Вопрос: Применяется ли Гражданский кодекс к правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи недвижимости, и, соответственно, является ли включение в договор купли-продажи условий о сохранении права собственности продавца до окончательной оплаты?

Ответ юриста:

Гражданский кодекс регулирует правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

При наличии в договоре условия о сохранении права собственности за продавцом до полной оплаты недвижимого имущества, переход права собственности к покупателю будет зарегистрирован только при наличии документов, подтверждающих факт полной оплаты.

Правовое обоснование:

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

К договору продажи недвижимости применяются общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Оплата товара по договору купли-продажи регулируется ст. 486 ГК РФ. Нормы указанной статьи допускают исполнение покупателем обязанности по оплате товара как до, так и после его передачи, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими правовыми актами или договором.

Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости не влечет утраты продавцом права собственности на него, даже если оплата по договору полностью произведена, а недвижимость передана покупателю.

Так, в п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности до момента государственной регистрации перехода прав сохраняется за продавцом.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). И право собственности на объект недвижимости возникает у приобретателя только с момента государственной регистрации такого права (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Проведение регистрации удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности (п. 1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ). В этом документе указывается объект недвижимости, на который удостоверяется право собственности покупателя.

Если в договоре зафиксировано, что право собственности на недвижимость переходит к покупателю после оплаты ее стоимости и на момент подачи документов на госрегистрацию оплата не осуществлена, то ни о какой регистрации перехода права собственности к покупателю не может быть и речи. В такой ситуации сначала осуществляются расчеты между сторонами, и только после получения от покупателя необходимой суммы стороны обращаются за регистрацией перехода права собственности к покупателю.

Ответ подготовил Константин Кропачев, юрист

Милакова И. С., начальник отдела налогов и права департамента аудита,
«НКГ «2К Аудит-Деловые консультации»

Журнал «Учет в производстве» № 9, сентябрь 2010 г.

Предприятие может заключить с покупателем договор, по которому право собственности на продукцию переходит только после оплаты. Для организации это способ застраховаться от возможных неплатежей, ведь она вправе потребовать возврата товара, если должник своевременно не рассчитается…

Условия перехода права собственности на товар

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, право собственности на товар переходит в момент его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В свою очередь, передачей товара признается его вручение покупателю или сдача перевозчику для отправки покупателю. Причем передачей товара признают и сдачу его в организацию связи для пересылки покупателю (ст. 224 Гражданского кодекса РФ).
Законодательство не запрещает сторонам самостоятельно устанавливать в договоре вариант перехода права собственности на товар и предусмотреть наиболее удобный и подходящий для них момент перехода этого права. Право собственности может перейти к покупателю в момент полной оплаты товара, после внесения частичной оплаты, размер которой дополнительно оговаривается в договоре, или непосредственно в момент поступления продукции на склад покупателя. Однако стороны должны обязательно это указать в договоре.

Отражение ситуации в бухгалтерском учете

Исходя из пункта 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации», одним из условий признания выручки в бухгалтерском учете назван переход права собственности на товар к покупателю. В том случае, когда по условиям договора право собственности переходит к покупателю в особом порядке, отгрузку продукции отражают на счете 45 «Товары отгруженные». Этот счет используют, например, если покупатель приобретает право собственности после полной оплаты товара.

Если в срок, предусмотренный договором, полученный товар не будет оплачен, продавец имеет право потребовать его возврата.

Тогда в бухгалтерском учете записывают:

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 43
– отгружена продукция, право собственности на которую еще не перешло к покупателю;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68
– начислен НДС;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– поступила оплата продукции от покупателя;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– признана выручка от реализации на момент перехода права собственности к покупателю (оплата продукции);
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 45
– списана себестоимость отгруженной продукции;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 76
– отнесен на уменьшение выручки ранее начисленный НДС.

Налог на прибыль

Если организация применяет метод начисления, то выручка признается в момент перехода права собственности к покупателю (п. 3 ст. 271, ст. 39 Налогового кодекса РФ). Получается, что, установив особый переход права собственности, поставщик имеет возможность переносить момент признания выручки, а стало быть, и уплату налога до получения оплаты от покупателя? Однозначного ответа на этот вопрос чиновники не дают. Есть разъяснения, поддерживающие такой подход (письмо УФНС России по г. Москве от 21 ноября 2006 г. № 20-12/102011, письмо Минфина России от 20 июля 2006 г. № 03-03-04/1/598). А есть – его опровергающие (письмо Минфина России от 20 сентября 2006 г. № 03-03-04/1/667).
Судьи ВАС РФ считают, что организация все-таки может отсрочить момент признания налоговых доходов. Но только при соблюдении дополнительных условий. Мало предусмотреть особый переход права собственности на товар. Стороны должны обеспечить его сохранность (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98).
То есть покупатель обязан принять меры по индивидуализации полученного товара, иными словами, отделить его от собственного. А вот продавец должен контролировать сохранность товара и его наличие у покупателя.
В противном случае условие договора о переходе права собственности в момент оплаты может быть признано формальным и неприменимым. Значит, положения договора об отложенном переходе права собственности на товар в данном случае не играют роли. Поэтому продавец должен учесть выручку от реализации в доходах в том периоде, когда продукция была передана покупателю.
Так что если организация хочет учесть выручку в тот момент, когда получит от покупателя оплату, необходимо обеспечить контроль за сохранностью товара на складе покупателя.

Налог на добавленную стоимость

Отсрочка передачи права собственности на отгружаемую покупателям продукцию не отодвигает момент определения базы по налогу на добавленную стоимость. Поскольку моментом ее определения служит наиболее ранняя из двух дат:

– день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг);

– день получения оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок продукции (выполнения работ, оказания услуг).
Такие правила прописаны в статье 167 Налогового кодекса РФ.
Иными словами, переход права собственности на товар в данном случае роли не играет.
Так что организации придется начислить НДС на дату отгрузки. При этом под датой отгрузки понимается день первого по времени составления первичного документа, который оформлен на имя покупателя (заказчика) или перевозчика для доставки товаров покупателю (письмо Минфина России от 18 апреля 2007 г. № 03-07-11/110).
Пример. ООО «Сники» реализует продукцию. Согласно условиям договора право собственности на нее переходит только после оплаты 70 процентов ее стоимости. Отгрузка партии продукции на 118 000 руб. произошла в сентябре, оплата в размере 70 процентов стоимости – в октябре.
В ноябре покупателем погашена оставшаяся часть стоимости.
Себестоимость продукции составляет 90 000 руб.
В бухгалтерском учете ООО «Сники» данные операции будут отражены следующим образом.
В сентябре 2010 года:

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 43
– 90 000 руб. – отгружена продукция, право собственности на которую еще не перешло к покупателю;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по НДС»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 18 000 руб. – начислен налог на добавленную стоимость к уплате в бюджет с отгруженной продукции.
В октябре 2010 года:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 82 600 руб. – поступила оплата от покупателя за отгруженную продукцию в размере 70 процентов;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 118 000 руб. – отражена выручка от реализации продукции;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 45
– 90 000 руб. – списана себестоимость реализованной продукции;
ДЕБЕТ 90
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по НДС»
– 18 000 руб. – списан в уменьшение выручки ранее начисленный НДС.
В ноябре 2010 года:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– 35 400 руб. – погашена задолженность за отгруженную продукцию (30%).

Произведен окончательный расчет.

Важно запомнить
По общему правилу право собственности на продукцию переходит с момента ее передачи продавцом. Но в договоре купли-продажи можно предусмотреть особый порядок перехода права собственности.
Выручка от реализации товара признается доходом от обычных видов деятельности. Для обобщения информации о наличии и движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в учете, используют счет 45 «Товары отгруженные». НДС начисляют в момент физической отгрузки. ВАС РФ разрешил признавать выручку на дату перехода права собственности независимо от даты отгрузки. Но при этом до даты перехода права собственности покупатель должен учитывать продукцию продавца отдельно от собственных товаров, а поставщик – контролировать ее наличие и сохранность.

Записки юриста, или Житейские истории Дубровина Наталья Николаевна, Правовое агентство «Персон-Риэлт» Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. В агентство часто обращаются граждане для оформления недвижимости в собственность, принадлежащую когда-то своим ушедшим из жизни бабушкам и дедушкам, которые имели на руках только расписки или договоры, подписанные продавцом и покупателем и нигде не зарегистрированные. Такие ситуации могут быть решены в суде, при условии правильно построенной защиты интересов, обратившихся в суд граждан.

Итак, Н. обратился в суд с иском к администрации сельского поселения о признании права собственности на объект недвижимости.

Исковые требования были мотивированы тем, что 12 октября 2003 года между ним и сельскохозяйственным производственным кооперативом был заключен договор купли-продажи, по условиям которого им было приобретено в собственность гидротехническое сооружение в виде скважины с водонапорной башней. После приобретения гидротехнического сооружения он использовал его для водоснабжения принадлежащего ему и находящегося рядом с данным сооружением пивоваренного цеха, поддерживал его в надлежащем техническом состоянии. В настоящее время СХПК ликвидировано, в связи с чем не представляется возможным осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на гидротехническое сооружение что не дает ему в полной мере реализовать права собственника.

Отказывая Н. в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи скважины с водонапорной башней был заключен с нарушением установленных требований законодательства, является ничтожным, не соответствующим требованиям закона. При этом суд исходил из того, что право собственности продавца имущества (СХПК) на спорное имущество не было зарегистрировано, договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию.

Судебная коллегия не согласилась с данными выводами суда первой инстанции, указав, что судом при разрешении спора не было учтено следующее.

Согласно ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу действующего законодательства РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе и отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Как следовало из материалов дела, скважина с водонапорной башней, 1965 года бурения, находилась на балансе кооператива, следовательно, право собственности на нее у кооператива возникло еще до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», вступившего в законную силу 31 января 1998 года.

Согласно ст. 6 указанного Федерального закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующего обязательства, так как согласно ГК РФ, подлежит регистрации лишь переход права собственности на недвижимость, договор купли-продажи водонапорной башни не требует государственной регистрации.

Вывод суда о ничтожности договора купли-продажи от 12 октября 2003 года ввиду отсутствия государственной регистрации противоречит и Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статей ГК РФ.

Согласно Гражданскому законодательству нашей страны, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следовало, что СХПК исполнил обязательство по передаче гидротехнического сооружения, а Н. исполнил обязательство по оплате стоимости купленного объекта.

Согласно договору купли-продажи, подписанием договора обязательство по передаче вышеуказанной скважины покупателю и обязательство покупателя принять ее считаются исполненными без составления передаточного акта. Исполнение обязательств подтверждается и фактическим использованием указанной скважины с водонапорной башней после продажи именно истцом.

До ликвидации кооператива стороны договора купли-продажи не обратились с заявлением о регистрации перехода права собственности на имущество. В связи с ликвидацией одной стороны такое обращение ввиду отсутствия одной стороны становится невозможным.

Судебной коллегией по данному делу было вынесено новое решение об удовлетворении исковых требований Н. Исковые требования истца могли бы быть удовлетворены судом первой инстанции при условии грамотно составленного искового заявления и убедительности юриста, представлявшего интересы гражданина Н. в суде, основанной на профессионализме применения основ Гражданского законодательства Российской Федерации.

Запись на консультацию: 8-913-987-3521

Все выпуски

Если жизнь с родственниками в одной квартире становится невозможной…

Договор ренты

Ввод в эксплуатацию — обязательный этап вывода из жилого фонда

Брачный договор

Дача по членской книжке

Небольшое агентство: Право на жизнь

Об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке

Всегда актуальная тема — земельные правоотношения

Когда наследники отвечают по долгам заемщика

О признании права собственности на наследство по завещанию

Роль деталей в вопросе утраты права пользования жилым помещением

Последствия выезда гражданина из неприватизированного жилья

Жилищный спор: обжалование решения суда первой инстанции

Утрата права пользования жильем: нюансы одного дела

Споры, возникающие из наследственных правоотношений

Влечет ли отсутствие госрегистрации ничтожность договора купли-продажи

Получение прав собственности на самовольное строение

Когда соседи против: история одной перепланировки

Как важно вовремя принять наследство

Опубликовано 29.09.20

Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.

Заметка: минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?

Жилье приобретено по договору купли-продажи

Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: В феврале 2015 году Киселев А.А. приобрел квартиру по договору купли-продажи. Договор был заключен 20 февраля, а право собственности было зарегистрировано спустя два месяца (датировано 25 апреля 2015 года). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)

Если Вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

При этом важно отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315).

Пример: В 2013 году Петров А.Л. заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность Петров лишь в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3х лет (так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)

Если квартира была приобретена у ЖСК (по договору паенакопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).

Пример: В 2011 году Волков М.М. заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2014 году квартира была построена. В этом же году Волков полностью выплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Право собственности на эту квартиру Волков оформил лишь в 2016 году. В 2018 году Волков продал данную квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).

Жилье приобретено в результате приватизации

Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:

1. Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.

   Пример: Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года. В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров ее продал, срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

2. Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

   Пример: Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году он оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается не с даты регистрации собственности, а с момента приватизации).

Жилье получено в наследство

Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).

Из данного случая есть два исключения:

1. Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).

   Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.

2. Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015).

   Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).

Квартира получена в дар

Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: в марте 2017 года Матвееву А.Н. родители подарили квартиру, он зарегистрировал собственность в июле 2017 года. В 2018 году Матвеев А.Н. решил продать квартиру, срок владения составит менее 3-х лет (будет рассчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру).

Разные доли квартиры приобретены в разное время

Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (Письма ФНС России от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@, Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241, от 13.01.2015 № 03-04-05/69528).

Пример: в 2011 году братья Морозовы А.К. и Н.К. приобрели в долевую собственность (по ½ доли) квартиру. В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Морозову Н.К., в результате чего последний стал единоличным собственником всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил более 3-х лет (так как он считается с момента приобретения первоначальной доли – с 2011 года.

Заметка: Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05/23772).

Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья

Если квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).

Пример: В 2017 году Соколова М.И. получила от мэрии Москвы квартиру взамен принадлежащего ей снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, срок владения старым/снесенным жильем не учитывается).

Дом построен самостоятельно

Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Пример: в 2012 году Павлов А.Т. приобрел земельный участок и начал на нем строительство дома, в 2015 году стройка была закончена. Зарегистрировал построенный дом Павловым А.Т. в 2016 году. В 2018 году он решил его продать. На момент продажи срок владения домом составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Право собственности признано через суд

Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения) (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983).

Пример: в 2008 году Марков А.Н. приобрел квартиру в строящемся доме у ОАО «СтройИнвет». После сдачи дома застройщик стал уклоняться от оформления собственности Маркова А.Н. на построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд вынес решение о признании собственности на квартиру за Марковым А.Н. Регистрации права собственности на Маркова А.Н. произошла только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал данную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается с даты вступления в силу решения суда, а не с даты регистрации права собственности).

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Право собственности на недвижимость, установленное на основании решения суда, должно быть зарегистрировано. Если сведений об объекте, в отношении которого установлено право, нет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то одновременно проводится и кадастровый учет этого объекта недвижимости.

Для регистрации права собственности необходимо подать заявление, подготовить необходимые документы (в их числе должно быть решение суда, вступившее в законную силу) и уплатить государственную пошлину. При отсутствии оснований для приостановления право собственности будет зарегистрировано в установленный законом срок. В подтверждение выдается выписка из ЕГРН.

По общему правилу государственная регистрация проводится в заявительном порядке. Поэтому обратиться за регистрацией права собственности по решению суда необходимо самому лицу, у которого возникает право собственности на объект недвижимого имущества.

Если сведений об объекте недвижимости, в отношении которого установлены права, нет в ЕГРН, то необходимо обратиться и за кадастровым учетом этого объекта. Это объясняется тем, что государственная регистрация права без кадастрового учета может быть проведена только при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимости.

Независимо от того, как проводится государственная регистрация права собственности по решению суда — вместе с кадастровым учетом или отдельно, необходимо заполнить одно заявление. Если собственников несколько, то каждый из них должен заполнить отдельное заявление.

Для государственной регистрации права на основании решения суда потребуются следующие документы:

1. Решение суда, вступившее в законную силу. Оно представляется в виде копии в одном экземпляре;

2. Доверенность и иные документы, подтверждающие полномочия и личность представителя. Такие документы представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным.

Если одновременно проводится государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, установленного решением суда, и кадастровый учет этого объекта, то дополнительно потребуются:

1. межевой план, если объектом недвижимости является земельный участок;

2. технический план — для других объектов недвижимости.

При государственной регистрации прав на недвижимость по решению суда государственная пошлина уплачивается в общих размерах, предусмотренных для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Документы для регистрации права собственности на недвижимость, установленного решением суда, подаются в общем порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Государственная регистрация права собственности на основании решения суда подтверждается выпиской из ЕГРН.