Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал — нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на «районный уровень» и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все «прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков», за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье — 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется «О введении в действие Земельного кодекса». И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод — право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Строительство многоквартирных многоэтажных домов, даже в условиях не стабильной политической и финансовой ситуации в Украине, продолжает стремительно развиваться. На рынке наряду с признанными лидерами этой отрасли представлены и начинающие частные застройщики, и практически у всех при сдаче дома в эксплуатацию возникает один и тот же вопрос: что делать с землей, на которой построен дом после его введения эксплуатацию?

В большинстве случаев застройщики организовывают свои обслуживающие организации и впоследствии передают введенный в эксплуатацию дом на баланс такой организации. В дальнейшем возникает вопрос арендной платы/налога на землю.

Итак, что же делать с земельным участком, на котором построен и введен в эксплуатацию дом?

Определить термины

В первую очередь необходимо определить очень важную разницу между двумя понятиями: «земельный участок» и «земля». Не вся поверхность территории Украины является земельным участком.

Земельный участок — это часть земной поверхности (суши) с установленными границами, определенным местом расположения, целевым (хозяйственным) назначением и с определенными относительно него правами.

Проще говоря, это выделенный в натуре участок земли с границами и целевым (функциональным) назначением, имеющий собственника (частная собственность/государственная или коммунальная собственность). Одними из подтверждающих признаков земельного участка являются наличие кадастрового номера и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

Все дома строятся на выделенных в натуре земельных участках. В противном случае застройщик не получил бы разрешительной документации на осуществление строительных работ, только, конечно же, если это не самовольное строительство.

После введения дома в эксплуатацию он передается на баланс обслуживающей организации или объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).

Земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, а также относящиеся к нему сооружения и придомовая территория, которые находятся на праве общей собственности владельцев квартир и нежилых помещений в таком доме, передаются бесплатно в собственность или постоянное пользование совладельцам таких квартир и помещений в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины (статья 42 Земельного кодекса Украины).

На данный момент, как зачастую бывает у нас в государстве, Кабинет Министров Украины так и не принял такой порядок, поэтому земельный участок передается организации, которая осуществляет управление общим имуществом совладельцев квартир и нежилых помещений, а именно: обслуживающей организации или ОСМД, по общим правилам, установленным Земельным кодексом Украины.

Кроме того, необходимо обратить особое внимание на случаи, когда дом строится на земельном участке частной собственности и участке, переданном застройщику по договору суперфиция (право пользования земельным участком под застройку — глава 34 Гражданского кодекса Украины). Договор суперфиция заключается на определенный срок. В соответствии с положениями действующего законодательства после прекращения права пользования земельным участком собственник земельного участка и собственник дома (другого сооружения), который был построен на данном земельном участке, определяют правовые последствия такого прекращения.

В случае отсутствия в договоре суперфиция точно регламентированного порядка передачи земельного участка на баланс (в собственность) обслуживающей организации владелец земельного участка может обязать через суд выкупить у него данный участок.

Кто платит?

Допустим, дом введен в эксплуатацию, передан на баланс ОСМД, а земельный участок передан обслуживающей организации или ОСМД в собственность или постоянное пользование. Возникает вопрос о налоге на землю и определении плательщика такого налога.

Подпунктом 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса (НК) Украины предусмотрено, что плата за землю — это обязательный платеж в составе налога на имущество, взимаемый в форме земельного налога или арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Исполнителями такого фискального обязательства являются собственники земельного участка, которые оплачивают его в виде земельного налога (подпункт 14.1.72 пункта 14.1 статьи 14 НК Украины) или пользователи земли государственной или коммунальной собственности в виде арендной платы (подпункт 14.1.136 пункта 14.1 статьи 14, статья 288 НК Украины).

Расходы на управление многоквартирным домом распределяются между сособственниками квартир и нежилых помещений пропорционально площади принадлежащего им имущества в доме.

Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (Закон) урегулированы правоотношения между владельцами квартир и нежилых помещений в доме, отношения, связанные с содержанием и управлением домом и придомовой территорией, определены их взаимные права и обязательства, а также урегулированы вопросы относительно экономической и финансовой составляющей управления таким домом.

В соответствии со статьей 7 Закона собственники многоквартирного дома должны обеспечить его надлежащее содержание, то есть нести расходы на поддержание необходимого противопожарного, санитарного и технического состояния общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и иные расходы, которые также включают земельный налог или арендную плату за земельный участок, на котором дом расположен.

В то же время обязательства по осуществлению уплаты земельного налога или арендной платы ложатся на обслуживающую организацию, за которой зарегистрировано право собственности или пользования земельным участком. Она же (обслуживающая организация) включает данные расходы в тарифную сетку на обслуживание дома.

Обязательства по оплате за землю возникают со дня регистрации права собственности или пользования землей.

Порядка не хватает

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы. Во-первых, с целью урегулирования «земельного» вопроса после введения дома в эксплуатацию Кабинетом Министров Украины должен утвердить порядок бесплатной передачи земельного участка в собственность или постоянное пользование совладельцам квартир и помещений в доме, как это предусмотрено статьей 42 Земельного кодекса Украины. Во-вторых, уплачивать налог на землю или арендную плату необходимо, и бремя такой оплаты в конечном итоге возлагается на собственников многоквартирного дома.

КОЛДОБА Максим — партнер АО JUSTL, г. Киев

МНЕНИЕ
Заставить нельзя
Владимир ДАНИЛИН, юрист ЮКК «Де-Юре»
Пунктом 3 части 1 статьи 3 Гражданского кодекса Украины предусмотрен принцип свободы договора. Более детально он раскрыт в статье 627 Гражданского кодекса Украины. Стороны свободны в заключении договоров, выборе контрагентов и определении условий договоров. Учитывая указанное, суд не может заставить стороны заключить договор, тем более что нет прямого указания в законе в случае окончания действия договора суперфиция выкупать земельный участок. В решении суд, скорее всего, укажет на ненадлежащий способ защиты права. Правильным вариантом является обращение со стороны собственника земли с иском о компенсации земельного налога и убытков в связи с невозможностью использования принадлежащего ему земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п.а 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 62 указанного постановления при отсутствии наследников продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В сложившейся ситуации получите письменный отказ Росреестра и обратитесь в суд с требованием о регистрации перехода права собственности.

В судебном процессе вам следует доказать исполнение сторонами договора купли-продажи, представить доказательства передачи денежных средств по договору.

Мы также предлагаем вам ознакомиться с пошаговой инструкцией по регстрации права собственности на земельный участок, составленной практикующим юристом.

Часто бывает, что граждане находят заброшенные участки, иными словами, бесхозные. Возникает у большинства вопрос, как получить право собственности либо аренды на данное имущество. В настоящей публикации кратко рассмотрим порядок действий граждан при обнаружении бесхозных участков.

Порядок действий при выявлении бесхозного участка

Перед оформлением земельного участка в собственность для начала следует выяснить, что участок действительно никому не принадлежит.

Для этого вам следует:

1) направить заявление в местную администрацию;

2) затем получить письменный ответ, что земельный участок является бесхозным.

Согласно ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» от 02.05.2006 г. № 59-ФЗ письменный ответ должен поступить в течение 30 дней с момента получения администрацией заявления.

📌 Реклама Миновать аренду, торги на право заключения договора аренды смогут только определенные категории граждан: многодетные семьи, например, инвалиды 1 и 2-й группы, ветераны боевых действий, молодые семьи, ветераны Великой Отечественной войны. После признания участка бесхозным администрация обращается в Управление Росреестра, кадастра и картографии с целью постановки участка на кадастровый учет.

Далее, если владелец участка не найдется в течение года, участок для начала поступает во владение муниципалитета, который в дальнейшем по заявлению гражданина может передать землю ему на праве аренды, приобрести его в собственность сразу не представляется возможным.

Приобретение права собственности на участок

Выкупить у администрации участок представится возможным позже, после аренды. Для выкупа участка придется заключить с администрацией соглашение о выкупе (договор), сделать оценку участка, дождаться решения администрации о совершении сделки купли-продажи участка и оформить договор купли-продажи.