• Авторы
• Резюме
• Файлы
• Ключевые слова
• Литература

Копрянцева Е.С. 1 Улицкая Н.Ю. 1 Акимова М.С. 1 1 ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» Сложившаяся практика развития городских территорий рассматривает экологические и экономические аспекты отдельно. Существующий инструментарий ориентирован в большей степени на констатацию факторов негативного воздействия и в меньшей степени – на выполнение всего комплекса исследовательских и практических работ по этим проблемам. В статье приводится эколого-градостроительная оценка территории Первомайского района г. Пенза. Основные цели исследования: исследование методов и опыта комплексной эколого-градостроительной оценки территорий; осуществление комплексной эколого-градостроительной оценки земельных ресурсов на примере Первомайского района г. Пенза для последующего развития системы критериев эколого-градостроительной оценки территорий. Проделанная работа может быть полезна как архитекторам практикам, интересующимся современными концепциями организации градостроительной деятельности, так и архитекторам-администраторам, получающим методику оценки и прогнозирования административных решений в области градостроительства. 225 KB ценность территории зонирование территории Первомайский район г. Пензы эколого-градостроительная оценка 1. Кочеткова Ю.О. Теоретико-методологические и методические аспекты эколого-геоморфологической оценки территорий // Вестник Рязанского государственного университета им. С.А. Есенина. 2010. №28. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/teoretiko-metodologicheskie-i-metodicheskie-aspekty-ekologo-geomorfologicheskoy-otsenki-territorii (дата обращения: 04.02.2015). 2. Лосевская, Е.А. Комплексная эколого-экономическая оценка территорий муниципальных образований: показатели, свойства и составные элементы / Е. А. Лосевская, М.В. Россинская // Перспектива 2013: Мат-лы Междунар. Научн. Конфер. студентов, аспирантов и молодых учёных. В 3 Т. -Нальчик: Каб. -Калк.ун-т.2013.-380 с. 3. Погорелая О.Н. О методах и приемах экологического зонирования городских территорий // Вестник БФУ им. И. Канта . 2012. №1. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/o-metodah-i-priemah-ekologicheskogo-zonirovaniya-gorodskih-territoriy (дата обращения: 04.02.2015). 4. Прядко И.А. Экономический механизм обоснования экологически устойчивого развития городских территорий. Монография – Ростов-н/д: Ростиздат, 2009.- 144 с. 5. Шадрина А.В., Колясников В. А. Формирование системы комплексного обеспечения безопасности в градостроительстве // Академический вестник УралНИИпроект РААСН. 2009. №2. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/formirovanie-sistemy-kompleksnogo-obespecheniya-bezopasnosti-v-gradostroitelstve (дата обращения: 04.02.2015). 6. Улицкая Н.Ю., Акимова М.С., Копрянцева Е.С. Комплексная оценка территории на материалах р.п. Земетчино Земетчинского района Пензенской области // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 6; URL: www.science-education.ru/120-16166 (дата обращения: 04.02.2015). 7. Хаметов Т.И. Совершенствование системы управления земельно-имущественным комплексом региона, муниципального образования и отдельного хозяйствующего субъекта : моногр. /Т.И. Хаметов.- Пенза: ПГУАС,2009-304с. 8. Химченко А.Г. Эколого-геохимическая оценка ландшафтов города Новочеркасск, дисс. Ростов/н-Дону, 2000 г.

Состояние компонентов природы – важный индикатор состояния и качества городской среды. Находясь под антропогенным прессом, подвергаясь многообразным нагрузкам, природа способна восстанавливаться, спасая тем самым себя и защищая человека .

Комплекс экологических проблем присущ любой территории, где отмечается концентрация промышленных предприятий и населения. Наиболее ярко он проявляется в условиях города с характерной для него комбинацией достаточно надежных внутренних и внешних связей, потоков населения, ресурсов, энергии и информации, входящих в черту города и перераспределяющихся на его территории между отдельными компонентами природно-технической геосистемы и населением.

Существенной особенностью крупных городов с населением более 500 тыс. человек является то, что с увеличением территории города и численности его жителей в них неуклонно возрастает дифференциация концентраций загрязнения в различных районах. Наряду с невысокими уровнями концентрации загрязнения в периферийных районах, она резко увеличивается в зонах крупных промышленных предприятий и в особенности в центральных районах. В последних, несмотря на отсутствие в них крупных промышленных предприятий, как правило, всегда наблюдаются повышенные концентрации загрязнителей атмосферы. Это вызывается как тем, что в этих районах наблюдается интенсивное движение автотранспорта, так и тем, что в центральных районах атмосферный воздух обычно на несколько градусов выше, чем в периферийных, – это приводит к появлению над центрами городов восходящих воздушных потоков, засасывающих загрязненный воздух из промышленных районов, расположенных на ближней периферии. При анализе процессов загрязнения атмосферы городов весьма существенно различие между загрязнениями, производимыми стационарными и мобильными источниками. Как правило, с увеличением размера города доля мобильных источников загрязнения (в основном автотранспорта) в общем загрязнении атмосферы возрастает, достигая 60 и даже 70% .

Одной из важных задач, связанных с интенсивным развитием городов, является разработка механизма эффективного использования городских земель, который может основываться на проведении эколого-градостроительной оценки территории города.

Основная цель эколого-градостроительной оценки городского землепользования состоит в согласовании интересов различных групп землепользователей в области сохранения и улучшения окружающей среды, рационального использования ее ресурсов. В соответствии с данной целью можно определить структуру эколого-градостроительной оценки землепользования как совокупность функциональных подсистем, способствующих достижению согласования экономических, экологических и социальных интересов различных субъектов хозяйствования .

Проведенный анализ трудов (табл. 1) по теме исследования доказывает, что, несмотря на острую актуальность и востребование научных знаний в исследуемой области, не сложился подход к градостроительству как к очень специфической области архитектурной деятельности, обусловленной в рыночном обществе целым комплексом социально-экономических факторов. Влияние смежных областей знания на градостроительную деятельность возрастает достаточно быстро, и при существующем консерватизме в кругах архитекторов, экономика землепользования и земельное право начинают занимать доминирующие позиции в управлении архитектурно-градостроительной деятельностью, что отрицательно сказывается на долговременных перспективах развития городов. Такая ситуация требует пристального изучения с целью создания новых концепций градостроительной деятельности, нового видения градостроительства, синтезирующего в себе изучение огромного множества факторов, определяющих существование и развитие такой сложной системы, как современный город. В работе были исследованы основные сложившиеся на сегодня подходы к оценке городских земель, как специфического ресурса, в значительной мере определяющего градостроительную деятельность .

Таблица 1

Подходы к комплексной оценке территорий городов

№ п/п	ФИО автора методики	Наименование	Основные положения
	Шадрина А.В. и Колясников В.А.	Моделирование эколого-градостроительной безопасности города	С точки зрения градостроительства экологическая безопасность городской среды может быть достигнута за счет приведения ее основных компонентов к оптимальному состоянию. В качестве таких компонентов выделяются: природно-экологическая подсистема; антропогенная подсистема; социально-экологическая подсистема
	Прядко И.А.	Эколого-экономическая оценка городских территорий	Качество экологического состояния при оценке урбанизированных территорий должно быть выражено через два коэффициента: коэффициент загрязнения окружающей среды и коэффициент рекреационной ценности. Автором разработана и предлагается градация всех основных видов загрязнений окружающей среды по баллам в соответствие с утвержденными оценками опасности.
	Кочеткова Ю.О.	Эколого-геоморфологические особенности комфортности проживания населения	Перечень единичных и частных показателей позволяет определить вид комплексного показателя, учитывающего ряд значимых условий для проживания людей на территории области. Использование среднего благоприятного позволяет выявить неблагоприятные, благоприятные и наиболее благоприятные районы, как в комплексной оценке, так и по конкретным единичным показателям.
	Химченко А.Г.	Эколого-геохимическая оценка ландшафтов города	Основным направлением изучения ландшафта городов и уровня загрязнения компонентов этого ландшафта является ландшафтно-геохимический анализ. Геохимические исследования городов проводятся по традиционным для геохимических исследований методом выявления геохимических аномалий и осуществляются как в региональном масштабе, с оценкой геохимической специализации отдельных городов, так и локальном масштабе, в рамках одного города или городского района. Одним из основных показателей, используемых при региональной оценке городов, является коэффициент эмиссионной нагрузки, показывающий количество выбросов на одного жителя в год. При локальном анализе геохимической обстановки в городах учитывают особенности природной обстановки. При анализе особенностей формирования геохимических аномалий внутри города необходимо учитывать, к какой функциональной зоне приурочена та или иная территория.
	Погорелая О.Н.	Экологическое зонирование городских территорий	Эколого-градостроительная оценка территории является разновидностью комплексной оценки и осуществляется для определения благоприятных условий проживания населения, с целью обоснования проектных решений по обеспечению нормативных показаний окружающей среды. Оценка осуществляется на различных этапах проектирования территории региона, урбанизированных территорий и больших городов с пригородной зоной, поселений, функциональных зон, жилых районов.
	Лосевская Е. А.	Комплексная эколого-экономическая оценка территорий муниципальных образований	Социо-эколого-экономическая оценка территорий муниципальных образований охватывает совокупность факторов, влияющих на управление их развитием, основанных на регулярном наблюдении и краткосрочном прогнозировании хода важнейших социо-эколого-экономических процессов с целью их анализа и идентификации, для подготовки и принятия управленческих решений. Социо-эколого-экономическую оценку предлагается получать путем анализа социальных, экологических и экономических процессов, исследуемых с использованием системы натуральных наблюдений, каналов связи и АИС. Полученная информация из внешней и внутренней среды сводится в базу данных, после чего производится анализ и происходит принятие управленческих решений.

Авторами на примере Первомайского района г. Пенза, была выполнена эколого-градостроительная оценка данной территории.

Выделенные на рис. 1 зоны показывают ценность территории в зависимости от плотности населения. Красным цветом обозначены участки, где плотность составляет от 100 и более чел/га. Как правило, эти территории под много- и среднеэтажной застройкой. Желтый цвет означает среднюю ценность территории застройки – плотность населения варьируется от 40 до 99 чел/га. В основном это индивидуальная застройка. Все остальные территории, с локальными домами, отнесены к зоне с низкой ценностью земель.

Рис. 1. Схема зонирования по ценности территории Первомайского района в зависимости от плотности населения

Рис. 2 Схема функционального зонирования территории Первомайского района

Рис. 2 является результатом комплексной оценки по степени загрязненности территории. В табл. 2 приведены основания для данного зонирования.

Таблица 2

Показатели зонирования по степени загрязненности территории

Зона	Загрязнение атмосферного воздуха промышленностью и транспортом	Загрязнение поверхностных и подземных вод	Деградация озелененных массивов	Загрязнение и захламление почв
Бордовый цвет	+	+	+	+
Коричневый цвет	+		+	+
Красный цвет	+			+
Зеленый цвет	+

На рис. 3 приведены результаты комплексной эколого-градостроительной оценки земельных ресурсов, которые позволяют нам выделить следующие территории: неблагоприятные для жилой застройки, условно неблагоприятные для жилой застройки, благоприятные для жилой застройки. Жилые зоны предназначены для организации удобной, здоровой и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям. Объекты и виды деятельности, несовместимые с данными требованиями, в жилых зонах размещать не допускается. Для размещения жилой зоны должны выбираться участки, наиболее благоприятные в санитарно-гигиеническом и инженерно-геологическом отношениях, требующие минимального объема инженерной подготовки, планировочных работ и мероприятий по сохранению естественного состояния природной среды.

Набор показателей для проведения урбоэкодиагностики территории для условий проживания населения совершенно иной, чем при оценке территории для условий строительства или функционирования городской инфраструктуры. В первом случае важны критерии качества среды, определяющие комфортность проживания населения, где основополагающими являются показатели состояния атмосферного воздуха, микроклиматические параметры среды, акустический режим территории, обеспеченность территории зелеными насаждениями и близость рекреационных объектов. Напротив, при оценке территории для условий строительства важны геоэкологические показатели, такие как уровень залегания грунтовых вод, качество грунтов и их литологический состав, геоморфологические характеристики, показатели сейсмичности, а также наличие опасных инженерно-геологических процессов (карст, суффозия, эрозионные и оползневые процессы и т.п.). В случае высотного строительства особую актуальность приобретают исследования по аэродинамическим характеристикам среды .

Рис. 3. Схема зонирования территории Первомайского района

Необходимо взаимоувязывать размещение жилой застройки, общественных зданий и сооружений, озелененных территорий общего пользования, а также других объектов, размещение которых допускается в жилой зоне по санитарно-гигиеническим нормам и требованиям безопасности.

В жилых зонах размещаются жилые дома различных типов, отдельно-стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и коммунально-бытового обслуживания населения, объекты здравоохранения, объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) образования, гаражи и автостоянки для автомобильного транспорта, принадлежащего гражданам, культовые объекты, объекты, связанные с проживанием граждан и не оказывающие негативного воздействия на окружающую среду.

Допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения, не оказывающие вредного воздействия на окружающую среду за пределами установленных границ участков данных объектов. Расстояние от указанных объектов до жилых домов должно быть не менее 25 м.

Развитие социальной, транспортной и инженерной инфраструктур в отношении данных зон необходимо предусматривать в объемах, обеспечивающих на перспективу возможность постоянного комфортного и экологически безопасного проживания населения.

Концентрированное расположение промышленных предприятий обеспечивает экономию городской территории, улучшение санитарно-гигиенических условий в городах, создает определенные удобства в обслуживании предприятий общими вспомогательными производствами, транспортными, коммунальными и энергетическими объектами и системами и снижает затраты на сооружение этих объектов и систем. При размещении промышленных предприятий и промышленных районов в городе необходимо максимально, но в соответствии с санитарной классификацией предприятий и производств и транспортными условиями, приближать их к местам расселения трудящихся. Это может быть успешно решено только при устранении производственных вредностей на предприятиях путем внедрения новой, более совершенной технологии оборудования, новых видов энергии и топлива, герметизации оборудования, максимального улавливания производственных вредностей в результате применения более эффективных средств очистки и последующей утилизации вредных веществ и отходов.

Размещение нового жилищного строительства в Первомайском районе г. Пенза предусматривается как на свободных от застройки территориях, так и в сложившейся селитебной части города, за счет завершения начатого строительства, проведения комплексной реконструкции жилых территорий со сносом преимущественно усадебного и малоэтажного ветхого фонда, изменения функционального использования промышленных территорий, расположенных в селитебной части города.

Объекты капитального строительства регионального и местного значения предлагается разместить на следующих территориях: в районе улиц Мереняшева, 40 лет Октября, Тепличной, Рябова, Ижевской, Центральной.

Пути преобразования промышленных территорий заключается в выводе промышленных предприятий с территории за черту города.

Исторически сложившиеся дисперсно расположившиеся промышленные зоны оказались сегодня по сути в центре селитебной территории города, разрушая облик города как целостного архитектурно-градостроительного образования, ограничивая возможности развития, снижая экономико-градостроительную ценность земель и усугубляя экологическую обстановку в городе.

Необходимо:

• ускорить процесс вывода из Первомайского района промышленных предприятий, и в первую очередь неэффективных, нарушающих экологическую безопасность и создающих мощную нагрузку на городскую инфраструктуру;
• обеспечить системный, комплексный подход к формированию нежилых зон города;
• объединить ряд однородных отраслевых предприятий, занимающих значительные площади на одной наибольшей территории, высвободив другие для селитьбы;
• стимулировать развитие предприятий, обслуживающих нужды города или находящихся в сфере особых государственных интересов.

Рекреационные зоны предназначены для организации массового отдыха населения и обеспечения благоприятной экологической обстановки, включают территории парков, садов, скверов, озелененных набережных, городских лесов, а также лесопарков пригородной зоны.

Развитие городских рекреационных зон предусматривает:

1. Сохранение, регенерацию и развитие территорий зеленых насаждений общего пользования.

2. Восстановление и реабилитацию основных структурных элементов ландшафта: крупных оврагов, долин малых рек и ручьев.

3. Реконструкцию и ландшафтное обустройство существующих городских садов и районных парков, а также государственных памятников природы, имеющих рекреационное назначение.

4. Формирование новых рекреационных зон общей площадью около 400 га для размещения объектов рекреационного назначения.

5. Развитие существующих и размещение новых открытых спортивных сооружений, пляжей, лодочных стоянок и иных подобных объектов во взаимосвязи с системой природных и озелененных территорий и транспортной системой города.

Осуществление указанных мероприятий позволит улучшить состояние земли и безопасности жизнедеятельности в Первомайском районе города Пенза.

Рецензенты:

Хаметов Т.И., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой землеустройства и геодезии ПГУАС, г. Пенза;

Маслова И.И., д.и.н., профессор кафедры кадастра недвижимости и права ПГУАС, г. Пенза.

Библиографическая ссылка

Копрянцева Е.С., Улицкая Н.Ю., Акимова М.С. ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ ПЕРВОМАЙСКОГО РАЙОНА Г. ПЕНЗЫ НА ОСНОВЕ ЭКОЛОГО-ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ОЦЕНКИ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-1.;
URL: http://www.science-education.ru/ru/article/view?id=17708 (дата обращения: 29.09.2020).Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания» (Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления) «Современные проблемы науки и образования» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.791 «Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074 «Современные наукоемкие технологии» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.909 «Успехи современного естествознания» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.736 «Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований» ИФ РИНЦ = 0.570 «Международный журнал экспериментального образования» ИФ РИНЦ = 0.431 «Научное Обозрение. Биологические Науки» ИФ РИНЦ = 0.303 «Научное Обозрение. Медицинские Науки» ИФ РИНЦ = 0.380 «Научное Обозрение. Экономические Науки» ИФ РИНЦ = 0.600 «Научное Обозрение. Педагогические Науки» ИФ РИНЦ = 0.308 «European journal of natural history» ИФ РИНЦ = 1.369 Издание научной и учебно-методической литературы ISBN РИНЦ DOI

Город — это поселение с многообразными социально- экономическими функциями, с высокой плотностью населения, занятого во многих сферах деятельности, из которых сельскохозяйственное производство не является доминирующим, а составляет сравнительно небольшую долю либо отсутствует вообще.
На территории России города отличаются, прежде всего, многообразием. В развитии городов заложены и действуют общие градостроительные принципы, которые позволяют четко делить их территорию по целевому назначению. Городское зонирование — это распределение участков земли в городе в соответствии с их функциональным назначением (функциональные зоны), учетом сочетания природных элементов поверхности земельных участков (ландшафтное зонирование), оценкой (территориально- экономическое зонирование), регулированием правовых отношений (градостроительное зонирование и установление градостроительных регламентов).
Одним из важнейших при проведении земельно-кадастровых работ является принцип градостроительного зонирования.
Градостроительное зонирование представляет собой зонирование городских территорий и иных муниципальных образований в целях определения территориальных зон с установлением градостроительных регламентов.
Территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующий территори альной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) — размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
1)линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2) красным линиям;
3) границам земельных участков;
4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6) естественным границам природных объектов;
7) иным границам.
Что касается видов и состава территориальных зон, то в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
В состав жилых зон могут включаться:
1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
3) зоны застройки сред неэтажными жилыми домами;
4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
5) зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) эоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах могут включаться жилые дома, подземные многоэтажные гаражи.
В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
1) коммунальные.зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно — коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2) производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко- культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещения которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
Органы местного самоуправления могут устанавливать иные виды территориальных зон, выделяемых с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4) видов территориальных зон;
5) требований охраны культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Определение правового режима земельных участков города действует как механизм реализации планов экономического и градостроительного развития, так как, используя предваряющее функциональное зонирование генерального плана, доводит его до уровня юридически обязательных требований в форме градостроительных регламентов, которые генеральным планом не устанавливаются.
Для всех территориальных зон и соответственно для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, устанавливаются градостроительные регламенты использования и строительного изменения недвижимости. Такими регламентами могут быть, например: виды разрешенного использования объектов недвижимости; предельные показатели площади и линейных размеров земельных участков; предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках; показатели мест парковки автомобилей.
Ландшафтное зонирование городских земель предусматривает деление территории с учетом сочетания природных элементов поверхности земельных участков — рельефа, почвы, растительности, водных объектов и т.п. с городской застройкой — зданиями, дорогами, магистралями, инженерными сооружениями и оценку больших по площади территорий или отдельных элементов ландшафта методом ландшафтного анализа (оценка насаждений, рельефа местности, экспозиции склонов, наличия видовых точек, выявления потенциальных возможностей по обогащению пейзажа). На основе ландшафтного анализа проводится определение функциональных зон.
Примеры ландшафтного зонирования: техногенный; горнопромышленный; рекультивированный; горнопромышленный; сельскохозяйственный; лесохозяйственный; водохозяйственный; промышленный; ландшафт поселений; рекреационный; заповедный.
Экономическое зонирование производится в пределах каждого административно-территориального образования города. Экономические зоны различаются установленными соответствующими органами государственной власти ставками налогов, величиной арендной платы и нормативной ценой земли для земельных участков и иных объектов недвижимости, которые находятся в пределах этих зон, на- пример, зоны земельного налога; зоны нормативной цены земли; зоны повышающего коэффициента на вмененный налог предприятий стационарной торговли и т.п.
Коротеева Л.И. «Земельно-кадастровые работы. Технология и организация. Учебное пособие»
Смотрите статью Понятие и состав земель населенных пунктов

Введение

Исторически значительная часть городов развивалась по нескольким сценарным линиям, обусловленных первичной ролью (миссией) города в окружающем пространстве, в дальнейшем изменяющейся с учетом действия многих факторов.

В специальной литературе встречается узкое и широкое понимание «миссии города». В узком понимании миссию, как правило, ограничивают исключительно одной, хотя и главной, доминирующей функцией, первоначально сложившейся в момент возникновения города. Подобное понимание миссии базируется на исторически причинах возникновения городов, в результате которых появились города-форпосты (на месте опорных поселений, закрепляющих освоение новых территорий); города — промышленные центры, столичные города, города-порты (морские, речные), города-центры ремесел и межтерриториальной торговли и т.п.

По мере развития цивилизационного процесса, усложнения социально-экономических отношений, города приобретают, с одной стороны, дополнительные целевые функции, с другой стороны, они могут менять свое главное функциональное назначение. Иными словами, миссия города как сложного социально-экономического образования (системы) становится одновременно полифункциональной и специфичной. В качестве примера подобной мессийной трансформации можно привести Санкт-Петербург, возникший как город-форпост на Балтийском море («окно в Европу»), приобретший столичные функции и далее ставший сложным полифункциональным образованием, которое отражено в его современной миссии .

Вместе с тем, следует учитывать, что миссия современного города не только отражает его главное предназначение в окружающем пространстве, то есть в регионе и, в целом, в стране, по мере усиления значимости социального фактора в миссии города отражается и его роль обеспечения максимально благоприятных и комфортных условий для жизнедеятельности социума (населения).

Проблемы и особенности зонирования городских территорий

Из этих предпосылок функционального определения города в окружающей среде и его роли для социума возникает задача размежевания города, на основе которого формируются территории (зоны) города с различным назначением. Так в период индустриализации (20-е – 30-е гг. ХХ века) в СССР возникло много социалистических городов с их строгим функциональным разделением на жилые и производственные зоны, причем первичной и приоритетной территорией рассматривалась производственная, а жилая зона строилась как рабочий городок, состоящий из типовых бытовок и бараков.

В качестве основы для зонирования города выступают разнообразные факторы, из которых наиболее приоритетными являются:

• сложившиеся зоны промышленной и гражданской застройки и планы их развития;
• наличие и общественная ценность исторического центра города;
• наличие природно-ландшафтных доминант;
• особенности конфигурации улично-транспортной сети и т.д.

Существует несколько аспектов рассмотрения зон и их дифференциации, обусловленных различием их использования.

В частности, используется правовое определение статуса функциональных зон (правовой аспект), в соответствии с которым регулируются хозяйственные отношения на территории зон, отдельные виды деятельности и процедуры возможного изменения статуса этих зон.

Пространственный аспект указывает на размеры территории, занимаемой зоны (в том числе соотношение различных зон по размерам – площади).

Функциональный аспект характеризует, прежде всего, главное назначение зоны. Вместе с тем, с учетом происходящих изменений в обществе характеристика функций зоны со временем может меняться.

Экономический аспект касается не только производственной зоны, которая как правило, дает наибольший вклад в местную экономику. Это обусловлено тем, что в городах, достигших стадии постиндустриального общества, существенно возрастает объем сервисных функций, в совокупности способных дать значительный экономический эффект, за счет увеличения доходной части местного бюджета. К тому же, в административно-деловом квартале центра города может формироваться, накапливаться и преумножаться существенная доля капитала.

Социальный аспект касается особенностей расселения населения в городской среде, наличия связей между комфортностью проживания и вкладом населения в городскую экономику и т.п.

Соответственно для каждого типа зон могут быть установлены специфические критерии эффективности использования их территории, как в социальном, так и в экономическом планах, причем, как сами критерии, так и формируемые на их основе показатели должны быть специфичными для каждого типа зон и для каждого конкретного города.

Следует отметить, что количество функциональных зон не ограничено определенным числом, поскольку по мере развития городов и усложнения экономических, социальных, научно-технологических, культурных процессов могут появляться такие новые по функциональному назначению территории города, в том числе содержащие признаки нескольких зон (комбинированные зоны), например, культурно-рекреационная зона. Вместе с тем, к числу общепринятых зон города, на землях которых регулируется нормами законодательства хозяйственная, в том числе строительная деятельность соответствующими, относятся: селитебная зона (включающая жилую зону (Правильнее было бы их назвать «подзонами», однако, в градостроительных нормативно-правовых документах функционально определенные территории, входящие в состав более крупных зон, так же называются зонами.), зону административно-деловых учреждений, зону культурных и социально-бытовых учреждений, рекреационную зону); промышленная зона, складская зона, зона внешнего транспорта и ряд других зон.

В рамках данных зон могут выделяться функциональные зоны . К тому же, за счет полифункциональности зон, границы между ними в значительной степени имеют условный характер.

Следует учитывать, что каждая из зон характеризуется разными особенностями, темпами и масштабами своего развития и возможного изменения границ. В частности, динамика развития жилых зон города обусловлена следующими обстоятельствами.

С одной стороны, в условиях спада и диверсификации производства, становящимся более высокотехнологичным, экологически более чистым и территориально более компактным, высвобождается определенная часть территории, которую занимали ранее действующие промышленные предприятия. Вместе с тем, рекультивация старопромышленных городов и их градооборазующих предприятий нередко связана со значительными затратами, особенно на начальных стадиях, что обусловлено высокой стоимостью необходимых работ по рекультивации земли, на которой располагалось ранее действующее предприятие. Этот процесс часто требует вывоза значительного объема грунта, загрязненного вследствие многолетней хозяйственной деятельности ее утилизации, привоза нового грунта и т.д. Данное условие, в частности, тормозит окультуривание ряда территорий промышленных зон Москвы и Санкт-Петербурга, исторически находящихся в достаточной близости от центральных районов мегаполисов.

С другой стороны, жилые зоны за счет развития сервисной и административно-деловой составляющих могут дать существенный прирост новых рабочих мест, в том числе создаваемых на основе современных форм удаленной занятости, проектирования коворкинговых центров с территорией для игр и комфортного отдыха детей и территорией для взрослых , развития фрилансерской деятельности.

Тенденции развития жилых зон

Остановимся более детально на тенденциях развития жилых зон. В частности, существует проблема строительства и использования домов разной этажности, которая в значительной степени касается периферийных или новых жилых районов растущего города. Отметим, что малоэтажные строения занимают существенно меньшую площадь, в сравнении с многоэтажными застройками. К тому же малоэтажное строительство требует, как правило, наделения пользователей этого формата жилья участками земли. Обычно малоэтажное строительство осуществляется на новых землях, лежащих в отдаленных пригородах или же за пределами границ городской территории и, тем самым, способствует приросту жилых зон в рамках агломерационных процессов роста городов. В связи с этим, решение данной задачи чаще всего требует согласования между городом как муниципальным образованием и периферийными для города территориями, находящимися под юрисдикцией других образований, то есть, решается в системе договорных отношений межмуниципального и межрегионального характера .

Также должно быть тесное взаимодействие с региональными и, в ряде случаев с федеральными структурами. Подобная задача возникает, например, при согласовании планов роста города на территориях, которые могут иметь статус земель, представляющих ценность с точки зрения природоохранных функций, территориях с памятниками истории и культуры или составляющих определенную опасность для проживания населения (наличие нерекультивированных скотомогильников, очагов радиоактивных загрязнений, свалок промышленных и бытовых отходов, мест оборонного значения и т.п.).

Проблема дифференциации стоимости земли также в значительной степени обусловлена функциональной принадлежностью территории. Причем стоимость земли и в целом недвижимости в центре города, чаще всего, более высока, чем на его периферии. Этот фактор, в частности, отражается и на дифференциации рынка жилья. Причем, по мере принятия комплекса мер по благоустройству и озеленению территории, модернизации инженерной инфраструктуры, повышение комфортности транспортного обслуживания и т.п. стоимость соответствующих земельных участков будет увеличиваться.

Соответственно реновацию отдельных территорий или сооружений, расположенных на ней можно рассматривать в качестве одного из механизмов приведения имеющихся объектов в соответствие с планами социально-экономического развития территории города, решения задач реализации градостроительных проектов, требованиями нормативно-правовых документов пространственного развития.

Городские агломерации: проблемы зонирования урбанизированных территорий

Особую роль для зонирования с полифункциональным составом зон города играют растущие городские агломерации, среди которых выделяются города федерального значения Москва и Санкт-Петербург.

Рост Московской и Санкт-Петербургской агломераций (пока самых крупных в Российской Федерации), несомненно, приведет к изменению границ и функционального содержаний зонирования новых территорий, появляющихся на карте данных урбанизированных комплексов. Проведем ряд сравнений данных растущих мегаполисов.

Вначале укажем на одно любопытное наблюдение (Рис. 1.). Если сопоставить внешнюю конфигурацию Санкт-Петербурга в его современном состоянии и Москвы (с учетом ее прироста в Юго-Западном направлении – Новой Москвы), то увидим, что Москва по своей форме и пространственной ориентации стала удивительно напоминать Санкт-Петербург, причем даже у Кронштадта (о. Котлин) нашелся свой аналог. Впрочем, данный факт, скорее всего, претендует только на метафизическую трактовку.

Рис. 1. Условные схемы Санкт-Петербурга и Москвы в их современной конфигурации

Анализ данных государственной статистики свидетельствует, что плотность населения в Санкт-Петербурге, составляющая на 1 января 2016 г. — 3735,3 человека на 1 км2 существенно ниже (на 29%) аналогичного показателя в Москве (4814,6 чел. на 1 км2) (табл. 1).

При этом плотность населения в Москве, занимающей примерно 20-е место среди крупных городов мира (близкая к данным по таким городам, как Лондон, Сантьяго, Рио-де-Жанейро, Мехико ) за последние два года понизилась, прежде всего, за счет агломерационного прироста городских площадей. Темпы прироста численности российских мегаполисов примерно равны по относительному приросту, хотя Москва характеризуется стабильным приростом за счет миграционного притока населения, который в Санкт-Петербурге, наоборот, за последние три года понижается.

Масштабы деятельности строительного комплекса в Москве примерно в 2 раза больше, чем в Санкт-Петербурге, хотя в отношении ввода в действие жилых домов и квартирного фонда объемы сопоставимы. Вероятно, здесь действует два фактора: более высокий уровень дорожно-транспортного строительства в Москве и более высокая активность московских строительных корпораций на внешних для региона рынках строительных услуг.

Таблица 1 — Отдельные сравнительные социально-экономические данные, касающиеся градостроительства по Москве и Санкт-Петербургу

№	Показатель, ед. изм.	2013		2014		2015
		Москва	Санкт-Петер- бург	Москва	Санкт-Петер- бург	Москва	Санкт-Петер- бург
1	Плотность населения (на 1 января 2016 г.), чел. на 1 км2	—	—	—	—	4814,6	3735,3
2	Численность населения (оценка на конец года), тыс. чел.	12108,3	5132,0	12197,6	5191,7	12330,1	5225,7
3	Миграционный прирост населения, тыс. чел.	108,8	100,0	69,6	52,8	112,2	25,3
4	Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», млн. руб.	674277	375804	734698	421685	821588	397229
5	Ввод в действие жилых домов, тыс. м2 общей площади	3146	2584	3342	3262	3920	3031
6	Число построенных квартир (включая квартиры в общежитиях)	46352	42638	46080	54748	56171	52157

Мировые тенденций развития жилой и рекреационной среды городов в градостроительной практике

В качестве мировых тенденций развития жилой и рекреационной среды городов, которые начинают все более широко использоваться в российской практике, можно, в частности, назвать:

1) Проект «Главная улица» (англ. – «Main Street”). В отношении данной программы, реализуемой в таких странах, как США, Бразилия, Чехия, Австралия, Новая Зеландия и пр., представляет интерес не только то, что она реализуется на основе партнерства между некоммерческой общественной организацией и местной администрацией, но и ее очевидный эффект, заключающийся в росте экономической и социальной отдачи от функционирования сервисных объектов различного типа примерно с 2-3 года. В частности, в США, где впервые (еще в 70-е годы прошлого века) была предложена данная программа, она была признана (в 2004 г.) наиболее экономически выгодной программой среди многих других .

2) Проект создания новых многофункциональных и разноформатных общественных зон. Подобный проект, в частности, был одним из системообразующих проектов при преобразовании Лондона к Олимпийским играм 2012 года.

3) Проект преобразования набережных города (англ. — «Waterfront development”). Единственным ограничением возможности реализации данного проекта является отсутствие естественных водоемов, что может быть преодолено путем создания искусственных водоемов.

Помимо таких, в определенной степени локальных проектов, в мировой градостроительной практике, отдельные элементы которой реализуются и в России, можно назвать более системные проекты, касающиеся целостного преобразования городов как сложных социально-экономических систем. В частности, речь идет о преобразовании традиционных городов в эко-города, креативные города, умные города (смарт-города) и т.п.

Выводы и предложения

При реализации подобных в значительной степени привлекательных проектов целесообразно учитывать ряд правил и ограничений.

В частности, необходимо не нарушать не только внешний архитектурный облик зданий и сооружений, представляющих историческую ценность и даже охраняемых государством (что не подлежит сомнению и, в основном, выполняется представителями градостроительного комплекса), но и уничтожать целый ряд мест, памятных для ряда поколений по 50-м — 80-м годам прошлого века, в том числе описанных современными классиками. Соответственно проблемой крупных и средних городов, имеющих исторический центр с высоким уровнем сохранности зданий, является наличие противоречия между стремлением девелоперов максимально использовать возможности эксплуатации земельных участков с высокой стоимостью и задачами обеспечения сохранности объектов (с разной исторической перспективой), находящихся на данной территории.

Сложнейшей также представляется задача реконструкции и восстановления утраченных зданий и сооружений, относящихся к памятникам истории. Эту проблему нередко определяют, как «новодел», характеризуемый тем, что восстановленное здание или иное сооружение повторяет ряд особенностей исторического прототипа, но, в своей совокупности, такой объект по своей ценности проигрывает даже в сравнении с тем, что ранее осталось от самого памятника. Подобный «новодел» может даже приносить доход со стороны его использования для части непритязательных туристов, но при этом ценность таких объектов сомнительна.

В контексте выполнения градостроительных задач необходимо учитывать, что в их основе должен лежать проектный подход (дополняющий программно-целевой метод), позволяющий конкретизировать ответственность региональных и местных властей за достигнутые результаты, то есть выполнение совокупности градостроительных проектов в рамках стратегических программ развития городов.

Так же важно использовать в градостроительной практике инициативы местного сообщества. Речь в данном случае идет не только о таких интерактивных формах, как фандрайзинг и краудсорсинг, но, прежде всего, о конкретных ситуациях активности населения в вопросах преобразования среды жизнедеятельности и планирования перспектив ее развития.

Список литературы: