Предлагаю к обсуждению статью управляющей «ТСЖ «Загорье 1» Перминовой Ольги Ивановны.
Фактически это описание прототипа модели «Профессиональный управдом», только пока на примере ТСЖ.

Опубликовано на сайте «Солнечный дом»

сб, 02/09/2013 — 04:00 пользователем Ольга :

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В настоящее время все чаще и чаще собственники многоквартирных домов выбирают форму управления своим домом – ТСЖ, при этом многие из них чувствуют необходимость в профессиональном управлении, однако не готовы передать правление в руки коммерческой организации. Одним из решений этой задачи является привлечения управляющего.

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества.

Что собой представляет правовой статус управляющего ТСЖ и каков его порядок взаимодействия с товариществом собственников жилья.

Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления многоквартирным домом с профессиональным управлением.

Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в многоквартирном доме, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к. качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе общего блага всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

Управляющий: кто он и зачем нужен?

Управляющий — это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.

Далее будем говорить об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.

К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

Оформление юридического статуса управляющего.

С Управляющим может быть заключено два вида договора трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг. Данным вопросам посвящена ст. 162 ЖК РФ.

Следует отметить, что ст. 145 ЖК РФ привлечение управляющего в качестве наемного сотрудника к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ не относит, а вот ст. 148 (4,5) к обязанностям правления ТСЖ относит: управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; Таким образом, вопрос о заключении трудового договора с управляющим должно решать правление ТСЖ. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества.

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ в рамках сметы расходов утвержденной на общем собрании членов ТСЖ согласно 8.1 ст. 145 ЖК РФ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим заключается на основании решения правления и трудовой договор с конкретным управляющим подписывает председатель . Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст. 81 Трудового кодекса Российской Федерации.

Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:

— принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; Положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления многоквартирным домом, договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим «прочим» и следует отнести договор с управляющим ТСЖ

Подписание договора на оказание услуг с управляющим ( ИП) аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.

В отношениях с третьими лицами Управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с главной 10 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.

Правовой статус управляющего ТСЖ.

Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.

Понятно, что управляющий — физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.

Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:

— подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);

— заключение договоров на оказание коммунальных услуг;

— заключение иных договоров от имени ТСЖ;

— наем и увольнение работников;

— осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирного дома;

— представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;

— подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;

— подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания членов ТСЖ;

— взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;

— взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.

При желании управляющий также может быть наделен правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ (оформив надлежащим образом данное полномочие в доверенности и банковской документации). Между тем правление ТСЖ и председатель правления могут оставить такое важное полномочие за собой.

Способы взаимодействия ТСЖ и Управляющего.

В заключение рассмотрим возможные модели взаимодействия ТСЖ и управляющего ТСЖ.

В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы — необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).

Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт — подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.

Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление многоквартирным домом лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ — правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, по нашему мнению, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

управляющий «ТСЖ «Загорье 1»
Перминова Ольга Ивановна.

4. Договор поставки, не содержащий условия о количестве поставляемого товара, но предусматривающий в период его действия неоднократную поставку товара, количество которого должно определяться иными документами (товарными накладными и счетами-фактурами), признается рамочным

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 мая 2016 г. N Ф04-1843/16 по делу N А45-22173/2015

При установленных судами обстоятельствах дела следует, что заключенный обществом и ООО договор , не содержащий условия о количестве поставляемого товара (статьи 455, 465 ГК РФ), но предусматривающий в период его действия неоднократную поставку товара, количество которого должно определяться иными документами (товарными накладными и счетами-фактурами), является рамочным договором (статья 429.1 ГК РФ). Собственно договорами поставки являются документы, в которых согласованы все существенные условия договора поставки, то есть наименование и количество товара, чем в рассматриваемой ситуации могут выступать товарные накладные как документы, подписанные обеими сторонами договора и позволяющие установить результат согласования их воль.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 июня 2016 г. N Ф07-1490/16 по делу N А56-54136/2015

При установленных судами обстоятельствах дела следует, что заключенный сторонами договор , не содержащий условия о количестве поставляемого товара (статьи 455, 465 ГК РФ), но предусматривающий в период его действия неоднократную поставку товара, количество которого должно определяться иными документами (пункт 1.2 договора), является рамочным договором (статья 429.1 Кодекса).

Овсейко С.

В действующем законодательстве, в том числе в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее — ГК), отсутствует понятие «рамочного договора (соглашения)», соответственно, нет и норм, посвященных им. Между тем и в юридической литературе, и в практике договорной работы это давно известное понятие, обозначающее договор, который исполняется путем заключения новых договоров (сделок).

Цель рамочного договора — создать организационные (например, определение способа коммуникации) и правовые (определение некоторых условий сделок) предпосылки для заключения в будущем новых договоров (сделок). Это является одним из основных признаков рамочного договора, к числу которых можно отнести также следующие:

— длящийся характер рамочного договора и разовые сделки во исполнение его;

— двухзвенный характер правоотношения: рамочный договор + разовый договор (договор-приложение) либо иная сделка во исполнение рамочного договора;

— следствием рамочного договора ввиду его незавершенного характера являются не хозяйственные операции (движение товаров, работ, услуг и т.п.), а новые договоры (сделки), поэтому на счетах бухгалтерского учета исполнение рамочных договоров не отражается.

Рамочными могут быть как поименованные, так и непоименованные договоры. Первые не однородны, среди них можно выделить:

— договор текущего счета с банком — является рамочным во всех случаях;

— договор комиссии и договор транспортной экспедиции — могут являться рамочными, если заключены на длительный срок, а не на разовую сделку.

Что касается непоименованных договоров, то часто в их наименовании фигурируют термины «соглашение о сотрудничестве», «соглашение об общих условиях сделок», «рамочное соглашение», «договор об организации…» и т.п.

Даже внешне, по стилю изложения (преимущественно описание, изъявительное наклонение без выраженной модальности), рамочные соглашения могут отличаться от обычных хозяйственных договоров, временами напоминая инструкцию или даже нормативный правовой акт. Тем самым они приближаются к договорам присоединения (ст. 398 ГК) и публичным договорам (ст. 396), более того, по способу заключения часто таковыми и являются. Но в принципе это разнопорядковые понятия. Договоры присоединения и публичные договоры упрощают заключение массовых договоров (в экономической терминологии — снижают трансакционные издержки) и устанавливают равные условия по ним. У рамочных договоров иная цель — они создают не «ширину», а «глубину» отношений, выступая в качестве первого этапа (общей схемы) сотрудничества, за которым может последовать второй и т.д. (спецификация).

Зачастую рамочное соглашение готовится и разрабатывается только одной (экономически сильной) стороной, причем они могут быть опубликованы в СМИ, то есть являться примерными договорами (ст. 397 ГК). Это опять-таки не меняет их правовую природу как рамочного соглашения, поскольку для последнего важен не способ доведения до сведения контрагента, а содержание. Далеко не все примерные договоры являются рамочными (если предусматривают совершение разовой сделки), тем более не все рамочные соглашения имеют характеристики примерного договора (если разрабатываются сторонами в ходе переговоров и (или) подписываются ими в режиме реального времени, а не содержат ссылки на опубликованное примерное соглашение в разовом договоре или первичном документе).

Правовая природа рамочного договора может быть охарактеризована как: консенсуальный, безвозмездный, двусторонне обязывающий (но чаще всего, это обязательства, скорее, соблюдать оговоренные условия сотрудничества, чем совершать какие-либо сделки), длящийся, меновый. Разовые договоры могут иметь совершенно иную природу (качественные различия) по сравнению с рамочным, так как они опосредуют конкретные хозяйственные операции по передаче товаров, работ, услуг.

Материал опубликован частично.
Для чтения полного текста статьи необходимо приобрести журнал.