Многоквартирные дома являются не только местом жительства граждан, но и объектом инвестирования и местом ведения бизнеса. При этом договариваться о том, как управлять зданием, собственникам жилой и коммерческой недвижимости приходится по одним общим правилам. Подробнее — в материале.

На сегодняшний день прямого правового регулирования отношений, связанных с правами на нежилые помещения в зданиях, нет. Частично данная проблема решена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Данная позиция Президиума ВАС РФ получила подтверждение и в п. 40, 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Таким образом, собственники нежилых помещений как в многоквартирном жилом доме, так и в нежилом здании обладают теми же правами в отношении общего имущества и несут такие же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Правовое регулирование

Любое здание — это единый целостный организм, и собственники помещений вынуждены договариваться, чтобы эффективно управлять общим имуществом.

Объектом управления является все имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев, в том числе само здание, земельный участок в установленных границах, на котором оно расположено, элементы благоустройства и озеленения, иные объекты недвижимости, связанные с обслуживанием здания.

Согласно положениям п. 11, 24, 31—34, 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общего имущества в МКД), собственники помещений несут обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в соответствии с законодательством РФ.

Как известно, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). По этому же принципу распределяются и расходы на содержание общего имущества здания.

Из положений ч. 1 ст. 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом представляет собой согласованные действия собственников жилых и нежилых помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания (использования помещений), надлежащему содержанию общего имущества в доме, решению вопросов пользования общедомовым имуществом, предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир и помещений в доме.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Выбор способа управления

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны сделать выбор, кто будет управлять многоквартирным домом:

• непосредственно сами собственники (если в доме не более 30 квартир),

• товарищество собственников жилья (жилищный кооператив) или

• управляющая организация.

Если собственники не проявили активность и самостоятельно не выбрали способ управления многоквартирным домом либо принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, а также в иных ситуациях, предусмотренных ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации. Положения ч. 4 ст. 161 ЖК РФ подлежат применению независимо от окончания периода полноценного запуска системы управления многоквартирными домами, введенной ЖК РФ (см. письмо Минстроя России от 20.01.2016 № 1122-АЧ/04 «О новой системе управлением многоквартирными домами»). Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 установлены порядок и условия определения уполномоченным органом управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не избран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация.

Стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом установлены Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила осуществления деятельности по управлению МКД). С 1 марта 2019 г. действуют некоторые изменения и дополнения, внесенные в указанные Правила постановлением Правительства РФ от 27.03.2018 № 331.

Критериями выбора способа управления могут стать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и техническое состояние общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома (п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Потребуется провести и анализ собственных ресурсов и возможностей с учетом минимального перечня услуг и работ, которые необходимы для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Непосредственный способ управления приемлем для домов, в которых расположено не более 30 помещений (подп. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

При таком способе управления по решению общего собрания собственников помещений выбираются организации для оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме. Одной стороной заключаемых договоров в этом случае будут компании (индивидуальные предприниматели), осуществляющие соответствующие виды деятельности, другой — все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). Договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями заключаются каждым собственником помещения от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ). Услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами предоставляется региональным оператором по отдельному договору с собственниками помещения (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ организации, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие поставку тепло-, водо-, энергоносителей, несут ответственность перед собственниками помещений в доме за выполнение своих обязательств по заключенным договорам, а также в соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

В отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в МКД вправе действовать один из собственников помещений, уполномоченный решением общего собрания собственников, либо иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Кроме того, для совместного управления общим имуществом владельцы недвижимости могут объединиться в товарищество собственников жилья. По сути, это тоже непосредственное управление общим имуществом в здании, но при этом создается юридическое лицо. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Создание и деятельность ТСЖ регулируются разделом VI ЖК РФ.

Преимущество товарищества заключается в возможности личного управления с использованием элементов деятельности управляющей компании. Правильный выбор правления ТСЖ позволяет решать проблемы эксплуатации оборудования дома и технического содержания мест общего пользования, территории вокруг здания. Члены товарищества сами решают, на что конкретно необходимо направлять денежные суммы, сопоставляют свои запросы с доходами, бережно и разумно распоряжаются собранными и накопленными финансовыми средствами.

Создание ТСЖ дает возможность получить дополнительные доходы от сдачи в аренду неиспользуемого общедомового имущества, размещения рекламы, от услуг, не относящихся к основным и оказываемых членам ТСЖ без взимания дополнительной платы. ТСЖ как юридическому лицу проще заключать договоры с поставщиками и подрядчиками и требовать с них результат, брать кредиты на ремонт здания. Одновременно участники товарищества вправе запрашивать у правления любые сведения, касающиеся деятельности ТСЖ, расходов и доходов, избирать и быть избранными в ревизионную комиссию, влиять на процесс обеспечения и качество коммунальных услуг. Главное — выбрать в правление инициативных граждан, а председателем товарищества — крепкого хозяйственника, который способен установить выгодные договорные отношения с «коммунальщиками», контролировать качественное, своевременное оказание ими услуг, обеспечивать оперативное устранение аварийных ситуаций, урегулировать конфликты с собственниками помещений.

Между тем уязвимым местом функционирования ТСЖ являются налоговые риски, возникающие из-за пробелов в законодательстве. Так, некоторые налоговые органы деятельность ТСЖ по управлению многоквартирным домом для целей налогообложения считают оказанием услуг и выполнением работ, следовательно, реализацией товаров (работ, услуг). Однако ситуация исправляется судебными органами. Особый статус ТСЖ разъяснен в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов». Как указано в данном постановлении, товарищество не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его членов. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов товарищества.

Денежные средства, поступающие ТСЖ от его членов в качестве оплаты коммунальных услуг, не признаются налогооблагаемым доходом при условии их перечисления в том же размере поставщикам коммунальных ресурсов (п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 НК РФ в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 04.07.2018).

Кроме того, в качестве способа управления зданием собственники помещений могут выбрать управление управляющей организацией (далее — УК).

Если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме выбран именно такой способ управления, то следующими вопросами повестки дня будут, в частности:

• выбор конкретной управляющей организации;

• утверждение проекта договора управления с существенными условиями;

• утверждение сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год, исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его доле собственности.

Решение общего собрания собственников помещений в здании, принятое в установленном ст. 44—48 ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Критериями при выборе УК могут быть:

• размер уставного капитала юридического лица;

• срок действия лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами;

• наличие достаточного опыта по управлению МКД, положительная репутация на рынке оказания данного вида услуг;

• количество обслуживаемых УК домов (зданий);

• отсутствие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы;

• стоимость услуг по осуществлению функций управления домовым хозяйством;

• сопоставимость доходов, полученных за оказание услуг по управлению другими зданиями, с расходами;

• соотношение в штате инженерных и рабочих должностей;

• режим работы аварийно-диспетчерских служб;

• отсутствие фактов применения к УК мер административного воздействия.

Важно помнить, что управляющая компания является коммерческой организацией, главная цель которой — извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении многоквартирным домом.

Поэтому выбранная собственниками УК не обязана заключать с ними договор управления, если при этом не учитываются ее интересы.

При выборе УК общим собранием собственников помещений в здании с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в проекте, который утвержден решением общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников, органов управления ТСЖ (жилищного, иного специализированного кооператива)) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений, обеспечивать готовность инженерных систем, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.

Следовательно, договор управления по правовой природе можно отнести к смешанному, по которому УК выступает как подрядчиком, так и представителем, ведущим чужое дело.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая компания ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).

Смена управляющей компании и способа управления

Согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. В этом случае УК в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им, вновь выбранной УК, ТСЖ или жилищному кооперативу (иному специализированному потребительскому кооперативу). В случае непосредственного управления домом собственниками помещений все вышеперечисленное передается одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, а если такой собственник не указан — любому собственнику помещения в здании (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).

На практике прежняя УК нередко не торопится передавать дела. Тогда конфликт разрешается в судебном порядке. Сложившаяся арбитражная практика исходит из наличия у ответчика обязанности передать документацию, связанную с управлением многоквартирным домом (см., например, Определение ВС РФ от 22.10.2018 № 303-ЭС18-17652 по делу № А73-12439/2017, постановления АС Дальневосточного округа от 04.07.2018 № Ф03-2284/2018 по делу № А73-12439/2017, АС Московского округа от 04.03.2019 № Ф05-24073/2018 по делу № А41-36158/2018). Принимается во внимание и принцип, заложенный в п. 9 ст. 161 ЖК РФ: многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Кроме того, ст. 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в виде наложения штрафа на граждан в размере от 2000 до 5000 руб.; на должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб.; на юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб.

В своей статье я решил порассуждать о правоотношениях участников долевой собственности в объектах капитального строительства, которых можно условно разделить на две категории: участников долевой собственности в многоквартирных (жилых) домах и участников долевой собственности в нежилых зданиях (в качестве примера можно назвать административные здания в которых расположены офисные помещения, принадлежащие нескольким лицам).
Правоотношения собственников помещений, расположенных в многоквартирных (жилых) зданиях достаточно всесторонне регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, иными нормами права, подробно разъяснены высшими судебными инстанциями, что позволяет участникам рассматриваемых правоотношений сравнительно ясно представлять свои права и обязанности и применять эти нормы в практической деятельности, поскольку с названными нормативными актами можно без труда ознакомиться в бумажном и электронном виде, а в случае необходимости получить разъяснения специалистов.
В свою очередь, законодательство, регулирующее правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях (в основном это коммерческая недвижимость) ограничивается несколькими общими словами ,изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», т.е. в документах доступных узкому кругу специалистов (судьи, адвокаты, юристы). В частности в названных постановлениях отмечается что «к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.»
Казалось бы, что все ясно, права и обязанности участников долевой собственности в нежилых зданиях такие же, как у участников долевой собственности в жилых зданиях. Но это только кажется, поскольку в действительности это не так, что я хотел бы проиллюстрировать на примере порядка согласования реконструкции общего имущества, находящегося в нежилых зданиях, находящихся в долевой собственности.
В настоящее время порядок реконструкции многоквартирного дома регулируется ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, из которых следует, что для проведения реконструкции многоквартирного дома необходимо одобрение 2/3 собственников дома, а в случае уменьшения общего имущества необходимо одобрение всех собственников дома. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию), т.е. документа необходимого для проведения соответствующих работ, согласно подпункта 6.2. п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, также необходимо представить одобрение 2/3 собственников дома (оформленного в виде решения общего собрания), а в случае уменьшения общего имущества одобрение всех собственников дома, оформленного в виде решения общего собрания.
Если я правильно понимаю вышеизложенные разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» реконструкция нежилого здания тоже должна регулироваться ч.3 ст. 36, ч.2 ст. 40, п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в которых, как было сказано выше законодательно закреплено, что для проведения реконструкции дома требуется решение общего собрания собственников помещений ( 2/3 голосов собственников), а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений. В то же самое время согласно п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ для получения разрешения на строительство, т.е. документа необходимого для осуществления реконструкции нежилого здания, в любом случае (как в случае уменьшения так и в случае увеличения общего имущества) требуется согласие всех собственников объекта капитального строительства.
Существующий порядок реконструкции нежилых зданий, вызывает целый ряд вопросов не только у меня, но наверное у всех кто хоть немного сталкивался с этим вопросом. Мне например непонятно почему перечень общего имущества собственников нежилого здания (лифты, крыша, лестницы и др.) аналогичен перечню общего имущества собственников жилого здания, а порядок реконструкции этого имущества имеет существенные отличия ? Почему вопросы, которые необходимо согласовать и при эксплуатации жилого здания, и при эксплуатации нежилого здания (управление, текущий и капитальный ремонт, использование земельного участка и др.), одни и те же, а вот порядок согласования этих вопросов, по непонятным причинам, различный ? О «балансе интересов» большинства и меньшинства и говорить не приходится. А там где не предусматривается «баланс интересов» большинства и меньшинства неизбежно создаются благоприятные условия для злоупотребления правами.
Поскольку я считаю, что законодательства, регламентирующего правоотношения собственников помещений, находящихся в нежилых зданиях практически не существует, что порождает противоречивую судебную практику и другие негативные последствия, я обратился с соответствующей инициативой на сайт «Российская общественная инициатива».
Если кто-то согласен со мной и также как и я считает, что текущее состояние рассматриваемого вопроса иначе как «странным» назвать нельзя и вызывает по меньшей мере недоумение, прошу проголосовать по прилагаемой ниже ссылке.
Заранее благодарен и признателен всем, кто поддержит мою инициативу.
04 июня 2019 в 13:24
Здравствуйте, Ваша инициатива Усовершенствовать законодательство, регламентирующее правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях, и в частности порядок согласования реконструкции нежилых зданий, № 46Ф53374 размещена на голосование на сайте РОИ ().
Ссылка — .
Поделитесь ссылкой на инициативу с друзьями в социальных сетях.
Будьте в курсе новых инициатив – подпишитесь на ежедневную рассылку в личном кабинете на сайте РОИ.

Учреждению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения, находящиеся в здании. В здании есть еще несколько нежилых помещений, принадлежащих разным собственникам, в том числе есть подземные парковки. Управление общим имуществом здания осуществляет управляющая компания (далее УК). На 1 и 2 этажах здания установлена система кондиционирования (чиллер). Договор на электроснабжение для чиллера заключен УК с энергоснабжающей организацией. УК выставляет счета за электроснабжение чиллера собственникам нежилых помещений здания пропорционально площадям их помещений. Собственникам парковок счета не выставляет. Система кондиционирования в здании была запроектирована изначально.
Каким образом должно осуществляться возмещение? Необходимо ли проведение общего собрания собственников? Обязаны ли собственники парковок участвовать в возмещении расходов?

17 мая 2019

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник по общему правилу несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (ст. 249 ГК РФ).
Законом прямо не урегулированы отношения, возникающие между собственниками помещений и машино-мест в нежилом здании в связи с распределением расходов на содержание общего имущества в таком здании.
В п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 (далее — Постановление N 64) указано, что, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, к таким отношениям по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом к общему имуществу здания относится, в частности, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления N 64).
Аналогичный правовой подход представлен в п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25.
Поскольку в рассматриваемой ситуации система кондиционирования представляет собой оборудование, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в здании, она может быть отнесена к общему имуществу собственников помещений в здании (смотрите также постановление Семнадцатого ААС от 31.07.2018 N 17АП-8433/18).
Расходы на содержание такого имущества собственники помещений в здании обязаны нести в силу требования закона (ст. 249 ГК РФ). Собственники вправе своим решением установить порядок участия в расходах на содержание общего имущества здания (п. 6 Постановления N 64). Однако отсутствие такого решения, как мы полагаем, не освобождает собственника помещения от обязанности нести затраты на содержание общего имущества, включая обеспечение его снабжения электрической энергией, соразмерно его доле в праве общей долевой собственности.
Вопрос о том, обязаны ли нести такие расходы собственники машино-мест (подземной парковки) в нежилом здании, не получил однозначного решения в правоприменительной практике. Неоднозначность решения этого вопроса предопределяется тем, что машино-места не относятся ни к жилым, ни к нежилым помещениям в здании (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Машино-место представляет собой индивидуально определенную часть здания или сооружения, предназначенную исключительно для размещения транспортного средства (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).
Вместе с тем, как следует из приведенных норм, машино-место является конструктивной частью здания наряду с помещениями, расположенными в этом здании. Состояние общего имущества здания может непосредственно влиять на возможность использования машино-мест по их назначению. Поэтому, с нашей точки зрения, к собственникам машино-мест могут быть применены нормы, регулирующие отношения между собственниками помещений в здании, которые возникают в связи с использованием общего имущества в здании.
Этот вывод косвенно подтверждается п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, согласно которому, если в результате реконструкции многоквартирного дома произойдет уменьшение размера общего имущества в этом доме, для проведения реконструкции требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме либо согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.
Заметим, что суды зачастую указывают на правомерность привлечения собственников машино-мест (подземных парковок, автостоянок), расположенных в здании, к участию в расходах на содержание общего имущества в таком здании наряду с собственниками помещений в нем (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 17.11.2016 N Ф05-16499/16, Семнадцатого ААС от 25.10.2018 N 17АП-13839/18 и от 22.08.2014 N 17АП-8915/14).
Однако в судебной практике представлен и другой правовой подход к решению этого вопроса. Этот подход основан на том, что собственники машино-мест располагают внутри подземного паркинга иным, обособленным от других собственников помещений общим имуществом (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, водоснабжения, контроля доступа и т.д.). Стоимость обслуживания общего имущества, относящегося к подземному паркингу, должна рассчитываться в соответствии с отдельной сметой расходов и доходов собственников машино-мест. Следовательно, собственники помещений в здании не должны нести расходы, связанные с содержанием паркинга, который представляет собой специальный объект, требующий его отдельного описания и отдельных затрат для его содержания (обслуживания и управления). Бремя содержания общего имущества собственников подземного паркинга лежит только на собственниках машино-мест (постановления Девятого ААС от 01.04.2019 N 09АП-70408/18, Седьмого ААС от 13.09.2018 N 07АП-6833/18, Девятнадцатого ААС от 15.12.2016 N 19АП-6215/16).
Такой подход предполагает, что собственники машино-мест в подземных парковках обязаны участвовать в расходах по содержанию только того общего имущества, которое относится к паркингу как изолированной части здания. Нести расходы на содержание общего имущества здания, которое расположено вне паркинга, они не обязаны.
Вместе с тем такая позиция не вполне бесспорна, так как подземный паркинг не является отдельным видом недвижимости, а представляет собой часть здания (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Как отмечают судьи, неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества не слагает с собственника этого имущества обязанности по его содержанию, поскольку несение бремени расходов закон связывает не с фактом владения или пользования, а с размером доли в общем имуществе и участие каждого из собственников в расходах по общему имуществу в соответствии с его долей является обязательным (постановление Девятого ААС от 01.11.2017 N 09АП-49033/17).
Поэтому, с нашей точки зрения, собственники машино-мест в подземном паркинге не освобождены от обязанности нести расходы на содержание общего имущества в здании, включая оплату электроэнергии, потребляемой системой кондиционирования (учитывая, что в этой ситуации она была запроектирована при строительстве здания). Однако, поскольку такие отношения однозначным образом нормативно не урегулированы, а единообразной судебной практики по вопросу о составе общего имущества, расходы на содержание которого обязаны нести собственники машино-мест в здании, на сегодняшний день не сформировано, мы не исключаем, что в спорной ситуации суд признает взимание таких затрат с собственников машино-мест неправомерным.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей