Настоящий акт приема-передачи земельного участка, образец расположен ниже, составляется заинтересованными физическими и юридическими лицами в случаях временной передачи данной недвижимости другим лицам во временное пользование. Данный документ представляет собой двухсторонний акт, в котором заинтересованные стороны удостоверяют факт передачи земельного участка от одного юридического лица другому.

В форме акта приема-передачи земельного участка по договору аренды указывается фактическое его состояние, наличие или отсутствие каких-либо неодостатков, делающих факт рассматриваемой передачи невозможной или существенно влияющие на условия договора аренды земельного участка. Если договор аренды оформляется в нотариальном порядке, то бланк акта приема-передачи целесообразно также оформить у нотариуса.

Данный документ имеет важное значение по следующим причинам. Договор аренды, по своей сути носит предварительный характер, а значит, если объект аренды фактически не будет передан, то договор может быть признан незаключенным. Факт передачи земельного участка подтверждает возникновение определенных прав и обязанносте у сторон по сделке и влияет, в конечном счете, на их процессуальные права.

В данном документе могут быть указаны любые условия и замечания, на которых настаивают стороны. Иногда, к нему прикладывают кадастровый план передаваемой недвижимости, тогда, в обязательном порядке, об этом должно быть указанов самом акте. В случае расторжении договора аренды или если его срок закончился, стороны должы составить аналогичный акт приема-передачи земельного участка, удостоверяющий факт передачи объекта от арендатора к арендодателю. В таком документы указывается фактическое состояние имущества на момент его передачи собственнику (или уполномоченной организации), а также претензии сторон по существу сделки. К нему, также може быть приложен кадастрой план передаваемого участка, фотографии или иные документальные подтверждения.

Акт приема-передачи земельного участка образец:

г. Москва 31 июня 2013 года

Настоящий акт приема-передачи земельного участка с кадастровым № 35:58: 485:5694:2283: 001, расположенный по адресу: Московская область, Клинский район, сельское поселение Ображское, село Рядное, улица Центральная, участок 178а удостоверяет, что Закрытое акционерное общество «Сельские просторы» в лице директора по развитию Форцева Феликса Феликсовича, действующего на основании доверенности от 02 мая 2013 года № 3452/3857, передает, а Открытое акционерное общество «Перспекивы развития» в лице руководителя по развитию Нокиева Ноки Нокиевича, действующего на основании доверенности от 05 января 2013 года, принимает с 31 июня 2013 года указанный земельный участок общей площадью 12458,33 (двенадцать тысяч четыреста пятьдесят восемь целых и тридцать три сотых) кв. м., в границах и состоянии согласно кадастрового плана (далее — участок), предоставленный в аренду Открытому акционерному обществу «Перспективы развития» по договору аренды земельного участка от 31 июня 2013 года между Открытым акционерным обществом «Перспективы развития» и Закрытым акционерным обществом «Сельские просторы» (далее — Договор).

1. Арендатор удовлетворен качественным состоянием передаваемого в аренду земельного участка, установленного путем его визуального осмотра и исследования перед подписанием данного акта приема-передачи земельного участка по договору аренды, и не обнаружил при осмотре наличия каких-либо дефектов и/или недостатков, о которых ему не сообщил Арендодатель. Состояние участка полностью соответствуют условиям вышеуказанного Договора.

2. Открытое акционерное общество «Перспективы развития» не имеет каких-либо претензий к Закрытому акционерному обществу «Сельские просторы» в отношении вышеуказанного земельного участка.

Подписано от имени:

(Образец Договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя утвержден на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:20:020901:1 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, СПК «Волга» 01.03.2017)

Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 10

с. Елховое Озеро «20» января 2017 года

Цильнинского района Ульяновской области

Общество с ограниченной ответственностью «ВОЛГА», ИНН 7321317080. ОГРН 1117321000830 в лице Насуртдинова Радика Назымовича, действующего па основании доверенности 73 АА 1067431 от 11.04.2016 г., именуемое в дальнейшем «Арендатор», и

— Мингулова Райфа Альфатовна, дата рождения 06.11.1955 г., место рождения
с/с Овчикалачи Ходжентского района Ленинабадской области, гражданство Российской
Федерации, паспорт серии 73 03 №874834, выдан 02.07.2003г. Цильнинским РОВД Ульяновской области, адрес постоянного места жительства: Россия, Ульяновская область, Цильнинским район, с. Елховое Озеро, ул.Центральная, д. 100.

Нигматуллова Мушфика Мухаметшовна, дата рождения 01.09.1927 г.. место рождения д.М.Шаймурзино Дрожжановского района Республики Татарстан, гражданство Российской Федерации, паспорт серии 73 02 № 514783, выдан 18.06.2002г. Цильнинским РОВД Ульяновской области, адрес постоянного места жительства: Россия, Ульяновская область, город Ульяновск, ул. Александра Невского, дом 26,корп.5,кв.2.

Дианова Резеда Шавгятовна, дата рождения 01.01.1964 г., место рождения с.Елховое Озеро Цильнинского равйона Ульяновской области, гражданство Российской Федерации, паспорт серии 73 08 №652561, выдан 20.01.2009г. отделом УФМС России по Ульяновской области с Заволжском районе города Ульяновска, адрес постоянного места жительства: Россия. Ульяновская область, г.Ульяновск, проспект Генерала Тюленева, д.36, кв.217.

— Сулейманова Румия Ахатовна, дата рождения 11.03.1934 г., место рождения
с. Елховое Озеро Цильнинского района Ульяновской области, гражданство Российской
Федерации, паспорт серии 73 03 №815685, выдан 15.04.2003г. Цильнинским РОВД Ульяновской области, адрес постоянного места жительства: Россия, Ульяновская область, Цильнинский район, с. Елховое Озеро, ул.Колхозная, д.46.

— Бруслина Равия Гариевна, дата рождения 24.06.1961 г., место рождения с. Елховое Озеро Цильнинского района Ульяновской области, гражданство Российской Федерации, паспорт серии 73 05 №434733, выдан 12.09.2006г. отделом внутренних дел Цильнинского района Ульяновской области, адрес постоянного места жительства: Россия, Ульяновская область, Цильнинский район, с. Елховое Озеро.

— Ибрагимова Гелнар Закариевна, дата рождения 22.08.1964 г., место рождения с. Елховое Озеро Цильнинского района Ульяновской области, гражданство Российской Федерации, паспорт серии 73 09 № 708862, выдан 23.09.2009г. Отделом УФМС России по Ульяновской области в Заволжском районе города Ульяновска, адрес постоянного места жительства: Россия, г.Ульяновск, пр-т. Вр.Сурова, д.24, кв.100.

-Ганиева Фахризиган Имамовна, дата рождения 15.02.1932 г., место рождения с. Елховое Озеро Цильнинского района Ульяновской обл., гражданство Российской Федерации, паспорт серии 73 02 № 558351, выдан 30.08.2002г. Цильнинским РОВД Ульяновской области. адрес постоянного места жительства: Россия, Ульяновская область, Цильнинский район, с. Елховое Озеро.

именуемые в дальнейшем «Арендодатель», заключили настоящий договор о нижеследующем

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок, с кадастровым номером 73:20:020901:840 обшей площадью 513600 кв. м. (земли сельскохозяйственного назначения), разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства расположенный по адресу: Ульяновская область, Цильнинский район, МО «Елховоозерсксе сельское поселение», земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 73:20:020901. При этом Арендодатель до заключения настоящего договора подтверждает, что вышеуказанный земельный участок не обременен каким либо образом правами третьих лиц. Зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется.

На момент совершения договора земельный участок принадлежит Арендодателям на праве общей долевой собственности, что подтверждается следующими документами:

— Мингулова Райфа Альфатовна, свидетельство о государственной регистрации права 199917, выдано 19.05.2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области от 19.05.2016 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.05.2016 года сделана запись регистрации №73-73/009-73/001/107/2016-286/1; документы-основания: Постановление администрации Цильнинского района №453 от 26.12.1994 г., что подтверждается свидетельством на право собственности на землю РФ-ХХ1Х № 0620916 от 27.05.1996г: Свидетельство о праве на наследство по закону, выданное Антоновой И.В., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа: Цильнинский район Ульяновской области Антоновой И.П.. 25.03.2014, реестровый номер 1-584; Соглашение об определении долей № 16 от 06.04.2015. Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 2/12.

Нигматуллова Мушфика Мухаметшовна, свидетельство о государственной регистрации права 199916, выдано 19.05.2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от 19.05.2016 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.05.2016 года сделана запись регистрации №73-73/009-73/001/107/2016-286/2; документы-основания: Свидетельство на право собственности на землю серия: РФ-ХХ1Х №0160812 от 29.06.1996г, выданное на основании постановления администрации Цильнинского района Ульяновской области т 26.12.1994г. №453; свидетельство о праве на наследство по закону, выданное нотариусом Цильнинского района Ульяновской области Дунаевой В.М. 06.07.2001г.№657; Соглашение об определении долей № 16 от 06.04.2015. Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 2/12.

Дианова Резеда Шавгятовна, свидетельство о государственной регистрации права 199915, выдано 19.05.2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Ульяновской области от 19.05.2016 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.05.2016 года сделана запись регистрации №73-73/009-73/001/107/2016-286/3; документы-основания: Свидетельство о праве на наследство по закону, выданное нотариусом нотариального округа: Цильнинский район Ульяновской области Князькиной Т.А. 12.10.2009, реестровый номер 3932: Соглашение об определении долей от №16 от 06.04.2015. Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/12.

— Сулейманова Румия Ахатовна, свидетельство о государственной регистрации права 199914, выдано 19.05.2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от 19.05.2016 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.05.2016 юла сделана запись регистрации №73-73/009-73/001/107/2016-286/4; документы-основания: Постановление администрации Цильнинского района Ульяновской области №453 от 26.12.1994 г.. что подтверждается свидетельством на право собственности на землю РФ-ХХ1Х №0160517 от 29.05.1996г; свидетельство о праве на наследство по закону, выданное нотариусом Цильнинского района Ульяновской области Дунаевой В.М. 29.03.2001г. № 287 ; Соглашение об определении долей №16 от 06.04.2015. Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 2/12.

— Бруслина Равия Гариевна, свидетельство о государственной регистрации права 199013, выдано 19.05.2016г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Ульяновской области от 19.05.2016 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.05.2016 года сделана запись регистрации №73-73/009-73/001/107/2016-286/5; документы-основания: Свидетельство о праве на наследство по закону, выданное нотариусом нотариального округа: Цильнинский район Ульяновской области Князькиной Т.А. 21.12.2010, реестровый номер 4439: договор дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 25.01.201 1. дата регистрации 07.02.2011, № 73-73-09/005/2011-167, дата регистрации 07.02.2011. №73-73-09/005/2011-167; Соглашение об определении долей №16 от 06.04.2015. Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 2/12.

— Ибрагимова Гелнар Закариевна, свидетельство о государственной регистрации права 199912, выдано 19.05.2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Ульяновской области от 19.05.2016 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.05.2016 года сделана запись регистрации №73-73/009-73/001/107/2016-286/6; документы-основания: Свидетельство о праве на наследство по закону, выданное Зимуковой Р.Х., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа: Цильнинский район Ульяновской области Аслановой И.П.. 13.08.2012, реестровый номер 2-926; Соглашение об определении долей от №16 от 06.04.2015. Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/12.

— Ганиева Фахризиган Имамовна, свидетельство о государственной регистрации прав;! 19991 1, выдано 19.05.2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от 19.05.2016 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.12.2014 года сделана запись регистрации №73-73/009-73/001/107/2016-286/7; документы-основания: Свидетельство на право собственности на землю от 01.12.1997 серия: РФ-ХХ1Х №0160788, выданное на основании постановления администрации Цильнинского района Ульяновской области от 26.12.1994г. №453; решение Ульяновского районного суда Ульяновской области от 23.08.201 2 по делу №2-23 15/12;Соглашение об определении долей №16 от 06.04.2015. Видгтрава: общая долевая собственность, доля в праве 2/12.

2. Обременения земельного участка

2.1. Земельный участок не имеет обременении.

3. Ограничения в использовании земельного участка

3.1. Арендодатель довел до сведения Арендатора, а Арендатор принял к сведению, что по земельному участку, являющемуся предметом договора, не имеется земельных и иных имущественных споров.

3.2. Арендодатель довел до сведения Арендатора, а Арендатор принял к сведению, что земельный
участок под арестом (запрещением) не состоит.

4. Срок договора

Настоящий Договор заключен на срок 5 (пять) лет, определяемый с момента его подписания сторонами до «20» января 2022 года.

В случае, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 4.1. договора, при отсутствии письменных возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

5. Арендная плата

5.1. По настоящему Договору арендная плата за земельный участок выплачивается в виде
натуральной оплаты (продукцией) в год за одну земельную долю (4,28 га) в размере:

400 (четыреста) кг зерна;

50 (пятьдесят) кг сахарного песка;

оказание материальной помощи в случае смерти арендодателя (мясо-5 кг. сахарный песок- -3 кг или другой продукцией собственного производства);

возмещение налоговых платежей за землю продукцией собственного производства:

5.1.5. по соглашению сторон арендная плата за земельный участок может выплачиваться в соответствующем денежном эквиваленте;

5.2. Арендная плата выплачивается ежегодно в срок с 01 октября по 31 декабря. В случае получения арендной платы иным лицом (не Арендодателем) обязательно предъявление оригинала или копии экземпляра настоящего договора, паспорта и доверенности с соответствующими полномочиями.

5.3. Размер арендной платы может измениться только в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (засуха, наводнение, градобитие), приведшие к снижению урожайности зерновых с арендуемого участка ниже 12 (двенадцати) центнеров с гектара.

6. Права и обязанности сторон

6.1. Арендодатель имеет право:

вносить по согласованию с Арендатором в Договор необходимые изменения и дополнения, вытекающие из действующих законодательных и нормативных актов, регулирующих использование земель;

доступа на земельный участок с целью контроля за его использованием и соблюдением Арендатором условий настоящего договора и требований природоохранного законодательства Российской Федерации;

на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности Арендатора;

досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе Арендатором ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы и в случаях нарушения других условий настоящего Договора. Надлежащее документальное обоснование нерационального использования земли Арендатором лежит на Арендодателе;

обращаться в суд по вопросам нарушения Арендатором условий и положений настоящего Договора.

6.2. Арендодатель обязан:

— выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора;

— передать земельный участок Арендатору по передаточному акту в течении десяти дней с момента подписания настоящего договора, в состоянии, пригодном для его использования и соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;

— возместить Арендатору убытки, связанные с передачей Арендатору участка, непригодного к использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; в случае непредставления земельного участка Арендатору, грубого вмешательства в хозяйственную деятельность Арендатора, повлекшего ущерб, а так же в случае досрочного расторжения договора по вине, либо по инициативе Арендодателя, несоблюдения условия об обеспечении возможности реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка. Арендодатель обязан возместить Арендатору все понесённые затраты связанные с настоящим договором, документально подтверждённые убытки, понесенные в результате несоблюдения условий настоящего договора. Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды или выкуп земельного участка согласно действующего законодательства РФ.

— обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами:

не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора;

не использовать и не предоставлять права третьим лицам на использование минеральных и водных ресурсов, находящихся на участке;

6.3. Арендатор имеет право:

собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

— использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы;

— проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные. культуротехнические и другие мелиоративные работы;

— требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему Арендодателем заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка;

требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендодатель не предупредил Арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;

требовать от Арендодателя в случае обнаружения в процессе осуществления хозяйственной деятельности недостатков земельного участка по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков; возмещения своих расходов на устранение недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; требовать досрочного расторжения договора;

уведомив Арендодателя в письменной форме по адресу, указанному в настоящем договоре, самостоятельно удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков земельного участка, обнаруженных в процессе его использования. Неполучение письма не может быть основанием для возражений со стороны Арендодателя;

возобновить в преимущественном порядке Договор на новый срок или выкупить земельный участок (земельные доли) при его продаже при прочих равных условиях перед другими лицами:

Арендатор не вправе: передавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам в пределах срока Договора: отдавить земельный участок (права аренды) в залог для получения кредита в кредитном учреждении на цели, непосредственно связанные с производством, хранением и/или первичной переработкой! сельскохозяйственной продукции на данном земельном участке, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего Договора.

6.4. Арендатор обязан:

вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в п.5 договора;

начать использовать земельный участок в целях, для которых он был предоставлен, в течении трех месяцев с момента предоставления участка на основании передаточного акта. Из указанного срока исключается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение, которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

не допускать ухудшения плодородия почв и экологической обстановки на арендуемом участке:

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке;

не препятствовать доступу Арендодателя на территорию земельного участка с целью контроля за его использованием;

возместить Арендодателю убытки в связи с ухудшением качества земель в результате своей хозяйственной деятельности. Надлежащее документальное обоснование нерационального использования земли Арендатором лежит на Арендодателе;

после окончания срока действия настоящего Договора возвратить Арендодателю земельный массив в состоянии и качестве не хуже первоначального.

6.5. Права и обязанности Сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

7. Изменение и прекращение договора

7.1.Изменения и (или) дополнения к договору оформляются Сторонами в письменной форме.

7.2. Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по соглашению Сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.

7.3. Расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора. Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

7.4. Договор может быть прекращен (расторгнут) по инициативе Арендодателя, с уведомлением об этом Арендатора до даты, указанной в п.4.1 настоящего договора, в порядке, предусмотренном п.7.2.:

— использование земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

систематическом несвоевременном внесении арендной платы;

невыполнении в полном объеме условий Договора.

7.5. Договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе Арендатора в случаях. когда:

— Арендодатель создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с целевым назначением участка или условиями договора; Арендодатель не предоставляет земельный участок в аренду в срок, установленный п. 6.2 договора;

земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра участка;

земельный участок оказался непригодным для использования в соответствии с условиями договора и целевым назначением в силу действия непреодолимой силы и иных обстоятельств. произошедших не по вине Арендатора.

8. Форс-мажор

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона не могла ни преодолеть, ни предотвратить разумными мерами. Наличие форс-мажорных обстоятельств подтверждается актами Торгово-промышленной палаты.

9. Ответственность сторон

Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются по соглашению между Сторонами. При невозможности достижения соглашения Сторонами, возникшие споры разрешаются в судебном порядке судом или Арбитражным судом Ульяновской области.

10. Заключительные положения

10.1. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области Обязанность по государственной регистрации настоящего договора и изменений к нему, а также расходы по государственной регистрации возлагаются на Арендатора.

Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

11. К договору прилагается:

акт приема-передачи земельных участков (приложение №1);

кадастровый паспорт земельного участка (приложение №2).

12. Адреса, банковские реквизиты сторон Арендодатели:

Мингулова Райфа Альфатовна

Нигматуллова Мушфика Мухаметшовна

-Дианова Резеда Шавгятовна

Сулейманова Румия Ахатовна

Бруслина Равия Гариевна

Ибрагимова Гелнар Закариевна

Ганиева Фахризиган Имамовна

Арендатор:

ООО «ВОЛГА»

На какие пункты следует обязательно обратить внимание при составлении договора аренды, на какую плату рассчитывать и что делать, если на участки посягают мошенники.

Для украинцев земля всегда была ценным и востребованным активом, а аренда паев — вопрос, который касается практически каждого второго хозяина. Несмотря на то, что распределение состоялось десятки лет назад и законодательная база сформирована, до сих пор возникают вопросы, связанные с использованием пая.

Согласно данным Госгеокадастра, 27700000 га земель сельскохозяйственного назначения (68% всех с/х земель) являются земельными долями или так называемыми паями. В 1995 году Указом Президента «О порядке распределения земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 08.08.1995 г. №720/95 было определено паевание земель. В соответствии с этим, пай является условным участком земли, который имеет свой размер, определенный в гектарах и даже денежную оценку, но без выделения участка земли в натуре, на местности.

Читайте статью:

На какие пункты следует обязательно обратить внимание при составлении договора аренды?

1. Информация об арендодателе и номер сертификата на пай, кем он выдан и дата выдачи, также информация об арендаторе.
2. Размер участка, который указывается в условных кадастровых гектарах. Также приводится информация о кадастровых и другие характеристиках земельного участка, а к договору прилагается кадастровый план, на котором можно определить место нахождения доли (пая).
3. Срок договора аренды (не может превышать 50 лет, на практике заключается на 1-5 лет).
4. Плата за аренду (размер, индексация в зависимости от уровня инфляции, формы платежа (денежная или натуральная), сроки и порядок внесения и пересмотра).
5. Целевое назначение (пашня), условия использования и сохранения качества земли (например, нельзя много лет подряд высаживать культуры, сильно истощают почву: рапс, подсолнечник и другие).
6. Условия возврата земельного участка арендодателю (при несоблюдении договоренностей пай может быть возвращен досрочно).
7. Какие могут быть установлены ограничения и обременения по использованию земельного участка (важно указать, находится ли участок в залоге, установлены ли другие ограничения по ее использованию).
8. Сторона (арендодатель или арендатор), которая несет ответственность за случайные повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.
9. Указывается, что пай передается в аренду для сельскохозяйственных нужд.
10. Прописывается ответственность сторон.

По соглашению сторон в договоре могут быть прописаны и другие условия, например, страхование.

Згадайте новину:

Что определяет стоимость аренды участка?

Что касается стоимости аренды участка, то согласно Налоговому кодексу Украины, арендная плата должна быть не менее 3% нормативной денежной оценки земельного участка, значение которой ежегодно на коэффициент индексации, определяемый в соответствии с законодательством. По состоянию на 2016 год, агробизнес поднял арендную плату по паям в среднем до 2400 гривен за гектар. Уточним, что средняя плата за гектар зависит от множества факторов. Чаще всего она зависит от общей площади земли, места расположения земельного участка, а также от степени плодородия почвы.

Стоит отметить, что арендная плата за землю может выплачиваться не только деньгами, но и урожаем, сельхозпродукцией или услугами, прописано в ст. 22 Закона Украины № 161 «Об аренде земли».

Что делать, если арендатор платит меньше, чем указано в договоре или не платит вообще?

Без проволочек подавать в суд иск против арендатора о взыскании задолженности по договору аренды пая. Дополнительно, можно предъявить требование о расторжении договора аренды пая (если есть другие желающие его арендовать).

Также следует всегда помнить о том, что довольно часто возникают ситуации, когда недобросовестные арендаторы сдают свое право аренды третьему лицу на ненадлежащих условиях. Такое «сотрудничество» в большинстве случаев приводит в суд.

Читайте статью:

Чтобы не оказаться заложником такой ситуации, потенциальному субарендатору нужно внимательно изучить все условия договора субаренды, касающиеся сроков его действия и возможностей досрочного расторжения. Для большей надежности, основное соглашение субаренды должно содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

Этот пункт касается и арендодателей при заключении договора. Арендодателю следует внимательно читать договор аренды пая и настаивать на исключении из него положений, которые предоставляют арендатору право сдавать пай в субаренду третьему лицу. Если иное не определено договором, такая передача возможна только с согласия арендодателя. Если, вопреки условиям договора и законодательства, такая передача права аренды без согласия арендодателя состоялась, то это является основанием для расторжения договора.

Передача права аренды третьему лицу не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы. Это возможно только в случае замены стороны в обязательстве по уплате арендной платы, которое, опять же, возможно только с согласия арендодателя. Если договором аренды не было предусмотрено согласия арендодателя на эти действия, то они являются незаконными и могут быть основанием для признания соответствующих договоров (субаренды, перевода обязательств должника и т.д.) недействительными, расторжении договора аренды и взыскании с арендатора задолженности по уплате арендной платы.

Что делать, если договор продлен или заключен без согласия собственника?

Незаконным является и заключение договора без согласия арендодателя, даже в случае, когда ранее арендатор уже пользовался земельным участком этого же арендодателя по договору.

Такая противоправная ситуация сложилась у истицы с Боровского района, Харьковской области, которая обратилась в суд с иском о признании недействительным договора аренды земли. Она указала, что между ней и агрофирмой был заключен договор аренды земельного участка, срок действия которого истек в январе. Но весной того же года истице стало известно, что существует зарегистрированный в Боровском отделе регистрации новый договор аренды земли сроком на 10 лет между ней и агрофирмой. Поняв, что ее подпись в договоре подделали — обратилась в суд.

По факту подделки подписи в договоре, истица сообщила прокурора Боровского района. Почерковедческая экспертиза подтвердила, что подпись в договоре аренды земли сделано не истицей, а другим лицом. Таким образом, агрофирма не получила права пользования земельным участком на правах аренды и незаконно пользовалась ею.

Читайте статтю:

Руководствуясь ст. 10,11,209, 212,214-215,218 ГПК Украины ГПК Украины на основании ст. 626,629,638,640 ГК Украины, ст.125,152,158 ЗК Украины, ст.15,18 Закона Украины «Об аренде земли», суд решил признать недействительным договор аренды земли между истицей и агрофирмой. Также было возбуждено уголовное дело по ст. 358 ч.1 УК Украины по факту подделки подписи.

Как арендуются невостребованные участки?

Стоит отметить, что в практике также нередки случаи аренды не истребованных земельных участков, которые не были распределены между собственниками.

Такие договоры аренды заключаются с сельскими, городскими советами, органами исполнительной власти, поскольку такие наделы остались в их компетенции. Но в таком случае есть риск заключить договор аренды на один и тот же пай с различными арендодателями.

Судебная практика показывает, что существуют ситуации, в которых решается спор о действительности заключенных договоров. Например, был почти одновременно заключен договор на один участок между: сельским советом с другом арендатором, и районной государственной администрацией с другим.

Для безопасной аренды нераспределенного пая нужно тщательно проверять, в чьей именно компетенции находится право его аренды. Местные советы (в частности, сельские) имеют право сдавать в аренду нераспределенные паи, которые находятся в пределах населенного пункта (например, села). Госадминистрации — за пределами населенных пунктов. Если есть сомнения, где именно находится пай, то можно проверить эту информацию с помощью кадастровой карты (если участку присвоен кадастровый номер) и/или с помощью запросов к соответствующей сельсовета, администрации и управления Держгеокадастру (быв. — земресурсов). От знания, где именно находится пай — в пределах или за пределами населенного пункта, зависит то, имеет соответствующий орган полномочия заключения договора или нет.

Автор консультации: Евгений Даниленко

Передача в аренду части земельного участка, находящегося в общей в общей долевой собственности, оформляется посредством оформления договора аренды земельной доли.

Файлы в .DOC:Бланк договора аренды земельной долиОбразец договора аренды земельной доли

Сделка по аренде земельной доли выгодна обоим контрагентам.

Владелец участка земли освобождается от забот по обработке земли, закупке удобрений, найму сельскохозяйственных рабочих и оплате их труда, сбору урожая и сбыту продукции. В то же время он остается собственником и имеет дополнительный доход в виде платы за аренду земли.

Арендатор земельной квоты, не вкладывая больших финансовых средств в покупку, получает на определенное время землю, на которой может выращивать те сельскохозяйственные культуры, которые приносят ему наибольший доход.

Особенности аренды доли

Российское законодательство допускает заключение арендной сделки по крупному земельному участку, которым владеют несколько граждан (или юридических лиц), каждый из которых имеет свою долю в этом участке.

Арендатором в такой ситуации должен быть один индивидуальный предприниматель или компания-переработчик сельхозпродукции.

В приложении договора по вышеописанному варианту аренды фигурирует список арендодателей-собственников земельных квот. Обязательной является фиксация их полных паспортных данных.

Права собственников должны быть подтверждены документально соответствующими сертификатами и свидетельствами. Владельцы квот проверяют свои данные и ставят подписи в приложении к контракту.

Описание арендуемых сельскохозяйственных угодий следует разбить на залежные земли, пахотные земли, сенокосы, пастбища и другие участки по их предназначению.

Для заключения сделки общим собранием собственников назначается их правомочный представитель, имеющий право подписи. Ему передается один экземпляр, еще один находится у арендатора, а третий отправляется в районные организации по земельным ресурсам для последующей регистрации.

При коллективном владении участком земли плата за аренду разбивается на доли соответственно количеству владельцев, размерам и качеству их квот, что и предусматривается дополнительными таблицами, прилагаемыми к основному договору. Эти персональные соглашения по оплате подписывает каждый владелец доли и предприниматель, арендующий землю. В контракте указывается суммарная плата за аренду всего участка целиком.

Характеристики договора

Договор составляется и подписывается сторонами сделки, как правило, в трех экземплярах, один из которых представляется в Росреестр для оформления государственной регистрации. Для договоров аренды земельного участка эта процедура обязательна.

Остальные экземпляры выдаются арендатору и собственнику квоты. Нотариальное заверение осуществляется только по желанию одной из сторон (или обоюдному желанию) и не является обязательной по закону.

По времени действия контракты подразделяются на:

1. Срочные, то есть заключенные на определенный срок, который в соответствии с российским законодательством составляет не меньше трех лет.
2. Бессрочные, заключаемые без указания срока действия.

Если за время пользования земельной квотой арендатор показал себя грамотным специалистом и хорошим хозяйственником, к которому арендодатель (владелец земельного участка) не имеет никаких претензий, то по завершению срока действия (при согласии сторон, если арендатор продолжает использовать землю) договор автоматически продлевается на неопределенное время.

Любой договор аренды земельной доли, независимо от временных характеристик, может быть расторгнут по заявлению одной из сторон сделки. Однако такое положение будет иметь законную силу только при соблюдении трехмесячных (или других, предусмотренных договором) сроков извещения контрагента о принятом решении по расторжению контракта.

Кроме того, о прекращении аренды нужно письменно уведомить местные государственные органы землепользования.

Закон наделяет арендатора льготами на первоочередное заключение нового договора с владельцем земли. Сторонние граждане (индивидуальные предприниматели) могут заключить аналогичный договор с арендодателем только в случае отказа первичного арендатора от дальнейшего использования земельного участка.

При безосновательном отказе арендодателя продлить арендные отношения с первоначальным арендатором, последний может обжаловать такое решение в суде, если доказан факт передачи земельной доли в аренду третьему лицу в течение года после отказа.

Исковое заявление может содержать как требование восстановления прав арендатора на использование земли, так и компенсацию понесенных в результате отказа собственника убытков. Новый перезаключенный договор может содержать уточнения и дополнения, согласованные между сторонами сделки.

Методы начисления арендной платы

Точное исполнение договорных сроков оплаты характеризует арендатора как серьезного предпринимателя и заслуживающего доверия бизнес-партнера. Гражданский кодекс не определяет методику расчетов платы за аренду земли. Как правило, предприниматели используют способы определения оплаты в зависимости от неких потенциальных условий. Так, принимаются во внимание:

1. Привязка размера платы к урожайности. В этом случае оплата может производиться как деньгами, так и сельскохозяйственной продукцией или конечными продуктами ее переработки, например, консервацией, которая затем поступает в магазины арендодателя. Стороны контракта разрабатывают и утверждают собственную методику расчетов по такой схеме, однако процент отчислений от стоимости выращенной продукции на арендную плату не является окончательным и в зависимости от объективных обстоятельств (плохие погодные условия, уменьшение урожайности вследствие истощения земли и т.д.) может корректироваться.
2. Фиксированное количество определенной сельскохозяйственной продукции (или продуктов ее переработки), полученной с данного земельного участка и передаваемой собственнику квоты в качестве платы за аренду.
3. Стабильная ставка арендной платы в рублях. В контракте оговариваются условия индексации из-за увеличения размера МРОТ или инфляции. Желательно к основному документу приложить графики оплат и погашения задолженностей.
4. Оплата земельного налога арендатором также может идти в зачет арендной платы.

Невыполнение арендатором условий оплаты приводит к штрафным санкциям, размер которых предусматривается договором и в дальнейшем может привести к расторжению контракта и обращению арендодателя в арбитражный суд. За задержку оплаты начисляется пеня или неустойка.

Специфические условия сделки

Есть специфика по оплате собственником земельной квоты подоходного налога с суммы оплаты за аренду. Освобождение от этого налога арендодатель получает в случае оплаты аренды натуральными продуктами сельскохозяйственного производства в размере, не превышающем 50 МРОТ.

Условия внесения изменений в контракт

Российские законы предусматривают причины, по которым сделка считается недействительной:

1. Соглашение о расторжении контракта, достигнутое всеми заинтересованными сторонами сделки.
2. Судебное решение по иску одной стороны. Должно иметь место нарушение другой стороной существенных условий контракта, нанесшее значительный ущерб потерпевшему. Классификацию степени ущерба устанавливает суд с учетом конкретных обстоятельств. Например, арендатор неоднократно, без наличия объективных обстоятельств, задерживает расчеты по аренде. Или использует полученные во временное пользование земли не по прямому сельскохозяйственному назначению.

При обращении в суд арендодатель обязан представить доказательства письменного извещения арендатора о своем решении изменить или расторгнуть договор.

Судебные инстанции принимают к рассмотрению заявление владельца сельхозугодий только при отказе контрагента от расторжения сделки или игнорировании требования арендодателя.

Достигнутое сторонами соглашение об изменении или расторжении основного договора должно быть оформлено письменно. Договор считается расторгнутым (измененным) после регистрации в местных органах землеустройства или по решению суда.

Поделитесь:

Иван Веселов, партнер практики по разрешению споров, Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

Андрей Тюленев, юрист практики по разрешению споров, Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP

По данным в ЕГРН, в России имеется более 520 тыс. объектов незавершенного строительства. Одна из целей недавних изменений законодательства о порядке предоставления земельных участков – сокращение сроков строительства и уменьшение количества объектов незавершенного строительства. В этой статье речь пойдет о подходах, выработанных судебной практикой по применению механизмов, направленных на стимулирование застройщиков к завершению строительства в пределах срока договора аренды земельного участка.

Срок аренды земельного участка для строительства

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предназначенного для строительства, по общему правилу может быть заключен на срок от 3 до 10 лет. В отношении же земельных участков, предоставляемых на аукционе, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений, договор аренды может быть заключен на период, вдвое превышающий срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. Данный период установлен Приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр в пределах от 9 до 54 месяцев в зависимости от площади планируемого объекта. С учетом этого срок предоставления в аренду земельного участка на аукционе может составлять от 1,5 до 9 лет (за исключением уникальных объектов капитального строительства).

На случай незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка законодательством предусмотрены две опции:

• продление срока договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта;
• отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Продление договора аренды земельного участка

Первой законодательной опцией является возможность однократного продления срока договора аренды земельного участка путем его предоставления в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта. Для этого необходимо соблюдение четырех условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды земельного участка должно быть подано до того, как истечет срок действия ранее заключенного договора аренды;

2) иные лица не должны обладать исключительным правом на получение такого земельного участка (например, собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках);

3) ранее заключенный договор аренды этого земельного участка не должен быть расторгнут с арендатором по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, по причине использования земельного участка с существенным нарушением условий договора), а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ (например, при использовании земельного участка не по целевому назначению);

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка должны иметься предусмотренные подп. 1–30 п. 2 ст. 36.9 Земельного кодекса РФ основания для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Верховный суд РФ также указал на необходимость соблюдения совокупности перечисленных условий при реализации права на продление аренды земельного участка для завершения строительства.

Сложности в судебной практике

При решении вопроса о возможности продления договора аренды земельного участка ключевое значение имеет наличие на нем объекта незавершенного строительства. В одном из дел суды нижестоящих инстанций обязали Департамент имущественных отношений выдать застройщику новое разрешение на строительство. Суды исходили из того, что арендатор провел существенную подготовительную работу, а также совершил действия, направленные на освоение спорного земельного участка. Однако Верховный суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, отметив, что для заключения договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. В частности, на спорном земельном участке не имелось объектов незавершенного строительства, которые давали бы право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства.

В этой связи важное практическое значение приобретает содержание понятия «объект незавершенного строительства». Отметим, что легальное определение данного понятия в действующем законодательстве отсутствует, что, несомненно, препятствует формированию единообразной судебной практики.

Так, в результате рассмотрения одного из дел суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания объектами незавершенного строительства фундаментов жилых домов, поскольку работы завершены лишь в отношении одного из семи объектов. В этой связи основания для квалификации таких объектов в качестве самостоятельной недвижимой вещи отсутствовали.

При рассмотрении аналогичного дела выяснилось, что право собственности было зарегистрировано на объект незавершенного строительства в виде котлована и свайного поля. Однако Верховный суд РФ поправил нижестоящие суды, признав, что объект незавершенного строительства фактически отсутствует и не может быть отнесен к объектам недвижимости.

Очевидно, что в целях достижения правовой определенности при рассмотрении споров о продлении аренды земельного участка с целью завершения строительства объекта необходимо законодательно закрепить определение понятия «объект незавершенного строительства» с указанием минимальной степени готовности объекта, которая может свидетельствовать о наличии объекта недвижимости.

Добросовестность арендатора не поможет продлить договор аренды

Как уже отмечалось, для реализации права на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства необходимо соблюдение совокупности условий, установленных п. 4 ст. 39.36 ЗК РФ. При рассмотрении одного из споров Верховный суд РФ сделал исключение из указанного правила и встал на сторону добросовестного застройщика при фактическом отсутствии совокупности всех предусмотренных условий для продления договора аренды.

Так, согласно обстоятельствам дела, обществу по договору аренды был предоставлен земельный участок сроком на пять лет для строительства торгово-развлекательного комплекса. В течение указанного периода строительство объекта не началось, но были проведены подготовительные мероприятия (заключены договоры на выполнение инженерно-геодезических изысканий, проектных работ, получено разрешение на строительство и т. п.). В продлении аренды земельного участка обществу было отказано. Суды нижестоящих инстанций сочли, что оснований для продления договора аренды нет ввиду отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства и, соответственно, в силу п. 4 ст. 39.36 Земельного кодекса РФ о совокупности условий.

Верховный суд РФ, напротив, отменил судебные акты, отметив, что в указанном случае действия сторон необходимо было оценить на предмет добросовестности.. Верховный суд РФ подчеркнул, что совершенные арендатором действия, хотя и не свидетельствуют о возведении объекта недвижимости, являются необходимыми для начала строительства комплекса. Более того, за счет средств арендатора были обеспечены строительство и ввод в эксплуатацию нового здания администрации муниципального предприятия. Мы полагаем, что для судебной практики подобный подход является исключением, в приведенном примере он был обусловлен в основном индивидуальными обстоятельствами.

В настоящее время Верховный суд РФ задал иной вектор развития судебной практике, ужесточив позицию в отношении застройщиков. В частности, в п. 16 Обзора судебной практики № 1 за 2018 г. Верховный суд РФ отметил, что оценка действий сторон на предмет добросовестности фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка взамен условий, предусмотренных земельным законодательством.

Иными словами, для продления договора аренды земельного участка с целью завершения строительства необходимо неукоснительно соблюдать четыре условия, предусмотренные п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, без оценки поведения сторон на предмет добросовестности.

Изъятие объекта незавершенного строительства при прекращении договора аренды

В качестве другого возможного последствия незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка законодателем установлено отчуждение объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Так, согласно ст. 239.1 ГК РФ, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Указанное правило применимо и к случаю окончания срока договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов может быть заявлено в суд исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект. Однако обязанности по заявлению такого требования закон, к сожалению, не устанавливает.

В целях защиты интересов добросовестного застройщика требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если ему удастся доказать, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть присоединен объект.

Вместе с тем необходимо отметить, что указанные положения применимы к отношениям, возникшим после вступления в силу Федерального закона от 26.03.2014 № 171-ФЗ, особенно к договорам аренды земельного участка, заключенным после 1 марта 2015 г.. Если земельный участок был предоставлен раньше, то собственник объекта незавершенного строительства может получить земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов при условии, что данный земельный участок ранее не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с таким порядком.

Таким образом, закрепление правового механизма изъятия объекта незавершенного строительства подтверждает наметившиеся ранее законодательные тенденции, направленные на ужесточение контроля над арендаторами земельных участков, которые находятся в публичной собственности.

Нерешенные проблемы

При всей эффективности уже имеющихся законодательных механизмов остался неурегулированным важный практический вопрос: что делать, если земельный участок был предоставлен по договору аренды до 1 марта 2015 г., право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, а срок действия полученного разрешения на строительство истек?

В подобных случаях судебная практика пока придерживается такого способа урегулирования ситуации как возложение на бывшего арендатора обязанности освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства. В рамках одного дела при рассмотрении требования о возложении на арендатора обязанности по освобождению земельного участка путем демонтажа объекта незавершенного строительства суды указали, что по истечении срока договора аренды возникла обязанность возвратить имущество, предоставленное по договору аренды. Статья 239.1 ГК РФ ввиду нераспространения ее положений на правоотношения сторон по договору аренды не применяется.

Вместе с тем во многих случаях снос объекта незавершенного строительства с высокой степенью готовности является нецелесообразным и не отвечает интересам застройщика и органов власти. Для нивелирования отрицательных последствий для застройщиков и органов власти представляется эффективным применение правил об отчуждении объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов с возложением на нового собственника обязанности по завершению строительства и на объекты, право собственности на которые не зарегистрировано, а земельный участок для возведения которых был предоставлен по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 г.

Выводы

Таким образом, в судебной практике выработан подход к решению практических вопросов, связанных с последствиями незавершения строительства в срок, установленный договором аренды земельного участка.

1. Для реализации права на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства требуется соблюдение совокупности условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.36 ЗК РФ. Исключительно добросовестное поведение арендатора без соблюдения указанной совокупности условий не поможет продлить договор аренды. В этой связи подчеркнем, что успешная пролонгация договора аренды возможна лишь при неукоснительном выполнении перечисленных условий.
2. При решении вопроса о продлении договора аренды земельного участка ключевое значение имеет наличие на нем объекта незавершенного строительства. Во избежание отказа в продлении договора аренды земельного участка необходимо заблаговременно обеспечить регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
3. Если застройщику удалось доказать, что нарушение срока строительства объекта вызвано действиями (бездействием) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, то требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению.
4. При незавершении строительства на земельном участке, договор аренды которого был заключен до 1 марта 2015 г., суд вправе обязать арендатора вернуть объект в первоначальное состояние, то есть, по сути, снести. Данное обстоятельство нужно учитывать при реализации комплексных проектов застройки.

Другие актуальные вопросы, касающиеся споров в области недвижимости и строительства, обсудим на совместном семинаре Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP и Legal Insight для инхаус-юристов 28 сентября 2018 г. Подробности и регистрация: https://bclp.timepad.ru/event/806082/

Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав за январь – март 2018 г. – https://rosreestr.ru

Подпункт 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Пункт 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Приказ Минстроя России от 01.09.2015 № 630/пр «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27.02.2015 № 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений”».

В пункте 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ закреплен перечень уникальных объектов.

Подпункт 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Пункт 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Пункт 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 по делу А70-9966/2016.

Подпункт 4 п. 4 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ.

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.10.2016; Постановление 8-го арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2017 по делу № А70-9966/2016.

Определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 по делу А70-9966/2016.

Определение ВС РФ от 31.03.2016 № 301-ЭС16-2023 по делу № А28-9033/2014.

Определение ВС РФ от 21.03.2016 № 310-ЭС15-6547 по делу № А84-469/2014.

Определение ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168.

Пункт 16 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 28 марта 2018 г.).

Пункт 3 ст. 239.1 Градостроительного кодекса РФ.

Пункт 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пункт 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.10.2015 по делу № А75-199/2015.