Feb 3, 2017 · 4 min read

Вот она, квартира вашей мечты. Это может быть однушка в Петербурге, студия в Подмосковье или 2-х комнатная квартира в Казани.

Одна проблема — она стоит 3 000 000 рублей, а у вас их нет.

Первый взнос

В некоторых банках вы можете получить кредит даже без первоначального взноса, но по более высокой ставке. Однако таких банков немного. Если вы заранее скопили хотя бы 15% от стоимости жилья, то вы сможете выбирать из большего числа банков и прийти к выгодным условиям по ипотеке (низкой ставке процента).

Многие банки взимают дополнительные комиссии за выдачу кредитов, а также навязывают страховые компании с высокими ставками по обязательной страховке. Это увеличивает сумму ипотеки или уменьшает первоначальный взнос, поэтому проверьте условия банков заранее.

Процентная ставка

Здесь все просто — чем меньше, тем лучше. Ставки по вторичному жилью обычно меньше, чем на покупку новостройки. Потому что у банка меньше рисков, что вы не получите квартиру, которая является залогом. Имейте это в виду при выборе квартиры.

На момент написания статьи вполне реально получить ипотеку под 11–12%, этой цифрой мы и будем оперировать в дальнейших расчетах.

Особенности аннуитетных платежей

В условиях кредита вы скорее всего встретите формулировку «аннуитетные платежи» — большинство банков используют эту схему расчета кредита. Это значит, что ваши ежемесячные платежи будут одинаковыми на протяжении всего срока выплат. Эти платежи будут включать погашение основного долга и плату за обслуживание кредита (проценты по нему).

Соотношение основного долга и процентов по нему будет меняться в течение всего срока. В начале вы будете платить в основном проценты и лишь малую часть основного долга. Зато ближе к концу темпы погашения остатка по ипотеке увеличатся.

Допустим, мы нашли квартиру за 3 млн рублей и накопили 500 тысяч. Нам одобрили ипотеку на 2 500 000 рублей под 12% годовых со сроком 10 лет. У банков обычно есть удобные калькуляторы кредитов и ипотек, в которых можно рассчитать полную стоимость кредита с учетом выплат по процентам. Как видим, полная стоимость ипотеки почти в 2 раза больше суммы долга.

На сайте Сбербанка есть калькулятор, где можно рассчитать общую стоимость кредита

В первый месяц мы заплатим 36 201 руб. Из них 25 749 уйдет на погашение процентов по кредиту (оранжевая часть графика), а основной долг уменьшится на 10 452 рубля. Зато через 4 с половиной года они сравняются и дальше «процентная часть» будет стремительно уменьшаться.

График из калькулятора ипотеки Сбербанка

Переплата

Аннуитетный расчет удобен тем, что вы платите фиксированную сумму в месяц. Недостаток — переплата процентов по долгу из-за медленного погашения основной части ипотеки.

Переплата по процентам за 10 лет составит в нашем случае 1 844 134 рубля, то есть за квартиру мы заплатим почти на 74% больше.

Как сэкономить на переплате

Если взять ипотеку на меньший срок, переплата будет меньше, но ежемесячный платеж будет значительно больше. Вот как будет меняться объем переплаты и ежемесячный взнос в зависимости от срока кредита для наших условий (2 500 000 рублей под 12%).

Синий график — ежемесячный взнос, зеленый — переплата

Видно, что после 10 лет ежемесячный платеж уже не уменьшается значительно. Между 10 и 15 годами разница в 6 тысяч рублей, между 15 и 25 — меньше 4 тысяч. Зато размер переплаты увеличивается значительно. После 12 лет он уже больше чем сумма основного долга. А растянув ипотеку на 25 лет, вы переплатите больше чем в 3 раза.

Оптимальный вариант – брать ипотеку на 10-12 лет или на еще меньший срок. Но часто это невозможно. Банки неохотно одобряют кредиты, выплаты по которым составляют существенную часть дохода клиента. Если вы хотите взять 2.5 млн рублей в ипотеку на 10 лет, то нужно убедиться, что ваши доходы значительно больше ежемесячной выплаты в 36 200 рублей

Преимущества досрочного погашения

Если переплачивать в 2 раза за квартиру не хочется, а ваш доход постепенно растет — имеет смысл постараться погасить часть долга досрочно. И чем быстрее вы это сделаете — тем лучше.

Если через год после покупки квартиры вы погасите часть основного долга, то сэкономите 65% от суммы погашения. Внесете 100 тыс рублей — ваша переплата уменьшится на 65 тысяч. Внесете 1 миллион — сэкономите 650 тысяч.

Когда досрочное погашение не имеет смысла

В какой-то момент окажется, что досрочно погашать ипотеку не имеет смысла. Выгоднее положить эти деньги в банк.

Например, в нашем случае через 9 лет после начала выплат остаток долга будет составлять 406 953 рубля, а остаток процентов которые вы заплатите за этот год — всего 27 460 рублей.

Если у вас есть эти 400 тысяч, то проще положить их на депозит и заработать 40–50 тысяч при 10–12% годовых, таким образом ваш «чистый доход» составит 13–23 тысячи. У аннуитетных платежей мало положительных сторон, но это — одна из них.

Посмотреть остаток процентов и остаток по кредиту можно в графике платежей по кредиту

Ипотечный калькулятор: принцип работы

Калькулятор ипотеки работает по стандартным формулам. Взяв самый простой калькулятор, вы можете проверить полученный результат.
Ипотечный калькулятор удобнее тем, что нет необходимости самостоятельно производить многоступенчатые математические расчеты для определения суммы ежемесячных выплат на погашение кредита. Расчёт ипотеки позволит вам узнать эффективную процентную ставку, объём денежных средств, которые идут на погашение основного долга и погашение ипотечных процентов.
Обратите внимание
Калькулятор ипотеки позволяет рассчитывать платежи по двух схемам:
1) аннуитетный платеж — сумма ежемесячного платежа по кредиту неизменна и состоит из процентов за кредит и суммы основного долга.
2) дифференцированный платеж — ежемесячный платёж уменьшается со временем, состоит из постоянного долга (неизменный размер) и процентов на невыплаченный остаток займа (такой кредит часто предлагает Сбербанк, похожая программа — «Ипотека: Молодая семья»).
Ипотечный калькулятор позволяет рассчитать ежемесячный платёж как в первом, так и во втором случае, с использованием математических формул.

Как рассчитывается дифференцированный платёж?

Дифференцированный платёж в самом начале срока кредитования заметно больше, однако со временем он сокращается. То есть платежи по ипотеке не равны между собой. Они включают в себя фиксированную сумму задолженности и убывающую процентную часть, рассчитывающуюся в зависимости от размера задолженности по кредиту (именно поэтому со временем «процентная» часть будет сокращаться).

Вычислить сумму основного долга, которую осталось вернуть, довольно просто: достаточно разделить первоначальную сумму ипотеки на срок кредита —

, где
ОД — основной долг к возврату.
СК — изначальная сумма ипотеки (кредита).
КП — количество периодов.
Так работает наш ипотечный калькулятор. Сбербанк считает по похожему принципу, как любые другие коммерческие банки. Есть только различия в расчётах суммы процентов к выплате. Некоторые банки принимают за основу «12 месяцев в году», поэтому в знаменатель формулы ставится число 12:

, где
НП — проценты начисленные.
ОК — остаток по кредиту в текущем месяце.
ПС — процентная ставка (% годовых).
Другие банки считают по схеме «в году 365 дней» — в данном случае расчёт процентов получается более точным. Соответственно, размер выплат каждый месяц определяется по следующей формуле:

, где
НП — проценты начисленные.
ОК — остаток по кредиту в текущем месяце.
ПС — процентная ставка (% годовых).
ЧДМ — количество дней в месяце (варьируется от 28 до 31).

ПРИМЕР
Простой пример (не ипотека, а кредит). Ниже представлен график платежей по кредиту, размер которого — 1000 у.е. (допустим, рублей), срок — 12 месяцев. Можно сказать, что ежемесячно будет возвращаться 1/12 часть кредита + проценты начисленные. Расчёт в примере ведётся по второй формуле (то есть «12 мес. в году).

Обратите внимание: при расчётах возможны погрешности.

Как рассчитывается аннуитетный платёж?

Аннуитетными платежами (то есть равновеликими) называются платежи, равные друг другу на протяжении всего срока кредита. Заёмщик на протяжении кредита совершает равновеликие платежи, размер которых может меняться только после договорённости сторон или при досрочном погашении части долга.
Структура аннуитетного платежа при этом также состоит из суммы погашения основного долга и процентов за пользование кредитными деньгами. Соотношение этих величин со временем меняется: увеличивается сумма погашения основного долга, размер процентов, напротив, увеличивается (в пределах фиксированного аннуитетного платежа). Важный момент: проценты начисляются всегда на остаток долга, при аннуитетных платежах вначале сумма основного долга минимальна, а значит, размер процентов заметно больше и убывает незначительно. В первые месяцы приходится платить в основном проценты по кредиту.
Определить величину аннуитетного платежа можно по формуле:

, где
АП — платёж аннуитетного типа.
ПС — процентная ставка.
СК — изначальная сумма займа.
КП — количество периодов.
Эта формула является классической, её, например, часто использует Сбербанк. Расчёт аннуитетных платежей можно упростить за счёт использования формул в программном средстве MS Excel.

ПРИМЕР
Есть заявка на ипотеку на сумму 1000 условных единиц (гипотетически) на срок 12 месяцев. Ниже приведён график платежей по данному кредиту:

Внимание: при расчётах возможны погрешности при округлении.

Как ещё можно подсчитать аннуитетные платежи?

Некоторые банки считают аннуитет с первым платежом обычного типа. Если не использовать ипотечный калькулятор, то можно рассчитать аннуитетные платежи по другой формуле.

, где
АП — платёж аннуитетного типа.
ПС — процентная ставка в периоде начисления.
СК — изначальный размер кредита.
КП — число периодов начисления процентов.
В таком случае первый платёж является предварительным и включает в себя проценты за первый период — полный или неполный. Размер предварительного платежа может быть как ниже (при неполном периоде), так и выше стандартного аннуитетного платежа (при высокой процентной ставке в полном периоде).
Другой вариант, не очень часто использующийся на практике, — как первый, так и последний платежи не являются аннуитетными (такой подход почти не практикует Сбербанк). Ипотечный калькулятор позволяет рассчитать платежи по такой схеме.

, где
АП — платёж аннуитетного типа.
ПС — процентная ставка в периоде начисления.
СК — изначальный размер кредита.
КП — число периодов.
При такой схеме расчёта первый платёж — проценты за первый период, последний платёж — «хвосты», то есть остатки по невыплаченным процентам.
Все остальные платежи — классические аннуитетные. Обычно такое происходит, когда банк стремится «подогнать» размер платежа под целое число («без копеек»), поэтому и получается «неудобный» остаток, который и переходит на последний период. При досрочном погашении «хвост» пересчитывается, причём возможно как увеличение, так и уменьшение его размера.
Стоит отметить, что по последней формуле получается наибольший аннуитетный платёж. Именно поэтому при оформлении кредита всегда нужно уточнять способ расчёта процентов — это сильно влияет на итоговую выплаченную сумму.

Какой платёж выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?

Калькулятор ипотеки позволяет выбрать один из типов расчёта платежа: аннуитетный или дифференцированный. Если их сравнить, то очевидно следующее:

• При аннуитетной схеме размер постоянного платежа неизменен, при дифференцированной схеме размер платежа уменьшается со временем.
• Вначале приходится больше платить по дифференцированной схеме (в сравнении с аннуитетным платежом).
• Взять кредит по дифференцированной схеме сложнее для заёмщика (ввиду повышенного первоначального платежа), требуется показывать примерно на 25% больший размер подтверждённого дохода.
• При этом сумма основного долга по аннуитетным расчётам убывает очень медленно (ипотечный калькулятор это показывает), да и общий объём начисленных процентов заметно больше. Если заёмщик решает погасить свой кредит досрочно, то уже выплаченные проценты «сгорают». При платежах по дифференцированной схеме такие потери отсутствуют.
• Дифференцированный платёж больше в начале выплат по кредиту, что автоматически требует более высокого уровня дохода заёмщика. Но при этом общий размер выплат по кредиту будет заметно меньше.

Подводя итоги, стоит отметить: ипотечный калькулятор позволяет рассчитать платежи по любым схемам. Различия порой впечатляют. Именно поэтому необходимо всегда обращать внимание не только на процент по кредиту, но и на способ его погашения — узнавайте все подробности касательно платежей и сравнивайте выплаты, пользуясь удобным калькулятором ипотеки.