Соглашение о разделе квартиры

ПРОДОЛЖАЕМ ИССЛЕДОВАТЬ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНУЮ ПРАКТИКУ по делам о разделе недвижимости. Законодательство Российской Федерации предусматривает для супругов, решивших развестись, два способа раздела совместно нажитого имущества: догово́рный и судебный.

В ПЕРВОМ СЛУЧАЕ супруги имеют возможность договориться мирным путём, подписав соответствующее соглашение или договор о разделе принадлежащей им по праву собственности квартиры или комнаты, входящих в состав совместно нажитого имущества.

Во втором случае права и обязанности сторон и порядок использования совместного имущества должен определить суд. Основная часть споров разрешается в бракоразводном процессе, однако существуют случаи раздела недвижимости после расторжения брака.

Наиболее предпочтительным является мирное решение вопроса — через подписание супругами соглашения о разделе долей в квартире.

Наши юристы подготовят для Вас такое соглашение в течение одного дня, его стоимость варьируется от 3 000 до 12 000 рублей.

Чем может осложниться подписание соглашения

ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДЛЯ РАЗВОДЯЩИХСЯ СУПРУГОВ создаются правами третьих лиц, которыми обременена недвижимость. К таким правам относятся, например, ипотека или материнский капитал.

В случае с ипотекой любые сделки с недвижимостью под запретом. Так как в Едином государственном реестре прав сделана запись о наличии обременений в виде ипотеки по закону. И чтобы продать, поделить или иным образом распорядиться собственностью, необходимо такую запись снять. Сделать это самостоятельно без участия банка невозможно. Только получив одобрение кредитной организации, можно будет двигаться дальше.

Если в покупке жилплощади участвовали средства материнского капитала, при любом раскладе необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, которые имеют право на долю в общей совместной собственности на квартиру.

Кстати, недавно мы рассуждали на тему того, как правильно поделить маткапитал, выраженный в реальных квадратных метрах.

— О чем здесь говорить — скажете Вы — ведь это целевые средства и должны принадлежать ребенку?!

— А вот и не угадали, Верховный суд рассудил супругов и их детей иначе! Подробнее об этом можно прочитать в ЭТОЙ статье.

Планировать ли выезд к нотариусу?

СРАЗУ СЛЕДУЕТ РАЗДЕЛИТЬ ДВА ПОНЯТИЯ: это порядок образования совместного имущества (текущий или в будущем) и раздел уже нажитого имущества супругов при разводе (в реальном времени).

Что касается соглашения о регистрации прав на недвижимость, приобретённую в браке, то статья Семейного кодекса под номером 38 не допускает двусмысленного толкования, и его оформляют у нотариуса (равно как и брачный договор):

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

А если мы говорим о добровольном соглашении по разделу долей в уже приобретённой недвижимости, то для таких соглашений не требуется нотариальное удостоверение, ведь оно оформляется по взаимному согласию и является альтернативной судебного раздела имущества (пункт 3 всё той же статьи 38 СК РФ).

Договор можно составить в простом письменном виде. Единственное, на что требуется обратить внимание – это его форма, установленная законодательством. Если быть точным, закон устанавливает не форму, а содержание – условия, без которых соглашение о разделе квартиры можно будет признать недействительным, об этом мы расскажем ниже и выложим его образец для скачивания.

Никто не может обязать Вас заверять у нотариуса документы, подлежащие последующей государственной регистрации (предусмотрено для всех сделок с недвижимостью).

Росреестр дополнительно проверит все представленные документы, что, по сути, дублирует нотариальное удостоверение.

Исключение (когда визит к нотариусу необходим) составляют случаи, если подлежащее разделу жилое помещение находится в ипотеке.

Что должен содержать такой документ?

ТРЕБОВАНИЯ К ЗАПОЛНЕНИЮ СОГЛАШЕНИЯ о разделе долей в квартире или комнате отчасти установлены Главой 8 Семейного кодекса «Договорный режим имущества супругов», однако данный раздел в большей степени регламентирует порядок заключения брачного контракта, а мы рассматриваем раздел уже приобретённого имущества на общих основаниях.

Так как соглашение, подлежащее регистрации в Росреестре, не требует нотариального заверения, к нему предъявляются простые требования, предусмотренные Главой 28 Гражданского кодекса «Заключение договора» и Параграфом 7 «Продажа недвижимости», устанавливающими правила для договора купли-продажи недвижимого имущества.

ПОЛУЧАЕТСЯ, ЧТО ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СОГЛАШЕНИЯ о разделе долей в квартире, Вам необходимо предусмотреть в документе три основных момента:

1. Реквизиты и данные сторон — Фамилия, Имя, Отчество, дата и место рождения, паспорт, информацию о месте проживания, контакты для связи, сведения о правоспособности, основания для возникновения права на заключение договора (напр. общая долевая собственности и др.).

2. Предмет договора – непосредственно квартира или комната, которую супруги планируют разделить, заключив данное соглашение. Конкретные доли в праве в процентном соотношении, которые перейдут после государственной регистрации каждому из них.

3. Цена договора – обязательное условие в том случае, если кто либо из договаривающихся обязуется выплатить другой стороне компенсацию, например, за дополнительные метры или лучший вид из окна. Часто, площади комнат разнятся, или кто либо из супругов планирует оставить себе квартиру целиком, выплатив соответствующие отступные.

Однако, даже если компенсация не планируется, по общему правилу, цена недвижимости должна быть всё равно указана, и для сделки может потребоваться независимая экспертиза (в редких случаях).

Помимо указанного, соглашение должно предусматривать сроки совершения юридически значимых действий: дату выплаты отступных, срок для физического освобождения занимаемого помещения и снятия с регистрационного учёта, погашения задолженностей по коммунальным платежам, предоставления дополнительных документов, справок, гарантий и другие аспекты, о которых договорятся разводящиеся супруги.

Можно ли поделить жилище не в равных долях?

ЕСЛИ В СЛУЧАЕ РАЗДЕЛА КВАРТИРЫ ЧЕРЕЗ СУД вариантов для манёвра практически не остаётся – как написано в законе, так судья и постановит, то при заключении добровольного соглашения супруги могут поделить имущество, как им заблагорассудится. Один из них может полностью отказаться от своих прав на занимаемое помещение в пользу второго. Распределение долей можно сделать хоть по схеме 50 / 50, хоть 70 / 30, хоть 5 / 95.

Отец или мать при подписании документа могут предусмотреть интересы несовершеннолетних членов семьи, передав свою долю или её часть своим детям. Столь благородный поступок вполне законен, ведь собственник имущества может распоряжаться им по своему усмотрению — дарить, продавать, сдавать в аренду или отчуждать иным образом.

СКАЧАТЬ образец соглашения о разделе квартиры между супругами в Word

Версия документа постоянно обновляется в связи с вносимыми изменениями в законодательство Российской Федерации, поэтому на сайте всегда размещена актуальная версия соглашения на радел долей в квартире:

Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях? Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.

Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.

Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.

Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.

Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги. Причину объяснил просто — просрочка платежей супругами по этой квартире.

С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.

Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора — необоснованное.

Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.

Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.

Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.

По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.

Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.

Ипотечную квартиру нельзя отнять, если задолженность — менее пяти процентов

Дальше история развивалась следующим образом — в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.

Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно — 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.

В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку — 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.

Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.

В своем решении районный суд написал о «несоразмерности» оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.

Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей — столько, сколько насчитали сами истцы. Но и это не все.

Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.

Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под «важными обстоятельствами» Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.

По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.

Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было «точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры». Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было. Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.

Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус — пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска. И семья не потеряла жилье.

Важно: при каких условиях за долги нельзя отнять кредитную квартиру?

— Если задолженность составляет менее пяти процентов.

— Если просрочка платежей по кредиту меньше 3 месяцев.

Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. Разберемся, что ждет заемщиков в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем.

В первую очередь смотрим, когда была приобретена недвижимость: до брака или во время.

Квартира куплена не в браке

В соответствии со ст. 36 СК РФ, квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.

При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала.

Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку выплачивали совместно оба супруга. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать возмещения средств, вложенных им в погашение кредита.

Как это происходит

На практике, как правило, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о возмещении (выплате) другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделе доли в квартире.

Общесупружеское имущество

Доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Квартира куплена в браке

По общему правилу (ст. 34 СК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом супругов, независимо от того, на чье имя она оформлена.

При этом, в соответствии с п.5. ст.244 ГК РФ, по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Таким образом, супруги могут приобрести недвижимость в общую совместную собственность без выделения долей или в общую долевую собственность — с определением долей. Как правило, размер долей назначается супругам поровну — по ½.

Если изначально в договоре купли-продажи квартиры размер долей супругов не был определен, а в последующем супруги решают установить за каждым долевую собственность, то они могут заключить соглашение об определении долей, удостоверив его у нотариуса.

При приобретении квартиры в ипотеку, как правило, супруги в банке выступают в качестве созаемщиков. В отдельных случаях — как заемщик и поручитель.

Брачный договор

Супруги вправе разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущественных отношений. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Что такое брачный контракт?

Согласно ст. 40 СК РФ, брачный контракт — это соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Он может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака.

Брачный договор, заключенный до брака, вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака.

При наличии брачного контракта имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при заключении брачного договора важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.

Что делать, если брачного договора нет

При отсутствии брачного контракта действует законный режим имущества супругов, т.е. режим их совместной собственности. Таким образом, если доли супругов не установлены, то они предполагаются равными.

В этом случае при расторжении брака и разделе имущества супругов суд исходит из равенства супружеских долей.

Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей и/или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

У супругов есть несовершеннолетние дети

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей. В этом случае будет увеличена доля того из супругов, с которым останутся дети. В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд (п.2 ст. 39 СК РФ).

Если несовершеннолетний собственник

На совершение сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему лицу, требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Квартира куплена с привлечением материнского капитала

Материнский капитал имеет специальное целевое назначение, следовательно, не является совместно нажитым имуществом. Эти средства не могут быть разделены между супругами.

Согласно п.4 ст. 10 ФЗ, квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого с использованием указанных средств жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.

Доли детей

Несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала. Поэтому после развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Это значит, что каждый из супругов может претендовать только на свою долю в совместном недвижимом имуществе. Чтобы разделить такое имущество, супругам придется обратиться в суд за решением спорного вопроса.

Военная ипотека

При военной ипотеке денежные средства на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.

С позиции гражданского законодательства такая сделка для одного из супругов является безвозмездной. Приобретенное имущество по безвозмездной сделке остается личным имуществом одного из супругов и при расторжении брака не подлежит разделу.

Однако, если при приобретении квартиры кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то указанные средства будут являться совместной собственностью супругов.

В случае развода другой супруг вправе заявлять требования на часть внесенных денежных средств, а при их значительном размере — на выделение доли в приобретенном жилье.

Также право на раздел имущества возникает в том случае, если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака.

Военная ипотека + материнский капитал

Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:

• для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке

• для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).

В любом случае при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.

При разделе имущества супругов суд в таком случае, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу, интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному.

Коротко

Квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.

При отсутствии брачного контракта в случае расторжения брака и раздела имущества супругов суд исходит из равенства супружеских долей.

При наличии брачного контракта имущество будет разделено так, как это в нем прописано.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.

Если квартира куплена с привлечением материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Квартира, приобретенная по военной ипотеке, по общему правилу, не подлежит разделу при расторжении брака.

Для определения вариантов раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.

УДК 340

М. А. Малыхина, Д. Н. Малыхин

РАЗДЕЛ ИПОТЕЧНОГО ДОЛГА БЫВШИХ СУПРУГОВ (НА ОСНОВЕ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ СУДОВ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ)

В статье рассматриваются актуальные вопросы раздела ипотечного долга бывших супругов. За основу работы авторами был взят материал правоприменительной практики судов Ставропольского края за 2014-2016 гг. Исследование этой области гражданских правоотношений представляется чрезвычайно актуальным в связи с тем, что покупка жилья с использованием заемных средств банков является практически единственным способом приобретения жилья или улучше-

ния жилищных условий семей. При этом статистика, фиксирующая количество расторгнутых браков, неутешительна. Сложность рассматриваемой проблематики заключается в согласованном применении норм гражданского и семейного законодательства.

Ключевые слова: брак, расторжение брака, семья, общее имущество супругов, ипотека, банк, долг, соглашение супругов, суд, решение суда, судебная практика.

М. А. Ма!укЫпа, О. N. Ма!укЫп

MORTGAGE DEBT DIVISION BY FORMER SPOUSES (BASED ON THE ENFORCEMENT PRACTICE OF THE COURTS

IN STAVROPOL KRAI)

Проблема обеспечения определенных категорий граждан достойным жильем существовала на всех этапах развития нашего государства. Попытки ее решить в целом не отличались многообразием. Одним из самых распространенных и даже в некотором смысле «модным» способом приобретения жилья сегодня является ипотечное жилищное кредитование.

Оно не является абсолютно новым правовым явлением для нашей Российской Федерации. Отметим, в России до наступления событий 1917 г. был создан мощный, динамично развивающийся рынок жилья, который опирался на довольно устойчивую кредитную финансовую базу. Основу этой системы составляли вексельные обращения и закладные. При этом обратим также внимание на то, что главным объектом ипотечного кредитования являлась земля, а не жилье.

Ипотечный кредит в то время отождествлялся с поземельным кредитом и выдавался раз-

личного рода поземельными банками, то есть в основном имела место ипотека без жилья. Например, используя средства Государственного крестьянского поземельного банка, ежегодно свыше 130 тысяч домохозяев могли увеличивать свою надельную землю. Кроме этого банка, еще десять акционерных земельных банков и огромное количество учреждений мелкого кредита (кооперативов, ссудо-сберегательных касс, товариществ) принимали вклады и выдавали ссуды. Всего около 16 тысяч банков оказывали населению ипотечные услуги. Все структурные части этой развитой системы активно взаимодействовали, помогали друг другу.

В современной России возможность приобретения жилья с использованием кредитных (заемных) средств существует достаточно долгое время — около 15-20 лет, хотя по общемировым меркам институт ипотеки у нас пока всё еще находится на стадии своего развития.

ГУМАНИТАРНЫЕ И ЮРИДИЧЕСКИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Ранее правовое регулирование ипотечных правоотношений осуществлялось только согласно нормам Гражданского кодекса РФ и Законом РФ от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге», который уже утратил силу. Немного позже был принят Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , являющийся сегодня центральным законодательным актом, нормы которого обязательны для сторон при заключении договора об ипотеке.

В 2014 г. Распоряжением Правительства РФ была принята Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 г. .

В этом документе установлены основные, базовые постулаты, концентрированно определяющие такой способ приобретения жилья, как ипотечный кредит. Отдельные положения Стратегии вступили в силу с февраля 2017 г. Большая их часть направлена на предоставление доступных ипотечных жилищных кредитов на специальных условиях для социально приоритетных категорий граждан. Для этого разработаны специальные ипотечные программы, в рамках которых «ставка по кредиту, учитывающая субсидии на приобретение жилья, средства материнского (семейного) капитала, будет снижаться и к 2018 г. превысит инфляцию не более чем на 2,2 процентного пункта», что и фиксируется в Стратегии.

Таким образом, законодатель, издавая нормативно-правовые акты, направленные на регулирование ипотечных правоотношений, идет по пути создания норм, которые отражают сложившуюся ситуацию в экономической сфере жизни общества. Тем не менее, такой путь не всегда способен устранить коллизии и пробелы в законодательстве.

Одной из самых актуальных проблем, возникающих в сфере ипотечного жилищного кредитования, является раздел ипотечного долга бывших супругов.

Безусловно, молодые семьи являются активными заемщиками банков. Довольно часто предметом сделки выступает квартира (или иное жилое помещение). Приобретение недвижимости только на собственные средства супругов чаще всего является невозможной задачей. Поэтому в подобной ситуации единственным выходом может стать улучшение жилищных условий семей с использованием банковских продуктов, предлагающих на разных условиях предоставление ипотечных кредитов под залог приобретаемого жилья.

Такая модель покупки жилья в рамках современных реалий эффективна и целесообразна.

Особо отметим: ипотечные правоотношения носят длящийся характер. В период действия договора у заемщиков могут возникнуть различные обстоятельства, приводящие в том числе и к прекращению брака.

Так, в Ставропольском крае в 2013 г. состоялось 12 125 разводов на 20 877 заключенных браков, в 2014 г. число разводов составило 11 953 (при этом было зарегистрировано 19 876 браков), в 2015 г. количество расторгнутых браков — 10 826, а заключенных браков 18 625 .

Почти в каждом бракоразводном процессе неизбежно возникает вопрос о разделе совместно нажитого имущества. Особую сложность представляют дела, связанные с наличием действующего ипотечного кредита, оформленного супругами с целью приобретения жилья.

Судебная практика по исследуемой категории дел неоднозначна. Безусловно, согласимся с Н. Яковлевым в том, что «основная сложность в ипотечно-бракоразводных делах вызвана непониманием сторон, а нередко и судами, вопроса о том, как правильно при разделе имущества и обязательств супругов должны совокупно применяться нормы семейного законодательства, устанавливающего общие правила раздела имущества супругов, и законодательства гражданского, содержащего нормы о залоге, переводе долга, изменении условий договора и солидарных обязательствах», и вслед за ним зададимся вопросом: «В чем состоит сложность правильного применения перечисленных норм и кто из бывших супругов должен платить по ипотечному кредиту в случае развода?» .

На основе действующего законодательства и правоприменительной практики судов Ставропольского края, попробуем разобраться в «правовых хитросплетениях» регулирования исследуемых правоотношений. Авторами была проанализирована значительная часть судебных решений за период с 2014 — по 2016 г.

Нередкой является ситуация, когда один из супругов единолично исполняет солидарную обязанность по погашению ипотечного кредита, то есть вносит определенную договором сумму в соответствии с установленным графиком платежей в полном объеме, а другой взятые обязательства не исполняет, при этом созаемщиками на основании договорных обязательств являются оба.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Заметим, даже если у заемщика достаточный доход и его хватает для оформления кредитного договора, банковское учреждение старается привлечь к оформлению займа и со-заемщиков — это делает договор более надежным, риски банка значительно снижаются.

В таких случаях суды, основываясь на п.п.1 п. 2 ст. 325 ГК РФ, в котором закреплено право должника, который исполнил солидарную обязанность предъявить регрессное требование к другим должникам, выносят решение о взыскании суммы задолженности с супруга, не исполнившего условия договора. (Решение Красногвардейского районного суда Ставропольского края по делу № 2-164/2016 от 28 марта 2016 г.; Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края по делу №2-2595/14 от 23 декабря 2014 г.; Решение Промышленного районного суда города Ставрополя по делу 2-1472/2016 от 15 июля 2016 г.).

Некоторые добросовестные плательщики предъявляют в суд исковые требования о взыскании суммы неосновательного обогащения в погашение ипотечного кредита с бывшего супруга. Тогда суды выносят решение в пользу истца в соответствии со ст. 1102 ГК РФ. В ней определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Так, в судебном заседании Промышленного районного суда г. Ставрополя было установлено, что супругами Р.И.Ф. и РРА. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (ипотека в силу закона), по которому покупатели приобрели в общую долевую собственность трехкомнатную квартиру по программе «Молодая семья» (ОАО «Сбербанк России»). Брак между ними был прекращен. Истица заявила требования о взыскании суммы неосновательного обогащения с бывшего супруга. В судебном заседании установлено, что обязательства по кредитному договору исполняет одна Р.И.Ф., что подтверждается имеющимися в материалах дела приходными кассовыми ордерами. В судебном заседании также было установлено, что ответчику принадлежит на праве собственности 1/2 доля в квартире, однако он не оплачивает задолженность по кредитному договору, в связи с чем суд считает исковые требования истца о взыскании неосновательного обогащения законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. (Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя по делу № 2-9491/2015 от 14 декабря 2015 г.).

Довольно обширная категория судебных споров связана с рассмотрением исковых требований о разделе кредитных обязательств в случае, когда стороной кредитного договора является один из супругов. Чаще всего и пога-

шается кредит из средств только одного заемщика. Здесь акцентируем внимание на то, что доводы другого супруга о том, что он(она) не знали о факте приобретения недвижимого имущества с помощью кредитных средств, чаще всего будут признаны судом несостоятельными. Это объясняется тем, что Регистрирующий орган при оформлении сделки приобретения жилья с помощью кредитных средств, обязательно потребует нотариально удостоверенное Согласие на совершение супругом (супругой) сделки. Учитывая, что нормы семейного законодательства признают общими и долги супругов, даже если они возникли из сделок только одного из них, суды присуждают выплату по части долга каждому из супругов. Отметим, общими такие долги являются только с точки зрения внутренних имущественных отношений супругов, необходимости учета и распределения этих долгов при разделе совместно нажитого имущества, то есть раздел общего долга между супругами не влечет изменения обязательств супруга по договору с третьими лицами. Сторона по кредитному договору должна продолжать самостоятельно исполнять взятые на себя обязательства по возврату кредита и процентов банку безотносительно к распределению общего долга между супругами. Возникшие в период брака обязательства по кредитным договорам, обязанности исполнения которых после расторжения брака лежат на одном из бывших супругов, могут быть компенсированы супругу путем передачи ему в собственность соответствующей части имущества сверх полагающейся ему по закону доли в совместно нажитом имуществе. При отсутствии такого имущества супруг-заемщик вправе требовать от второго супруга компенсации соответствующей доли фактически произведенных им выплат по кредитному договору. Истцы-заемщики могут заявлять требования об уплате соответствующей части всех платежей по кредиту, как фактически произведенных, так и будущих. Однако суды требования в отношении еще не состоявшихся платежей не удовлетворяют, считая их преждевременными (Решение Промышленного районного суда города Ставрополя по делу № 2-5355/2016 от 14 ноября 2016 г.; Решение Георгиевского городского суда Ставропольского края по делу №2-3264/2016 от 17 октября 2016 г.; Решение Изобильненского районного суда Ставропольского края по делу № 2-1351/2014 от 10 ноября 2014 г.).

Довольно распространено в банковской практике при заключении ипотечных договоров с одним супругом-заемщиком привлечение другого в качестве поручителя. Созаемщик и

ГУМАНИТАРНЫЕ И ЮРИДИЧЕСКИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

поручитель — два разных понятия, которые нужно четко разграничивать. Основное отличие заключается в том, что поручитель обязан погашать задолженность, только если заемщик не выполнил свои обязательства. Созаемщик же обязан также, как и основной заемщик, вносить регулярные платежи по ипотечному кредиту. Особо отметим, что если супруг-поручитель вносил платежи по кредиту вместо основного заемщика, то увеличения его доли в недвижимом имуществе не происходит (Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края по делу №2-328/16 от 16 февраля 2016 г.).

Рассматривая варианты раздела ипотечного долга бывших супругов, безусловно, нельзя оставить без внимания интересы банка, который является кредитором и конечной целью деятельности которого является возврат переданных заемщику (или заемщикам) кредитных средств, с уплатой причитающихся по договору процентов. Банк имеет право потребовать исполнения обязательств как от всех заемщиков, так и от каждого в отдельности; как в полном размере долга, так и в его части. Очень распространено в судебной практике рассмотрение споров, предметом которых выступает раздел долгового обязательства между созаемщика-ми по возврату кредита и уплате процентов по нему. Подобный раздел нарушает права банка, так как влечет перемену лиц в обязательствах, изменяет форму ответственности по кредитным обязательствам с солидарной на долевую, что в силу ст. 391 ГК РФ возможно только с согласия другой стороны — кредитора. Отметим, что в большинстве судебных решений, исследованных авторами, кредитная организация согласия на раздел долга по кредитным обязательствам не дает.

Судебное рассмотрение дел, связанных с разделом общего имущества супругов и долга по ипотеке осуществляется с обязательным привлечением кредитной организации, предоставившей кредит, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. В любом случае наличие спора между бывшими супругами о разделе совместно нажитого имущества в браке не может стать основанием для внесения изменений в действующий кредитный договор и не препятствует надлежащему исполнению одним или обоими солидарными должниками своих обязательств по кредитному договору.

Данный вывод подтверждается судебной практикой. Б.Л.Н. обратилась в суд с иском к Б.O.A. о разделе задолженности и процентов по кредитному договору. В обоснование заяв-

ленных требований истец указывает, что состояла в браке с ответчиком. В период брака был заключен кредитный договор между истцом и ответчиком и ОАО «Сбербанк России», согласно которому банк предоставил соза-ёмщикам ипотечный кредит на приобретение недвижимости — жилого дома и земельного участка. Впоследствии брак между супругами был расторгнут. С момента расторжения брака ответчик отказался в равных долях с истицей ежемесячно погашать задолженность по кредитному договору, в связи с чем истица лично из своих собственных средств оплачивала часть кредита. Истица просила суд разделить задолженность и проценты по кредитному договору. Суд посчитал, что удовлетворение судом таких требований приведет к нарушению баланса интересов банка как кредитора, поскольку законодательство Российской Федерации не предусматривает в качестве основания для изменения кредитных договоров расторжение брака и раздел супружеского имущества.

Поэтому распределение долгов между бывшими супругами при разделе их совместно нажитого имущества посредством признания солидарного обязательства обоих супругов по погашению задолженности по кредитному договору долевым обязательством не соответствует действующему законодательству и фактически представляет собой перевод части долга (Решение Железноводского городского суда Ставропольского края по делу 2-332/2013 ~ М-311 /2013 от 13 мая 2013 г.).

Нельзя оставить без внимания и судебную практику по аналогичным спорам, сложившуюся в других регионах России. Так, Н. Пла-стинина указывает: «… учитывая позицию банка-кредитора, руководствуясь сложностью осуществления реального раздела долгов по ипотечному кредиту, суды в большинстве случаев разрешают ситуацию следующим образом: не трогая все ранее выполненные обязательства по кредиту до расторжения брака, суд устанавливает сумму остатка к погашению по кредитному договору. Также производит оценку ипотечного жилья. Затем, если недвижимое имущество не подлежит разделу в натуре, присуждает его одному из супругов, обязав того выплатить второму супругу полагающуюся тому долю в определенной судом сумме. Заемщику оставляет все обязательства по кредиту, а второго супруга обязывает платить 1/2 суммы платежа по кредиту каждый месяц супругу, который остался заемщиком. При наличии желания супругов может быть произведен взаимозачет данных обмениваемых между ними

сумм. Если же по кредиту супруги выступают созаемщиками, они несут по кредитным обязательствам солидарную ответственность. Решение суда в этом случае почти такое же» .

Таким образом, на первый взгляд кажущаяся несложной ситуация с разделом ипотечного долга бывших супругов на практике оказывается иногда патовой. Обратим внимание на тот факт, что категорически недопустимо обращение взыскания на ипотечное имущество в том случае, когда бывшие супруги по ряду причин не могут осуществлять обязанности, установленные кредитным договором по внесению ежемесячных ипотечных платежей. Обращение взыскания представляется совершенно невыгодным и неприемлемым решением проблемы. Оно приводит к тому, что супруги лишаются жилья, и возврат уже внесенных за него денежных средств также становится невозможным.

По нашему мнению, чтобы максимально эффективно, планомерно и достойно решить вопрос о разделе ипотечного долга, во всех ситуациях супругам надо самим прийти к соглашению о порядке исполнения кредитного обязательства, при этом не забывая о правах кредитной организации. Договоренность супругов, очерченная рамками закона, безусловно, является наиболее цивилизованным спосо-

бом урегулирования спора. При недостижении согласия сторон в этом вопросе все же необходимо обращаться в суд.

Подводя итог исследованию, отметим: суд осуществляет рассмотрение конкретного существующего правоотношения на основе общего правила поведения, выраженного в законе, путем создания индивидуальной модели разрешения спора. Споры о совместно нажитом имуществе между бывшими супругами всегда представляли особую сложность для судей. Теперь исследуемая категория дел осложнена еще и наличием у бывших супругов общих долговых (кредитных) обязательств. Единообразия в вынесенных судебных решениях о разделе ипотечного долга нет. Думаем, сегодня назрела необходимость в разъяснении Верховным Судом РФ судебной практики по рассматриваемой категории споров, учитывая их значительную специфику. Особо отметим, что содержащиеся в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ разъяснения по вопросам судебной практики обязательны для судов, поскольку такие разъяснения, основанные на требованиях закона, способствуют правильному толкованию и единообразному применению закона на всей территории Российской Федерации и помогают избежать судебных ошибок.

Литература

4. Распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 № 2242-р (ред. от 10.02.2017) «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года» // Собрание законодательства РФ. 24.11.2014. № 47. Ст. 6575.

5. Пластинина Н. Ипотека и споры вокруг нее // Жилищное право. 2014. № 2. С. 97-112.

6. Яковлев Н. Ипотека и развод — анализ споров: кто платит при разводе?//Жилищное право. 2016. №1. С. 63-69.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

5. Piastinina N. Ipoteka i spory vokrug nee (Mortgages and controversy around it) // Zhilishhnoe pravo. 2014. No. 2. P. 97-112.

Раздел совместно нажитого имущества является неотъемлемой частью любого бракоразводного процесса. Одним из наиболее ключевых объектов, вызывающих многочисленные споры, выступает недвижимость. Если по части квартир или домов, находящихся в непосредственной собственности супругов, имеется определенная ясность, то, как правильно выполнить раздел ипотеки при разводе большинство супругов даже не подозревают.

Обратите внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с нашим юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (499) 703-43-76 Москва; +7 (812) 309-78-32 Санкт-Петербург. Бесплатный звонок для всей России.

Правовое регулирование

Все сложности, связанные с разделом ипотечной недвижимости, сопряжены с недостаточным правовым регулированием и двусмысленными трактовками определенных законов СК РФ и ГК РФ. При судебном решении подобных вопросов государственные сотрудники опираются, в первую очередь, на четыре основных правовых документа:

• семейный кодекс;
• гражданский кодекс;
• федеральный закон Об ипотеке;
• соглашение между банком и заёмщиками.

Главные принципы, на основании которых выносится судебное решение, возможно сформулировать следующим образом:

• недвижимое имущество, приобретаемое во время действия брачного союза, является совместно нажитым, а потому подвергается разделу при разводе;
• раздел совместного имущества между бывшими супругами производится в равных долях, если другой порядок не указан в брачном соглашении;
• при решении имущественных вопросов судом не учитывается, на кого оформлена ипотека и кто является созаёмщиком.

Важно! Согласно законодательству при разделе имущества супруги также делят и общие долги. Поэтому после развода и получения части ипотечного жилья обе стороны обязаны выплатить банку недостающую сумму.

К сожалению, равномерное распределение ипотечного жилья затруднено тем фактом, что имущество находится в залоге у финансовой организации, а значит супруги не имеют права производить с ним любые юридические действия.

Раздел ипотечной квартиры или частного дома после развода

Особенности раздела залоговой собственности между супругами зависят от обстоятельств выдачи займа и того, когда был взят кредит. Специалисты разделяют четыре принципиальных случая:

• покупка недвижимости во время действия брачного союза;
• приобретение имущества до свадьбы;
• покупка недвижимой собственности во время гражданского брака;
• приобретение квартиры в браке, но за счет программы помощи военным.

Раздел квартиры, приобретенной в браке

Статья 34 семейного кодекса и статья 256 кодекса гражданского повествуют, что все имущество, приобретенное во время действия брачного союза, является общим и при расторжении официальных отношений делится поровну между сторонами конфликта. Это справедливо при отсутствии дополнительного брачного соглашения между супругами.

Важно! Если один из супругов продал свою квартиру и вложил все средства в новую уже находясь в браке, то он имеет право претендовать на большую долю при разводе.

Раздел кредитного имущества, приобретенного в браке, производится по одной из схем:

Вариант раздела собственности	Описание механизма разделения имущества
Продажа квартиры	Супруги во время бракоразводного процесса имеют право продать квартиру. Вырученные денежные средства разделяются по принципу: выплачивается кредит банку; остаток денег распределяется равномерно между супругами. К сожалению, подобный исход раздела кредитного имущества маловероятен, поскольку банковские организации редко соглашаются на данный сценарий.
Составление дополнительного соглашения с банком	После развода супруги имеют право обратиться в финансовую организацию с просьбой о составлении дополнительного соглашения. Договор должен переопределить ответственность сторон и преобразовать солидарный долг в индивидуальный.
Переоформление ипотеки	Одна из сторон развода вправе полностью отказаться от своей доли в недвижимости. В таком случае получателю квартиры придется выплатить 50% от уже внесенных в ипотеку средств второму супругу.
Продажа имущества банковской организацией	При невозможности дальнейшего погашения ипотеки заёмщиком финансовая организация получает право продать кредитное имущество. Реализация квартиры или дома производится на специальных торговых площадках по цене, существенно ниже рыночной. После продажи имущества из полученной суммы банк забирает свою долю, а остаток средств супруги распределяют между собой.

Распределение имущества, взятого в ипотеку до свадьбы

Если один из супругов, на момент заключения брака, имеет ипотечное жилье, то при разводе вторая сторона все равно имеет право потребовать часть квартиры или дома. Подобная практика объясняется тем, что ипотека представляет собой рассрочку, большая часть платежей по которой производится непосредственно во время действия брака. Поэтому такое имущества также признается совместно нажитым и подлежит разделу.

Для получения большей доли, супругу, оформившему ипотеку до брака, следует подготовить следующие бумаги, полученные до регистрации отношений:

• квитанции, подтверждающие размер первоначального взноса;
• чеки, выданные при приобретении стройматериалов;
• документальные подтверждения оплаты труда ремонтных бригад, работающих в квартире до брака.

Облегчить процедуру раздела кредитного имущества, приобретенного до брака, позволяет заключение супружеского договора. В таком документе сторонам необходимо зафиксировать:

• долю каждой стороны;
• размер компенсации при несоблюдении условий погашения долга перед банком;
• процентное соотношение ипотечных выплат.

Раздел ипотеки в гражданском браке

Гражданский брак с юридической точки никоим образом не влияет на раздел собственности. То есть, если один из супругов берет недвижимое имущество в ипотеку и выплачивает ее, то вторая сторона не имеет на собственность никаких прав.

Один из супругов, которому при разрыве отношений не остается ничего, имеет право попытаться доказать факт совместного проживания и выплаты кредитов. Для этого ему необходимо:

• нанять хорошего юриста, поскольку подобные дела являются самыми сложными;
• составить исковое заявление;
• собрать доказательную базу, указывающую на факт совместной оплаты займа.

Гораздо проще ситуация, когда семья, находящаяся в гражданском браке, оформила ипотечную квартиру в долевую собственность. В таком случае, при расставании каждый супруг получит свою долю и будет выплачивать за нее заём.

Раздел военной ипотеки

Военная ипотека – это особый вид кредитования, имеющий свои особенности и нюансы. Главной отличительной особенностью военной ипотеки является то, что платежи по ней осуществляются не заемщиком, а государством. Поэтому квартиру или дом, приобретенные в военную ипотеку, невозможно:

• оформить на другое лицо;
• разделить между супругами при разводе.

Тем не менее существует ряд ситуаций, когда вторая сторона имеет право получить компенсацию за вложения в недвижимость. К таковым принято относить случаи, когда:

• второй супруг вкладывает личные средства в недвижимость и имеет на руках доказательства;
• для погашения части займа использовались средства из материнского капитала.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Раздел кредитной квартиры между бывшими супругами производится по следующей схеме:

1. Одна из сторон оформляет исковое заявление в суд с требованием о разделе совместного нажитого имущества. В иске указывается необходимость распределения долей в собственности с обременением.
2. После вступления решения в силу стороны обращаются в Единый государственный реестр и получают новое свидетельство на недвижимость.
3. Оба бывших супруга обращаются в кредитную организацию с просьбой о переоформлении ипотечного займа.

Если супругам удалось договориться между собой, то сценарий раздела собственности несколько изменится и будет представлять собой следующий перечень шагов:

1. Заключение мировой договоренности. В документе должны быть регламентированы доли супругов после развода и описан характер выплат по кредиту.
2. Посещение менеджера банка с мировым соглашением. Вместе с соглашением супругам нужно взять с собой ипотечный договор и справки о доходах за последние 6 месяцев.
3. При положительном решении кредитной организации банк переоформляет солидарный договор на два личных и выдает скорректированные графики взносов. Как правило, подобная процедура обходится бывшим супругам в 1-2% от суммы остатка долга. По желанию сторон банк вправе лишить права на недвижимость одного из супругов и вычеркнуть его из списка должников.
4. При неблагоприятном исходе финансовая организация оставляет старый договор в силе либо принуждает должников выплатить заём досрочно.

Обратите внимание! Как показывает практика, банки очень неохотно идут на оформление раздельных ипотечных договоров. Поэтому супругам не стоит рассчитывать на благоприятный исход и следует заранее продумать все действия, предпринимаемые в случае отказа.

Раздел долга по ипотеке

В судебной практике существует два варианта раздела ипотечного долга супругов после прекращения официального брака:

1. Недвижимость и остаток долга оформляются на одного супруга. Сторона обязуется отдать половину средств, выплаченных в рамках ежемесячных взносов супругу, отказавшемуся от своей доли собственности.
2. Супруги составляют соглашение о разделе имущества в определенном процентном соотношении.

В любом случае каждое решение, затрагивающее условия ипотечного договора, должно быть одобрено финансовой организацией. В случае, если банк не устроят новые условия, он оставляет за собой право принудить должников к выплате займа на выгодных ему условиях.

Отказ от оплаты задолженности одним из бывших супругов

Нередки случаи, когда после развода супруги получили равные доли в ипотечной квартире, однако жильем пользуется лишь один из них. В подобной ситуации вторая сторона часто попросту перестает платить взносы и накапливает задолженность. Поэтому у супруга, проживающего в квартире с обременением, остается два законных варианта решения данной проблемы:

• оплатить обе части платежа самостоятельно;
• дождаться накопления задолженности и последующей продажи заёмщиком.

Ни один из перечисленных выше вариантов не является приемлемым и сулит серьезные денежные потери. Дабы избежать подобных ситуаций супругам следует заблаговременно договориться о распределении долей в квартире и, если одному из них недвижимость не нужна, переоформить ипотеку с учетом новых обстоятельств.

Важно! Продажа квартиры банковской организацией кажется привлекательной лишь на первый взгляд. На самом деле банк волнует исключительно возврат собственных средств, поэтому при реализации организация вправе выставить квартиру за максимально низкую цену, покрывающую лишь остаток долга. В таком случае бывшие супруги потеряют все те взносы, которые они производили ранее.

Судебная практика

Если до инициации бракоразводного процесса паре не удалось разрешить все имущественные вопросы полюбовно, следует обратиться в районную или городскую судебную инстанцию. Процедура распределения собственности через суд включает четыре основных этапа:

• составление искового заявления;
• передача заявки в суд;
• подготовка документов, доказывающих право на получение определенных преференций;
• посещение судебного слушания и получение вердикта.

Как правило, решение судьи основывается на следующих факторах:

• кто приобрел недвижимость;
• кем был уплачен первый взнос;
• каково было участие супругов в погашении кредитного займа;
• откуда были взяты средства;
• есть ли у пары несовершеннолетние дети.

Содержимое заявления и образец иска

Иск на раздел имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

• реквизиты судебной инстанции, в которую он направляется;
• данные о квартире и остатке долга;
• дату покупки недвижимого имущества;
• на кого оформлена жилищная площадь;
• источник средств, которыми была погашена часть займа;
• требования по распределению собственности между супругами;
• перечень прилагаемых к иску документов;
• дату и подпись истца.

Загрузить образец искового заявления о распределении ипотечного имущества возможно по ссылке.

Увеличенная доля одной из сторон при разводе с детьми

Существует судебная практика, позволяющая матерям, с которыми остается несовершеннолетний ребенок, получить увеличенную долю ипотечной квартиры после развода. Обстоятельствами для вынесения подобного решения выступают:

• отсутствие у матери своего жилого помещения;
• инвалидность ребенка;
• малая площадь ипотечного жилья.

Как еще можно поступить с жильем в ипотеке при разводе

Лучший способ раздела ипотечного жилья после развода – это его продажа. Супруги имеют право попытаться самостоятельно реализовать квартиру. Для этого им необходимо:

• получить согласие банка на продажу недвижимости;
• найти покупателю, готового приобрести собственность с обременением;
• сделать солидную скидку, поскольку без нее найти покупателя будет невозможно.

Еще одним неплохим вариантом использования ипотечного жилья после развода является сдача в аренду. Супруги, не желающие проживать вместе, вправе разъехаться по съемным квартирам, а жилье с обременением сдать в аренду. Конечно официально подобную схему без одобрения банка провернуть не удастся, тем не менее множество бывших пар с ипотечным жильем пользуются данной возможностью незаконно.

В итоге: как производится раздел ипотечной собственности и на что обратить внимание

Мнение эксперта Елена Захарова Ведущий юрисконсульт. Бакалавриат и магистратура, по специальности юриспруденция Область научных интересов: гражданское право, семейное право,

Заемная недвижимость во время бракоразводного процесса разделяется несколькими способами: полная продажа с выплатой средств банку, перерегистрация кредитных договоров, отчуждение доли в пользу материальной компенсации.

Все действия с имуществом осуществляются с разрешения банковской организации. В случае, если один из супругов теряет возможность оплачивать собственную долю, банк вправе взыскать всю квартиру и продать ее на аукционе по сниженной стоимости.

Предыдущая НОВОСТИРаздел имущества между гражданскими супругами: что важно знать? Обратите внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с нашим юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (499) 703-43-76 Москва; +7 (812) 309-78-32 Санкт-Петербург. Бесплатный звонок для всей России.