Документ показан в сокращенном демонстрационном режиме!

Получить полный доступ к документу

	Вход для пользователей			Стань пользователем Доступ к документу можно получить: Для зарегистрированных пользователей:
			Тел.: +7 (727) 222-21-01, e-mail: info@prg.kz, Региональные представительства

Для покупки документа sms доступом необходимо ознакомиться с условиями обслуживания
Я принимаю Условия обслуживания
Продолжить

• Корреспонденты на фрагмент
• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ
Об ипотеке (залоге недвижимости)

(с изменениями и дополнениями по состоянию на 13.07.2020 г.)

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

Глава I. Основные положения	(статьи 1 — 7)
Глава II. Заключение договора об ипотеке	(статьи 8 — 12)
Глава III. Закладная	(статьи 13 — 18)
Глава IV. Государственная регистрация ипотеки	(статьи 19 — 28)
Глава V. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке	(статьи 29 — 36)
Глава VI. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц	(статьи 37 — 42)
Глава VII. Последующая ипотека	(статьи 43 — 46)
Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной	(статьи 47 — 49)
Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке	(статьи 50 -55.2)
Глава X. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание	(статьи 56 — 61)
Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков	(статьи 62 — 68)
Глава XII. Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения	(статьи 69 — 73)
Глава XIII. Особенности ипотеки жилых домов и квартир	(статьи 74 — 78)
Глава XIV. Заключительные положения	(статья 79)

• Корреспонденты на фрагмент
• Поставить закладку
• Посмотреть закладки

Глава I. Основные положения

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Просмотров: 273

1. Истинная характеристика — числа 16-07-98 года по календарю
2. Характер людей рожденных 16 июля 98г.
3. Сущность девушек родившихся в день в этот день месяца
4. Кто из прославленных людей родились в эту дату
5. Посмотреть полный календарь на этот месяц с днями недели и выходными

Действительное описание — числа календаря 16-07.

• Астрологический символ людей рожденных 16.07.98 года ••••› Рак (с 22 июня по 22 июля).
• 1998 год по китайскому календарю •• Желтого Земляного Тигра.
• Стихия астрологического символа гороскопа Рак, с днем рождения 16.07.98г. > Вода.
• Планета управитель людей родившихся в этот день года – Луна.
• Эта дата пришлась на 29 неделю .
• По календарю в данном месяце июле 31 день.
• Длительность светового дня 16 июля – 16 часов 59 минут (долгота светового дня указана – по среднеевропейской широте Москвы, Минска, Киева.).
• Праздник православной пасхи Христовой ••••› 19 апреля.
• По календарю идет — лето.
• По действующему сейчас календарю ››› не високосный год.
• Наиболее подходящие по зодиаку цвета, для людей родившихся в день 16 июля 1998 года ›› Светлый желто-зеленый и Аквамариновый.
• Растения подходящие к сочетанию знака гороскопа Рак и 1998 года по восточному календарю •• Пихта и Груша.
• Камни – защитные обереги, для людей с датой рождения сегодня ••••› Алевролит, Кровавик, Микроклин, Сапфир.
• Очень лучшие числа для людей у которых день рождения 16 июля 98 года #› Девять.
• Весьма подходящие дни недели для людей рожденных 16 июля 1998 года суббота, четверг и воскресенье.
• Достоверные черты характера, людей знака гороскопа Раков, родившихся в это число > добросердечный и манерный.

Что говорит гороскоп о мужчинах рожденных в день 16 июля.

Жена может стать рабыней прихотей мужчины по китайскому календарю рождения 16-07-1998 года – Желтого Земляного Тигра, если она не будет сопротивляться. Иногда ему хочется чего-то необычного и когда он начнет на это тратится, то это никогда не войдет в привычку. У этого человека, наблюдается частая смена настроений: только недавно он был весел, как вдруг настроение испортилось, от этого страдают все окружающие его люди. Сохраняет до старости юношеские взгляды. Любит коллекционировать, это напоминает ему о старине которую он так любит и галантен он также, как и в старинные времена.
Неудачный брак для них очень болезненный, поэтому они тщательно подбирают жену. Не умеете готовить, не все так плохо, он и сам отличный кулинар. У него вполне может быть нетронутый банковский счет еще с детства.

Какие они женщины рожденые сегодня, 16.07.1998 г., по восточному календарю животных год.

Женщина родившаяся в 16-07-1998 году по гороскопу – Рак, прекрасная хозяйка, ухаживает за семейным очагом. Ей нравится вспоминать те времена, когда она была ребенком и все проблемы за нее решали родители. В мужчинах, ценит надежность и твердость. Принято считать, что им свойственен некоторый корыстный расчет при выборе мужа, и в некотором смысле это, действительно, так.
Домовитая, чувственная, верная женщина — знак зодиака 16 июля 1998 года рождения – Рак, никогда не предаст любимого мужчину и, в то же время, не станет сдаваться без боя первому встречному. В отношениях старается положиться во всем на мужчину.

Когда у меня был финансовый кризис, мне помог притянуть удачу Денежный Амулет. Талисман Удачи активирует у человека энергию достатка, ГЛАВНОЕ чтобы он был настроен только на вас. Амулет который помог, я заказывала на официальном сайте.

Под знаком гороскопа Рак, были рождены известные люди:

режиссер Ингмар Бергман, Джеральд Форд, писатель Эрнест Хемингуэй, писатель Франц Кафка, политик Жорж Помпиду, Марсель Пруст, бизнесмен Нельсон Рокфеллер, Жан Жак Руссо, писатель Жан Поль Сартр, певец Ринго Старр, писатель Эрих Мария Ремарк, Луи Армстронг, художник Рембрандт, поэт Франческо Петрарка.

Календарь на месяц Июль 1998 года по дням недели
Пн	Вт	Ср	Чт	Пт	Сб	Вс
		1	2	3	4	5
6	7	8	9	10	11	12
13	14	15	16	17	18	19
20	21	22	23	24	25	26
27	28	29	30	31

Посмотреть полный календарь на 1998 по месяцам или узнать о другом дне недели

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

Об ипотеке (залоге недвижимости)

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

Глава I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (Абзац введен — Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести за залогодателя расходы на страхование этого имущества, его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

6) машино-места. (Подпункт введен — Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ)

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 621 настоящего Федерального закона. (Абзац введен — Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее — права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). (Абзац введен — Федеральный закон от 04.12.2007 № 324-ФЗ; в редакции федеральных законов от 17.06.2010 № 119-ФЗ; от 02.08.2019 № 261-ФЗ)

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. (Пункт введен — Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ)

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

11. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

(Пункт введен — Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ)

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя. (В редакции Федеральных законов от 30.12.2004 № 216-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ; от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

(Абзац исключен — Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ)

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (Абзац введен — Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

Статья 91. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой

(Наименование в редакции федеральных законов от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ)

Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». (Статья введена — Федеральный закон от 21.12.2013 № 363-ФЗ; в редакции федеральных законов от 05.12.2017 № 378-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ)

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 61-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» или в соответствии со статьями 6 и 7 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа». (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 03.04.2020 № 106-ФЗ)

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладн

Какой вопрос часто становится самым важным как для отдельного человека, так и для всей семьи? Конечно, квартирный. То есть, напрямую касающийся приобретения недвижимости. Более того, не только для физических, но и для юридических лиц вопросы владения недвижимым имуществом и его использования обычно имеют исключительное значение.

В условиях рынка проблемы приобретения недвижимости все чаще решаются с помощью ипотечного кредитования. При этом залогом возврата средств, выделенных кредитором покупателю, становятся права на объект недвижимости, то есть для большинства сделок – права на квартиру.

Это значит, что оценка недвижимости, отдаваемой в залог, – совершенно необходимый этап ипотечного кредитования. Для чего именно она нужна и как она осуществляется, мы и обсудим далее.

Table of Contents

Зачем банки требуют отчет об оценке залоговой недвижимости?

Пункт 1 статьи 9 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ указывает, что оценка предмета ипотеки – обязательная часть ипотечного договора.

Выдавая ипотечный кредит на покупку недвижимости, банк по договору получает права на эту недвижимость в качестве залога. И если заемщик не сможет вовремя расплатиться по кредиту, банк может выставить залог на торги, чтобы компенсировать свои убытки.

Поэтому оценка залоговой недвижимости очень важна. Банк выдает ипотечный кредит только тогда, когда уверен, что стоимости заложенного имущества заведомо хватит для его погашения. Тем самым оценка недвижимости выступает для банка ориентиром при определении суммы кредитования.

Заемщика тоже очень интересует величина оценки: он должен знать, на какую сумму кредитования может рассчитывать, сколько денег ему надо будет возвращать банку, сколько средств он выручит в случае вынужденной продажи квартиры до окончания срока ипотеки.

Кроме того, заемщик сравнивает результат работы оценщика и цену недвижимости, которую озвучивает продавец, и делает вывод о том, не завышена ли запрашиваемая цена по сравнению с рыночной стоимостью. Нередко результаты оценки служат весомым доводом в спорах продавца и покупателя о конечной цене сделки.

Кто должен проводить оценку?

Оценку объекта недвижимости, согласно законодательству, должен производить оценщик:

• который может быть компанией или частным лицом, но при этом является независимым лицом от всех прочих участников сделки: покупателя, продавца, кредитора;
• который состоит в саморегулируемой организации оценщиков, обладает необходимой квалификацией и имеет полис гражданской ответственности на сумму от 300 тыс. руб., свидетельствующий о его способности в случае необходимости компенсировать ущерб, причиненный заказчику;
• деятельность которого застрахована на срок не менее одного года.

Банк нередко предлагает заемщику при оформлении ипотечного кредита обратиться к аккредитованным им оценщикам, предоставляя список последних, включающий иногда сотни и тысячи наименований. Это не означает, что указанные оценщики зависят от этого банка и действуют в его интересах. Нет, обычно это лишь круг доверенных оценщиков, с которыми у банка согласованы форматы представления результатов оценки.

Заемщик может воспользоваться и услугами других оценщиков, однако согласование результатов оценки в этом случае наверняка займет большее время, а отчет потребует внесения исправлений.

Как происходит оценка недвижимости?

После того, как заемщик определился с выбором объекта недвижимости и достиг предварительных договоренностей с продавцом, он заключает договор с оценщиком на оказание последним услуг оценки и производит оплату по договору. Кроме того, заемщик отдает оценщику собранный пакет документов по объекту недвижимости, включающий в себя:

• копии правоустанавливающих документов, например, свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, договора долевого участия и т.п.;
• копии технических документов, таких как техпаспорт, кадастровый паспорт, технический план или иных, требуемых в данном конкретном случае.

После получения всех необходимых документов оценщик извещает заемщика о времени проведения осмотра. В назначенный день оценщик выезжает к месту расположения объекта недвижимости, осматривает его, фотографирует, знакомится с ближайшим окружением, инфраструктурой.

Затем, уже имея на руках всю информацию по объекту и сопоставив ее с имеющимися сведениями по аналогичным объектам и рынку в целом, оценщик получает искомую величину оценки стоимости объекта недвижимости. Для этого используются утвержденные на федеральном уровне методики оценки имущества, базирующиеся на различных подходах: сравнительном, доходном и затратном. Для оценки квартир, как правило, применяется сравнительный подход.

После этого фотографии, анализ рынка, расчеты и их результаты фиксируются в виде итогового отчета об оценке.

Продолжительность экспертизы занимает несколько дней, обычно от 2 до 5. Стоимость оценки зависит от размера и расположения объекта недвижимости, для типовых квартир она составляет, как правило, 3-5 тыс. руб. Чаще всего оценку недвижимости оплачивает покупатель, выступающий одновременно заемщиком по ипотечному кредиту. В порядке исключения оценку может оплатить и продавец, – например, при наличии заинтересованности в быстрой реализации объекта.

Что содержится в отчете об оценке залога? В течение какого времени он действует?

Отчет об оценке залога после его составления действует в течение полугода. Он представляет собой прошнурованный документ, с подписями и печатями, состоящий из нескольких частей:

• данные о заказчике оценки и об оценщике;
• полная информация об объекте недвижимости и его окружении;
• анализ состояния рынка недвижимости, в первую очередь для объектов, аналогичных оцениваемому;
• описание используемых методик оценки стоимости недвижимости с обоснованием степени их применимости к данному объекту;
• итоговая оценка объекта, причем в двух вариантах: рыночная стоимость и ликвидационная стоимость, наиболее вероятная стоимость в случае срочной продажи объекта.

В приложениях к отчету размещаются копии документов на объект недвижимости, фотографии, иные важные для банка сведения, также прилагаются копии документов оценщика, такие как свидетельство о членстве в саморегулируемой организации, полис страхования ответственности.

Таким образом, оценка объекта недвижимости, выступающего в роли залога по договору ипотеки, производится в обязательном порядке. Полученная независимая оценка – важнейший ориентир и для банка-кредитора, и для заемщика. Оценка производится в течение 2-5 дней независимым оценщиком профессионалом, лучше всего – аккредитованным в данном банке, на основе изучения представленных документов и личного осмотра объекта. Её результатом становится отчет об оценке залога с указанием рыночной и ликвидационной стоимости.