Земельное право в США

В результате изучения главы студент должен: знать

  • • основные подходы к управлению земельным фондом в зарубежных странах;
  • • существующие виды систем регистрации прав на земельные участки;
  • • международные акты в сфере правового регулирования земельных отношений; уметь
  • • проводить отличия между актовой и титульной системами регистрации прав на земельные участки;
  • • объяснять содержание ограничений прав иностранных граждан в части приобретения земельных участков в собственность;

владеть

• статистическими данными о развитии землепользования в зарубежных странах.

Общая характеристика земельной политики в сфере управления земельным фондом в зарубежных странах

На фоне мировых глобализационных процессов в экономической, политической, правовой и культурной сферах существует необходимость проведения сравнительного анализа законодательства зарубежных стран, практикующих различные правовые подходы по регулированию использования и охраны земли как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимого имущества. Мировая тенденция к унификации права затрагивает и земельные отношения, происходит интеграция наиболее эффективных правовых институтов в современные правовые системы. В связи с этим национальное земельное законодательство многих стран совершенствуется с учетом положительного мирового опыта.

Исходя из статистических данных и аналитических выводов ведущих ученых, можно отметить, что мировой земельный фонд в основном используется для ведения сельского хозяйства или жилой застройки. При этом, несмотря на все большее расширение территориальной сферы деятельности человека, большая часть суши не эксплуатируется как производственный ресурс, поскольку она занята горами, лесами, пустынями, ледниками, болотами. В этом плане существует две тенденции: с одной стороны, с каждым годом происходит расширение территорий, пригодных для использования в сельском хозяйстве; с другой — наблюдается ухудшение земель, занятых в обороте, в результате эрозии, опустынивания, открытой добычи полезных ископаемых. В связи с этим власти вынуждены изымать большие земельные площади из хозяйственного использования, принимать меры для их природного или искусственного восстановления. В целом деградация земель, а особенно используемых в сельском хозяйстве, является большой проблемой общемирового значения, с которой сталкиваются в той или иной степени все страны.

Данные Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН свидетельствуют о том, что «земельный фонд планеты составляет 13,5 млрд га, из них земли сельскохозяйственного назначения — 37%, в том числе под пашню и многолетние культуры — 11%, а именно они дают 80% продуктов питания. Под пастбища (естественные пастбища, луга, посевы, используемые для выпаса) занято 26% поверхности, хотя они дают всего 10% всей мировой сельскохозяйственной продукции. Под лесами занято примерно 32%.

Страны, располагающие наибольшей площадью пахотных земель: США, Индия, Россия, Китай, Австралия, Канада. К числу рекордсменов по доле распаханных земель в структуре земельного фонда — Украина, Индия, Бангладеш и Дания, где расиаханность достигает 56-57%». Данные экономико-географические условия порождают необходимость принятия законов о земле и дифференциации правового режима земель с целью оптимизации процесса управления земельным фондом страны и рационального использования имеющихся земельных ресурсов.

Как правило, в зарубежных странах для решения вопросов, связанных с использованием и охраной земель, создается государственный орган, или несколько государственных структур, которые определяют земельную политику. Однако при всем при этом ни в одной стране мира нет министерства, которое полностью отвечало бы за все связанные с землей правовые, финансовые и экологические вопросы, и, как следствие, процесс управления земельным фондом и принятия решений в этой сфере становится недостаточно эффективным. Эта проблема организационного характера присутствует не только в Российской Федерации, но и во многих других странах мира.

В зависимости от уровня развития земельно-правовых институтов зарубежные страны могут быть разделены на две группы: страны с развитой рыночной экономикой и стабильным правовым регулированием земельных отношений и страны, в которых осуществляются земельные реформы. В странах с развитой рыночной экономикой правовое регулирование земельных отношений давно приобрело стабильность и сравнительно высокий уровень. Основным институтом земельного права в этих странах является институт права собственности, оказывающий определяющее влияние и на другие институты зарубежного земельного права, в силу чего он занимает центральное место и в самом земельном законодательстве зарубежных стран, и в земельно-правовой литературе. В развивающихся странах до сих пор существуют проблемы, связанные с учетом земельной недвижимости, приобретением и осуществлением права собственности на земельные участки и в целом вопросами управления земельным фондом.

Система организации учета земельных участков и регистрации прав на них в отдельных странах действительно заслуживает внимательного рассмотрения. В мировой практике земельные участки признаются объектами недвижимости и подлежат учету, а сделки, совершаемые с ними, подлежат государственной регистрации. Таким образом, признается тесная взаимосвязь между учетом земельных участков и регистрацией перехода прав на них и сделок с ними. Такой подход обеспечивает гарантии для собственников при защите их земельных прав и, конечно же, возможность применять справедливое налогообложение в отношении недвижимых объектов. Однако зарубежные системы регистрации прав на недвижимое имущество имеют свои особенности. В российской литературе различают две основные системы регистрации: актовая система, т.е. система регистрации актов о сделках с недвижимостью, и титульная система — система регистрации прав на недвижимое имущество. Как отмечает П. Н. Никонов, «основным признаком, по которому различаются системы укрепления прав на недвижимое имущество в странах европейской цивилизации, включая и страны Американского, некоторые страны Африканского континентов, Юго-Восточной Азии и Австралии, является то, какую роль в охране прав на недвижимое имущество играет государство: берет ли оно это на себя или предоставляет владельцам этих прав самим заботиться об их охране».

Необходимо отметить тот факт, что в актовой и титульной системе акценты расставлены между субъектом и объектом права на земельный участок соответственно. Ярким примером актовой системы является французские реестры. Характерной чертой французской регистрационной системы является ее ведение по субъектному принципу: записи заносятся в реестр сообразно фамилиям управомоченных лиц, а не объектам, на которые устанавливаются права. Само но себе такое ведение реестра хоть и несколько затрудняет прояснение юридического состояния конкретной недвижимости, но при должной организации работы, отлаженной за два века существования системы, не влечет существенных проблем для гражданского оборота.

Французская система регистрации права не предусматривает наличия Поземельной книги как таковой, поскольку основной информационной ячейкой в этой системе выступает не земельный участок (поземельная собственность), а правообладатель. Так сложилось, что регистрационные книги, в которых регистрационные записи о правах на недвижимость группируются на «листе», открытом на правообладателя, получили название «ипотечные книги». Во Франции в каждом судебном округе имеется особое бюро, называемое Conservation des hypotheques (Хранилище ипотек), где совершаются и централизуются все формальности и действия, направленные на укрепление прав поземельной собственности, а также ипотек и привилегий путем внесения записей о них в публичные реестры данного округа. Таким образом, если какое-либо лицо владеет недвижимостью, находящейся в различных округах, то в каждом из них на него открыт лист регистрации прав, а единого реестра нрав лица на всю недвижимость, которой он владеет, не существует. Аналогичная система регистрации распространена в странах романской правовой семьи, это прежде всего Бельгия и Люксембург, Мальта, Италия, Польша.

Актовая система распространена в большинстве штатов США. Она предполагает, что при регистрации фиксируется дата и время сделки определенного содержания между конкретными лицами, особого внимания оценке правомочности сторон или предмета сделки не уделяется. При этом огромный риск по этой сделке несет покупатель недвижимости. Государство не проверяет законность сделки и тем самым не ручается за ее последствия.

Титульная система в этом отношении представляется более надежной, поскольку ее основная цель не только удостоверить право собственности на земельный участок, но и проверить его законность. Тем самым гарантируется соответствие оснований перехода титула (права) правовым источникам, действующим в государстве. Для данной системы регистрации характерны требования о наличии оснований удостоверения титула. В зависимости от юридической основы различают три формы титула:

  • 1) решение юриста, удостоверенное соответствующим образом;
  • 2) страховой полис на титул (страхование титула — защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса);
  • 3) система Торренса — разновидность системы юридического кадастра — метод регистрации титула, в котором чистота титула устанавливается правительственным агентством, которое затем регистрирует титул и выдает собственнику удостоверение титула как юридическое обоснование его прав.

Система Торренса, являясь разновидностью титульной системы, представляется нам наиболее надежной с точки зрения степени гарантированности государством прав добросовестного приобретателя земельного участка. Она в различной степени реализована в Австралии, Канаде (за исключением штата Квебек), Великобритании, Новой Зеландии, Сингапуре, в некоторых штатах США, Тунисе, Алжире и др. Ее отличительной особенностью является то, что запись в поземельную книгу о возникновении вещного права на земельный участок является основанием его возникновения и имеет абсолютную юридическую силу. Регистрация права собственности на земельный участок является добровольным актом и обязательна только в двух случаях: а) если частное лицо получило землю в собственность от государства после введения в действие Real РгореПу Act; б) если владелец в рамках соответствующей процедуры добровольно подчинил свою недвижимость действию Real Property Act.

Важно понять, что моментом возникновения прав на земельный участок является не момент заключения и подписания договора об отчуждении права собственности на земельный участок (он не имеет значения для перехода прав), а момент внесения записи в книгу, начиная с которого лицо является действительным, бесповоротным собственником в отношении земельного участка. Внесение записи сопровождается составлением копии поземельной книги (талона), которая выдается собственнику участка. Таким образом, на руках у собственника имеется точная копия поземельной книги по его участку. При необходимости отчуждения участка либо установления какого-либо ограниченного права на него стороны заключают соответствующее соглашение, запись об этом вносится собственником в талон, после чего он передается приобретателю. Любая запись в поземельной книге возможна только при условии предъявления талона. По его предъявлении вместе с соглашением в регистрационное учреждение старый талон, а также его точная копия в поземельной книге уничтожаются, при этом листы из поземельной книги изымаются и составляются новый лист и новый талон. Таким образом, в случае возникновения спора оспаривать оказывается нечего. Поэтому в системе Торренса действует принцип неоспоримости записи в реестре. Вместе с тем законом предусмотрен ряд гарантий собственника: если владелец лишается собственности или другого имущественного интереса в результате совершения неправомерного действия или ошибки в процессе регистрации по вине регистратора, то он имеет право требовать компенсацию и может предъявить в суде иск к главному регистратору (или руководству центра по регистрации) о возмещении убытков, однако требовать возврата земельного участка он не может.

При анализе мирового опыта мы приходим к выводу, что для защиты права собственности на земельные участки необходима эффективная система учета земельных участков и регистрационная система, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений, содержала бы объективную информацию об объекте (земельном участке) и правопритязаниях на него (вещных правах, правообладателе и обремениях), а также гарантировала соблюдение законных прав и интересов в земельно-правовой сфере.

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

• особенности правового регулирования земельных отношений в зарубежных странах;

уметь

• проводить сравнительный анализ земельного права различных стран и России;

владеть навыками

• поиска и анализа земельного законодательства различных государств в целях определения возможности использования зарубежного опыта регулирования земельных отношений в России.

В разных государствах регулирование земельных отношений имеет свою специфику. Однако земельное законодательство во всех странах регламентирует основные вопросы: вопросы собственности па землю; ограничения прав собственников на землю, совершения сделок с земельными участками и некоторые другие. Особое место в регулировании земельных отношений занимает законодательство о землях сельскохозяйственного назначения. Далее предлагается рассмотреть на примере отдельных стран общие и специфические тенденции правового регулирования земельных отношений в этих странах.

США

Право собственности – одна из фундаментальных отраслей американской правовой системы. Современная концепция права собственности в США не делает различия в механизмах реализации частной, государственной, коллективной и иных форм собственности, обеспечивающих равноправие всех форм собственности.

Правовой режим недвижимого имущества в США регулируется как федеральным законодательством, так и законодательством штатов, причем последнее может иметь существенные

различия. Однако во всех штатах признается, что основу недвижимого имущества составляет земля, включающая не только ее почвенный слой, но и все объекты, которые с ней прочно связаны. При этом речь идет об объектах, созданных природой или руками человека, находящихся как под землей, так и на поверхности.

Большая часть земли в США, в том числе 98% возделываемых земель сельскохозяйственного назначения, находится в частной собственности. Федеральное правительство имеет в собственности значительное количество земли, однако это в основном пустыни и тундра, а также пастбищные и лесные угодья в малонаселенных регионах западной части США и в штате Аляска. В этих регионах очень немного сельскохозяйственных земель.

Право собственности на землю в США является совокупностью взаимосвязанных правомочий, некоторые из которых принадлежат собственнику, а другие – государству, предоставившему лицу права собственности. Государство вправе облагать собственника земли налогом. Земельный налог – мощный инструмент, влияющий на использование земли, путем применения особых методов налогообложения и определения размеров налогов.

Важным инструментом регулирования отношений собственности в США является необходимость защищать и обеспечивать здоровье населения, его безопасность и общественное благополучие. Применительно к земле осуществление этого права способно ограничить свободу собственников в использовании земли. Такое ограничение может осуществляться в случаях причинения собственником неудобств и беспокойства другим собственникам, защиты интересов собственников-соседей, нарушения санитарных требований, необходимости доступа полиции на территории, находящиеся в частной собственности.

Государство также вправе вернуть себе права собственности на землю в случае объявления имущества выморочным (отсутствие наследников), неуплаты налогов или если земля заброшена.

Одним из аспектов объема земельных прав собственника является вопрос об использовании дикой фауны. Американская судебная система выработала доктрину, отрицающую требования земельных собственников на особые привилегии в отношении дикой фауны и допускающую охоту и рыбную ловлю даже в частных землях.

Права собственника земли подразделяются в США на права, связанные с использованием поверхности земли и пространства под и над поверхностью земельного участка. Законы, принятые в конце XIX – начале XX в., зарезервировали право собственности на недра и полезные ископаемые за правительством США. Поскольку собственник земельного участка, владелец земельного патента (арендатор) или их наследники обладали лишь правом собственности на поверхность земли, подчиненным федеральному праву на недра, то существовала вероятность порчи и даже уничтожения поверхности земли как объекта права собственности в случае добычи полезных ископаемых. Поэтому Конгрессом США в 1976 г. был принят Закон о федеральной политике по управлению землями, разрешивший собственнику земли ходатайствовать о приобретении полного патента, объединяющего право как на поверхность, так и па недра земли.

В США собственник земли обладает и правом частной собственности на лесные насаждения, произрастающие на его участке. Собственник может передавать свои права на лес лесозаготовителю с целью его рубки. Допускается продажа или передача земли с резервированием прав на лес и заготовки древесины.

Сложнее дело обстоит с правом собственности на использование вод. В США действует несколько доктрин водного права. Так, в восточных штатах приоритетны права на воду владельцев прибрежной полосы с акцентом на норму общего права, согласно которой собственник земли, примыкающей к реке, приобретает права пользования водой в силу факта собственности на такую землю. Собственник неприбрежной земли, пользующийся водой, несет ответственность перед любым прибрежным собственником, которому в результате этого может быть нанесен ущерб. В то же время прибрежные собственники, мешающие использовать воду неприбрежному собственнику, не несут за это никакой ответственности.

Прибрежный собственник обладает правом «обоснованного пользования водой». Это означает, что если прибрежный собственник нарушает право водопользования другого прибрежного собственника, то он несет за это ответственность в том случае, если другой собственник сможет доказать свои убытки.

В западных штатах действует другой принцип. Там существует доктрина первоначального присвоения, которая предусматривает защиту прав водопользования субъекта, который присвоил эти права раньше, чем кто-либо другой.

В некоторых штатах действует доктрина водного права, включающая в себя элементы двух вышеназванных доктрин.

В США государственные органы имеют право изымать земельную собственность при необходимости ее общественного использования. Право изъятия частной собственности – неотъемлемое право государства, связанное с суверенитетом, предполагающее осуществление властных полномочий по выполнению функций государственного управления.

Основной метод регулирования землепользования в больших городах США – зонирование.

В начале XX в. в нескольких городах, например, в г. Вашингтоне, были введены ограничения на этажность сооружаемых зданий, которые применялись в определенных районах для усиления охраны здоровья и безопасности населения. Практика зонирования распространилась очень быстро, особенно после того, как в 1926 г. был принят федеральный Закон о зонировании для штата. В соответствии с названным Законом специальные зоны с особыми требованиями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон исторической застройки, также зонирование применяется для регулирования использования сельскохозяйственных земель, охраны окружающей среды.

Правила по зонированию применяются путем рассмотрения должностными лицами местных органов управления планов предполагаемого строительства и выдачи разрешения на новое строительство или реконструкцию.

В США одним из средств регулирования использования земель в общественных целях является регламентация деления земельного участка для застройки и продажи. Правила разделения земельных участков предусматривают меры по защите рек, озер, подземных вод от загрязнения, меры по сохранению естественной растительности, поддержанию низкой плотности застройки. Правила могут запрещать застройку некоторых земель, например, подверженных наводнениям, поскольку их застройка может создать угрозу здоровью людей, природной среде и т.д.

Современная концепция права частной собственности на землю в США основывается на том, что государство обладает рычагами регулирования использования собственности и может ограничить права частного собственника, а также на весьма эффективном правовом механизме, базирующемся на признании права частной собственности как естественного права человека.

В советской юридической литературе самостоятельный характер правового регулирования использования земель в США в различных сферах хозяйственной и социальной жизни общества полностью отрицалось, что негативно отразилось и в изучении накопленного в этой стране опыта по рационализации землепользования в условиях урбанизации, интенсификации сельскохозяйственного производства.

Исследователи советского периода, исходя из того, что в США право­вому регулированию подлежат различные по своему со­циально-экономическому содержанию и общественным це­лям виды деятельности, считают невозможным приведение полного перечня видов деятельности, яв­ляющихся по законодательству объектами регулирова­ния, так как таковой может быть признана любая деятельность человека, связанная, так или иначе, с использованием земли. Иными словами, по мнению Ю.Галятина, — это означает, что в сфе­ру правового регулирования вовлечены все виды об­щественных отношений, где земля выступает как операционный базис данных видов деятельности: земельные, хозяйственные, финансовые, административные и др. Такой широкий взгляд на предмет правового регулиро­вания с позиции американской правовой доктрины, считает он, за­ранее обрекает на неудачу любую попытку четкого оп­ределения границ правового регулирования использо­вания земель . При этом автор упускает из виду, что сре­ди многочисленных общественных отношений, возникаю­щих в данной сфере правового воздействия, для американского законодателя первосте­пенное значение имеют именно земельные отношения, под которыми понимается особая область общественных отношений между людьми по по­воду земли — объекта этих отношений, продукта при­роды, своеобразной экономической и правовой кате­гории.

Нуждается в существенном уточнении утверждение автора о том, что объектом правового регулирования по американско­му законодательству является деятельность по ис­пользованию земли. Оно является вовсе ошибочным, если автор имеет в виду разнообразных и конкретных видов хозяйственной деятельности, о чем свидетельствует его попытки показать в последующем особенности правового регулирования сельскохозяйственной, промышленной и иных общественно значимых с позиции автора видов хозяйственной деятельности. В качестве наглядного примера «деятельного подхода » автор ссылается на то, что в США введены норма­тивные правила использования земель для сельско- и лесохозяйственных целей, производства мелиоративных и иных работ, связанных с нарушением земной поверх­ности и разработкой недр, планирования и сооружения различных хозяйственных, жилищных и рекреационных объектов, использования земли и построек для торгов­ли и рекламы, использования земли для нужд энерге­тики, транспорта. Наличие нормативных правил использования земель для конкретных хозяйственных целей и нужд отнюдь не является свидетельством того, что правовой режим земель связывается со спецификой той или иной хозяйственной деятельности. Тем более в законодательстве в качестве основного элемента правового режима любой категории земель закреплено необходимость ее многоцелевого использования. В любой зоне разрешение видов хозяйственной деятельности строится на принципе многоцелевого использования, согласно которому в зонах с более высокой степенью внешнего отрицательного воздействия допускаются виды землепользования с меньшей степенью такого воздействия. Например, в жилых зонах разрешается использовать земельные участки исключительно для целей жилой застройки, в то время как в промышленных зонах допускается использования земли для любых иных целей. Таким образом, правовое регулирование использования земель нацелено не на регламентацию видовых особенностей хозяйственного использования земель, а на максимальный учет их негативных отрицательных последствий на качественное и количественное состояние земель. В соответствии с этим американские специалисты выделяют приблизительно три основных типа деятельности как объекта правового регулирования. Во-первых, использование земли в ее настоящем состоянии без внесения каких-либо измене­ний, т.е. без нарушения ее физических и природных свойств. Во-вторых, в процессе использования земли под воздействием антропогенного фактора могут из­меняться физические и природные ее характеристики (в результате мелиорации, химизации, строительства инфраструктуры, реконструкции существующих сооруже­ний и зданий). В-третьих, наиболее радикальные изме­нения в земельных ресурсах наступают в результате изменения вида и цели их использования, увеличения или изменения его интенсивности. В первом случае такое «пассивное» землепользование с юридической точки зрения есть результат реализации субъектом пользования принадлежащего ему права to use. В свою очередь, два последних вида деятельности представляют собой реализацию права to develop, так как связаны с изменением качественных характеристик объекта пользования. Необходимо отметить, однако, что в последнее время в законодательстве наблюда­ется тенденция к стиранию четкой границы между ука­занными видами деятельности. Понятие «development» расширяется и охватывает практически все возможные ее виды.

В Законе об управлении земельными и водными ресурсами штата Флорида от 1972 г. она оп­ределяется следующим образом: деятельность (develop­ment) означает строительство любого здания, либо до­бычу полезных ископаемых, либо изменение материаль­ного характера использования или внешнего вида лю­бого здания или земельного участка, а также раздел его на три и более частей . Закон об использовании земельных ресурсов штата Колорадо приводит следую­щее ее определение: деятельность (development) означает строительство или любой вид деятельности (activity), которая приводит к изменению основного вида использования земельного участка, на котором осуществляется строительство или другая деятельность (activity) . Следовательно, под деятельностью как правовой категорией понимается процесс изменения ма­териальных характеристик земли, а не конкретный вид хозяйственной деятельности. При этом законодательство обращает внимание на совместимость деятельности с целевым назначением земельного участка. Например, при зонировании в особую группу вы­деляются виды деятельности, которые по тем или иным параметрам не соответствуют установленному правово­му режиму пользования, — это так называемые некон­формные виды землепользования, которые по общему правилу должны беспрепятственно осуществляться и после введения режима зонирования, если они имели правомерный характер на момент вступления в силу ордонанса. Подобные виды землепользования, как толь­ко становится известно о намерении властей ввести зонирование, быстро распространяются. С целью предо­твратить распространение неконформных видов земле­пользования в период, предшествующий введению зони­рования, органы власти наделяются полномочиями по принятию временных ордонансов, вступающих в силу не­медленно и не подлежащих судебному обжалованию, ли­бо объявлению моратория на изменение вида, цели и интенсивности землепользования (запрещается осу­ществлять какое-либо хозяйственное строительство, реконструировать здания и сооружения, осуществлять куплю и продажу земли), В некоторых случаях уполно­мочивающее законодательство предусматривает возмож­ность принятия специальных мер по прекращению не­конформных видов использования земли, а именно: ус­тановление срока, по истечении которого пользование должно быть прекращено и который определяется с уче­том амортизации зданий, сооружений и оборудования; административный запрет на осуществление данного ви­да землепользования с выплатой компенсации в разме­ре, соответствующем амортизации.

Отношения пользования имеют особое значение при правовом регулировании использования земель и входят в систему правоотношений, складывающихся в процессе правового регулирования использования зе­мель, и лежат в его основе. При этом другие право­отношения, например в сфере управления и контроля, правоохранительной деятельности, носят в сравнении с ними обслуживающий характер, играют подчиненную роль. Таким образом, отношения пользования являются по своему характеру и значению центральными, пред­ставляя собой ядро всего комплекса общественных от­ношений, складывающихся в процессе правового регу­лирования использования земель.

Отношения землепользования по своей природе объективно подлежат нормативно-организационному воздействию и в современных условиях социально-политической жизни общества нуждаются в нем. Это воздействие осуществляется с помощью определенного набора юридических средств, которые в своем функцио­нальном единстве образуют механизм правового регулирования использования земель. Его содержание и структура во многом определяются их характером и спецификой. В основе этого лежат особенности их объекта — земли. Отношения землепользования способны принимать правовое регулирование в известном диапазоне, границы которого определяются природными особенностями земельных ресурсов, их политической и экономической ролью в общественной жизни в качестве объекта права частной собственности и пользования.

Земля как природный объект, вовлеченный в систе­му общественных отношений, обладает определенными физическими, производственными, технологическими и другими характеристиками и признаками, которые при отражении их в праве приобретают юридическое значе­ние. Эти ее свойства в значительной степени влияют на характер прав и обязанностей субъектов права пользования и определяют соответственно содержание правоотношений, возникающих по поводу использования и охраны земельных ресурсов. Стремление законода­теля максимально увязать содержание прав и обязанностей с объективными свойствами земли проявляется в праве США, так же как и в принципе регулирования ее использования на ограниченных территориях — в зонах, в границах которых земли обладают сходными социально-экономическими характеристиками. Особенно этот принцип проявляется при регулировании исполь­зования сельскохозяйственных, увлажненных, заболочен­ных и других важных с экологической точки зрения земель .

В юридической литературе советского периода справедливо подчеркивается, что в США к концу ХХ века возникла новая правовая общность, которая в американской юридической литературе обозначается как «Ланд усе контроль», или «Ланд усе лав», другими словами, правовое регулирование использования земель. К сожалению, юридическая природа данной правовой общности в отечественной литературе до сих пор остается не исследованной. Вместе с тем изучение научной литературы, законодательства и судебной практики США позволяет сделать однозначный вывод об объективной тенденции становления в законодательстве относительно самостоятельного института права землепользования, а не о модернизации права частной собст­венности, который оказался в традиционном цивилистическом варианте социально неэффективным. Различия между правом собст­венности и правом землепользования подтверждается в законодательной практике также введением новых понятий, таких, как право на развитие, землепользователь-предприниматель.

О правомерности такой трактовки юридической природы объективно существующей правовой общности, получившей широкое признание среди американских специалистов как правовое регулирование использования земель, свидетельствует в первую очередь социально значимые структурные изменения в земельном законодательстве США.

Является общепризнанным, что в правовой системе США существуют три основных источника права: обычай, статут (закон, подзаконный акт) и прецедент. Именно с интенсивным развитием статутного права, с свершившимся в начале ХХ века переходом от прецедентного права к нормативно- законодательной системе правового регулирования использования земли связано становление института права землепользования.

Начало формирования современной системы правового регулирования использования земель связано с процессом урбанизации.

Новая форма расселения принесла с собой и новые проблемы землепользования, вызванные увеличением плотности промышленной и жилищной застройки городов, проблемы, связанные с невиданной ранее интенсификацией землепользования и обострением экологических вопросов.

Отличительной чертой правового регулирования использования земель на этом этапе стал переход от нормативно-судебной к нормативно-законодательной системе регулирования.

Новые проблемы землепользования требовали срочного синхронного во времени и масштабного в пространстве правового решения. Прецедентное право в силу своей казуистической природы не отвечало этим требованиям и оказалось неэффективным средством правового регулирования в условиях быстрого экономического и социального развития. В последующем практика наглядно доказала, что только законодательное регулирование способно в полной мере решить эту задачу. Только закон способен охватить многочисленные, повторяющиеся и социально позитивные акты поведения единым абстрактным правилом. Обнаружилось, что только закон может обеспечить детализацию правового режима земель применительно к экономическим, социальным и экологическим особенностям конкретной территории. Только закон способен и охранять интересы и права частных лиц, и быть инструментом проведения широкой социальной политики, средством активного и целенаправленного формирования рационального с точки зрения общества использования земель. Все эти характеристики, которые стали явными лишь по мере развития самого права, делают законодательное регулирование средством, с помощью которого общество получает возможность быстро, синхронно, масштабно и с наименьшими затратами решать проблемы использования земель.

В современных условиях правовое регулирование использования земель во всех штатах Америки базируется, прежде всего, на статутном праве. Вместе с тем в сфере землепользования в целях дальнейшей конкретизации различных общеобязательных правил статутного права широкое развитие получили и иные формы нормотворчества. В частности, положения законодательства штатов конкретизируются в порядке административного нормотворчества в различных формах, среди которых большую роль играют подзаконные акты (регулатионс), которые по своей юридической силе приравниваются к статуту.

Особая роль землеполь­зования в удовлетворении матери­альных и духовных интересов и потребностей населения придает большую социальную значимость данному институту, и ее роль в системе общественных, производ­ственных и социальных связей привлекает наибольшее внимание законодателя.

Есть все основания полагать, что землеполь­зование становится самостоятельным правовым инсти­тутом, который связан с юридическим оформлением ограничения права частной собственности на землю в публичных интересах, с его расщеплением на отдельные правомочия. Перенос акцента с защиты права собственности на ее активное регулирование, изменение социальной цен­ности отдельных правомочий и выход на первое место права пользования позволяют утверждать, что речь идет о четко выраженной тенденции в законодательстве на выделение права землепользования в самостоятельный институт.

Список литературы

1. Галятин М.Ю. – США: Правовое регулирование использования земель. — М.: Наука, 1991. – 230 с.

2. «The cost of community services in Frederick county, Maryland” (American farmland trust, 1997).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *