Оспорить кадастровую оценку недвижимости

Содержание

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

ПРОГРАММА ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

Алексей Мазуров,
к. ю. н., эксперт по земельному и смежному законодательству ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского».

Реформа земельного кодекса РФ: анализ актуальных новелл законодательства и практики применения.

Купить запись

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (п. 2 ст. 409 НК РФ), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку «Сформировать запрос», то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер налога для московской недвижимости можно с помощью нашего калькулятора расчета налога на имущество физических лиц в Москве

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

  • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
  • доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
  • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

  • об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.

В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом (п. 4 ст. 247 КАС РФ).

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Документы по теме:

  • Налоговый кодекс Российской Федерации
  • Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации
  • Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  • Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
  • Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»

Источник: https://www.garant.ru/actual/kadastr/

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

  1. Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

  1. Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?
Как оспорить кадастровую стоимость?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

  • Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
  • Юридические лица – аналогично физлицам.
  • Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

  1. Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
  2. Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

  • Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
  • Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
  • Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
  • Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

  1. Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
  2. Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

  1. Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
  2. Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

Источник: http://xn——6kcbaababou8b2age7axh3agnwid7h4jla.xn--p1ai/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BE%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D1%83%D1%8E-%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/

Цену приземлят

С нынешнего года начал действовать закон, по которому налог на недвижимое имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. И цена вопроса о находящихся в собственности граждан жилищных и земельных площадей резко возросла. Сейчас по всей стране идет кадастровая оценка соток и квадратных метров. Ее результаты граждане ощутят в ближайшее время, когда придут налоговые счета по новым ставкам. Платить придется больше — очевидно.

Раньше квартира оценивалась по выкладкам БТИ, которые были много ниже рыночной стоимости. Соответственно, налог для многих получался незаметным. Но с этого года налоговый процент берется от кадастровой стоимости. А это уже серьезные деньги. Например, ежегодный налог на стандартную однокомнатную квартиру в столице, которая, по оценке БТИ, стоит 450 тысяч рублей, составлял 1350 рублей. А по кадастровой оценке цена квартиры — 7 млн рублей.

Соответственно, новый налог может составить 7 тысяч рублей. Разница налицо.

Пока налог с кадастровой стоимости начнут уплачивать только жители 28 регионов, включая Москву и Московскую область. Но с 2016 года на новую систему налога должны перейти уже все регионы.

Определяют стоимость квартиры подобранные местными властями оценщики. Но они живые люди и могут ошибиться. Сомневающиеся в оценке граждане идут в суд. С августа прошлого года люди в мантиях получили уже несколько тысяч заявлений от граждан, недовольных оценкой своей недвижимости. По их мнению, их жилье стоит меньше, чем было подсчитано. Суды пытаются с этим разобраться. А пленум Верховного суда подготовил проект постановления, разъясняющего вопросы, связанные с оценкой недвижимости.

После того, как документ будет принят, масса проблем должна исчезнуть. Первое правило, которое предлагается прописать: сначала граждане обязательно должны попытаться решить вопрос до суда. Без этого иск не примут. Оспорить результаты оценки надо будет в комиссии по рассмотрению споров. Такие комиссии уже действуют при территориальных органах Росреестра. Если же не удастся решить вопрос в досудебном порядке, проблемой займется суд. Закон предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки. Одно из них: недостоверность сведений об объекте, использованных при определении кадастровой стоимости.

Как сказано в проекте постановления, к недостоверным сведениям относится допущенное искажение данных об объекте, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Поводом для пересмотра может стать, например, неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта, аварийное состояние, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями).

Сведения о кадастровой стоимости можно получить в кадастровой палате лично или отправив запрос по почте. Также справки можно навести в многофункциональных центрах или через портал Росреестра. Причем справку по желанию гражданина могут предоставить как в электронном виде, так и на бумаге.

«Надо подчеркнуть, что сам Росреестр оценкой не занимается, — рассказывает юрист Вячеслав Голенев. — Его роль — получив данные оценки, внести их в Государственный кадастр недвижимости и передать в налоговую службу. Оспорить же результаты оценки можно не только в суде, но и в досудебном порядке, обратившись в комиссию по рассмотрению споров. Такие комиссии уже действуют при территориальных органах Росреестра».

По словам практиков, 70% обращений решаются в досудебном порядке. Например, бывает, что в кадастре неправильно указана площадь квартиры и эта информация использована в оценке. Это техническая ошибка, которая достаточно легко исправляется. Надо просто заявить об этом в кадастровую палату. Бывает и другое: в кадастре площадь правильная, но оценщик использовал некорректную величину. Тогда надо обратиться с заявлением в комиссию.

Как правило, уверяют эксперты, кадастровая стоимость квартир одной площади в одном многоквартирном доме одна и та же. По их словам, обычно оценка проводится в массовом порядке, при ней индивидуальные особенности квартиры не учитываются. Тем более что оценщики по гостям не ходят, ремонт, виды из окна, занавески не рассматривают, не оценивают.

В большей степени на их выводы влияют такие факторы, как наличие дорог, школ, магазинов и прочее. Далеко ли от дома до метро или станции электрички? Территория вокруг ухожена или бомжи шастают? Можно ли нормально подъехать к дому или дорога узка и разбита? И так далее.

Впрочем, оценщик может принять во внимание, скажем, этаж. Иногда разница в оценке может быть связана с этим. Квартиры на первом этаже могут быть оценены ниже, чем апартаменты повыше.

Кстати

Рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости можно в новом разделе сайта ФНС России. Как сообщают в службе, в новом разделе «Налог на имущество физических лиц 2016» можно узнать об особенностях нового порядка налогообложения имущества физических лиц, налоговых ставках, а также как получить сведения о размере кадастровой стоимости объекта недвижимости. А рассчитать предполагаемую к уплате в 2016 году сумму налога на имущество физических лиц за 2015 год можно, воспользовавшись сервисом «Предварительный расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости».

Источник: https://rg.ru/2015/06/02/kadastr.html

Государственная кадастровая оценка

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в случае принятия соответствующего решения при условии соблюдения установленной периодичности проведения государственной кадастровой оценки.

Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости.

Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации.

Росреестр формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки и предоставляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня поступления перечня направляет его в бюджетное учреждение.

В перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки на иную дату) обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.

2. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По итогам определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями к отчету составляются в форме электронного документа промежуточные отчетные документы, которые являются проектом отчета.

Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов размещает их на своем официальном сайте и направляет их в Росреестр на электронном носителе в форме электронного документа.

Росреестр в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требованиям к отчету и в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии или несоответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету.

Бюджетное учреждение устраняет выявленное несоответствие в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления и представляет в Росреестр исправленные промежуточные отчетные документы для повторной проверки.

Если промежуточные отчетные документы соответствуют требованиям к отчету, Росреестр в течение трех рабочих дней со дня окончания их проверки размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, на шестьдесят дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, и информацию о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам.

Замечания представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения указанных сведений и материалов любыми заинтересованными лицами в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Бюджетное учреждение не реже чем один раз в пять дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов размещает на своем официальном сайте:

  • обновленные промежуточные отчетные документы;
  • информацию о кадастровых номерах объектов недвижимости, пересчет кадастровой стоимости которых осуществлен;
  • описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания;
  • информации о замечаниях, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.

Бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения замечаний к ним не позднее окончания срока размещения сведений и материалов в фонде данных и в течение десяти дней после истечения указанного срока составляет отчет, включающий в себя справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета, отказа в учете или об отсутствии замечаний, а также об исправлении выявленных Росреестром нарушений требований к отчету.

В течение трех рабочих дней со дня составления отчета бюджетное учреждение направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в Росреестр.

В течение двадцати рабочих дней Росреестр проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации предписание об устранении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений.

В случае выявления нарушений требований к отчету бюджетное учреждение в течение десяти рабочих дней со дня получения предписания осуществляет их устранение и в течение трех рабочих дней направляет в Росреестр отчет на электронном носителе в форме электронного документа для проведения повторной проверки.

Если нарушений не выявлено, бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации три экземпляра отчета на электронном носителе в форме электронного документа и одну копию отчета на бумажном носителе.

3. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и в течение тридцати рабочих дней со дня принятия такого акта обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии.

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию и экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Источник: https://rosreestr.ru/site/activity/gosudarstvennaya-kadastrovaya-otsenka/

Время чтения: 7 минут

Многие законодательные требования, предъявляемые к собственникам недвижимости, напрямую зависят от стоимости объектов. Например, с применением данного показателя исчисляется налог на землю. Но определить реальную стоимость имущества очень сложно, ведь цены на рынке меняются практически ежедневно. Именно кадастровая оценка объекта недвижимости призвана свести к минимуму сложности, возникающие при исполнении поставленных условий.

Что такое кадастровая оценка

В 2016 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

  • среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
  • местоположение дома;
  • размер общей и жилой площади;
  • год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2019 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Проведение процедуры кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в России — прерогатива Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии.

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Больше информации в статье «Государственная кадастровая оценка».

Основания для проведения кадастровой оценки объекта

Коротко перечислим ситуации, когда потребуется обновить стоимость недвижимости в ЕГРН.

  1. Купля-продажа жилья. Нередко при установлении стоимости недвижимости бывает сложно найти в непосредственной близости схожие по характеристикам объекты, чтобы сопоставить показатели. Кадастровая оценка — хороший инструмент для определения реальной цифры, но только если она выполнялась относительно недавно. В противном случае целесообразно заказать внеочередную оценку и указать КС в объявлении о продаже объекта.
  2. Оформление субсидий. Для правильного расчета предусмотренных государством льгот нужно принимать во внимание не только площадь помещения, но и сведения из Росреестра. Проводимая им оценка для исчисления налога на недвижимость в 2019 году играет важную роль. Численное значение КС напрямую влияет на размер базы для расчета фискального сбора. И здесь есть 2 варианта: уменьшение этого параметра на 1 млн. рублей или вычет в объеме понесенных расходов.
  3. Передача объекта в аренду. Данный случай актуален, когда муниципалитет предоставляет жилье в аренду по договору коммерческого найма. Размер ежемесячной арендной платы определяется с учетом именно КС недвижимости.
  4. В собственности гражданина находятся объекты, подлежащие обложению налогами. Во всех этих случаях учитывается кадастровая оценка недвижимого имущества для налогообложения.
  5. Оформление ипотеки или кредита под залог. Стоит обновить данные в ЕГРН, если фигурирующие там цифры не позволяют получить в банке заем нужного объема.

Какие объекты недвижимости подлежат кадастровой оценке

При формировании списка объектов, подлежащих кадастровой оценке, органы местной власти должны руководствоваться положениями ст.13 .

Эту сферу деятельности затрагивает также «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…». Из п. 6 следует, какие характеристики должны иметь объекты, подлежащие кадастровой оценке:

  • кадастровый номер;
  • площадь. Этот параметр актуален, когда проводится кадастровая оценка здания, отдельного помещения, земельного участка, машиноместа;
  • назначение объекта. Указывается для случаев, упомянутых в предыдущем пункте;
  • вид разрешенного использования;
  • категория земель.

Последние два критерия касаются земельных участков.

Стоит также упомянуть о наличии обременений. В IV квартале 2019 года действует . Он внес коррективы в Федеральный стандарт оценки №508 от 22.10.2010.

Так, согласно ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости”, при выполнении этого комплекса работ ограничения (обременения) не учитываются. Но и здесь без исключений не обошлось. Например, проводя кадастровую оценку, нужно принимать во внимание зонирование территорий, государственную охрану объектов культурного наследия и так далее.

Методика исчисления КС объектов недвижимости

Вступивший 01.01.2017 в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что применяемая методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости должна основываться на принципах обоснованности и единообразия.

Дополнительно в 2017 году Минэкономразвития был утвержден пакет рекомендаций по выполнению данного мероприятия. В частности, в зависимости от характеристик объекта недвижимости могут использоваться массовые, индивидуальные или специальные методы оценки. Но существует ключевое правило: независимо от того, какие применяются методы кадастровой оценки недвижимости, определенная экспертом стоимость не может превышать рыночную.

Оценочной организации потребуется информация о состоянии рынка недвижимости: динамика и уровень цен, особенности кредитования и прочее. Все факторы, влияющие на ценообразование, разделяются на 3 вида:

  • характеристика самого объекта;
  • характеристика сегмента рынка и непосредственного окружения;
  • факторы внешней среды.

Рассмотрим основные методики кадастровой оценки недвижимого имущества.

Массовая оценка объекта недвижимости

В случае массового подхода оценщик не проводит осмотр конкретного объекта, а ограничивается лишь сведениями из техпаспорта. При этом он не принимает во внимание такой немаловажный критерий как развитость инфраструктуры места нахождения дома/квартиры. Следовательно, массовая оценка недвижимости позволяет получить только ориентировочную стоимость реализуемого объекта.

Иногда этого достаточно, в связи с чем данной методикой пользуются, когда за короткий промежуток времени нужно оценить большое количество объектов.

Этот подход применим и к определению цены земельных наделов. Однако в РФ и ряде других стран (в Эстонии, Грузии, Белоруссии, Австрии) эта процедура отличается от методики, принятой в большинстве государств мира. В России кадастровая оценка земель как вид массовой оценки проводится отдельно для надела и для расположенных на нем объектов капитального строительства. В других странах предпочтение отдается комплексному подходу определения стоимости участка.

Сложно говорить о независимости оценки недвижимости обоих этих типов. Так, если вид разрешенного использования земель не установлен, методика определения кадастровой стоимости земельного участка предусматривает учет назначения возведенных на этом наделе объектов недвижимости.

Индивидуальный подход

Индивидуальный метод требует, чтобы оценщик, наряду с изучением характеристик в техпаспорте, проводил осмотр самого объекта. Так он сможет получить важную информацию, влияющую на цену недвижимости, например:

  • вид из окна квартиры;
  • близость к остановкам общественного транспорта;
  • непосредственное окружение и так далее.

Все эти сведения должны быть использованы для формирования РС данного объекта.

Применение сравнительного метода

Сущность сравнительного подхода состоит в том, что заключение о рыночной цене недвижимости формируется на основании анализа сведений о стоимости сделок аренды или купли-продажи с аналогичными по набору факторов ценообразования объектами.

Отметим, что 12.05.2017 Минэкономразвития утвердило . В п.7.1.1. этого документа уточняется, что сравнительный метод не применяется либо используется лишь для проверки результатов, полученных с применением других подходов при оценке:

  • объектов капстроительства;
  • ЕНК (единый недвижимый комплекс;
  • земельных участков.

Затратный метод оценивания

В основе затратной методики находится предположение, что расходы на создание оцениваемого объекта – приемлемый ориентир при установлении рыночной цены объекта. Особенность подхода состоит в том, что оценщик должен понимать разницу между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения.

Первый параметр определяется величиной актуальных издержек на создание такого же объекта при условии применения аналогичных архитектурно-планировочных концепций, материалов и строительно-монтажных конструкций.

Стоимость замещения – это размер затрат, необходимых для возведения объекта, имеющего такую же полезность, как и оцениваемый, но построенного с использованием новых материалов, стандартов и дизайнерских решений в современной архитектурной стилистике.

Границе между этими разновидностями стоимости присущ условный характер. Поэтому оценщик-контрагент в каждом случае вынужден выбирать в зависимости от условий тот или иной тип стоимостной оценки.

Оценивание доходным методом

Определение ожидаемой прибыли – основа доходного метода. Анализируя Методические рекомендации Минэкономразвития о кадастровой оценке, можно определить, что этот метод целесообразно применять при наличии надежных данных:

  • об уровне доходов и расходов по объектам недвижимости;
  • об общей ставке дисконтирования и/или капитализации.

Глубже вникнуть в эту тему поможет статья «Кадастровая стоимость недвижимости».

Как часто меняется КС объектов недвижимости

Величина КС влияет на размер подлежащего выплате налога на недвижимость и на сумму арендных платежей. Но многие россияне не знают, что значение данного параметра может меняться в зависимости от характеристик конкретного объекта.

Во избежание недоразумений с налоговой инспекцией необходимо знать, действует ли кадастровая оценка, с учетом которой ранее платился фискальный сбор, или она изменилась.

Выше упоминалось, что оценка недвижимости проводится не чаще 1 раза в 3 года, но не реже, чем 1 раз в 5 лет. В Москве и Санкт-Петербурге – не реже 1 раза в 3 года. Обязательность переоценки обусловлена частыми изменениями ситуации на российском рынке.

Узнайте больше о том, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости.

Понятие «кадастровая стоимость недвижимости» обозначает цену объекта недвижимого имущества, установленную на основе информации, которую получила служба кадастрового учета. Этот параметр используется не только в целях инвентаризации материальных ценностей данной категории. Его применяют фискальные органы при расчете налогов, подлежащих уплате владельцами недвижимости. Поскольку КС периодически подвергается корректировке, налоговое бремя тоже изменяется.

Если собственник квартиры/дома не согласен с результатами оценки, он вправе их оспорить. Но не исключено, что действующая при Росреестре комиссия по рассмотрению споров примет решение не в пользу заявителя. Тогда ему придется обратиться в суд.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kadastrovaya-ocenka.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *