Проектная декларация застройщика с 2018

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 сентября 2018 года № 1133 установлен адрес сайта https://наш.дом.рф в качестве адреса сайта единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в Главное управление по государственному надзора Удмуртской Республики с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте https://наш.дом.рф единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Одновременно с Проектной декларацией представляются:

1) заявление о выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям Федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,

2) справка о реквизитах застройщика и персональных данных лиц, осуществляющих функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика,

3) согласие на обработку персональных данных.

Кроме того, необходимо представить:

документы, указанные в разделе 14 Проектной декларации: все технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (теплоснабжение, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение) и на подключение к сетям связи (проводная телефонная связь, проводное телевизионное вещание, проводное радиовещание, передача данных и доступа в информационно-телекоммуникационную сеть «Интернет» и диспетчеризация лифтов (статья 23 часть 6 пункт 1.4 № 214-ФЗ),

договоры на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

С 28 января 2018 года начала работу новая информационная система для подачи застройщиками проектных деклараций в электронной форме — «Проектные декларации долевого строительства». Сообщил Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

«Ранее Комитет, как контролирующий орган, с целью оптимизации процесса сбора данных от застройщиков, реализовал возможность подачи проектных деклараций в электронном виде. Так, до настоящего момента застройщики подавали данные об объектах строительства в формате XML через официальный сайт Мэра Москвы. Всего по итогам 2017 года застройщиками было подано порядка 500 проектных деклараций. Теперь всю информацию девелоперам необходимо заполнять исключительно с помощью нового сервиса», — рассказал Константин Тимофеев.

Создание Минстроем России информационной системы для электронного заполнения декларации (https://dol.minstroyrf.ru/) обеспечило выполнение норм Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кроме того с 2 февраля 2018 года изменится форма проектной декларации. Соответствующий приказ Минстроя России от
21 декабря 2017 года №1694/пр. опубликован на официальном Интернет-портале правовой информации (http://pravo.gov.ru/).

Согласно данному приказу, форма проектной декларации приведена в соответствие с новыми требованиями закона о долевом строительстве и включает следующие нововведения:

  1. Отпадет необходимость указывать площадь каждой комнаты в квартире и каждого вспомогательного помещения.
  2. Исключается описание характеристик технологического и инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества. Однако остается описание вида и назначения такого оборудования, его места расположения.
  3. Добавляются сведения о суммарной площади всех жилых и нежилых помещений.
  4. Не требуется предоставлять сведения об ином общем имуществе многоквартирного дома, кроме информации о помещениях общего пользования и технологического оборудования.
  5. Утратят силу разделы, в которых ранее отражалась информация о максимально допустимой площади объектов долевого строительства и сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе многоквартирных домов.

По словам Председателя Комитета, упрощение формы для подачи застройщиками проектных деклараций позволит девелоперам снизить трудозатраты необходимые для корректного заполнения данных об объектах строительства.

Это следует из последней редакции Общенационального плана восстановления экономики после кризиса, одобренного кабмином на прошлой неделе, сообщают «Известия» со ссылкой на сам документ, который есть в распоряжении издания.

Фото: www.in-news.ru

«В 2021 году на финансирование мер по снижению ипотечных ставок до уровня менее 8% (основной программой выступает как раз льготная ипотека под 6,5%) в следующем году выделят 12 млрд руб.», — говорится в материале.

При этом отмечается, что указанная сумма в два с половиной раза больше той, что была заложена в июньской версии Общенационального плана по восстановлению экономики после кризиса (5 млрд руб.)

Предполагается, что большая часть этих средств пойдет в следующем году на субсидирование ставок в рамках универсальной госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых.

Фото: www.news.sarbc.ru

Зато бюджетные траты на другие льготные ипотеки с господдержкой («Семейная», «Дальневосточная» и «Сельская») урезаны по сравнению с июньской версией Плана с 24 млрд до 17,2 млрд. руб.

Как сообщили изданию в Минфине, остатки финансирования по программам, в том числе ипотечным, распределили для сбалансированности в бюджете на 2021 год. В ведомстве заверили, такое решение не повлияет на объем выдачи — все россияне, претендующие на льготы, смогут воспользоваться ими в полном объеме.

Фото: www.protarif.info

Напомним, что госпрограмма льготной ипотеки — предполагающая субсидирование процентных ставок до 6,5% для кредитов на жилье в новостройках за счет федерального бюджета — была запущена по поручению Президента Владимира Путина в апреле этого года как одна из мер поддержки строительной отрасли и населения в условиях кризиса.

С помощью этой меры Правительство рассчитывает возвести порядка 13,5 млн кв. м жилья, что составляет порядка 13% от всей строящейся сегодня жилой недвижимости в РФ.

Программа, срок действия которой пока официально ограничен 1 ноября 2020 года, набрала большую популярность у населения и подстегнула спрос на рынке жилья, быстро вернув его к докарантинному уровню.

Фото: www.riafan.ru

По словам курирующего строительство вице-премьера Марата Хуснуллина (на фото) благодаря антикризисной льготной ипотеке в отрасль удалось привлечь 500 млрд руб.

И хотя сам Хуснуллин не раз говорил, что возможность продления этой госпрограммы члены Правительства рассмотрят ближе к ноябрю, источник «Известий» в финансово-экономическом блоке кабмина сообщил, что программа будет продлена в 2021 году, и это «уже решенный вопрос».

Фото: www.rus.kiziltan.ru

Между тем, некоторые из опрошенных изданием отраслевых экспертов, видят в продлении госпрограммы определенные риски, связанные прежде всего с вовлечением в процесс ипотечного кредитования не в полной мере кредитоспособных россиян, число которых из-за сложной ситуации в экономике увеличивается.

Другие полагают, что действующие в рамках госпрограммы относительно жесткие фильтры по размеру первоначального взноса и величине кредита, нивелируют риск неплатежеспособности заемщиков, но сам ажиотажный спрос на кредиты под 6,5% годовых и менее приводит к росту цен на жилье (+8% к началу года), что частично нивелирует эффект от снижающейся ставки ИЖК.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Срок действия госпрограммы льготной ипотеки будет продлен?

Минфин не видит необходимости увеличивать госсубсидирование льготной ипотеки

Росреестр: популярность льготной ипотеки с господдержкой подстегнула развитие электронных сервисов

Более четверти выданной в России льготной ипотеки с господдержкой приходится на Москву

ДОМ.РФ: объем выдачи кредитов в рамках госпрограммы льготной ипотеки превысил полтриллиона рублей

Крупные банки снижают ставки по льготной ипотеке с господдержкой

ДОМ.РФ: банки получат еще 160 млрд руб. на кредиты гражданам в рамках программы льготной ипотеки

Объем льготной ипотеки увеличится с 740 млрд до 900 млрд руб.

Общенациональный план по восстановлению экономики РФ синхронизируют с нацпроектом «Жилье и городская среда»

Как изменился строительный раздел общенационального плана по восстановлению экономики

Владимир Путин Михаилу Мишустину: Предложенный Вами общенациональный план по восстановлению экономики примем за основу

В соответствии с утвержденным министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации приказом от 08.08.2019 № 453/пр «О внесении изменений в форму проектной декларации, утвержденную приказом от 20.12.2016 № 996/пр» (вступает в силу 15 сентября 2019 г.) на портале наш.дом.рф будут внесены изменения для отражения в проектной декларации новых сведений:

  • О физических и (или) юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком;
  • О размере подлежащих осуществлению платежей, указанных в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • О целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о доступной сумме кредита (займа) с лимитом кредитования в соответствии с условиями договора кредита (займа), неиспользованном остатке по кредитной линии на последнюю отчетную дату;
  • О количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.

Изменения в форму проектной декларации внесены в соответствии с Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Она является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Размещение застройщиками дополнительных сведений в проектных декларациях обеспечит еще большую прозрачность жилищного строительства для граждан и всех участников жилищной сферы.

Информация о застройщике

Для того чтобы покупатель смог понять, с кем именно он имеет дело, в проектной декларации приводится подробная информация о застройщике. Это название строительной компании, а также ее коммерческое обозначение (в тех случаях, когда застройщик входит в группу компаний, при этом у самой компании есть собственное наименование, в документе должны указываться оба), адрес застройщика, фамилия, имя и отчество руководителя, время работы компании, телефон, адрес официального сайта и электронной почты. А кроме этого, сведения об учредителях строительной фирмы и о том, в какую саморегулируемую организацию она входит (для тех случаев, когда строительная компания выполняет функции заказчика-застройщика).

Перечень построенных застройщиком объектов

Здесь же приводятся названия всех тех объектов, которые застройщик возвел за последние три года. В проектной декларации они будут только перечислены, но, обладая этой информацией, покупатели смогут дальше уже сами продолжить проверку компании на профильных форумах. Их должно интересовать при этом, как ранее сдавались объекты этого застройщика, не допускала ли строительная компания задержек по срокам, не было ли у покупателей претензий по качеству жилья.

Данные о финансовом состоянии застройщика

В проектной декларации приводятся данные о размере кредиторской и дебиторской задолженности строительной компании, которые позволяют сделать вывод о финансовой устойчивости застройщика. Кредиторская задолженность — это долги строительной фирмы перед третьими лицами, чаще всего банками. В дебиторской задолженности, наоборот, показано то, сколько различные организации и частные лица должны застройщику. Здесь могут учитываться квартиры, переданные застройщиком в счет выполненных работ подрядным организациям, рассрочка, которая предоставляется покупателям по договорам долевого участия, или заем у юрлица.

Общее правило: соотношение дебиторской задолженности и кредиторской должно быть положительным. И чем выше этот показатель, тем лучше. Если кредиторская задолженность намного превышает дебиторскую, значит, компания работает себе в убыток, в этом случае покупателю разумнее рассмотреть для покупки другой объект.

При этом надо понимать, что и дебиторская, и кредиторская задолженность — показатели относительные. И наличие большой дебиторской задолженности — не всегда свидетельство финансовой устойчивости застройщика. В определенных условиях у компании может быть большая дебиторская задолженность (ей должны деньги другие организации), но это совсем не значит, что ее дела идут хорошо. Конечно, в теории эти деньги рано или поздно должны поступить на счета строительной фирмы, но на практике этого может и не произойти. Как это случилось с одним из красноярских застройщиков: ее подрядчик набрал себе квартиры в счет будущего выполнения работ, у застройщика в проектной декларации появилась большая дебиторская задолженность, при этом фактически работы на объекте еще не были выполнены. И сейчас эту фирму стройнадзор относит к застройщикам зоны риска.

И наоборот, большая кредиторская задолженность — не всегда плохо. Ведь она может говорить о том, что у строительной компании открыта кредитная линия, банк верит в этого застройщика, поэтому выдал ему кредит, и у него есть средства для продолжения строительства.

Каждые три месяца в проектной декларации публикуются актуальные сведения о финансовых показателях застройщика, поэтому покупателю нужно ознакомиться не только с самой проектной декларацией, но и со всеми последующими изменениями в нее и проследить, как со временем меняется размер кредиторской и дебиторской задолженности.

Финансируют ли строительство дома банки

Кроме средств дольщиков строительные компании могут частично использовать для реализации проекта кредитные средства банков, тогда строительство объекта ведется в рамках проектного финансирования. С одной стороны, то, что банк прокредитовал стройку, для дольщика — безусловно, позитивный момент. Обычно банки, прежде чем ссудить деньги строителям, очень тщательно проверяют компанию. Таким образом, наличие проектного финансирования для дольщиков — это сигнал, что риски в проекте снижены. Кроме того, банк будет внимательно следить за тем, как продвигается строительство. С другой стороны, земельный участок, на котором строится дом, в таком случае будет находиться в залоге у банка. И если застройщик все же обанкротится, банк так же, как и дольщики, будет претендовать на возмещение ущерба.

Информация об уставном капитале стройфирмы

В проектной декларации есть информация об уставном капитале строительной компании. С 1 июля 2017 года после вступления в силу изменений в законодательство уйдут в прошлое уставные капиталы строительных компаний в десять тысяч рублей, застройщик обязан привести собственные средства в соответствие тому объему жилья, которое он строит.

Если застройщик привлекает для реализации проекта генподрядчика, эта информация также должна быть отражена в проектной декларации. В таком случае потенциальному дольщику нужно собирать сведения не только о застройщике, но и о той организации, которая непосредственно ведет работы на объекте. Лучше, если это крупный застройщик, за свою историю построивший не одну сотню тысяч квадратных метров жилья.

Кто гарантирует достройку объекта

Можно найти в проектной декларации и сведения о том, как именно обеспечены обязательства застройщика перед участниками строительства. Кто поручился за то, что переданные строительной компании деньги будут возвращены дольщикам, или откуда поступят средства на достройку в случае банкротства застройщика. Существующие объекты страхуют коммерческие страховые компании, и в этом случае дольщику нужно удостовериться, что страховая компания, которая заключила договор с застройщиком, все еще имеет право давать такие гарантии. Дело в том, что Центробанк регулярно сокращает список страховщиков, тогда застройщик обязан перестраховать свою ответственность в другой компании. Актуальный список страховых компаний, которые могут работать с рисками долевого, опубликован на сайте ЦБ.

После того как вступят в силу изменения в законодательство и заработает аналог агентства по страхованию вкладов — компенсационный фонд долевого строительства, гарантией дольщикам послужат отчисления застройщика в фонд. Его появление, как ожидается, снизит риски на рынке долевого. Так что те объекты, застройщики которых делают взносы в фонд, считаются более надежными.

Описание строящегося дома

Во второй части проектной декларации содержится информация об объекте строительства: его коммерческое обозначение (название жилого комплекса), сведения о выданном разрешении на строительство и сроке его действия. Последнее нужно, чтобы дольщик понимал, когда застройщик обязан реализовать начатый проект.

А кроме того, указывается, по какому праву принадлежит строительной компании земельный участок, где ведется строительство дома (находится он в собственности или в аренде). Если земля арендованная, дольщик должен обратить внимание на сроки аренды. Чтобы еще на этапе выбора квартиры понимать, что в дальнейшем появится на окружающей дом территории, в проектной декларации есть сведения о местоположении домов, которые входят в состав проекта, а также о запланированном благоустройстве.

Проектная декларация теперь содержит подробное описание строящегося дома, его основные характеристики (этажность, общую площадь, материал наружных стен, класс энергоэффективности и сейсмостойкость, которую не указывали ранее).

В документе прописана возможность технического подключения дома к инженерным коммуникациям и стоимость платы за подключение. И это очень важный момент: целый ряд новостроек в краевом центре не смогли вовремя сдать в эксплуатацию именно из-за того, что у этих домов не было возможности подключения к сетям.

Потенциальные покупатели смогут узнать о количестве квартир в жилом доме и получить их описание (площадь, этаж, количество комнат, вспомогательных помещений: санузлов, террас, кладовых). Из этих данных станет понятно, какие квартиры запроектированы в новостройке, и можно примерно оценить количество ее будущих жителей.

Теперь в проектную декларацию на новые объекты наряду с квартирами включаются сведения об общедомовом имуществе. Застройщик сразу в проектной декларации должен указать, какое помещение общего использования (колясочная, кладовая) появится в объекте. Сделано это намеренно, чтобы уже после сдачи дома в эксплуатацию у компании не было возможности поменять назначение помещения и занять его, к примеру, под магазин.

В проектной декларации расписан примерный график реализации проекта, при этом названы этапы строительства и сроки их завершения, здесь же приводится планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию.

Значение проектной декларации выросло

После вступления в силу изменений в законодательство о долевом строительстве с 1 января 2017 года значимость проектной декларации выросла в разы. Если застройщик указал в ней неполную или недостоверную информацию, это повлечет вполне конкретные последствия. Участник долевого строительства вправе даже расторгнуть договор только по той причине, что в проектной декларации изложены не все обязательные сведения. «Если при проведении анализа поступившей к нам проектной декларации мы установим наличие в ней недостоверных сведений и (или) неполной информации, которая должна быть указана в проектной декларации, мы обязаны выдать застройщику отказ о соответствии проектной декларации установленным требованиям. Для застройщика это означает запрет на регистрацию договоров участия в долевом строительстве», — рассказала руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора Красноярского края Елена Хамардюк.

Проектную декларацию в новом, расширенном виде стройнадзор требует размещать не только на новые дома, строительство которых началось после 1 января 2017 года (после вступления в силу изменений в законодательство о долевом строительстве), но и на объекты, начавшие строиться до этой даты. По информации надзорного органа, практически все красноярские застройщики к этому моменту уже привели свои проектные декларации к новой установленной форме, а те, кто этого не сделал, получили предписания с конкретным сроком, когда они должны устранить замечания.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *