Преимущества этого решения очевидны:

• Относительно невысокая стоимость;
• Возможность заключения договора на срок до 99 лет;
• Передача права по наследству;
• Относительная простота оформления.

Условия аренды участка позволяют в кратчайшие сроки открыть свой бизнес или приступить к капитальному строительству, если это предусмотрено в договоре. При этом важно знать, что многое зависит от кадастровой стоимости и назначения земли.

Принципы аренды земель в Беларуси

Кодекс РБ о земле предусматривает несколько вариантов аренды участков:

• У частных лиц, имеющих в собственности наделы земли. В таком варианте договор заключается на условиях договоренностей и заверяется нотариусом. Обычно срок такой аренды не превышает 10-20 лет, хотя теоретически может заключаться и на более продолжительный срок;
• Аренда земель у государства – более выгодный вариант, при котором договор заключается на более долгий срок с возможностью передачи его по наследству.

Если в первом варианте вы фактически не имеете права на возведение капитальных строений, то во втором вполне можно построить дом, дачу, фермерское хозяйство, а при необходимости, срок аренды будет продлен на весь период эксплуатации строений.

Как взять землю в аренду в Беларуси часто задумываются не только жители страны, но и россияне, латыши и граждане других государств. Ведь для ведения сельскохозяйственного бизнеса у нас предоставляются выгодные льготы и субсидии, что открывает неплохие перспективы для потенциальных фермеров. И, стоит сказать, что взять землю в аренду может практически каждый:

• Граждане РБ;
• Жители других стран, получившие вид на жительство;
• Белорусские и иностранные предприниматели;
• Предприятия и международные холдинги;
• Лица без гражданства.

Главное, определиться с порядком получения земельного надела и его надлежащим оформлением. Нередко поиск участка приходится вести самостоятельно или отслеживать предложения на сайтах интересующих вас регионов.

Как взять землю в аренду на селе и в городе

Взять землю в аренду под фермерское или личное подсобное хозяйство жителю села довольно легко. Достаточно обратиться в сельсовет с письменным заявлением о выделении пустующего участка. В Могилевской, Витебской и Гомельской областях, где плотность населения невысока, получить надел можно в считанные недели.

Если же вы проживаете в черте города, другом регионе или представляете юридическое лицо, аренда земли для сельскохозяйственного назначения и открытия фермы в Беларуси для вас возможна по 4 сценариям:

• Получение права аренды через аукцион, инициированный администрацией района;
• Через аукцион, организованный по вашему обращению;
• Аренда без торгов для льготников. В частности, подобное право предоставляется молодым и многодетным семьям;
• Получение земельного участка по упрощенной схеме.

Аренда земельного участка РБ через аукцион

Традиционно на торги выставляются сформированные участки, отведенные под строительство жилья, личное и фермерское хозяйство. Для их получения можно пойти двумя путями:

1. Вести мониторинг аукционов на сайте райисполкома и участвовать в торгах;
2. Самостоятельно найти участок и подать заявление в райисполком о желании получить его в аренду. При этом аукцион будет инициирован по вашему обращению и администрация обязана уведомлять о появлении других участников в торгах.

Объявления о сдаче в аренду на сайте райисполкома и в СМИ размещаются за месяц до приема ставок, при этом указывается стартовая, минимальная цена вопроса и размер задатка, составляющий 10% от арендной платы. Для участия в торгах вы обязаны оплатить эту сумму в любом отделении банка и сохранить квитанцию. Шаг аукциона обычно составляет 0,1% к арендной стоимости, а побеждает тот, кто предложит больше.

Итогом проведения торгов становится сдача участка в аренду одному человеку, а всем остальным возвращают задаток.

Аренда участка на льготных основаниях

Льготники получают землю «вне конкурса». Достаточно найти участок или обратиться с такой просьбой в райисполком, предоставить пакет документов, подтверждающих ваше исключительное право. Еще одной важной особенностью льготного предоставления участков является установление для них арендной платы, не превышающей тариф земельного налога.

Упрощенная схема аренды

«Упрощенная» схема получения аренды далеко не самый легкий вариант, в который придется вложиться уже на этапе подачи заявления:

• Первым шагом становится поиск свободного участка на карте с кадастровой разметкой. То есть это будет участок, не прошедший кадастровой оценки;
• Далее нужно подготовить схему расположения участка на кадастровом плане населенного пункта и определить ее принадлежность, исходя из чего будет рассчитана ставка аренды;
• В исполнительный комитет подается сразу два заявления – об утверждении схемы и предварительном согласовании аренды участка;
• Ваши заявления будут рассмотрены администрацией в течение месяца. При этом другим желающим заполучить те же земли будет отказано.

Не получив ответа в течение 30 дней с момента подачи заявлений, вы можете самостоятельно обратиться в администрацию за разъяснением ситуации. При получении на руки двух постановлений об утверждении схемы и согласовании по вопросу аренды, вам предстоит поставить участок на кадастровый учет и оформить его по всем правилам.

Эти четыре варианта получения участка в аренду возможны фактически для любых целей – фермерского хозяйства, строительства фабрики или завода, возведения коттеджа. Можно даже оформить договор на озеро или участок реки для открытия рыбоводческого хозяйства.

Стоимость аренды земли в Республике Беларусь

Контроль над исполнением договоров аренды ведется Министерством по налогам и сборам. В частности, они устанавливают кадастровую принадлежность земель, коэффициенты исчисления в соответствии с расположением и назначением. В частности, для индивидуального жилого строительства, деревень и фермерских угодий разработана целая система понижающих тарифов.

Арендная плата может изыматься двумя способами:

• Исходя из кадастровой стоимости земельного участка, умноженной на коэффициенты понижения. Заранее рассчитать цену участка можно, уточнив его кадастровый номер на официальном сайте ИМНС;
• По ставке земельного налога. Этот вариант предусмотрен для ИЖС и садовых товариществ в сельской местности, фермерских, рыбоводческих хозяйств и аренды лесных массивов.

Аренда земельного участка в Беларуси – дело ответственное. Бесхозяйственности в нашей стране не терпят. Поэтому, если участок не используется по назначению более года, договор может быть расторгнут, а угодья будут вновь выставлены на торги.

В некоторых случаях налоговое законодательство предусматривает и увеличение тарифов на аренду земли:

• При незавершенном строительстве. При этом принимается во внимание плановый срок завершения и сдачи дома в эксплуатацию. Если по истечении срока, указанного в документах на постройку, она так и не завершена, арендная плата будет увеличена вдвое;
• При сверхнормативном строительстве и возведении на участке конструкций, не утвержденных в плане, стоимость также увеличивается в 2 раза;
• Если вы неопытный фермер и используете земли неэффективно, то планку поднимут в 10 раз;
• Аналогичная ситуация ожидает и тех, кто получил земельный надел и оставил заброшенным или использует не по назначению.

Аренда земли – выгодное предприятие. Тем более, что со временем ее можно перевести в разряд пожизненного наследуемого владения всего за 2-20% от кадастровой оценки. Наравне с покупкой земельных участков, это перспективная база для строительства частного жилья, фермерских хозяйств, а также для бизнеса – торговых и развлекательных центров, заводов и крупных промышленных предприятий.

16 мая 2019 г., четверг

Несколько десятков лет назад в результате приватизации земли многие сельчане получили земельные участки в общую долевую собственность, без определения конкретных границ участка каждого собственника. Таким массивом земли можно пользоваться коллективно, договорившись о правилах использования. Распорядиться земельной долей по своему усмотрению можно только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Эта процедура называется выделением доли в натуре. Несмотря на то, что с момента приватизации прошло много лет, до сих пор вопрос о ее правильном проведении стоит на повестке дня. У граждан все чаще возникает желание самостоятельно обрабатывать принадлежащие им земли, извлекать максимально возможную прибыль, а не просто получать ежегодную плату от передачи их в аренду крупным сельхозпроизводителям.

Итак, для того чтобы произвести выдел, необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план и проект межевания.

Существует два способа выделения доли. При первом способе проект межевания утверждается решением общего собрания участников долевой собственности. Также утверждается перечень собственников образуемых земельных участков, и размер их долей. Затем на основании проекта межевания готовится межевой план.

«Здесь можно посоветовать до начала выдела заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок, из которого производится выдел, и посмотреть, где проходят его границы по документам. В выписке представлено графическое описание, собственники смогут увидеть весь земельный массив целиком», — говорит начальник отдела Кадастровой палаты по РТ Анна Мирасова.

При втором способе собственник сам утверждает проект межевания. Однако ему необходимо обязательно согласовать размер и местоположения границ выделяемого участка со всеми дольщиками. Для этого в СМИ публикуется извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка. Если в течение тридцати дней со дня публикации извещения не поступят возражения по размеру и местоположению границ выделяемого земельного участка, проект межевания считается согласованным. Если же возник спор о размере и местоположении границ выделяемого участка в счет земельной доли, он рассматривается в суде.

«Если исходный участок находится в аренде, то при регистрации права предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется», — пояснила Анна Мирасова. Также она обратила внимание на то, что при процедуре выдела может выявиться реестровая ошибка. За ней стоят неправильно произведенные когда-то замеры координат поворотных точек исходного земельного участка. В этом случае границы или площадь надела могут не совпадать с документально зафиксированными данными. Исправить ошибку можно. Сделать это, опять же, может только кадастровый инженер.

После подготовки кадастровым инженером межевого плана и проекта межевания земельного участка лицо, которое решило выделить земельный участок в счет своей земельной доли, подает заявление о постановке на государственный кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности. Сделать это может и его представитель.

Sunny Forest / .com

30 марта 2018 года вступят в силу изменения в Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Отметим основные нововведения (Федеральный закон от 29 декабря 2017 г. № 447-ФЗ «О внесении изменений в статьи 1 и 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Предусмотрено, что общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения вправе принимать решения только по вопросам, которые включены в повестку дня. Изменять повестку дня общего собрания оно не вправе.

Не допускается включение в повестку дня общего собрания следующих вопросов, если решение по ним принято менее 3 месяцев назад:

• об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
• об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;
• о заключении (отказе в заключении либо изменении условий) соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Возможно ли расторжение в одностороннем порядке по инициативе арендодателя договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, заключенного на срок 5 лет или менее? Ответ – в материале «Расторжение договора аренды земельного участка» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Решения общего собрания, отменяющие и (или) изменяющие ранее принятые решения, должны содержать указание на них.

При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение.

Кворум общего собрания увеличится с 20% до 50% от общего числа участников долевой собственности.

Кроме того, с указанной даты в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения будут закреплены правила проведения повторного собрания с той же повесткой дня на случай, если общее собрание не состоялось по причине отсутствия кворума. Установлен срок извещения органом местного самоуправления участников общей долевой собственности о проведении повторного собрания – не позднее чем за 30 дней до дня его проведения.

Орган местного самоуправления обязан будет размещать протокол общего собрания на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) и на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, не позднее 10 дней после даты проведения собрания.

Рассмотренные изменения не применяются при созыве и проведении общего собрания участников долевой собственности, сообщение о проведении которого опубликовано соответствующим органом местного самоуправления до 30 марта 2018 года.

Также напомним, что действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Перечень земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть предоставлены в аренду гражданам и юридическим лицам

№ п/п	Район	Адрес (местоположение)	Кадастровый номер	Площадь, кв. м	Разрешенное использование
	Волховский	Ленинградская область, Волховский муниципальный район, Кисельнинское сельское поселение			Для сельскохозяйственного использования
	Волховский	Ленинградская область, Волховский муниципальный район, Хваловское сельское поселение			Для сельскохозяйственного использования
	Волховский	Ленинградская область, Волховский муниципальный район, Хваловское сельское поселение			Для сельскохозяйственного использования
	Волховский	Ленинградская область, Волховский муниципальный район, Хваловское сельское поселение			Для сельскохозяйственного использования
	Волховский	Ленинградская обл. , Волховский р-н, Кисельнинское с/пос			Для сельскохозяйственного использования
	Волховский	Ленинградская обл. , Волховский р-н, Кисельнинское с/пос			Для сельскохозяйственного использования
	Волховский	Ленинградская обл. , Волховский р-н, Кисельнинское с/пос			Для сельскохозяйственного использования
	Волховский	Ленинградская обл. , Волховский р-н, Кисельнинское с/пос			Для сельскохозяйственного использования
	Волховский	Ленинградская обл. , Волховский р-н, Кисельнинское с/пос			Для сельскохозяйственного использования
	Волховский	Ленинградская обл. , Волховский р-н, Кисельнинское с/пос			Для сельскохозяйственного использования
	Волховский	Ленинградская обл. , Волховский р-н, Кисельнинское с/пос			Для сельскохозяйственного использования
	Волховский	Ленинградская обл. , Волховский р-н, Кисельнинское с/пос			Для сельскохозяйственного использования
	Выборгский	Ленинградская область, Выборгский район, МО «Рощинское городское поселение», уч. Подгорье-I, уч.23		107 570	Для ведения сельского хозяйства
	Выборгский	Ленинградская область, Выборгский район, МО «Рощинское городское поселение», уч. Подгорье-I, участок № 22		36 974	Для ведения сельского хозяйства
	Выборгский	Ленинградская область, Выборгский район, МО «Рощинское городское поселение», уч. Подгорье-I, участок № 21			Для ведения сельского хозяйства
	Выборгский	Ленинградская обл. , Выборгский р-н, Рощинское г/пос , уч. Подгорье-1, уч. 22			Для ведения сельского хозяйства
	Волосовский	Ленинградская область, Волосовский район, Кикеринское сельское поселение, в 140 м западнее дер. Большое Кикерино			Для ведения сельскохозяйственного производства
	Лужский	Ленинградская область, Лужский район, Скребловское сельское поселение, АОЗТ «Звездочка», вблизи д. Жглино, рабочий участок № 70			Для ведения сельского хозяйства
	Лужский	Ленинградская область, Лужский район, Скребловское сельское поселение, вблизи д. Александровка АОЗТ «Звездочка», рабочий участок № 78			Для ведения сельского хозяйства
	Лужский	Ленинградская область, Лужский район, Осьминское сельское поселение			Для ведения сельского хозяйства
	Лужский	Ленинградская область, Лужский район, Осьминское сельское поселение, вблизи д. Мужич и д. Николаевское			Для ведения сельского хозяйства
	Лужский	Ленинградская обл., Лужский р-н, Скребловское с/пос , (Межозерная волость), АОЗТ Звездочка рабочий участок № 76, севернее д Александровка-за пределами участка			Для ведения сельского хозяйства
	Лужский	Ленинградская обл., Лужский р-н, Скребловское с/пос , (Межозерная волость), АОЗТ Звездочка севернее д. Александровка, рабочий участок № 77 — за пределами участка			Для ведения сельского хозяйства
	Лужский	Ленинградская обл., Лужский р-н, Осьминское с/пос , вблизи д. Николаевское, д. Мужич			Для ведения сельского хозяйства
	Тихвинский р-н	Ленинградская обл. , Тихвинский р-н, Мелегежское с/пос , вблизи д. Шибенец			Для сельскохозяйственного производства
	Тихвинский р-н	Ленинградская обл. , Тихвинский р-н, Мелегежское с/пос , вблизи д. Шибенец			Для сельскохозяйственного производства

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев предоставления:

земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного Кодекса.

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов указываются:

1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса оснований;

5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;

6) цель использования земельного участка;

7) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

Выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем;

Выписка из ЕГРИП об индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем;

Копия паспорта гражданина, являющимся заявителем.

К заявлению могут быть приложены иные документы, обосновывающие цели использования земельного участка и потребность в площади участка.

Заявление подается на имя председателя Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом Салтыкова Эдуарда Владиславовича.

Заявление подается на имя председателя Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом Салтыкова Эдуарда Владиславовича.

Контакты: отдел распоряжения и контроля за использованием земельных ресурсов, тел. (812) 539-41-40.

Привезти письменное обращение в Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом лично либо отправить по почте можно по адресу: 191124, РФ, Санкт-Петербург, ул. Лафонская, д. 6, лит. А
Приём письменных обращений осуществляется:

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом
Дни приёма	Время приёма
Понедельник — четверг	с 9:00 до 18:00, обед с13:00 до14:00, технический перерыв с 16:00 до 17:00
Пятница	с 9:00 до 17:00, обед с13:00 до14:00, технический перерыв с 15:00 до 16:00
Суббота — воскресенье (а также праздничные дни)	выходной

В статье рассматривается порядок бухгалтерского учета расходов, связанных с оформлением договора аренды, и по арендной плате. Особое внимание уделено вопросам налогового учета расходов по договору аренды и связанных с его оформлением особенностей расчетов с бюджетом по НДС, налогу на имущество и налогу на доходы физических лиц по операциям, связанным с исполнением обязательств по договору аренды.

Аренда земельных участков

Наиболее распространенной формой использования земель сельскохозяйственного назначения является аренда. Сельскохозяйственные организации при приобретении земельного участка во временное владение с целью получения выгоды должны заключать договор аренды земельных участков (земельных долей) . Причем арендовать земельный участок организация может только у собственников земли . Все виды земельных участков за исключением участков, изъятых из оборота, могут передаваться в аренду . Арендная плата, а также сроки и порядок ее внесения определяются условиями договора аренды земельного участка .

Особенностью договора аренды земельного участка является то, что арендатор имеет право передавать свои обязанности третьему лицу, отдавать свои права аренды в залог; передавать в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка при уведомлении собственника . При этом согласие собственника не требуется: арендатор ставит его в известность о новом арендаторе земли, причем новый договор не заключается.

Земли сельскохозяйственного назначения, выделенные в земельные участки или находящиеся в долевой собственности, могут сдаваться в аренду, если они состоят на государственном кадастровом учете. Ранее, чтобы оформить договор аренды со всеми участниками долевой собственности, необходимо было оформлять доверенность от каждого собственника, что влекло существенные издержки. С 2011 г. при предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду необходимо иметь решение собрания собственников земельных долей, которое выбирает уполномоченное лицо, имеющее право документально, на основании протокола собрания, заключать договор аренды земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Максимальный срок аренды земель сельхозназначения — 49 лет, а минимальный срок — год, но на практике обычно заключают договор аренды на 5 лет, что связано с отраслевыми особенностями производства сельскохозяйственной продукции.

Аренда земли сельскохозяйственного назначения, находящейся в государственной или муниципальной собственности, имеет свои особенности. Получить землю в аренду согласно ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) можно на основании результатов конкурса или аукциона. По результатам торгов составляется протокол, который является основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса, оформляемого в течение пяти дней после подписания протокола.

Арендатор земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, может передавать ее в аренду другому лицу в пределах срока договора аренды земельного участка, причем без согласия собственника при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды без согласия арендатора или какое-либо ограничение прав арендатора, установленных договором, не допускается. Расторжение раньше установленного срока договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором .

Бухгалтерский и налоговый учет расходов по оформлению договора аренды

Все хозяйственные операции, связанные с арендой земельных участков, отражаются в учете на основании первичных документов. Организация, являющаяся арендатором, принимает к бухгалтерскому учету арендованный земельный участок на забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства» в оценке, определенной договором аренды. В арендном договоре обязательно отражают характеристики участка, его площадь, точный адрес, кадастровый план участка, наличие на участке зданий и сооружений, определяют срок аренды, величину арендного платежа, платежный период, наличие иных обязательств, требующих дополнительных расходов, а также устанавливают условия досрочного расторжения договора.

Право аренды земельного участка оценивается в соответствии с методическими рекомендациями, которые предлагают определять реальный доход, получаемый собственником земли, как разницу между расходами арендатора и арендодателя. В методологии оценки для определения рыночной стоимости земельного участка используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный — на основании п. 20 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256. При проведении оценки земли обычно рассматриваются все три подхода, а применяют только приемлемый для оценки конкретного земельного участка подход. Причем наиболее используемые методологические подходы оценки стоимости права аренды земельных участков — доходный и сравнительный. Стоимость участка и стоимость прав его аренды определяются, основываясь исключительно на предположении их наилучшего использования.

При заключении договора аренды земельных участков в обязательном порядке проводятся мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, установлению их границ на местности. Все расходы, направленные на оформление договора аренды земли и плана земельного участка, проведение работ по закреплению границ земельного участка, государственную регистрацию прав, экспертизу отвода земельного участка, нотариальное оформление, связаны с заключением договора аренды.

В бухгалтерском учете данные расходы отражаются на счете 97 «Расходы будущих периодов». При принятии к учету затрат на межевание, оценку, консультации и прочие услуги, уплату государственной пошлины делается запись:

Д-т 97 «Расходы будущих периодов»

К-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Кроме того, организация, выигравшая конкурс в соответствии с правилами его проведения, должна уплатить задаток в размере не менее 20% начального размера арендной платы. В случае победы сумма задатка засчитывается в счет арендной платы на основании п. 27 разд. IV Правил проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Так же как и в случае, если организация проиграла торги, в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов ей обязаны вернуть задаток. Однако участие в конкурсе предполагает и другие виды расходов: оплата регистрационного сбора, оформление документооборота с юридическим сопровождением. Проблема отражения данных расходов в бухгалтерском учета заключается в том, что в случае заключения договора аренды эти платежи для целей налогообложения в соответствии со ст. 264.1 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) организация сможет учитывать, а если торги проиграны, то уменьшить налогооблагаемую прибыль на величину данных расходов нельзя.

В бухгалтерском учете расходы, связанные с участием в конкурсе по приобретению аренды земельных участков, отражаются также на счете 97 «Расходы будущих периодов». Расходы на подготовку конкурсной документации отражаются по дебету счета 97 в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». При внесении задатка на участие в конкурсе делается запись:

Д-т 76, субсчет «Расчеты по выданным задаткам на участие в конкурсе»,

К-т 51 «Расчетный счет».

В случае победы на торгах затраты на подготовку конкурсной документации включаются в состав затрат:

Д-т 20.1, 20.2, 20.3, 26

К-т 97 «Расходы будущих периодов».

В случае победы на торгах задаток включается в сумму арендной платы:

Д-т 20.1, 20.2, 20.3, 26

К-т 76, субсчет «Расчеты по выданным задаткам на участие в конкурсе».

В случае проигрыша расходы на подготовку конкурсной документации специализированной организацией включаются в состав прочих расходов:

Д-т 91-2 «Прочие расходы»

К-т 97 «Расходы будущих периодов».

Задаток за участие в конкурсе в случае проигрыша должен быть возвращен, что отражается в учете записью по счетам:

Д-т 51 «Расчетный счет»

К-т 76, субсчет «Расчеты по выданным задаткам на участие в конкурсе».

Расходы, связанные с участием в конкурсе, как отмечает Минфин России в Письме от 16.01.2008 N 03-03-06/1/7, могут быть признаны как в налоговом учете, так и в бухгалтерском учете, вне зависимости от его результатов. Для целей налогообложения прибыли они признаются единовременно.

Если рассматривать все виды расходов по заключению договора аренды земли независимо от того, в чьей собственности находится этот участок, то они одновременно являются как капитальными вложениями, так и текущими расходами организации. Практика оформления земельных участков показывает, что расходы по оформлению земли берет на себя арендатор. До 1 января 2011 г. в бухгалтерском учете данные расходы учитывались в составе расходов будущих периодов на счете 97 «Расходы будущих периодов» и списывались в течение всего срока действия договора аренды на основании Письма УМНС России по г. Москве от 11.09.2003 N 26-12/50010.

В настоящее время согласно Приказу Минфина России от 24.12.2010 N 186н затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе в соответствии с условиями признания активов, установленными нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету, и подлежат списанию в порядке, предусмотренном для списания стоимости активов данного вида . Следовательно, применять счет 97 «Расходы будущих периодов» можно в случае, если расходы соответствуют требованиям признания актива.

В российских нормативных документах по бухгалтерскому учету не содержится общих критериев признания и списания активов. Между тем Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России была одобрена Концепция бухгалтерского учета в Российской Федерации, в которой, в частности, приведены общие критерии признания имущества и обязательств на балансе организации. В соответствии с п. 7.2 Концепции бухгалтерского учета в Российской Федерации имуществом признаются хозяйственные средства, которые контролируются организацией в результате прошлых событий ее хозяйственной деятельности и которые должны принести ей экономические выгоды в будущем. В соответствии с п. 8.3 Концепции бухгалтерского учета в Российской Федерации имущество признается в бухгалтерском балансе, если имеется вероятность получения организацией экономических выгод в будущем от этого имущества и его стоимость может быть измерена с достаточной степенью надежности. Данные правила полностью совпадают с принципами признания активов по МСФО и согласуются с требованием п. 6 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008), утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н.

Таким образом, расходы, непосредственно связанные с оформлением договора аренды земли для сельскохозяйственных организаций, можно учитывать в составе расходов будущих периодов на счете 97 и списывать их в течение всего срока действия договора аренды. Однако на практике оформление земли и ее регистрация осуществляются в течение длительного периода, а так как конкретных методических указаний по учету данного вида расходов нет, сельскохозяйственные организации по мере возникновения затрат отражают их на счете 26 «Общехозяйственные расходы». Для целей исчисления налога на прибыль расходы признаются в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 1 ст. 272 НК РФ). Согласно ст. 264.1 НК РФ сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права.

Согласно пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ существуют два варианта признания расходов на приобретение права на земельные участки собственниками и права на заключение договора аренды арендаторами. В первом случае расходы распределяются равномерно в течение срока, который организация определила самостоятельно, но он не должен быть менее 5 лет. Если срок будет превышать 5 лет, то расходы на заключение договора аренды земельного участка признаются в качестве прочих расходов в течение всего срока, установленного договором.

Во втором случае расходы списывают в размере, не превышающем 30% исчисленной налоговой базы предыдущего налогового периода до полного признания всей суммы вышеуказанных расходов, причем равномерность их распределения не является обязательным условием их признания.

Выбор варианта признания расходов на приобретение права на земельный участок и расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка предоставляется организации-налогоплательщику, закрепить который необходимо в учетной политике.

Бухгалтерский учет расходов по арендной плате

Основанием для признания расходов на аренду при определении базы расчета налога на прибыль являются договор аренды, акт приема-передачи арендованного земельного участка и документы, подтверждающие уплату арендных платежей.

Земля, полученная в аренду, может использоваться как для производственных, так и для непроизводственных целей. Если сельскохозяйственная организация приобретает земельные участки для производственной деятельности (например, растениеводство), то согласно Положению по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденному Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, расходы на выплату аренды за земельные участки относятся к расходам по обычным видам деятельности. Арендные платежи за земельные участки, которые не используются для производственного процесса, должны признаваться прочими расходами организации.

Аренда должна оплачиваться регулярно в той форме (денежной или натуральной) и в те сроки, которые указаны в договоре аренды. Для подтверждения расходов по аренде не требуется составлять акты, подтверждающие аренду в течение отчетного периода (месяца) (Письмо ФНС России от 05.09.2005 N 02-1-07/81), так как акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами договора, что свидетельствует о том, что услуга потребляется.

Начисление арендной платы за соответствующий период отражают записью по дебету счета 20 «Основное производство» и кредиту 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». На практике чаще аренду земельных участков оплачивают выращенной сельхозпродукцией, передача которой в счет оплаты по договору аренды в бухгалтерском учете признается реализацией.

Для оформления выдачи денежных средств и готовой продукции в счет арендной платы за земельные доли используют ведомость по форме 416-АПК. Данная ведомость выписывается в одном экземпляре и сдается на склад. Готовая продукция отпускается с тех складов, которые указаны в ведомости. Арендодатель (собственник земельного участка) при получении продукции расписывается в ведомости, которая служит оправдательным документом для списания материальных ценностей со склада и сдается в бухгалтерию по окончании выдачи материальных ценностей. Если к установленному сроку ряд лиц не получил натуральную оплату за земельные доли, в графе «Подпись получателя» делается отметка «Не получено».

Величина выручки представляет собой стоимость продукции, переданной организацией, исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах организация определяет выручку в отношении аналогичной продукции. Соответственно, в бухгалтерском учете переданная сельхозпродукция в оплату по договору аренды земли отражается по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с кредитом субсчета 90.1 «Выручка». НДС начисляется по дебету субсчета 90.3 «Налог на добавленную стоимость» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам». Списание себестоимости продукции отражается по дебету счета 90.2 «Себестоимость продаж» и кредиту счета 43 «Готовая продукция».

Порядок взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, что разъяснено в Письме Минфина России от 30.12.1993 N 160 «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций». Величина аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, определяется на основании методики расчета земельной платы за земельный участок в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Каждый регион утверждает коэффициенты разрешенного (функционального) использования земельных участков и коэффициенты дифференциации по видам деятельности.

Размер арендной платы определяется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка и рассчитывается по формуле:

А = Ас x S,

где А — величина арендной платы, руб/кв. м, рассчитываемая за 12 месяцев;

Ас — ставка арендной платы, руб/кв. м;

S — площадь земельного участка, кв. м.

Ставка арендной платы устанавливается на год в рублях за единицу площади земельного участка и рассчитывается по формуле:

Ас = УПКСЗ x Кви x Ка,

где УПКСЗ — удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида использования, руб/кв. м. Определяется как кадастровая стоимость единицы площади 1 кв. м земель кадастрового квартала по виду разрешенного (функционального) использования земель;

Кви — коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков;

Ка — коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.

Коэффициенты вида разрешенного (функционального) использования земельных участков и коэффициенты дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка утверждаются Методикой в зависимости от категории земли. Например, в Курской области для земель сельхозназначения, предоставляемых для целей сельскохозяйственного производства, Кви равен 1,08, а Ка — 0,003.

Следует признать, что существующая система установления ставок арендной платы не стимулирует рациональное использование земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В регионах имеет место практика искусственного завышения или занижения арендной платы с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов. К основным недостаткам этой системы относится отсутствие общего подхода к определению базовых ставок арендной платы и учета рыночной стоимости земли.

Арендная плата за участок земли сельхозназначения, находящийся в государственной собственности, а также в частной собственности, но при условии оплаты аренды в денежном выражении, учитывается в составе расходов по обычным видам деятельности в зависимости от использования земли сельскохозяйственной организацией по дебету счетов затрат (20, 23, 25, 26) в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Перечисление арендной платы отражается по дебету 76 и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

Налог на добавленную стоимость по операциям договора аренды

Если право собственности на земельный участок принадлежит физическому или юридическому лицу, арендная плата облагается НДС .

В случае если арендная плата физическому или юридическому лицу по условиям договора взимается сельскохозяйственной продукцией, налоговая база при передаче прав определяется как стоимость этих товаров, исчисленная исходя из цен, устанавливаемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения НДС . Следовательно, передавая собственную продукцию в оплату аренды, организация должна включить в ее стоимость и соответствующую сумму НДС.

При реализации большинства видов сельхозпродукции (мяса, молока и молокопродуктов, зерна, комбикормов, кормовых смесей, зерновых отходов, овощей) применяется льготная ставка НДС — 10%. Полный перечень кодов видов льготируемой продукции утвержден Постановлением Правительства РФ от 31.12.2004 N 908 «Об утверждении перечней кодов видов продовольственных товаров и товаров для детей, облагаемых налогом на добавленную стоимость по налоговой ставке 10 процентов».

Если арендная плата за пользование земельным участком взимается органами государственной власти или местного самоуправления, организация освобождается от обложения НДС, так как аренда земли является одним из платежей в бюджеты различных уровней за право пользования природными ресурсами на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ. Однако арендаторов, получивших в аренду федеральное имущество, имущество субъектов Российской Федерации и муниципальное имущество на территории Российской Федерации от органов государственной власти и управления и органов местного самоуправления, можно рассматривать в качестве налоговых агентов . Но на основании ЗК РФ земля признается природным ресурсом, поэтому с арендной платы, уплачиваемой за аренду земли федеральным или муниципальным органам власти, начислять НДС не нужно . В то же время налоговые органы требуют заполнять соответствующий раздел декларации по НДС, в котором приводятся сведения об операциях, не подлежащих налогообложению, операциях, не признаваемых объектом налогообложения, на основании счетов-фактур с пометкой «без налога» и с соответствующей регистрацией в книге покупок и книге продаж (Письмо УФНС России по г. Москве от 27.03.2007 N 19-11/28227 «О выполнении обязанностей налогового агента по НДС»).

Налог на доходы физических лиц по операциям договора аренды

Для целей исчисления налога на доходы физических лиц (НДФЛ) переданная физическому лицу в счет арендной платы по условиям договора сельхозпродукция признается доходом, полученным в натуральной форме . В данном случае организация является налоговым агентом и обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет соответствующую сумму НДФЛ. Налоговой базой является стоимость переданной продукции, исчисленная по рыночным ценам с учетом соответствующей суммы НДС . Организация может удерживать НДФЛ только в случае, если арендодатель является работником организации (Письмо Минфина России от 07.10.2009 N 03-04-06-01/257). Если же арендодатель не является работником организации, организация обязана в течение одного месяца с момента возникновения этого обстоятельства письменно сообщить в налоговый орган о невозможности удержать налог и сумме задолженности .

Налог на землю

Земельный налог должны уплачивать собственники земельных участков на основании государственной регистрации права собственности. Перечень документов, подтверждающих право на участок, утвержден Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Земельная доля, полученная гражданином при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», признается долей в праве общей собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения. Все выданные ранее органами местного самоуправления документы имеют такую же силу, что и записи в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сельскохозяйственная организация, использующая по договору аренды земельные участки, от уплаты земельного налога освобождена. Граждане — владельцы земельных долей имеют право на льготы по налогу . Льготы по земельному налогу в каждом регионе определяются в соответствии с законодательными актами.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Земельный кодекс Российской Федерации.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации.
4. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
5. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
6. Карзаева Н.Н. Порядок расчетов с бюджетом по НДС по операциям с основными средствами // Бухучет в сельском хозяйстве. — 2009. — N 7. — С. 30 — 35.
7. Хоружий Л.И. Организация бухгалтерского учета земель сельскохозяйственного назначения // Бухучет в сельском хозяйстве. — 2011. — N 9. — С. 3 — 10.

М.А.Третьякова

Старший преподаватель

кафедры экономики, управления

и информационных технологий

Московского института лингвистики