Снижение ключевой ставки Банком России приводит к замедлению инфляции и снижению ставок по ипотечным кредитам. По итогам года уровень инфляции не превысит 4%. Это означает, что потенциал снижения ставок и стоимости фондирования еще не исчерпан: уровень ипотечных ставок опустится до 8,5-8,7% уже в 2020 году, отмечают аналитики ДОМ.РФ.

По данным статистики, в сентябре кредиты на новостройки уже снизились до уровня 9,12% — еще в апреле 2019 года ставки были на 1 п.п. больше (10,13%). По кредитам на вторичном рынке ставки впервые в этом году опустились ниже 10% и составили 9,97% (10,76% по итогам апреля).

Объем спроса на приобретение жилья с использованием ипотеки сильно зависит от уровня ставок по кредитам, — объясняют аналитики ДОМ.РФ. Снижение ставки на 1% увеличивает спрос примерно на 10%.

По их мнению, наблюдаемая в 2019 году динамика ставки сформирует платежеспособный спрос на строящееся жилье и поддержит запуск новых проектов застройщиками с использованием счетов эскроу и проектного финансирования.

«Удачно совпало, что введение эскроу счетов и снижение ставки по ипотеке проходит в одно время. Потому что, с одной стороны, для застройщика увеличивается себестоимость и на самом деле будет падать предложение, с другой стороны, чуть увеличивается спрос за счет ипотеки. Это приводит к такой стабилизации рынка», — соглашается с аналитиками Дом.РФ директор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101» Дмитрий Цветов.

Он рекомендует не откладывать покупку жилья в ожидании еще большего снижения ставок по ипотеке, а искать подходящий вариант квартиры, в которой хочется жить. «На самом деле люди хотят купить или не купить квартиру. И здесь я всем советую, если вы нашли подходящий вариант, то нужно обязательно брать», — советует Цветов. А при дальнейшем снижении рыночных ставок ипотеку всегда можно рефинансировать.

Белорусы часто сетуют, что в стране нет доступных кредитов на жилье. Это справедливо, ведь в Европе и США ипотека выдается под 1—3% в год, а у нас даже в лучшие времена ставка не опускалась ниже 12%. Но такому положению дел мы во многом обязаны социальной направленности белорусского государства, в законах которого не было четкого механизма выселения неплательщиков из ипотечных квартир. 16 апреля президент подписал новый указ об ипотеке, который предпринимает попытку задать правила выселения. Адвокат Борис Лев объяснил Onliner, что изменит этот указ, а Onliner объясняет своим читателям.

Что изменилось?

В Беларуси и раньше была ипотека, то есть кредиты, которые выдаются на покупку жилья под залог этого жилья. Однако на практике закон об ипотеке не работал, поскольку в нем не были предусмотрены четкие механизмы по выселению неплательщиков из ипотечных квартир. В итоге банкам приходилось закладывать свои риски в процент по кредиту.

В новом указе есть важное новшество, которое вводит процедуру взыскания ипотечного имущества. Теперь банк сможет взыскать предмет ипотеки, если задолженность по основной сумме долга превышает 10% от суммы предоставленного кредита, а также просроченная задолженность по основной сумме долга и процентам за пользование кредитом составляет более 90 дней (в случае смерти кредитополучателя — более 9 месяцев).

Раньше ни срок, ни задолженность, при которой кредитор может обратиться в суд, не регламентировались законом. Кредитодатель подавал иск при нарушении условий кредитного договора, и решение принималось на усмотрение суда.

Указ не избавил банки от рисков, связанных с предоставлением ипотеки некоторым категориям граждан

Раньше основными документами, которые предусматривали процедуру выселения, были Жилищный кодекс и закон об ипотеке, согласно которому суд никогда, ни при каких обстоятельствах не мог вынести решение о выселении детей из квартиры на улицу. В новом указе президента эта ссылка отсутствует, то есть документ игнорирует вопрос выселения детей из ипотечных квартир. А значит, вынося решение по подобным искам, суды будут руководствоваться Жилищным кодексом, по которому дети не могут быть выселены на улицу, даже если квартира куплена в кредит.

К тому же возникли дополнительные риски для банков при предоставлении ипотечного кредита военнообязанным. Если кредитополучателя призвали в армию, банк должен предоставить отсрочку по выплатам кредита. Вероятно, это повысит привлекательность службы в армии, но ипотечному рынку только навредит.

Ставки по ипотеке снизятся хоть чуть-чуть?

Скорее всего, указ не сможет оживить ипотечный рынок и каким-то образом повлиять на снижение ставок, считает адвокат Борис Лев. Для этого в Беларуси должна сложиться правоприменительная практика по выселению всех категорий граждан из ипотечных квартир, включая детей и призывников. Именно невозможность выселить проблемных кредитополучателей вынуждала банки закладывать высокие финансовые риски в процентные ставки по ипотечному кредиту, которые в итоге ложились на добросовестного кредитополучателя. Последний был вынужден расплачиваться и за себя, и за того парня с детьми, который прописал их в ипотечной квартире, фактически подстраховавшись от выселения.

Сейчас банки со скрипом предоставляют ипотечные кредиты семьям с детьми, зная, что в случае неуплаты их нельзя будет выселить из квартиры, купленной в кредит. Большинство банков не выдают семьям с детьми кредиты без поручителей. Видимо, в будущем похожим образом банки будут относиться к мужчинам призывного возраста, которые не успели отдать свой воинский долг отчизне.

Однако эти меры не страхуют банки от рисков, ведь ипотека выдается на десятилетия, и в течение этого срока многие люди обрастают семьями и детьми.

Что должно случиться, чтобы у нас была ипотека под 1—2%, как в Европе?

Процентная ставка по любому кредиту складывается из двух слагаемых: ставки рефинансирования и маржи, которую банк забирает себе.

Ставка рефинансирования — это цена, по которой кредитные учреждения получают деньги от Нацбанка, и она зависит от экономической ситуации в стране. В европейских странах ситуация, как правило, стабильная, что позволяет государствам давать деньги взаймы банкам под очень низкий процент. В Беларуси за последние 10 лет случилось 4 кризиса, поэтому у нас не может быть такая же низкая ставка рефинансирования, как в Европе, где «коронакризис» — редкое исключение из правил.

Именно высокая ставка рефинансирования делает жилищные кредиты в Беларуси такими дорогими. Например, сейчас СР составляет 8,75%, а банки выдают кредиты на жилье под 14,19% годовых, то есть банковская прибыль составляет 5,44%.

Что же касается маржинальности, то она зависит в первую очередь от правоприменительной практики выселения должников.

— Ипотечный инвестор должен чувствовать, что в Беларуси он защищен, — объясняет адвокат Борис Лев. — Нужна стабильная правоприменительная практика по выселению, которая не меняется в зависимости от того, кто участвует в судебном процессе. Нужно, чтобы эта практика была прозрачная, чтобы ипотечный инвестор смог с ней ознакомиться. Нужна стабильность и предсказуемость экономики. Только тогда маржинальность по ипотечным кредитам может снизиться на пару процентов.

В новую квартиру с новым матрасом. Есть на складе у продавцов.

независимые пружины, TFK, 256 шт/м², 1 зона, жесткость: средний/среднежёсткий, 110 кг/место, высота: 19 см, чехол: трикотаж независимые пружины, жесткость: среднежёсткий/жёсткий, 130 кг/место, высота: 20 см, чехол: трикотаж детский, беспружинный, жесткость: средний/среднежёсткий, высота: 12 см, чехол: трикотаж

Хроника коронавируса в Беларуси и мире. Все главные новости и статьи

Самые оперативные новости о пандемии и не только в новом сообществе Onliner в Viber. Подключайтесь

Программа «Доступная ипотека» возобновила свою работу в Приморье. Минимальная ставка снижена и теперь составит 3,65%.

Как сообщили в Корпорации развития жилищного строительства, Правительством Приморья утверждены новые параметры по краевой программе.

«Добавлены новые категории граждан, увеличена предельная стоимость квадратного метра, снижена процентная ставка. При покупке квартиры в строящемся доме минимальная ставка составит 3,65%, готового жилья – 5,2%», – прокомментировали специалисты.

Напомним, льготный займ по программе «Доступная ипотека» выдается работникам бюджетных учреждений здравоохранения, культуры, образования, оборонно-промышленного сектора, краевых учреждений, организаций, имеющих социальную и (или) экономическую значимость для Приморского края, научным сотрудникам, инвалидам или членам семей с детьми-инвалидами, семьям, у которых начиная с 1 января 2018 года родился первый ребенок, а также гражданам, которые имеют право на получение денежных выплат (субсидий), сертификатов на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств бюджетов всех уровней, участникам региональной адресной программы по переселению из аварийного жилищного фонда.

КРЖС также реализует льготные программы: «Ипотека с государственной поддержкой» от 6,1%, «Дальневосточная ипотека» от 1,6%, «Семейная ипотека с государственной поддержкой» от 4,9%.

Помимо указанных продуктов в КРЖС можно оформить ипотечные займы под 5% годовых на строительство индивидуального жилого дома и приобретение квартиры в сданном доме у застройщика, а также в рамках стандартных ипотечных программ.

В настоящее время корпорация осуществляет консультации в дистанционном режиме в диалоговом окне на официальном сайте кржс.рф и по телефонам: 8 (800) 250-72-10 (звонок по России бесплатный), 8 (423) 260-72-09. Направить заявку можно по электронной почте: ipoteka@krzhs.ru.

Как банки зарабатывают на льготной ипотеке

Новая программа была запущена в апреле. Заемщики могут взять кредит на покупку квартиры в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых на весь срок кредита. Для покупателей установлены лимиты размера ссуды в зависимости от региона, 23 июня президент Владимир Путин предложил их увеличить, что и сделало правительство. Сейчас в Московском и Петербургском регионах можно взять кредит на сумму до 12 млн руб., а в остальных — до 6 млн руб.

Отклонение льготной ставки от рыночного значения банкам компенсирует государство. Согласно постановлению правительства, недополученные доходы банка от выдачи такой ипотеки — это разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 п.п., и льготной ставкой (6,5%).

На момент запуска программы ключевая ставка ЦБ составляла 5,5% годовых. Таким образом, при выдаче ипотеки по программе банк мог рассчитывать на компенсацию 2 п.п. После снижения ключевой ставки до 4,5% в июне применение той же формулы стало приносить банкам возмещение в 1 п.п.

«Это приводит к тому, что совокупная ставка для банков (6,5+1% компенсации) ниже рыночной», — говорится в обращении АБР. Участники рынка считают, что в формуле расчета надбавка к ключевой ставке должна составить не 3, а 4 п.п.

По данным ЦБ, в мае средняя ставка по ипотеке упала на 0,9 п.п., до исторического минимума — 7,4%. Но эта ставка учитывает и выдачи льготной ипотеки под 6,5%, то есть ставки, по которым выдается ипотека вне программы, выше. Аналитики прогнозировали дальнейшее снижение ставок по ссудам на жилье, в том числе из-за влияния госпрограммы.

«Сегодня компенсация находится на минимальном уровне. Программа действует до 1 ноября, до этого срока ЦБ может еще снизить ключевую ставку. Если снизит еще на 1 п.п., банки на программе могут перестать зарабатывать вообще. Смысл в этой программе вообще потеряется», — предупредил Войлуков.

Позиция участников рынка

Несмотря на снижение ключевой ставки, стоимость фондирования для банков осталась на уровне февраля—марта, сообщил руководитель центра ипотечных продуктов и цифрового бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев. «Дополнительное негативное влияние оказывают последствия пандемии: увеличение уровня безработицы, снижение реальных доходов и зарплат существенно повышают возможность роста стоимости кредитного риска. Таким образом, увеличиваются риски того, что текущий размер возмещения не покроет расходов банка по программе», — отметил он.

ВТБ выступает за изменение формулы расчета возмещения по льготной ипотеке, сказал РБК представитель банка. «На наш взгляд, целесообразно было бы установить единый уровень субсидирования для всех действующих программ государственной поддержки», — пояснил он, напомнив, что сейчас такие подходы уже работают в программе дальневосточной ипотеки и программе поддержки семей с двумя и более детьми.

В Совкомбанке и банке «Ак Барс» также поддерживают инициативу АБР. «Формула возмещения по льготной ипотеке предполагает, что стоимость заимствований для банка — участника программы с господдержкой снижается одинаково вместе со снижением ключевой ставки. Но в последнее время снижение обоих этих показателей происходит непропорционально», — пояснил начальник управления партнерского канала банка «Ак Барс» Олег Исламов.

Представитель Промсвязьбанка подчеркнул, что льготное кредитование сохраняет рентабельность при грамотном управлении фондированием. Это позволяет банкам, например, устанавливать ставки по такой ипотеке ниже 6,5%.

Понадобится ли дополнительное финансирование

Как считают в АБР, пересмотр формулы расчета возмещения по льготной ипотеке не повлечет за собой увеличение финансирования со стороны государства. «Когда изначально программа запускалась и Минфин проводил расчеты, разница между ключевой ставкой была другая. Не знаю, заложено ли в объем субсидий вероятное снижение ключевой ставки. Но мы просим скорректировать возмещение на аналогичную величину, а значит, возмещения не превысят запланированное финансирование», — пояснил Войлуков.

На момент запуска программы в апреле правительство выделило из резервного фонда 6 млрд руб. на возмещение банкам недополученных доходов (pdf). Два собеседника РБК в крупных банках высказали мнение, что дополнительное финансирование может понадобиться, если сценарий с резким снижением ключевой ставки не учитывался в изначальных расчетах Минфина. В ведомстве не ответили на вопросы РБК о порядке определения субсидий.

Механизм финансирования вряд ли будет корректироваться, считает директор — руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. «По нашим прогнозам, уже к концу года ставки по собственным программам банков могут опуститься до 7,5% и даже ниже. Поэтому потеря в марже будет носить достаточно краткосрочный характер», — пояснил он и обратил внимание на то, что много банков предлагают льготную ипотеку по ставке ниже 6,5%, «осознанно ухудшая свою маржинальность».

Если банки продолжают активно выдавать льготную ипотеку, значит, продукт им выгоден, заметила младший вице-президент Moody’s Мария Малюкова: «Долгосрочные ипотечные кредиты обеспечивают банкам стабильный фиксированный денежный поток». Некоторые игроки уже приблизились к исчерпанию доступных им средств по программе, утверждает она.

Хватит ли выделенных государством лимитов

Рассчитанный для банков объем субсидий предполагает, что они выдадут россиянам льготную ипотеку на 740 млрд руб. За распределение компенсаций и лимитов отвечает госкомпания «Дом.РФ», выступающая оператором программы.

Как сообщается на сайте «Дом.РФ», ипотеку под 6,5% сейчас выдают 59 банков и три некредитные финансовые организации. Самые значительные лимиты по этой программе были выделены Сбербанку (316,3 млрд руб.), ВТБ (175,7 млрд руб.) и банку «Дом.РФ» (35,1 млрд руб.). 98% выдач льготных ипотечных кредитов под 6,5% приходится на топ-15 банков.

Как пояснили РБК в «Дом.РФ», лимиты устанавливались на основе заявок от банков. В итоге их запросы превзошли 1 трлн руб. и превысили запланированный объем программы. Из-за этого лимиты были снижены всем кредиторам пропорционально их доле в общем объеме запросов. Совокупный объем выделенных бюджетных средств остался неизменным, но «есть риск, что еще до 1 ноября лимиты по программе будут исчерпаны», отметил представитель госкомпании.

Один крупный игрок уже столкнулся с этой проблемой: 6 июля Райффайзенбанк приостановил прием заявок на новую льготную ипотеку. «Мы ответственно относимся к нашим клиентам и видим, что на текущую дату количество одобренных заявок сопоставимо с размером оставшегося лимита», — пояснил РБК представитель банка. По этой программе Райффайзенбанк выдал кредиты всего на 1,5 млрд руб. Теперь банк ожидает информации от «Дом.РФ» о возможности увеличить лимит госсубсидии.

В «Дом.РФ» подчеркнули, что перераспределение квот от банков, не выбравших лимит, к тем, кто уже его исчерпал, возможно только при согласии участников программы, у которых еще остались бюджетные средства. «Перераспределение должно быть зафиксировано соответствующими изменениями в постановлении правительства», — указал представитель госкомпании. «Дом.РФ» обсуждает возможные сценарии дальнейшей реализации программы, окончательное решение будет принято правительством», пояснил ее представитель, отвечая на вопрос об увеличении совокупного лимита для банков.

В Минфине уверены, что оно не понадобится. «Исходя из текущей динамики выдачи кредитов, данная сумма достаточна для полноценной реализации программы на протяжении всего срока ее действия», — сказал РБК представитель ведомства. По данным Минфина на конец первой недели июля, по новой программе льготной ипотеки банки выдали 67 тыс. кредитов на 158 млрд руб.

Как банки расходуют лимиты по льготной ипотеке

• Сбербанк выдал ипотеку по программе 6,5% на 91,5 млрд руб., оставшихся средств хватит на четыре месяца действия программы, заявил его представитель. Тем не менее банк обсуждает с «Дом.РФ» выделение дополнительных средств в связи с увеличением максимальной суммы кредита, добавил он.
• ВТБ выбрал почти четверть доступного ему лимита (24,8%), выдав льготную ипотеку на 43,7 млрд руб., сообщил представитель банка, указав, что выделенной суммы достаточно для обеспечения реализации программы.
• Банк «Дом.РФ» получил заявки от клиентов на 47 млрд руб. и одобрил больше половины, отметил директор ипотечного бизнеса банка Игорь Ларин. На вопрос, хватит ли выделенного лимита до окончания программы, он не ответил, но напомнил, что выделенная ему квота — 35 млрд руб.
• Совкомбанк выбрал примерно треть доступных средств, сообщил первый зампред правления банка Сергей Хотимский, не раскрыв конкретных показателей. Он допустил, что одобренный банку лимит будет исчерпан до 1 ноября. Хотимский не исключил, что банки могут ограничивать прием заявок на льготную программу именно из-за нехватки лимита.
• В Альфа-банке, Росбанке, Промсвязьбанке и Абсолют Банке сообщили, что выделенных им средств хватит до окончания программы. Представитель Газпромбанка не дал такой оценки, но сказал, что банк выбрал 1,7 млрд руб. из доступных ему 10,5 млрд. Остальные банки из топ-15 не ответили на запрос РБК.