Федеральный закон принят Государственной Думой 28 мая 2019 года и одобрен Советом Федерации 29 мая 2019 года.
Справка Государственно-правового управления
Федеральным законом устанавливаются особенности залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно Федеральному закону при обращении взыскания на заложенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения должны учитываться сезонность сельскохозяйственного производства и его зависимость от природно-климатических условий, а также возможность получения доходов производителем сельскохозяйственной продукции, использующим такой земельный участок, по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ.
Кроме того, устанавливается, что залоговая стоимость земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по соглашению залогодателя с залогодержателем может быть определена исходя из его кадастровой стоимости без проведения оценки рыночной стоимости такого земельного участка.
Федеральным законом также уточняются или признаются утратившими силу положения о залоге земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые не соответствуют новому правовому регулированию земельных отношений.
Темы
- Земельные отношения
Статус материала
Опубликован в разделе: Документы
Дата публикации: 7 июня 2019 года, 13:30
Ссылка на материал: kremlin.ru/d/60701
Текстовая версия
Опыт многих стран мира неопровержимо свидетельствует, что именно земля принадлежит к наиболее ликвидным товарам, а следовательно — к наиболее надежным гарантиям выполнения обязательств. Можно с уверенностью утверждать и то, что в отечественном законодательстве пока отсутствует четкий механизм обращения взыскания именно на землю, выступающую в качества предмета залога. Более того, передать землю (и в первую очередь сельскохозяйственного назначения) в залог сейчас крайне сложно, а иногда просто невозможно. В доказательство указанного тезиса приведу такой пример.
Фирма «Л» планирует выступить залогодателем (точнее — имущественным поручителем). При этом в залог передается довольно ликвидная недвижимость, гостиничный комплекс и АЗС, расположенная на частном земельном участке, принадлежащем все той же «Л».
Согласно статье 31 Закона Украины «О залоге», такая земля (собственником является не гражданин, а юридическое лицо) не может быть предметом залога. Следовательно, нужно искусственно «отделить» здания и сооружения от земельного участка, с которым они связаны. Иначе состоится сознательное (хотя в определенной степени целесообразное) нарушение уже упомянутой статьи 31 Закона Украины «О залоге» (Хорошо еще, что в данном случае не указано, гражданство какого государства должен иметь собственник земли, так как априори предусматривалось украинское).
Обычную коллизию правовых норм в этой ситуации решить непросто. Хотя Земельный кодекс приобрел силу почти на 10 лет позже Закона «О залоге», каждый из них не является законом общим. Наоборот, оба относятся к категории специальных, а потому отдать преимущество или приоритет одному из них трудно. Разумеется, если исходить из пункта 3 раздела ІХ Земельного кодекса, согласно которому все нормативно-правовые акты, принятые ранее, действуют в части, не противоречащей Земельному кодексу, то все вроде бы становится на свои места. Хотя вопросы все же остаются. Как все же быть, к примеру, с пунктом 5 статьи 133 Земельного кодекса, согласно которому «порядок залога земельных участков определяется законом»?
Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то рассматривать их в качестве предмета ипотеки можно только с учетом определенных предостережений.
Во-первых, исключить (хотя бы временно) из числа возможных залогодателей любые юридические лица (фермерские хозяйства, ООО, ЧП и т.д.), а среди залогодержателей оставить исключительно банки. Это прямо следует из требований статьи 31 Закона «О залоге» и пункта 4 статьи 133 Земельного кодекса.
Во-вторых, исключить из земель сельскохозяйственного назначения любые земельные участки для товарного сельскохозяйственного производства
(в т.ч. и для ведения фермерства). Такое ограничение, как мне кажется, содержится в пункте 15 раздела Х «Переходные положения» действующего Земельного кодекса.
Собственники указанных земельных участков до 1 января 2005 года не вправе их продавать или другим способом отчуждать (кроме как в соответствии с пунктом 4 статьи 81 и пунктом 3 статьи 82 Земельного кодекса). Передается под залог, по общему правилу, лишь то, что может быть продано. По крайней мере, именно так говорится в статье 4 Закона «О залоге»: «Предметом залога может быть имущество, которое согласно законодательству Украины может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание».
Однако если иностранец обязан (пункт 4 статьи 81 Земельного кодекса) провести отчуждение унаследованного земельного участка, то почему он не может его передать под залог?
Действительно, логику положения статьи 145 Земельного кодекса удивительно трудно понять: одновременно говорится и о «переходе права собственности», и о невозможности «пребывания в собственности», и о невозможности «обретения права» на один и тот же земельный участок. И все же на определенный промежуток времени (ориентировочно 1 год) негражданин Украины (как, впрочем, и лицо без гражданства или иностранное юридическое лицо) может (?) стать собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения. Собственник вправе распорядиться земельным участком на свое усмотрение, поскольку уже упомянутым пунктом 1 статьи 90 Земельного кодекса впервые данное положение закреплено на законодательном уровне, в том числе и возможность передачи земельного участка под залог.
На протяжении ближайших трех лет (до 1 января 2005 года включительно) фактически ограничено совершение сделок с землями для любого товарного сельскохозяйственного производства. То есть указанные земельные участки и земельные доли (паи) нельзя ни продавать, ни отчуждать другим способом (а значит, и передавать под залог), кроме мены, передачи по наследству и при изъятии земель для общественных потребностей.
Иначе говоря, на сегодня фактиче-ски отсутствует реальный рынок земли (как и соответствующий закон, разработка которого предусмотрена подпунктом «в» пункта 4 раздела ІХ «Заключительные положения» Земельного кодекса). То есть говорить о залоге самой лишь земли (без зданий и сооружений на ней) либо вообще преждевременно, либо возможно лишь чисто в теоретическом аспекте. Потому что такая земля, по крайней мере в пределах Житомирского района, пока никого, и в первую очередь банки, не интересует.
Что касается залогодержателей земельных участков, то ими могут выступать лишь банковские учреждения. Это подчеркивается как в пункте 4 статьи 133 действующего Земельного кодекса, так и в статье 39 его предшественника (там речь шла о кредитном учреждении). Другое дело, что среди всех банков приоритет отдается банкам специализированным. Вероятно, речь идет о так называемом Государственном земельном (ипотечном) банке с соответствующей инфраструктурой на местах. Этот банк еще предстоит создать правительству (в соответствии с пунктом 6 раздела ІХ Земельного кодекса) и посвятить ему отдельный закон. Пока же стороной по договору залога, предметом которого является земельный участок, может выступать любой банк.
Удостоверяя договор залога, нотариус должен предусматривать наихудшее, то есть невыполнение договорных обязательств, и как следствие — необходимость совершения исполнительной надписи, а также сложности с добровольной реализацией предмета залога. Стоит уделить внимание статье 139 Земельного кодекса, так как обращение взыскания на земельный участок для ведения товарного сельскохозяйственного производства допускается (по общему правилу) при отсутствии у должника другого имущества.
Кроме того, возможны некоторые варианты залога, в которых так или иначе присутствует земля. Единого подхода к данному вопросу в нотариальной практике нет. Например, закладывается жилой дом и земельный участок. Предположим, залогодатель имеет государственный акт на право собственности на землю площадью 0,50 га (0,25 га — приусадебный участок, 0,25 га — участок сельскохозяйственного назначения для ведения личного крестьянского хозяйства).
Если залогодержателем является банк, проблемы вроде бы отсутствуют. А если гражданин или предприятие? Основной (если возможен такой акцент) предмет залога, конечно, — дом и прочие сооружения. Земля же — вспомогательный или скорее сопутствующий товар, но разделить их невозможно. То есть гражданин берет взаймы у другого гражданина деньги, а в обеспечение выполнения обязательства, согласно статьям 178 и 181 Гражданского кодекса Украины, хочет заложить собственный жилой дом, который расположен на приватизированном земельном участке. Очевидно, земельный участок также следует считать предметом залога. Но не будет ли это противоречить пункту 4 статьи 133 Земельного кодекса, согласно которому залогодержателем земельного участка может быть банк?
Весьма риторическим становится вопрос относительно возможности (но при каких условиях?) залога жилых домов и других зданий и сооружений без земли, на которой они расположены, и которые принадлежат одним и тем же либо разным собственникам. Должен ли нотариус проверять наличие (отсутствие) права собственности на землю под домом, который закладывается? Ведь при отчуждении жилого дома требуется либо государственный акт на земельный участок, либо справка сельского совета (отдела земельных ресурсов) о том, что указанная земля в частную собственность не передавалась, а находится в пользовании (аренда в селе приживается с большим трудом).
Есть и «промежуточный» вариант: решение о приватизации принято, но документ о собственности на землю не выдавался. Возможен ли залог жилого дома при таких условиях? Вопрос спорный, и ответ на него неоднозначный. Заметим, что статья 62 Закона «Об исполнительном производстве» предусматривает, что «вместе с жилым домом взыскание обращается также на близлежащий земельный участок, который принадлежит должнику». То есть, если земельный участок и не выступал непосредственно в качестве предмета залога, то основание обратить взыскание на него предусмотрено законом.
Изменим ситуацию. Пусть собственником земельного участка является гражданин А, а собственником жилого дома, расположенного на этой же земле, — гражданка Б. Причем они не посторонние лица, а муж и жена (данная ситуация для села в целом весьма характерна). Конечно, А может выступить имущественным поручителем Б, и тогда предмет залога будет объединять в себе и дом, и землю. Если при этом залогодержателем опять-таки выступит банк. При других условиях залог в данной ситуации, на мой взгляд, просто невозможен.
Можно сделать неутешительный вывод: говорить о залоге земель (и в первую очередь сельскохозяйственного назначения) пока что преждевременно! Так как юридические лица не могут быть залогодателями, а граждане вправе закладывать лишь земельные участки для ведения садоводства (площадью до 0,12 га) или личного крестьянского хозяйства (площадью до 2,0 га), а для товарного сельскохозяйственного производства — нет. Но согласится ли банк на такой предмет залога? Других же залогодержателей (в контексте действующего законодательства) пока нет. Круг замыкается?
Дискуссионным остается и вопрос относительно размеров взыскания государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров залога.
Как известно, согласно Указу Президента Украины от 10 июля 1998 года № 762/98, размер платы за совершение нотариальных действий частными нотариусами не может быть меньше размера соответствующих ставок госпошлины, предусмотренных Декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» от 21 января 1993 года (с изменениями и дополнениями).
Так, за удостоверение договоров залога в соответствии с подпунктом «в» пункта 3 статьи 3 этого Декрета должно взиматься 0,1 % стоимости предмета залога. Но стоимость предмета залога является различной для недвижимого имущества: а) балансовой — согласно оценочным документам бюро технической инвентаризации (справка-характеристика или извлечение из реестра права собственности); б) экспертной, которая, в соответствии со статьей 7 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине», является обязательной для «определения размера государственной пошлины»; в) договорной, устанавливаемой по договоренности между залогодателем и залогодержателем.
Следовательно, один и тот же предмет залога может иметь три совсем различные оценки (стоимости). Возникает вопрос, с какой из этих стоимостей — экспертной, договорной (определенной по договоренности сторон) или балансовой (инвентаризационной) должна в таком случае взиматься плата (или госпошлина)?
Если по данному вопросу обратиться к «Инструкции о порядке исчисления и взыскания госпошлины» от 22 апреля 1993 года, то однозначного ответа не найдем. Может ли нотариус применять по аналогии положения подпунктов 48, 52, 54 упомянутой Инструкции, согласно которым госпошлина исчисляется и взыскивается, исходя из большей суммы (высшей стоимости)? Или в данном случае (при залоге имущества) должна применяться исключительно экспертная оценка, несмотря на то что балансовая стоимость предмета залога (или его оценка по согласию сторон) будет значительно больше? С другой стороны, есть немало приверженцев определения размера госпошлины, исходя как раз из суммы договора. Последнее характеризуется распространенным в настоящее время высказыванием «зачем платить больше?»
P.S. Статья подготовлена на основе действующей законодательной базы без грядущих изменений (Закона Украины «Об ипотеке», новых Семейного и Гражданского кодексов).
ДОБРОЛЕЖА Виктор — нотариус Житомирского районного нотариального округа, г. Житомир
Литература
1. ФЗ № 264-ФЗ от 29.12.2006 г. «О развитии сельского хозяйства» // СЗ РФ. 2007. № 1 (ч.1).
2. ФЗ РФ 112-ФЗ от 07. 07. 2003 г. «О личном подсобном хозяйстве» // СЗ. РФ. 2003. № 28. Ст. 2881.
3. ФЗ РФ № 74-ФЗ от 11. 06. 2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ . 2003. № 24. Ст. 2249.
5. Кузнецов В.В., Засько В.И. Опыт зарубежных стран в области защиты продовольственных рынков //
УДК 347.27
Агропродовольственная политика и вступление России в ВТО. М., 2003.
6. Овчинников О. Г. Государственное регулирование аграрного сектора США. М.
7. Пиплз К. Развитие системы сельскохозяйственного кредита в США: Уроки для России? // Вопросы экономики. 1997. № 8.
9. Федеральный закон РФ №101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № Ст. 3018.
Малов А.А.
ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
Статья посвящена теоретическому изучению понятия ипотечного права земель сельскохозяйственного назначения и иной недвижимости в современной России, формированию эффективного и логичного ипотечного законодательства, выделению из него элементов, которые по своему сущностному содержанию следует отнести к иным видам залога.
Ключевые слова: Ипотека, залог недвижимого имущества, ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения, ипотека арендных прав, ипотека доли в праве, государственная регистрация ипотеки
Развитие сельскохозяйственного сектора является одним из приоритетных направлений российской экономики. В условиях глобального экономического кризиса этот вопрос в России приобретает все большую актуальность.
Проработанный механизм правового функционирования залога земель сельскохозяйственного назначения должен способствовать привлечению инвестиций в сферу сельского хозяйства, которые непременно послужат катализатором роста этого сектора российской экономики.
Первый вопрос, который возникает перед инвестором при выборе направления инвестирова-
ния — насколько велики риски потери инвестиций? Внимание инвестора прежде всего будет привлекать сфера деятельности, где существуют легально закрепленные гарантии обеспечения его интересов. Поэтому четко отлаженный, прозрачный, неотяго-щенный и быстро функционирующий правовой механизм гарантий прав инвестора и заемщика в сельскохозяйственной сфере должен присутствовать в нынешнем законодательстве.
Думается, что в настоящее время законодательство в данной области регулирования общественных отношений с этой функцией не справляется.
А.А. Малое
Земли сельскохозяйственного назначения — особо охраняемый ресурс, который является основой жизнедеятельности народов, проживающих на территории России (ст. 9 Конституции РФ) . Его высокая значимость порождает потребность в максимально эффективном правовом регулировании. В связи с этим, в настоящей статье предлагается рассмотреть вопрос об определении предмета ипотеки, его современном понимании, выделить проблемы и предложить пути их решения.
Представляется, что нынешнее ипотечное законодательство нуждается в некотором переосмыслении понимания предмета ипотеки. Следует ответить на вопрос: что может быть предметом ипотечной сделки?
Согласно ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» к объектам ипотеки может относиться недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ , права на которое зарегистрированы в соответствии с действующем законодательством, за исключением ограничений, установленных законом. Однако в п. 5 этой же стати говориться, что действие закона распространяется на арендные права. Пп. 3 п. 2 ст. 9, а также пп. 2 п. 1 ст. 64.1. Закона «Об ипотеке» подтверждают, что арендные права являются предметом ипотеки, а не отношениями, к которым применяется действие Закона «Об ипотеке». Вместе с тем проведенный анализ сущности ипотечных отношений указывает на то, что отнесение прав на вещи к предмету ипотечной сделки является сомнительным.
Как известно, экономическая сфера деятельности развивается быстрее правовой, в связи с чем законодатели зачастую, не успевают принимать нормативные акты, регулирующие появляющиеся, новые отношения в той или иной области общественной деятельности. Возникновение таких общественных отношений, как залог арендных прав на земельный участки, залог доли в общей собственности на земельный участок, ипотека права хозяйственного ведения, создает потребность в их легальном урегулировании. С целью решения этой задачи российский законодатель поместил указанные отношения по залогу прав на недвижимость в сферу регулирования залога недвижимого имущества и придал им статус ипотечных. По нашему мнению, указанные правоотношения значительно выходят за рамки сущности предмета ипотеки, который складывался в процессе исторического становления. Это ведет к необоснованному расширению легального и доктринального его понимания и может привести к диссистематизации института, затруднить
его понимание в связи с размыванием границ предмета ипотечного регулирования, к усложнению его функционирования.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Рассмотрим проблемы, связанные с отнесением арендных прав к предмету ипотеки.
Арендные права являются обязательственными правами, т.к. они возникают из договора, заключенного между сторонами. Следовательно, используя арендные права на земельные участки сельскохозяйственного назначения в качестве предмета ипотеки, законодатель предлагает обеспечить ипотечное обязательство не недвижимой вещью (как это следует из доктринального и легального понятия ипотеки) и даже не вещным правом, а обязательственным правом, возникшим из гражданско-правового договора. Насколько это положение соответствует легальному и доктринальному пониманию института ипотеки?
В силу ФЗ «Об ипотеке» «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». Из приведенного определения видно, что предметом ипотеки может являться непосредственно недвижимое имущество. В п. 3 ст. 334 ГК РФ ипотека определяется как «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека)».
Таким образом, можно сделать вывод, что базисные (общие) нормы законодательства, регулирующего сферу ипотечных отношений, относят к предмету ипотеки только недвижимые вещи.
Отнесение арендных прав и иных прав на недвижимые вещи к предмету ипотеки не способствует повышению эффективности законодательства, а размывает суть ипотеки, что негативно сказывается на теоретическом понимании этого института и практическом его применении.
Каково же доктринальное понимание предмета ипотеки? Рассматривая возникновение и последовательное историческое развитие института ипотеки, И.А.Покровский относит к предмету ипотеки только недвижимые вещи. В своей работе он пишет, что сущность института ипотеки, формировалась как специфический механизм обеспечения ис-
полнения обязательства посредствам залога недвижимой вещи .
М.И. Брагинский и В.В. Витрянский считают, что «сохранение за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом не является видообразующим признаком ипотеки. В качестве такового по российскому гражданскому законодательству признается предмет залога, каковым при ипотеке должно являться только недвижимое имущество» . Очевидно, что авторы понимают под видообразующим признаком ипотеки предмет залога, недвижимое имущество.
В «постатейном комментарии к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Под. ред. М.Г. Масевич), говорится: «Отличительный признак ипотеки — ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость (см. ст. 5 Закона и комментарий к ней). Именно с этим обстоятельством связана необходимость введения для ипотеки особого правового режима в рамках того общего, который установлен для залога» .
По мнению М. Орлова, «…есть все основания под ипотекой понимать залог именно недвижимости…» .
На основании вышеприведенных аргументов можно сделать вывод: истинным видообразующим признаком института ипотеки является залог именно недвижимости, а не прав на нее.
Проанализировав становление и развитие института ипотеки, выделим следующие ее видообра-зующие признаки, которые должны определять отнесение того или иного средства обеспечения обязательства к рассматриваемому институту:
1) предметом ипотеки выступают недвижимые вещи, за исключениями установленными законом;
2) как и вещным правам, ипотеке свойственно право следования (согласно ст. 353 ГК РФ);
3) ипотека удовлетворяет лишь денежные требования залогодержателя, посредством реализации (купли-продажи — возмездной передачи права собственности) заложенной недвижимой вещи с публичных торгов;
4) ипотека удовлетворяет денежные требования залогодержателя только в рамках понесенных им убытков;
5) ипотека подлежит государственной регистрации.
Если применить указанные принципы к арендным правам, мы увидим, что последние никак не могут вписываться в предмет ипотеки. Даже исходя
из первого признака, арендные права не могут быть предметом ипотеки.
Что касается права следования, то согласно ст. 617 ГК РФ (Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон) обременение арендными правами будет иметь место даже при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) арендуемой вещи к другому лицу. Однако относительно ипотеки арендных прав право следования не применяется (за исключением сохранения договора аренды в силе при изменении сторон).
Получается, что залог арендных прав «держится» лишь на договоре (обязательстве) арендодателя и арендатора.
Нестабильность (по сравнению с вещными правами) договорных отношений умаляет еще одну характерную черту ипотечной сделки — максимальную обеспеченность прав инвестора и минимизацию рисков потери инвестиции. При залоге арендных прав появляются дополнительные основания «потери» предмета залога. Так, ст. 619 ГК РФ позволяет считать, что договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:
1) когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) когда арендатор существенно ухудшает имущество;
3) когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания, досрочные для расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса» .
Из вышесказанного следует, что залог обязательственных прав не сопоставляется и с таким признаком ипотеки, как право следования. Данный вид залога действует только в пределах договора аренды и аннулируется в случае его прекращения.
Следует отметить, что в соответствии с п. 3, ст. 335; п. 2, ст. 615 ГК РФ; с п. 4. ст. 6 ФЗ «Об ипо-
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
А.А. Малов
теке» передача арендных прав в залог допускается только с согласия залогодателя. Это связано с тем, что передача арендных прав в залог существенно затрагивает права арендодателя на возможное изменение стороны договора (арендатора), помимо воли арендодателя, при реализации предмета залога.
В условиях рыночной экономики хозяйствующие субъекты вольны сами выбирать контрагентов, с которыми они будут заключать гражданско-правовые договоры. После осуществления андерай-тинга, проверки добросовестности, осуществления иной проверки фьючерсного арендатора, согласования условий договора, т.е. реализации преддоговорной стадии, заключается договор. Однако при передаче арендных прав в связи с реализацией предмета залога, арендодатель лишается возможности использовать преддоговорную стадию. Для этого законодатель предусмотрел такую процедуру, как согласие арендодателя на заключение договора аренды прав. Так, подразумевается, что арендодатель, дав свое согласие, соглашается на изменение арендатора в случае реализации предмета залога.
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает иной взгляд на эту проблему. Так, согласно п. 8 ст. 9 ФЗ «В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное» . Увеличение правомочий арендатора по безразрешительной процедуре передачи земли сельскохозяйственного назначения, находящейся в общей долевой собственности, в залог, имеет ряд оснований, связанных со специфическим объектом права аренды и его обращением. Так, земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в общей долевой собственности, имеют множество сособственников, получение согласия от которых происходит на общем собрании по предусмотренной в законе процедуре в соответствии со ст. 14 ФЗ «Об обороте…». Для облегчения оборота земель сельскохозяйственного назначения ускорения привлечения обеспеченных арендными правами инвестиций, было допущено данное ограничение прав собственников земель сельскохозяйственного назначения. Оправданность данных действий можно поставить под сомнение, ведь при безразрешительной передаче арендных прав в залог сособственники полностью лишаются возможности выбора и изучения арендатора их земель (при переходе арендных прав путем уступки права, если не исполнено обеспеченное залогом обязательство).
Думается, что в данном случае не следует предоставлять арендатору возможность без согласия арендодателей сдавать арендные права в залог. По нашему мнению, можно решить эту проблему следующим образом. Если арендатор довольно часто предоставляет арендные права в залог и право безразрешительной передачи арендных прав в залог не предусмотрено в договоре аренды, то разумным было бы проведение общего собрания сособствен-ников, которое давало разрешение на неоднократную передачу в залог арендных прав, распространяющуюся на весь срок деятельности договора или на определенный длительный срок. В данном случае арендодатели давали бы отказ от использования преддоговорной стадии при заключении договора аренды или выражали бы безразличие к личности возможного фьючерсного арендатора в рамках оговоренного срока.
Сопоставление третьего признака ипотеки при применении его к арендным правам, по нашему мнению, указывает на существенные различия между институтом ипотеки и залогом арендных прав. Так, при ипотеке именно недвижимого имущества в случае нарушения договора, в обеспечение которого заключалась ипотека, денежные требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости недвижимой вещи. Недвижимые вещи в силу своего правового и экономического статуса обладают высокой ликвидностью и продажа их не составляет труда, что не скажешь об арендных правах, которые обладают значительно меньшей ликвидностью, т.к. представляют собой обязательственное право с взаимными уже установленными правами и обязанностями. Приобретая арендные права, новый арендатор приобретает широкий круг обязательств по выплате арендных платежей, проведению определенных работ или выполнению иных условий, предусмотренных договором. В таком случае необходима целевая аудитория, которая обладает соответствующим ресурсом, достаточным для выполнения обязательств, предусмотренных уже существующим договором аренды. Ликвидность арендных прав значительно ниже, чем недвижимого имущества, при их разумном сопоставлении. В связи с этим можно сделать вывод, что отнесение залога арендных прав к предмету ипотеки является нелогичным, т.к. во-первых, совершенно различны вещи, которые являются обеспечением обязательства, во-вторых, уровень ликвидности этих вещей неодинаков (каждый вид залога, в какой-то степени, должен определять уровень ликвидности. Сам земельный участок дол-
жен цениться значительно дороже, чем право аренды на него).
В заключение можно сформулировать ряд практических предложений, которые позволят более эффективно построить залоговое законодательство. Предлагается вывести залог обязательственных прав за пределы предмета ипотеки и закрепить в ГК РФ новый вид залога под названием «залог обязательственных прав», который включит в себя специфические элементы регулирования данного вида залога. Необходимо ввести в ГК РФ такой вид залога, как «залог вещных прав» по причине того, что данный вид залога также имеет ряд специфических черт в отличие от ипотеки, залога обязательственных прав и иных видов залога.
Отнесение залога вещных прав к предмету ипотеки является спорным, это связано с сущностными характеристиками данного вида залога. Руководствуясь выведенными видообразующими признаками ипотеки, можно сделать вывод, что вещные права как предмет залога не сопоставляются с первым признаком (так как не являются непосредственно недвижимыми вещами). Остальные признаки, так или иначе, можно приспособить к залогу вещных прав, однако будет понятно, что это не ипотека в чистом виде: право следования будет следовать не за вещью, а за вещным правом (правом на долю в праве общей собственности, правом хозяйственно-
го ведения); ликвидность прав будет чуть меньше ликвидности недвижимых вещей и пр.
Литература
1. Конституция РФ 1993 г. // М., 1993.
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ // Российская газета. 1998. № 137.
3. Гражданский кодекс РФ. Ч. первая. От 30.11.1994. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
4. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А. Покровский. Пг., 1917.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. 3-е изд. М., 2001.
7. Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2002. № 1.
8. Гражданский кодекс РФ. Ч. вторая. От 26.01.1996. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
9. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002. № 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.