Сегодня актуален вопрос ведения строительных работ на объектах капитального строительства (ОКС) без наличия соответствующего разрешения. Рассмотрим данную ситуацию с позиции рисков Генподрядчика.

Для начала определимся, что представляет собой разрешение на строительство, что грозит субъекту, который нарушает данное требование и кто является субъектом данного нарушения.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 ст. 9.5. КоАП РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Штраф сам по себе довольно значителен, но хуже того – приостановление деятельности, что может повлечь более серьезные последствия для Генподрядчика и реализации проекта в целом.

Градостроительный кодекс предполагает, что разрешение на строительство должен получать застройщик, поэтому возникает справедливый вопрос, будет ли нести ответственность Генподрядчик, если разрешение на строительство не получил застройщик?

Частью 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 названной статьи.

В ч. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» прямо установлено, что субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, могут являться как застройщик (заказчик по договору строительного подряда), поскольку в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство, так и иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например, подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Таким образом, Генподрядчик, осуществляющий строительство ОКС без разрешения на строительство, является субъектом административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.5. КоАП РФ.

Если Генподрядчик решает осуществлять строительные работы без разрешения, нужно понимать, что сам факт ведения строительных работ вряд ли удастся скрыть, поскольку застройщик или технический заказчик до начала строительства не позднее чем за семь рабочих дней должен будет предоставить в органы государственного строительного надзора значительный объем документов, в том числе и копию разрешения на строительство (часть 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В связи с этим органы государственного надзора не смогут игнорировать, что генподрядчик все это время осуществлял строительство без разрешения на строительство. Тогда, скорее всего, и встанет вопрос о привлечении Генподрядчика к административной ответственности по основаниям ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, если по каким-либо причинам это не произойдет раньше.

В этом случае даже не стоит пытаться доказать отсутствие вины Генподрядчика при ведении работ без разрешения на строительство, поскольку это не представляется возможным в виду того, что предполагается обязанность Генподрядчика до начала проведения работ убедиться в наличии у застройщика разрешения на строительство в отношении соответствующего земельного участка.

Однако, если Генподрядчик взял на себя риск и выполняет работы без разрешения, нужно понимать, что значительную роль в самом порядке привлечения будет играть процессуальный аспект.

На практике положения о процессуальном порядке привлечения лиц к административной ответственности используются при оспаривании постановлений о привлечении к административной ответственности, в связи с чем избежать привлечения к административной ответственности возможно только при нарушении процессуального порядка к ее привлечению, для чего рекомендуется привлекать юристов в данный процесс как можно раньше.

Конечно, каждый определяет для себя, выполнять работы без разрешения на строительство или не выполнять, исходя из личных соображений, однако наша рекомендация в данном случае однозначна: выполнять работы без разрешения недопустимо.

Поэтому до начала работ и при заключении договоров на генподряд стоит обратиться за консультацией к юристам, имеющим опыт в строительной сфере, для минимизации рисков и предотвращения негативных последствий.

Когда мы говорим о возможности какого-то действия, то желательно всегда понимать на сколько это действие законно и какие последствия могут возникнуть по ходу реализации задуманного. После выяснения последствий возникает желание разобраться, как можно все-таки начать действие, и иметь минимальные риски при его реализации. Поскольку я занимаюсь организацией строительных проектов, то Вы уже догадались, что речь идет о начале строительства объекта до момента получения разрешения на строительство. Эта статья в первую очередь адресована застройщикам, которые в основном являются только инвесторами строительного проекта, но при этом несут персональную ответственность за процессы, происходящие на их земельном участке. Поэтому постараюсь при изложении своих мыслей быть понятным и непрофессиональной аудитории, объясняя по ходу изложения некоторые термины и определения.

Сразу же хочу пояснить кто такой застройщик. Понятие — застройщик четко определено Градостроительным кодексом РФ, как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. То есть застройщик – это лицо, которому на праве собственности или любом другом законном праве (например, аренды) принадлежит земельный участок, на котором он осуществляет строительство объекта.

Принятая в 2004 году редакция Градостроительного кодекса определила единый алгоритм действий по реализации строительного процесса любого объекта независимо от его функционального назначения. Только выполняя определенные Градостроительным кодексом процедуры, возведенный объект будет соответствовать требованиям законодательства в области промышленной, экологической, технической и пожарной безопасности. Таким образом, государство обеспечивает безопасность своих граждан, поскольку построенный в соответствии с определенными законом процедурами объект не может нанести ущерба безопасности граждан при его эксплуатации. Этот тезис является ключевым при поиске путей решения вопроса, поставленного настоящей статьей — можно ли начать строительство объекта до получения разрешения на строительство.

Принятие решения застройщиком о начале строительства без разрешения часто вызвано в большинстве случаев вполне логичными причинами:

• отсутствие времени в связи с необходимостью срочной реализации бизнес-проекта;
• отсутствие финансовой возможности привлечь на начальном этапе специалистов в этой области;
• реже, незнанием требований законодательства о необходимости легального осуществления строительства.

Однако, застройщик должен знать, что Кодексом РФ об административных правонарушениях (статья 9.5.) предусматривается за различные нарушения установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию не только штраф, накладываемый на юридических лиц, в размере до одного миллиона рублей, но и возможность приостановления деятельности организации на срок до девяноста суток.

Куда более тяжелые последствия могут возникнуть при обращении в суд органов государственной власти с иском к застройщику о признании возведенного объекта — незаконной постройкой. В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ: самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Чаще всего такие иски заканчиваются решением суда о сносе объекта, причем за счет средств застройщика.

Сразу же имеет смысл разделить различные ситуации, которые имеют различные процедурные реализации строительных проектов. Сначала рассмотрим случаи, при которых вообще не требуются разрешения на строительство.

Статья 51 Градостроительного кодекса определяет перечень таких объектов:

• строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
• строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
• строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
• иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Точности ради, следует отметить, что я привел не все случаи, при которых не требуется разрешение на строительство, но я выбрал те, которые имеют непосредственное отношение и представляют интерес по вопросу разбираемой нами темы.

Начнем по порядку, так как кажущаяся на первый взгляд конкретность законодательства не является на самом деле таковой в связи с отсутствием в ряде случаев четких критериев.

Случай 1: строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

Тут все предельно ясно и понятно. Ясно что, ясно где, но не случай основного контингента читателей этой статьи. Предполагаю, что основной круг читателей интересует размещение объектов складского и производственного назначения.

Случай 2: строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других). Вот это уже тот случай когда может возникнуть при определенном качестве, планируемого к строительству объекта, попытка застройщика «подтянуть» свой объект под описанные критерии, чтобы на законных основаниях не получать разрешение на строительство. Например здание небольшое по размерам, одноэтажное, из сборных конструкций и не требует существенных затрат на строительство, казалось бы — ну чем не подходящее под критерий «и других». Однако, не все так просто оказывается при более тщательном рассмотрении этого варианта.

Рассмотрим ситуацию.

В соответствии с определением, которое дает Градостроительный кодекс: объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. К ранее перечисленным киоскам и навесам и опять же других подобных им, добавляются еще временные постройки. Вот и все, что дает законодательство, раскрывая смысл своей нормы. Я считаю, что в этом случае, рассуждая логически, для определения такого типа объектов, которые не требуют разрешения на строительство из-за не относимости к объектам капитального строительства, можно применить критерий объекта недвижимости, который раскрывает Гражданский кодекс. То есть, если планируемый к строительству объект после возведения будет обладать признаками объекта недвижимости: прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, то он однозначно является объектом капитального строительства. Как говорится, на то она и недвижимость, что не обладает временными, то есть краткосрочными задачами использования, так же как и не обладает возможностью легкого переноса или перевозки. То есть вернулись опять к киоску.

Если у Вас есть сомнения — является ли планируемое к строительству сооружение объектом капитального строительства или наоборот есть соблазн выдать его за таковой, рекомендую учитывать, что возможно доказывать это придется Вам еще и в суде по иску государственных органов власти. Вероятность вашего успеха, при малейших отклонениях от «навеса» или «киоска», из-за отсутствия четкого определения таковых объектов, ничтожна мала. Последствия признания судом построенного объекта самовольной постройкой я приводил выше.

Иногда существуют утвержденные регламенты местных органов власти, определяющих процедуру разрешения размещения временных объектов, навесов, киосков и других. Ну действительно не получать же разрешение на строительство, предварительно разработав проектную документацию на летний навес у кафе. Однако, предостерегаю Вас о том, что если даже Вам удасться «уговорить» и получить, допустим, на здание склада такое разрешение, то это совсем не значит, что у суда при обращении в него искового заявления от прокуратуры к застройщику, инициированного в свою очередь заявлением органа государственного строительного надзора, будут основания увидеть в построенном Вами здании склада киоск.

Не стоит также забывать при обсуждении этого варианта реализации возведения объекта без получения разрешения строительства, о виде разрешенного использования земельного участка. То есть противозаконно строить, пусть даже временный, объект торговли на земельном участке, предназначенном для производственных целей. Вид разрешенного использования земельного участка указан в кадастровом паспорте земельного участка или выписке из него, свидетельстве на право собственности земельным участком, договоре аренды земельного участка, также можно его увидеть в свободном доступе на публичной кадастровой карте Росреестра (rosreestr.ru).

Случай 3: строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Это уже случай вполне возможный к реализации при профессиональном подходе и правильном алгоритме реализации. Но он применим только при наличии уже на участке введенных в эксплуатацию объектов, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка.

Основная тонкость тут заключается в том, что новый объект должен иметь объективные признаки обеспечения основных объектов при их эксплуатации, при этом опять в законодательстве отсутствуют критерии отнесения объектов капитального строительства к вспомогательным. Например, построен и введен в эксплуатацию складской комплекс и планируемое к строительству здание контрольно-пропускного пункта вполне подходит под определение объекта вспомогательного использования. А вот наоборот точно не пройдет: построено и введено в эксплуатацию здание контрольно-пропускного пункта, а здание склада возвести без разрешения на строительство, выдавая его за объект вспомогательного использования. Практике известен случай, когда удалось ввести в эксплуатацию и зарегистрировать газопровод, как объект вспомогательного использования для производственной площадки.

Но и с этими вспомогательными объектами необходимо будет позаниматься, так как зарегистрировать их как объект недвижимости, после окончания строительства, сразу в Росреестре (регистрационной палате) скорее всего не удасться. Сложность заключается в отсутствии в Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечня подаваемых документов для регистрации вновь возведенных объектов вспомогательного использования. То есть одним законом возведение таких объектов предусматривается, а процедуры их государственной регистрации другим законом не определены. В этом случае государственный регистратор в Росреестре отказывает в регистрации, так как он не является специалистом в области строительства для определения качества объекта капитального строительства. И это законно и логично, так как его функция проводить регистрацию на основании документов, определенных законодательством, которые в отношении объектов капитального строительства вспомогательного использования не определены и критериев отнесения к таковым тоже отсутствуют. Соответственно, получив отказ, необходимо его обжаловать в судебном порядке. Подать исковое заявление о признании построенного объекта, обладающим признаками вспомогательного использования, с необходимостью его государственной регистрации.

Таким образом, судья будет решать возможность признания объекта вспомогательным и самое главное в этом процессе будет представление правильной с точки зрения законодательства организационной, проектной и строительной исполнительной документации, обосновывающую Вашу позицию.

Случай 4: иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Эта норма Градостроительного кодекса говорит о том, что субъекты Российской Федерации своими региональными законодательными актами могут определять перечень объектов капитального строительства, не требующих получения разрешения на строительство. В Московской области в октябре 2014 года, по моему мнению, произошла революция с появлением Закона Московской области № 124/2014-ОЗ от 10.10.2014 года. Он определил для части объектов электросетевого хозяйства, линейно-кабельных сооружений связи и кабельных линий электросвязи, сетей газораспределения и газопотребления, возводимых на территории Московской области, отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. В первую очередь этот закон направлен на упрощение администрирования при осуществлении строительства крупными сетевыми организациями Московской области: ГУП МО «Мособлгаз», ПАО «МОЭСК» и им подобными, но и другим застройщикам он, несомненно, упростил бюрократические мытарства при правильном его использовании. К сожалению, это пока единственный перечень объектов на территории Московской области, не требующих получения разрешения на строительство, определенный региональным законодательством.

Мы разобрали все случаи, при которых не требуется разрешение на строительство, и выяснили, что не так уж много возможности для маневра. Но даже при принятии застройщиком решения о начале строительства без разрешения, в рассмотренных выше случаях, обязательно необходим грамотный профессиональный подход для реализации задуманного с высокой степенью надежности, для достижения желаемого результата на каждом этапе реализации.

Теперь рассмотрим случай, когда разрешение на строительство получать необходимо, но застройщику необходимо начать строительство по какой-либо причине ранее.

Иногда можно услышать мнение, что допускается до получения разрешения на строительство производство подготовительных работ. На момент написания статьи это не соответствует истине. Такие изменения в законодательство вводились только для строительства олимпийских объектов в г. Сочи. В настоящее время нет возможности начала строительства до момента получения разрешения на строительство.

Но стоит отметить, что в настоящее время проходит межведомственные экспертизы, перед внесением в Государственную Думу, законопроект о внесении изменений в Градостроительный кодекс, который в случае принятия позволит начать производить внутриплощадочные и внеплощадочные подготовительные работы по перечню, который определит Минстрой РФ. Начало производства подготовительных работ будет производиться по решению застройщика в уведомительном порядке, с предоставлением определенного перечня документов. Принципиальным в этом законопроекте является то, что на момент начала производства подготовительных работ у застройщика в наличии должны быть утвержденные документы по планировке территории: градостроительный план земельного участка или проект планировки территории, в случае строительства линейного объекта, а также подготовленная проектная документация. Таким образом, выигрыш по времени получится только в случае строительства объекта, для которого требуется прохождение экспертизы проектной документации, которая с учетом администрирования занимает 50-70 дней, и времени администрирования на получение разрешения на строительство после получения положительного заключения экспертизы – от 10 до 30 дней. Для объектов, для которых не требуется прохождение экспертизы проектной документации, выигрыш по времени составит только максимум месяц, сколько обычно занимает время на компоновку уже готовой документации для сдачи и непосредственно само получение разрешения на строительство.

Следует отметить, что для проведения инженерных изысканий на земельном участке, результаты которых необходимы для подготовки проектной документации, не требуется разрешение на строительство, а это тоже занимает время. В обязательном порядке необходимо проведение инженерно-геодезических изысканий, инженерно-экологических изысканий, инженерно-геологических изысканий. Необходимость проведения других инженерных изысканий определяет проектировщик.

30.11.2015 Руководитель ООО «Организация строительства» Трофимов Роман Юрьевич.

Просмотров 287

Бум жилищной застройки обострил важную проблему. Речь идет о частных домах, коммерческих зданиях и прочих объектах, возведенных без разрешения на строительство. Прежде чем что-то строить, нужно согласовать действия с властями, а уже после приступать к выполнению работ. Это касается не только застройщиков, но и заказчиков. Появление самостроев и обход градостроительных правил вынуждает властей бороться с «нелегалами».

Нарушителей ждут санкции от государства. Одна из таких – административный штраф за уклонение от обязательных процедур. Чем грозит отсутствие разрешения на строительство дома и как избежать денежных штрафов? Ответы в нашей статье.

Что считать строительством без разрешения?

Закон четко описывает нарушения в сфере градостроительства. Согласно положению ст. 222 ГК РФ, любое строение, возводимое без разрешения на строительство, а также на чужом участке, признается самовольной постройкой. Незаконные объекты подлежат сносу. Нередко владельца обязывают привести объект в прежний вид.

Характеристики строения без разрешения на строительство:

1. Отсутствие прав на земельный участок.
2. Нарушение целевого принципа использования земли (например, стройка многоквартирного дома на участке под ИЖС).
3. Отсутствие проекта и технических документов на будущий объект.
4. Нарушение градостроительных норм и правил (СНиПов).
5. Создание угрозы для людей или экологии.

Другими словами, застройщик не позаботился об оформлении разрешения на строительство, а начал работы без согласования с властями. Налицо явное нарушение ст. 51 ГрК РФ, где сказано о необходимости получать разрешение, если объект имеет капитальную основу.

Выделяют несколько причин строительства без надлежащего согласования. Прежде всего трудоемкость при оформлении документов. Застройщику проще не ходить по кабинетам, а сразу приступить к работе. Многие полагают, что могут строить на собственном участке. Однако это ошибочное мнение. Любое возведение капитального объекта начинают с согласования работ.

Пример:

Иван купил земельный участок под ИЖС. Встал вопрос о строительстве жилого дома. Иван посоветовался с соседом, который уже достроил свой коттедж. Тот посоветовал не тратить время на оформление разрешений, а строить «с нуля». Якобы никаких проверок в частном секторе не проводится и никто не выпишет штраф. Иван внял совету и заключил договор с бригадой строителей. Началось возведение жилого дома. Через 2 месяца нагрянули инспекторы с проверкой. Они попросили у Ивана показать уведомление о соответствии планируемого строительства. Документа на руках у собственника не оказалось. Ему сделали предупреждение и выписали штраф за незаконное возведение дома. Соседу и вовсе пришлось хуже. Его дом признали самостроем и дали срок на снос. В итоге тому пришлось узаконивать объект в судебном порядке.

Вывод: Совет строить без разрешения был плохим и привёл к печальным последствиям.

Какие последствия?

Самовольное строительство бывает разным. Кто-то делает пристройку к дому, а бывает и возведение многоквартирного дома без разрешения на строительство. Вторая ситуация куда опаснее и серьезнее. Наказание зависит от характера правонарушения – чем оно весомее, тем выше размер штрафа или иных санкций.

Ответственность за строительство объектов недвижимости без разрешения на строительство предусмотрена в Кодексе об административных правонарушениях (КоАП РФ).

Порядок наказания:

• административный – в виде денежных штрафов;
• имущественный – например, изъятие земельного участка в связи с нецелевым использованием под застройку;
• дисциплинарный – применяется к должностным лицам (чиновникам);
• уголовный – в случае крупного ущерба вреда жизни или здоровью, а также преступлений экономического и экологического свойства.

Многие спрашивают, что будет, если построить дом без разрешения на строительные работы? Характер наказания определяется инспекторами Стройнадзора (Ростехнадзора). Зачастую дело доходит до суда, а значит и санкции будут назначены судом.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Обычно выписывают протокол об административном правонарушении. Сумма, указанная в протоколе, и является штрафом. Также проверяющие дают срок на устранение нарушений. Например, они могут обязать владельца дома снести пристройку, разобрать гараж, ликвидировать мансарду. Бывает, что предписание содержит пункт о сносе целого дома. Тогда придется заказывать бригаду и ликвидировать самовольный объект за свой счет.

Если нарушитель ничего не делает, ему выпишут повторный штраф. Он будет значительно больше, чем первоначальный. Если и после этого ситуация не изменится, инспекторы Стройнадзора передают сведения в головной офис, где готовят иск о принудительном сносе/реконструкции самостроя. Расходы на демонтаж по решению суда возлагают на плечи ответчика (нарушителя).

Какой штраф за строительство без разрешения?

Наказания за строительство без согласования с властями постоянно ужесточают. Так, летом 2019 года вступили в силу изменения в ст. 9.5 КоАП РФ, которые установили штраф за эксплуатацию домов без разрешения на ввод в эксплуатацию – пункт 5 настоящей статьи (ФЗ № 222 «О внесении…» от 26.07.2019 года). Появилась ответственность за проживание в незаконно построенном доме.

Отсутствие разрешения на строительство, когда оно необходимо – это нарушение установленного порядка. Уклонистам грозит административный штраф в соответствии с п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.

Размеры штрафа (таблица):

Статус нарушителя	Штраф	Иные санкции
Физическое лицо (обычный гражданин)	от 2 000 до 5 000 рублей	–
Должностное лицо (чиновник)	в десять раз больше – от 20 000 до 50 000 рублей	–
Индивидуальный предпринимать (ИП) без образования юрлица	от 20 000 до 50 000 рублей	либо приостановление деятельности на срок до 90 дней
Юридические лица (компании)	от полумиллиона до 1 млн рублей	либо приостановление деятельности на срок до 90 дней

Если после предписаний о приостановлении работ нарушитель их продолжает, ему грозит взыскание в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи: гражданам – до 5 000 рублей, чиновникам – до 30 000 рублей, предпринимателям – до 40 000 рублей (с приостановлением деятельности на 90 суток), а юрлицам – до 100 000 рублей штрафа с вероятностью приостановить деятельность на тот же срок.

Если здание не на своей земле, также оштрафуют. Суммы гораздо выше, поскольку речь идет о самовольном захвате чужого участка. Актуальные расценки вы сможете найти в статье «Ответственность за незаконное использование земельного участка».

Также есть вероятность нарваться на штраф за неподчинение требованиям надзорного органа. Если вам выписали протокол за отсутствие разрешения на строительство, но вы не выполнили постановление в срок, наложат взыскание в рамках п. 6 ст. 19.5 КоАП РФ.

Величина штрафов:

• для граждан – от 1 500 до 2 500 рублей;
• для должностных лиц – от 5 000 до 10 000 рублей;
• для ИП, без образования юрлица – аналогичный штраф, либо приостановление деятельности на 3 месяца;
• для организаций – от 50 000 до 100 000 рублей или приостановление на тот же срок.

Наказания закончены? Отнюдь! Отдельный вид ответственности установлен за неуплату штрафа по протоколу за строительство без разрешений на соответствующие работы (п. 1 ст. 20.25 КоАП РФ).

Взыскание удвоит неоплаченный штраф, но не может быть менее 1 000 рублей. Например, если вам выписали протокол на сумму 3 000 рублей, за неуплату придется отдать вдвое больше – 6 000 рублей. Злостным уклонистам грозит административный арест на срок до 15 суток или обязательные работы в течение 50 часов.

Как видно, штрафуют не только за отсутствие разрешений на строительство, но и за неисполнение предписаний. Вместе с тем владельцу самостроя придется нести расходы на переустройство/снос объекта. Общая сумма достигает сотни тысяч рублей.

Можно ли избежать штрафа?

Попав в неприятную ситуацию, не стоит отчаиваться и рвать волосы. Существует возможность если не избежать штрафов, то хотя бы признать право собственности на самовольную постройку. Это позволит стать ее правообладателем и распоряжаться по своему усмотрению.

Какие есть варианты?

1. Во-первых, разрешение требуется не всегда

Новый закон № 340 внес изменения в порядок согласования будущей стройки. Если вы строите дом на землях ИЖС, ЛПХ и в СНТ после 4 августа 2018 года, то разрешение на строительство больше получать не нужно. Вместо него действует уведомительный порядок. Он значительно проще и понятнее.

Достаточно оформить уведомление, проект участка и схему дома. Документы проверяют в течение 7 дней, и, если все в порядке – выдают уведомление о соответствии. После его получения можно приступать к строительству дома. Если вы оформили такое уведомление, никакие штрафы за самострой вам не грозят – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.

Не требуется разрешений/уведомлений при возведении хозяйственных построек и объектов без фундамента. Крыльцо, баню, гараж, амбар, сарай и террасу (если они не капитальные), можно строить сразу. По окончании строительства нужно пригласить инженера и внести сведения в техпаспорт.

1. Во-вторых, можно подать иск о признании права собственности на самовольную постройку. Легализация через суд позволит оформить самострой в качестве законного объекта. Правда, в этом случае штраф все равно выпишут.

Узаконивание потребует строительно-технической экспертизы. Результаты покажут, законно ли возведен дом, на чьей земле он стоит, соблюдены ли нормы СНиП, есть ли угроза для жизни, не ущемлены ли права соседей/совладельцев? Далее, нужно получить одобрение Роспотребнадзора, МЧС, Культурного наследия, Росавиации и других служб. Если у них не будет претензий, шансы увеличиваются. Итоговое решение о легализации самостроя принимает суд.

Судебная практика

При вынесении решения суд учитывает все обстоятельства дела. Владелец должен доказать, что предпринимал попытки узаконить самострой в административном порядке. Если доказательств не последует, суд даже не возбудит гражданское производство – иск останется без движения.

Второй момент связан с характером строительства. Суд признает за истцом право собственности только в следующих случаях:

• соблюдены градостроительные стандарты;
• земля в собственности застройщика (истца);
• объект не угрожает людям;
• отсутствуют претензии со стороны соседей/совладельцев.

Доказать, что строительство было в рамках закона – вполне реально. Положительная судебная практика подобных дел также имеется. Главное следовать алгоритму и не пытаться скрывать факты.

Но есть и обратные, негативные примеры.

Пример:

Ново-Савиновский районный суд Казани рассматривал иск О.С. Туманова по отношению к городской администрации. Истец заявлял, что он является наследником загородного дома. Объект был построен при жизни его отцом. Впоследствии Туманов унаследовал дом и оформил документы о собственности. Однако в ходе внеплановой проверки сотрудники местного отделения Госстройнадзора РТ выявили факт незаконного строительства на участке. Рядом с домом обнаружили капитальный гараж (о чем сообщили соседи). Разрешающих документов на постройку у истца не было. Инспекторы посчитали гараж самовольной постройкой и выписали нарушителю штраф в размере 2 000 рублей. Также был дан срок чтобы снести объект. Истец категорически не согласился с предписанием и штрафом. Однако суд одобрил меру наказания и оставил его в силе. Истцу пояснили, что строить без разрешения от администрации нельзя. Гараж, в данном случае – постройка капитального типа. По закону отец истца должен был согласовать его возведение, а уже потом приступать к работам. Туманов, как наследник и новый собственник, несет ответственность за нахождение иных построек на своем участке. Суд посоветовал истцу подготовить документы и узаконить гараж.

Таким образом, если вы затеяли строительство, но не оформили разрешение/уведомление – есть риск нарваться на штрафы. Надзорные органы проводят проверки с целью выявления незарегистрированных объектов. Нарушителей ждут денежный штраф, снос а в ряде случаев и уголовная ответственность. Избежать неприятностей можно. Для этого необходимо легализовать самовольное строение: через администрацию или в суде.

Последствия от строительства без разрешений могут быть плачевными. Вариантов наказаний очень много. Далеко не все знают, что делать в такой ситуации: оспорить штраф, реконструировать объект или попытаться узаконить самострой? Чтобы решить проблему, нужно разобраться с ее характером. Лучше всего обратиться к юристу. Правовая консультация позволит понять суть проблемы, дальнейшие шаги и последствия. Юрист подскажет, можно ли избежать взыскания и сохранить постройку, куда жаловаться, если ваш сосед строит без разрешения, на что рассчитывать в суде. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

В последнее время в нашей стране стремительными темпами развивается строительство домов для индивидуального пользования. В тоже время многие из застройщиков забывают, что началом любого строительства является не техническая его сторона, а именно сбор и оформление юридических документов для получения соответствующего разрешения на проведение такого строительства. Данные действия являются первоочередными при любом строительстве и от качества, скрупулезности их исполнения в дальнейшем зависит последующая судьба, ценность и долговечность возводимого объекта.

При этом далеко не многие понимают, какие необходимо оформить разрешительные документы, где их взять и какие действия необходимо для этого совершить.

Закон чётко определяет органы государственной власти, выдающие такие разрешения на строительство. Окончательное решение всегда принимает местный орган власти за подписью главы администрации. Но данному заключительному действию предшествует большое количество всевозможных проверок, а также согласований в различных инстанциях.

Также процедуре получения соответствующего разрешения подлежат строительно-монтажные работы, связанные с подведением к строящемуся объекту всевозможных коммуникаций, необходимых для последующей эксплуатации строения, то есть разрешение на строительство линейного объекта. К их числу также относятся разрешения на строительство газопроводов.

Разрешение на строительство газопровода выдаётся на основании предоставления застройщиком следующих документов:

Прежде всего, это документы, подтверждающие право собственности (владения) земельным участком.

Затем обязательно предоставление кадастрового паспорта на данный земельный участок.

По пакету проектной документации также необходимо приложить материалы, состоящие из:

• пояснительной записки;
• схемы планировочного устройства земельного участка, свидетельствующей о нахождении линейного объекта в границах красных линий;
• данных об имеющемся инженерном оборудовании, сводном плане всех сетей технического обеспечения с указанием всех точек подключений объекта строительства к данным сетям;
• проекта по организации работ и ведению строительства на объекте;
• технических условий, выданных на объект по его подключению.

По объектам, предусмотренным ст. 49 «Градостроительного кодекса РФ», необходимо также приложить к пакету документов заключение государственной экспертизы по проектной документации с положительными выводами.

Также прилагаются согласования со всеми коммунальными службами, коммуникации которых проложены в пределах земельного участка.

В случаях реконструкций объектов капитального строительства, для получения разрешения на строительство линейного объекта обязательно также письменное согласие всех его правообладателей.

Кроме того, необходимо предоставить градостроительный план данного земельного участка.

При получении разрешения на строительство газопровода важно иметь представление о последовательности процедуры такого оформления (путь прохождения, взаимодействие различных комиссий и органов), поскольку многие из сопутствующих при решении данного вопроса документов имеют действие только в пределах определённого времени, а потом попросту утрачивают свою силу и их необходимо собирать заново.

Поэтому самым простым вариантом получения разрешения на строительство газопровода с минимальными потерями средств и времени будет обращение к специалистам, знающим все тонкости данной процедуры, специфику и требования органов, выдающих разрешение. При этом посредством минимально допустимых затрат достигается значительный эффект экономии времени, сил, а также средств клиента, ведь главное — результат, получение разрешения на строительство газопровода.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону +7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Одним из признаков законно созданного нового объекта является получение необходимых разрешений на строительство. Такие разрешения, представляющие собой разновидность административных актов, необходимы как собственникам земельных участков и реконструируемых объектов, так и лицам, которым участки или объекты переданы собственниками для строительства (реконструкции) на иных правах. В соответствии со ст.209 ГК РФ, использование принадлежащих собственнику объектов недвижимости для создания новых объектов возможно, если это не противоречит закону или иным правовым актам, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В целях установления всех этих обстоятельств действующим законодательством установлена форма предварительного контроля, представляющая собой процесс выдачи разрешения на строительство.

На основании ст. 222 ГК РФ объект, возведенный без получения необходимых разрешений, признается самовольной постройкой. В соответствии с п.2 ст.222 ГК РФ «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи». Следовательно , для принятия решения о регистрации права собственности на вновь созданный объект, регистратор обязательно должен выяснить вопрос о наличии разрешения на строительство этого объекта.
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ определяет разрешение на строительство как «документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».

Общим правилом является то, что разрешение требуется на строительство и реконструкцию любого объекта, относящегося к недвижимости. Однако, в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Следует отметить, что в случае, указанном в п. 2, вопрос о регистрации права на объект вообще решаться не будет, т.к. речь здесь, видимо, идет о сооружениях, не относящихся к объектам недвижимости. В то же время вызывает серьезные вопросы формулировка пункта 1, который говорит о строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства и дачного хозяйства. Не совсем понятно, распространяется ли предусмотренное исключение и на дома, возводимые садоводами и дачниками, или речь идет только о других сооружениях на земельном участке. С учетом пункта 3 следует скорее прийти к выводу о том, что любое строительство на садоводческом или дачном участке не требует разрешения. Вместе с тем в п. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ содержится однозначное требование получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство. Однако всем известно, что в настоящее время дома, возводимые на дачных и садоводческих участках, по своим характеристикам могут ничем не отличаться от домов, построенных на участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Не менее проблематичной представляется и формулировка п. 3 о «строениях и сооружениях вспомогательного использования». Если речь идет о таких сооружениях, которые нельзя отнести к недвижимости, то тогда они подпадают под п. 2. Если же имеется в виду недвижимое имущество, имеющие вспомогательную функцию, то это понятие в законе не определено, в связи с чем существуют весьма широкие возможности для его произвольного толкования.
По нашему мнению, нет достаточных оснований устанавливать различный порядок строительства качественно одинаковых объектов в зависимости от назначения земельного участка или от назначения объекта. В градостроительном законодательстве следовало бы провести общий принцип, согласно которому разрешение на строительство необходимо для создания любого объекта, если он относится к недвижимому имуществу.
Однако, ст.222 ГК РФ говорит о получении необходимых разрешений, а Градостроительным кодексом установлены случаи, когда в получении таких разрешений необходимости нет. Поэтому можно прийти к выводу, что в соответствии с действующим законодательством признак наличия разрешения на строительство не является во всяком случае обязательным для установления законности строительства или реконструкции. Обращаясь за регистрацией права на вновь созданный объект, заявитель должен доказать, что разрешение на строительство не требуется. Таким документом, в случае, предусмотренном пунктом 1, будет документ, подтверждающий назначение земельного участка. Сложнее обстоит дело с пунктом 4. Очевидно, что регистрирующий орган не может сам установить, что изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Для решения таких вопросов необходимы специальные познания в области архитектуры и строительства. Регистратор также не сможет определить, что объект относится к «строениям и сооружениям вспомогательного использования».

Федеральным законом о 31.12.2005 г. № 206-ФЗ внесен дополнительный пункт в ч.1 ст.4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому «выдачи разрешения на строительство не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и (или) его частей, если эти изменения не застрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и (или) его частей и не являются нарушением строительных норм и правил».

При сравнении формулировки этого пункта с формулировкой ст. 51 самого Градостроительного кодекса можно заметить определенные отличия. Их более поздней формулировки ушло указания на «нарушение прав третьих лиц» и»превышении предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, установленных градостроительным регламентом. Эти условия заменены требованиями отсутствия нарушений строительных норм и правил.

Такое решения законодателя представляется весьма странным, поскольку дополнение данной нормой закона о введении в действие Градостроительного кодекса при отсутствии изменений в соответствующей статье самого этого Кодекса, ставит вопрос о соотношении этих двух норм, решить который весьма непросто. В то же время новая норма, как и прежняя, не дает прямого ответа на вопрос, какое изменение объекта не требует разрешения на строительство, вынуждая застройщика в каждом случае обращаться в соответствующий орган за подтверждением отсутствия необходимости разрешения.
При размытости критериев решения данного вопроса есть серьезные основания полагать, что здесь могут (а, значит, будут) допускаться серьезные злоупотребления.
Так как подготовка документов для выдачи разрешений на строительство возложена Градостроительным кодексом на органы исполнительной власти и местного самоуправления, логично предположить, что именно эти органы должна быть возложена нелегкая обязанность по выдаче документов, подтверждающих отсутствие необходимости получения разрешения на строительство.

Насколько важным будет вывод о том, что для данного объекта нет необходимости получать разрешение на строительство, становится понятно при анализе еще одного изменения законодательства. Тем же Федеральным законом от 31.12.2005 г. № 206-ФЗ Закон о регистрации дополнен статьей 25.2, в соответствии с которой»государственная регистрация права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, осуществляется на основании документов, устанавливающих или подтверждающих право собственности на отведенный для создания такого объекта земельный участок либо право пользования этим земельным участком, и документов, содержащих описание такого объекта».

Таким образом, во всех случаях, когда разрешение на строительство не требуется, регистрации будет достаточно представить документ о праве на земельный участок и план созданного объекта с кадастровым номером. При таком подходе следует прийти к выводу, что для рассматриваемой категории объектов нет необходимости как в разрешении на строительство, так и в разрешении на ввод в эксплуатацию. Следовательно, они не могут быть признаны самовольными постройками как по признаку отсутствия необходимых разрешений, так и по признаку нарушения строительных и градостроительных норм и правил. Путем принятия этих норм закон возлагает ответственность за надежность и безопасность таких объектов на их создателей, освобождая от этой ответственности государство.
Нельзя отрицать либеральность такого подхода. Остается только надеяться, что этот подход не будет сведен к своей противоположности бюрократическими процедурами и произволом чиновников. Для этого необходимо более четко определить те объекты недвижимости, новое строительство которых возможно без разрешения на строительство, а также критерии возможности реконструкции уже созданных объектов без таких разрешений.

До введения в действие нового Градостроительного кодекса разрешение на строительство не всегда было представлено в виде отдельного документа. Весьма часто в одном административном акте (например, в распоряжении губернатора) содержалось и решение о предоставлении соответствующего земельного участка и разрешение на строительство объекта. Однако в соответствии с п. 16 ст. 51 Градостроительного кодекса форма разрешения на строительство устанавливается Правительством Российской Федерации. Следовательно, после утверждения такой формы документ, представленный в регистрирующий орган, должен соответствовать закону как по содержанию, так и по форме.
Следует также иметь в виду, что сам факт предоставления земельного участка не означает автоматического разрешения на строительство в смысле ст. 51 Градостроительного кодекса, поскольку порядок предоставления земельных участков и порядок выдачи разрешений на строительство — два разных процесса, регулируемые различными правовыми нормами. Поэтому документ, изданный органом исполнительной власти, лишь постольку может считаться разрешением на строительство, поскольку он выдан в порядке и с соблюдением условий, установленных Градостроительным кодексом. Установление в процессе правовой экспертизы несоответствия документа этим требованиям должны влечь отказ в регистрации права на новый объект.

Изучение практики регистрации выявило и другую проблему, связанную с разрешением на строительство. Ряд отказов в регистрации прав на новые объекты был вызван отсутствием у заявителей разрешения на строительство, при том, что все остальные условия законности создания нового объекта (право на земельный участок, акт приемки объекта в эксплуатацию) были соблюдены. Рассматривая дела об обжаловании таких отказов, суд признавал их недействительными, мотивируя это тем, что, поскольку объект был принят в эксплуатацию государственной комиссией, отсутствие разрешения на строительство не может свидетельствовать о незаконности его создания.
Такая позиция представляется весьма спорной с точки зрения ст.222 ГК РФ, которая называет разрешение на строительство в качестве самостоятельного условия признания постройки самовольной. Акт приемки в эксплуатацию не являлся в соответствии с законом подтверждением законности создания объекта, он лишь, с одной стороны, определял момент юридического окончания строительства, а, с другой стороны, — устанавливал другой признак в соответствии со ст.222 ГК РФ — отсутствие существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил. С учетом такого понимания значения акта приемки можно было бы прийти к выводу о том, что в нормальной правовой ситуации приемка объектов при отсутствии разрешения на строительство должна была быть полностью исключена, поскольку само по себе строительство без разрешения является существенным нарушением градостроительных правил, а, следовательно, в этом случае акт приемки должен быть признан недействительным.

В еще большей степени ориентирует на такой вывод содержание нового Градостроительного кодекса, который устанавливает, что «для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство» (п. 2 ст. 55). Действительно, при такой формулировке в случае отсутствия разрешения на строительство отсутствует принципиальная возможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию (1).
Но такое решение вопроса сделало бы практически невозможным реализацию п. 3 ст. 222 ГК РФ о легализации самовольной постройки. Из содержания этой статьи можно заключить, что решение вопроса о предоставлении земельного участка под возведенную постройку возможно лишь при условии, что эта постройка является объектом недвижимости, строительство которого завершено ( «возведенная постройка»). Однако новым Градостроительным кодексом этот вопрос не решен. Разумеется, нельзя разрешать ввод в эксплуатацию объекта, который построен без разрешения на строительство. Однако вопрос о том, что строительство завершено и объект возможно использовать по назначению, должен быть решен именно органом, уполномоченным на выдачу таких разрешений. Вот почему в Градостроительном кодексе следовало бы предусмотреть порядок выдачи документов, подтверждающих возможность эксплуатации объектов самовольного строительства. Эти документы следовало бы рассматривать не в качестве подтверждающих законность строительства и разрешения использования объекта, а в качестве подтверждения факта окончания строительства и принципиальной возможности эксплуатации объекта.

В связи с вопросом о разрешении на строительство обращает на себя внимание еще одна особенность норм о самовольной постройке.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку».
На основании этой нормы, лицо, самовольно захватившее земельный участок для строительства, не лишено возможности узаконить постройку после того, как приобретет право на участок. Что же касается лица, которое законно владеет земельным участком, но не имеет разрешения на строительство, то для него такая возможность не предусмотрена, хотя вряд ли действие такого самовольного застройщика можно признать «более противоправным».
В целях устранения такого положения в ст.222 ГК РФ можно было бы внести пункт следующего содержания:
«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на принадлежащем ему земельном участке без получения необходимых разрешений, при согласии на это органов, уполномоченных выдавать такие разрешения, и установлении отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил».
При этом в Градостроительном кодексе и иных нормативных актах должен быть предусмотрен порядок получения таких последующих согласий.
Следует отметить, что законом установлен исключительно судебный порядок установления права на самовольную постройку. Представляется, однако, что при тех же условиях возможен и иной, внесудебный порядок установления права собственности. Но для этого также необходимо внесение в законодательство изменений, которые давали бы право регистрирующему органу регистрировать права на новые объекты как при наличии прав на земельный участок и разрешений на строительство, так и при наличии последующего предоставления земельного участка или согласий на строительство уже завершенных объектов.

(1) Правда, тут же возникает вопрос, куда должен обращаться для ввода объекта в эксплуатацию застройщик, которому не требовалось разрешение на строительство в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ? Если же законодатель имел в виду, что при создании объекта недвижимости, на который не требуется разрешения на строительство, не требуется и разрешение на ввод в эксплуатацию, то тогда не понятно, на основании каких документов должна производиться регистрация права на такой объект (а она обязательно должна производиться, если только это объект недвижимости – ст. 219 ГК РФ)?

Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

доктор юридических наук.