Регистрация договора аренды 11 месяцев

Вопрос: Между собственником нежилого помещения (физическим лицом) и другим физическим лицом заключен договор аренды на 11 месяцев. Условиями договора предусмотрено, что в случае, если от сторон не поступят предложения по его расторжению, договор считается пролонгирован сроком еще на 11 месяцев. Данный порядок пролонгации может применяться неоднократно.
Договор был заключен 01.10.2007 года.
Считается ли настоящий договор заключенным на неопределенный срок и подлежит ли он регистрации в Росреестре?

Сообщаю Вам следующее:

При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

Документ 1

…10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года….

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» {КонсультантПлюс}

Документ 2

  1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ТОРГОВОЙ

ПЛОЩАДИ, ЗАКЛЮЧЕННЫХ НА СРОК БОЛЕЕ ГОДА

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Данное требование распространяется и на договоры аренды нежилых помещений, являющихся либо самостоятельными зданиями или сооружениями, либо их частью. Это следует из информационного письма N 53.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Так как государственная регистрация договора аренды недвижимости — процедура довольно утомительная, да и не дешевая, стороны, как правило, заключают такие договоры на срок менее 1 года, например на 11 месяцев. В этом случае регистрировать договор аренды нет необходимости. Даже если стороны в дальнейшем захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия нельзя квалифицировать как изменение срока договора. Именно на это указано в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поддерживают этот подход и региональные суды, о чем говорит, например, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 по делу N А32-32124/2013.

В отношении договоров, заключенных на неопределенный срок, Минфин России считает, что такие договоры не подлежат государственной регистрации, на что указывает, например, письмо от 03.04.2009 N 03-03-06/1/214. Согласна с таким подходом и налоговая служба (письмо ФНС России от 24.05.2010 N ШС-37-3/2340@).

Статья: Аренда торговых площадей: анализ ошибок договоров и поведения сторон (Никулина В.) («Жилищное право», 2017, N 8) {КонсультантПлюс}

Документ 3

Как продлить (пролонгировать) договор аренды недвижимого имущества, чтобы его не регистрировать

Без регистрации вы можете продлить договор аренды недвижимости, который не подлежал регистрации (например, договор аренды здания на срок менее года). При этом продлить такой договор нужно на срок также меньше года или на неопределенный срок.

Для продления, например, заключите дополнительное соглашение.

Если вы не зарегистрируете при продлении договор, который подлежит регистрации, то в ваших отношениях с контрагентом он все равно будет считаться действующим. Отсутствие регистрации повлияет лишь на отношения с третьими лицами. Например, при продаже объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на незарегистрированный договор в отношениях с новым собственником.

  1. При каком продлении не требуется госрегистрация договора
  2. Что будет, если не зарегистрировать при продлении договор, подлежащий госрегистрации
  3. При каком продлении не требуется госрегистрация договора

Чтобы продлить действие договора, вы можете использовать несколько способов. Рассмотрим вопрос о необходимости госрегистрации договора при использовании каждого из них.

1.1. Заключение нового договора или дополнительного соглашения о продлении на определенный срок

Если продлеваете договор аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенный на срок менее года (например, на одиннадцать месяцев), при продлении установите в новом договоре или в дополнительном соглашении о продлении срок также менее года. Такие договоры не подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

К договорам аренды помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

1.2. Продление на основании условия об автоматической пролонгации

Вы можете продлить договор в соответствии с условием об автоматической пролонгации.

Если условиями договора аренды зданий, сооружений, помещений или земельных участков, заключенного на срок менее года, предусмотрено продление автоматически на тот же срок, регистрация не потребуется (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). После этого отношения сторон будут регулироваться новым договором аренды, который регистрации не подлежит, поскольку срок его составляет также менее года (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Также не понадобится регистрация договора аренды указанного выше имущества, если изначально он был заключен на срок год и более и зарегистрирован, но по условию об автоматической пролонгации продлевается на срок менее года.

1.3. Возобновление договора на неопределенный срок

Если арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжит пользоваться объектом аренды после истечения срока договора в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, в этом случае госрегистрация договора также не требуется (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Представляется, что это правило действует и для продления договоров на неопределенный срок.

  1. Что будет, если не зарегистрировать при продлении договор, подлежащий госрегистрации

Незарегистрированный договор в любом случае будет обязательным для его сторон. Государственная регистрация нужна для того, чтобы заинтересованные третьи лица могли узнать о долгосрочной аренде (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Это означает, что, если договор не зарегистрирован:

  • при продаже арендодателем имущества новый собственник может вас выселить. При этом не поможет предусмотренная п. 1 ст. 617 ГК РФ гарантия, согласно которой переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165);
  • вы потеряете преимущественное право на заключение договора на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
  • вы не сможете использовать ст. 305 ГК РФ для защиты владения объектом аренды от посягательств третьих лиц. Например, у вас не будет права на негаторный иск. По общему правилу такое право есть у арендатора по договору (п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 15.01.2013 N 153).

Готовое решение: Как продлить (пролонгировать) договор аренды недвижимого имущества, чтобы его не регистрировать (КонсультантПлюс, 2019) {КонсультантПлюс}

Документ 4

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация продления договора аренды, если в нем предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2010 по делу N А54-3839/2009С17

Позиция 2. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление требует государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 N Ф08-8419/2014 по делу N А32-32124/2013..

…8.3. Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

…Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

«…10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года…»

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Ответ подготовил Консультант Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс

Гадисламова Ирина Мидхатовна

Ответ актуален на 16.12.2019 г.

Ответ недели: договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года

Приведенные ниже рекомендации относятся к общему случаю составления договора аренды на 11 месяцев. Для создания документа на ваших условиях воспользуйтесь шаблоном FreshDoc Договор аренды нежилого помещения.

Недвижимое имущество важнейший объект гражданского права, определяющим моментом в правовом регулировании которого является переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к признанию множественности форм собственности.Одной из форм собственности является аренда помещений. Например, аренда нежилого помещения на несколько месяцев, когда недвижимость передается арендатору во временное владение и пользование на определенный период.К нежилым помещениям, которые могут быть объектами договора аренды на 11 месяцев, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Согласно договору, арендодатель обязуется передать арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Условия, порядок и сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендодатель и арендатор имеют право изменять размер арендной платы по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором аренды на 11 месяцев.Договор заключается в простой письменной форме.

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п.1 ст.433 ГК РФ).

При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п.2 ст.651 ГК РФ (п. 10 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59).

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, так же не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59).

Таким образом, при продлении договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенного на срок 11 месяцев, государственная регистрация этого договора не требуется.

Структура и содержание типового образца договора аренды на 11 месяцев

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Наименование сторон.
  3. Предмет договора. Согласно договору, арендодатель обязуется передать арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. А арендатор обязуется использовать недвижимое имущество по назначению и своевременно вносить арендную плату, а также вернуть недвижимое имущество в надлежащем состоянии и обеспечить сохранность. Основные описания недвижимости определяются сторонами в отдельном приложении, являющемся неотъемлемой частью договора. В этом же пункте арендодатель гарантирует, что недвижимое имущество на момент заключения соглашения принадлежит ему на праве собственности, не обременен правами третьих лиц, не является предметом залога и не состоит под арестом и в споре.
  4. Срок действия договора. Договор вступает в силу с даты (или события) и действует до даты (или события). Указываются соответствующие даты.
  5. Права и обязанности сторон. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается договор аренды на 11 месяцев.
  6. Порядок передачи недвижимого имущества. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается соглашение между арендатором и арендодателем.
  7. Порядок расчетов. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается соглашение.
  8. Ответственность сторон. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии с условиями соглашения и законодательством РФ.
  9. Основания и порядок расторжения сделки. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в одностороннем порядке по письменному требованию арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.
  10. Разрешение споров. Содержание пункта зависит от условий, на которых заключается сделка и действующего законодательства РФ.
  11. Форс-мажор.
  12. Прочие условия.
  13. Список приложений.
  14. Адреса и реквизиты сторон.
  15. Подписи сторон.

Заполнить и скачать типовую форму договора аренды на 11 месяцев можно на нашем сайте вместе с приложениями:

  • Акт приема-передачи нежилого помещения;
  • Описание недвижимости;
  • График арендных платежей;
  • Дополнительное соглашение;
  • Протокол разногласий;
  • Протокол согласования разногласий.

Внимание! Представленный текст является описанием образца договора аренды на 11 месяцев. Чтобы сделать документ под ваши условия воспользуйтесь шаблоном FreshDoc: Договор аренды нежилого помещения.

Ещё по теме:

  • Возмездный договор аренды от собственника;
  • Договор субаренды жилого помещения;
  • Договор субаренды транспортного средства;
  • Договор аренды средств связи;
  • Договор аренды квартиры посуточно;
  • Договор аренды с индивидуальным предпринимателем;
  • Договор аренды с физическим лицом;
  • Простой договор аренды;
  • Договор аренды на 11 месяцев;
  • Договор аренды на 5 лет;
  • Договор аренды на месяц;
  • Договор аренды строительной техники;
  • Договор аренды автотранспорта;
  • Договор субаренды офиса;

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *