Как обязать в суде инвестора построить школу

Содержание

Суд принял решение снести жилой комплекс «Перспектива» по улице Теодора Драйзера, 40, потому, что он был построен вместо школы на земле с целевым назначением «Образование».

Об этом в своем фейсбуке сообщил блогер Клим Братковский.

«Обязать общество с ограниченной ответственностью «Глобал Строй-3», ООО «Украинская строительная компания Укрсоцстрой», ООО «Киевмонтажстрой» снести объект самовольного строительства нежилого здания под многоквартирный жилой дом по улице Теодора Драйзера, 40, в Деснянском районе Киева, как самовольно построенный на земельном участке и привести земельный участок в предыдущей состояние», — написал он, добавив, что на данный момент информации о том, что ответчиками подана апелляционная жалоба на это решения нет.

Как отмечает издание «Комментарии UA», около 10 лет назад, когда мэром столицы еще был Александр Омельченко, в Деснянском районе столицы на улице Драйзера, 40, КГГА отвела 2,464 гектара земли городской общины под строительство средней общеобразовательной школы.

Вскоре под этот проект был организован инвестиционный конкурс, был найден инвестор который обязался построить школу. Шли года, а строительство школы так и не начиналось. Сегодня по указанному адресу находится лишь возведенная «коробка», которую (учитывая, что строительные работы более не ведутся) даже не позаботились должным образом законсервировать.

В 2013 году прокуратура Деснянского района города Киева обратилась в хозяйственный суд Киева для того чтобы вернуть данный участок земли общине города. Но после длительных судебных тяжб хозяйственный суд принял решение не отдавать землю Киевраде, а передать ее ООО «Глобал Строй-3» для дальнейшей достройки школы. С этой целью был заключен новый инвестиционный договор.

Между украинскими застройщиками развернулась нешуточная полемика: спор ведут вокруг законопроекта №7084 о нынешних недостроях и будущих объектах. По их мнению, несмотря на то, что строительная инициатива несет в себе ряд положительных нововведений, в ней хватает и отрицательных моментов. Причем как для застройщиков, так и для инвесторов.

Минрегионразвития разработало новые строительные нормы по поводу ограничений плотности городской застройки. Однако уверенности в том, что ситуация измениться к лучшему, нет. Уже утверждено 109 норм по застройке, но они так и остались на бумаге.

Источник: https://kompromat.top/postroili-vmesto-shkoly-sud-obyazal-snesti-zhiloj-kompleks-na-troeshhine/

Благоустройство территории после завершения строительных работ

  • Классификация плоскостных элементов благоустройства территории

    Большое значение в формировании городских открытых пространств как объектов ландшафтной архитектуры играют качественные характеристики поверхностей планировочных элементов. Плоскостные элементы благоустройства территории, какими являются городские площади, тротуары и пешеходные зоны улиц, садово-парковые…
    (СТРОИТЕЛЬСТВО И СОДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТОВ ЛАНДШАФТНОЙ АРХИТЕКТУРЫ)

  • Конструкция дорожной одежды плоскостных элементов благоустройства территории

    Одежда плоскостных элементов благоустройства территории — это многослойная структура, выдерживающая пешеходные и транспортные нагрузки. При разработке устойчивой конструкции одежды дорожек и площадок необходимо учитывать влияние таких факторов окружающей среды, как поверхностная нагрузка, почвы или грунты…
    (СТРОИТЕЛЬСТВО И СОДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТОВ ЛАНДШАФТНОЙ АРХИТЕКТУРЫ)

  • Содержание плоскостных элементов благоустройства территории на объектах ландшафтной архитектуры (основные требования)

    Зимние работы. В зимний период дорожки и площадки следует регулярно убирать от снега и наледи. Такие меры дают возможность безопасного их использования, а также сохранения верхнего слоя дорожной одежды. Рыхлый снег на широких аллеях и площадках убирают с помощью специальных машин; на дорожках шириной…
    (СТРОИТЕЛЬСТВО И СОДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТОВ ЛАНДШАФТНОЙ АРХИТЕКТУРЫ)

  • Подготовка строительства и содержание территории строительной площадки

    С начала строительства необходимо провести ряд обязательных подготовительных мероприятий. Строительная площадка должна соответствовать требованиям безаварийного производства работ, экологической и пожарной безопасности, организации безопасных перемещений грузов и эвакуации отходов. Особенно важно соблюдать…
    (Охрана труда в строительстве)

  • ПЛАНИРОВКА, ЗАСТРОЙКА И БЛАГОУСТРОЙСТВО СЕЛИТЕБНОЙ ТЕРРИТОРИИ

    Социальные требования Селитебная территория не может быть полноценной без сети предприятий культурно-бытового обслуживания населения. Культурно-бытовое обслуживание строится по принципу многоступенчатой системы, которая включает в себя предприятия трех типов: повседневного пользования – посещаются…
    (Основы архитектуры и строительных конструкций)

  • Завершение действия режима переработки на таможенной территории

    Завершается таможенный режим переработки на таможенной территории вывозом продуктов переработки с таможенной территории РФ или помещением их (как и ввезенной продукции) под другие таможенные режимы. Эти действия осуществляются не позднее дня истечения срока переработки. Если продукты переработки…
    (Таможенное дело)

  • Завершение действия режима переработки вне таможенной территории

    Действие таможенного режима переработки вне таможенной территории может завершиться несколькими способами. Во-первых, ввозом полученных продуктов переработки на таможенную территорию РФ в таможенном режиме импорта. Их ввоз может происходить единовременно или партиями, причем в последнем…
    (Таможенное дело)

  • Подготовка территории строительства и благоустройство

    Подготовка территории строительства предполагает большой комплекс мероприятий, связанных с отводом и освоением территории строительства. Эти расходы включаются в гл. 1 сводного сметного расчета стоимости строительства (см. параграф 24.1). Так же как и благоустройство, эти работы относятся не к какому-либо…
    (ЭКОНОМИКА СТРОИТЕЛЬСТВА)

  • Климатическое районирование территорий России (по данным СНиП 23-01-99* Строительная климатология. — М. Госстрой ГУП ЦПП 2003)

    Климатический район Климатический подрайон Среднемесячная температура воздуха в январе, С Средняя скорость ветра за три зимних месяца, м/с Среднемесячная температура воздуха в июле, °С Среднемесячная относительная влажность воздуха в июле, % I IA от -32 и ниже — от +4 до +19 — 1Б от -28 и ниже 5 и более…
    (ИНЖЕНЕРНОЕ ОБУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИЙ. ДОЖДЕВЫЕ ВОДОСТОКИ)

Источник: https://studme.org/260592/ekologiya/blagoustroystvo_territorii_zaversheniya_stroitelnyh_rabot

Глава 1– подготовка территории строительства включает:

  1. А) оформление земляного участка и разбивочные работы:

— затраты по отводу земляного участка и выделение красных линий застройки: определяется на основе расчета и результат записывается в графу 7 и 8 = итого затрат

— затраты по разбивки основных осей зданий и сооружений, перенос их в натуру и закрепление.

Определяется на основе сборников цен + индекс и в текущем уровне.

Б) плата за землю при изъятии участка и плата земляного налога на период строительства. Определяется действующим законодателем.

Г) затраты по разминированию территории строительства в районах бывших военных действий. Определяется на основе расчета и цен на эти услуги.

Д) затраты, связанные с получением исходных данных и тех условий на проектирование – на основе расчетов и цен на эти услуги.

Е) затраты, связанные с выполнением археологических раскопок – на основании цен на эти услуги.

  1. Основание территории строительства:

А) затраты, связанные с компенсацией всем и за все. Определяется на основе правил №262 от 07.05.2003г.правила размещения убытков, заполняется в 7 и 8 графу.

Б) затраты, связанные с неблагоприятными гидрогеологическими условиями территории строительства и необходимость устройства объезда для городского транспорта

— расчет на основе ПОС.

Глава 2– основные объекты строительства – сюда пишем то, что получится по локальной смете (либо данные из объектной сметы).

Лекция 5 – 03.04.12

Глава 3– объекты подсобного и обслуживающего назначения:

— если промышленное строительство, то включают стоимость здания, завода, управления, ремонтно-технический мастерских, эстакады, галереи, склады и т.п.

— если жилищно-гражданское строительство, то включают в стоимость теплиц, мусоросборников, отдельно стоящей поликлинике, столовые, …

Глава 4– объекты энергетического хозяйства. Относятся: ЛЭП, трансформаторная подстанция.

Глава 5– объекты транспортного хозяйства и связи (гараж, …).

Глава 6– наружные сети и сооружения, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газоснабжение.

Глава 7– благоустройство и озеленение территории.

Глава 8– временные здания и сооружения. Размер средств может определятся двумя способами:

  1. По расчету, основанному на данных ПОС, в соответствии с необходимым набором титульныхвременных зданий и сооружений.

  2. По нормам, приведенным ГЭН 81-05-01-2001 в виде % от сметной стоимости итога главы с 1 по 5 сводного сметного расчета.

Одновременно два способа рассматривать нельзя.

Глава 9– прочие работы и затраты включают в себя следующие статьи:

  1. Дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных (ремонтно-строительных) работ в зимнее время. Определяется от стоимости СМР по итогам главы 1-8 на основе ГСП-81-05-02-2001 или от стоимости по итогам глав 1-6 на основе сметных норм ГСН 81-05-01-2001 с коэффициентом 0,8 для промышленного строительства, либо ГСН 81-05-02-2001 для жилищно-гражданского строительства. Итоги заполняются графы 4,5,8 сводного сметного расчета.

  2. Затраты на содержание действующих постоянно автодорог и их восстановление после окончания строительства. Затраты определяют локально-сметным расчетом на основе ПОС в соответствии с проектными объемами работ и заполняют графу 4,8.

  3. Затраты по перевозке автотранспортом работников или компенсация расходов по организации специальных маршрутов городского пассажирского транспорта. Затраты определяются расчетами на основе ПОС с учетом данных транспортных предприятий. Результат пишется в 7,8 графы.

  4. Затраты, связанные с работой вахтовым методом. Определяется расчетом на основе ПОС. включает в себя затраты на содержание и эксплуатацию вахтовых поселков, перевозку рабочих до места работы и оплата суточных в период нахождения в пути. Результат пишется в 7,8 графы.

  5. Затраты, связанные с использованием военно-строительных частей, студенческих отрядов и других контингентов. Определяется так же как и 4 и заполняется 7,8 графы.

  6. Затраты, связанные с командированием рабочих для выполнения СМР. Определяют расчетом на основе ПОС, исходя их постановления строительства №729 от 02.10.2002г и заполняют в 7,8 графы.

  7. Затраты, связанные с перебазировкой СМ-организации с одной стройки на другую. Затраты определяют расчетом на основе ПОС и заполняют 7,8 графы.

  8. Затраты, связанные с премированием, за ввод в действие построенных объектов. Определяется расчетом от итога графы 4,5 сводного сметного расчета и заполняется в 7,8 по договоренности с инвестором.

  9. Средства на покрытие затрат по страхованию работников, имущества, и в том числе строительных рисков. Эти средства определяют расчетом на основании статьи 265, 263 налогового кодекса РФ, но не более 3% от итога глав 1-8. Заполняются в 7,8 графы.

  10. Затраты на проведение подрядных торгов. Они определяются расчетом, заполняются в 7,8 графы.

  11. Затраты по обеспечению мероприятий на проведение нормальных условий труда: борьба с радиоактивностью, энцефалитным клещом, малярией и т.д. определяют расчетом на основе ПОС, заполняют в 7,8 графы.

  12. Затраты на содержание горноспасательной службы. Определяются по нормативам, записываются в 7,8 графы.

  13. Затраты на проведение пуско-наладочных работ. Определяют на основе сметы в зависимости от вида оборудования, заполняют в 7,8 графы.

Глава 10– Если ведется жилищное строительство, то остальные главы не считают. Если промышленное, то глава 10, -содержание службы заказчика, застройщика строящегося мероприятия. Определяется по нормам, в виде % с 1-9 главу, и заполняется в 7,8.

Глава 11– подготовка эксплуатационных кадров. Включают расходы на теоретическое и производственное обучение, стипендия, начисления, стоимость проезда до места обучения и обратно, и прочие расходы. Заполняются в 7,8.

Глава 12– проектно-изыскательные работы, авторский надзор. Стоимость определяется расчетом на основе сборников базовых цен, с применением индексов и заполняется 7,8. Стоимость авторского надзораmax0,2% от итого главы с 1 по 9, заполняются в 7,8.

За итогом глав с 1 оп 12 заполняют:

  1. Резерв средств на непредвиденные работы и затраты. Для жилищного строительства не более 2% от итога глав 1-12 и не более 3% для промышленных объектов. Если объект уникальный, то резерв может быть равен 10%.

Резерв предназначен для компенсации затрат:

— связанные с уточнением объема работ по рабочим чертежам, после утверждения проекта

— ошибка в смете, выявленных после утверждения документации

— изменение проектных решений, документации.

  1. Возвратные суммы, включающие стоимость от продажи материалов, полученных в ходе разбора сооружений. НДС определяется на основе законодательства.

Лекция 6 — 17.04.12

Источник: https://StudFiles.net/preview/2861818/page:5/

Передача инженерных сетей муниципальному образованию

Если застройщик не зарегистрирует первичное право собственности на инженерные сети как линейные объекты недвижимости, то администрация муниципального образования, возможно, откажется принимать их, поскольку впоследствии не сможет осуществить регистрацию прав на данные объекты.

Если застройщик осуществил строительство инженерных сетей, то инженерные сети в границах многоквартирного дома должны принадлежать дольщикам, т. к. относятся к общедомовому имуществу дольщиков, инженерные сети за границей дома – застройщику (или иному лицу, в соответствии с договором). Однако, в соответствии с п. 11 ст. 1 ГрК РФ инженерные сети относятся к линейным объектам недвижимости, право собственности на которые, в силу положений статей 8, 131, 219, 223 ГК РФ, статьи 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента госрегистрации в органах Росреестра, у лица, имеющего права на земельные участки и получившего разрешение на ввод в эксплуатацию. Таким образом, для первичной регистрации права собственности на линейные объекты необходимо наличие права на земельные участки, т.к. согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, в отсутствие прав на земельные участки право собственности на созданный линейный объект недвижимости невозможно зарегистрировать.

Постановка на кадастровый учет объектов осуществляется в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ на основании тех. плана сооружения (ст.22 ФЗ № 221-ФЗ), который изготавливает кадастровый инженер, однако постановка на учет не влечет возникновение права собственности. Таким образом, существует вероятность, что после передачи инженерных сетей администрации она, в свою очередь, не сможет зарегистрировать право собственности на данные сети, по причине отсутствия права собственности у лица, которое их отчуждало – застройщика.

Отметим, что согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом особенности оформления прав на линейные объекты недвижимого имущества действующим законодательством не установлены.

Примерный перечень документов, предоставляемых на государственную регистрацию права собственности на вновь возведенное линейное сооружение будет следующим:

— документы, подтверждающие факт создания линейного сооружения: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

— правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположен объект недвижимого имущества (пункт 1 статьи 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ);

— документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);

— документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия, а в случае, если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);

Также обращаем внимание на то, что указанный перечень не является исчерпывающим, так как при правовой экспертизе документов, осуществляемой в порядке, предусмотренном статьей 13 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, может быть установлено отсутствие иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для проведения государственной регистрации.

Таким образом, по общему правилу, после регистрации права собственности на инженерные коммуникации за застройщиком, застройщик может передать их в собственность муниципалитета.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 21.07.1997 № 122-ФЗ

<…>

«Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.*

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно

Источник: https://www.law.ru/question/25732-peredacha-injenernyh-setey-munitsipalnomu-obrazovaniyu

Передача инженерных сетей на городской баланс

Журнал «Учет в строительстве» № 7/2011

Нередко при строительстве многоквартирного дома застройщику приходится заниматься и прокладкой инженерных сетей. Как учитывать такие объекты? Каков порядок передачи сетей муниципальным властям? Практическую ситуацию комментирует Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт».

Строительство ведется с обременениями

Рассмотрим следующую ситуацию. Организация (заказчик-застройщик) построила дом на средства дольщиков. В стоимость 1 кв. м входит и стоимость тепло- и электросетей. Организация должна эти сети передать городу на баланс. Все затраты (в том числе по сетям) включены в себестоимость дома. Как их учитывать – отдельным объектом? И как отразить передачу в бухгалтерском и налоговом учете?

Использование средств дольщиков

Согласно статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, средства дольщиков можно направить на строительство систем инженерного обеспечения только в том случае, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией для подключения дома к действующим сетям.
Кроме того, за счет средств дольщиков могут возмещаться затраты в связи с заключением на основании законодательства о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением расходов на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры). Это возможно, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику в силу указанного договора и находящихся в границах такой застроенной территории.
Во всех остальных случаях включение затрат на строительство сетей в стоимость строительства дома является неправомерным.

Учет объектов

Допустим, что в рассматриваемом случае стоимость сетей обоснованно может быть включена в стоимость строительства дома.
Поскольку речь идет об обособленных капитальных объектах, учет затрат на их строительство должен вестись отдельно от учета затрат на сооружение жилого дома. Значит, на счете 08 будут отражены расходы на строительство таких объектов, которые сформируют их окончательную стоимость.
Правовые основания для передачи данных объектов на баланс городу должны определяться из условий заключенных инвестконтрактов.
Передача инженерных сетей возможна на безвозмездной основе (городские власти никак не финансируют расходы в связи с их строительством) либо в счет встречного предоставления (администрацией выполняются определенные обязательства, за что она и получает эти объекты).

Безвозмездная передача

В этом случае обязанность передать городу данные объекты должна быть зафиксирована и в договорах участия в долевом строительстве.
Дело в том, что объекты сооружались за счет средств дольщиков, следовательно, именно они, как инвесторы, вправе определять судьбу результата строительства за счет средств, которые они передали. Для застройщика такая формальность лишней не будет.
В бухгалтерском учете стоимость передаваемых сетей относится с кредита счета 08 (субсчет «Затраты по строительству сетей») в дебет 08 (субсчет «Затраты по строительству жилого дома»). Суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками при строительстве сетей, к вычету не принимаются и также относятся на стоимость строительства дома. Для целей обложения НДС последствий такой передачи, по мнению автора, не возникает. Ведь в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ налогом облагается безвозмездная передача права собственности на товары (работы, услуги). Застройщик не являлся собственником передаваемых объектов, поэтому оснований для начисления налога нет. Не отражается такая передача и в налоговом учете для целей обложения налогом на прибыль.

Встречное предоставление города

Характер безвозмездности передаваемых объектов здесь явно не очевиден. Но и встречное предоставление города никак не отражается в учете застройщика, поскольку никакими документами исполненные городом обязательства не фиксируются.
Бухгалтерский и налоговый учет такой же, как и в первом случае.

Затраты учтены необоснованно

Если же стоимость строительства сетей отнесена в стоимость строительства дома необоснованно, то такие затраты застройщик должен списать за счет собственных источников. Варианта два.
1. Данные расходы списываются в дебет счета 20 (в себестоимость услуг застройщика) и учитываются для целей обложения налогом на прибыль как расходы, экономически обоснованные и связанные с деятельностью, направленной на получение доходов (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ). Такое решение может быть принято после анализа условий заключенных контрактов, когда у организации есть уверенность, что она сможет его обосновать.
2. Если у организации нет аргументов в пользу экономической обоснованности данных расходов и невозможно доказать их связь с деятельностью, направленной на получение дохода, то тогда расходы списываются застройщиком в дебет счета 91 без учета для целей налогообложения прибыли.

Важно запомнить

Возможность правомерного возложения на застройщиков обязанности по сооружению инженерных сетей с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность ограничена. Она законодательно закреплена только в рамках правоотношений, устанавливаемых между органами местной власти и застройщиками по вопросу развития застроенных территорий и только в рамках соответствующего договора, заключаемого согласно статье 46.2 Градостроительного кодекса РФ (письмо Минфина России от 16 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/758).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/334158.html

Бухгалтерский учет у инвестора

На основании Федерального закона от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право в качестве вклада передавать денежные средства, строительные материалы, оборудование, механизмы.

Расчеты по передаче активов в качестве инвестиционных вкладов ведется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с инвестором».

Передача денежных средств или иного имущества в качестве вклада в долевое строительство отражается проводкой по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с инвестором» по Кредиту счета 51 «Расчетные счета». Если инвестор является профессиональным инвестором, то вместо счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» может быть применен счет учета расчетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» субсчет «Расчеты по авансам выданным».

При получении инвестором информации о формировании причитающейся доли делается проводка по дебету счета 08 (41) по кредиту 76. На счете 76 может возникнуть разница, в случае если размер внесенных средств меньше фактической стоимости полученного имущества. Таким образом, у инвестора возникает доход. Доходом признается экономическая выгода в денежной или в натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которую выгоду можно оценить (статья 41 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ)). В бухгалтерском учете возникшая разница учитывается на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Дебет счета 76 Кредит счета 91 (отражена сумма превышения стоимости имущества и внесенных средств).

В случае если инвестор получает квартиры или производственные помещения только для собственного пользования, как в производственных, так и непроизводственных целях, то следует учитывать на счете 08 «Вложение во внеоборотные активы». Если инвестирование проходило с целью дальнейшей перепродажи имущества, то следует учет производить по счету 41.

Пример 1.

Заказчик передал инвестору ЗАО «Ремстрой» законченный объект по акту сдачи — приемки, инвестор перечислил за данный объект 8 000 000 рублей. Согласно представленным счетам — фактурам от заказчика сумма НДС перечисленная подрядными организациями, полученная заказчиком, по затратам на строительство составила 600 000 рублей. Если инвестором будут производиться дополнительные затраты на доведения объекта до состояния пригодного к использованию, то они будут отражаться на счете 08 до оформления ввода объекта в эксплуатацию, тот есть отнесены на увеличение его первоначальной стоимости.

Корреспонденция счетов Сумма, рублей
Дебет Кредит
76 51 8 000 000 Отражена сумма денежных средств, перечисленных заказчику
08 76 7 400 000 Отражена сумма инвентарной стоимости объекта
19 76 600 000 Сумма НДС, уплаченного подрядными организациями
01 08 7 400 000 Сумма первоначальной стоимости объекта, введенного в эксплуатацию
68 19 600 000 Отражена сумма налогового вычета по НДС

Окончание примера.

Если объект имеет производственное назначение, то по налогу на добавленную стоимость уплаченному подрядными организациями, инвестор имеет право применить налоговый вычет (при наличии счета — фактуры, оплаты данного объекта, ввода его в эксплуатацию).

Если у инвестора данный объект предназначается для последующей продажи, то инвестор вправе поставить сумму НДС к вычету в общеустановленном порядке.

С квартирами, которые приобретают инвесторы налогоплательщики при долевом участии в строительстве, дело обстоит следующим образом: организация принимает на учет по стоимости приобретения с учетом НДС, выделенного в счете — фактуре, полученном от заказчика – застройщика, так как реализация жилых помещений и долей в них освобождена от НДС на основании подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ.

Пример 2.

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операций связанных с приобретением организацией-инвестором (который является непрофессиональным участником рынка недвижимости) квартиры по договору долевого участия в строительстве. Организация перечислила заказчику денежные средства в размере 1 200 000 рублей. После окончания строительства инвестор получил квартиру.

Корреспонденция счетов Сумма, рублей

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/42350.html

Инвестор – лицо, финансирующее строительство за счет собственных или заемных средств. В рамках данной статьи под инвесторами мы будем понимать юридических лиц – инвесторов, дольщиков и соинвесторов, которые сами не организуют строительство и не выполняют работы, то есть не совмещают функции застройщиков, заказчиков или подрядчиков.

Как правило, основными целями участия инвестора в строительстве являются увеличение собственных капитальных вложений (соответствующая доля готового объекта будет зачислена в состав основных средств) либо получение доли объекта для последующей перепродажи. Вместе с тем инвестор может уступить свои права другому лицу, не дожидаясь окончания строительства (передача имущественных прав). Поэтому в зависимости от преследуемой цели строительства бухгалтерский и налоговый учет у инвесторов может различаться.

Инвестирование строительства объектов для собственных нужд

Доля завершенного строительством объекта будет использоваться инвестором либо в производственной деятельности, либо для управленческих нужд, либо для сдачи в аренду. Известно, что в этом случае сформированная по дебету счета 08 первоначальная стоимость объекта списывается в дебет счета 01 «Основные средства» либо 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Первоначальная стоимость объекта основных средств формируется по правилам ПБУ 6/01 «Учет основных средств». В случае если при его создании использовались привлеченные денежные средства (кредиты и займы), бухгалтеру необходимо учитывать нормы ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам», в соответствии с п. 7 которого в стоимость инвестиционного актива включаются проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива.

Обратите внимание: В силу п. 8 ПБУ 15/2008 дополнительные расходы по займам могут включаться равномерно в состав прочих расходов в течение срока займа (кредитного договора).

При приостановке сооружения инвестиционного актива на длительный период (более трех месяцев) проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), прекращают включаться в стоимость строительства с первого числа месяца, следующего за месяцем приостановления приобретения, сооружения и (или) изготовления такого актива. В указанный период проценты списываются в состав прочих расходов организации.

При возобновлении строительства начисленные проценты включаются в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем возобновления его сооружения.

Не считается периодом приостановки срок, в течение которого производится дополнительное согласование технических и (или) организационных вопросов, возникших в процессе строительства объекта.

Проценты за пользование заемными денежными средствами прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем окончания строительства.

В случае если организация начала использовать инвестиционный актив для изготовления продукции, выполнения работ, оказания услуг несмотря на незавершенность работ по его сооружению, проценты прекращают включаться в стоимость такого актива с первого числа месяца, следующего за месяцем начала использования объекта (п. 13 ПБУ 15/2008).

В случае если на финансирование строительства инвестиционного актива израсходованы средства займов (кредитов), полученных на цели, не связанные с его сооружением, суммы начисленных процентов включаются в стоимость этого актива пропорционально доле указанных средств в общей сумме займов (кредитов), причитающихся к оплате заимодавцу (кредитору), полученных на цели, не связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением данного актива. Пример такого расчета приведен в п. 14 ПБУ 15/2008.

Налоговая первоначальная стоимость объекта амортизируемого имущества формируется по правилам ст. 257 НК РФ и не включает в себя проценты, начисленные за пользование долговыми обязательствами (кредитами и займами). Суммы процентов на основании пп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ учитываются в составе внереализационных расходов инвестора (письма Минфина России от 03.02.2009 № 03‑03‑06/1/37, от 19.12.2008 № 03‑03‑06/1/699, от 05.12.2008 № 03‑03‑06/1/667 и др.).

Если инвестор планирует использовать полученную долю в готовом объекте в облагаемой НДС деятельности, то суммы налога, предъявленные ему застройщиком со стоимости его доли в готовом объекте, он может принять к вычету (п. 6 ст. 171, п. 1 и5 ст. 172 НК РФ). Для этого необходимо соблюсти два условия: оприходовать объект и получить от застройщика сводный счет-фактуру.

Обратите внимание: При выполнении этих условий право на вычет не зависит от наличия у инвестора в конкретном налоговом периоде оборотов по кредиту счета 68‑НДС. Если инспекция отказала в вычете только в связи с неосуществлением в данном квартале облагаемых операций, инвестор сможет доказать обоснованность предъявления НДС к вычету в судебном порядке (Постановление ФАС МО от 17.03.2009 № КА-А41/1603-09 и др.).

По мнению Минфина (Письмо от 21.11.2008 № 03‑07‑10/11), суммы НДС, предъявленные подрядной организацией, принимаются к вычету у налогоплательщика-инвестора по счетам-фактурам заказчика, оформленным на основании счетов‑фактур подрядчика по выполненным работам, при условии принятия данных работ к учету, в том числе на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Однако на практике налоговые инспекторы нередко придерживаются иной позиции – право на вычет возникает после зачисления объекта в состав основных средств (отражения по дебету счета 01 или 03). В этом случае инвестор может отстоять свою точку зрения в судебном порядке (постановленияФАС МО от 08.04.2009 № КА-А40/2579-09, ФАС ПО от 23.04.2009 № А55-9765/2008 и др.).

Впрочем, предъявление НДС к вычету до момента отражения объекта по дебету счета 01 (либо 03) – не единственное основание для споров с инспекторами. Практика свидетельствует, что инспекции отказывают инвесторам в вычете по самым разным поводам. Например, потому, что счет-фактура составлен застройщиком с нарушением пятидневного срока, установленного п. 3 ст. 168 НК РФ. Однако суды неоднократно указывали, что нарушение срока составления счета-фактуры не входит в перечень требований к счету-фактуре, установленных п. 5 и6 ст. 169 НК РФ, и не может являться основанием для отказа в принятии сумм налога к вычету (постановления ФАС ПО от 19.05.2009 № А55-12068/2008, ФАС ВСО от 05.09.2007 № А19-2735/07-43‑Ф02-4551/07 и др.).

Отражение операций в бухгалтерском учете рассмотрим на примере.

Пример 1.

ООО «Инвестор» заключило инвестиционный договор с застройщиком на строительство офисного центра, предназначенного для сдачи в аренду. Взнос ООО «Инвестор» равен 59 000 000 руб. (в том числе НДС – 9 000 000 руб.). Финансирование строительства осуществляется тремя траншами:

– в августе 2008 г. – 17 700 000 руб.;

– в феврале 2009 г. – 14 160 000 руб.;

– в мае 2009 г. – 27 140 000 руб.

Доля в построенном здании принята в июле 2009 г. В августе ООО «Инвестор» произвело государственную регистрацию и ввело объект в эксплуатацию.

Операции отражаются в учете следующим образом:

Дебет Кредит Сумма, руб.
В августе 2008 г.
Перечислены денежные средства застройщику (I транш) 76 51 17 700 000
В феврале 2009 г.
Перечислены денежные средства застройщику (II транш) 76 51 14 160 000
В мае 2009 г.
Перечислены денежные средства застройщику (III транш) 76 51 27 140 000
В июле 2009 г.
Принята от застройщика доля в офисном центре

(59 000 000 — 9 000 000) руб.

08-3 76 50 000 000
Отражен предъявленный НДС 19 76 9 000 000
Принят к вычету НДС 68 19 9 000 000
Перечислена госпошлина за регистрацию права собственности на долю в здании 76 51 7 500
В августе 2009 г.
Первоначальная стоимость доли здания увеличена на сумму госпошлины за регистрацию права собственности 08-3 76 7 500
Доля в офисном центре введена в эксплуатацию 03 08-3 50 007 500

Фактические затраты на строительство, приходящиеся на долю инвестора, могут отличаться от суммы его инвестиционного взноса. Поэтому в договоре следует установить порядок покрытия отрицательной разницы (если затраты превышают инвестиционный взнос) или распределения положительной разницы (если затраты по строительству меньше размера инвестиционного взноса, образовавшаяся разница либо возвращается инвестору, либо остается в распоряжении застройщика как его доход).

Если объект предназначен для продажи

Порядок ведения бухгалтерского учета при инвестировании строительства для целей последующей продажи мало отличается от инвестирования для собственного потребления. Для учета взаимоотношений с застройщиком по инвестиционному договору инвестор также использует счет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком». Получив от застройщика долю в готовом объекте, инвестор отражает ее стоимость на счете 41 «Товары». Соответственно, формирование фактической себестоимости производится по правилам ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (затраты на государственную регистрацию права собственности включаются в фактическую себестоимость доли). Использовать в данном случае счета 01 и 03 не правильно, поскольку объект у инвестора не соответствует требованиям п. 4 ПБУ 6/01, так как изначально предназначен для перепродажи. Таким образом, у инвестора не возникает обязанности уплачивать с его стоимости налог на имущество. (В соответствии со ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств.) Правомерность данного вывода подтверждена постановлениями ФАС ВСО от 13.01.2009 № А33-2017/08‑Ф02-6774/08, ФАС ЦО от 03.04.2007 № А14-3166-200677/28 и др. Вместе с тем, если инспекторы установят факт использования объекта в хозяйственной деятельности (например, сдача в аренду), избежать доначисления налога на имущество не удастся (постановления ФАС СЗО от 06.03.2009 № А56-19655/2008 и ФАС ПО от 30.05.2008 № А12-12669/07).

Обратите внимание: Проценты по кредитам и займам, а также дополнительные расходы, связанные с привлечением долговых обязательств, в фактическую себестоимость полученной от застройщика доли не включаются, поскольку данный актив не является инвестиционным для целей применения ПБУ 15/2008.

Если дальнейшая реализация доли готового объекта облагается НДС, то сумму налога, полученного от застройщика, инвестор может принять к вычету. В противном случае НДС учитывается в стоимости доли.

Инвестирование строительства объектов,
предназначенных для уступки прав

В данном разделе мы рассмотрим ситуацию, когда инвестор финансирует строительство с целью получения дохода от дальнейшей уступки своего имущественного права к застройщику. Заметим, что при передаче доли в строительстве речь идет не о денежных требованиях, а о передаче имущественных прав, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве либо инвестиционных контрактов. Дело в том, что дольщик (инвестор) передает право требовать выполнения застройщиком своих обязательств по созданию объекта недвижимости и передаче его инвестору-дольщику.

Налог на добавленную стоимость

Передача имущественных прав признается объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом п. 2 ст. 146 ист. 149 НК РФ установлены перечни операций, освобождаемых от налогообложения. Поскольку в данные перечни операции по передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, а также доли в них не включены, передача налогоплательщиками права требования (имущественных прав) на оплаченное ими строительство таких объектов является объектом налогообложения. Согласно п. 1ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных ст. 155 НК РФ.

На основании п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Данная позиция нашла свое отражение в Письме Минфина России от 16.04.2008 № 03‑07‑11/149. С этой точкой зрения согласны и арбитражные суды (постановления ФАС ЗСО от 10.11.2008 № Ф04-6806/2008(15526‑А46-42), ФАС ВВО от 07.08.2008 № А28-370/2008-10/21 и др.).

Моментом определения налоговой базы является дата государственной регистрации сделки уступки (п. 8 ст. 167 НК РФ, Письмо УФНС по г. Москве от 28.03.2008 № 19-11/30092).

К сведению:гл. 21 НК РФ не определено, какие затраты признаются расходами на приобретение уступаемого имущественного права. В связи с этим арбитры ФАС ВВО в Постановлении от 07.08.2008 № А28-370/2008-10/21 указали, что для определения расходов на приобретение данных прав, на которые можно уменьшить налоговую базу по НДС, следует руководствоваться пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, то есть учитывать не только цену приобретения этих имущественных прав, но и расходы, связанные с их приобретением и реализацией.

Сумма НДС, подлежащего уплате в бюджет при уступке имущественных прав, определяется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Пример 2.

До окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию дольщик в августе 2009 г. заключил договор уступки прав требования, по которому уступил свои имущественные права на квартиры и машино-места в строящихся домах другой организации. В результате налогоплательщик получил доход в общей сумме 23 600 000 руб. Общая сумма расходов, связанных с приобретением имущественных прав, равна 20 650 000 руб.

Налоговая база составит 2 950 000 руб. (23 600 000 — 20 650 000). Размер начисленного по сделке НДС равен 450 000 руб. (2 950 000 руб. х 18/118).

При передаче долей в строительстве нежилых зданий порядок определения налоговой базы по НДС ни ст. 155, ни другими нормами гл. 21 НК РФ не установлен. В связи с этим финансовое и налоговое ведомства считают, что бухгалтеру следует руководствоваться п. 2 ст. 153 НК РФ, согласно которому при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав формируется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав (письма Минфина России от 14.07.2008 № 03‑07‑11/254, УФНС по г. Москве от 28.03.2008 № 19-11/30092). Причем в данном случае момент определения налоговой базы устанавливается по общему правилу – на основании п. 1 ст. 167 НК РФ, то есть начислить НДС необходимо в наиболее раннюю из следующих дат:

1) день передачи имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав.

Пример 3.

Участник долевого строительства бизнес-центра инвестировал денежные средства в размере 70 000 000 руб. В последующем была произведена уступка права на площади в строящемся здании другой организации за 86 140 000 руб.

Налоговая база по НДС составит 86 140 000 руб., а сумма налога – 13 140 000 руб. (86 140 000 руб. x 18/118).

Справедливости ради заметим, что некоторые специалисты считают возможным не начислять НДС при уступке имущественных прав на доли в нежилых зданиях. Эта позиция основана на том, что в данном случае имеется объект налогообложения (передача имущественных прав), но гл. 21 НК РФ не установлен порядок определения налоговой базы. Очевидно, что доказывать правомерность налоговой экономии инвестору (дольщику) придется в судебном порядке. К сожалению, нельзя утверждать, что арбитры встанут на сторону налогоплательщика, поскольку имеющиеся в справочно-правовых базах положительные судебные решения относятся к периоду до 2006 года, когда ст. 155 НК РФ вообще не регулировала уступку прав на доли в строящихся зданиях. Вместе с тем, поскольку новая редакция этой статьи, как было отмечено выше, не устанавливает правил определения налоговой базы по «нежилым» уступкам, не исключено, что суды по‑прежнему будут на стороне налогоплательщиков.

И еще один нюанс, касающийся вычета НДС. УФНС по г. Москве в Письме от 28.03.2008 № 19-11/30092 справедливо заметило, что особенностей применения вычета суммы НДС, уплаченной налогоплательщиком при приобретении имущественных прав, ст. 171 и172 НК РФ не установлено. Это означает, что право на вычет возникает при наличии счета-фактуры. Вместе с тем этот документ застройщик выписывает после завершения строительства и передачи доли готового объекта инвестору. Поэтому в периоде уступки права вычет НДС со стоимости доли (суммы денежных средств, перечисленных застройщику) не возможен. После окончания строительства этот инвестор уже не является инвестором, поскольку он передал свои права другому лицу. Значит, сводный счет-фактуру застройщик ему не выдаст, то есть вычет НДС не возможен и в более поздний период.

Поскольку проблема налогообложения и применения вычетов в отношении уступки прав на доли в нежилых зданиях законодательно не решена, можно рекомендовать инвесторам (дольщикам) по возможности не совершать таких сделок. Альтернативой является купля-продажа доли в завершенном строительством здании (НДС начисляется с цены договора, но предъявленный застройщиком налог принимается к вычету в общеустановленном порядке).

Налог на прибыль

Определение налоговой базы при уступке требования не зависит от вида недвижимости: жилая или нежилая. Налоговая база рассчитывается на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, без учета НДС (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ) и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (пп. 1 п. 1 ст. 253, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). К расходам на реализацию имущественного права инвестор может отнести, например, затраты на оплату услуг по заключенным агентским договорам по поиску покупателей имущественных прав (Письмо УФНС по г. Москве от 06.12.2007 № 20-12/116732).

Обратите внимание: Уступка прав инвестором (дольщиком) не подпадает под действие п. 1 ст. 279 НК РФ, поскольку данная статья применяется только к договорам уступки денежных требований. На этом основании считаем, что при уступке доли в строительстве с убытком нужно руководствоваться общими нормами, изложенными в ст. 268 НК РФ.

Бухгалтерский учет

Поскольку изначально планируется уступка права на долю в строящемся объекте, возникшее у инвестора имущественное право следует квалифицировать как финансовое вложение (п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений») и отражать на одноименном счете 58. Реализация (уступка) имущественного права отражается через счета учета продаж.

Пример 4.

ООО «Старт‑Строй» уступило ООО «Комфорт» права на площади в строящемся здании офисного центра за 86 140 000 руб. (в том числе НДС – 13 140 000 руб.). Согласно договору уступки денежные средства поступали на расчетный счет ООО «Старт‑Строй» в следующем порядке:

– предоплата 70% цены договора (60 298 000 руб.);

– 30% (25 842 000 руб.) после государственной регистрации сделки.

Фактические затраты ООО «Старт‑Строй» на приобретение данного имущественного права составили 70 000 000 руб.

В бухгалтерском учете необходимо сделать такие проводки:

Источник: https://www.klerk.ru/buh/articles/158127/

Учет операций по договорам на инвестирование строительства

В соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 02.01.2000) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции в форме капитальных вложений представляют собой процесс вложения денежных средств, ценных бумаг, имущественных и иных прав, иного имущества в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно — изыскательские работы и другие затраты.

Капитальные вложения могут осуществлять:

физические и юридические лица;

участники договора простого товарищества, не имеющие статуса юридического лица;

государственные органы;

органы местного самоуправления;

иностранные инвесторы.

Другими участниками инвестиционно — строительной деятельности являются заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений, другие лица.

В соответствии с действующим законодательством участники вправе совмещать функции двух и более субъектов этой деятельности, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними. В частности, инвестором может быть любой из участников, например заказчик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений, а также другое лицо.

В качестве капитальных вложений инвесторы используют как собственные, так и привлеченные средства.

При традиционной схеме инвестиционно — строительного процесса его участниками являются инвестор, заказчик и подрядчик. Между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный контракт (договор на выполнение функций заказчика), который устанавливает порядок их взаимоотношений.

Главной функцией инвестора является финансирование строительства. Функции заказчика по организации строительства определяются в договоре в соответствии с Положением о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, утвержденным Постановлением Госстроя России от 08.06.2001 N 58. Данное Положение является обязательным при строительстве объектов для федеральных государственных нужд, но может применяться при реализации коммерческих проектов по соглашению между инвестором и заказчиком.

Договор долевого участия

Основной инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (соинвесторов, дольщиков), заключая с ними договоры долевого участия (инвестирования). Привлеченные средства других инвесторов — юридических и физических лиц — основной инвестор отражает на счете 86 «Целевое финансирование».

Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с графиком (планом) финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту. Перечисленные средства инвестор до окончания строительства учитывает по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным целевым средствам».

Заказчик учитывает поступившие от инвестора целевые средства на счете 86 «Целевое финансирование» и использует их на осуществление капитальных затрат по строительству объекта.

Основной инвестор может поручить заказчику в инвестиционном контракте выполнять функции инвестора путем привлечения для финансирования строительства в определенной доле других инвесторов. В этом случае заказчик в рамках предоставленных ему инвестором прав заключает с привлеченными юридическими и физическими лицами (соинвесторами, дольщиками) договоры долевого участия (инвестирования) строительства. Поступающие от них средства заказчик учитывает на счете 86 «Целевое финансирование» как дополнительные целевые средства на финансирование строительства.

В процессе инвестиционно — строительной деятельности инвесторами (соинвесторами, дольщиками) могут выступать также другие ее участники:

поставщики материалов, оборудования, энергоресурсов и др.;

подрядные проектно — изыскательские и строительно — монтажные организации;

организации, предоставляющие услуги автотранспорта, строительных машин и механизмов, и др.

Перечисление долевых взносов этими организациями может производиться как денежными средствами, так и путем взаимозачетов с заказчиком за поставленную продукцию, выполненные работы, оказанные услуги. Переданные заказчику долевые взносы отражаются по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным целевым средствам» в корреспонденции со счетами:

51 «Расчетные счета» — на суммы перечисленных денежных средств;

62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» — на суммы произведенных взаимозачетов.

По окончании строительства заказчик определяет инвентарную стоимость объекта, списывает фактические капитальные затраты за счет полученного финансирования и передает каждому инвестору его долю инвентарной стоимости объекта пропорционально внесенным долевым взносам. Одновременно передаются учтенные заказчиком суммы налога на добавленную стоимость для предъявления бюджету в качестве налоговых вычетов.

Инвесторы принимают к учету переданные заказчиком капитальные затраты и суммы НДС к возмещению, отражают ввод основных средств (после государственной регистрации объектов недвижимости).

В учете производятся следующие записи:

у заказчика

Д-т сч. 86 «Целевое финансирование»

1 200 000 руб.,

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

1 000 000 руб.,

К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», субсч. 1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

200 000 руб.;

у инвестора

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

1 000 000 руб.,

Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам»

200 000 руб.,

К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Расчеты с заказчиком по переданным целевым средствам»

1 200 000 руб.;

Д-т сч. 01 «Основные средства»,

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

1 000 000 руб.;

Д-т сч. 51 «Расчетные счета»,

К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам»

200 000 руб.

Налогообложение операций по инвестированию строительства регулируется действующим налоговым законодательством. Так, в соответствии с п.3 ст.39 и пп.1 п.2 ст.146 НК РФ операции по инвестированию не признаются реализацией и не облагаются налогом на добавленную стоимость.

В целях налогообложения прибыли организации руководствуются положениями гл.25 НК РФ, которыми установлен состав средств целевого финансирования для целей налогообложения. Согласно пп.15 п.1 ст.251 НК РФ к средствам целевого финансирования относятся средства дольщиков — застройщиков, аккумулированные на счетах организации — застройщика. Данные средства используются застройщиком только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре инвестором (юридическим или физическим лицом) — источником целевого финансирования. В случае использования средств не по целевому назначению они включаются в состав внереализационных доходов (п.14 ст.250 НК РФ).

Заказчики — застройщики ведут раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства подлежат налогообложению с даты их получения.

К средствам целевого финансирования, связанным с инвестированием строительства, относятся также инвестиции, полученные:

при проведении инвестиционных конкурсов (торгов);

от иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения при условии использования их в течение одного календарного года с момента получения.

Указанные средства, а также производимые за их счет капитальные затраты на создание амортизируемого имущества налогом на прибыль не облагаются.

Договор простого товарищества

Совместное строительство в соответствии с гл.55 ГК РФ может быть оформлено договором простого товарищества (договором о совместной деятельности). Участниками такого договора (товарищами), заключаемого в целях реализации инвестиционного проекта, могут быть индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Основными условиями договора простого товарищества являются соединение товарищами своих вкладов и совместные действия для целей извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (ст.1041 ГК РФ).

Ведение общих дел от имени всех товарищей может осуществляться каждым товарищем, отдельными участниками договора либо совместно всеми его участниками. При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей (ст.1044 ГК РФ). Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено одному из участвующих в договоре юридических лиц (п.2 ст.1043 ГК РФ).

Бухгалтерский учет исполнения договора простого товарищества ведется в соответствии с Указаниями по отражению в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора простого товарищества, утвержденными Приказом Минфина России от 24.12.1998 N 68н (с изменениями от 28.11.2001). При этом также используются более поздние нормативные документы. Так, Планом счетов бухгалтерского учета финансово — хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для учета хозяйственных операций по данному договору предусмотрены следующие счета:

58 «Финансовые вложения», субсчет 4 «Вклады по договору простого товарищества»;

75 «Расчеты с учредителями», субсчет 2 «Расчеты по выплате доходов»;

76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет 3 «Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам»;

80 «Вклады товарищей».

По дебету счета 58-4 «Вклады по договору простого товарищества» организация — товарищ учитывает внесенные вклады в корреспонденции со счетом 51 «Расчетные счета» и другими соответствующими счетами по учету выделенного имущества. По кредиту данного субсчета в корреспонденции со счетами учета имущества отражается его возврат с баланса простого товарищества при прекращении договора. В соответствии с пп.4 п.3 ст.39 НК РФ вклады по договору простого товарищества не признаются реализацией и не облагаются налогом на добавленную стоимость.

Внесенное товарищами имущество в счет их вкладов учитывается на балансе простого товарищества по дебету счетов учета имущества (51 «Расчетные счета», 01 «Основные средства», 41 «Товары» и др.) и кредиту счета 80 «Вклады товарищей». При возврате имущества в случае прекращения договора в учете производятся обратные записи.

На счете 75-2 «Расчеты по выплате доходов» отражаются расчеты по распределению прибыли, убытка и других результатов по договору простого товарищества. Начисление доходов отражается записью по дебету счета 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» и кредиту счета 75-2. Выплата начисленных сумм доходов отражается по дебету счета 75-2 в корреспонденции со счетами учета денежных средств. При выплате доходов продукцией (работами, услугами), ценными бумагами записи по дебету счета 75-2 производятся в корреспонденции со счетами учета продажи соответствующих ценностей (счет 90 «Продажи», счет 91 «Прочие доходы и расходы»).

На счете 76-3 «Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам» учитываются расчеты по прибыли, убыткам и другим результатам по договору простого товарищества. Доходы, подлежащие получению (распределению), отражаются по дебету счета 76-3 и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». Активы, полученные организацией (товарищем), приходуются по дебету соответствующих счетов (51 «Расчетные счета и др.) и кредиту счета 76-3 «Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам».

Если товарищами по договору выступают не строительные организации, то для совместного осуществления строительства они от имени простого товарищества привлекают лицензированные подрядные организации:

проектно — изыскательские (для проектирования строительства) и строительно — монтажные (для производства работ);

инженерную — для осуществления контроля и технического надзора за строительством объекта.

С этими организациями заключаются соответствующие договоры в соответствии с гл.37 ГК РФ: подряда на выполнение проектно — изыскательских работ, строительного подряда, подряда на выполнение функций по техническому надзору.

Более распространены случаи, когда договор простого товарищества заключают строительные организации в целях совместной реализации инвестиционного проекта.

Пример. Две строительно — монтажные организации заключили договор простого товарищества на строительство производственного здания сметной стоимостью 1 320 000 руб., в том числе НДС 220 000 руб. Обе организации вносят в качестве вклада в простое товарищество денежные средства, в том числе затраты, в равных долях (по 660 000 руб.).

В соответствии с данным договором Товарищ 1 выполняет на основании соответствующей государственной лицензии функции заказчика по строительству здания. Одновременно он ведет общие дела товарищей.

Вкладом Товарища 1 являются его собственные затраты на выполнение функций заказчика и денежные взносы.

Товарищ 2 выполняет функции генерального подрядчика. Общестроительные работы по договору он выполняет собственными силами. Для выполнения специальных строительных работ привлекается субподрядная организация. Товарищ 2 имеет лицензию на выполнение функций генподрядчика. Вкладом Товарища 2 являются сметная стоимость выполненных им строительно — монтажных работ, а также денежные взносы.

Хозяйственные операции по исполнению договора простого товарищества отражаются в учете следующими записями:

у Товарища 1 (заказчика)

а) отражается передача на баланс простого товарищества затрат, связанных с выполнением им функций заказчика, в качестве вклада:

Д-т сч. 80 «Вклады товарищей»

120 000 руб.,

К-т сч. 26 «Общехозяйственные расходы»

100 000 руб.,

К-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», субсч. 1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

20 000 руб.;

Д-т сч. 58 «Финансовые вложения», субсч. 4 «Вклады по договору простого товарищества»,

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

120 000 руб.;

б) перечисляются в качестве вклада денежные средства на финансирование строительства здания:

Д-т сч. 58, субсч. 4 «Вклады по договору простого товарищества»,

К-т сч. 51 «Расчетные счета»

540 000 руб.;

у Товарища 2 (генподрядчика)

а) отражается передача на баланс простого товарищества в качестве вклада сметной (договорной) стоимости выполненных строительно — монтажных работ:

Д-т сч. 80 «Вклады товарищей»,

К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»

300 000 руб. (в том числе НДС);

Д-т сч. 58 «Финансовые вложения», субсч. 4 «Вклады по договору простого товарищества»,

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

300 000 руб.;

б) отражается перечисление денежных средств в качестве вклада на финансирование строительства здания:

Д-т сч. 58, субсч. 4 «Вклады по договору простого товарищества»,

К-т сч. 51 «Расчетные счета»

360 000 руб.

Баланс простого товарищества (ведет Товарищ 1)

а) приняты на баланс простого товарищества затраты Товарища 1 (заказчика):

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

100 000 руб.,

Д-т сч. 19-1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

20 000 руб.,

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

120 000 руб.;

б) принята на баланс простого товарищества от Товарища 2 (генподрядчика) сметная стоимость выполненных строительно — монтажных работ:

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

250 000 руб.,

Д-т сч. 19-1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

50 000 руб.,

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

300 000 руб.;

в) принята на баланс простого товарищества от субподрядной организации сметная стоимость выполненных строительно — монтажных работ:

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

750 000 руб.,

Д-т сч. 19-1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

150 000 руб.,

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

900 000 руб.;

Д-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»,

К-т сч. 51 «Расчетные счета»

900 000 руб.;

г) зачислены на расчетный счет простого товарищества денежные вклады Товарища 1 (540 000 руб.) и Товарища 2 (360 000 руб.) на финансирование строительства здания:

Д-т сч. 51 «Расчетные счета»,

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

900 000 руб.

По окончании строительства и вводе здания в эксплуатацию в бухгалтерском учете простого товарищества производятся следующие записи:

а) с баланса передаются законченные капитальные затраты и суммы уплаченного НДС на баланс Товарища 1 в качестве возвращенных вкладов:

Д-т сч. 80 «Вклады товарищей»

660 000 руб.,

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

550 000 руб.,

К-т сч. 19-1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств»

110 000 руб.

Такие же записи производятся в отношении Товарища 2;

б) Товарищем 1 приняты с баланса простого товарищества внесенные ранее вклады в размере капитальных затрат на строительство здания:

Д-т сч. 80 «Вклады товарищей»,

К-т сч. 58-4 «Вклады по договору простого товарищества»

660 000 руб., в том числе НДС 110 000 руб.

Товарищ 2 произвел в учете аналогичные записи;

в) отражены капитальные затраты по строительству здания и приняты к учету суммы НДС, подлежащие налоговым вычетам Товарищами 1 и 2 соответственно:

Д-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

550 000 руб.,

Д-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам»

110 000 руб.,

К-т сч. 80 «Вклады товарищей»

660 000 руб.;

г) каждым товарищем принята к учету в составе основных средств (после государственной регистрации объекта недвижимости) долевая собственность в размере инвентарной стоимости доли каждого (по 550 000 руб.):

Д-т сч. 01 «Основные средства»,

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/27638-uchet-operacij-dogovoram-investirovanie-stroitelstva

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *