С 01.09.2014 в ГК РФ введена глава 5 параграфа 6 ГК РФ («Товарищества собственников недвижимости»). С указанной даты появилась новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций — «товарищество собственников недвижимости» («ТСН»).

Определение понятия «товарищество собственников недвижимости»

Часть 1 статьи 123.12 ГК РФ дает определение понятия ТСН:

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

ТСН и ТСЖ, СНТ, ДНТ, ОНТ

Нормы Гражданского кодекса РФ о товариществах собственников недвижимости являются общими по отношению к нормам, регулирующим деятельность:

• товариществ собственников жилья (раздел VI ЖК РФ «Товарищество собственников жилья»);
• садоводческих, огороднических или дачное некоммерческих объединений граждан (СНТ, ДНТ, ОНТ, потребительские кооперативы) (закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Нормы названных законов являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости.

Признаки ТСН

Ключевыми признаками указанных видов некоммерческих корпоративных организаций являются:

• добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.);
• создание объединения для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании;
• достижение иных целей, предусмотренных законами.

Отличие ТСН от ТСЖ

Понятие «ТСН» — более широкое понятие по сравнению с ТСЖ.

ТСН — объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.

Подробнее см. «Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Понятие»:

• Определение понятия ТСЖ
• Органы управления ТСЖ
• ТСЖ и ТСН
• Отличие ТСЖ от ТСН
• Появление понятия ТСН не отменяет ТСЖ
• Нужна ли перерегистрация ТСЖ в ТСН?
• Вложения

Новая редакция Ст. 151 ЖК РФ

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Комментарий к Статье 151 ЖК РФ

1. Право собственности товарищества собственников жилья как юридического лица может возникнуть в отношении тех объектов движимого и недвижимого имущества, которые возмездно или безвозмездно в установленном порядке приобретены таким товариществом. Поскольку товарищество собственников жилья обладает специальной (уставной) правоспособностью, постольку совершать такие акты, как приобретение имущества, оно вправе лишь при условии, что это соответствует предмету и целям его деятельности. Приобретение товариществом, например, имущественного комплекса кондитерской фабрики вряд ли будет соответствовать указанным критериям.

Под имуществом в данном случае следует понимать вещи в гражданско-правовом смысле, включая имущественные права, деньги и ценные бумаги. Денежные средства могут храниться в форме наличных денег в кассе, на расчетном счете в банке, специальных счетах, а также в ценных бумагах.

Стоимость имущества товарищества отражается в документах его бухгалтерского учета и отчетности. Именно это имущество и является обособленным имуществом товарищества как юридического лица, которым товарищество отвечает по своим обязательствам перед кредиторами.

Следует также иметь в виду, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса России все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36), находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.

В соответствии со ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому такой земельный участок не может стать объектом права собственности товарищества собственников жилья. Исключение составляют случаи, когда товариществу как юридическому лицу на праве собственности принадлежат какие-либо помещения в соответствующем многоквартирном доме. Тогда товарищество будет обладать долей в праве общей долевой собственности собственников помещений. См. также ст. 36 Кодекса и комментарий к ней.

2. Источники формирования основных и оборотных средств товарищества собственников жилья перечислены в открытом перечне. Такими источниками могут быть и прочие поступления, приобретение которых товариществом не вступает в противоречие с предметом и целями его деятельности.

3. Кодекс не обязывает товарищество собственников жилья формировать специальные финансовые фонды. Имеются в виду, в частности, ремонтный фонд, фонд текущих расходов, резервный фонд и др.

Например, резервный фонд может быть образован путем ежеквартальных отчислений от чистой прибыли товарищества, полученной в результате его хозяйственной деятельности, до достижения им определенного решением общего собрания размера. Средства резервного фонда обычно используются для покрытия непредвиденных расходов, потерь и убытков, ликвидации аварийных ситуаций. Целесообразно предусмотреть, что резервный фонд не может быть использован для иных целей. Средства резервного фонда товарищество может размещать в кредитных организациях на условиях договора банковского счета или в краткосрочных депозитных вкладах.

Обратим внимание, что подобные фонды могут быть образованы по решению общего собрания членов товарищества собственников жилья в порядке, им же установленном. Из этого следует, что специальные финансовые фонды товарищества и порядок их образования не обязательно должны быть указаны в уставе.

4. Под «финансовым планом товарищества», о котором говорится в ч. 4 ст. 151 Кодекса, скорее всего, следует понимать утвержденный общим собранием членов товарищества годовой план финансовой деятельности товарищества (см. п. 8 ч. 2 ст. 145 Кодекса).

Цели, на которые могут расходоваться средства товарищества, находящиеся на счетах в кредитных организациях, а также правила совершения правлением действий, связанных с распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить в уставе товарищества или положении о правлении, утверждаемом общим собранием.

Другой комментарий к Ст. 151 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Согласно комментируемой статье в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Имущество товарищества обособляется от имущества собственников помещений в многоквартирном доме (членов товарищества).

2. Средства товарищества (вступительные взносы, обязательные платежи членов товарищества, поступления от арендаторов и проч.) имеют целевую направленность: текущий и капитальный ремонт дома; организационные расходы и т.д.

Размер платежей определяется долей каждого собственника помещений в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Следует отметить, что субсидии (п. 3 ч. 2 комментируемой статьи) предоставляются лишь тем лицам, у которых расходы по оплате жилья и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов на эти цели в совокупном доходе семьи (ч. 1 ст. 159 ЖК РФ).

3. В товариществе могут быть образованы специальные фонды (ч. 3). Такие фонды образуются по решению общего собрания членов товарищества, цель создания определяется уставом. Так, ч. 5 ст. 145 ЖК предусматривает образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в доме и его оборудования.

4. Часть 4 ст. 151 предоставляет правлению ТСЖ право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

ТСН и ТСЖ: правовое регулирование. ООО как учредитель ТСН — возможно ли это на практике

Термин «товарищество собственников недвижимости» (ТСН) появился в отечественном законодательстве в 2014 году и впервые был упомянут в законе «О внесении…» от 05.05.2014 № 99-ФЗ. Закон № 99 значительно изменил действующую до этого систему классификации юридических лиц, определенную нормами ГК РФ.

Основная идея, которая преследовалась законодателем при внесении столь масштабных корректив, — это внедрение в нормы ГК РФ разделения всех организаций (как коммерческих, так и некоммерческих) на две группы: унитарные и корпоративные. Исходя из предложенной классификации, товарищества собственников жилья и СНТ (ОНТ) были объединены в единую организационную форму — ТСН. Соответственно, ТСН является некоммерческой корпоративной организацией, решения в которой принимаются по корпоративному принципу. Наиболее важные из них принимаются общим собранием членов ТСН, прочие — коллегиальным (единоличным) органом, т. е. правлением (председателем правления).

ТСН или ТСЖ — как правильно

Практиков может смутить коллизия норм ч. 2 ст. 135 ЖК РФ, которая указывает, что в наименовании организации собственников жилья должно быть указано, что объединение является ТСЖ, и п. 2 ст. 123.12 ГК РФ, который определяет, что аналогичная организация должна обозначаться как ТСН. Ответ на данный вопрос содержится в ч. 8 ст. 3 уже упомянутого нами закона № 99, который устанавливает, что к товариществам собственников жилья, дачников, садоводов и огородников применяются нормы ГК РФ о ТСН и прочих нормативных актов, ему не противоречащих.

В то же время ч. 10 ст. 3 закона № 99 устанавливает, что проведение перерегистрации ТСЖ, СНТ (ОНТ) в связи с принятием новых норм ГК РФ не требуется, поскольку новеллы ГК РФ фактически не меняют основных положений функционирования ТСЖ, которые регулируются нормами ЖК РФ. Соответственно, в качестве организационной формы товарищества собственников помещений в уставе организации должно быть указано ТСН.

ООО — учредитель товарищества собственников недвижимости и устав ТСН в этой ситуации

У практиков также возникают сомнения по поводу того, может ли быть коммерческая организация учредителем и, соответственно, членом ТСН. Здесь важно подчеркнуть 2 момента:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

1. Исходя из требований ст. 135 ЖК РФ, перечень учредителей и членов товарищества в уставе ТСН не фиксируется.
2. Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК членами ТСН могут быть любые собственники некоммерческой недвижимости (жилых помещений, дачных участков и т. д.), т. е. и граждане, и организации.

Таким образом, ООО может быть учредителем ТСН, и устав в этом случае ничем не отличается от устава ТСН, в котором учредителями выступают физические лица.

Требования к уставу ТСН. Образец устава ТСН

Требования к уставу ТСН содержатся в ст. 123.12 ГК РФ и 135 ЖК РФ. Исходя из текста данных норм, в уставе должны быть регламентированы следующие вопросы:

• общие положения, которые включают в себя наименование и обозначение юридического статуса товарищества, его места нахождения (госрегистрации);
• предмет и цели деятельности товарищества;
• порядок принятия в члены товарищества, а также выхода из него;
• права, обязанности и ответственность членов товарищества;
• состав и компетенция управляющих органов товарищества, а также порядок принятия ими решений;
• порядок контроля за деятельностью управленческих органов товарищества, компетенция и порядок избрания ревизионной комиссии;
• порядок реорганизации и ликвидации товарищества;
• порядок внесения корректив в устав ТСН;
• иные вопросы, в регулировании которых имеется необходимость в каждом конкретном случае.

Для примера предлагаем скачать образец устава, разработанный для собственников помещений в многоквартирном доме.

Скачать образец

Подпишитесь на рассылку

Технические требования к уставу

Практикам важно помнить, что в отечественном законодательстве отсутствует нормативный акт, который определяет перечень юридико-технических требований к уставам некоммерческих организаций. В связи с этим при подготовке данного документа ориентируются на общепринятые нормы юридической практики:

1. Первый лист устава выделяется в качестве титульного, где обозначаются реквизиты решения общего собрания членов ТСН, наименование документа, административно-территориальная единица, где действует ТСН.
2. Для обозначения страниц используется сквозная нумерация, при этом титульный лист не нумеруется, соответственно, номер следующего листа — 2.
3. Устав прошивается, в конце документа (либо на обороте последнего листа) указываются подписи председательствующего и секретаря общего собрания (лица, выступающего заявителем при регистрации устава) с указанием общего количества страниц в документе.
4. Нормы устава группируются по разделам (главам, статьям), которые, в свою очередь, разбиваются на пункты или части, содержащие конкретные предписания. Все структурные единицы текста нумеруются для возможности указания ссылок на них в других частях документа.

Типовой устав ТСН

В п. 2 ст. 52 ГК РФ используется термин «типовой устав». Указанная норма гласит, что организация может разработать свой устав самостоятельно, но может использовать и типовой устав, утвержденный государственным органом. Сведения, индивидуализирующие организацию (наименование, адрес и т. д.), вносятся при этом напрямую в ЕГРЮЛ.

Однако на момент написания статьи типовой устав для ТСН государственными органами не утвержден. Это означает, что на практике его использование невозможно, т. е. в каждом случае потребуется разработка и утверждение индивидуального устава.

***

Надеемся, теперь вы можете составить представление об уставе товарищества собственников жилья. Указанные же в статье требования законодательства, рекомендации, выработанные практикой, а также приведенный пример устава ТСН помогут подготовить юридически и технически грамотный документ.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.

Составляем устав ТСН: образец-2020

Составляя устав ТСН, нужно учитывать положения параграфа 6 гл. 4 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Обязательна для включения в документ информация:

• о наименовании, включая указание на товарищество собственников недвижимости;
• адресе;
• цели и предмете функционирования ТСН;
• органах управления, их составе и компетенции, принятии решений.

Обратите внимание! Возможно создание ТСН в виде товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ). Нормы Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) о ТСЖ являются специальными относительно положений ГК РФ (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.10.2015 № Ф02-5346/15 по делу № А19-2795/2015).

В связи с этим применительно к ТСЖ дополнительно нужно обязательно включать в устав (п. 2 ст. 135 ЖК РФ):

• указание на товарищество собственников жилья;
• порядок принятия в члены и исключения из членов образования;
• информацию о ревизионной комиссии (ревизоре).

Образец устава ТСН — 2018 составляли с учетом аналогичных положений закона, актуальных в 2019 году. Скачайте шаблон, учитывающий требования ГК РФ и разд. VI ЖК РФ.

Читайте по теме также материал КонсультантПлюс «Как создать ТСН». Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

ТСН вместо СНТ: регулирование положений устава

С 01.01.2019 действует закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» от 29.07.2017 № 217-ФЗ (далее — закон № 217-ФЗ), приравнявший садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (далее — СНТ и ОНТ) к разновидностям ТСН. Подробнее о нововведениях читайте в статье «Новый закон о дачах: что ждет садоводов в 2019 году».

Рекомендуем! Учредительные документы и наименования садоводческих и дачных партнерств нужно при первом изменении переработать с учетом нового закона о дачах. В частности, изменить название в уставе на ТСН вместо СНТ.

Применительно к СНТ, в дополнение к вышеуказанным требованиям ГК РФ, следует отразить в уставе (ст. 8 закона № 217-ФЗ):

• урегулирование членства в товариществе, в т. ч. порядок вступления и выхода из него;
• нюансы ведения реестра членов товарищества;
• перечень прав, обязанностей, ответственности членов;
• порядок внесения платежей и взносов;
• как приобретается/создается имущество общего пользования;
• порядок взаимодействия с собственниками, находящимися в границах территории товарищества, но не состоящими в нем;
• информацию о ревизионной комиссии (ревизоре), ее составе, полномочиях;
• возможность получать сведения о деятельности, знакомиться с отчетностью и иной документацией;
• порядок изменения учредительных документов;
• особенности заочного голосования общего собрания;
• порядок реорганизации, ликвидации организации.

Нужно ли при создании ТСН подписывать его устав

Отвечая на вопрос, нужно ли подписывать устав при создании ТСН, сошлемся на требования к оформлению документов, представляемых для регистрации, утвержденные приказом ФНС РФ от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@ (далее — приказ № ММВ-7-6/25@).

Обратите внимание! Ни приказ № ММВ-7-6/25@, ни иные нормативные акты не содержат требования о проставлении подписи на уставе. Прошивать его заявители при регистрации также не обязаны.

Подлежит обязательной подписи со стороны уполномоченных лиц только протокол общего собрания собственников, в котором отражены решения о создании юридического лица и утверждении редакции устава (п. 181.2 ГК РФ, п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ, п. 3 ст. 10 закона № 217-ФЗ).

Рекомендуем! Прошить и подписать на сшиве учредительные документы можно с целью недопущения подмены листов либо иного искажения содержания утвержденной редакции документа. Подпись не будет основанием для отказа в дальнейшей регистрации.

Как зарегистрировать устав ТСН 2019

Устав ТСН 2019 года регистрируется при внесении сведений о создании товарищества в Единый государственный реестр юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ) в порядке, предусмотренном законом «О государственной регистрации юридических лиц…» от 08.08.2001 № 129-ФЗ (далее — закон № 129-ФЗ).

Для этого необходимо обратиться в уполномоченный налоговый орган по месту нахождения ТСН (ст. 2 и 8 закона № 129-ФЗ) с комплектом документов, включающим (ст. 12 закона № 129-ФЗ):

• Заявление о государственной регистрации (приложение 1 к приказу № ММВ-7-6/25). В зависимости от способа подачи документов может не требоваться его заверение у нотариуса.
• Протокол общего собрания собственников.
• Устав. Количество экземпляров зависит от способа подачи документов. При подаче лично в налоговую потребуется 2 экземпляра.
• Подтверждение оплаты государственной пошлины. Подробнее см. в статье «Госпошлина за регистрацию юридического лица в 2018 году».

Документы могут быть направлены в регистрирующий орган с помощью:

• почты (письмом с объявленной ценностью и описью);
• личного обращения в налоговую;
• многофункционального центра предоставления услуг;
• электронного документооборота (например, через электронный сервис налоговой либо нотариуса).

Обратите внимание! В числе проблем — частые отказы налоговой в регистрации ТСЖ при отсутствии в уставе и заявлении указания организационно-правовой формы «товарищество собственников недвижимости». Суд в данном случае — на стороне ТСЖ. Данное обстоятельство не противоречит закону, а также не может быть положено в основу отказа в совершении регистрационных действий (п. 21 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25, письмо ФНС РФ от 26.06.2015 № СА-2-14/752@, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 № 11АП-11379/17).

Как внести изменения в устав ТСН

После утверждения на общем собрании членов ТСН новой редакции устава / изменений к нему необходимо подготовить документы для регистрации этих изменений в ЕГРЮЛ (п. 1 ст. 17 закона № 129-ФЗ):

• заявление о государственной регистрации изменений (приложение 4 к приказу № ММВ-7-6/25@ 2014 — форма Р13001);
• протокол общего собрания членов ТСН, на котором была утверждена новая редакция / изменения;
• изменения, внесенные в устав, или его новая редакция;
• подтверждение оплаты госпошлины.

Более подробно об этом — в нашей статье «Регистрация изменений в учредительных документах юридического лица».

Вывод! Внести изменения в устав ТСН/СНТ для доработки положений учредительных документов в рамках закона № 217-ФЗ можно в общем порядке при первом удобном случае. Ограничения по срокам в законе нет. Однако до этого момента старые уставы действуют только в частях, не противоречащих закону (ст. 54 закона № 217-ФЗ).

Налоговая не проверяет содержание устава / изменений к нему на предмет соответствия законам РФ, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 4.1 ст. 9 закона № 129-ФЗ). Поэтому успешно зарегистрированный устав не гарантия правильности его составления.

***

Составляя учредительные документы, необходимо руководствоваться особенностями формы, в которой образуется ТСН (ТСЖ, СНТ и т. д.). Садоводческим и дачным некоммерческим партнерствам, созданным ранее, необходимо при первой возможности привести свои документы в соответствие с действующим законом. Регистрация самих уставов и изменений к ним происходит в общем порядке с учетом положений закона № 129-ФЗ.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Опубликовано в 2015, Выпуск Сентябрь 2015, ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ | Нет комментариев

Киракосян С.А.1, Файзеева Э.Р.2

1Кандидат юридических наук, доцент кафедры гуманитарных дисциплин, 2бакалавр, филиал КубГУ в г. Новороссийске

ПРАВОВОЙ СТАТУС ТСН И СУДЬБА ТСЖ: ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ЗАКРЕПЛЕНИЕ И ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ

Аннотация

1 сентября 2014 года в Гражданском кодексе РФ появилась новая организационно-правовая форма некоммерческой корпорации – товарищество собственников недвижимости (иначе ТСН). Законодательное закрепление данной формы юридического лица вызвало множество споров среди ученых и практиков о соотношении правил ГК РФ со специальными положениями раздела 6 ЖК РФ, регулирующими процедуру создания и управления товариществом собственников жилья (иначе ТСЖ). В настоящей статье авторы рассматривают правовой статус ТСН, проводят сравнительный анализ норм ГК РФ и ЖК РФ, определяя судьбу ранее созданных ТСЖ и их соотношение с ТСН.

Ключевые слова: товарищество собственников недвижимости (ТСН), товарищество собственников жилья (ТСЖ), корпорация

Kirakosyan S.A.1, Faizeeva E.R.2

1PhD in Jurisprudence, Associate professor, 2Bachelor of Law(s), the Kuban state University, Novorossiysk

Abstract

Keywords: associations of owners of real estate, association of owners of housing, corporation

Положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие процедуру создания и управления юридическими лицами, в сентябре 2014 года существенным образом были изменены. Одно из наиболее ожидаемых и важных изменений – установление исчерпывающего (закрытого) перечня возможных организационно-правовых форм некоммерческих организаций. Новая редакция ст. 50 ГК РФ включает в число некоммерческих корпораций товарищества собственников недвижимости (ТСН). Последние представляют собой добровольные объединения собственников недвижимого имущества, имеющих целью совместное владение, пользование и распоряжение находящимся в их общей собственности или в общем пользовании имуществом в установленных законом пределах, а также для достижения иных целей. По мнению основного разработчика Жилищного кодекса РФ П.В. Крашенинникова внедрение в гражданский оборот столь революционного понятия «ТСН» призвано объединить не одних лишь владельцев квартир, но также владельцев иных типов коммерческой и некоммерческой недвижимости (например, дач, гаражей или офисов) .

Основным видом ТСН законодатель называет, прежде всего, товарищество собственников жилья (ТСЖ), статус которого достаточного подробно регламентирован нормами специального закона, а именно Жилищного кодекса РФ. Однако теперь кроме специальных норм закона к указанному виду некоммерческого товарищества, созданному до момента изменения корпоративного законодательства, подлежат применению нормы ГК РФ о товариществах собственников недвижимости (п. 6 ч. 8 ст. 3 Закона № 99-ФЗ ). В то время как специальные законы должны быть приведены в соответствие с положениями ГК РФ.

Отсюда среди ученых и специалистов по гражданскому и жилищному праву возникло множество споров о том, как быть с ныне действующими ТСЖ, нормам какого кодекса следует отдать приоритет ГК РФ или ЖК РФ, требуется ли перерегистрация ТСЖ в ТСН, нужны ли дополнительные указания в ГК РФ о применимости к вновь создаваемым ТСН положений ЖК РФ, регулирующих порядок управления многоквартирными домами?

Надзорные и контролирующие органы, равно как и отдельные специалисты стали настоятельно рекомендовать переименование и/или перерегистрацию ТСЖ в целях устранения противоречий, поскольку именно нормы ГК РФ по отношению с ЖК РФ, по их мнению, имеют приоритет.

Следует учитывать, что ГК РФ закрепляет общие положения о статусе организационно-правовых форм юридических лиц, включая ТСН, в то время как ЖК РФ является специальным законом и регулирует вопросы создания и хозяйственного управления предусмотренной законом разновидностью некоммерческого юридического лица. В частности, вопросы избрания состава правления и председателя товарищества, установления обязательной платы и взносов. При этом, заметим, что сам ГК РФ отсылает к специальному закону о ТСЖ (п. 2 ст. 291), а таковым, как известно, является Жилищный кодекс. Минстрой РФ дополнительно подтверждает данный довод в своем Письме от 10.04.2015 № 10407-АЧ/04, указывая, что, несмотря на принятие Закона № 99-ФЗ, создание и осуществление деятельности ТСЖ в настоящее время должно регулироваться, прежде всего, в соответствии с нормами ЖК РФ. Дополним, что нормы ЖК РФ, посвященные вопросам выбора способа управления многоквартирными домами, открытию и ведению специальных счетов для формирования взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также иным вопросам, связанным с хозяйственной деятельностью ТСЖ применимы как к ранее созданным ТСЖ, так и к вновь создаваемым ТСН, несмотря на отсутствие прямого указания на это в ЖК РФ. Данный вывод имеет особое практическое значение, поскольку в последнее время имела место практика отказов кредитных организаций в открытии специальных счетов для ТСН со ссылкой на неуказание данного субъекта в статьях 175-176 ЖК РФ в качестве правомочного владельца специального счета.

Обобщая изложенное, необходимо сделать следующие выводы. Никакой перерегистрации ранее созданного ТСЖ в ТСН в целях обеспечения соответствия ныне действующему гражданскому законодательству проводить не требуется, о чем прямо говорит п. 10 ст. 3 Закона № 99-ФЗ. В случае иного толкования норм процедура перерегистрации с вновь формируемым реестром членов ТСН противоречила бы пункту 2 ст. 30 Конституции РФ о том, что «никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем».

Особо заметим, что устанавливая исчерпывающий (закрытый) перечень организационно-правовых форм некоммерческих юридических лиц законодатель имел целью избавление от пробелов, повторов и противоречий, оптимизацию перечня юридических лиц в зависимости от реальных гражданско-правовых особенностей их внутреннего устройства, но никак не задавался целью создать новые противоречия между ГК и ЖК РФ и, тем самым вовлечь организации в массовые перерегистрации или даже ликвидации (п. 7.1.1, 7.1.4 Концепции развития гражданского законодательства ).

И, наконец, еще один аргумент. В настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится законопроект № 777831-6, который проясняет будущее ТСН. В частности, предлагается дополнить ст. 123.12 ГК РФ положением о том, что при регистрации ТСН следует указывать на вид недвижимого имущества, собственники которого объединяются в товарищество. Также законодатель предлагает сделать дополнительное разъяснение в ЖК РФ относительно того, что правила о ТСЖ применяются также и к ТСН. На наш взгляд, это излишне. Ведь необходимые разъяснения уже имеются в самих кодексах, а также отражены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 ). Согласно п. 21 данного Постановления «нормы Жилищного кодекса РФ о ТСЖ продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года, и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости». Отсюда радикальным и крайне нелогичным выглядит предложение отдельной группы законотворцев о выведении ТСЖ в самостоятельную форму некоммерческого юридического лица.

Литература

1. От ТСЖ к ТСН: кто и как будет управлять недвижимостью // – Режим доступа. – URL: http://radiovesti.ru/article/show/article_id/143192
2. Федеральный закон от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // – Режим доступа. – URL: http://www.consultant.ru/popular (дата обращения 21.08.15).
3. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. – № 11. – 2009.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – № 140. – 2015.

References