Разделение недвижимости: стоимость, документы

СТОИМОСТЬ	НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ
договорная	План помещения или технический паспорт; план или рисунок от руки плана после перепланировки.

В соответствии со ст. 364 Гражданского кодекса Украины, совладелец имеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

В соответствии с Инструкцией о проведении разделения, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества от 18.06.2007 N 55, объекты недвижимого имущества, а также единые имущественные комплексы, принадлежащие на праве собственности и расположенные на одном земельном участке, могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимого имущества.

Разделение на самостоятельные объекты недвижимого имущества производится в соответствии с законодательством с предоставлением каждому объекту почтового адреса.

При подготовке документов о разделе недвижимого имущества БТИ проводятся такие действия:

• уточняется количество основных зданий и вспомогательных зданий, входящих в состав объекта недвижимого имущества, выявляются и вносятся к материалам технической инвентаризации текущие изменения в домах, зданиях, сооружениях;
• при отсутствии нотариально удостоверенного договора или решения суда о порядке пользования зданиями, строениями и сооружениями принимаются во внимание заявления всех совладельцев, подписи которых заверенные нотариально.

Что нужно знать о разделении недвижимости

После этого готовится Заключение о технической возможности разделения объекта недвижимого имущества.

Расчет долей в общей собственности на объекты недвижимого имущества выполняется по заявлениям всех совладельцев объектов недвижимого имущества.

В случае несоответствия размеров долей, указанных в правоустанавливающих документах, реальным частицам с согласия всех совладельцев осуществляется расчет соответствующих долей недвижимого имущества с целью получения соответствующих правоустанавливающих документов.

При расчете доли каждого совладельца в доме необходимо определить всю внутреннюю площадь дома, а также площадь, принадлежащей каждому совладельцу отдельно.

Определение стоимости малоэтажных домов, зданий и сооружений проводится по Сборнику укрупненных показателей стоимости воспроизведения функциональных объектов- аналогов для оценки малоэтажных домов, зданий и сооружений (приложение к приказу Фонда государственного имущества Украины и Госжилкоммунхоза Украины от 23.12.2004 г.

Износ зданий определяется по их конструктивным элементам в соответствии с требованиями действующих нормативных документов по этим вопросам.

Расчет размера долей в общей долевой собственности на квартиры, которые приватизируются, осуществляется в соответствии с приложения 1 Положения о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан, утвержденного приказом Госжилкоммунхоза Украина от 15.09.92 N 56.

БТИ готовит Заключение о технической возможности выделения в натуре доли из объекта недвижимого имущества для заключения договора о выделении в натуре доли из объекта недвижимого имущества или договора о выделе доли из объектов недвижимого имущества, находящегося общей долевой собственности. Возможно, вас также заинтересует раздел и объединение земельных участков

Досье на проект

Пояснительная записка

В соответствии с пунктом 3.3 части 3 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 40; 2016, N 27, ст. 4237; 2017, N 31, ст. 4767; ст. 4816), пунктом 5.2.101(19) Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, N 47, ст. 6117.2017, N 49, ст. 7468), приказываю:

1. Утвердить прилагаемое Положение о порядке, составе, способах, сроках и периодичности размещения застройщиками информации в единой информационной системе жилищного строительства.

2. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е. Стасишина.

Министр

М.А. Мень

Утверждено
приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
от_______ г. N ____/пр

Положение о порядке, составе, способах, сроках и периодичности размещения застройщиками информации в единой информационной системе жилищного строительства

1. Настоящим Положением определяются порядок, состав, способы, сроки и периодичность размещения информации застройщиками, осуществляющими привлечение средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — застройщик), в единой информационной системе жилищного строительства (далее — АИС ЕИСЖС).

2. Информация в АИС ЕИСЖС размещается застройщиком в электронном виде.

3. Размещение в АИС ЕИСЖС информации застройщиком осуществляется с использованием подсистемы «Личный кабинет застройщика» (далее — Личный кабинет застройщика).

4. Доступ застройщика в Личный кабинет застройщика осуществляется с использованием единой системы идентификации и аутентификации (далее — ФГИС ЕСИА). Для размещения информации в Личном кабинете застройщика уполномоченный представитель застройщика должен зарегистрировать учетную запись юридического лица в ФГИС ЕСИА в соответствии с установленным порядком.

II. Состав информации, размещаемой застройщиком в АИС ЕИСЖС

5. Застройщик размещает в АИС ЕИСЖС информацию о разрешениях на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 1 статьи 20 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ).

6. Застройщик размещает в АИС ЕИСЖС следующую информацию о многоквартирных домах и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства:

1) разрешение на строительство;

2) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

3) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

4) проектную декларацию;

5) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на территории которого осуществляется строительство (далее — контролирующий орган), о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона N 214-ФЗ (далее — заключение контролирующего органа), если наличие такого заключения требуется в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если такие отчисления были осуществлены;

7) сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае размещения денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве на счетах эскроу;

8) проекты (проект) договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;

9) договоры поручительства, заключенные застройщиком в соответствии со статьей 15.3 Федерального закона N 214-ФЗ, если такие договоры заключены;

10) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

7. Застройщик размещает в АИС ЕИСЖС следующую информацию о своей деятельности:

1) промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность;

2) годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность;

3) аудиторское заключение.

8. Сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд включают в себя следующую информацию:

1) указание, что застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) на номинальный счет публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»;

2) указание даты представления на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, которая не должна быть ранее 20 октября 2017 года, либо информации о том, что такой договор не представлен на государственную регистрацию;

9. Сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ, включают в себя следующую информацию:

1) указание, что застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости представлен целевой кредит, условиями которого предусмотрена уплата цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу и установлена обязанность участников долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу;

2) полное наименование и местонахождение кредитной организации,в которой участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу;

3) реквизиты (дата и номер) кредитного договора, заключенного между застройщиком и кредитной организацией, имеющей право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;

4) срок условного депонирования денежных средств.

10. При внесении изменений в документы, указанные в пунктах 5-7 настоящего Положения, застройщик размещает в АИС ЕИСЖС редакцию электронных документов с внесенными изменениями. При этом сохраняются и остаются доступными для ознакомления предыдущие редакции измененных документов, в отношении которых застройщик делает отметку «неактуальная редакция».

11. При ошибочном размещении застройщиком информации в АИС ЕИСЖС, застройщик делает в отношении такой информации отметку «размещена ошибочно».

12. При прекращении действия (аннулировании) документов, указанных в пунктах 5-7 настоящего Положения, признании этих документов недействительными застройщик делает в АИС ЕИСЖС в отношении соответствующих документов отметку «документ недействующий».

III. Способы размещения застройщиком информации в АИС ЕИСЖС

13. Информация, указанная в пунктах 5-7 настоящего Положения, размещается в АИС ЕИСЖС в форме электронных образов документов — копий бумажных документов, созданных посредством их сканирования в файл формата PDF, или в форме электронных документов, подписанных электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Положением.

14. Информация, указанная в подпункте 8 пункта 6 настоящего Положения, может быть размещена застройщиком в АИС ЕИСЖС также в форме текстового файла в формате Word. Текстовый файл не требует наличия электронной подписи уполномоченного лица застройщика.

15. Информация, указанная в подпункте 10 пункта 6 настоящего Положения, размещается застройщиком в АИС ЕИСЖС в форме файлов формата JPEG, PNG, BMP, GIF. Файл не требует наличия электронной подписи уполномоченного лица застройщика.

16. Электронный образ документа, созданного посредством сканирования бумажного документа, должен обеспечивать визуальную идентичность его бумажному оригиналу в масштабе 1:1. Качество представленных электронных образов документов должно позволять в полном объеме прочитать текст документа и распознать его реквизиты. Если бумажный документ состоит из двух и более листов, электронный образ такого бумажного документа должен формироваться в виде одного файла.

17. Средства электронной подписи, применяемой в соответствии с пунктом 13 настоящего Положения, должны быть сертифицированы в соответствии с законодательством Российской Федерации.

18. Внесение застройщиком в АИС ЕИСЖС отметок, указанных в пунктах 10-12 настоящего Положения, осуществляется посредством заполнения электронных форм.

19. Информация, указанная в пунктах 5-7 настоящего Положения, размещается в АИС ЕИСЖС путем загрузки соответствующих файлов в Личном кабинете застройщика.

20. Информация, указанная в пунктах 5-7 настоящего Положения размещается в АИС ЕИСЖС после внесения в АИС ЕИСЖС сведений о застройщике и проекте строительства по содержанию соответствующих следующим разделам (подразделам) формы проектной декларации, утвержденной приказом Минстроя России от 20 декабря 2016 г. N 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»: 1.1 — 1.4, 2.1, 4.1, 9.1 — 9.2, 10.4, 10.6, 11.1, 12.1 — 12.3, 17.1. Указанные сведения о застройщике и проекте строительства вносятся застройщиком путем заполнения электронных форм в Личном кабинете застройщика. Если застройщик направил в контролирующий орган проектную декларацию путем заполнения электронной формы проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона N 214-ФЗ, то указанные сведения о застройщике и проекте строительства размещаются путем загрузки файла в xml-формате, при этом заполнение электронных форм в Личном кабинете застройщика не требуется.

21. Изменение указанных в пункте 20 настоящего Положения сведений о застройщике и (или) о проекте строительства, по содержанию соответствующих разделам (подразделам) формы проектной декларации, утвержденной приказом Минстроя России от 20 декабря 2016 г. N 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации», осуществляется путем повторного заполнения электронных форм в Личном кабинете застройщика.

IV. Cроки и периодичность размещения застройщиком информации в АИС ЕИСЖС

22. Информация, указанная в пунктах 5-6 настоящего Положения, подлежит размещению в АИС ЕИСЖС в срок не позднее 5 рабочих дней со дня получения заключения контролирующего органа. Если заключение контролирующего органа получено до 1 января 2018 года либо договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства был зарегистрирован до 1 января 2017 года информация, указанная в пунктах 5-6 настоящего Положения, подлежит размещению в АИС ЕИСЖС в срок не позднее 1 марта 2018 года.

23. Информация, указанная в подпункте 10 пункта 6 настоящего Положения, подлежит размещению в АИС ЕИСЖС ежемесячно после первого размещения в АИС ЕИСЖС.

24. Информация, указанная в подпункте 1 пункта 7 настоящего Положения, подлежит размещению застройщиком в АИС ЕИСЖС в срок не позднее пяти календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода. Если заключение контролирующего органа получено до 1 января 2018 года либо договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства был зарегистрирован до 1 января 2017 года первое размещение в АИС ЕИСЖС информации, указанной в подпункте 1 пункта 7 настоящего Положения, застройщик обязан осуществить не позднее пяти календарных дней после окончания первого квартала 2018 года.

25. Информация, указанная в подпунктах 2 и 3 пункта 7 настоящего Положения, подлежит размещению застройщиком в АИС ЕИСЖС в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Если заключение контролирующего органа получено до 1 января 2018 года либо договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства был зарегистрирован до 1 января 2017 года, первое размещение в АИС ЕИСЖС информации, указанной в подпунктах 2 и 3 пункта 7 настоящего Положения, застройщик обязан осуществить не позднее ста двадцати календарных дней после окончания 2017 года.

26. При внесении изменений в документы, указанные в пункте 5, подпунктах 1-9 пункта 6, подпунктах 1-3 пункта 7 настоящего Положения, застройщик размещает в АИС ЕИСЖС измененные документы в порядке, предусмотренном пунктом 10 настоящего Положения, в срок не позднее трех рабочих дней со дня внесения таких изменений.

27. При выявлении ошибочно размещённой застройщиком информации в АИС ЕИСЖС, застройщик вносит в отношении такой информации отметку «размещена ошибочно» в срок не позднее трех рабочих дней со дня выявления ошибки.

28. При прекращении действия (аннулировании) документов, указанных в пунктах 5-7 настоящего Положения, признании этих документов недействительными, застройщик размещает в АИС ЕИСЖС в отношении соответствующих документов отметку «документ недействующий» в течении трех рабочих дней со дня прекращения действия (аннулирования) документов или признания соответствующего документа недействительным.

Как произвести разделение недвижимости (здания, помещения) на несколько объектов? Какими требованиями руководствоваться при оформлении выделенных строений?

Когда возникает необходимость разделить недвижимость?

Владелец недвижимости стремится организовать свое полезное пространство таким образом, чтобы оно в наибольшей степени отвечало интересам рационального и эффективного использования, с учетом потребностей проживания, характера коммерческой или производственной деятельности.

Таким образом, основными мотивами разделения объектов недвижимости, могут являться:

• желание максимального использования площадей;
• выделение излишнего (избыточного) пространства в самостоятельную часть
• желание произвести радел в натуре частей помещения отдельным собственникам для последующего раздельного использования.

В результате «размежевания» выделенная часть помещения (здания, строения) может использоваться:

• для раздельного проживания бывших членов семьи;
• для организации сопутствующего вида деятельности (технологически сопряженных производств);
• для организации не связанного с профильным видом деятельности бизнеса;
• для последующей продажи (аренды) неиспользуемой части (здания, строения).

Нужно ли регистрировать разделение объектов недвижимости?

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственной регистрации в правовом кадастре подлежит изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра.

Согласно пункту 1 статьи 6 упомянутого закона в правовом кадастре подлежат регистрации объединение и разделение земельных участков и иных объектов недвижимости.

Образуемые в результате разделения недвижимости самостоятельные объекты (цех, офис, магазин, иное помещение) будут обладать отличными от объекта раздела идентификационными характеристиками, которые должны быть зарегистрированы в органах юстиции.

Требуется ли разрешение органов архитектуры на разделение недвижимости?

Согласно пункту 2 статьи 49 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация объединения или разделения объектов недвижимости не допускается, если при объединении или разделении первичных и вторичных объектов не были соблюдены требования, предъявляемые законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Разделение недвижимости предполагает проведение комплекса строительных работ, в ходе которых могут изменяться не только границы помещений, но и затронуты несущие и ограждающие конструкции здания в целом.

Таким образом, основанием для организации процесса разделения недвижимости является разрешение архитектуры на разделение и перепланировку (реконструкцию) в зависимости от характера изменяемых конструкций помещений (строений).

Каким документом оформляется разделение объектов недвижимости?

После завершения строительных работ по разделению недвижимости (закладка/демонтаж дверных проемов, устройство перегородок и прочих конструкций) изготавливаются и оформляются следующие документы:

• технические паспорта на разделенные объекты недвижимости;
• акты ввода в эксплуатацию на вновь образованные объекты.

Для регистрации соответствующих прав на разделенные объекты помимо вышеуказанных документов, в центр обслуживания населения необходимо предоставить:

• оригиналы правоустанавливающих (договоры купли-продажи, мены, дарения, акты ввода и т.д) документов на недвижимость;
• оригиналы идентификационных документов (технический паспорт, государственные акты на земельные участки);
• квитанция об оплате сбора за регистрацию объектов недвижимости (от 8 до 10 МРП, в зависимости от целевого назначения строения). Оплата производится за каждый объект недвижимости;
• удостоверение личности собственника строения;
• доверенность, в случае если документы предоставляются представителем собственника имущества.

Нужно ли делить землю для обслуживания разделенных объектов?

Согласно подпункта 2 пункта 2 статьи 49 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация разделения объектов недвижимости не допускается, если не было произведено разделение земельного участка путем составления идентификационных документов на вновь образованные объекты.

Таки образом, при разделении объектов недвижимости для обслуживания каждого отдельного строения необходимо разделить земельный участок, выделив причитающуюся часть земли.

В результате раздела, выделенные части недвижимости включаются в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов.

Закажи на Aliexpress с доставкой из России и скидкой до 30%

Время чтения: 2 минут

Возможность провести раздел предусмотрена законом только для однородных объектов недвижимости. Следовательно, здание может быть разделено только на несколько других зданий. Помещение является самостоятельным объектом кадастрового учета, поэтому в границах здания его можно только образовать, либо выделить из другого помещения.

Нюансы образования помещений в здании

Образование помещений происходит за счет внутреннего объема здания. Чтобы вновь образованное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости, в процессе строительных работ нужно добиться соблюдения двух признаков – изолированности и обособленности. Для этого происходит отграничение образованных помещений от остального объема здания.

Признаки изолированности и обособленности подразумевают следующее:

• вновь образованные помещения будут считаться изолированными, если они отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.) и имеют отдельный вход;
• для обособленности помещения требуется не только отграничить его от остального объема здания, но и обустроить собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.

Чтобы разделить одно помещение на несколько новых, проводится перепланировка или реконструкция. Порядок согласования строительных работ будет зависеть от их содержания – для перепланировки не нужно получать разрешение на строительство.

При возведении здания, в том числе многоквартирного дома, постановка на кадастровый учет проходит после приема объекта в эксплуатацию. Поскольку проектной документацией изначально предусматривалось образование помещений в границах здания, они также будут поставлены на кадастровый учет при первичном обращении. Для этого характеристики здания и каждого образованного помещения фиксируются в текстовом и графическом блоке технического плана.

Уже после постановки на учет здания, образование новых помещений может происходить за счет раздела или выдела уже существующих помещений. Для этого соблюдаются следующие правила:

• выдел происходит только при выделении доли в натуре – образуется новое самостоятельное помещение, а исходный объект изменяет свои характеристики (при этом само здание с кадастрового учета не снимается);
• при разделе исходный объект утрачивает существование, а вместо него на учет будут поставлены два или более новых помещений.

При разделе и выделе ключевое значение также имеет технический план – на основании этого документа собственник смогут провести учет и регистрацию в Росреестре.

Комментарий специалиста. Закон предусматривает и возможность образования временных помещений, которые не будут признаны полноценными объектами недвижимости. Например, при сдаче части здания или нежилого помещения в аренду, площадь может отграничиваться временными стенами или перегородками. В этом случае об образовании постоянного объекта речи не идет, а в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет на срок аренды.

Если вам необходимо помощь опытных специалистов и кадастровых инженеров, чтобы провести образование, раздел или выдел новых помещений, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы выполним полный комплекс технических работ на объектах недвижимости, поможем оформить право собственности на вновь созданное помещение.

Как разделить здание или помещение на части

В 2018 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:

• общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
• каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
• каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.

Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.

Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам.

Раздел здания для регистрации аренды в 2018 году

С начала 2017 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.

Именно с 1 января 2017 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.

Сложность в том, что помещение чаще всего сдается в аренду частично. Рассмотрим пример такой ситуации и путь ее решения:

Пример.

Дано: 1 этаж многоквартирного дома. Общая площадь 1100 м2.

Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (это обязательное условие, которое требует будущий арендатор, ведь ему нужно получать лицензию на алкоголь)

Решение:

• Разрабатывается технический план, в котором прописываются характеристики всего помещения.
• В графической части выделяется часть под аренду.
• Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
• По результату получают зарегистрированный договор аренды.

В случае уже имеющийся приостановку в Росреестр доносится технический план как дополнительный документ к заявлению.

Бывают и другие случаи. Допустим, Вы являетесь государственной организацией и у Вас стоит задача открыть буфет:

Пример.

Цель: Сдать в аренду 70 м2 на 4ом этаже под буфет.

Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (все договоры больше года должны регистрироваться)

Решение:

• Разрабатывается технический план здания.
• В графической части выделяется часть этажа под аренду.
• Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
• По результату получают зарегистрированный договор аренды.

В результате вы получаете зарегистрированный договор аренды.

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь это мы смогли благодаря очень большой практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. У нас разработаны инструкции для регистраторов в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта

Главная » Недвижимое имущество » Нежилая недвижимость » Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта

Что такое раздел помещений

Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.

Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:

• изолированность помещения;
• возможность использования по прямому назначению;
• структурированность площади;
• обособленность территории.

Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.

Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.

Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.

Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:

• собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
• раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
• перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
• после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).

Важным этапом в разделе помещения является получение отчетной документации. Именно на основании нее можно зарегистрировать имущество. Ранее учитываемый объект, который собственник решил разделить, утрачивает возможность существовать. Специалисты реестра аннулируют его кадастровый номер, а сведения о нем переносят в архив.

Если разделяемым объектом владел один собственник, то и новые помещения будут принадлежать только ему. Если у предоставленного помещения было несколько владельцев, то они имеют возможность получить долю каждой новой территории.

Требования для раздела

Главное при переоформлении нескольких помещений, полученных из одного, – соблюсти две уникальные характеристики объектов: изолированность, обособленность.

Обратите внимание на следующие моменты:

• изолированность предполагает полное ограничение помещения с созданием отдельного входа. При этом имеется четыре стены с окнами или без них;
• обособленность представляет собой изолированность объекта при наличии обособленного входа, выхода на прилежащие территории, например, парковку, улицу и так далее.

Важно! Ограничения можно достичь путем установки перегородок, стен, потолка, других возможных элементов. Если у объекта имеется два или больше выходов, входов, то он не считается изолированным. Исключение – наличие дополнительных входов, предназначенных для перемещения по зданию.

Для раздела могут быть использованы существующие элементы конструкции, а также дополнительные материалы. Работы проводятся согласно заранее составленной проектной документации. Ее составляет исключительно экспертная компания, которая имеет допуск СРО.

Допуск СРО – это свидетельство, которое выдается саморегулируемой организацией, дающее разрешение компании выполнять определенные виды работ по отношению к конкретному объекту.

Для принятия к учету новых объектов, которые появились из одного, необходимо в точности описать их характеристики. Для этого кадастровый инженер обязан составить кадастровый план. Его оформление происходит с применением нескольких существующих правил.

К ним относятся:

• инженер обязан запросить информацию о ранее существующем объекте (данные запрашиваются в территориальном подразделении единого государственного реестра недвижимости);
• инженер в обязательном порядке обязан провести полное исследование созданных объектов (при этом следует сравнить заявленные характеристики в проектной документации фактическим данным, при их несовпадении выносится отказ в регистрации);
• инженер самостоятельно отражает расположение каждого нового объекта на специальной схеме (при этом определяются точные границы, указываемые в бумаге красной линией);
• инженер текстом и в графической форме обязан отразить конкретные параметры каждого нового помещения (схемы, планы, составленные им, прилагаются к техническому плану, кадастровому паспорту помещения).

На каждый отдельный новый объект создается свой технический план. Кадастровому инженеру придется потрудиться, чтобы сравнить старые данные, информацию, предоставленную в планировочных бумагах, и фактические показатели. Однако только от точности его работы зависит дальнейшее внесение в реестр разделенного помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

После получения технического плана от кадастрового инженера потребуется обратиться в территориальное подразделение российского реестра или в многофункциональный центр.

После регистрации новых объектов недвижимости собственник получит:

• документ об аннулировании сведений о предшествующем помещении, которое владелец разделил;
• бумаги о постановке на учет в ЕГРН новых объектов недвижимости — на каждое помещение по экземпляру;
• свидетельство о регистрации прав собственности на каждый объект недвижимости;
• выписку ЕГРН на каждое новое помещение.

Если собственник не получил разрешение на проведение перепланировочных работ, то специалист единого государственного реестра вынесет отрицательное решение о возможности постановки на учет имущества. Придется устранить переделку или добиваться получения регистрации прав в суде.

Учтите! Если собственник установил съемную перегородку в комнате, которую можно в любой момент убрать, то действие не считается перепланировкой. Следовательно, получать разрешение на проведение работ нет необходимости. Однако помещение по-прежнему считается единичным.

Как разделить нежилое помещение на два отдельных

Получить право собственности на новые объекты недвижимости, образованные из одного отдельного помещения, можно только в том случае, если на каждую территорию имеется свой кадастровый паспорт или технический план. Для этого кадастровый инженер проводит экспертизу. Результаты заносятся в специальный акт. На основании данных, отраженных в нем, составляется ТП.

После проведения инженером работ объект недвижимости заносится в кадастровый реестр учета. Каждое отельное помещение получает свой номер, под которым оно в дальнейшем будет учитываться.

Кадастровый паспорт и технический план – это совершенно разные вещи. Фактически один документ является дополнением другого. В паспорте отражается основанная информация об объекте, а в плане можно найти точные данные.

С 2012 года для регистрации нового помещения необходимо получить не только технический план, но и кадастровый паспорт. Проблем с оформлением бумаг не будет, если собственник заранее получил разрешение на проведение реконструкции и соблюдал пункты ранее разработанной схемы.

Оценить фактическое состояние помещения, а также составлять техническую документацию сможет только кадастровый инженер. Его подпись играет решающую роль. Технический план подлежит регистрации.

Он подается в двух видах:

В некоторых регионах установлено правило, которое обязывает собственников самостоятельно предоставлять техническую документацию специалистам реестра. Сделать это можно через многофункциональный центр, лично появившись на приеме.

Запомните! Если собственник не может самостоятельно заниматься вопросами перерегистрации прав собственности на новые объекты недвижимости, он может доверить проведение процедуры другому человеку. При этом потребуется получить доверенность. Ее обязательно заверяют у нотариуса.

При регистрации новых объектов следует подавать технический план на каждый из них. Регистрация новых объектов недвижимости занимает восемнадцать дней с момента предоставления всех документов.

Обратите внимание на то, что процедура перерегистрации прав на несколько объектов недвижимости связана с некоторыми трудностями. Бюрократические тонкости невозможно соблюсти с первого раза. Поэтому приходится обращаться в кадастровую палату снова и снова. Иногда процедура затягивается. Специалисты отказывают в выдаче разрешения. В этом случае придется снова подавать все документы.

Заранее проверяйте все документы. Специалисты кадастровой палаты тщательно изучают бумаги. При обнаружении даже несущественной ошибки вам придется начинать процедуру сначала.

Посмотрите видео. Раздел здания или помещения:

Документация

Для разделения помещения любого назначения необходимо получить разрешение от местных органов власти.

Для этого следует собрать полный пакет документов, в который входит:

• технический паспорт на первоначальное помещение, в котором указаны подробные его параметры и функциональные особенности;
• гражданский паспорт собственника (если у помещения несколько владельцев, потребуется предоставить документ, удостоверяющий личность каждого из них);
• бумаги, подтверждающие право собственности владельца на рассматриваемое помещение.

Если процедура реконструкции здания поводится без участия владельца, на имя лица, производившего действия, выписывается доверенность. Она в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Порядок проведения процедуры делят на:

• добровольное – когда все собственники согласны на раздел;
• принудительное – когда один или несколько собственников не желают делить имущество, однако процедура установлена судебным постановлением.

При добровольном разделе помещения требуется получение разрешения от каждого собственника. Принудительный раздел имущества производится исключительно через суд. Только его решение может повлиять на проведение работ без согласия одного из владельцев.

Сроки и стоимость процедуры

Прежде чем провести работы по разделу помещения, необходимо составить и утвердить проектную документацию. Она требуется для получения разрешения на реконструкцию. Именно она будет учитываться при составлении технического плана и кадастрового паспорта. Оформление планировочной документации связано с соблюдением нескольких нюансов.

Внимание! К ним относятся:

• общий период составления проектной документации напрямую зависит от сложности планируемой процедуры. Не существует единого законодательно установленного срока, однако по статистике работа занимает от одного месяца до полугода;
• согласование плана согласно нормативно-правовому законодательству не превышает срока, равного полутора месяцам. В течение сорока пяти дней собственник оценивает полученный план и получает разрешение от специалистов кадастровой палаты;
• проверка документации для получения разрешения на реконструкцию занимает от двух до трех полных месяцев. Если бумаги в порядке, организация выдаст свидетельство, если нет, то придется заниматься разработкой плана повторно;
• оформление технического плана не регламентировано законодательно. Как показывает практика, общий срок составляет до одного месяца. Некоторые организации способны согласовать документы в течение нескольких дней.

Федеральный закон Российской Федерации N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года устанавливает десятидневный срок на проведение регистрационных действий с помещением. Если занесение в единый государственный реестр недвижимости происходит через многофункциональный центр или с использованием интернет технологий, процедура увеличивается до 12 дней.

При проведении процедуры занесения объектов недвижимости в единый государственный реестр потребуется уплатить государственную пошлину.

Она составляет:

• для физических лиц – 2 тысячи рублей;
• для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

Квитанция об оплате госпошлины предоставляется вместе с официальным пакетом бумаг. Без нее специалист реестра не начнет регистрацию имущества.

Что делать, если в разделе отказали

Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.

Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.

На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.

Запомните! Не всегда нужно обращаться в суд. Вполне возможно, что вы сможете договориться с представителями власти.

Раздел нежилого помещения в суде

Если нет возможности получить положительное решение от представителей власти, следует обращаться в суд. Для этого подготавливают пакет документов и исковое заявление. Следует обратиться в БТИ и взять ранее утвержденные бумаги.

К исковому заявлению прилагают бумаги о праве собственности, гражданский паспорт истца, согласие всех владельцев, а также квитанцию об уплате государственной пошлины.

Как составить заявление

Есть информация, обязательная для отражения в документе:

Исковое заявление может подписываться доверенным лицом при наличии нотариально оформленной доверенности.

Учтите! При подаче иска обязательно уплачивается государственная пошлина. Она составляет 300 рублей для физических и шесть тысяч рублей для юридических лиц.

Если исковое заявление имеет цену, то госпошлина рассчитывается с применением статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Подача иска

Исковое заявление подается в мировой суд. Если его цена превышает пятьдесят тысяч рублей, то обращение направляется в городской, районный судебный орган.

Предоставление бумаги обусловлено соблюдением правил главы 3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Она подается исключительно в тот суд, где зарегистрирован ответчик. Если истец не знает юридического адреса ответчика, то иск подается по месту нахождения объекта спора.

Исковое заявление подается минимум в трех экземплярах. Один остается у истца, второй предоставляется суду, третий направляется ответчику.

Иск рассматривается в течение 5 дней. Суд имеет возможность изучать доказательства до 2-х месяцев.

Посмотрите видео. Как составить и подать исковое заявление в суд:

Другие публикации:

Дизайн проект гостиной
Детская мебель для двоих детей
Детские игровые площадки из дерева — наша специализация

Закажи на Aliexpress с доставкой из России и скидкой до 30%

Если у вас зарегистрировано право собственности на здание, но вы не сдаете его целиком в аренду, то необходимо внести изменения в кадастровый учет здания с целью образования части, на которую будет зарегистрировано обременение. Если в собственности- помещение, но сдается только его часть — вносятся изменения в кадастровый учет помещения с целью образования части помещения.

Для чего нужно образование части помещения?

В результате кадастровых работ вносятся изменения в сведения об объекте в части образования его частей. Вы получате выписку из ЕГРН , где часть здания, помещения будет иметь номер.

Согласно п.4 ч.3 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

… Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с… образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

Исходя из требований ч. 5 ст. 44 ФЗ-218 при передаче в аренду части здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. Такими частями по смыслу указанной нормы, могут быть: блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей). При этом государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие их с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Где получить технический план?

Аналогично межевому плану, подготовку и оформление технического плана осуществляет только Кадастровый инженер.

Для подготовки технического плана вы можете обратиться к специалистам нашей компании либо в иную организацию, имеющую в штате аттестованных кадастровых инженеров. Наши кадастровые инженеры имеют большой опыт работы и высокую квалификацию в данной области.

Как заказать технический план?

Технический план

здания, сооружения, помещения, квартиры

Межевой план

земельного участка

Акт обследования

Для снятия объекта с кадастрового учета

Землеустроительная экспертиза

Судебная и досудебная

Документы, необходимые для подготовки технического плана

• Правоустанавливающий документ на здание, помещение
• Кадастровый паспорт здания, помещения
• Договор аренды
• Технического паспорта здания, помещения (при наличии)

Стоимость технического плана

• Технический план на часть здания — от 50 000 рублей
• Технический план на часть помещения — от 30 000 рублей

Правовая основа

Образование части здания и части помещения регламентируется Приказами Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 №403 и от 29.11.10 №583 соответственно.

ПРИКАЗ Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 N 403 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА ЗДАНИЯ И ТРЕБОВАНИЙ К ЕГО ПОДГОТОВКЕ»

… 45. Реквизит «1» раздела «Сведения об образуемых частях здания» заполняется в случае, если установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть здания, контур которой может быть отображен на Чертеже (например, часть здания, представляющая собой отдельную блок-секцию и т.п.).

46. Сведения о каждой части здания в таблице реквизита «1» раздела «Сведения об образуемых частях здания» отделяются строкой, предназначенной для включения сведений об обозначении части здания. При заполнении технического плана обозначение образуемой части здания указывается в виде сочетания строчных букв русского алфавита «чз» с числом, записанным арабскими цифрами (например, чз1).

47. В случаях, когда установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть здания в пределах этажа (части этажа), нескольких этажей здания, в реквизите «2» раздела «Сведения об образуемых частях здания» в виде связного текста приводится описание такой части здания (например, приводятся инвентарные, условные или иные номера помещений). Местоположение образуемой части здания отображается на плане этажа (этажей) здания, плане части этажа (этажей) здания либо, при отсутствии у здания этажности, на плане здания (части здания). Соответствующий план с отображенной на нем границей образуемой части здания включается в графическую часть технического плана после Чертежа. При этом ссылка на соответствующий план приводится в реквизите «2» раздела «Сведения об образуемых частях здания».

48. Содержание установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав приводится в графе «4» таблицы реквизита «3» раздела «Сведения об образуемых частях здания» на основании актов органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоров, вступивших в законную силу судебных актов. В данном случае заверенные кадастровым инженером копии таких документов включаются в состав Приложения.

ПРИКАЗ Минэкономразвития РФ от 29.11.2010 N 583 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА ПОМЕЩЕНИЯ И ТРЕБОВАНИЙ К ЕГО ПОДГОТОВКЕ»

…31. Реквизит «1» раздела «Сведения об образуемых частях помещения» заполняется в случае, если установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть помещения.

32. При заполнении технического плана обозначение образуемой части помещения указывается в виде сочетания строчных букв русского алфавита «чп» с числом, записанным арабскими цифрами (например, чп1).

33. В случаях, когда установленное (устанавливаемое) ограничение (обременение) прав распространяется на часть помещения в пределах этажа (части этажа), нескольких этажей здания, в графе «4» раздела «Сведения об образуемых частях здания» в виде связного текста приводится описание такой части здания (например, приводятся инвентарные, условные или кадастровые номера помещений). При этом в графической части технического плана специальными условными знаками обозначаются границы установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав (границы части помещения).

34. Содержание установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав приводится в графе «5» раздела «Сведения об образуемых частях помещения» на основании актов органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоров, вступивших в законную силу судебных актов. В указанном случае заверенные кадастровым инженером копии таких документов включаются в состав Приложения.

Почему мы?

• консультируем бесплатно
• работаем на результат
• индивидуальный подход
• большой опыт работы
• высокая квалификация специалистов
• реальные сроки
• аттестованные кадастровые инженеры в штате
• геодезические работы без посредников
• помощь в решении сложных задач

Наши кадастровые инженеры – это юристы в сфере земельно-имущественных отношений, обладающие пониманием механизма формирования и изменения сведений об объектах недвижимости. Они видят проблему в целом, уделяя совокупное внимание, как земле, так и объектам капитального строительства, подлежащим кадастровому учету и регистрации. В поле зрения профессионального кадастрового инженера находятся многочисленные аспекты, возникающие при оформлении земельно-имущественных отношений, чтобы получить намеченный результат проведения кадастровых работ и предупредить возникновение ситуаций, противоречащих действующему законодательству.