Разукрупнение основных средств – отражение в бухгалтерском учете

В некоторых случаях основные средства принимаются к учету как единый инвентарный объект, а позднее выясняется, что отдельные его части могут быть использованы по отдельности, а не исключительно в составе комплекса. В такой ситуации приходится проводить разукрупнение основных средств. В данной статье мы расскажем, как отразить разделение комплекта ОС в бухгалтерском учете, как документально оформить операцию, как сформировать стоимость образовавшихся объектов ОС.

Разукрупнение основных средств в бухгалтерском учете

Чтобы понять, как провести процедуру разукрупнения (разделения) основных средств на два инвентарных объекта, необходимо разобраться:

• Как отразить разукрупнение ОС на счетах бухгалтерского учета.
• Как оформить операцию по разделению объекта ОС документально.
• Как сформировать стоимость образовавшихся инвентарных объектов РС для бухгалтерского учета.

Как отразить разукрупнение основных средств на счетах бухгалтерского учета

Важно! Поскольку понятия «разукрупнение» не наблюдается ни в Налоговом кодексе, ни в Правилах бухгалтерского учета, не существует и установленного законом порядка проведения процедуры разукрупнения ОС.

Разукрупнение ОС предполагает, что принятый ранее к учету (до начала эксплуатации) объект состоит из нескольких частей, сравнимых по срокам полезного использования, и его в настоящее время необходимо разделить на эти части из соображений производственной необходимости. Ведь если бы составные части объекта существенно различались по срокам полезного использования, их изначально необходимо было бы принять к бухгалтерскому учету в отдельности.

До разукрупнения объект ОС был у предприятия в эксплуатации, значит, необходимости в установлении комплектности и сроков полезного использования после разделения его на части не возникает. Поскольку процедуры (как и оснований для ее проведения) законом не установлено, можно обосновать необходимость в разукрупнении ОС только изначально ошибочно идентифицированным объектом (ошибка должна быть отражена по всем правилам, перечисленным в ПБУ 22/2010). Необходимо помнить, что в следующих случаях нельзя говорить об разукрупнении ОС:

1. Если произошло выбытие части объекта ОС, включая его частичную продажу или ликвидацию (при частичной ликвидации ни метод начисления амортизации, ни срок полезного использования не изменятся).
2. Если имела место модернизация (или реконструкция) объекта ОС, в результате чего были изменены технические характеристики инвентарного объекта, был сокращен или продлен срок его полезного использования в результате усовершенствования или достройки объекта.

Важно! Если из одного объекта основных средств было выделено несколько независимых инвентарных объектов (произошло разукрупнение), это не означает, что ОС выбыл.

Чтобы грамотно отразить в счетах бухгалтерского учета процедуру разукрупнения ОС, необходимо перенести часть стоимости объекта, которая приходится на образовавшийся в итоге разукрупнения «инвентарный объект», с КРЕДИТА сч. 01 «ОС / Аналитический признак» в ДЕБЕТ сч. 10 «Материалы» или на новый аналитический признак сч. 01.

О том, как исправить ошибку в бухгалтерском учете, читайте в следующей статье ⇒ “Типовые ошибки в бухгалтерском учете и их исправление”.

Как оформить разукрупнение основных средств документально

Важно! Лучше всего внутри фирмы разработать собственные формы локальных нормативных актов, которые будут применены при разукрупнении основных средств, и закрепить их.

Если принято решение по самостоятельной разработке нормативных документов для случая разукрупнения ОС, комплект бумаг может включать в себя:

Характер документации	Перечень документов, описание
Документы предварительного характера	Документы, содержащие в себе достаточные основания для проведения процедуры, а также подтверждающие техническую возможность ее осуществления. Документы, в которых были бы перечислены организационные моменты, сопровождающие процедуру. Документы, в которых были бы перечислены затраты на проведение процедуры.
Документы распорядительного характера	Распоряжения уполномоченных лиц о запуске процедуры разукрупнения.
Документы, фиксирующие факт проведения разукрупнения ОС	Для выделенных в итоге разукрупнения «инвентарных объектов» – акт приемки-передачи объекта ОС (не для построек), акт приемки-передачи групп объектов ОС (не для построек), приходный ордер, акт о приемке материалов. Если номер первоначально имевшегося «цельного» объекта был сохранен за одним из образовавшихся в итоге разукрупнения объектов, сведения о разделении вносятся в акт приемки-передачи объекта ОС, а также в инвентарную карточку.

Как сформировать стоимость новых инвентарных объектов после разукрупнения основных средств

Важно! Сумма амортизации, имеющая отношение к объектам, выделившимся в результате разукрупнения объекта основного средства, должна быть учтена бухгалтером на счете 02 «Амортизация ОС», но в разрезе новых инвентарных объектов.

Существует 2 способа постановки на учет «инвентарных объектов», которые образовались в результате разукрупнения основного средства, представлявшего ранее единое целое:

1. Ретроспективный способ (новые объекты будут поставлены на учет только в рамках первоначальной стоимости изначально учтенного «цельного» ОС).
2. Перспективный способ (новые образовавшиеся в итоге разделения объекты принимаются.к учету в рамках остаточной стоимости «цельного» объекта ОС, который будет разделен на части).

Установить ценность новых, выделившихся в итоге разукрупнения, объектов можно на основании доли этих объектов в общей стоимости «цельного» объекта ОС до разделения его на части. Стоимость «цельного» ОС может быть определена ЛЮБЫМ из вариантов, перечисленных ниже:

1. Экспертным путем (бухгалтер определяет, какой от «цельного» объекта отделяется процент – к примеру, новый «инвентарный объект» составил 30% первоначального ОС).
2. По заключению экспертов, содержащему разъяснения по поводу распределения стоимости.
3. Пропорционально массе выделенного нового объекта в общей массе первоначально принятого к учету ОС.
4. Пропорционально нынешней рыночной стоимости составляющих данного основного средства (запчастей, оснастки).

Экспертное мнение к вопросу о том, как установить срок полезного использования новых объектов, появившихся в ходе разукрупнения ОС, и суммы начисленной амортизации

Эксперты Федеральной налоговой службы обращают внимание бухгалтеров на следующие особенности, связанные с определением суммы начисленной амортизации и сроков полезного действия для объектов, выделившихся в результате разукрупнения основного средства:

1. Срок полезного использования определяется для каждого из образовавшихся объектов в отдельности:

• при ретроспективном методе его начинают учитывать с даты первоначального учета «цельного» объекта ОС, в последствии разделенного на части.
• при перспективном методе отсчет ведется с даты отражения в документах факта разделения ОС на части.

2. Сумма накопленной амортизации на дату оформления разделения ОС:

• при ретроспективном пересчете будет соответствовать новому сроку полезного использования частей ОС, образовавшихся после разукрупнения (в то же самое время проводится корректировка нераспределенной прибыли);
• при перспективном пересчете сумма амортизации должна быть определена по каждой выделившийся части ОС в отдельности, пропорционально их долям в остаточной стоимости «цельного» объекта ОС.

3. Если выделившиеся в результате разукрупнения «инвентарные объекты» рассматриваются как номенклатурные единицы ТМЦ:

• при ретроспективном пересчете выделенная сумма амортизации должна быть отнесена на повышение стоимости этого объекта учета (если он еще не эксплуатируется) или должна учитываться как составляющая расчета суммы, которая будет списана на основании новой стоимости выделенного объекта ТМЦ (если уже эксплуатируется);
• при перспективном перерасчете полученная номенклатурная единица будет отнесена в состав запасов (если еще не эксплуатируется) или будет списана (если уже эксплуатируется) на основании остаточной стоимости нового объекта учета.

Читайте также статью ⇒ “Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности (ПБУ 22/2010)”.

Законодательное регулирование

ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ	О реквизитах в первичных учетных документах, фиксирующих факт хозяйственной деятельности
п. 6 ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина от 30.03.2001 № 26н)	О том, что основное средство может быть применено для выполнения некоторых самостоятельных функций
п. 6 ПБУ 1/2008 (утв. Приказом Минфина от 16.10.2008 № 106н)	О принципе приоритета экономического содержания фактов хоз. деятельности над их правовой основной

Типичные ошибки

Ошибка: Была проведена частичная ликвидация объекта основного средства с целью его дооборудования. Бухгалтер оформил процедуру как разукрупнение ОС и оставил прежними сроки полезного использования и способ начисления амортизации по объекту.

Комментарий: Частичная ликвидация инвентарного объекта не относится к процедуре разукрупнения основного средства. Действительно, при ликвидации части объекта ОС сроки полезного использования и метод начисления амортизации не меняются, но из данного правила имеются исключения. В частности, такой порядок не применим к случаям дооборудования, модернизации, реконструкции, технического перевооружения (поскольку в итоге были улучшены нормативные показатели работы ОС, принятые первоначально).

Ошибка: Бухгалтер отразил в счетах учета разукрупнение основных средств как выбытие ОС из оборота предприятия.

Комментарий: Списание основных средств допускается в том случае, если инвентарных объект не способен более приносить доход предприятию. При разукрупнении составляющие части объекта ОС остаются востребованными в функционировании фирмы, а значит, оснований для списания их стоимости нет.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Ответы на распространенные вопросы о том, как проводится разукрупнение основных средств

Вопрос №1: Бухгалтер нашей фирмы выполнил разукрупнение основных средств, а именно разделил подсобный цех на 2 инвентарных объекта. Дело в том, что нам понадобилось использовать второй этаж для другого вида деятельности. Могут ли возникнуть претензии со стороны налоговых органов?

Ответ: В тексте п. 6 ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина от 30.03.2001 № 26н) сказано о том, что основное средство может быть применено для выполнения некоторых самостоятельных функций (работы). В вашем случае разукрупнение ОС отвечает принципу приоритета экономического содержания фактов хоз. деятельности над их правовой основной – об этом говорится в п. 6 ПБУ 1/2008 (утв. Приказом Минфина от 16.10.2008 № 106н). Для проведения разукрупнения достаточно профессионального суждения бухгалтера. Однако, важно, чтобы подобный способ учета был закреплен в учетной политике фирмы.

Вопрос №2: Какие документы могут обосновать необходимость проведения разукрупнения ОС и техническую возможность проведения операции?

Ответ: Это могут быть акты технического освидетельствования, заключение комиссии, заключение профильных служб, рекомендации по установлению доли выделенных «инвентарных объектов» и т.д.

Как проводится разукрупнение основных средств

Основные средства – достаточно широкое понятие. Они включают в себя самые разнообразные активы, иногда весьма разнородные. Иногда у предприятия может возникнуть необходимость считать части основного средства отдельными активами и использовать по отдельности. Как изменится в этом случае порядок бухгалтерского и налогового учета? Какие нюансы следует учесть? Каким образом производится процедура разукрупнения активов? Читаем подробнее в статье.

Что такое разукрупнение ОС

Все основные средства принимаются к учету как отдельные инвентарные единицы. Но иногда может появиться надобность использовать части актива отдельно друг от друга или реализовать какую-либо часть независимо от других. Это возможно в тех ситуациях, когда части основного средства могут выполнять определенные функции не только в комплексе, но и по отдельности, например, части оборудования, отдельные этажи или комнаты в зданиях и т.п. В этом случае нужно изменить порядок регистрации на балансе данной инвентарной единицы: сделать из одной две или больше. Эту операцию принято называть разукрупнением.

Законодательством РФ она не предусмотрена, а следовательно, не регламентирована. Нормативных актов, в которых бы приводилась процедура проведения разукрупнения с точки зрения бухгалтерии, не существует: разделение инвентарной единицы на несколько других инвентарных единиц не предусмотрено Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94, утвержденным Постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 года №359 (Письмо Минфина России от 20.06.2012 №03-03-06/1/313).

Однако существует принцип приоритета экономического содержания фактов хозяйственной деятельности над их юридической формой. Согласно этому принципу логично присвоить отдельные инвентарные номера частям основного средства, функционирующим независимо друг от друга. Поэтому разукрупнение допустимо, если оно действительно повышает достоверность бухгалтерской и налоговой отчетности, а процедура закреплена в учетной политике компании.

Нюансы разукрупнения

Необходимо принимать во внимание несколько важных моментов, связанных с квалификацией объекта как одного или нескольких основных средств:

1. Разукрупнение – иная операция, нежели ликвидация, модернизация, реализация, перевооружение или другое действие по полному или частичному выбытию основного средства.
2. Разделение объекта на 2 или более основных средств ни в коей мере не является выбытием изначального ОС.
3. Сроки полезного использования и функциональность вновь образованных в результате разукрупнения ОС изменению не подлежат, а значит, прежним остается порядок начисления амортизации.

Разукрупнение – исправление бухгалтерской ошибки

Все нормативные документы предусматривают предварительное определение состава основных средств, еще до ввода их в эксплуатацию. При этом берутся во внимание два главных показателя:

• срок полезного использования;
• функциональность.

П.6 ПБУ гласит, что если у одного объекта разные части имеют различную функциональность и сроки полезного применения, то и на учете они должны стоять не как один объект, а как несколько. Отсюда законодательная трактовка разукрупнения как ошибки изначального определения состава ОС. Нужно исправить неправильную идентификацию объекта основных средств, и правила ПБУ говорят о том, как это нужно делать.

Бухгалтерский учет разукрупнения

Поскольку ни ПБУ, ни Методические указания не содержат регламента процедуры учета разукрупненных ОС, приходится руководствоваться экспертными мнениями. Способ отражения разукрупнения и порядок этой операции нужно обязательно отразить в учетной политике предприятия. Принято 2 варианта бухгалтерского отражения разделения объектов основных средств.

Проводки разукрупнения как переноса амортизации

Экономических следствий разукрупнения не наблюдается, то есть доход не увеличивается и не уменьшается. Исходя из этого, данную процедуру нельзя счесть операцией по проведению доходов или расходов (п. 2 ПБУ 9/99 и 10/99). Предлагается учитывать изменение стоимости ОС переносом амортизационных сумм с целого объекта на его части. Проводки и бухгалтерские записи:

• дебет 01 «Основные средства», субсчет «Образованный объект 1», кредит 01, субсчет «Изначальный объект» – сформирована первоначальная стоимость вновь образованного объекта 1;
• дебет 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Изначальный объект», кредит 02, субсчет «Вновь образованный объект 1» – перенесена сумма начисленной амортизации, относящейся к вновь выделенному объекту.

Дальше такие же проводки производятся в отношении остальных получившихся объектов (если они имеют место).

ВАЖНО! Первоначальная стоимость ОС и уже начисленная амортизация разделяются между получившимися объектами в зависимости от значения новых учетных объектов.

Проводки разукрупнения как образования новых ОС

Если предположить, что разукрупнение – это выбытие изначального объекта и появление других, хотя это по сути иная хозяйственная операция, следует учесть доходы и расходы от списания и постановки на учет в определенном учетном периоде. Проводки будут сложнее:

• дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств», кредит 01, субсчет «Изначальный объект» – списана первоначальная стоимость изначального объекта основных средств;
• дебет 02, субсчет «Изначальный объект», кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств» – списана сумма накопленной амортизации по изначальному объекту основных средств;
• дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы», кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств» – списана остаточная стоимость старого объекта основных средств.

Одновременно с этими делаются следующие проводки:

• дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Образованный объект 1″, кредит 91, субсчет «Прочие доходы» – отражено возникновение нового объекта;
• дебет 01, субсчет «Образованный объект 1», кредит 08 – созданный объект 1 включен в состав объектов основных средств.

Такие же проводки делаются по каждой части разукрупненного основного средства.

К СВЕДЕНИЮ! При таком подходе нужно заново оценивать ОС и устанавливать срок полезной эксплуатации, но в конкретном случае он просто будет совпадать с первичным.

Налоговый учет при разукрупнении ОС

С точки зрения налогообложения, данная операция не отражается на налоговой базе налога на прибыль – ведь стоимость ОС в результате не меняется, никаких операций с движением средств не происходит.

Налоговый кодекс не предусмотрел, как отразить действия по разделению инвентарных объектов, поскольку они не являются ни модернизацией, ни перевооружением, ни ликвидацией или другой процедурой, оказывающей влияние на перемену стоимостных характеристик, так как раздельный учет частей объекта не противоречит закону, но может производиться. Соответствующий прецедент – учет оборудования как совокупности его частей – имел место и отражен в Постановлении ФАС Московского округа от 14 мая 2014 года №Ф05-3824/14 по делу №А40-127428/2010.

Особенности налогового учета разукрупненных объектов:

• стоимость новых объектов определяется пропорционально их доле в изначальном объекте, исходя из его первоначальной стоимости (за вычетом амортизации);
• срок полезной эксплуатации каждой новой части не меняется и остается таким же, как у первоначального объекта.

В аналитическом учете организации нужно отразить выбытие одного амортизируемого имущества (первоначального ОС) и появление вместо него нескольких новых объектов амортизируемого имущества (новых основных средств).

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ! Так как законодательного регламентирования налогового учета разукрупнения не существует, рекомендуется в конкретных ситуациях обращаться за разъяснениями в письменной форме в налоговый орган по месту регистрации или в Министерство финансов РФ.

Возможность провести раздел предусмотрена законом только для однородных объектов недвижимости. Следовательно, здание может быть разделено только на несколько помещений. Помещение является самостоятельным объектом кадастрового учета, поэтому в границах здания его можно образовать, либо выделить из другого помещения, при этом необходимо учитывать правила, установленные ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Нюансы образования помещений в здании

Образование помещений происходит за счет внутреннего объема здания. Чтобы вновь образованное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости, в процессе строительных работ нужно добиться соблюдения двух признаков – изолированности и обособленности. Для этого происходит отграничение образованных помещений от остального объема здания.

Признаки изолированности и обособленности подразумевают следующее:

• вновь образованные помещения будут считаться изолированными, если они отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.) и имеют отдельный вход;
• для обособленности помещения требуется не только отграничить его от остального объема здания, но и обустроить собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.

Чтобы разделить одно помещение на несколько новых, чаще всего проводится перепланировка или реконструкция. Порядок согласования строительных работ будет зависеть от их содержания – для перепланировки не нужно получать разрешение на строительство. Также значение имеет в каком здании происходит раздел в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

При возведении здания, в том числе многоквартирного жилого дома, постановка на кадастровый учет проходит после приема объекта в эксплуатацию. Поскольку проектной документацией изначально предусматривалось образование помещений в границах здания, они также будут поставлены на кадастровый учет при первичном обращении. Для этого характеристики здания и каждого образованного помещения фиксируются в текстовом и графическом блоке технического плана.

Уже после постановки на учет здания, образование новых помещений может происходить за счет раздела или выдела уже существующих помещений. Для этого соблюдаются следующие правила:

• выдел происходит только при выделении доли в натуре – образуется новое самостоятельное помещение, а исходный объект изменяет свои характеристики (при этом само здание с кадастрового учета не снимается). Выделенные помещения становятся самостоятельными объектами недвижимости;
• при разделе исходный объект утрачивает существование, а вместо него на учет будут поставлены два или более новых помещений. Раздел сооружения (здания) также часто применяемая операция в сфере недвижимости и такая процедура требует профессионального и качественного подхода.

Кадастровое деление нежилого помещения проводится в соответствии с требованиями законодательства и правильность подготовки технического плана будет влиять на скорость выполнения работ и регистрации. Также как и раздел существует объединение помещений в один объект недвижимости. Объединяемый объект также должен быть изолирован и обособлен.

Чем отличается помещение от здания — помещение это всегда составная часть здания. Здание может существовать без зарегистрированных в нем помещений, но помещение не может иметь место быть без здания, в котором оно расположено. Исключения составляют кадастровые ошибки и ошибки в сведениях ЕГРН. Сведения о здании или помещении могли быть искажены и неверно внесен в ЕГРН в переходный период 2013 года. К сожалению, исправлять такие ошибки приходится собственникам зданий и помещений самостоятельно за свой счет.

Для коммерческих зданий раздел и выдел проводятся довольно стандартно. Даже в случае когда необходимо согласовать перепланировку, в нежилых зданиях это сделать проще. Если мы говорим про часть жилого дома как объект недвижимости, для таких случаев предусмотрен особый порядок согласований любых изменений, которые могут сопровождаться длительными процедурами получений разрешений от различный контролирующих органов. Техническое помещение в жилом доме, даже если оно находится в части, где расположены коммерческие помещения, не подлежит разделу, т.к. чаще всего такие помещения предполагают размещение в них специального оборудования или приборов.

Сейчас мы часто сталкиваемся с такими вопросами клиентов: новый дом по документам нежилое здание. Это связано с тем, что приобретает популярность строительство апарт-отелей. Помещения в них продают как квартиры, при этом само здание и помещения в нем являются коммерческой недвижимостью. Если часть жилого дома как объект недвижимости проходит согласование по правилам Жилищного кодекса, то для апарт-отелей все согласовательные процедуры как для коммерческих зданий.

При разделе и выделе ключевое значение также имеет технический план – на основании этого документа собственник смогут провести учет и регистрацию в Росреестре.

Комментарий специалиста. Закон предусматривает и возможность образования временных помещений, которые не будут признаны полноценными объектами недвижимости. Например, при сдаче части здания или нежилого помещения в аренду, площадь может отграничиваться временными стенами или перегородками. В этом случае об образовании постоянного объекта речи не идет, а в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет на срок аренды. С 2017 года такой учет возможен только при регистрации аренды или иного обременения на часть объекта недвижимости, провести временный учет без регистрации сделки по нему сейчас нельзя.

Если вам необходимо помощь опытных специалистов и кадастровых инженеров, чтобы провести образование, раздел или выдел новых помещений, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы выполним полный комплекс технических работ на объектах недвижимости, поможем оформить право собственности на вновь созданное помещение.

Как оформить образование помещений

Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника. Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.

Решение собственника о разделе нежилого помещения образец.

Итоги строительных работ, после оформления акта, необходимо зафиксировать в техплане. Для этого собственник объекта выполняет следующие действия:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• после подписания акта нужно обратиться за изготовлением технического плана здания, а также каждого измененного или образованного нежилого помещения;
• инженер проводит кадастровые работы – запрашивает сведения ЕГРН и архивную документацию БТИ (технический паспорт здания и помещений, поэтажные планы и т.д.) — при необходимости, проводит фактическое обследование недвижимости;
• в результате обследования инженер устанавливает следующие параметры – площади и местоположения каждого помещения в пределах здания, наличие ограждающих элементов и конструкций, дверные и оконные проемы, и т.д.;
• если здание впервые ставиться на кадастровый учет с одновременным образованием помещений, необходимо проведение кадастровых работ на земельном участке – межевание позволит определить местоположение здания на участке и его координаты;
• результаты кадастровых работ инженер фиксирует в техплане – заполняется текстовое описание характеристик, образованные помещения отражаются на поэтажном плане здания, составляются схемы и чертежи.

Техплан является основанием для обращения Росреестр – постановка на учет происходит по заявлению собственника, либо сторон договора аренды. Образование помещения, раздел или выдел будет считаться завершенным с момента, когда сведения кадастрового учета будут внесены в ЕГРН. На каждый самостоятельный объект недвижимости собственник получит выписку из реестра.

Комментарий эксперта. С 2018 года закон обязывает провести постановку на учет каждого объекта недвижимости – в противном случае, любые виды сделок будут запрещены. Чтобы своевременно подать документы в кадастр и оформить сделки купли-продажи или аренды, обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Инженеры нашей компании окажут услуги и проведут кадастровые работы и межевание, быстро оформят техплан, который будет являться основанием для учета в Росреестре.

Как разделить здание или помещение на части для аренды

В 2019 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:

• общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
• каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
• каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.

Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам.

Раздел здания для регистрации аренды в 2019 году

С начала 2017 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.

Именно с 1 января 2017 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.

В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.

При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.

Сложность в том, что помещение чаще всего сдается в аренду частично. Рассмотрим пример такой ситуации и путь ее решения:

Пример.

Дано: 1 этаж многоквартирного дома. Общая площадь 1100 м2.

Цель: Сдать в аренду 300 м2 известной продуктовой сети магазинов.

Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (это обязательное условие, которое требует будущий арендатор, ведь ему нужно получать лицензию на алкоголь)

Решение:

• Разрабатывается технический план, в котором прописываются характеристики всего помещения.
• В графической части выделяется часть под аренду.
• Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
• По результату получают зарегистрированный договор аренды.

В случае уже имеющийся приостановку в Росреестр доносится технический план как дополнительный документ к заявлению.

Бывают и другие случаи.

Допустим, Вы являетесь государственной организацией и у Вас стоит задача открыть буфет:

Пример.

Дано: здание районной стоматологии, 7 этажей, 6 000 м2.

Цель: Сдать в аренду 70 м2 на 4ом этаже под буфет.

Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (все договоры больше года должны регистрироваться)

Решение:

• Разрабатывается технический план здания.
• В графической части выделяется часть этажа под аренду.
• Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
• По результату получают зарегистрированный договор аренды.

В результате вы получаете зарегистрированный договор аренды.

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь это мы смогли благодаря очень большой практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. У нас разработаны инструкции для регистраторов в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Инструкция для заявителя скачать

Инструкция для регистратора скачать

Остались вопросы?

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

8 (499) 322-05-14 — Москва;

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург.

Раздел и выдел помещений

Владельцу недвижимости принадлежит право провести раздел или выдел помещений, в результате чего могут создаваться новые объекты недвижимости. При разделе исходный объект полностью прекращает свое существование, а сведения о нем будут исключены из ЕГРН. Выдел происходит с сохранением первоначального объекта, однако его измененные характеристики также должны быть учтены в Росреестре.

Что такое раздел помещений

Каждый самостоятельный объект недвижимости не только обладает уникальными характеристиками, но и должен отвечать требованиям изолированности и обособленности. Исключение составляют только части помещений, образуемые на временной основе для передачи в аренду (в этом случае часть помещения может не иметь изолирующих ограждений, а его условные границы фиксируются в техническом плане).

Раздел помещения позволяет создать два или более новых помещения, каждое из которых будет обладать собственными параметрами, а также отвечать признакам обособленности и изолированности. Отсутствие двух указанных признаков является основанием для приостановления и отказа в регистрационных действиях (п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Раздел помещения характеризуется следующими нюансами:

• решение о разделе может принимать только собственник, а при наличии нескольких правообладателе требуется согласие каждого из них;
• раздел происходит в результате строительных работ, которые подпадают под понятие перепланировки или реконструкции;
• перепланировка и реконструкция нуждаются в обязательном согласовании – оно проходит на основании проектной документации, а для реконструкции нужно получить и разрешение на строительство;
• итоги строительных работ утверждаются комиссионным актом, а затем фиксируются в техническом плане, который оформляет кадастровый инженер после обследования вновь созданных помещений.

Именно фиксация характеристик вновь созданных помещений позволяет поставить их на кадастровый учет и внести сведения в ЕГРН. Разделенный объект утрачивает свое существование – его кадастровый номер будет аннулирован, а сведения исключены из ЕГРН.

Если исходным объектом владел один собственник, он зарегистрирует аналогичное право на каждое новое помещение. Если правообладателей было несколько, права будут регистрироваться на основании соглашения собственников, в том числе пропорционально их долям.

Комментарий специалиста. При самостоятельном оформлении документов на раздел требуется пройти множество согласований, а любая ошибка повлечет приостановку или отказ в регистрации прав на вновь созданные объекты. Поэтому только помощь профессиональных специалистов в сфере кадастра и недвижимости позволит пройти все стадии согласования и регистрации с первого раза. Специалисты компании «Кадастровая Москва» помогут оформить проектную документацию на раздел помещения, выполнят кадастровые работы для изготовления технических планов на вновь созданные объекты, помогут пройти кадастровый учет и регистрацию прав.

Техплан на выдел помещения

Требования для раздела помещений

Ключевое значение при оформлении прав на вновь созданные помещения имеет подтверждение признаков изолированности и обособленности. Вот какими нюансами характеризуется определение этих признаков:

• при изолированности происходит ограничение каждого вновь созданного помещения от остального объема здания с обустройством отдельного входа;
• обособленность заключается не только аналогичным ограничением, но и наличием выхода к местам общего пользования здания, либо на улицу.

Ограничение происходит за счет обустройства стен или перегородок, в том числе несущих элементов здания (стен, перекрытий, потолка и т.д.). При наличии у помещения двух и более выходов, оно не может считать изолированным (исключение составляют случаи, когда все, кроме одного выхода, ведут к вспомогательным помещениям).

Для раздела будут использованы существующие ограничительные конструкции исходного объекта, а также вновь обустраиваемые стены и перегородки. Все эти работы должны соответствовать проектной документации, которую может составлять экспертная организация с допуском СРО. Если нежилое помещение, подлежащее разделу, расположено в многоквартирном жилом здании, дополнительно к проекту оформляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Появление новых помещений подразумевает обязательный учет их характеристик. Для этого, после завершения работ и их приемки, собственник обращается к кадастровому инженеру для оформления техплана. Оформление техплана проходит по следующим правилам:

• инженер запрашивает сведения ЕГРН в отношении здания, исходного помещения и смежных объектов;
• проводится обследование вновь созданных объектов в натуре (если инженер установит отступления от проектной документации, он обязан отразить эти факты в своем заключении);
• отражается местоположение новых помещений на поэтажном плане здания, в том числе их границы;
• описание параметров каждого нового помещения происходит в текстовой и графической форме, а в содержание техплана включаются схемы и чертежи.

Таким образом, по итогам раздела оформляются технические планы на каждое новое помещение, а также на само здание, поскольку его характеристики изменились в результате строительных работ.

Техплан на каждый объект направляется в Росреестр или МФЦ – будут проведены учетные и регистрационные процедуры, в результате которых:

• сведения об исходном помещении будут исключены из ЕГРН, а его кадастровый номер аннулируется;
• новые объекты будут поставлены на учет, их сведения переносятся из техпланов в ЕГРН, одновременно происходит регистрация прав;
• собственник получит на руки выписку ЕГРН на каждый объект, с отражением характеристик и сведений о зарегистрированных правах.

Если строительные работы по разделу изначально не согласованы в уполномоченных инстанциях, учетные и регистрационные мероприятия закончатся вынесением решения о приостановлении, а затем и отказом.

Комментарий специалиста. Будет ли считаться разделом возведение в помещении перегородки? Без помощи профессионального эксперта и проектировщика определить это практически невозможно – понятия изолированности и обособленности имеют схожие признаки. Поэтому запланировав раздел помещения, обратитесь за помощью к специалистам компании «Кадастровая Москва» – мы обладаем опытом оформления документации даже на самые сложные объекты.

Раздел помещений

Сроки и стоимости раздела

Чтобы провести строительные работы и узаконить раздел, нужно пройти стадию проектирования, согласования проекта, приемки работ, оформления технического плана. Только по итогам этих процедур можно зарегистрировать права на вновь созданные объекты. При определении продолжительности каждого перечисленного этапа нужно учитывать следующие требования:

• срок изготовления проекта перепланировки или реконструкции зависит от сложности и объема работы, а также от квалификации и профессионализма специалистов экспертной организации (например, обращайся в компанию «Кадастровая Москва», вы можете получить проект перепланировки уже в течение нескольких дней);
• согласование перепланировки не должно превышать 45 дней, а правильное оформление проектной документации позволит пройти эту процедуру с первого раза;
• разрешение на строительство выдается надзорным органом, а срок проверки документов может достигать 2-3 месяцев;
• после выполнения строительных работ и их приемки, оформление техплана займет от 1 дня до нескольких недель (специалисты компании «Кадастровая Москва» выполнят эту работу за 1-2 дня, а в наиболее сложных ситуациях не позднее 5 дней).

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрационные мероприятия проводятся в рамках одной процедуры. Она займет 10 дней. Если документы направляются сразу в Росреестр, либо 12 дней при обращении через МФЦ.

На законодательном уровне определен размер госпошлины, которую предстоит уплатить за регистрационные действия в Росреестре – 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей для предприятий. Указанную сумму необходимо внести по каждому регистрируемому объекту. Кадастровый учет отдельной госпошлиной не облагается, это услуга оказывается безвозмездно.

Стоимость работы проектировщиков и кадастрового инженера определяется исходя из объема и срочности заказа. Чтобы узнать подробности сотрудничества с компанией «Кадастровая Москва», в том числе о расценках на оформление проекта и технического плана, позвоните по телефонам, указанным на сайте.

Что такое выдел помещений

При выделе, по итогам строительных работ, исходное помещение сохраняет свое существование, однако его характеристики в значительной степени изменяться (прежде всего, в части уменьшения площади). Одновременно происходит образование одного или нескольких новых помещений, каждый из которых будет обладать собственными уникальными характеристиками.

Выдел может носить временный или постоянный характер, однако регистрация вновь созданного объекта недвижимости будет возможно только при наличии признаков изолированности и/или обособленности. Выделение может носить временный характер – такой условный объект будет рассматриваться как самостоятельная единица учета только на определенный срок (например, временный кадастровый учет проводится при выделении части помещения для передачи в аренду).

Комментарий специалиста. В ГК РФ зафиксирована возможность выдела доли в объекте недвижимости по требованию одного из собственников. На практике, выделить в натуре отдельное помещение, пропорционально размеру доли, практически невозможно. Поэтому реально можно выделить только часть помещения, зарегистрированного как самостоятельный объект недвижимости.

Требования для выдела помещений

При выделе помещения должны соблюдаться следующие требования:

• исходный объект изменит свои характеристики, однако сохранит прежний кадастровый номер;
• вновь созданный объект не только приобретет перечень уникальных характеристик, но и получит кадастровый номер после регистрации в Росреестре;
• как и раздел помещений, выдел может осуществляться в результате перепланировки или реконструкции, т.е. все изменения в объектах недвижимости должны быть учтены в проекте и согласованы в уполномоченных инстанциях;
• если выделенный объект будет обладать признаками изолированности и обособленности, он будет поставлен на постоянный кадастровый учет – в ином случае может идти речь только о временном кадастровом учете.

Таким образом, чтобы согласовать выдел помещения, собственник должен заказать проект, получить техническое заключение, обратиться к кадастровому инженеру за оформлением технического плана. Если происходит временное выделение помещения, заказывать и согласовывать проектную документацию не нужно.

Комментарий специалиста. Процедура оформления проектной документации и ее согласования практически не отличается при разделе и выделе помещений. Однако последствия этих двух вариантов непосредственно связаны с судьбой исходного объекта – при разделе он перестает существовать в натуре, а при выделе сохраняется в измененном виде.

Сроки и стоимости выдела помещений

Сроки проведения выдела помещений будут зависеть от следующих факторов:

• статус здания, в котором будут проводиться работы – для многоквартирных зданий процедура согласования проекта проходит намного дольше и требует оформление дополнительных документов;
• объем и характер предстоящих строительных работ – если выдел происходит в рамках реконструкции здания, для получения разрешения на строительство потребуется больше времени;
• профессионализм и опыт проектировщика, подрядчика, кадастрового инженера – правильное составление документов исключит возможность приостановки или отказа со стороны уполномоченных органов.

Госпошлина за регистрацию прав на каждое вновь образованное помещение в 2018 году будет составлять 2000 и 22 000 рублей, для граждан и предприятий, соответственно. Реквизиты для оплаты госпошлины будут отличаться для каждого региона – их можно уточнить через сайт Росреестра.

Выделение помещений для регистрации договора аренды

Если здание или помещение сдается в аренду целиком, на регистрацию представляется договор, подписанный обеими сторонами. Однако Федеральный закон № 218-ФЗ позволяет передать арендатору и часть помещения, причем для этого не обязательно оформлять выдел с подтверждением признаков изолированности и обособленности. Вот по каким правилам может происходить временное выделение помещений для оформления аренды:

• временный объект может вовсе не иметь конструкций, ограждающих его площадь, либо иметь условные обозначения (маркеры на полу, лента, торговые прилавки по периметру и т.д.);
• стороны должны указать все характеристики такого объекта в договоре, в том числе его местоположение в пределах общего помещения, площадь и т.д.;
• на основании договора кадастровый инженер проведет обследование и укажет местоположение временного объекта на схеме помещения или поэтажном плане – эти сведения будут внесены в технический план, а затем и в реестре ЕГРН.

На основании техплана выделенная часть помещения будет поставлена на временный кадастровый учет – эта процедура будет проходить одновременно с регистрацией арендного договора.

Выделение части помещения для целей аренды является оптимальной формой передачи больших торговых площадей мелким организациям или предпринимателям. Преимущества такой формы аренды заключается в простоте определения границ – стороны могут их согласовать без возведения каких-либо ограждений. Кадастровый инженер подготовит техплан в течение нескольких дней, что позволит пройти всю регистрационную процедуру в максимально сжатые сроки.

После прекращения срока действия такого договора временный кадастровый номер аннулируется. Если собственник будет вновь сдавать часть площади помещения, ему нужно заново оформить договор и подготовить технический план. Чтобы избежать проблем при оформлении документов и последующей регистрации в Росреестре, воспользуйтесь услугами опытных специалистов компании «Кадастровая Москва».

Предприятие провело разукрупнение (разделение) объекта на три объекта основных средств (далее — ОС).
Объект, который разукрупнили, числился в бухгалтерском и налоговом учете в четвертой амортизационной группе со сроком полезного использования 61 месяц и до разукрупнения находился в эксплуатации 41 месяц, т.е. амортизация начислена за 41 месяц.
В результате разукрупнения одного объекта ОС в учете признаются несколько объектов с различным сроком полезного использования (например, здания, компьютеры).
Стоимость каждого объекта, сумма амортизации и остаточная стоимость, образовавшаяся в результате разукрупнения, определена пропорционально рыночной стоимости.
Три объекта, которые образовались в результате разукрупнения, относятся согласно ОКОФ: первый — к четвертой амортизационной группе (свыше 5 лет до 7 лет включительно), второй — к третьей (свыше 3 лет до 5 лет включительно), третий — ко второй (свыше 2 лет до 3 лет включительно).
Как правильно отразить в учете прием трех ОС? Какой срок полезного использования принимаемого после разукрупнения объекта указать в карточке по форме ОС-6: который соответствует амортизационной группе или оставшийся срок, но тогда этот срок не будет соответствовать амортизационной группе, или это допускается в бухгалтерском и налоговом учете? Амортизацию следует начислять по оставшемуся сроку и остаточной стоимости или по норме?

17 мая 2018

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Законодательство о бухгалтерском учете не содержит каких-либо правил отражения в учете разукрупнения инвентарного объекта, если только такое разукрупнение не связано с необходимостью исправления ошибки, допущенной при признании объекта ОС, содержащего в себе компоненты с разным сроком полезного использования (далее — СПИ). Поэтому руководствуясь п. 7.1 ПБУ 1/2008 организации следует самостоятельно разработать соответствующий способ отражения в учете такой операции, а также порядок определения СПИ «новых» объектов ОС, полученных в результате разукрупнения ранее учтенного объекта.
По нашему мнению, в случае разукрупнения объекта ОС на несколько компонентов не происходит никаких экономических последствий для организации (объект не ликвидируется, новые объекты не приобретаются, какие-либо затраты, связанные техническим осуществлением разукрупнения, отсутствуют). В связи с чем фактически такое разукрупнение одного объекта на несколько (что не влечет изменения физических характеристик активов) не приводит к увеличению или уменьшению экономических выгод предприятия. В таком случае последствия разукрупнения не должны отразиться в бухгалтерском балансе организации — остаточная стоимость полученных в результате разукрупнения компонентов должна соответствовать остаточной стоимости разукрупненного объекта ОС.
Однако СПИ каждого компонента, полученного в результате разукрупнения объекта ОС, должен соответствовать реальному планируемому сроку использования «нового» объекта ОС, а не устанавливаться формально — исходя из Классификации основных средств или срока, установленного ранее для разукрупняемого объекта. СПИ устанавливается на основе профессионального суждения ответственного сотрудника (или комиссии из нескольких сотрудников) относительно планируемого оставшегося срока использования каждого «нового» объекта отдельно.
При этом законодательство о бухгалтерском учете не содержит требования о соответствии СПИ амортизационной группе, к которой объект относится исходя из ОКОФ. Более того, установление срока полезного использования только лишь исходя из Классификатора, в зависимости от группы, к которой относится объект ОС, может привести к искажению финансовой отчетности в случае, если реальный планируемый срок использования объекта ОС отличается от нормативного, установленного для целей налогового учета.
Таким образом, в карточке ОС-6 «нового» объекта ОС необходимо указывать СПИ, установленный исходя из планируемого срока его использования. Нормативные акты по бухгалтерскому учету не содержат требования о необходимости установления срока полезного использования объекта ОС с учетом сроков, установленных Классификацией для амортизационных групп, учитываемых для целей налогового учета. Кроме того, форма карточки ОС-6 не является обязательной к применению, организация может внести в нее новые графы или изменять существующие.
Что касается налогового учета, то, учитывая, что нормами главы 25 НК РФ не предусмотрено разукрупнение ранее правомерно учтенного объекта основных средств на несколько новых объектов, изменение срока полезного использования, группы, а также не установлен порядок установления срока полезного использования для полученных в результате разукрупнения объектов, безопаснее продолжить начисление амортизационных отчислений в прежнем порядке (то есть как если бы разукрупнения не производилось).
В противном случае, как показывает судебная практика, возможны претензии со стороны налоговых органов в случае, если после разукрупнения сумма амортизационных отчислений по новым объектам ОС превысит сумму отчислений, рассчитываемую ранее по объекту ОС до его разукрупнения.

Обоснование позиции:
При определении общего порядка бухгалтерского учета основных средств организации следует руководствоваться следующими нормативными актами:
— ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01);
— Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания).
При этом ни ПБУ 6/01, ни Указания не предусматривают порядок бухгалтерского учета операции по разъединению одного объекта основных средств (далее — ОС), ранее принятого к учету, на несколько (далее — разукрупнение). Отметим, что прямого запрета на такое разукрупнение нормативные акты также не содержат.
В то же время согласно п. 7 ПБУ 6/01 ОС принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. При этом стоимость ОС, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных ПБУ 6/01 и иными положениями (стандартами) по бухгалтерскому учету. Пункт 14 ПБУ 6/01 допускает изменение первоначальной стоимости ОС, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств. Иных оснований для изменения стоимости ОС законодательством по бухгалтерскому учету не предусмотрено.
При этом в соответствии с ПБУ 6/01 единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Таковым согласно п. 6 признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями, или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. В случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно различаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.
Таким образом, нормы ПБУ 6/01 исходят из того, что к моменту ввода в эксплуатацию объектов основных средств организация уже правильно определила состав инвентарных объектов, входящих в состав указанного объекта ОС, исходя из функционального использования и сроков полезного использования данных инвентарных объектов.
В связи с чем Минфин России рассматривает необходимость изменения состава инвентарного объекта (разукрупнение или объединение) как признак ошибки, допущенной при первоначальном признании объекта (смотрите письмо от 20.02.2007 N 03-03-06/1/102).
При этом Минфин России ранее указывал, что разделение (разукрупнение) инвентарного объекта на несколько инвентарных номеров не предусмотрено Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94, утвержденным постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359 (утратил силу с 1 января 2017 года) (смотрите письмо Минфина России от 20.06.2012 N 03-03-06/1/313). Пришедшим ему на смену Общероссийским классификатором основных фондов (далее — ОКОФ), как ОК 013-2014 (СНС 2008) (действующим с 2017 года), также не предусмотрено разделение инвентарного объекта на несколько инвентарных номеров, а также объединение нескольких инвентарных номеров в один инвентарный объект*(1).
Поэтому, по мнению финансового ведомства, необходимость разукрупнения основного средства может быть квалифицирована только как изначально неправильно идентифицированный инвентарный объект, то есть ошибка, которая в бухгалтерском учете отражается по правилам ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности» (далее — ПБУ 22/2010)*(2).
Позднее в Рекомендациях аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2016 год (приложение к письму Минфина России от 28.12.2016 N 07-04-09/78875) Минфин России допускает разукрупнение (объединение) инвентарных объектов в ситуации, когда такое разукрупнение не влияет на финансовое положение организации, финансовый результат ее деятельности и (или) движение денежных средств. При этом, как указывает финансовое ведомство, на синтетических счетах бухгалтерского учета такое разукрупнение (объединение) не отражается.
Отметим, что в соответствии с новой редакцией ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» (далее — ПБУ 1/2008) при отсутствии в национальных стандартах способа ведения бухгалтерского учета по конкретному вопросу необходимо самостоятельно разработать порядок, используя последовательно:
а) международные стандарты финансовой отчетности;
б) положения федеральных и (или) отраслевых стандартов бухгалтерского учета по аналогичным и (или) связанным вопросам;
в) рекомендации в области бухгалтерского учета.
Порядок учета основных средств в международных стандартах регламентируется стандартом (IAS) 16 «Основные средства» (далее — МСФО 16), который не определяет единицу измерения для целей признания, то есть что именно составляет объект основных средств (п. 9 МСФО 16). Признание объекта ОС и его компонентов основывается на профессиональном суждении бухгалтера.
При формировании своего суждения бухгалтер должен исходить из требований МСФО 16 в том числе в части порядка амортизации компонентов объекта ОС, определения срока полезного использования и т.д. Положениями МСФО 16 также предусмотрено, что существенно отличающиеся сроки использования частей объекта основных средств и/или существенная стоимость компонентов являются основанием для выделения двух и более единиц учета основных средств*(3). При этом МСФО 16 не рассматривает вопросы изменения компонентного состава основного средства (разукрупнение/объединение) после признания, в то же время запрет на такое действие стандарт не содержит.
В рассматриваемой ситуации полагаем возможным применить также проект ФСБУ «Основные средства», разрабатываемый Фондом «НРБУ «БМЦ» в соответствии с Программой разработки федеральных стандартов бухгалтерского учета на 2017-2019 гг., утвержденной приказом Минфина России от 07.06.2017 N 85н. Данным проектом предусмотрена возможность изменения единиц учета основных средств, определенных изначально при их признании, исходя из новых обстоятельств. В этом случае результаты изменения инвентарного объекта отражаются в бухгалтерском учете по аналогии с изменением оценочных значений, то есть перспективно. Единицей учета основных средств является часть инвентарного объекта, имеющая отличающийся срок полезного использования.
Таким образом, если исходить из выводов финансового ведомства, представленных в указанных выше письмах, положений МСФО 16, а также проекта ФСБУ «Основные средства», разукрупнение основного средства допускается, однако рассматривается для целей учета:
1) как ошибка, допущенная в периоде признания основного средства (например, признание одного объекта, в состав которого входят несколько компонентов с разными сроками полезного использования).
Такая ошибка исправляется по правилам, установленным ПБУ 22/2010. Так, в случае ее существенности разукрупнение ОС приводит к необходимости установления новых сроков полезного использования полученных в результате разукрупнения компонентов в прошлом периоде, когда основное средство было принято к учету, что приводит к пересчету суммы амортизации и необходимости пересчета сравнительных показателей бухгалтерской отчетности за отчетные периоды, отраженные в бухгалтерской отчетности организации за текущий отчетный год, как если бы полученные в результате разукрупнения ОС были изначально признаны в периоде, когда было поставлено на учет разукрупняемое ОС (ретроспективный пересчет).
При этом необходимо оформить отдельные инвентарные карточки по форме N ОС-6 для выделенных инвентарных объектов. В них указывается соответствующий ОКОФ, номер амортизационной группы, первоначальная стоимость и т.д. — как если бы основные средства принимались к учету самостоятельно в том периоде, когда был ошибочно принят разукрупняемый объект ОС, как единый объект, хотя содержал несколько компонентов с различными сроками полезного использования.
Например, в постановлении Девятого ААС от 27.01.2014 N 09АП-44235/13 (смотрите также постановление ФАС Московского округа от 14.05.2014 N А40-127428/10) разукрупнение основного средства оформлено организацией как исправление ошибки. При этом в суд представлена бухгалтерская справка об ошибке учета данного объекта ОС как единого объекта в связи с тем, что он состоит из нескольких частей, имеющих различный срок полезного использования. На этом основании суд признал необоснованными доводы налогового органа о невозможности разукрупнения ранее принятого на учет основного средства и необходимости учета его в той группе, в которую он был принят при признании объектом основного средства.
Аналогичное решение вынес ФАС Московского округа в постановлении от 30.10.2009 N КА-А40/11455-09, признавая необоснованными претензии налогового органа в части доначисления сумм налога на прибыль. По мнению налогового органа, организация неправомерно произвела перерасчет сумм амортизации не за прошлые периоды, а в периоде, в котором налогоплательщиком было произведено разделение (объединение) основных средств. При этом сама возможность разукрупнения одних и объединение других объектов основных средств налоговым органом не оспаривалась;
2) как новое обстоятельство, учитывая которое бухгалтер на основании своего профессионального суждения принимает решение о необходимости изменения единиц учета основных средств (разукрупнения). Профессиональное суждение является достаточным основанием, чтобы принять решение о разукрупнении основного средства, если это повысит достоверность бухгалтерской отчетности.
Однако ни ПБУ 6/01, ни Методические указания не предусматривают порядок определения срока полезного использования объектов основных средств, возникших в результате разукрупнения объекта, ранее принятого к учету.
В таком случае вопрос об отражении операции разукрупнения объекта ОС, определении первоначальной стоимости полученных объектов ОС, сроков их полезного использования подлежит решению на основе профессионального суждения бухгалтера, принципов и требований составления бухгалтерской (финансовой отчетности), закрепленных в ПБУ 4/1999 «Бухгалтерская отчетность организации», ПБУ 1/2008, ПБУ 6/01.
По нашему мнению, в случае разукрупнения объекта ОС на несколько компонентов не происходит никаких экономических последствий для организации (объект не ликвидируется, новые объекты не приобретаются, какие-либо затраты, связанные техническим осуществлением разукрупнения, отсутствуют). В связи с чем фактически разукрупнение объекта ОС на несколько объектов (что не влечет изменения физических характеристик активов) не приводит к увеличению или уменьшению экономических выгод предприятия. В таком случае последствия разукрупнения не должны отразиться в бухгалтерском балансе организации — остаточная стоимость полученных в результате разукрупнения компонентов должна соответствовать остаточной стоимости разукрупненного объекта ОС.
Таким образом, поскольку выбытие первоначального актива и оприходование его частей в качестве отдельных активов не приводит к увеличению или уменьшению экономических выгод, то данная операция не удовлетворяет общему определению доходов и расходов, данных в п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и п. 2 ПБУ 10/99 «Расходы организации».
В этом случае в бухгалтерском учете будут сделаны следующие записи:
Дебет 01, субсчет «Новый объект 1» Кредит 01, субсчет «Старый объект»
— сформирована первоначальная стоимость нового объекта;
Дебет 02, субсчет «Старый объект» Кредит 02, субсчет «Новый объект 1»
— перенесена сумма начисленной амортизации, относящейся к новому объекту.
Аналогичные записи делаются в отношении остальных выделяемых объектов.
При этом первоначальная стоимость основного средства и сумма начисленной по нему амортизации распределяются организацией между новыми объектами учета на основании самостоятельно принятой методики.
Однако срок полезного использования каждого полученного в результате разукрупнения компонента должен соответствовать планируемому сроку, то есть для определения сроков полезного использования полученных объектов ОС не имеет значения срок полезного использования, установленный ранее для разукрупненного объекта ОС.
При этом следует учитывать, что учетная политика организации должна обеспечивать, в частности:
— отражение в бухгалтерском учете фактов хозяйственной деятельности исходя не столько из их правовой формы, сколько из экономического содержания и условий хозяйствования (требование приоритета содержания перед формой) (абзац 5 п. 6 ПБУ 1/2008);
— соблюдение требования рациональности, установленное абзацем 7 п. 6 ПБУ 1/2008.
В рассматриваемой ситуации, по нашему мнению, необходимо установить срок полезного использования полученных в результате разукрупнения объектов ОС в порядке, установленном п. 20 ПБУ 6/01. То есть при принятии к учету новых инвентарных объектов, признанных после разукрупнения ранее признанного ОС, определить для них новые сроки полезного использования, исходя из ожидаемых сроков их использования.
Отметим, что нормы ПБУ 6/01 не предусматривают обязательного соответствия установленного срока полезного использования Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 (далее — Классификация).
По нашему мнению, определение срока полезного использования формально, исходя из сроков, установленных для амортизационной группы, к которой относится полученное в результате разукрупнения основное средства, то есть без учета ожидаемого срока использования, приведет к искажению отчетности организации (в частности, искажению суммы амортизационных отчислений и остаточной стоимости ОС, полученных после разукрупнения). Также недопустимо, на наш взгляд, устанавливать сроки полезного использования исходя из срока, установленного для разукрупненного объекта ОС (в случае, если он разделяется на различные по своему функциональному назначению и срокам полезного использования компоненты).
В связи с тем, что нормативно-правовыми актами по бухгалтерскому учету порядок отражения операций по объединению объектов основных средств не определен, используемый организацией порядок проведения разукрупнения следует закрепить в учетной политике организации.
Кроме того, с учетом п. 32 ПБУ 6/01 считаем, что последствия объединения объектов основных средств, при условии существенности данной информации, подлежат соответствующему раскрытию в бухгалтерской отчетности.

Налоговый учет

Нормы налогового законодательства так же, как и нормативные акты по бухгалтерскому учету, в настоящее время не содержат и не разъясняют понятие и порядок разукрупнения объекта ОС, ранее правомерно принятого к учету как амортизируемое имущество.
На основании абзаца второго п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость ОС определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ.
В силу п. 2 ст. 257 НК РФ налогоплательщик вправе изменить первоначальную стоимость ОС в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям.
Кроме того, изменение стоимости ОС глава 25 НК РФ допускает только для закрытого перечня случаев, указанных в п. 2 ст. 257 НК РФ (достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация и т.п.). Поэтому полагаем, что принятие решения об разукрупнении ОС не приводит к изменению его первоначальной стоимости в налоговом учете.
Суды также отмечают, что разделения инвентарного объекта на несколько инвентарных номеров, а также объединение нескольких инвентарных номеров в один инвентарный объект ОКОФ не предусмотрено (смотрите, например, постановление АС Центрального округа от 19.08.2014 N Ф10-2257/14, решение АС Саратовской области от 07.12.2009 N А57-12992/09).
В постановлении АС Северо-Западного округа от 27.11.2017 N Ф07-12453/17 по делу N А42-539/2017 суд указал на неправомерность разукрупнения объекта ОС, в результате которого из инвентарного объекта выделены ОС, которые не выполняют самостоятельных функций.
При этом, например, в постановлении Четырнадцатого ААС от 22.07.2009 N 14АП-2007/2009 суд указал, что довод налоговой инспекции о том, что объединение нескольких инвентарных номеров в один инвентарный объект не предусмотрено ОКОФ, не является достаточным основанием для исчисления амортизации в данном случае как по вновь созданному объекту недвижимости, поскольку в нормативных актах не содержится запрета на упорядочение бухгалтерского учёта ранее существующих объектов недвижимости. Суд не согласился с мнением налогового органа, согласно которому объединение инвентарных объектов основных средств происходит путем выбытия первоначальных объектов и «создания» на их основе нового основного средства, с новой стоимостью для целей бухгалтерского и налогового учета.
Таким образом, арбитражная практика по вопросу возможности разукрупнения объектов основных средств малочисленна и противоречива. Выводы судов, в конечном счете, зависят от конкретных обстоятельств дела и влияния объединения или разукрупнения объектов на налогообложение.
Отметим, что срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества в соответствии с положениями ст. 258 НК РФ и с учетом Классификации (п. 1 ст. 258 НК РФ).
При этом в отличие от правил бухгалтерского учета изменять срок полезного использования объекта ОС после ввода его в эксплуатацию налогоплательщик может только в случае его реконструкции, модернизации или технического перевооружения (п. 1 ст. 258 НК РФ, письма Минфина РФ от 14.11.2016 N 03-03-06/1/66701, от 08.11.2016 N 03-03-РЗ/65124, от 06.10.2016 N 03-05-05-01/58129). При этом в таких случаях речь идет об увеличении срока полезного использования, а не об его уменьшении.
На наш взгляд, в данной ситуации в целях налогового учета организации, опираясь на то, что нормами главы 25 НК РФ не предусмотрено разукрупнение ранее правомерно учтенного объекта основных средств на несколько новых объектов, а также не установлен порядок установления срока полезного использования для полученных в результате разукрупнения объектов, безопаснее продолжить начисление амортизационных отчислений в прежнем порядке (то есть как если бы разукрупнения не производилось).
В случае, если организация решит разукрупнить объект и в целях налогового учета, полагаем, срок полезного использования следует определить с учетом фактического срока использования всех составляющих объекта. При этом новый объект, на наш взгляд, следует отнести в амортизационную группу, к которой относятся составляющие объекта с наибольшим сроком полезного использования.
Иными словами, сумма амортизационных отчислений по новым объектам, по нашему мнению, не должна превышать ту сумму амортизационных отчислений, если бы объект не был разукрупнен. Это существенно снизит вероятность возникновения спора с налоговыми органами.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ткач Ольга

Ответ прошел контроль качества

16 апреля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) При этом есть мнение, что ОКОФ применяется для решения статистических задач, а не регулирования налогообложения (решение АС Республики Татарстан от 05.09.2016 по делу N А65-17032/2016).
*(2) В письме Минфина России от 21.01.2008 N 03-03-06/2/2 разъясняется, что если в результате государственной регистрации объектов недвижимости организация на праве собственности зарегистрировала 67 отдельных объектов основных средств (получила 67 свидетельств), то при постановке на учет в налоговом учете эти объекты должны учитываться также отдельно, то есть каждому объекту недвижимости должен быть присвоен отдельный инвентарный номер. Однако в данном письме рассмотрена ситуация, когда объект разделяется на несколько однородный, с одним сроком полезного использования и одинаковым предназначением сразу — при постановке на учет.
В рассматриваемой ситуации, напротив, ранее учтенный объект разделяется на несколько компонентов — с разным функциональным предназначением и различными сроками полезного использования.
*(3) Согласно п.п. 43, 44 МСФО 16 каждый компонент объекта основных средств, себестоимость которого составляет значительную величину относительно общей себестоимости объекта, амортизируется отдельно.
Таким образом, существенно отличающиеся сроки использования частей объекта основных средств и/или существенная стоимость компонентов являются основанием для выделения двух и более единиц учета основных средств.