Игорь Жигунов,заместитель генерального директора компании «Национальная Фабрика Ипотеки»

Практически по всем кредитам банки используют одну форму платежа — аннуитетную: каждый месяц заемщик выплачивает одинаковую сумму, которая включает часть основного долга по кредиту и проценты за месяц.

А вот условия досрочного погашения ипотеки во всех банках разные. У каждого из клиентов есть свои приоритеты при выплате ипотеки. Кому-то выгодно ежемесячно платить сумму, указанную в договоре.

Для кого-то важно периодически досрочно погашать часть кредита, чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет за счет уменьшения ежемесячного платежа. Если это ваш случай, необходимо проследить, чтобы возможность досрочного погашения части кредита была закреплена в ипотечном договоре.

Читайте условия договора на берегу

Сейчас на рынке встречаются ипотечные договоры, в которых досрочное погашение ипотеки не опция, а единственный вариант: например, при досрочном частичном погашении уменьшается только срок кредита, а размер платежа остается неизменным.

Допустим, клиент досрочно гасит часть кредита 50 тыс. рублей и ошибочно полагает, что в следующем месяце его долговая нагрузка снизится, а платеж уменьшится. Но наступает следующий месяц, а ничего не меняется.

Заемщик начинает разбираться и выясняет, что сокращается срок пользования кредитом: согласно договору он обязан продолжать вносить платежи того же размера.

Эти нюансы заемщик обычно узнает, когда оказывается в такой ситуации. А подобные моменты следует обсудить с банком еще до подписания кредитного договора.

Мы рекомендуем заранее попросить у банка образец заявления на частичное погашение кредита. Если в заявлении есть «галочки» — сократить платеж или срок кредита, это значит, у заемщика каждый раз будет шанс выбрать нужное.

важно

Если в заявлении на частичное погашение кредита нет ничего, кроме размера и даты вносимого платежа, это повод насторожиться: у клиента будет только один вариант погашения досрочного платежа.

По семейным обстоятельствам

Какую стратегию выбрать — стараться погасить большую часть кредита досрочно или платить равную сумму на протяжении всего срока? Это зависит от обстоятельств заемщика.

Как правило, люди покупают квартиру с помощью ипотечного кредита в двух типах обстоятельств.

Первый вариант: люди берут ипотеку для того, чтобы улучшить жилищные условия: например, из «двушки» переехать в «трешку» или разъехаться из трехкомнатной по двум однокомнатным квартирам. При этом они в течение полугода-года продают старое и переезжают в новое жилье. Тут существует два графика погашения кредита: платить досрочно еще до продажи старой квартиры или производить плановые платежи, продать старую квартиру в течение года, а на вырученные деньги погасить кредит полностью.

Разница между этими графиками погашения кредита небольшая: в течение первого года обслуживания общий размер выплат сильно не изменится.

Другой вариант: заемщик берет кредит и покупает свою первую квартиру, в которой будет жить и не собирается досрочно и быстро погашать ипотеку — подобных сделок 70% на рынке. И вот именно в такой ситуации (если клиент планирует пользоваться кредитом долго — больше трех-четырех лет) каждый досрочно внесенный платеж — шанс сэкономить на процентах в будущем.

Имейте в виду, что процент по платежу банк начисляет на утро каждого дня: какая сумма неоплаченного долга есть у клиента, на такую и начисляется процент.

важно

Если заемщик пользуется ипотекой более трех лет, частичные досрочные платежи для него выгодны, так как позволяют снизить нагрузку по процентам.

Если же в заявлении на частичное погашение кредита есть выбор — сократить платеж или сократить срок, заемщик вправе пользоваться наиболее удобным для него сценарием.

Не забудьте получить налоговый вычет

По законодательству заемщик имеет право получить имущественный налоговый вычет при доходах, облагаемых ставкой налога 13%. Он предоставляется со стоимости покупки жилья (с суммы до 2 млн рублей, то есть вычет составляет до 260 тыс. рублей), во-вторых, с уплаченных процентов по ипотеке (с суммы до 3 млн рублей, то есть вычет не более 390 тыс. рублей).

Но и тут есть нюансы. Например, если заемщик приобрел жилье до января 2014 года, ему положен только один вычет при покупке и по процентам ипотеки без ограничения суммы. А вот если квартира куплена с января 2014 года, то вычетов по покупке реально получить и более одного (два, три, но на общую сумму до 2 млн рублей), а также по ипотечным процентам, но с ограничением суммы в 3 млн рублей.

И это еще не все. Если, например, клиент покупал квартиру до 2014 года на свое имя и уже воспользовался налоговым вычетом, то вторую квартиру, купленную после 2014 года и позже, он вправе оформить на имя жены и освободить от налога свой доход, третью квартиру — на имя несовершеннолетнего ребенка и снова получить вычет по своим доходам как отец ребенка. И в каждом случае можно получить налоговый вычет на покупку жилья, а также еще раз внимательно проверить опцию вычета на ипотечные проценты.

Допустим, заемщик взял по ипотеке 2 млн рублей, пользовался кредитом три-четыре года, ему с 1 млн рублей вернется 13%. Надо также учесть, что с 2014 года налоговый вычет дается не по количеству приобретенных квартир, а в зависимости от общей суммы. То есть допустимо купить четыре квартиры по 500 тыс. рублей — за каждую положены 13%-ный налоговый вычет и 13% суммы, уплаченной по ипотеке по одной из квартир. Главное, чтобы общая сумма покупки по сделкам не превышала 2 млн рублей.

Ситуации, когда кредит берется в спешке, случаются сплошь и рядом. Стоит только вспомнить историю с салонами красоты, которые продавали недогадливым клиенткам чемоданчики с косметикой в кредит.

Пока не вышел закон «О потребительском кредите (займе)», возврат происходил согласно процедуре, установленной конкретным банком. Чаще всего банки затягивали этот процесс, заставляя клиента предварительно уведомлять кредитора о своем решении за 30 календарных дней, в результате чего проценты по кредиту приходилось отдавать как минимум за месяц.

С 1 июля 2014 года процедура возврата кредита регламентирована новым законом, действие которого распространяется на кредиты от банков, а также МФО и кредитных кооперативов.

Возврат нецелевого кредита

Сегодня по закону заемщик имеет право отказаться от получения нецелевого кредита (полностью или его части) без предварительного уведомления кредитора в течение 14 дней от даты его получения. Проценты при этом должны быть уплачены за фактический срок пользования кредитом.

Для этого заемщику нужно обратиться в офис кредитного учреждения и объявить о своем решении, после чего специалист банка обязан осуществить расчет необходимой к уплате суммы процентов (на дату возвращения кредита) и принять средства от клиента. К примеру, если через пять дней с момента получения займа клиент решил его вернуть, то необходимо будет возвратить банку только саму ссуду и проценты за пять дней.

Возврат целевого кредита

Целевой кредит клиент оформляет на покупку товара или услуги. Такой кредит можно получить в магазинах, поликлиниках, салонах красоты, турфирмах, автосалонах и других организациях — партнерах банка. Однако чтобы вернуть целевой кредит, заемщику, как правило, также приходится посетить офис банка. Срок возврата без предварительного уведомления банка здесь выше (по сравнению с нецелевым кредитом) и составляет 30 дней с даты его предоставления.

Возврат товара или услуги происходит непосредственно в магазине или другой организации, где оформлялся кредит. Если условиями кредитного договора был предусмотрен первоначальный взнос, то получить его покупатель может в кассе магазина, остальную сумму компания перечислит в банк. С актом о возврате товара заемщик обращается в банк для расторжения кредитного договора, проценты при этом рассчитываются сотрудником банка за фактический срок использования кредита.

Если товар оказался ненадлежащего качества, то проценты по кредиту (а также иные платежи, если таковые предусмотрены условиями договора с банком) продавец также обязан возместить. Поправки в закон «О защите прав потребителей», которые касаются возврата товара ненадлежащего качества, приобретенного с участием кредитных средств банка, действуют с 1 июля 2014 года.

Какие могут возникнуть сложности при расторжении договора?

Сложности чаще всего возникают, когда клиент решил вернуть кредит, а в сумму кредита была включена сумма за страховку. В этом случае необходимо расторгнуть не только кредитный договор, но и договор страхования. При этом не всегда возможно вернуть деньги за страховку.

С одной стороны, на добровольное страхование, которое часто приобретается клиентом при заключении кредитного договора, распространяется так называемый период охлаждения длительностью пять дней (в течение этого срока со дня заключения договора клиент может расторгнуть договор страхования и вернуть деньги за страховку). С другой стороны, если страхование было оформлено не как индивидуальный страховой полис, а в рамках коллективной программы страхования (а банков, которые предпочитают оформлять коллективное страхование, становится все больше), вернуть суммы при отказе от страховки едва ли получится. Исключение составляют договоры, в которых зафиксирована возможность возврата денег. Но это пока еще исключение из правил, а в большинстве случаев воспользоваться периодом охлаждения и расторгнуть договор в пятидневный срок нельзя. В этом случае для расторжения кредитного договора клиент должен будет сам заплатить всю сумму страховки, а также проценты, которые на нее были начислены.

Портал Банки.ру желает всем своим читателям и клиентам всегда осознанно и ответственно подходить к выбору финансовых продуктов. К вашим услугам полная информация о финансовых инструментах в Финансовом супермаркете Банки.ру.