Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями. Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.

Что такое обременение, виды обременения

Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.

Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):

• залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
• обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
• право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.

Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.

Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца

В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).

Содержание и образец договора купли-продажи с обременением

В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца. Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных. При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):

• сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
• наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
• цену договора;
• порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
• момент перехода права собственности, рисков;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• перечень приложений;
• подписи сторон, дату подписания договора;
• иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).

Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер.

Скачать образец

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.

В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.

Итоги

В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

1. Оформление приобретения жилья в ипотеку

При заключении договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств можно выделить следующие особенности.

1.1. Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).

На первой странице кредитного договора также должна быть размещена информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения заемщиком обязательств по кредиту либо уменьшении размера платежей на определенный срок (льготный период) (ч. 6 ст. 6.1, ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ; ч. 1, 3 ст. 6 Закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ).

Справка. Условия обращения заемщика к кредитору с требованием об изменении условий кредитного договора

Заемщик вправе обратиться к кредитору с требованием об изменении условий кредитного договора, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств либо уменьшение размера платежей заемщика на определенный заемщиком срок (льготный период), при одновременном соблюдении следующих условий (ч. 1 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ; ч. 4 ст. 6 Закона N 76-ФЗ):

• размер кредита по указанному кредитному договору не превышает 15 млн руб.;
• условия договора (либо первоначального кредитного договора, прекращенного в связи с заключением нового кредитного договора, обязательства по которому обеспечены тем же предметом ипотеки) ранее не изменялись по требованию заемщика;
• предметом ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика, или право требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения, которое будет являться единственным пригодным для постоянного проживания заемщика жилым помещением, вытекающее из договора участия в долевом строительстве;
• заемщик на день направления требования находится в трудной жизненной ситуации.

Кроме того, начиная с первой страницы, в договоре четким, хорошо читаемым шрифтом в табличной форме отражаются индивидуальные условия кредитного договора, в частности сумма кредита, срок, процентная ставка, размер и периодичность платежей, способы исполнения денежных обязательств, ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение договора (п. 6 ч. 2 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):

• ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
• 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)

В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное, то есть без распоряжения заемщика, списание задолженности только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).

При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

Обратите внимание!

При определенных условиях, одним из которых является снижение доходов заемщика более чем на 30% по сравнению с 2019 г., заемщик вправе не позднее 30.09.2020 обратиться к кредитору с требованием о приостановлении исполнения своих обязательств. Заемщики, оказавшиеся в трудной ситуации, могут получить консультацию в Центре поддержки ипотечных заемщиков (ст. 6 Закона N 106-ФЗ; п. 1 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 435; Информация Минфина России).

1.2. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация прав и обременений

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки (п. 2 ст. 163 ГК РФ; п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

• связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
• по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности (кроме договоров об отчуждении долей, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве);
• с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации — пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — семь рабочих дней, а в случае, если договор удостоверен нотариально, — соответственно три и пять рабочих дня (п. п. 9 — 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Обратите внимание!

В 2020 г. предоставление услуг МФЦ, в том числе в части их перечня и организации приема граждан, может быть ограничено. Также может быть ограничен личный прием граждан нотариусами в зависимости от санитарно-эпидемиологической ситуации в соответствующем регионе. Порядок работы рекомендуется предварительно уточнить. Росреестр рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн (п. п. 4, 6, 10 Постановления Правительства РФ от 11.06.2020 N 848; п. 1 Указа Президента РФ от 11.05.2020 N 316; Информация Росреестра).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявление залогодателя или залогодержателя.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.
4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, и не предусмотрены выдача закладной после регистрации ипотеки и ее представление в орган регистрации прав в любой момент до исполнения обязательства) (ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 6 п. 3, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставляемого собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, осуществляется без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус при условии, что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).

1.3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона N 102-ФЗ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка (п. п. 4.1, 4.2 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

1.4. Особенности согласования передачи имущества в ипотеку

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

2. Обременение объекта недвижимости

Залог недвижимого имущества, переданного в ипотеку, также имеет свои особенности.

2.1. Особенности обременения

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя — после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

2.2. Особенности снятия обременения

С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ).

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (п. п. 1, 2 ст. 25 Закона N 102-ФЗ):

а) если закладная выдавалась:

• заявление законного владельца закладной или совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;
• или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати);

б) если закладная не выдавалась:

• совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
• или заявление залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Обратите внимание!

В связи с коронавирусной инфекцией Банком России дана рекомендация организациям-кредиторам приостановить до 30.09.2020 выселение должников из жилых помещений, на которые ранее было обращено взыскание в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору кредита (займа) (Информационное письмо Банка России от 22.04.2020 N ИН-06-59/79).

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество — одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилые помещения банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По его заявлению суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).

Обратите внимание!

В случае использования заемщиком льготного периода по ипотечному кредиту материальная выгода, полученная от экономии на процентах, НДФЛ не облагается (пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ; ч. 3 ст. 2 Закона от 03.07.2019 N 158-ФЗ).

Став собственником жилья, вы обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

«Электронный журнал «Азбука права», актуально на 25.06.2020

Другие материалы журнала «Азбука права» ищите в системе КонсультантПлюс.

Наиболее популярные материалы «Азбуки права» доступны в мобильном приложении КонсультантПлюс: Студент.

• Примерная форма договора купли-продажи залогодержателем заложенного недвижимого имущества (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
• Акт приема-передачи объекта недвижимости

Договор купли-продажи
залогодержателем заложенного недвижимого имущества

г.

, именуемое в дальнейшем «Залогодержатель», «Покупатель», в лице , действующего на основании , с одной стороны и , именуемый в дальнейшем «Залогодатель», «Продавец», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение об удовлетворении требований Залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке:

1. Предмет договора

1.1. Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, удовлетворяет свои денежные требования к Должнику по этому обязательству путем приобретения для себя заложенного имущества с зачетом в счет покупной цены своих требований к Должнику.

1.2. Предметом ипотеки является (далее по тексту — «Объект»).

1.3. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании следующих документов: .

1.4. Право собственности Продавца на Объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости , запись регистрации N , что удостоверяется выпиской из ЕГРН от .

2. Цена договора и порядок оплаты

2.1. Стоимость Объекта по настоящему договору определена независимым оценщиком и составляет рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. По обязательству, обеспеченному ипотекой, Залогодержателю подлежит выплате сумма в размере руб., которая засчитывается в счет покупной цены Объекта.

2.3. Оставшуюся сумму в размере руб. Покупатель обязуется единовременно перечислить на счет Продавца, указанный в настоящем договоре, в течение дней с момента подписания Сторонами настоящего договора.

3. Передача нежилого помещения
и переход права собственности к Покупателю

3.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется не позднее дней с момента оплаты по Акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

3.2. Подготовка Объекта к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4. Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

4. Гарантии состоятельности сделки

4.1. На момент заключения настоящего Соглашения недвижимое имущество не является предметом залога в обеспечение других обязательств. Третьи лица не обладают в отношении недвижимого имущества ни вещными правами, ни правами пользования.

5. Права и обязанности Сторон

5.1. Продавец обязан:

5.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий Объект, являющийся предметом настоящего договора в соответствии с Актом приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

5.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

5.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.

5.1.4. Принять произведенную Покупателем оплату.

5.2. Покупатель обязан:

5.2.1. Оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленном настоящим договором.

5.2.2. Принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

6. Заключительные положения

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. Переход права собственности на Объект к Покупателю подлежит государственной регистрации.

6.4. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах по адресу: , а остальные два выдаются Продавцу и Покупателю.

7. Реквизиты и подписи Сторон

Продавец

Покупатель

Акт
приема-передачи объекта недвижимости

г.

Во исполнение условий договора купли-продажи залогодержателем заложенного недвижимого имущества от года, руководствуясь требованиями ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, , в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Покупатель», с одной стороны и , именуемый в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», подписали настоящий акт о нижеследующем:

1. Продавец передал, а Покупатель принял в собственность , (далее также — «Объект»).

2. В соответствии с настоящим Актом Продавец передал в собственность, а Покупатель принял указанное помещение в качественном состоянии, каково оно есть на день подписания настоящего Акта.

3. Покупатель оплатил Продавцу стоимость Объекта в полном размере в соответствии с условиями договора купли-продажи.

4. После передачи Объекта Покупателю и подписания Сторонами настоящего Акта обязательство Продавца передать нежилое помещение Покупателю считается исполненным.

5. Настоящим Актом каждая из Сторон подтверждает, что обязательства Сторон выполнены, расчет произведен полностью, у Сторон нет друг к другу претензий по существу договора купли-продажи залогодержателем заложенного имущества.

6. Настоящий Акт составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, другой — у Покупателя, третий — в .

Подписи Сторон

Продавец

Покупатель

Как правило, договор с залогом принято оформлять для того, чтобы можно было предоставить продавцу гарантии, что товар будет оплачен, а в случае непредвиденных ситуаций возвращены убытки. Важно учесть то, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает именно на основании договора.

Изучая внимательно правила Гражданского Кодекса можно понять, что их принято применять исключительно к залогу, который возник на основании закона, если законом не установлено иное.

Если возникает залог строго на основании закона, тогда залогодатель, залогодержатель заключают соглашение, которое станет регулировать их отношения.

Образец типового договора купли-продажи с залогом

Важно отметить, что договор имеет свободную форму, но однозначно должен содержать важнейшие условия, которые и будут определены законом в качестве существенных.

В момент совершения сделки, связанной с куплей-продажей с залогом той или иной вещи, то договор имеет общий вид:

• важно учесть сведения об участниках сделки;
• наименование предмета сделки, ее описание;
• цена договора;
• права и обязанности участников сделки;
• перечень важнейших приложений;
• подписи сторон;
• те или иные условия, которые будут рассмотрены сторонами.

Скачать бланк договора купли-продажи с залогом.

Скачать бланк договора купли-продажи с залогом земли.

Скачать бланк договора купли-продажи с залогом имущества.

Скачать бланк договора купли-продажи с залогом со стороны покупателя.

Существенные условия договора купли-продажи с залогом

Подобные договора должны обладать важнейшими пунктами, а значит, их нельзя игнорировать.

Сюда можно отнести:

• предмет залога. В том случае, если в залог передается определенная вещь, то важно определить ее наименование, признаки, все это и позволит индивидуализировать эту вещь. Важно учесть, что если в качестве предмета залога станут выступать имущественные права, то необходимо определить какие именно права станут передаваться в залог, каково их содержание;
• нельзя не выделить оценку предмета залога;
• следует указать важную информацию. Она заключается в том, что необходимо понять у какой именно стороны договора о залоге будет, находиться заложенное имущество, что является важным моментом;
• существо обеспечиваемого залогом обязательства. Здесь важно понимать, что если залогом будет обеспечиваться обязательство, возникшее из договора, то в документе нужно указать, кто именно является продавцом, а кто покупателем;
• размер обеспечиваемого залогом требования. Важно понимать, если залогом обеспечивается обязательство из кредитного договора, то в документе важно указать размер кредита. Сюда относятся и проценты, которые должны быть уплачены за пользование кредитом;
• важно соблюсти и сроки исполнения обязательства, которое обеспечивается залогом.

Как выглядит договор купли-продажи доли квартиры?

Сколько оформлять экземпляров договора купли-продажи автомобиля,

На каких условиях происходит передача имущества с залогом?

Чтобы не допустить никаких ошибок, желательно соблюдать все условия договора, тогда сделку можно будет считать завершенной. Учтите, что имущество может передаваться со стороны продавца не только досрочно, но и в строго оговоренные сроки, о чем должно быть известно.

Если покупка имущества осуществляется досрочно, то продавец в свою очередь обязательно должен быть извещен об этом.

В договоре важно прописать некоторые пункты:

• вид транспортного средства, которое и станет осуществлять доставку:
• порядок и форма оплаты:
• характеристики, как упаковки, так и маркировки.

Естественно следует учесть еще один важнейший момент, когда покупатель станет перечислять на расчетный счет продавца ту сумму, о которой будет указано в договоре. Что касается размера суммы, то все это определяется строго в индивидуальном порядке.

Часто случается такое, что по тем или иным причинам покупатель нарушает условия договора, в этом случае залог, который и был перечислен ранее, как правило, не возвращается.

Конечно, договор всегда можно расторгнуть, если не будут соблюдены те или иные его условия со стороны участников сделки. На практике такое происходит все чаще и чаще, но чтобы избежать подобных ситуаций, следует заранее изучить все пункты договора, вникнуть в их смысл.

Оформить договор и заключить такую сделку можно, без каких-либо ошибок, важно всего лишь соблюдать все условия и особенности процедуры. Если возникают какие-то сомнения, то всегда можно обратиться за помощью к опытным юристам за консультацией, получая развернутые ответы на интересующие вас вопросы.

Была ли Запись полезна? 11 из 21 читателей считают Запись полезной.

Определив стратегию продаж, банк и страховая компания делают следующий шаг в реализации банковской технологии и в рамках выбранной стратегии определяют формы взаимодействия. Таких форм взаимодействия может быть несколько, что показано на рис.12.

Первой, наиболее распространённой формой банковских продаж является агентское соглашение. Содержание этой формы сотрудничества соответствует её названию. Как правило, при такой форме взаимодействия банки продают страховые полисы за комиссионное вознаграждение. При этом базы данных по клиентам друг другу не передаются. ИТ-системы банка и страховой компании не интегрируются. В России весьма распространенной является ситуация, при которой банки заключают агентские соглашения со многими страховыми компаниями. Таким образом, степень интеграции банка и страховой компании находится на низком уровне, поскольку здесь присутствуют только независимые продукты.

Более высокой ступенью интеграции партнеров отличается такая форма как кооперация. Она характеризуется тем, что осуществляется обмен базами данных между страховой компанией и банком, разрабатываются совместные банковско-страховые продукты, происходит интеграция каналов продаж банка и страховой компании, могут осуществляться совместные инвестиции в ИТ-проекты и персонал, занятий в банковском страховании. Следует отметить, что при второй форме банковской технологии продаж у банка и страховой компании появляются совместные продукты и базы данных. Таким образом, форма кооперации обладает более глубокой степенью проникновения банка и страховой компании друг в друга. При этом банк и страховая компания остаются независимыми юридическими лицами и выстраивают собственные бизнес-процессы независимо друг от друга.

Третья форма банковской технологии продаж называется «финансовый супермаркет». Статьи на тему финансового супермаркета я начал писать ещё в 1997 году, работая в Промышленно-страховой компании, когда мы организовывали продажу страховых полисов через сотрудников Промстройбанка России и другие банки. Справедливости ради стоит отметить, что в то время под финансовым супермаркетом я имел в виду предложение клиенту всего спектра финансовых услуг в одном месте.

Естественно, сегодняшнее понимание концепции финансового супермаркета несколько иное. Речь идёт, прежде всего, не только о продажах финансовых услуг, но об интеграции политики и бизнес-процессов банка и страховой компании, единой стандартизации процедур банка и страховой компании, полном использовании совместной клиентской базы, совместной маркетинговой и рекламной политике. Такую глубокую степень интеграции можно осуществить, по моему мнению, только в рамках финансовых групп, имеющих и банк, и страховую компанию.

Мне посчастливилось принимать непосредственное участие в создании и реализации на практике концепции финансового супермаркета в финансовой корпорации «Уралсиб». Внешняя сторона модели проявлялась в том, что клиент, приходя в банковское отделение или иную точку продаж банка, мог увидеть оформленный в одном стиле многофункциональный финансовый офис. Этот офис предлагал клиентам широкий спектр финансовых услуг: банковские, страховые, управление активами и другие. При этом, по каждой группе продуктов имелась оформленная в едином стиле реклама. В этом же офисе находились и продавцы-консультанты, которые могли быть как мультифункциональными, т.е. продавать все виды финансовых услуг, либо монофункциональными, предлагающими конкретные банковские либо страховые услуги. Во втором случае, для таких специалистов имелись специально оборудованные рабочие места.

Внутренняя же составляющая модели финансового супермаркета заключается, во-первых, в том, что банк и страховая компания выстраивают скоординированную продуктовую и ценовую политику. Для этого создаётся совместный орган — комитет по продажам и продуктам, куда входят представители банковского, страхового и иных видов бизнеса корпорации. Главной задачей такого комитета является рассмотрение финансовых продуктов и тарифов на них, а также утверждение проектов по их разработке и реализации. Вопросы совместного инвестирования в проекты финансового супермаркета решает другой координационный орган — инвестиционный комитет. А вопросы интеграции в области информационных технологий банка и страховой компании являются прерогативой комитета по инвестиционным технологиям. Осуществление текущего бюджетирования и текущих расходов осуществляет финансовый комитет.

Однако есть и определенные проблемы в создании финансового супермаркета, связанные с границами интеграции. Если рассматривать интеграцию банка и страховой компании в модели финансового супермаркета более глубоко, то необходимо отметить, что любая бизнес-структура будь-то банк или страховая компания имеет функционально в своём составе фронт-офис, мидл-офис и бэк-офис.

При интеграции банка и страховой компании важно понимать диалектику общего, особенного и единоличного. Интеграция фронт-офиса банка и страховой не вызывает серьёзных проблем, так как банки готовы продавать страховые продукты. В рамках единых бизнес-процессов и стандартов, корпоративной культуры можно объединить бэк-офис банка и страховой компании: персонал, ИТ-обеспечение, администрирование бизнеса и финансы.

Проблемы возникают при интеграции мидл-офиса. Как известно, мидл-офис страховой компании осуществляет операционную поддержку страховой деятельности: андеррайтинг, перестрахование, урегулирование убытков. По моему глубокому убеждению, полная интеграция мидл-офиса страховой компании в банковский невозможна по своей природе, так как именно указанные выше функции являются сутью страхового бизнеса, т.е. тем, что его отличает от других видов бизнеса. Именно в мидл-офисе работают страховщики. Поэтому следуя диалектике, надо понимать, что мидл-офис страховой компании есть явление единичное и интеграции в банк не подлежит. Поэтому при интеграции банка и страховой компании следует особо учитывать следующее положение: мидл-офис страховой компании — это граница, предел полной интеграции страховщика в банк.

Никто в мире не смог за столетнюю историю банковского страхования провести полную интеграцию банка и страховой компании. Да это и не нужно делать, так как каждый должен заниматься своим делом. А страховой бизнес в силу своей природы во всём мире управляется очень централизованно в плане андеррайтинговой политики и формирования страховых резервов, необходимых для осуществления страховых выплат.