Сдача в субаренду

Содержание

Как оформить согласие арендодателя на субаренду: образцы и рекомендации

Согласие на субаренду – разрешение владельца передавать имущество третьим лицам (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Например, арендованное помещение. Такой документ понадобится, когда арендатор:

  • размещает в офисе несколько юридических лиц;
  • оформляет документы (например, разрешение на строительство);
  • планирует создать компании с аналогичным адресом и др.

Есть несколько способов оформить согласие арендодателя на субаренду.

Способ № 1. Закрепите согласие на субаренду в самом договоре

Согласие собственника на сдачу имущества в субаренду можно закрепить в основном договоре. Такой вариант удобен и арендатору, и арендодателю. Первому не придется тратить время на обработку запросов, второму – ждать разрешения или принимать на себя риски возможного отказа. Разрешить субаренду в договоре можно компании, которая планирует разместить дочерние общества или иные лица, с кем не возникнет спорных вопросов.

Пример формулировки:

«Стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.

Арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя сдавать арендуемые помещения в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по настоящим договорам аренды другим лицам».

Если арендодатель дал согласие на сдачу в субаренду помещения или иного имущества, отозвать его в одностороннем порядке нельзя (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018).

Часто арендодатель предпочитает контролировать вопрос передачи имущества в поднаем. Например, в договоре владелец прописывает условие:

  1. «Арендатор не вправе сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя».
  2. «Арендатор не имеет права сдавать помещение частично в субаренду или по договору о совместном использовании помещений с иными юридическими или физическими лицами без письменного согласия арендодателя».

Чтобы пункт работал, владелец может включить в соглашение санкцию за нарушение обязательств. Арендодатель может взыскать неустойку или потребовать расторгнуть договор за нарушение его условий:

  1. «За нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором арендатор в двухнедельный срок с момента выставления претензии выплачивает арендодателю штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда, установленного федеральным законодательством, действующего на момент выявления нарушений».
  2. «Арендатор вправе сдавать торговое место в субаренду только с письменного согласия арендодателя. В случае выявления передачи в субаренду торгового места без согласия арендодателя, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 50% от месячной базовой части суммы арендной платы за пользование торговым местом, либо настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем».

Чтобы привлечь арендатора к ответственности, владельцу придется доказать факт незаконной передачи помещения третьему лицу (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2009 № А33-7829/08-Ф02-6824/08 по делу № А33-7829/08).

Способ № 2. Составьте по образцу отдельный документ, в котором арендодатель даст согласие на субаренду

Если в основном договоре арендодатель не дал согласия на субаренду, понадобится отдельный документ. Получите согласие, прежде чем сдавать помещение или иное имущество третьим лицам.

Образец согласия на субаренду в отдельном документескачайте в формате Word

Можно направить заявление собственнику и получить на нем отметку (постановление АС Московского округа от 07.04.2017 № Ф05-2697/2016 по делу № А40-1228/15). Действуйте способом, который согласовали в договоре.

Чтобы документ подтвердил волю арендодателя, можно запросить согласие на фирменном бланке арендодателя или заключить дополнительное соглашение. Специальной формы нет, главное, чтобы в документе можно быть идентифицировать арендодателя и убедиться в согласии, которое дал его полномочный представитель.

В каких случаях потребуется согласие на сдачу имущества в субаренду

Согласие собственника на субаренду применяется при передаче в поднаем:

  • воздушного судна (определение ВС РФ от 26.12.2018 № 310-ЭС18-21043 по делу № А83-4177/2017);
  • объектов недвижимости (решение Московского городского суда от 06.06.2016 по делу № 3а-541/2016);
  • канализации (постановление АС Московского округа от 24.11.2016 № Ф05-17002/2016 по делу № А40-175113/2015);
  • транспортного средства (постановление АС Московского округа от 28.02.2017 № Ф05-1074/2017 по делу № А40-238790/15) и др.

Также это правило действует в лизинговых правоотношениях (апелляционное определение ВС РФ от 18.05.2017 по делу № 33-10161/2017).

Так, ИП заключили договоры аренды торговых мест на территории рынка. Субаренда была возможна только с письменного согласия арендодателя. Собственник потребовал расторгнуть договоры и оплатить фактическое пользование торговыми местами. Арендаторы заявили иск о неустойке за досрочное расторжение договора и доказали, что получили согласие на субаренду. Они направляли заявления с запросом о субаренде. Директор арендодателя расписался на документах о передаче торговых мест в поднаем, указал дату и заверил печатью. При таких обстоятельствах суд посчитал отказ от договора неправомерным, а требования ИП законными (постановление АС Московского округа от 07.04.2017 № Ф05-2697/2016 по делу № А40-1228/15).

Скачайте документы по теме:

Заявление от арендатора на получение согласия арендодателя на сдачу оборудования в субарендуИнформация о файлеДоговор субаренды нежилого помещения, выгодный арендаторуИнформация о файле

Получите согласие на субаренду земли или уведомите собственника

Чтобы сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, нужно учитывать законодательство, которое действовало на дату возникновения правоотношений.

Согласие потребуется, если арендатор получил участок до вступления в силу ЗК РФ или соответствующее условие содержит договор (постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

О необходимости затребовать согласие можно узнать из актов конкретного региона. Например, в Москве следует обратиться к положениям закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве». Данный нормативный акт предусматривает согласие по договорам аренды земельных участков, заключенным с органами исполнительной власти (п. 6 ст. 8 Закона).

Попросите разрешение, если срок аренды менее пяти лет (определение ВС РФ от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500 по делу № А72-13047/2014).

В других случаях, если земля предоставляется на срок свыше пяти лет, получать разрешение на субаренду не требуется (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 № 3914/13 по делу № А06-7751/2010). Необходимо уведомить арендодателя или собственника (п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ).

Подробно узнать о процедуре получения соглашения на различные виды недвижимости можно на сайте ДГИ или портале «Госуслуги».

>Подробно о согласии на субаренду от собственника нежилого помещения: образец и основная информация

Нужно ли разрешение собственника?

Отношения регулируются ст.615 Гражданского кодекса РФ, определяющей порядок пользования арендованным имуществом. В частности, речь идет и о субаренде, как о передаче, в нашем случае, недвижимости, взятой в наем, и передаваемой на тех же правах третьим лицам.

В ч. 2 указанной статьи отмечено, что осуществлять действия, о которых идет речь, арендатор может только с согласия собственника и никак иначе. Если же полноправный владелец нежилого помещения не дал разрешения на то, чтобы имел место перенайм, то сделка по передаче недвижимости в пользование третьим лицам будет считаться недействительным.

Одним словом, законодатель, формулируя нормы ст. 615 ГК РФ, четко определил: все вопросы нужно решать с собственником, не иначе. И это вполне логично. В любом случае, в сделках, связанных с арендой имущества, существенную роль играет личность арендатора. Очень часто собственник готов передать помещение в пользование определенному лицу, а не кому-то другому.

Как получить разрешение?

Что касается процедуры, то она проста. Нужно осуществить одно из двух действий:

  1. Сразу же, еще до момента оформления аренды, обговорить данный вопрос с полноправным владельцем.
  2. Обратиться к собственнику недвижимости в какой-то момент, пока договор аренды еще действует.

В первом случае все может происходить более неформально. Перед заключением сделки, стороны предъявляют друг другу:

  • паспорта;
  • доверенности, если договор будут подписывать представители;
  • учредительные документы, если стороны (одна из сторон) ведут коммерческую деятельность и зарегистрированы в качестве: ИП, ООО, ПАО, АО и так далее.

Обратите внимание! Собственник нежилого помещения должен представить правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости.

Далее, происходит обсуждение проекта договора, согласование пунктов. Именно тогда, потенциальный арендатор может устно сообщить о том, что желает рассмотреть вопрос получения согласия на субаренду нежилого помещения.

Во втором случае, желательно, действовать следующим образом: подготовить определенное письмо – обращение к собственнику. В нем нужно заявить о желании сдавать нежилое помещение в субаренду или обосновать необходимость этого. Можно попросить дать письменный ответ на обращение.

К тексту, желательно, приложить копию договора аренды. Особенно это необходимо будет сделать в тех случаях, когда арендодатель – крупная компания, специализирующаяся на сдаче в наем нежилой недвижимости.

Как выглядит документ?

Начнем с формы:

  1. Она всегда будет соответствовать той, в которой заключен договор аренды.
  2. Сделка по сдаче в наем нежилого помещения оформляется в письменном виде, соответственно, и разрешение на субаренду не должно быть выражено устно. Вернее, полноправный владелец может сказать, что не возражает против субаренды. Но его слова должны быть зафиксированы на бумаге, а под ними должна стоять его подпись и печать, если таковая имеется.
  3. Согласно положениям ст. 651 ГК РФ и разъяснениям ВАС РФ, если договор будет оформлен на срок, более 12 месяцев, то он подлежит гос. регистрации в органах Росреестра. Соответственно, и соглашение, в таком случае, должно пройти аналогичную процедуру.

Еще о форме, но немного с другого ракурса: что за документ должен быть подготовлен?

  1. Если вопрос о субаренде был поднят до заключения сделки аренды, то соответствующий пункт можно прописать в тексте первоначального договора.
  2. Если же у арендатора возникло желание сдавать недвижимость третьим лицам несколько позже, то специалисты рекомендуют оформить дополнительное соглашение к договору.

Напрашивается предложение: оформить некое согласие в форме отдельного документа. Например, такое, как делают от супруга на продажу недвижимости. Но, как представляется, такой подход к делу будет не совсем правильным.

  1. Данное согласие будет иметь признаки дополнительного соглашения.
  2. Не ясно, какую юридическую силу будет иметь подобный документ. Некоторые специалисты считают, что эта сила будет недостаточной для того, чтобы санкционировать субаренду.

Различия между мнениями связаны с формулировками норм ГК РФ. Об этом еще пойдет речь в настоящей статье. Пока же, речь пойдет про содержание согласия собственника.

Оно может быть таким:

  1. В случае если согласие дается в рамках первоначального договора, то в документ нужно включить подобный пункт: «Арендодатель выражает свое согласие на передачу нежилого помещения – предмета договора, в наем третьим лицам».
  2. Если говорить про доп. соглашение, то в нем должен быть содержаться целый ряд информации.

Какие именно сведения указывают в доп. соглашении? Это:

  • информация о сторонах;
  • об объекте недвижимости;
  • о дате и месте заключения договора аренды, его номере.

Собственно, должен содержаться и пункт о том, что собственник помещения не возражает против оформления отношений субаренды между арендатором и третьими лицами.

Справка! Если стороной соглашения выступает ИП, то нужно в соглашении его ИНН и ГРН, по юридическому лиц необходимо указывать: ИНН, ОГРН, сведения об уставе, дату и номер приказа о назначении руководителя, информацию о доверенности или ином документе, на основании которого действует представитель фирмы.

Может ли быть получен отказ?

Чтобы ответить на данный вопрос, нужно:

  • понимать, что такое право собственности;
  • знать положения ст.615 ГК РФ.

Собственник имущества имеет полномочия:

  • по владению;
  • пользованию;
  • распоряжению вещью, в нашем случае – нежилым помещением.

Именно он, согласно смыслу норм ГК, определяет судьбу своего имущества, порядок пользования им третьими лицами. В ст. 615 ГК РФ прямо указано, что субаренда возможна с согласия собственника.

Таким образом, если полноправный владелец возражает против передачи арендатором недвижимости кому-то еще, то таких действий не должно осуществляться.

Отдельно прописывать запрет на субаренду в документах не нужно. Если, например, в договоре нет пунктов о согласии на субаренду, то недвижимость в пользование третьим лицам передаваться не должна. Арендатору придется с этим смириться.

Подводные камни

В законодательстве не идет речь о том, что собственник должен давать согласие на совершение конкретной сделки. Именно по этой причине возникает ряд споров.

Обратите внимание! Представляется правильной следующая позиция: если в договоре или в доп. соглашении указано, что субаренда разрешается, то арендатор вправе передавать имущество любому лицу, по своему усмотрению.

Отношения субаренды оформляются путем заключения отдельного договора, варианты которого можно найти .

Если же субарендатор, по тем или иным причинам, не устраивает собственника, то последний, в принципе, ничего сделать не сможет. Исключение: случаи, когда есть основания направить претензию лицу, пользующемуся недвижимостью, и, затем, потребовать досрочного расторжения договоров. В том числе, и договора аренды.

Например:

  • если недвижимость используется в целях, для которых она не предназначена;
  • если действия субарендатора ведут к ухудшению состояния нежилого помещения.

В общем, речь идет о всем том, что изложено в ст.619 ГК РФ.

Подводя итог, можно отметить, что согласие на субаренду нежилого помещения – очень важный документ (часть документа – договора аренды). Если его не удалось получить от собственника, то о субаренде не может идти речи, в принципе.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Собственник помещений в здании передал их в аренду. В свою очередь, арендодатель сдает отдельные помещения в субаренду другим лицам (cубаренда договором аренды разрешена). Между субарендатором и собственником помещения договорные отношения отсутствуют.
В помещении, которое находится в собственности у арендодателя и в аренде у субарендодателя, произошел прорыв труб системы отопления, в результате чего был залит склад с товарами субарендатора, товары испорчены. Собственник помещения несет бремя содержания имущества.
Субарендатор может требовать возмещения убытков с собственника помещения на основании норм главы 59 ГК РФ, то есть обязательства вследствие причинения вреда.
В договоре, заключенном между субарендатором и арендатором, предусмотрена обязанность арендатора «за свой счет содержать в исправном состоянии конструкции, внешний вид, крышу, фундамент, опорные балки, плиты перекрытия, несущие стены здания, в котором расположено помещение субарендатора». Следовательно, по договору, ответственность за аварию, уничтожившую имущество субарендатора, несет арендатор.
К кому в этом случае субарендатору следует предъявить требования о возмещении причиненного затоплением вреда?
Можно ли предъявить требование о возмещении убытков солидарно и собственнику (на основании закона) и арендатору (на основании договора)?
Существует ли судебная практика или разъяснения по этому вопросу?

7 июля 2017

К сожалению, мы не можем однозначно ответить на Ваш вопрос. Поясним почему.
Прежде всего отметим, что гражданское законодательство различает основания возмещения вреда, возникшего в результате неисполнения стороной обязательства возложенных на нее обязанностей (п. 1 ст. 393 ГК РФ), и вреда, возникшего в результате совершения неправомерных действий лицом, не состоящим в обязательственных отношениях с потерпевшим (п. 1 ст. 1064 ГК РФ). Следовательно, если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы ст. 1064 ГК РФ не применяются (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 1399/13, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.05.2016 N Ф07-2415/16, постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.10.2015 N Ф05-13501/15).
В связи с этим следует иметь в виду, что из буквального толкования условия договора субаренды, приведенного в вопросе, на наш взгляд, напрямую не вытекает договорная ответственность арендатора помещения перед его субарендатором за прорыв труб системы отопления, произошедший в отдельно взятом помещении, расположенном над помещением, которое передано в субаренду. Ведь, во-первых, среди объектов, за содержание и исправность которых несет ответственность субарендодатель, система отопления прямо не названа: условие договора упоминает лишь внешний вид здания, крышу, фундамент, опорные балки, плиты перекрытия, несущие стены. Термин же «конструкции», который также встречается в этом условии, не позволяет однозначно применить его к системе отопления, поскольку анализ положений градостроительного законодательства показывает, что указанный термин используется, как правило, применительно к строительным конструкциям объекта капитального строительства (смотрите, например, п. 14, п. 14.2, п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ)), тогда как для обозначения систем теплоснабжения используется термин «сети инженерно-технического обеспечения» (п. 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83). Доказательством того, что термин «конструкции» не охватывает сети инженерно-технического обеспечения, является перечисление этих терминов через запятую в нормах градостроительного законодательства (смотрите, например, п.п. 4-6 ст. 53, п. 7 ст. 55.24, п.п. 3 и 5 ст. 55.25 ГрК РФ). Во-вторых же, по нашему мнению, смысл приведенного в вопросе условия договора субаренды сводится к тому, что субарендодатель принимает на себя обязанность по содержанию и обеспечению исправности элементов здания, относящихся более чем к одному помещению в этом здании, в то время как прорыв трубы системы отопления имел место только в одном из помещений этого здания, то есть носил локальный характер.
Вместе с тем обращаем Ваше внимание на то, что окончательное толкование условия договора, а следовательно, и возможности субарендатора привлечь к договорной ответственности субарендодателя за залив арендованного субарендатором помещения и образовавшуюся вследствие этого порчу товаров может дать лишь суд с учетом правил толкования договоров, предусмотренных ст. 431 ГК РФ, и конкретных обстоятельств дела.
Что же касается внедоговорной ответственности субарендодателя как арендатора помещения, где произошел прорыв трубы системы отопления, и собственника указанного помещения, то здесь необходимо учитывать следующее.
В соответствии с положениями ст. 1064 ГК РФ ответственность за причинение вреда наступает по общему правилу только при установлении всех признаков гражданско-правового деликта, к которым относятся наличие и размер вреда, противоправность поведения причинителя вреда, его вина, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и причиненным ущербом (постановление Конституционного Суда РФ от 07.04.2015 N 7-П, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2012 г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 октября 2012 г., постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 4515/10). Безвиновная ответственность, а также ответственность за правомерные действия может наступать только в случаях, прямо предусмотренных законом (п.п. 2 и 3 ст. 1064 ГК РФ).
Согласно ст. 210 ГК РФ собственники какого-либо имущества по общему правилу, действительно, несут бремя содержания такого имущества, в том числе обязаны поддерживать его в надлежащем состоянии (определение Конституционного Суда РФ от 02.11.2006 N 444-О). Однако, как следует из буквального толкования ст. 210 ГК РФ, такое правило действует только в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором. Иными словами, правило о возложении обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии на собственника является базовым, и обязанность содержать имущество может быть перенесена законом или договором на лицо, не являющееся его собственником (смотрите определение Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 N 2525-О, постановление Верховного Суда РФ от 01.12.2011 N 58-АД11-4, постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.08.2015 N Ф05-10356/15, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.08.2015 N Ф04-21850/15).
В свою очередь, следует иметь в виду, что положениями ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии, проведению текущего ремонта и несению расходов на содержание имущества возложена на арендатора этого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Поэтому в том случае, когда причинение вреда третьим лицам обусловлено ненадлежащим выполнением арендатором вышеуказанных обязанностей, надлежащим ответчиком по деликтному иску будет являться именно арендатор. Так, например, в одном из случаев суд отклонил апелляционную жалобу арендатора нежилого помещения, в котором произошел прорыв трубы отопления, причинивший ущерб владельцу помещения, расположенного ниже, о том, что надлежащим ответчиком по этому иску должен быть собственник арендуемого помещения. Суд обосновал это тем, что, согласно результатам экспертизы, прорыв трубы произошел в результате отсутствия ее своевременного ремонта, относящегося к текущему, поэтому наступление последствий такого прорыва лежит в сфере ответственности арендатора, так как в соответствии с законом и договором именно на нем лежала обязанность проводить текущий ремонт арендованного имущества (смотрите, например, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 N 07АП-4017/14).
Вышеизложенное показывает, что в рассматриваемом случае возможность привлечения к ответственности как собственника помещения, в котором произошел прорыв труб отопления, так и арендатора этого помещения, зависит, прежде всего, от конкретных договорных отношений, сложившихся между ними.
Кроме того, сам по себе факт установления того, на ком в рассматриваемой ситуации лежит обязанность по содержанию арендованного имущества, в результате повреждения которого субарендатору был причинен вред, не означает безусловной возможности привлечения этого лица к ответственности, так как неисправность, приведшая в затоплению помещения, находящегося в субаренде, может не находиться в причинно-следственной связи с фактом исполнения (неисполнения) обязанности по содержанию этого имущества. Так, например, суд признал ненадлежащим ответчиком ТСЖ, ответственное за содержание общего имущества в многоквартирном доме, за прорыв трубы на техническом этаже этого дома, приведший к затоплению расположенного ниже помещения, так как экспертиза показала, что повреждение трубы было вызвано исключительно строительными дефектами, допущенными застройщиком, построившим указанный дом (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 N 17АП-11339/10).
Таким образом, определение надлежащего ответчика по деликтному иску в рассматриваемом случае должно также осуществляться в соответствии с конкретными обстоятельствами дела: условиями договора между собственником помещения, в котором произошел прорыв, и его арендатором, фактами, свидетельствующими о наличии или отсутствии вины указанных лиц в прорыве, о наличии или отсутствии причинно-следственной связи между исполнением (неисполнением) обязанности по содержанию имущества и произошедшим прорывом.
В заключение отметим, что по смыслу п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная ответственность возникает, если солидарность обязанности предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. В частности, например, по общему правилу солидарными признаются обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью (п. 2 ст. 322 ГК РФ), обязанности лиц, совместно причинивших вред (ст. 1080 ГК РФ).
Вместе с тем положений о солидарной ответственности лиц, обязанность одного из которых возместить причиненные убытки вытекает из договора, а другого — из деликта, гражданское законодательство не содержит.
Поэтому судебная практика исходит из того, что эти лица не могут быть привлечены к солидарной ответственности в силу того, что они являются участниками разных обязательств, с разными основаниям возникновения, которые в силу этого не корреспондируют друг с другом (смотрите, например, апелляционное определение Московского городского суда от 24.02.2016 N 33-1156/16).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СУБАРЕНДАТОРА

6.1. Обязанности Субарендатора

6.1.1. Субарендатор обязан принять от Арендодателя Объект субаренды по Акту приема – передачи.

6.1.2. Субарендатор обязуется использовать Объект субаренды исключительно в целях, определенных настоящим Договором/Изменение целевого использования Помещения осуществляется на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору.

6.1.3. Субарендатор обязан до сдачи Объекта субаренды Арендодателю содержать Объект субаренды в полной исправности, надлежащем санитарно-техническом состоянии.

6.1.4. Субарендатор обязан своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату и прочие платежи по настоящему Договору.

6.1.5. Субрендатор обязан выполнять и соблюдать нормы действующего законодательства Российской Федерации, включая трудовое законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды, о промышленной и пожарной безопасности, иные законы и нормативные акты, а также внутренние локальные акты, в связи с исполнением настоящего Договора и пользованием ИМУЩЕСТВОМ.

6.1.6. Субарендатор не вправе производить без письменного разрешения Арендодателя, никаких перепланировок, переоборудования арендуемого Объекта, а также улучшений, составляющих принадлежность Имуществу и неотделимых без вреда от его конструкций, если такие изменения/улучшения приведут к порче Имущества или Помещений, на территории которых находится такое Имущество.

6.1.7. При произведении Субарендатором Договора переустройства, переоборудования, улучшений Объекта, изменений в планировке и иных технических характеристиках Объекта (требующих в соответствии с законодательством РФ внесения уточнений в документацию технического (кадастрового) учета на Объект), Субарендатор обязуется внести вышеуказанные уточнения в документацию технического (кадастрового) учета на Здание, с предварительной компенсацией Арендодателю всех расходов.

6.1.8. Субарендатор обязан обеспечивать соблюдение требований законодательства в отношении Помещения и всех систем, и оборудования, находящихся в Помещении (в том числе в области пожарной безопасности, санитарных норм и правил), нести все расходы, необходимые для выполнения нормативных требований, в том числе расходы по техническому обслуживанию систем и оборудования, находящихся в Помещении.

6.1.9. Субарендатор за свой счет производит обслуживание, текущий/капитальный ремонт Объекта субаренды, оборудования, коммуникаций и сетей, находящихся в нем, в сроки, установленные нормативными документами или соответствующим среднему сроку проведения аналогичных работ в помещениях подобного типа, и/или в сроки, установленные в письменном требовании Арендодателя. Субарендатор несет ответственность за сохранность при эксплуатации Объекта субаренды и оборудования, находящегося в нем. Субарендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя на проведение ремонта в срок не позднее 30 (Тридцати) дней до его начала.


6.1.10. Субарендатор несет ответственность за исправное состояние, безопасную эксплуатацию, соблюдение правил технической эксплуатации электроустановок на Объекте субаренды.

6.1.11. Субарендатор обязан беспрепятственно допускать в рабочее время во все помещения представителей Арендодателя для контроля за исполнением условий настоящего Договора и осуществления эксплуатационно-технических функций и функций безопасности.

6.1.12. Субарендатор обязан по истечении срока настоящего Договора, а также при досрочном его прекращении сдать Объект субаренды по акту в состоянии с учетом следующих факторов:

− состояние передаваемого Арендодателем Объекта, указанного в акте приема-передачи Объекта субаренды;

− произведенные Субарендатором улучшения субарендованного Имущества;

− нормальный износ за срок аренды.

6.1.13. Если состояние Объекта аренды хуже вышеизложенного с учетом всех вышеперечисленных факторов – Арендатор вправе потребовать убытков, подтвержденных документально.

6.1.14. Субарендатор обязуется самостоятельно и за свой счет получить необходимые разрешения для ведения коммерческой деятельности с использованием Объекта субаренды.

6.1.15. Субарендатор обязан соблюдать нормы экологического природоохранного законодательства РФ (в том числе правила по сбору и временному хранению отходов на территории Объекта субаренды), а также заключить договоры на транспортировку и размещение отходов своей деятельности с организациями, имеющими лицензию на данный вид деятельности.


6.1.16. Субарендатор обязуется назначить приказом лиц, ответственных за противопожарное состояние на Объекте субаренды, а также лиц, ответственных за теплоснабжение и электрохозяйство в соответствии с требованиями «Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей» и требованиями других нормативных документов и передать его копию Арендодателю (заверенную печатью Субарендатора) в течение 5 (пяти) дней с даты подписания настоящего Договора.

6.1.17. Своевременно вносить плату по настоящему Договору.

6.1.18. Пользоваться Имуществом в соответствии с его назначением.

6.1.19. Поддерживать Имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Имущества.

6.2. Права Субарендатора

6.2.1. До тех пор, пока Субарендатор исполняет все обязательства и условия настоящего Договора, Субарендатор вправе беспрепятственно использовать субарендуемое Имущество в соответствии с целью использования, а также осуществлять все иные права Субарендатора по настоящему Договору в течение срока аренды.

6.2.2. Субарендатор вправе подсоединять и использовать все коммуникации и инженерное оборудование, обслуживающие Имущество.

6.2.3. При обнаружении недостатков Имущества требовать от Арендодателя: безвозмездного устранения недостатков оборудования, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков оборудования, либо непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя, либо потребовать досрочного расторжения настоящего Договора.

6.2.4. В случае если удовлетворение требований Субарендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных ему убытков, требовать возмещения непокрытой части убытков.

6.2.5. Требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случае, если оборудование оказалось в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые Субарендатор не отвечает, а также в случае нарушения Арендодателем его обязанностей.

6.2.6. После прекращения настоящего Договора требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений оборудования, произведенных Субарендатором за счет собственных средств.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению Арендной платы и прочих платежей, Арендатор вправе потребовать, а Субарендатор обязан по требованию Арендодателя, выплатить неустойку в виде пени в размере 0,1% (Ноль целых одна десятая процента) за каждый день просрочки от суммы, подлежащей оплате.

7.2. В случае если Субарендатор (сотрудник Субарендатора, представитель Субарендатора) нарушит Правила для Субарендаторов или иные Правила и требования Арендодателя/Управляющей компании, нанесет ущерб Зданию, элементам Здания, Объекту субаренды, оборудованию и иному Имуществу Арендодателя, находящемуся в Здании или на прилегающей территории, либо иным образом причинит убытки Арендодателю, Субарендатор обязан возместить причиненные убытки в полном объеме в срок не позднее 10 (Десяти) банковских дней с момента получения Субарендатором письменного уведомления Арендодателя о факте причинения убытков. Расчет убытков должен прилагаться к уведомлению о возмещении убытков.

7.3. В случае причинения Субарендатором убытков третьим лицам, Субарендатор обязан самостоятельно урегулировать претензии третьих лиц. В случае, если в связи с причинением Субарендатором убытков третьим лицам, к Арендодателю будут предъявлены какие-либо претензии, Субарендатор по требованию Арендодателя обязан компенсировать Арендодателю причиненные убытки в полном объеме.

7.4. В случае не возмещения Субарендатором убытков Арендодателя в порядке, установленном в настоящем Договоре, Арендатор имеет право потребовать компенсацию убытков, подтвержденных документально, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента его удержания Арендодателем.

7.5. Арендатор не несет ответственность за какие-либо убытки Субарендатора в связи:

− с любым повреждением или утратой имущества Субарендатора;

− с любыми сбоями в работе коммунальных сетей и предоставлении эксплуатационных услуг, включая в том числе, перерывы в работе коммунальных сетей, вызванные регламентными работами, авариями,а также обстоятельств, предусмотренных законодательными и иными нормативными актами, в отсутствие виновного действия (бездействия) Субарендатора.

7.6. Применение предусмотренных действующим законодательством РФ и настоящим Договором мер финансовой ответственности является правом, а не обязанностью Сторон.

7.7. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленных обстоятельствами непреодолимой силы, возникшими помимо воли и желания Сторон, и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, забастовки, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия. Подобное освобождение от ответственности относится только к обязательствам, надлежащее исполнение которых оказалось невозможным вследствие таких обстоятельств непреодолимой силы, и только на период существования обстоятельств непреодолимой силы.

7.8. Вне зависимости от положений иных пунктов настоящего Договора или действующего законодательства РФ, Арендатор не несет ответственности перед Субарендатором за упущенную выгоду и убытки Субарендатора.

7.9. Субарендатор самостоятельно несет ответственность за допущенные им, либо привлечёнными им третьими лицами нарушения трудового законодательства, природоохранного, водного, земельного, лесного законодательства, законодательства в области пожарной безопасности, охраны труда, атмосферного воздуха, опасных производственных объектов и т.д., включая оплату штрафов, пеней, а также по возмещению причиненного в связи с этим вреда. В случае если Арендатор был привлечен к ответственности за вышеуказанные нарушения Субарендатора, последний обязуется возместить Арендодателю все причиненные этим убытки/расходы

7.10. Арендатор не несет ответственности за травмы, увечья или смерть любого работника Субарендатора или любого третьего лица, а также в случае нарушения ими правил действующего законодательства, в том числе, промышленной безопасности, охраны труда, электробезопасности или промышленной санитарии, за исключением случая наличия вины Арендодателя.

7.11. Настоящим Стороны пришли к соглашению и подтверждают, что проценты, предусмотренные статьей 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при исполнении Сторонами финансовых обязательств по настоящему Договору, не начисляются и не выплачиваются. В случае несвоевременного проведения взаиморасчетов, Стороны несут ответственность, в соответствии с условиями Договора.

При пользовании арендованным имуществом арендатор обязан строго руководствоваться положениям Гражданского кодекса и заключенного договора с арендодателем. В числе прав арендатора при пользовании имуществом в ГК РФ прописано и право сдавать это имущество полностью или частично в субаренду, но только лишь с согласия арендодателя. Как защититься, если все же была оформлена субаренда без согласия арендодателя и какие последствия грозят сторонам?

Правовая сущность субаренды

При субаренде изначальные права и обязанности арендатора по заключенному соглашению переходят другому лицу – субарендатору, вот только ответственность перед арендодателем остается за первоначальным арендатором.

Особенности субаренды:

  • Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
  • Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
  • Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (в. 18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.

Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.

Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:

  1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
  2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
  3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Часть 3 ст. 615 ГК РФ более чем очевидно гласит, что нарушение условий использования имущества – веское основание для прекращения договора и возмещения всех убытков.

При этом не имеет никакого значения «тяжесть» и объем нарушений – у арендодателя априори есть право потребовать расторгнуть договор и отменить все обязательства.

При этом арендодатель может потребовать:

  1. Расторжения договора аренды;
  2. Признания договора субаренды недействительным.

С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).

Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

Поделиться ссылкой:

>Субаренда без согласия арендодателя

Вопрос

Разъясните, пожалуйста, как поступить Арендодателю (собственнику имущества), если Арендатор предоставил это имущество в субаренду без письменного согласия Арендодателя (как это было установлено договором аренды)?

Ответ

В данном случае имеет место быть существенное нарушение договора аренды, которое является основанием для его расторжения.

Материалы по по теме:

— Арендатор решил передать имущество в субаренду. Что включить в договор;

— Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Какие риски могут возникнуть у арендодателя в связи с передачей недвижимости в субаренду, и как их предотвратить

<…>
«Процедура выражения согласия арендодателем на передачу недвижимого имущества в субаренду

Арендатор может сдавать помещение либо его часть в субаренду. Однако это право арендатор может реализовать лишь после того, как получит согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Нередко недобросовестные арендаторы передают арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя. В договоре аренды целесообразно установить санкции за такое нарушение. Нужно иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, являющегося основанием для расторжения договора. Подробнее об этом см. Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора.

Арендодатель, как правило, проверяет информацию о будущем контрагенте перед заключением договора. Если же недвижимое имущество передается в субаренду, это значит, что им будет пользоваться иное лицо, о котором арендодателю ничего не будет известно.

Чтобы устранить эту неопределенность, нужно обратить внимание на способы выражения согласия на передачу имущества в субаренду. Дело в том, что согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.

Если согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду выражено в самом договоре, то в этом случае арендатору не требуется получать дополнительное согласие от арендодателя на заключение конкретного договора субаренды. Данный вывод подтверждается пунктом 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Следовательно, в этом случае арендатор будет иметь возможность передать недвижимое имущество в субаренду любому лицу по своему усмотрению. Поэтому арендодателю нужно осторожно и продуманно использовать этот способ выражения согласия на субаренду.

Если в договоре прямо не выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, то арендатору необходимо предварительно направить арендодателю запрос о возможности передать помещение или его часть в субаренду. При заключении договора аренды стороны вправе согласовать порядок и форму обращения арендатора к арендодателю о возможности сдать помещение или его часть в субаренду. Практика заключения подобного рода договоров свидетельствует о том, что наиболее часто стороны прибегают к письменной форме запроса. Кроме того, в договоре можно установить обязанность арендатора в своем письменном запросе о передаче недвижимого имущества в субаренду указать полные реквизиты и иные необходимые данные о предполагаемом субарендаторе (в частности, состав учредителей, размер уставного капитала и т. д.), а к самому заявлению приложить копии уставных документов предполагаемого субарендатора и выписку из ЕГРЮЛ в отношении него. В этом случае у арендодателя будет максимально полная информация о лице, которое желает пользоваться его имуществом на основании договора субаренды.

Некоторые арендаторы передачу арендованного имущества в субаренду превращают в форму постоянного извлечения прибыли, заключая договоры субаренды по более высокой ставке. В этих случаях в договоре также можно предусмотреть условие о повышении размера арендной платы в случае передачи имущества в субаренду. Естественно, нельзя забывать о том, что размер арендной платы можно повышать не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Например, можно указать в договоре, что в случае передачи арендатором имущества в субаренду арендодатель будет иметь право ежегодно увеличивать размер арендной платы не на 10 (как это указано в договоре), а на 20 процентов. В то же время в договоре можно прописать способ определения размера арендной платы, включающий в себя повышающий коэффициент, размер которого будет зависеть от объема переданных в субаренду площадей. В этом случае при передаче всех или части арендованных помещений в субаренду повышение арендной платы будет происходить автоматически. Указанное повышение платы за пользование имуществом не будет считаться изменением условия договора об арендной плате, поскольку заложенный в договоре аренды механизм ее определения не меняется.

Также нужно учитывать, что договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). По окончании договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ ОТ 10.10.2008 № 13003/08

<…>
«Исковые требования мотивированы тем, что ответчик без согласия истца сдает часть арендуемого помещения в субаренду третьему лицу, что является основанием для расторжения договора аренды.

При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан правильный вывод о ненадлежащем исполнении ответчиком договорных обязательств.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Судами установлен факт существенного нарушения ответчиком условий договора, выразившихся в сдаче в субаренду без согласия арендодателя части арендуемых помещений третьему лицу».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.

Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).

При этом следует иметь в виду, что такое согласие не требуется в следующих случаях:

— если в сам договор аренды включено условие, которым арендатору предоставлено право осуществления субаренды. Согласно разъяснениям в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

— если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Информационного письма ВАС РФ N 66).

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо?

1. Во-первых, если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ) (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 «При передаче помещения в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса РФ»).

2. В сложившейся судебно-арбитражной практике, нередки решения, в которых договоры субаренды, заключенные без согласия арендатора (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ признаются недействительными (ничтожными), как сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ) (См., например: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2008 г. N 08АП-3541/2007; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г. N 14АП-2249/2009; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2009 г. N 09АП-11780/2009; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 и др.).

Однако следует иметь в виду, что во всех вышеперечисленных случаях, признавая договора субаренды, заключенные в отсутствие согласия арендодателя, недействительными суды исходили из их ничтожности.

Между тем, Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ в подразделы 4 и 5 Раздела I части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ были внесены изменения.

В отличие от прежней редакции ст. 168 ГК РФ, согласно которой «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов» признавалась ничтожной, «если закон прямо не устанавал ее оспоримость», в действующей редакции настоящей статьи такая сделка считается «оспоримой».

В ГК РФ были добавлены статьи, посвященные таким вопросам, как согласие на совершение сделки (которые, на наш взгляд, также могут быть применимы к данной ситуации).

В частности, положениями ст. 173.1 ГК РФ предусмотрено, что:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Возможно, после вышеуказанных изменений в ГК, судебная практика пойдет по другому пути.

Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по недействительному договору субаренды неосновательным обогащением первоначального арендатора?

Как разъяснил ВАС РФ, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или незаключенному) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Можно привести конкретный пример, разрешения арбитражным судом иска, связанного с применением норм о неосновательном обогащении, при возврате внесенных платежей по договору субаренды, признанному незаключенным.

Так, истец (субарендатор) обратился в Арбитражный суд к ответчику (арендатору) с иском о взыскании неосновательного обогащения, указывая на то, что договоры субаренды N 35 и N 1 являются ничтожными сделками в силу отсутствия согласия арендодателя на передачу недвижимого имущества в субаренду, в связи с чем основания для взимания платы по указанным договорам субаренды отсутствуют.

Однако, признавая данные договора субаренды незаключенными, суд, вместе с тем, пришел к правильному выводу о возникшей обязанности ответчика по возврату истцу полученной от него суммы арендных платежей, в то время как истец, неосновательно пользовавшийся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Установив, что согласованная и установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных объектов в данной местности, а также учитывая, что плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие неосновательного обогащения у сторон по отношении друг к другу.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11 по делу N А07-18263/2010).

Что касается вопроса применения норм о неосновательном обогащении при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором (по недействителному договору субаренды), то поскольку договор является недействительным, произведенные истцом улучшения, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, предъявляя вышеуказанные требования, субарендатор должен, во-первых, представить в суд доказательства непосредственной связи расходов на приобретение оборудования и материалов с произведенными неотделимыми улучшениями (ремонтными работами в указанном помещении и др.), а также доказательства, подтверждающие, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2008 г. N Ф09-958/08-С6).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

Как правило, договоры аренды государственного или муниципального недвижимого имущества предусматривают запрет на передачу арендуемого имущества в субаренду без разрешения арендодателя, а добиться такого разрешения в большинстве случаев практически невозможно. В связи с этим многие арендаторы государственного или муниципального недвижимого имущества вынуждены сдавать имущество в субаренду, так и не получив согласия основного арендодателя, что в большинстве случаев оборачивается для субарендаторов спорами с налоговой инспекцией. Попробуем разобраться, обоснованны ли претензии налоговиков в этих случаях к субарендаторам? В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). По общему правилу к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

Арендные платежи за арендуемое имущество (в т.ч. и по договору субаренды) могут включаться в расходы по налогу на прибыль в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

По мнению налоговых органов и Минфина РФ, отсутствие согласия первоначального арендодателя на сдачу имущества в субаренду влечет невозможность включения субарендатором в расходы по налогу на прибыль арендных платежей.

Так, в письме Минфина РФ от 27 декабря 2005 г. №03-03-04/1/450 отмечается, что суммы арендной платы, уплаченные субарендатором непосредственно арендодателю в нарушение гражданского законодательства и (или) договора субаренды, не могут быть учтены в составе расходов для целей налогообложения прибыли организацией.
Указанная позиция представляется необоснованной по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.252 НК РФ расходами по налогу на прибыль признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Таким образом, при наличии документов подтверждающих использование арендуемого помещения в деятельности, направленной на получение дохода (например, в качестве офиса), документов, подтверждающих фактическую уплату арендных платежей арендодателю, и при соответствии арендных платежей среднерыночным ценам расходы по договору субаренды должны быть признаны обоснованными и документально подтвержденными, независимо от наличия или отсутствия согласия основного арендодателя.

Аналогичным образом должен решаться вопрос и о включении в расходы затрат на содержание арендуемых помещений, предусмотренных договором субаренды , в т.ч. расходов на оплату коммунальных услуг, услуг связи, охрану помещений и т.п.
Правильность указанных выводов неоднократно подтверждалась арби тражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
Так в п. 4 Обзора практики применения арбитражными судами законодательства, регулирующего особенности налогообложения банков (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.05.1999 г. № 41), ВАС РФ сделал вывод о том, что факт использования банком помещения на основании договора субаренды с арендатором, заключенного без согласия арендодателя, не препятствует включению в себестоимость банка затрат на оплату услуг по охране данного помещения, если оно используется исключительно для банковской деятельности и у исполнителя по договору охранных услуг имеется лицензия на занятие охранной деятельностью.

Несмотря на то, что Пункт 4 указанного информационного письма ВАС РФ впоследствии был исключен из текста информационного письма (Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ», N 11 (ч. 2), 2003), подход арбитражных судов к рассмотрению дел данной категории остался прежним.

Например, ФАС Поволжского Округа в Постановлении от 08.06.2006 по делу №А55-25816/2005 отметил, что факт передачи налогоплательщиком имущества в субаренду без согласия арендодателя обоснованно признан судебными инстанциями не влияющим на право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую базу на величину произведенных расходов.
Кроме того, в качестве косвенных доказательств того, что пороки договоров аренды и субаренды согласно гражданского законодательства не могут влиять на налоговые последствия сделок налогоплательщиков можно привести сложившуюся судебно-арбитражную практику по признанию расходов по налогу на прибыль обоснованными, в случае если договор аренды, заключенный на срок более 1 года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке и в связи с чем являлся незаключенным:
Суд первой инстанции правомерно отклонил довод налоговой инспекции о неправильном отнесении на себестоимость пр одукции (работ, услуг) расходов по арендной плате ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды, поскольку налоговое законодательство не ставит возможность отнесения расходов на себестоимость в зависимость от наличия государственной регистрации договоров (Постановление ФАС СЗО от 24.10.2005 по делу №А66-540/2005).

Инспекция считает, что Общество, уплачивая арендные платежи по договору аренды нежилого помещения, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе уменьшать полученные доходы на сумму произведенных расходов в соответствии со ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации. Данный довод правомерно не принят судом, так как названная норма не ставит условием для включения в состав расходов, учитываемых при исчислении налоговой базы, наличие государственной регистрации договоров аренды (Постановление ФАС ПО от 06.12.2005 по делу № А55-1586/05-51).

Отсутствие государственной регистрации договоров аренды имущества не является основанием для отк аза в возмещении сумм налога на добавленную стоимость, уплаченных арендатором, поскольку возможность отнесения арендных платежей на себестоимость не зависит от факта государственной регистрации договора аренды (Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2003 г. по делу № КА-А41/4603-03).

Арендная плата за помещения, используемые налогоплательщиком в производственной деятельности, уменьшает налогооблагаемую прибыль налогоплательщика вне зависимости от государственной регистрации договора аренды (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2003 г. по делу № А56-4450/03; Постановление ФАС Поволжского округа от 03.05.2005 г. по делу № А55-14674/2004-41;Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.08.2005 г. по делу № Ф08-3567/05-1437А).

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что включение в расходы по налогу на прибыль арендных платежей и расходов на содержание арендуемых помещений по договору субаренды в случае отсутствия согласия основного арендодателя, скорее всего, обернется спором с налоговым органом. Однако перспективы рассмотрения данного спора в суде в пользу налогоплательщика являются достаточно высокими (более 90%) при условии доказанности обоснованности и документального подтверждения расходов.

Субаренда муниципального имущества

18. ДОГОВОР
СУБАРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ № /2013-ЭГ г. Москва «___» 201__ года
Общество с ограниченной ответственностью «», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора._., действующего на основании устава, с одной стороны, и, именуемый в дальнейшем Субарендатор, в лице, действующего на основании Устава, с другой Стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор Субаренды, именуемый в дальнейшем «Договор» о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Арендатор передает, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения в состоянии, пригодном для его использования в соответствие с целями и на условиях, определенных настоящим Договором, именуемые далее «Помещения», находящиеся в здании, расположенном по адресу: г.Москва, ул. 15-Парковая д.38, общей площадью — кв.м.
Помещения предоставляются для использования под
План-схема передаваемых в аренду Помещений указана в Приложении № 1 к настоящему Договору.
Условие о целевом использовании нежилых помещений в соответствии со ст. 432 ГК РФ является существенным условием настоящего Договора.
1.2. Право пользования данными помещениями принадлежит Арендатору на основании Договора аренды № от «___» 201__ года.
1.3. Субарендатор в период действия Договора имеет право пользоваться всеми местами общего пользования указанного здания (в дальнейшем именуемые — «Места общего пользования»), за исключением технических помещений, необходимых для обслуживания коммуникаций и инженерных сетей здания. Субарендатор обязан пользоваться местами общего пользования здания только в соответствии с их целевым назначением.
2. Срок действия Договора
2.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует в течение всего срока действия Договора.
2.2. Срок действия Договора: с «___»201__ года по «___»201__ года.
2.3.Договор может быть досрочно расторгнут или прекращен в соответствии с Разделом 8 настоящего Договора.
2.4. Договор может быть изменен или дополнен по отдельным статьям на основании двустороннего соглашения. Все изменения и дополнения оформляются в виде дополнительных соглашений к настоящему Договору, являются его неотъемлемой частью и считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежащим образом уполномоченными представителями Сторон.
2.5. Окончание срока действия настоящего Договора или его досрочное прекращение не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего договора, и не освобождает Субарендатора от обязанности по возврату арендуемых помещений и по уплате задолженности по арендной плате и иным платежам за период действия Договора.
3. Порядок приема-передачи помещений
3.1. Арендатор не позднее пяти дней с момента заключения настоящего Договора передает Субарендатору Помещения на основании Акта приема-передачи.
3.2. Передача Помещения производится по Акту приема-передачи, который подписывается Сторонами после подписания настоящего Договора и является неотъемлемой частью настоящего Договора. В Акте приема-передачи должно быть указано техническое состояние Помещения на момент его сдачи в аренду.
3.3. Срок аренды исчисляется с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи. Акт приема-передачи Помещения составляется в 2 (двух) экземплярах, подписываемых обеими Сторонами, по одному для каждой из Сторон.
4. Права и обязанности Сторон
4.1. Арендатор обязан:
4.1.1. Передать соответствующее Помещение после подписания настоящего Договора по Акту приема-передачи.
4.1.2. Не препятствовать прямо или косвенно пользованию Субарендатором Помещением и пропуску в него работников Субарендатора, лиц, сотрудничающих с Субарендатором, и иных посетителей, не вмешиваться в производственную и хозяйственную деятельность Субарендатора.
4.1.3. Устранять неисправности, аварии в сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и иных обеспечивающих системах по содержанию Помещения в нормальных условиях, в случае, если такие ситуации произошли не по вине Субарендатора.
4.1.4. Обеспечить тепловой режим, исправность системы канализации, а также – снабжение Помещения электроэнергией, необходимое для нормального использования Помещения.
4.1.5. Арендатор не несет материальной ответственности никаким иным способом кроме указанного в п. 4.1.7. за перебои в снабжении электроэнергией, теплом, водой, канализацией, телефонной связью, если перебои произошли по вине снабжающих организаций или других лиц, повлекших своими действиями кратковременные или долгосрочные отключения.
4.1.6. В случае, если по какой-либо причине в арендованном Помещении произойдет централизованный сбой в работе электросети, системе водоснабжения или сбой иных систем обеспечения, что приведет к простою Помещений и, соответственно, к остановке работы Субарендатора, Арендатор обязан принять все необходимые меры по восстановлению таких систем и возобновлению функционирования Помещений в кратчайшие сроки.
4.1.7. В случае, если Помещение не начнет свое нормальное функционирование в течение 3 (трех) суток после сбоя в работе систем обеспечения, Субарендатор освобождается от уплаты арендной платы за соответствующий период времени остановки функционирования систем обеспечения.
4.1.8. До дня подписания Акта (приема-передачи) возврата помещения, Арендатор обязан возвратить Субарендатору сумму «обеспечительного платежа» в размере ежемесячной арендной платы, указанной в п.5.1. настоящего Договора.
4.2. Субарендатор обязан:
4.2.1. Принять Помещение в порядке и на условиях настоящего Договора по Акту приема-передачи.
4.2.2. Использовать Помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п.1.1. настоящего Договора.
4.2.3. Не использовать Помещение для каких-либо целей или осуществления какой-либо деятельности, которые являются незаконными, безнравственными, вызывающими шум, опасными или агрессивными, или которые могут доставить или причиняют неудобства, или наносят ущерб Арендатору или любому другому лицу, а также представляют опасность для Помещения или Здания.
4.2.4. Своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату и коммунальные и эксплуатационные платежи. Указанная обязанность возникает с даты подписания Акта приема-передачи Помещения.
4.2.5. Содержать Помещение в технически исправном состоянии, соответствующем санитарным и противопожарным нормам, самостоятельно и за свой счет устранять выявленные нарушения указанных норм и их последствия.
4.2.6. За свой счет производить текущий ремонт арендуемого Помещения.
4.2.7. В случае возникновения любых аварийных ситуаций обеспечить беспрепятственный и незамедлительный доступ в Помещение сотрудников аварийно-технических служб и/или представителей Арендатора. В целях реализации указанной обязанности Субарендатора каждая из Сторон обязуется назначить контактное лицо (диспетчера), сообщить контактную информацию диспетчера другой стороне, обеспечить телефонную связь с диспетчером круглосуточно, обеспечить явку своего представителя в Помещение в течение 2 (двух) часов с момента поступления информации о возникновении аварийной ситуации.
В случае аварий, произошедших по вине Субарендатора, устранять такие аварии и их последствия самостоятельно, а также возмещать Арендатору убытки, возникшие в результате таких аварий.
4.2.8. Не производить никаких перепланировок и переоборудования Помещения без письменного разрешения Арендатора. Согласование проведения перепланировок с уполномоченными государственными органами, в соответствии с действующим в городе Москве порядком, осуществляется Субарендатором самостоятельно и за его счет после получения письменного разрешения Арендатора на перепланировку. Выполненные перепланировки (изменения, дополнения, улучшения) Помещения Субарендатор обязан зарегистрировать в уполномоченных государственных органах, своими силами и за свой счет, и получить соответствующие документы.
4.2.9. Без письменного согласия Арендатора не вносить какие-либо изменения, которые могут затронуть конструкцию или внешний вид Здания, а также не вносить изменения в инженерные системы Здания и Помещения: электроснабжения, водоснабжения и канализации, отопления, вентиляции и других инженерных систем.
В случае определения Субарендатором необходимости внесения каких-либо изменений в существующие конструкции и инженерные системы Помещения, Субарендатор на — этапе подготовки Технического задания — согласовывает с Арендатором все необходимые изменения, обеспечивает разработку Рабочего проекта силами специализированной организации, представляет Рабочий проект на утверждение Арендатору, обеспечивает соблюдение всех норм безопасности и контроля в процессе проведения работ, по окончании работ – представляет Субарендатору Исполнительную документацию.
4.2.10. Не менять существующие дверные замки Помещения без письменного согласия Арендатора.
4.2.11. Не вывешивать никаких вывесок, за исключением тех, на которые было дано предварительное согласие Арендатора.
Вместе с тем согласие Арендатора не освобождает Субарендатора от получения всех необходимых разрешений и согласований органов власти и управления г. Москвы в тех случаях, когда получение таких разрешений предписано нормами федеральных и/или муниципальных законодательных и иных актов.
4.2.12. В соответствии с п. 4.2.11. настоящего Договора, при соблюдении норм действующего законодательства и по согласованию с Арендатором самостоятельно и за свой счет получать необходимые разрешения и согласования на оформление внешних витрин, рекламных щитов и прочих элементов фасада, а также выполнять требования местных органов власти по содержанию фасада Здания.
4.2.13. Самостоятельно и за свой счет осуществлять охрану Помещения и находящихся в нем материальных ценностей.
4.2.14. Не устанавливать охранных систем с выводом на пульт милиции без письменного согласования с Арендатором.
4.2.15. Самостоятельно и за свой счет осуществлять уборку Помещения.
4.2.16. Обеспечить беспрепятственный допуск в Помещение представителей Арендатора с целью контроля за использованием Субарендатором помещений в соответствии с условиями настоящего Договора.
4.2.17. Выполнять все обязанности, которые будут возлагаться на него законодательством РФ, а также требованиями уполномоченных государственных органов и Арендатора, вытекающими из настоящего Договора, касающимися Помещения и деятельности, которую Субарендатор осуществляет в Помещении.
4.2.18. За 1 (один) месяц до истечения срока действия Договора письменно уведомить Арендатора о желании заключить Договор на новый срок, в случае наличия такого желания.
4.2.19. По истечении срока действия Договора, а также в случае досрочного прекращения Договора, освободить Помещение от своих материальных ценностей и передать его Арендатору в состоянии не хуже того состояния, в котором Субарендатор получил Помещение, с учетом естественного износа.
4.2.20. Возврат Субарендатором Арендатору Помещения оформляется Актом приема-передачи (возврата), подписанным Сторонами в течение 3 (трех) дней с момента истечения срока действия или досрочного прекращения Договора.
4.3. Арендатор имеет право:
4.3.1. Инспектировать Помещение на предмет его технического состояния и целевого использования в присутствии представителей Субарендатора и во время, согласованное с Субарендатором. Требовать от Субарендатора устранения выявленных нарушений.
4.3.2. Требовать своевременного внесения арендной платы и других платежей, предусмотренных Договором.
4.3.3. Требовать возмещения убытков, понесенных по вине Субарендатора вследствие нарушения им норм эксплуатации Помещения, несвоевременного внесения платежей, предусмотренных Договором или невыполнения других обязательств, предусмотренных Договором.
4.3.4. Досрочно, в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случае задержки оплаты арендной платы в срок более 1 (одного) месяца.
4.3.5. Свободно и постоянно пользоваться любыми из стоков, канализационных коллекторов, труб, трубопроводов, водотоков, протоков, проводов и кабелей и иным проводящим оборудованием и всеми соединениями для поступления электричества, газа, воды, канализационных стоков или средств коммуникаций, предусмотренных для Помещения, вместе с правом подключения к таковым.
4.3.6. Входить в Помещение в любое время при возникновении любых аварийных ситуаций, в том числе и в отсутствие представителя Субарендатора в тех случаях, когда в нарушение п.4.2.7. настоящего договора Субарендатор не обеспечил своевременную явку своего представителя в Помещение.
В иных случаях Арендатор вправе входить в Помещение только в согласованное с Субарендатором время и в присутствии представителей Субарендатора.
4.3.7. В течение последнего месяца Срока аренды Арендатор вправе показывать Помещение потенциальным Субарендаторам. Визиты Арендатора не должны оказывать существенного влияния на ведение Субарендатором своей деятельности или на использование им Помещения.
4.4. Субарендатор имеет право:
4.4.1. Пользоваться Помещением на условиях настоящего Договора.
4.4.2. Требовать возмещения убытков, понесенных по вине Арендатора вследствие нарушения им своих обязательств по настоящему Договору.
4.4.3. С письменного согласия Арендатора, производить Улучшения, соответствующие требованиям, предъявляемые к данному Помещению, не нарушающие его целостность и не влекущие невозможность его дальнейшего использования.
Право собственности на неотделимые Улучшения принадлежит Арендатору, и затраты на производство таких Улучшений Субарендатору не компенсируются.
Отделимые улучшения, произведенные с разрешения Арендатора, являются собственностью Субарендатора.
Отделимые улучшения, произведенные без согласия Арендатора, являются собственностью Арендатора; затраты на производство таких Улучшений Субарендатору не компенсируются.
5. Платежи и порядок расчетов по Договору
5.1. Арендная плата за каждый месяц аренды составляет () рублей 00 коп. в т.ч. НДС (18%) руб.
5.2. Указанная в п.5.1. Договора арендная плата включает в себя плату за пользование Помещениями, местами общего пользования.
5.3. Указанная в п.5.1. Договора арендная плата не включает в себя плату за электроэнергию. Стоимость телефонных переговоров и сумма абонентской платы за пользование телефонными линиями, определяются на основании счетов организации, предоставляющей соответствующие услуги, и оплачивается Субарендатором на основании выставляемых Арендатором счетов в течение 7 (Семи) календарных дней с даты выставления счета.
Субарендатор принимает на себя обязательство по оплате таких счетов, начиная с момента подписания Акта-приема передачи Помещений. Своевременная оплата указанных платежей, осуществляемая Субарендатором на основании выставляемых Арендатором счетов, является, в соответствии со ст.432 ГК РФ существенным условием настоящего Договора.
5.4. Порядок внесения арендной платы:
5.4.1. Первый арендный платеж, включающий в себя сумму арендной платы, указанной в п. 5.1. настоящего Договора, пропорциональную фактическому количеству календарных дней первого месяца аренды (с даты подписания Акта приема-передачи Помещений до истечения соответствующего месяца), и сумму «обеспечительного платежа» в размере ежемесячной арендной платы, указанной в п.5.1. настоящего Договора, оплачивается Субарендатором не позднее 25 (двадцати пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.
5.4.2. Начиная со второго месяца аренды, арендная плата выплачивается ежемесячно, до числа каждого месяца, подлежащего оплате, в размере, указанном в п. 5.1. настоящего Договора. Арендная плата выплачивается в указанный срок, независимо от выставления счета Арендатором.
5.5. Оплата осуществляется наличным или безналичным способом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендатора.
6. Ответственность Сторон
6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Стороной своих обязательств она обязана возместить другой Стороне убытки, причиненные таким неисполнением или ненадлежащим исполнением.
6.2. Претензии по возмещению убытков оформляются в письменном виде и содержат описание существа нарушения, обоснование нарушения и понесенных потерь, содержание требования и рассматриваются в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения претензии.
6.3. В случае задержки исполнения Субарендатором обязательств, предусмотренных разделом 5 Договора, Субарендатор обязан уплатить Арендатору по его требованию неустойку в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки. Убытки, при их наличии, взыскиваются сверх неустойки.
6.4. До дня подписания Акта (приема-передачи) возврата помещения Субарендатор обязан вывезти из Помещения принадлежащее ему имущество. Если Субарендатор не вывезет все свое имущество (собственность Субарендатора) из Помещения, Арендатор вправе по своему усмотрению переместить все указанное имущество или его часть из Помещения, не неся при этом ответственности перед Субарендатором за его утерю, а Субарендатор принимает на себя все расходы, понесенные в связи с таким перемещением.
В случае несвоевременного возврата Помещения Субарендатор обязан уплатить Арендатору неустойку в размере 5% от размера месячной Арендной платы за каждый день просрочки.
6.5. В случае, если в связи с непосредственной деятельностью Субарендатора и/или допущенными им нарушениями (несогласованные с органами исполнительной государственной власти перепланировка Помещения, использование фасада здания, функциональное использование Помещения, и прочее) государственные или муниципальные органы и иные лица, имеющие необходимые полномочия, будут предъявлять претензии, направлять обращения, налагать штрафы и совершать прочие действия, и при этом адресовать их Арендатору, то Арендатор направляет Субарендатору копии таких обращений, претензий и решений о взыскании штрафов Субарендатору, а также письменное требование о компенсации расходов Арендатора, связанных с уплатой таких штрафов и требование об исправлении допущенных Субарендатором нарушений.
Субарендатор обязуется компенсировать расходы Арендатора, связанных с уплатой таких штрафов, не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления Арендатором соответствующего требования, и оперативно принять меры для исправления возникших нарушений и их недопущения в будущем. Ответственность за задержку компенсации указанных расходов Арендатора регулируется на тех же условиях, что и ответственность за задержку оплаты арендной платы.
6.6. Арендатор не отвечает за недостатки переданного в аренду Помещения, которые были им оговорены при заключении Договора или были заранее известны Субарендатору, а также за недостатки, о которых на момент заключения настоящего Договора Арендатор не знал и/или которые Субарендатор должен был обнаружить во время осмотра Помещения.
6.7. В случае нанесения ущерба Помещению, Субарендатор, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента предъявления Арендатором соответствующего подтверждённого требования, обязан возместить все убытки, понесенные Арендатором. Ответственность за задержку компенсации указанных убытков регулируется на тех же условиях, что и ответственность за задержку оплаты арендной платы.
6.8. В случае нарушения Субарендатором обязанности обеспечить незамедлительный доступ в Помещение представителя Арендатора и \или сотрудников аварийно-технических служб, а также явку своего представителя в Помещения в случае аварийных ситуаций (п.4.2.7. Договора) Субарендатор:
— несет риск, связанный с возникновением у него убытков;
— несет ответственность за убытки, возникшие в результате аварийной ситуации у Арендатора и третьих лиц.
7. Форс-мажор
7.1. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение или частичное невыполнение своих обязательств по Договору в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы — форс-мажорных обстоятельств.
7.2. Сторона, для которой наступили обстоятельства непреодолимой силы, должна письменно уведомить об этом другую Сторону не позднее 7 (семи) рабочих дней с момента наступления таких обстоятельств, в противном случае она лишается права ссылаться на них в дальнейшем.
7.3. К обстоятельствам непреодолимой силы Стороны относят обстоятельства, возникшие помимо их воли, которые Стороны не могли предвидеть и предотвратить, включая, в частности, стихийные бедствия, военные действия, массовые беспорядки, забастовки, нормативные акты органов государственной власти, препятствующие исполнению Сторонами обязательств по Договору и т.п.
7.4. В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы исполнение обязательств по Договору откладывается на весь период действия этих обстоятельств. Если такие обстоятельства длятся более шести месяцев, Стороны должны провести переговоры для выработки единой позиции о возможности продолжения действия настоящего Договора.
8. Досрочное прекращение Договора
8.1. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон. Условия расторжения устанавливаются Сторонами в соглашении о расторжении.
8.2. Арендатор, в соответствии с п.3 ст. 450 ГК РФ, имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением Субарендатора за 30 (Тридцать) календарных дней. Договор считается расторгнутым по истечении 30 (Тридцати) календарных дней с момента отправления такого уведомления Субарендатору.
8.3. Субарендатор, в соответствии с п.3 ст. 450 ГК РФ, имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением Арендатора за 30 (Тридцать) календарных дней. Договор считается расторгнутым по истечении 30 (Тридцати) календарных дней с момента отправления такого уведомления Арендатору.
8.4. Арендатор, имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора с уведомлением Субарендатора за 3 (Три) рабочих дня в следующих случаях:
— при использовании Субарендатором Помещения не по назначению, указанному в п.1.1. настоящего Договора;
— если Субарендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние Помещения;
— если Субарендатор не внес арендную плату в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента наступления срока внесения арендной платы;
— если Субарендатор сдает Помещения в субаренду без согласия Арендатора;
— если Субарендатор произвел без согласия Арендатора перепланировку арендуемых помещений.
В указанных случаях с момента направления Субарендатору соответствующего уведомления и истечении трехдневного срока Договор считается расторгнутым по вине Субарендатора.
8.5. В случае досрочного прекращения настоящего Договора Субарендатор оплачивает Арендатору арендную плату и иные платежи до даты, указанной в соглашении о расторжении или уведомлении об отказе от исполнения.
8.6. Субарендатор не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента досрочного прекращения Договора обязан передать Арендатору Помещение в исправном состоянии, с учетом естественного износа, предварительно освободив Помещение от принадлежащего Субарендатору имущества и мусора. Факт передачи подтверждается подписанием Сторонами Акта приема-передачи (возврата) Помещения Арендатору.
9. Заключительные положения
9.1. Настоящий Договор заключен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, заверенных Арендатором и Субарендатором: один экземпляр хранится у Арендатора, второй – у Субарендатора.
9.2. Настоящий Договор имеет обязательную силу для Сторон, заключивших его.
9.3. Все протоколы, соглашения и переписка, предшествовавшие подписанию настоящего Договора и связанные с подготовкой его к подписанию, теряют силу с момента вступления Договора в силу.
9.4. В случае изменения реквизитов одной из сторон, она обязана письменно уведомить об этом другую сторону в течение 5 (пяти) рабочих дней. При отправлении такого уведомления, исполнение стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться ненадлежащим исполнением обязательств по настоящему договору.
9.5. Все изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются в письменном виде и являются его неотъемлемой частью.
9.6. Все названия глав настоящего Договора приведены исключительно для удобства пользования текстом и не должны влиять на толкование статей Договора.
9.7. Настоящий Договор регулируется и подлежит толкованию в соответствии с законодательством Российской Федерации. Во всем, что прямо не предусмотрено настоящим Договором стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
10. Реквизиты и подписи Сторон
Арендатор: ООО «»
107140 г.Москва,
ИНН
КПП
Р/с в Банке «» г.Москва.
К/с
БИК
ОГРН
М.П. Субарендатор: ООО «»
ИНН
КПП
Р/с в Банке «» г. Москва.
К/с.
БИК
ОГРН
М.П
Приложение № 1 к договору субаренды № __ от 2012 года
План Помещения
Арендатор:
ООО «» Субарендатор:
ООО «»
Генеральный директор
М.П.
Генеральный директор
М.П.
АКТ
ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ г. Москва «___»201__ года
Общество с ограниченной ответственностью «», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице, действующего на основании Устава, с одной стороны, и именуемый в дальнейшем Субарендатор, в лице, действующего на основании Устава, с другой Стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», составили настоящий Акт о следующем:
На основании заключенного Сторонами Договора субаренды нежилых помещений № от «» 201__ года, Арендатор передает Субарендатору во временное пользование нежилое помещение общей площадью кв.м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г.Москва, ул.15-Парковая д.38, а именно следующие нежилые помещения, именуемого в дальнейшем Помещение: этаж Номер помещения Номер комнаты Характеристика Площадь
(кв.м.) Адрес
115035, РФ, г. Москва,. ул 15-Парковая д.38
Общая площадь которые должны использоваться под цели не противоречащие действующему законодательству и уставу предприятия Субарендатора
Дополнительные условия:
Техническое состояние Помещения соответствует требованиям по его эксплуатации.
Ключи от арендуемого помещения переданы Субарендатору.
Настоящий Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
Подписи сторон:
Арендатор:
107140 г.Москва,
ИНН
КПП
Р/с
В Банке «» (ОАО) г.Москва.
К/с
БИК
М.П. Субарендатор: г. Москва,
ИНН
КПП
Р/с.
В Банке «» г. Москва.
К/с.
БИК
М.П. правильно ли составлен договор? Какие пункты нужно исправить? Мы являемся арендатором который даёт помещение в субаренду.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *