Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на его сравнении с объектами-аналогами, о которых имеется ценовая информация. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость1.

Из основных методов, которые используются при сравнительном подходе к оценке недвижимости, можно указать метод прямого сравнения продаж, метод мультипликатора валовой ренты, метод попарного сравнения.

2.1. Метод прямого сравнения продаж

Последовательность определения стоимости по методу прямого сравнения продаж:

1. Анализ рынка недвижимости и выбор объектов-аналогов, о которых имеется вся необходимая информация (цена, правовые, технические и экономические характеристики и пр.).

2. Выбор единицы сравнения (для земельных участков 1 кв.м, 1 га, 1 пог.км, для зданий и сооружений 1 кв.м, 1 куб.м, 1 машино-место и др.).

3. Выбор элементов (показателей) сравнения. При оценке недвижимости принято сравнивать объекты по правам, условиям финансирования, чистоте сделки, дате оценки, местоположению, физическим характеристикам, экономическим характеристикам, отклонениям от целевого использования и наличию движимого имущества.

4. Расчет корректировок по выбранным элементам сравнения.

5. Внесение корректировок (суммирование или мультиплицирование) и расчет скорректированных цен объектов-аналогов.

6. Анализ скорректированных цен объектов-аналогов и определение взвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки.

Особого внимания заслуживает этап расчета корректировок.

Для измерения корректировок в основном применяют количественные методики. Качественные методики также используют, но при их обязательном обосновании.

К количественным методикам относят2:

• анализ парного набора данных (paired data set analysis);

• статистический анализ (statistical analysis);

• графический анализ (graphic analysis);

• анализ тенденций (trend analysis);

• анализ издержек (cost-related analysis);

• анализ вторичных данных (secondary analysis).

К качественным методикам относят:

• относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis);

• распределительный анализ (ranking analysis);

• индивидуальные опросы (personal interviews).

Анализ парного набора данных.Данный метод заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи встречаются редко, но при достаточной информационной базе метод дает хорошие результаты.

Статистический анализ.Этот метод использует математический аппарат статистики и регрессионного анализа для обработки массива данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении числа факторов, существенно влияющих на цену и выделение их весовых значений.

Графический анализ.Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать распределение рынка в элементах сравнения. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью соответствующих формул, позволяют определить величины корректировок.

Анализ тенденций.При наличии большого количества данных рынка о продаже собственности с несовпадающими параметрами этот метод позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие способы для их корректировок.

Анализ издержек.В этом методе основой корректировок служит амортизированная стоимость здания. Следует заметить, что такие корректировки требуют тщательной проверки рыночных данных.

Анализ вторичных данных.Данным методом определяются величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях органов статистики, специализированных аналитических агентств и пр.

Относительный сравнительный анализ относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

Распределительный анализ.Метод является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

Индивидуальные опросы.В результате опросов профессионалов и осведомленных лиц получается информация, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может быть критерием при определении рыночной стоимости.

Пример определения стоимости по сравнительному подходу методом прямого сравнения продаж

Исходные данные: объект оценки – индивидуальный жилой деревянный дом общей площадью 38,5 кв.м с надворными постройками на земельном участке 600 кв.м.

Оценить стоимость объекта недвижимости по методу прямого сравнения продаж.

Для определения стоимости объекта оценки были подобраны три аналога, информация о которых представлена в табл.25.

Таблица 25

Оценивание земельных участков является одним из сложнейших видов работ по определению стоимости. Это связано со спецификой земли как объекта оценивания, недостаточностью законодательной базы и неразвитостью земельного рынка в России. При этом для определения рыночной стоимости применяются все три подхода: доходный, сравнительный и затратный, на основании которых определяются используемые методы оценки земли. Для получения наиболее точной оценки подходы применяются в комплексе, а итоговая стоимость определяется при сопоставлении результатов, полученных с использованием разных методик.

Метод выделения в оценке земли

Выделение – метод оценки стоимости земли, используемый при доходном подходе для расчета ставки дисконтирования. При этом ставка определяется, основываясь на информации о заключенных сделках по аналогичным объектам недвижимости. Метод выделения в оценке земли является достаточно трудоемким и предполагает построение предположений о размере будущих доходов и их сопоставление с ценой приобретения.

Но ставка дисконтирования не может быть получена исключительно из информации по аналогичным сделкам. Используя технику выделения, необходимо также определить ожидания потенциальных покупателей (инвесторов) об используемой ставке при вычислении цены продажи и касательно прогнозируемых в будущем денежных потоков.

Как правило, процедура определения процентной ставки по методике выделения осуществляется в следующей последовательности:

• Моделирование для каждого аналогичного земельного участка за установленный временной промежуток сценария максимально эффективного использования расходной и доходной части денежных потоков;
• Расчет ставки доходности инвестиций;
• Обработка полученных результатов статистическим или экспертным способом и приведение характеристик анализа в соответствие с нормами оценивания.

Метод остатка для оценки земли

Расходные методы оценки рыночной стоимости земель предполагают применение техники определения остатка дохода от земельного участка.

Метод остатка для оценки стоимости земли может использоваться как для незастроенных участков, так и для участков, на которых построены объекты недвижимости: торговые центры, промышленные, офисные, жилые здания. При этом первенство при распределении дохода отдается размещенным на участке объектам недвижимости (зданиям и сооружениям), а оставшийся доход, полученный после возмещения затрат на привлечение капитала, трудовой силы и менеджмента относится к доходу земельного участка.

Если оцениваемый объект предполагает возможность получения дохода в виде ренты, то оценка земли осуществляется с применением метода капитализации земельной ренты. В таком случае стоимость объекта определяется следующим образом:

• Вычисляется размер дохода (ренты) для оцениваемого земельного участка;
• Рассчитывается размер коэффициента капитализации ренты;
• Определяется капитализация земельной ренты, на основании которой производится расчет рыночной стоимости участка.

Метод распределения в оценке земли

Метод распределения в оценке земли может использоваться только для участков, на которых находятся построенные объекты недвижимости (здания и сооружения).

Оценивание происходит в следующей последовательности:

• Выделяются элементы, по которым будет происходить сравнение с аналогичными объектами;
• Устанавливаются ключевые характеристики и отличия аналогичных объектов и оцениваемого земельного участка;
• В соответствии с выявленными отличиями вносятся корректировки цен;
• На основании корректировок рассчитывается рыночная стоимость комплексного объекта недвижимости (включая земельный участок);
• Определяется рыночная стоимость земли, равная рыночной стоимости, полученной на предыдущем этапе, умноженной на вероятную долю земельного участка в структуре стоимости единого объекта.

Все приведенные выше методы относятся к методам единичной оценки. При этом также существуют методы массовой оценки земель, которые позволяют одновременно получить кадастровую оценку земельных участков, расположенных в границах определенных административно-территориальным устройством районов (областей, городов и т.д.) на определенную дату. Массовые методы оценки городских земель используются с целью определения базы налогообложения, а также для других целей, установленных законодательством.

Принцип ожидания связан с представлениями пользователя объекта недвижимости и гласит стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.  

Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.  
Метод капитализации дохода (доходный метод) — это метод определения текущих стоимостей будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания).  
Очень важно помнить ФИ-эллипсы — это не средство прогнозирования движений рынка Мы никогда не будем знать заранее, останется ли движение цены в рамках ФИ-эллипса и достигнет его конца так, чтобы мы могли предпринять действия. Мы всегда должны ждать, чтобы увидеть, остается ли движение цены внутри границ ФИ-эллипса, и мы не можем действовать, если конечная точка ФИ-эллипса не достигнута Логика этого принципа ожидания станет ясной из различных примеров, приведенных в данном разделе позднее.  
Принцип ожидания — отражает представление пользователя о тех выгодах, которые он будет иметь от объекта. Стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования объекта собственником в течение некоторого периода времени, а также суммой, которая будет получена от его перепродажи в конце срока владения. При этом учитывается, что рубль сегодня стоит дороже, чем рубль завтра, то есть учитывается фактор времени. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.  
В основе доходного подхода к оценке недвижимости лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Эти выгоды от владения объектом недвижимости включают право собственника получать различные виды доходов во время эксплуатации этого объекта, а также доход, который будет получен от продажи объекта в конце срока владения.  
Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от  
Принцип ожидания гласит стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей  
Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи. Ожидание понимается как ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием.  

Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т. е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.  
Принцип ожидания. В процессе оценки устанавливается текущая стоимость доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.  
В основе метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как те-«кущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения (или имущественных прав) на данный объект.  
Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.  
Принцип решительные действия . В основу этого подхода заложен принцип ожидания и действия — ожидается наступление той или иной кризисной обстановки, и сразу же осуществляются меры по смягчению ее неблагоприятных последствий. Результатом такой политики может быть только зигзагообразное развитие фирмы вместо непосредственного движения к определенной цели. Кроме того, этот принцип основан на предположении, что предприятие (фирма) будет иметь резерв времени для принятия эффективных решений после наступления кризисной обстановки. Если же этого резерва времени нет, фирма прекратит свое существование.  
Методология ДДП основана на принципе ожидания. Это значит, что стоимость устанавливается на основе прогнозирования будущих выгод (с. 85). Но такое прогнозирование требует учета ряда предпосылок необходимо включать в расчет некоторые эмпирические и субъективные… условия (с. 85). Это, как мне кажется, самый уязвимый элемент расчетов с помощью ДДП. Я постараюсь представить определенные условия преодоления этого, можно сказать, ограниченного недостатка расчетов с помощью ДДП.  
Принцип ожидания. Стоимость объекта формируется на основе ожидания будущих выгод как материальных, так и неосязаемых .  
Принцип ожидания гласит стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.  
Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования.  
Основные действующие здесь принципы — это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.  
Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.  
Все разновидности методов оценки по доходу основаны на одном и том же принципе ожидания и имеют с экономической точки зрения формально одинаковую структуру доходов и коэффициентов преобразования их в текущую стоимость.  
Математическое выражение (6.1.1) является формальным образом принципа ожидания.  
Заметим, что источником как основного, так и дополнительного дохода ФВ является оцениваемый актив. Оба дохода в конечном итоге являются доходом собственника этого актива и, следовательно, должны быть в соответствии с принципом ожидания переведены в нынешнюю стоимость оцениваемого актива.  
В соответствии с принципом ожидания текущая стоимость данного потока доходов должна быть равна рыночной стоимости оцениваемого актива.  
В соответствии с принципом ожидания основой оценки рыночной стоимости доходным методом является чистый операционный  
С другой стороны, в соответствии с принципом ожидания стоимость улучшений У . на момент окончания строительства можно определить с использованием доходного подхода  
Стоимость реверсии улучшений можно определить в абсолютном выражении либо в соответствии с принципом ожидания оценить по  
Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования  
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки -принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса важны, однако его экономическую оценку определяет его будущее. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказываются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи. При этом очень важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относительно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.  
ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ — согласно этому принципу рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным активом.  
Параллельное движение, при котором передача каждой единицы продукции на последующую операцию осуществляется немедленно после окончания предыдущей операции, независимо от окончания обработки всей партии. При этом полностью ликвидируется пролеживание в ожидании накопления партии, за счет чего значительно сокращается длительность производственного цикла. При параллельном движении, воплощающем реализацию принципа параллельности, длительность цикла определяется как  

Проектирование работ включает точное определение содержания каждого вида работы в организации и косвенно — порядок распределения работы в ней. Проектируя работы, необходимо учитывать принципы экономической эффективности и поведенческие принципы. (Поведенческие принципы более подробно были рассмотрены в гл. 19.) Работа должна соответствовать способностям работника и возможностям оборудования, стоимость разработки не должна быть чрезмерно высокой, должно совпадать с психологическими ожиданиями работников. Аспекты экономической эффективности не должны противоречить поведенческим аспектам.  
В организационном аспекте этот подход приводил к выводу, что те, кто своими усилиями обеспечил себе высокое положение, должны использовать свои способности и направлять тех, кто обладает меньшими дарованиями. Традиционная модель характеризуется в целом упором на уровень власти, определяемый способностями, и влиянием на распространенный в науке взгляд, согласно которому порядок и стабильность должны поддерживаться с помощью научных методов, определяющих использование оборудования, условия труда и размер заработной платы. Короче говоря, принцип стандартизации стал лозунгом, отражающим положения данной модели. Она усиливает ожидания управляющих, что справедливая -заработная плата сделает работу более терпимой, а необходимый уровень производства будет следствием постоянного контроля.  
Принимая на себя ответственность за те или иные риски, предприниматель-страховщик, конечно же, рассчитывает на получение прибыли от заключения страхового договора. При этом, исходя из упомянутых нами финансово-экономических принципов (ожиданий и нерискованности), страховщик как предприниматель, действующий в условиях риска, очень неохотно берется за страхование тех экономических объектов, для которых возможность наступления неблагоприятных событий велика. В ситуациях с повышенным риском прибегают к взаимному страхованию на коммерческой основе.  
Беседы с руководителями проектов показали, что многие используют подобные пари дли срочной работы Пари могут заключаться как на бдаетьг на спортивные и развлекательные мероприятия, так и на сертификаты на вполне заслуженный ужин в ресторане высшего класса. Чтобы такие пари работали, они должны соответствовать принципу ожидания по теории мотивации, Проще говоря, теория ожидания основывается на трех основных вопросах  
Основные принципы — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным методообразующим принципом, согласно которому стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость всех будущих доходов от сдачи его в аренду или размещения на его базе доходного бизнеса. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше стоимость. В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой актив с эквивалентной доходностью.  
Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость Кактива определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV— от англ, present value) всех его будущих доходов / V = PV(Ib. .. Ik), где k — период владения активом.  
В общем случае в соответствии с принципом ожидания математическое выражение1 для оценки рыночной стоимости актива с использованием доходного подхода имеет следующий вид  
Результат оценки в этом варианте будем считать точным (эталонным) решением, так как для его получения мы будем, руководствуясь принципом ожидания, прогнозировать и рассчитывать текущую стоимость доходов в явном виде в процессе всей экономической жизни улучшений. При этом, чтобы не усложнять задачу, допустим постоянство потока доходов на уровне ПВД в процессе всего прогнозируемого периода1.  
Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижи мости прежде всего зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объ ектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которы участники рынка намереваются и могут получить в будущем от приобре тения и использования недвижимого имущества. Стоимость имуществ определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидаете это имущество принесет владельцу.