самовольной постройкой. Лица, пользующиеся земельным участком на основании договора аренды, в соответствии с действующим законодательством не входят в круг лиц, за которыми может быть признано право собственности на самовольно возведенные постройки.
Такой вывод в большинстве случаев находит подтверждение в правоприменительной практике (см., например, определения ВАС РФ от 28.10.2008 N 14189/08; от 10.10.2008 N 12478/08; постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.01.2007 N А78-4142/2006-С1-3/155-Ф02-7132/06-С2; ФАС Волго-Вятского округа от 13.06.2007 N А39-3898/2006-368/16, ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.05.2007 N А33-7057/2005-Ф02-2345/2007, ФАС Дальневосточного округа от 08.07.2008 N Ф03-А51/08-1/1598).
Кроме того, в силу абзаца второго п. 3 ст. 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольно возведенную постройку необходимо, чтобы сохранение этой постройки не нарушало права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 24.07.2008 N А14-6434-2006/320-30, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.05.2006 N А78-7150/2005-С1-3/73-Ф02-1831/06-С2).
При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.01.2009 N А32-7830/2008-36/110).
Следует отметить, что в некоторых случаях суды с учетом конкретных обстоятельств считают возможным признание права собственности на самовольную постройку за арендаторами земельных участков, на которых на которых эта самовольная постройка возведена. Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2008 N Ф08-2439/2008 суд отмечает, что в прежней редакции ст. 222 ГК РФ (до внесения в эту статью изменений Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ) предусматривала также возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившем строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка. Исключение из ст. 222 ГК РФ данного положения, по мнению суда, не свидетельствует о невозможности признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившим строительство без необходимых разрешений. Определением ВАС РФ от 17.09.2008 N 7485/07 указанный довод был признан не противоречащим нормам действующего гражданского и земельного законодательства (см. также постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2007 N Ф08-4430/07, ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2007 N Ф03-А73/07-1/1705, ФАС Поволжского округа от 05.06.2007 N А55-17038/2006 и др.).
В постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 07.08.2008 N Ф08-4177/2008; от 23.07.2008 N Ф08-4176/2008; от 07.05.2008 N Ф08-2439/2008; от 14.04.2008 N Ф08-1118/2008 суд пришел к выводу, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за арендатором земельного участка, но при условии, что целевое назначение земельного участка предусматривает строительство данного объекта недвижимости.
Если же земельный участок предоставлен в аренду для иных целей, право собственности на возведенную на нем самовольную постройку признано быть не может (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.12.2008 N Ф08-7425/2008).
Учитывая распространенность в судебной практике такого подхода, нельзя полностью исключить возможность признания за арендатором земельного участка права собственности на самовольно возведенную им на арендуемом участке постройку в судебном порядке. Однако наиболее обоснованной представляется позиция, в соответствии с которой за арендатором земельного участка такое право признано быть не может. Установленный п. 3 ст. 222 ГК РФ перечень лиц, за которыми может быть признано право собственности на самовольную постройку, является исчерпывающим, поэтому не включенные в него лица, на наш взгляд, не могут приобрести право собственности на самовольно возведенную ими постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (см. п. 26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22).

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»

ПИСЬМО

от 15 декабря 2015 г. N 10-4482-КЛ

О РАССМОТРЕНИИ ПОРУЧЕНИЯ

В соответствии с поручением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Письмо) о рассмотрении обращения «…» ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее — Учреждение) сообщает следующее.

В адрес филиала Учреждения по «…» области направлено разъяснительное письмо по вопросу постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости в результате рассмотрения заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости (металлического забора) и приложенного к нему технического плана объекта недвижимости, подготовленного на основании декларации объекта недвижимости, заполненной в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 N 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке».

По вопросу о возможности осуществления государственного кадастрового учета в отношении сооружений, представляющих собой заборы (ограждения) Учреждение отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ ) к недвижимости относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359, ограды (заборы) отнесены к сооружениям.

Из приведенного в статье 130 ГК РФ понятия недвижимого имущества следует, что условием признания забора сооружением является факт его прочной связи с землей (невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению).

В Письме Росреестр ссылается на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13, в котором указано, что в связи с отсутствием у объекта вспомогательного назначения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Также в Письме указано, что сооружение, представляющее собой конструкцию — металлический забор не отвечает признакам объекта недвижимости — не является объектом недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.01.2012 N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

В соответствии с этим подходом заборы и иные ограждения не относятся к объектам недвижимости и выполняют, как правило, функцию по разграничению земельных участков, то есть не могут использоваться самостоятельно. Назначение такого объекта — обозначение границ к ограничение доступа на земельный участок.

При этом временные ограждения, которые не связаны прочно с землей, согласно этому подходу относятся к движимому имуществу, а стационарные ограждения, имеющие заглубленный фундамент, не могут рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, поскольку являются составной частью земельного участка, на котором они расположены (например, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.07.2011 по делу N А11-14125/2009, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.04.2013 N А40-75848/12-64-704).

По мнению Учреждения, судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о возможности осуществления государственного кадастрового учета заборов и ограждений.

Вместе с тем, Учреждением усматривается, что судебные решения признают заборы и ограждения объектами вспомогательного назначения.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство (соответственно и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) с целью кадастрового учета не классифицирует сооружения на основные и вспомогательные, в связи с чем, по мнению Учреждения, у органа кадастрового учета отсутствуют основания в отказе осуществления кадастрового учета в отношении вспомогательных сооружений по пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.

По мнению Росреестра, изложенному в письме от 03.03.2015 N 14-03050/15@ в случае если объекты вспомогательного использования отвечают признакам объектов недвижимости (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства), то есть имеют прочную связь с землей, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, то они подлежат кадастровому учету и их постановка на кадастровый учет возможна на основании:

— технического плана, подготовленного, в свою очередь, на основании декларации об объекте недвижимости. При этом, в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации, в частности, указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется;

— декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447 (по правилам части 9 статьи 25 Закона о кадастре).

Кроме того, в настоящее время не сформирована позиция о применении пункта 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре в ситуациях, при которых подготовка технического плана осуществляется на основании:

В связи с вышеизложенным, Учреждение просит Росреестр, в целях формирования единой правоприменительной практики, направить позицию по рассматриваемому вопросу в адрес Учреждения для последующего направления в филиалы Учреждения.

Учитывая, что решения органа кадастрового учета в соответствии с Законом о кадастре могут быть обжалованы в судебном порядке, просим указать нормы действующего законодательства, па которые должен ссылаться орган кадастрового учета при принятии решений о приостановлении осуществления кадастрового учета и (или) об отказе в осуществлении кадастрового учета при поступлении заявлений о постановке на государственный кадастровый учет объектов вспомогательного использования отвечающих признакам объектов недвижимости.

Заместитель директора

К.А.ЛИТВИНЦЕВ

Приложение

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

от 27 января 2016 г. N 14-00484/16

О РАССМОТРЕНИИ ПИСЬМА

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 15.12.2015 N 10-4482-КЛ, сообщает.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Объектами кадастрового учета (объектами недвижимости) являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства (часть 5 статьи 1 Закона о кадастре); при этом Закон о кадастре для целей постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет не предусматривает классификацию сооружений на основные и вспомогательные.

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют в том числе Конституция Российской Федерации, ГК, Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГрК ), Жилищный кодекс Российской Федерации, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (статья 2 Закона о кадастре).

Определение объекта в качестве объекта недвижимости и подтверждение его существования в качестве такового осуществляется органом кадастрового учета при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, с учетом положений нормативных правовых актов, составляющих правовую основу регулирования кадастровых отношений.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Законом о кадастре (т.е. не является земельным участком, зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства).

В соответствии с частью 8 статьи 27 Закона о кадастре решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения статьи 27 Закона о кадастре, послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения.

Кроме того, для целей государственной регистрации прав недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), являются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона о регистрации).

ГрК не дает определение понятию «строение (сооружение) вспомогательного использования». При этом согласно статье 1 ГрК строения и сооружения, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к объектам капитального строительства.

Минрегион России в письме от 25.06.2009 N 19669-ИП/08 отметил, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». Кроме того, критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. В соответствии с пунктом 1.6 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991, при проведении технической инвентаризации организации технической инвентаризации с учетом сведений, содержащихся в проектной, разрешительной и правоустанавливающей документации, выявляют и определяют основное строение, образующее инвентарный объект и определяющее его назначение, выявляют и определяют вспомогательные служебные строения и сооружения, входящие в состав инвентарного объекта.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с утвержденным приказом Росстандарта от 23.12.2010 N 1059-ст национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 54257-210 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

В силу раздела 2.5 Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований, утвержденных приказом Минрегиона России от 27.12.2011 N 613, ограждения относятся к элементам благоустройства территории.

Такие объекты, как ограждения, не обладая признаками недвижимого имущества, не могут выступать в качестве самостоятельных объектов гражданских прав; они носят вспомогательный характер и выполняют в том числе декоративные, защитные функции.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом согласно статье 135 ГК по общему правилу вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

В этой связи государственная регистрация права собственности на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, на наш взгляд, также подтверждает факт возникновения права собственности и на объект вспомогательного использования.

Объекты вспомогательного использования, не обладающие признаками недвижимого имущества, например, сборно-разборные и иные подобные вещи с ограниченными сроками службы, не могут, не являясь недвижимостью, подлежать государственному кадастровому учету, на них, соответственно, не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права.

Также отмечаем, что согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13, в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Учитывая изложенное, в случае, если заявленное на государственный кадастровый учет сооружение (забор, ограждение и тому подобное сооружение) не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Законом о кадастре, орган кадастрового учета при принятии решений о приостановлении/отказе в осуществлении государственного кадастрового учета должен руководствоваться изложенными выше положениями нормативных правовых актов, в том числе частью 5 статьи 1, статьей 2, пунктом 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.

При этом, если заявленный на государственный кадастровый учет объект является объектом вспомогательного использования и отвечает признакам объекта недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета у органа кадастрового учета, на наш взгляд, будут отсутствовать (в случае отсутствия иных оснований для отказа/приостановления осуществления государственного кадастрового учета, предусмотренных статьями 26, 27 Закона о кадастре).

Начальник Управления

методического обеспечения

и анализа в сфере регистрации

прав и кадастрового учета

Н.С.ЛЕЩЕНКО

Забор представляет собой ограждение, которое возводится вокруг дома, земельного участка и другой недвижимости. Строение, согласно толковым словарям, — это архитектурный объект, предназначенный для деятельности или жилья. Это общее понятие, в которое входит и здание, и сооружение. Если рассматривать здание, то это недвижимое имущество имеет общеупотребительный синоним — слово «дом».

Комбинированный забор для коттеджа

Ограждение, в свою очередь, представляет собой имущество, относящееся к строительным сооружениям.

Особенности забора как строительного сооружения

Забор может быть разным по конструкции. Она представлена несколькими классификациями. Необходимо разобраться, какая из них будет «охранять» имущество. Капитальный забор бывает:

• Глухим (сплошным);
• Несплошным (с просветами).

Первая конструкция — деревянный частокол — не пропускает солнечный свет и скрывает частные владения от взглядов любопытных прохожих. Второй вид, например, кованый вариант оградительной конструкции или сетка, позволяет лучам солнца согревать цветы и растения, на участке.

В ограждении делают калитку, чтобы проходили люди, и ворота, через которые проезжают транспортные средства.

Устройство и дизайн ограды и ворот из поликарбоната на металлическом каркасе

Ограда, независимо от конструктивного решения, облагается налогом на имущество. Она является составной частью конкретного объекта недвижимости. Забор может быть как капитальный, так и легкий.

При выборе оптимального варианта владелец дома или земельного участка должен руководствоваться множеством параметров, среди которых не последнее место занимает цена. Однозначного решения, которым следует руководствоваться, нет.

Какие существуют типы заборов с учетом материалов для их изготовления

Различные типы оград в зависимости от стройматериалов:

• каменная;
• железобетонная;
• панельная;
• деревянная;
• металлическая.

1. Частное имущество надежно охраняет глухой забор. Каменный забор является сплошной стеной на фундаменте. Материалами служат кирпичи, бетонные или кирпичные блоки, бутовый или дикий камень.

   Пример ограды из дикого камня разного размера

   Конструкция ограждения усиливается с помощью опорных столбов, изготовленных из того же стройматериала, что и сама ограда. Иногда верхняя и нижняя части ограды имеют карниз и цоколь соответственно.

2. Железобетон относится к строительным материалам, которые появились сравнительно недавно. Он пользуется повышенным спросом, так как позволяет в значительной степени экономить денежные средства при установке ограждения. Стоимость железобетонного ограждения в несколько раз дешевле аналогичных сооружений из металла или кирпича.
3. Имущество или любую частную собственность можно оградить панельным сооружением. Это материал качественный, а само сооружение — надежное. Прозрачный забор в основном используется, чтобы оградить общественные здания или спортивные площадки. Каркас конструкции может быть сварен из высокопрочной стальной проволоки. Глухой тип подходит для частных владений. Многие дачники выбирают деревянный вариант панелей для своих дачных участков. Такой оградой обносятся не только частные дома и имущество, ее предпочитают делать для военных объектов.
4. Деревянный забор за городом смотрится естественно. Качественный материал позволит долго пользоваться оградой. Сплошное ограждение — защита от грязи, шума, пыли и ветра. Но у него есть и минусы. Его постоянно требуется обрабатывать от насекомых-вредителей или грибков. Деревянный тип строения имеет отличные эстетические качества. Если на земельном участке все постройки из дерева, включая дом, сарай и беседки, тогда лучше материала не найти.
5. Металлический забор, как и деревянный, — красивое ограждение, особенно когда он кованый. У него нет недостатков ограды из дерева.

   Металлический сварной забор с коваными элементами

   Кованый забор — оптимальный вариант для того, кому нужно защитить свое имущество, если при этом особенно важна эстетическая составляющая.

Бюджетным вариантом является забор из профнастила. Однако кованый — предпочтительнее, если позволяют финансы, так как в нем есть уникальность, эксклюзивность и индивидуальность.

Подведем итоги

Забор, кованый или деревянный — сооружение, которое, в свою очередь, относится к строениям. Ограждение способно обеспечить надежную охрану для владельцев дома: их имущество в полной безопасности.

Если хозяин участка строит своими руками, то в России для него нет ограничений, какой тип выбрать: глухой или с просветами.

При этом сам забор тоже входит в имущество владельца. Его наличие должно быть предусмотрено в проектной документации. В плане дома отмечается, какой именно материал использовался при строительстве, например: деревянный забор из штакетника или металлическое ограждение.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
Дело № А32-27781/2016
г. Краснодар
06 июля 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя – администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района, заинтересованного лица – федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.01.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 (судьи Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р.) по делу № А32-27781/2016, установил следующее.
Администрация Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата) о признании незаконным решения кадастровой палаты об отказе в снятии приостановления от 18.07.2016 № 2343/5/16-256199 и возложении на данное лицо обязанности осуществить государственный учет изменения сооружения (автодорога), кадастровый номер 23:25:0000000:1219, расположенного по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, г. Приморско-Ахтарск, ул. Донская, в соответствии с техническим планом.
Решением от 15.01.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.03.2017, заявление удовлетворено, решение кадастровой палаты от 18.07.2016 № 2343/5/16-256199 признано незаконным. На данное лицо возложена обязанность по осуществлению государственного учета изменения сооружения с кадастровым номером 23:25:0000000:1219, которым является автодорога, расположенная по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, г. Приморско-Ахтарск, ул. Донская, в соответствии с техническим планом. Суды исходили из того, что оспариваемое решение не соответствует закону и нарушает права заявителя, который не имеет иной возможности поставить на государственный кадастровый учет изменения в отношении сооружения (автодорога). Автомобильная дорога принадлежит Приморско-Ахтарскому городскому поселению Приморско-Ахтарского района в силу Закона Краснодарского края от 13.11.2006 № 1113-КЗ «О разграничении имущества, находящегося в собственности муниципального образования Приморско-Ахтарский район, между вновь образованными городским, сельскими поселениями и муниципальным образованием Приморско-Ахтарский район», в состав которого они входят (далее – Закон № 1113-КЗ). Сведения о сооружении внесены в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) на основании акта приема-передачи от 08.12.2006 б/н и учтены, как ранее учтенные (в настоящее время назначение сооружения отсутствует). В целях обеспечения кадастрового учета объектов недвижимости, на которые по каким-либо причинам отсутствует разрешительная и техническая документация, технический план может быть подготовлен на основании декларации об объекте, составленной и заверенной в установленном порядке. В соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.06.2014 № Д23и-2270 «О рассмотрении обращения», в случае, когда иные, предусмотренные частью 8 статьи 41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) документы отсутствуют в силу их утраты или уничтожения, – технический план здания (сооружения) возможно подготовить на основании декларации об объекте недвижимости. Отсутствие в ГКН сведений об отнесении сооружения к автодороге препятствует администрации полноценно осуществлять обслуживание данного муниципального имущества и его учет в своей деятельности. Ссылка кадастровой палаты на то, что спорный объект не относится к объектам недвижимости и, соответственно, объектам, подлежащим кадастровому учету (покрытие из щебня и других твердых материалов не обладает самостоятельными полезными свойствами, улучшая полезные свойства земельного участка), не принята апелляционным судом. Дорога существует в грунтовом исполнении с 1994 года. С учетом особенностей организации (изготовления) и эксплуатации грунтовых дорог, покрытие из щебня и других твердых материалов, в процессе эксплуатации, который на момент обращения к регистратору составил более 20 лет, приобретает прочную связь с землей и самостоятельные полезные свойства, обеспечивая возможность безаварийного и соответствующего требованиям безопасности проезда по соответствующей территории (улица Донская). Грунтовая дорога относится к объектам, подлежащим кадастровому учету, поскольку не может быть перемещена без несоразмерного ущерба ее назначению. Отказ кадастровой палаты в кадастровом учете автодороги исключает возможность содержания данного объекта администрацией и препятствует обеспечению нужд населения Приморско-Ахтарского городского поселения в безопасном дорожном движении и транспортном обслуживании населения.

В кассационной жалобе кадастровая палата просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что изменение протяженности грунтовой автодороги как линейного объекта могло возникнуть только в результате ее реконструкции. Данный объект не является недвижимым имуществом. Для признания недвижимого имущества в качестве объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что оно создано именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации, соблюдением градостроительных норм и правил. Исходя из комплексного анализа норм действующего законодательства, установление характеристик объекта, позволяющих отнести его к объекту недвижимости, может быть осуществлено исходя из имеющихся документов (в числе которых разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию), фактической связи с землей и руководствуясь положениями федеральных законов. Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие, улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Участвующие в деле лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в порядке статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление надлежит отменить с принятием по делу нового судебного акта.
Как видно из материалов дела и установлено судами, по акту приема-передачи от 08.12.2006 из собственности муниципального образования Приморско-Ахтарский район в собственность Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района на основании Закона № 1113-КЗ в составе иного муниципального имущества передана грунтовая автодорога (0,28 км), расположенная в г. Приморско-Ахтарске, по ул. Донской (л. д. 28 – 30).
Государственный кадастровый учет грунтовой автодороги протяженностью 280 м как сооружения произведен 30.07.2014 под кадастровым номером 23:25:0000000:1219. При этом год ввода в эксплуатацию, назначение и иные характеристики объекта не определялись – кадастровая выписка от 11.02.2015 № 2343/12/15-147603 (л. д. 33).
Администрация составила декларацию об объекте недвижимости от 27.02.2015, в которой указала в качестве объекта (сооружения) – автодорогу, ее протяженность – 284 м, правообладателя – Приморско-Ахтарское городское поселение, правоустанавливающий документ – акт приема-передачи от 08.12.2006 (л. д. 20 – 23).
По заданию администрации в целях государственного кадастрового учета изменений объекта учета кадастровый инженер муниципального унитарного предприятия «Приморско-Ахтарский информационный консультационный центр» изготовил технический план сооружения от 13.03.2015. Источниками исходных данных при подготовке технического плана послужили акт приема-передачи от 08.12.2006, кадастровая выписка от 11.02.2015 № 2343/12/15-147603, декларация об объекте недвижимости от 27.02.2015 и кадастровые планы территории от 18.02.2015 № 2343/12/15-178231, 2343/12/15-178215, 2343/12/15-178797. В заключении кадастрового инженера отмечено, что автодорога поставлена на кадастровый учет на основании акта приема-передачи от 08.12.2006 как ранее учтенный объект, общая протяженность автодороги согласно фактическим геодезическим обмерам составила 284 кв. м, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и изготовленный до 01.01.2013 технический паспорт объекта отсутствуют (л. д. 10 – 19).
Архивный отдел и отдел по архитектуре и градостроительству администрации в письмах от 28.08.2015 № 848 и 26.08.2015 № 297-СЛ подтвердили отсутствие разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию автодороги, а государственное унитарное предприятие Краснодарского края «Крайтехинвентаризация» в лице филиала по Приморско-Ахтарскому району в письме от 28.08.2015 № 9154 – отсутствие сведений о грунтовой автодороге как объекте недвижимости (л. д. 25, 26, 27).
7 июля 2016 года администрация обратилась в кадастровую палату с заявлением № 23-0-1-94/3101/2016-715 о кадастровом учете изменений автодороги (сведений о ее протяженности).
В заключении отдела по архитектуре и градостроительству администрации от 14.06.2016 № 08/127, в котором приведена историческая справка о существовании улицы Донской в городе Приморско-Ахтарске в грунтовом исполнении с 1994 года, констатировано отсутствие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию дороги, приведены данные генеральных планов муниципального образования 2012, 2013 и 2016 годов о протяженности улицы Донской в городе Приморско-Ахтарске (284 м), указано на ошибочность сведений в акте приема-передачи от 08.12.2006 о протяженности 280 м (л. д. 24).
Решением от 18.07.2016 № 2343/5/16-256199 кадастровая палата на основании пункта 5 части 2 статьи 26 Закона № 221-ФЗ приостановила осуществление государственного кадастрового учета изменений автодороги, указав на то, что представленный технический план сооружения составлен на основании декларации об объекте недвижимости – сооружении, которая составлена не на основании проектной документации, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Для строительства линейных объектов необходимо соответствующее разрешение, а после завершения строительства – разрешение на ввод в эксплуатацию. Технический план должен быть подготовлен кадастровым инженером на основании указанных документов (л. д. 8, 9).
Полагая, что решение органа кадастрового учета не соответствует законодательству Российской Федерации и нарушает права муниципального образования Приморско-Ахтарское городское поселение Приморско-Ахтарского района, администрация обратилась с заявлением в арбитражный суд.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).
По смыслу статей 65, 198, 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Законом 221-ФЗ (в редакции, действовавшей в момент осуществления кадастрового учета грунтовой автодороги) ГКН определяется как систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, внесением в него сведений о недвижимом имуществе подтверждается существование последнего, а осуществление кадастровой деятельности возможно только в отношении недвижимого имущества (статья 1). Протяженность как одна из основных характеристик сооружения отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (подпункт 25 пункта 2 статьи 7). Для кадастрового учета изменений сооружения необходимы его технический план или копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа (подпункты 3, 6 пункта 1 статьи 22). Орган кадастрового учета должен принять решение об отказе в осуществлении кадастрового учета имущества, которое не является объектом недвижимости (подпункт 1 пункта 2 статьи 27). Изменяемые сведения о сооружении указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, проектной документации или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта (пункт 8 статьи 41). Осуществленный в установленном порядке до дня вступления в силу названного Закона технический учет объектов недвижимости признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимости, сведения о которых включаются в ГКН в установленном порядке. В отсутствие сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в составе учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации такие сведения включаются в ГКН на основании правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа (пункты 1, 3, 7 статьи 45).
Утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 Порядком ведения ГКН при выполнении кадастровых процедур предусматривалось принятие решения, в том числе о внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (пункт 18) или об отказе в осуществлении кадастрового учета (пункт 19). Решение о внесении сведений о ранее учтенном сооружении подлежало принятию на основании сведений об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, а также документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет объекта недвижимости или государственную регистрацию права собственности на него (пункт 20). Органу кадастрового учета вменялось в обязанность принятие решения об отказе во внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости при несоответствии представленных документов вышеприведенным требованиям Закона или отсутствии в представленных (поступивших) документах сведений, позволяющих отнести такой объект недвижимости к ранее учтенному (пункт 34).
Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (подпункт 23 пункта 2 статьи 2).
Федеральным законом от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 257-ФЗ) автомобильная дорога определена как объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, – защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (пункт 1 статьи 3).
Проектирование, строительство, реконструкция, капитальный ремонт автомобильных дорог осуществляются в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и данным Федеральным законом, на основании проектной документации, с предварительным получением разрешения на строительство, реконструкцию и последующим вводом в эксплуатацию (пункт 5 статьи 10, статья 16).
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона. Стабильность гражданского оборота обеспечивается законодательно установленной необходимостью государственной регистрации прав только на недвижимые вещи. Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью, а рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, на котором они находятся, представляют собой его неотъемлемую составную часть а потому следуют его юридической судьбе. Замощение из щебня или гравия и других твердых материалов, используемое для покрытия автомобильной дороги, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Такое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Дорожные покрытия из гравия и щебня устраиваются путем россыпи данных материалов непосредственно на земляное полотно, что исключает прочную связь с землей, при их переносе не теряют качеств, необходимых для дальнейшего использования. Такие объекты не являются сооружениями и не подлежат государственному кадастровому учету. Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что рассматриваемая грунтовая автодорога (протяженностью 284 м) возводилась как сооружение на основании проектной документации и разрешения на строительство, а также вводилась в эксплуатацию. Администрация не представила в кадастровую палату проектную документацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или изготовленный до 01.01.2013 года технический паспорт грунтовой автодороги, правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы. Названный объект не мог быть признан ранее учтенным объектом недвижимости и не подлежал кадастровому учету.
Пояснения относительно свойств и характеристик спорного участка автодороги (бетонное покрытие, асфальт, грунтовое покрытие и т. д.), иные доказательства о том, что данный объект является объектом капитального характера, материалы дела не содержат. Доказательства, свидетельствующие о соответствии спорного строения критериям автомобильных дорог (пункт 1 статьи 3 Закона № 257-ФЗ) не представлены.
На основании изложенного, коллегия арбитражного суда округа считает, что у органа кадастрового учета отсутствовали законные основания как для внесения сведений об автодороге в ГКН как о ранее учтенном объекте недвижимости, так и для кадастрового учета изменений ее характеристик. Независимо от содержащихся в ГКН сведений о протяженности автодороги (грунтовой автодороги) и соответствия таких сведений действительности оспариваемым решением кадастровой палаты не нарушено какое-либо право или законный интерес муниципального образования или представляющей его администрации.
Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2017 № 308-КГ17-4666, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2017 по делу № А32-29650/2016, от 02.03.2017 по делу № А32-22208/2016 по аналогичным спорам между теми же лицами.
В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
Поскольку суды двух инстанций установили фактические обстоятельства, имеющие значение для данного дела, однако неправильно применили нормы материального права, суд округа считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить обжалуемые решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления администрации.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.01.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 по делу А32-27781/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении заявления отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В. Сидорова
Судьи
В.Е. Епифанов
А.И. Мещерин

Суд:

ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

Истцы:

АДМИНИСТРАЦИЯ ПРИМОРСКО-АХТАРСКОГО ГОР ПОСЕЛЕНИЯ ПРИМОРСКО АХТАРСКОГО РАЙОНА
Администрация Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района

Ответчики:

ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю
ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю
ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице по КК

Поправки должны быть внесены в Гражданский кодекс. В настоящее время он признает недвижимым имуществом те объекты, которые «прочно связаны с землей» и не могут быть перемещены без значительного ущерба.

«Возникает вопрос о том, должны ли такие объекты как заборы, замощения, объекты благоустройства, дорожки называться недвижимостью? Могут ли признаваться недвижимостью станки и оборудование, которые практически невозможно переместить ввиду их сложности и тяжести? Несмотря на эти признаки, подобные объекты не создавались как недвижимость», — указал директор департамента недвижимости Минэкономразвития Алексей Бутовецкий.

В министерстве указывают на то, что неопределенность формулировки привела к огромному числу споров и требований к Росреестру и ФНС о включении или, напротив, исключении подобных объектов из официального реестра.

Председатель Комитета по налогам московского отделения «Опоры России» Сергей Зеленов подтвердил Царьграду, что ведомства буквально завалены подобными делами: «Я лично несколько раз наблюдал в налоговых органах огромное количество возмущенных людей с этими квитанциями: «Как вы это оценили, как это может столько стоить?» Наблюдается очень странная ситуация: кадастровая стоимость, которую называли околорыночной, стала с какого-то момента просто произвольной».

Теперь же чиновники предлагают не считать недвижимостью сооружения, которые «не обладают свойством капитальности». В Минэкономразвития перечислили среди таковых теплицы, заборы, сараи и беседки, «не имеющие прочной связи с землей».

Фото: Simon Annable/.com

На проблемы при попытке определить, что является недвижимостью, а что нет, в 2017 году указывали и аудиторы Счетной палаты. Для этого в ведомстве предлагали нормативно закрепить определение терминов «сарай», «объект незавершенного строительства» или «иные здания».

О проекте поправок в Гражданский кодекс, подготовленном Минэкономразвития, ранее писала «Российская газета». Как указывало издание, эти поправки освобождают собственника участка, который возводит на нем некапитальные сооружения, от необходимости их регистрировать. Что, в свою очередь, позволит разгрузить органы по регистрации недвижимости и упростить строительство для владельцев участка.

Орешкин предложил не считать теплицы, сараи и заборы недвижимостью: согласится ли кабмин?

Каковы перспективы этого «барского» жеста Минэкономразвития, рассказал Царьграду генеральный директор юридической компании URVISTA Алексей Петропольский.

«Перспективы ничтожны. Потому что деньги сейчас пытаются собрать везде, где это возможно. И в первую очередь с простых россиян. У нас хоть жить выгодно богатым, но живут в стране в основном бедные. Их всех считают и пытаются собрать с них деньги, — указал юрист. — Уже сейчас Росреестр наложил все карты с аэрофотосъемкой на реальные кадастровые карты и выявил все капитальные сооружения, как он считает, по крышам. Разослал владельцам таких участков письма о том, что нужно ввести в налоговый оборот их объекты недвижимости, которые потенциально выявлены путем аэрофотосъемки. Люди побежали с заявлениями о том, что это у них там сарай, будка, в которой живут собаки, и т.д., побоявшись того, что придут, выявят и накажут».

Фото: RomanR/.com

Кстати, наказание предусмотрено более чем серьезное. «В случае неуплаты в соответствующий срок, 20% от суммы неуплаты — это штраф, и в случае неуплаты начинает бежать пеня, которая через 3 месяца идет в исполнительный лист, судебное решение обращается к взысканию. Эта сумма просто списывается с банковских карточек тех же владельцев», — рассказала Царьграду генеральный директор консалтинговой компании Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.

Росреестр, ФНС, Бюро технической инвентаризации и кадастровые палаты не справляются с потоком жалоб. По словам Алексея Петропольского, это привело к тому, что государство не может не реагировать и пытается сбавить пыл подобным законопроектом. Хотя юрист полагает, что закон не будет принят в том виде, в котором он озвучивается сегодня.

«Они никогда не выкинут из закона именно капитальность путем определения фундамента. Если фундамент действительно заливной, правильный, отвечает стандартам и ГОСТу капитальности, это сооружение или здание в любом случае признают капитальным, и вы будете его обязаны оформить, получить на него право собственности и платить с него налоги», — уверяет господин Петропольский.

Вы не поверите, но даже заборы, имеющие углубление больше, чем на 1 метр 20 см в фундаменте, являются капитальными сооружениями.

Фото: Andrew Zharkov/.com

Понятное дело, граждане коммерческой пользы от забора не получают, но законодательство едино для всех и платить приходится всем. Почти.

Анекдотичная ситуация: с одной стороны, первый вице-премьер, министр финансов Антон Силуанов говорит, что мы богатых не можем налогом обложить, потому что они убегут, прогрессивной шкалы налогообложения не может быть, т.к. они тут же уйдут в «тень», а с другой стороны, продолжаем облагать налогом теплицы и сараи.

Заявление о рекордном росте зарплат вызвало смех и возмущение

«Я был на самой комиссии, которая принимает решения о введении в налоговый оборот тех или иных зданий, она проходила в Одинцовском районе, на Рублевке, — рассказывает Алексей Петропольский. — Летал квадрокоптер, приходила комиссия, БТИ, налоговая служба и Росреестр. И стучались элементарно в двери. Представьте, на Рублевке в дверь постучаться и сказать, что ваш сарай под тысячу квадратов необходимо внести в базу Росреестра. Конечно, выходили охранники и спускали собак на этих чиновников. Они быстро убегали. Я уверен, что никто из них как раз ничего не ставил на учет. И, в принципе, на эти нормы законов никто не смотрит, потому что люди, как правило, в этом жилье не живут, они живут за границей».

Ирина Вишневская согласна, что платят как раз те, кто похвастать тысячами квадратов и заграничными виллами не может: «Люди собирали деньги 20 лет, построили дом, живут в нем. Те деньги, которые они собрали, они налоги заплатили, где-то они складывали имущество. Получается, сейчас этот налог на то имущество, с которого ты уже всё, что мог, государству оплатил, что мог, собрал, построил, и теперь ты опять с этого начинаешь платить».

Фото: Nikolay Antonov/.com

«Мы должны помнить, и в первую очередь люди в правительстве, что сбор сиюминутных денег — это не задача ни министра финансов, ни министра экономики, набить сейчас кошелек, хапнуть и убежать. Это, конечно, хорошо, собрать сейчас, быстро раздать, выполнить какие-то социальные задачи, год прожили, и слава Богу, — считает Сергей Зеленов. — Такого быть не должно в принципе. Это ненормальная ситуация, с этим нужно работать, иначе мы с вами войдем в очередной коллапс, и доверие граждан к государству от этого не вырастет абсолютно».