Определение остаточной стоимости

Виды расхождений между бухгалтерским и налоговым учетом

Налоговый учет, для которого значимы расхождения между бухгалтерским и налоговым учетом (БУ и НУ), ведется организациями, которые уплачивают налог на прибыль. Чаще всего прибыль, исчисленная по НК РФ, отличается от бухгалтерской. Для отражения в бухучете и отчетности разницы между налогом на бухгалтерскую прибыль и налогом, показанным в декларации по налогу на прибыль, используется ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» (утверждено приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н).

Приказом Минфина от 20.11.2018 № 236н в ПБУ 18/02 были внесены изменения, применять которые с 2020 года обязаны все юрлица, использующие ПБУ 18/02. Подробный разбор этих изменений с наглядными примерами вы найдете в КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и переходите к Типовой ситуации.

Разницы между БУ и НУ бывают:

  • постоянные;
  • временные.

Постоянные разницы — это доходы или расходы, которые:

  • принимаются в БУ, но не формируют налогооблагаемую прибыль ни в текущем периоде, ни в последующих;
  • признаются в НУ, но не принимаются к бухучету ни в текущем периоде, ни в последующих.

Постоянные разницы приводят к возникновению постоянных налоговых расходов (ПНР) или доходов (ПНД). ПНР, ПНД равны соответствующей постоянной разнице, умноженной на ставку налога на прибыль.

ПНР означает, что у организации возникает обязательство оплатить налог, то есть в отчетном периоде платежи по налогу на прибыль увеличиваются. ПНД, наоборот, что организация не будет вносить какую-то часть налогового платежа.

ПНР

ПНД

Налог на прибыль по НУ > Налог на бухгалтерскую прибыль

Налог на прибыль по НУ < Налог на бухгалтерскую прибыль

Доходы по НУ > Доходы по БУ

Доходы по НУ < Доходы по БУ

Расходы по НУ < Расходы по БУ

Расходы по НУ > Расходы по БУ

О правилах оплаты налога на прибыль читайте в этой статье.

Временные разницы — это доходы или расходы, которые принимаются к бухучету в одном периоде, а к налоговому — в другом. С 2020 года понятие «временные разницы» уточнили. Теперь сюда относятся не только доходы и расходы, но и результаты операций, не включаемые в бухгалтерскую прибыль (убыток), но формирующие налоговую базу по налогу в других отчетных периодах.

Временные разницы становятся причиной возникновения отложенных налогов. Кроме того приказ Минфина от 20.11.2018 № 236н расширил перечень временных разниц.

Отложенный налог — это сумма налога на прибыль, которая увеличит или уменьшит платеж в бюджет в следующих отчетных периодах. Временные разницы бывают 2 видов. Их влияние на налог на прибыль раскрыто в таблице.

Вычитаемые временные разницы

Налогооблагаемые временные разницы

Уменьшают налог на прибыль следующих периодов

Увеличивают налог на прибыль следующих периодов

В текущем периоде:

  • Доходы по НУ > Доходы по БУ.
  • Расходы по НУ < Расходы по БУ.

В следующем (-их) периодах:

  • Доходы по НУ < Доходы по БУ.
  • Расходы по НУ > Расходы по БУ

В текущем периоде:

  • Доходы по НУ < Доходы по БУ.
  • Расходы по НУ > Расходы по БУ.

В следующем (-их) периодах:

  • Доходы по НУ > Доходы по БУ.
  • Расходы по НУ < Расходы по БУ

Формируют отложенный налоговый актив (ОНА)

Формируют отложенное налоговое обязательство (ОНО)

ОНА = Вычитаемые временные разницы × Ставка налога на прибыль

ОНО = Налогооблагаемые временные разницы × Ставка налога на прибыль

ОНА и ОНО уменьшаются и погашаются по мере уменьшения вычитаемых и налогооблагаемых временных разниц.

Если все доходы и расходы организации, отраженные в БУ, соответствуют доходам и расходам, принимаемым для целей налогообложения, то налог, исчисленный на бухгалтерскую прибыль (в соответствии с п. 20 ПБУ 18/02 он называется условным расходом (при убытке — условным доходом) по налогу на прибыль), равен текущему налогу на прибыль, показанному в декларации.

При наличии расхождений эти 2 вида налога связаны следующей формулой:

ТН = УР + ∆ОНА – ∆ОНО + ПНР – ПНД,

где: ТН — текущий налог на прибыль;

УР — условный расход (доход) по налогу на прибыль;

∆ОНА — изменение ОНА (ОНА, начисленный в отчетном периоде, – ОНА, погашенный в отчетном периоде);

∆ОНО — изменение ОНО (ОНО, начисленное в отчетном периоде, – ОНО, погашенное в отчетном периоде).

Подробную инструкцию по применению ПБУ 18/02 при возникновении постоянных и временных разниц с примерами отражения показателей в бухучете и отчетности смотрите в К+. Получите бесплатный доступ к системе и переходите в Готовое решение.

О регистрах учета доходов и расходов для целей НУ читайте в материале «Как вести регистры налогового учета (образец)?».

Бухгалтерский учет отложенных налогов, ПНР и ПНД

Описание

Дт

Кт

Начислен условный расход по налогу на прибыль

99 «Прибыли и убытки», субсчет «Условный расход»

68 «Расчеты по налогам и сборам»

Начислен условный доход по налогу на прибыль

68 «Расчеты по налогам и сборам»

99 «Прибыли и убытки», субсчет «Условный доход»

Отражен ОНА

09 «Отложенные налоговые активы»

68 «Расчеты по налогам и сборам»

Уменьшен ОНА

68 «Расчеты по налогам и сборам»

09 «Отложенные налоговые активы»

Списан ОНА при выбытии соответствующего актива

99 «Прибыли и убытки»

09 «Отложенные налоговые активы»

Отражено ОНО

68 «Расчеты по налогам и сборам»

77 «Отложенные налоговые обязательства»

Уменьшено ОНО

77 «Отложенные налоговые обязательства»

68 «Расчеты по налогам и сборам»

Списано ОНО при выбытии соответствующего актива (обязательства)

77 «Отложенные налоговые обязательства»

99 «Прибыли и убытки»

Отражен ПНД

68 «Расчеты по налогам и сборам»

99 «Прибыли и убытки»

Отражено ПНР

99 «Прибыли и убытки»

68 «Расчеты по налогам и сборам»

Как применять ПБУ 18/02 при получении убытка в бухгалтерском и налоговом учете, подробно разъясняется в КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и переходите к разъяснениям профессионалов.

Примеры расхождений между бухгалтерским и налоговым учетом

Рассмотрим некоторые ситуации, при которых образуются те или иные расхождения между БУ и НУ.

Постоянные разницы:

  1. Остаточная стоимость безвозмездно переданных основных средств — ПНР.
  2. Превышение фактической компенсации за пользование личным автотранспортом над лимитом, установленным НК РФ, — ПНР.
  3. Превышение фактических представительских расходов, командировочных расходов над лимитом, установленным НК РФ, — ПНР.
  4. Доход от безвозмездной помощи учредителей, доля которых превышает 50% (признается в БУ в отличие от НУ), — ПНД.
  5. Сумма превышения оценочной стоимости основных средств над их остаточной стоимостью при передаче этих основных средств в качестве вклада в уставный капитал (в данном случае в БУ образуется доход на эту разницу, который не признается в НУ) — ПНД.

Вычитаемые временные разницы (ОНА):

  1. Амортизация в БУ в текущем периоде больше, чем в НУ.
  2. В текущем периоде в БУ коммерческих или управленческих расходов списано на себестоимость больше, чем в НУ, из-за различных методов.
  3. Убыток от реализации основных средств в БУ признается сразу, в НУ постепенно в течение периода, равного разнице между сроками полезного и фактического использования.
  4. Убыток, который в будущих периодах уменьшит базу по налогу на прибыль.

Налогооблагаемые временные разницы (ОНО):

  1. Амортизация в БУ в текущем периоде меньше, чем в НУ.
  2. Сумма процентов по кредитам, включенных в БУ в стоимость внеоборотных активов, а в НУ — в расходы.
  3. Сумма недостачи в пределах норм естественной убыли, которая в БУ включается в фактическую стоимость материалов, а в НУ относится на расходы единовременно.

Пример

В текущем году организация понесла следующие расходы:

  • расходы на призы для рекламной кампании — 370 000 руб.;
  • представительские расходы — 180 000 руб.;
  • расходы на оплату труда — 1 300 000 руб.

Выручка составила 3 000 000 руб. Ставка налога на прибыль — 20%.

В конце предыдущего года на учет было принято основное средство стоимостью 240 000 руб. СПИ равен 5 годам. В БУ амортизация начисляется линейным способом, а в НУ — нелинейным.

Амортизация, начисленная в НУ за год: 240 000 × 5,6 / 100 × 12 = 161 280 руб.

Месячная норма амортизации = 5,6 (ст. 259.2 НК РФ).

Налогооблагаемая временная разница: 161 280 – 48 000 = 113 280 руб.

О нюансах разработки внутреннего документа, устанавливающего правила ведения БУ и НУ, читайте в статье «Как составить учетную политику организации (2020)?».

Итоги

Расхождения между БУ и НУ возникают из-за разных требований законодательных актов, регулирующих эти 2 вида учета, а также из-за различных подходов к учету, закрепленных в бухгалтерской и налоговой учетной политике.

Разницы между БУ и НУ отражаются в бухучете, что позволяет сопоставить условный расход (доход) по налогу на прибыль, начисленный от величины бухгалтерской прибыли, и текущий налог на прибыль, рассчитанный по правилам НУ.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как определить остаточную стоимость основных средств, в отношении которых применялась амортизационная премия?

18 декабря 2012

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 9 октября 2012 г. N 03-03-06/1/527 Об определении в целях налогообложения прибыли остаточной стоимости реализуемых объектов основных средств, в отношении которых применялась амортизационная премия

Остаточная стоимость основных средств определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой амортизации, начисленной за период эксплуатации.

Налогоплательщики могут включать в расходы затраты на капвложения в размере не более 10% (не более 30% — в отношении основных средств 3-7 амортизационных групп) первоначальной стоимости основных средств (кроме тех, которые получены безвозмездно). Также можно учесть не более 10% (не более 30% — в отношении основных средств 3-7 амортизационных групп) расходов на их достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение, частичную ликвидацию. Указанные затраты называются амортизационной премией.

Если организация применяет амортизационную премию, то основные средства после их ввода в эксплуатацию включаются в амортизационные группы (подгруппы) по своей первоначальной стоимости за вычетом не более 10% (30%) от нее, отнесенных к расходам отчетного (налогового) периода.

Если основные средства реализуются до истечения 5 лет после ввода в эксплуатацию, то амортизационная премия восстанавливается и включается в налоговую базу.

Амортизационная премия признается в косвенных расходах того отчетного (налогового) периода, на который приходится дата начала амортизации (изменения первоначальной стоимости) основных средств.

Таким образом, остаточная стоимость амортизируемого имущества рассчитывается как разница между первоначальной стоимостью объекта за минусом амортизационной премии (10% или 30%) и суммой амортизации, начисленной за период эксплуатации.

Предпродажная оценка стоимости квартиры – сложная экспертная процедура, которую проводят специалисты агентств по продаже недвижимости в рамках специальной услуги. Однако каждый собственник, изучив аспекты и критерии предпродажной оценки объектов недвижимости, может это сделать самостоятельно.

Для каких целей требуется оценка стоимости квартир

Необходимость провести оценку стоимости квартиры возникает в случае ее подготовки к продаже. Целью проведения оценочной экспертизы квартиры является определение ее объективной стоимости, с учетом которой впоследствии объект будет выставлен на продажу.

Экспертная оценка стоимости квартиры может понадобиться собственнику в ряде случаев, в частности для:

  • ее последующей продажи на рынке недвижимости;
  • предоставления данных в страховые компании для расчетов при имущественном страховании;
  • оформления ипотечного или автокредита, кредитования под имущественный залог;
  • определения наследственных долей при написании завещания;
  • предоставления информации об имуществе судебным органам при его разделе,
  • определения суммы налога, уплачиваемого при совершении сделок с недвижимостью – вступлении в наследство (от 0,3 до 0,6% его рыночной стоимости), дарении (13% от оценочной стоимости).

Немаловажно знать объективную рыночную стоимость квартиры в случае выставления на продажу, когда достоверная информация:

  • поможет выгодно продать недвижимость, выручив за нее максимально возможную цену;
  • позволит установить оптимальную для объектов с аналогичными характеристиками цену, что значительно ускорит продажу квартиры;
  • позволит аргументированно отстаивать свои интересы во время торга с потенциальным покупателем.

Как самому объективно оценить стоимость квартиры

Каждая квартира имеет две стоимости – кадастровую и рыночную.

Обе эти стоимости имеют важное значение для собственника жилья – фактическая (рыночная) влияет на установление цены на квартиру, в случае если она выставляется на продажу, а размер кадастровой стоимости покупатель имеет право потребовать отразить в Договоре купли-продажи, определив это требование, как одно из условий сделки.

Определить стоимость квартиры может как приглашенный специалист, так и владелец – самостоятельно, воспользовавшись доступными технологиями расчета. Однако следует понимать, что самостоятельно рассчитать собственник может только рыночную стоимость недвижимости. Кадастровая стоимость объекта рассчитывается только соответствующей службой. Она устанавливается в соответствии с расчетами БТИ, в которых учтены такие критерии оценки, как:

  • срок ввода дома в эксплуатацию,
  • степень износа здания и коммуникаций,
  • остаточная стоимость отдельного объекта (квартиры) в доме по состоянию на момент продажи.

Расчет рыночной стоимости квартиры собственник может выполнить, воспользовавшись специальными калькуляторами расчета стоимости жилья, либо проанализировав предложения рынка недвижимости.

Определение стоимости квартиры при помощи калькулятора

Калькуляторы для определения стоимости объекта недвижимости широко представлены на интернет-ресурсах.

При введении данных, калькулятор выдает предполагаемую стоимость квадратного метра для квартиры собственника и объекта в целом. Однако эти расчетные данные не всегда соответствуют фактической рыночной стоимости квартиры, поскольку при расчете не учитываются многие важные критерии оценки.

Наиболее точно определить стоимость квартиры можно, проведя детальный анализ цен на рынке недвижимости в конкретном городе, где расположена квартира.

Определение оценочной стоимости на основе информационного анализа

Самостоятельно оценить рыночную стоимость квартиры, несложно. Для этого необходимо разделить анализ на два этапа.

Этап 1: Изучение рынка недвижимости

  • найти и выделить аналогичные предложения на рынке недвижимости, относящиеся к продаже квартир в том районе, где расположена квартира собственника;
  • на основе указанных цен и параметров продаваемого жилья рассчитать среднюю стоимость квадратного метра в городе и районе, в котором расположена квартира;
  • умножив среднюю стоимость квадратного метра на площадь своей квартиры, вывести ее базовую рыночную стоимость.

Этап 2: Применение уточняющих коэффициентов

Уточняющие коэффициенты – индексы, влияющие на оценочную стоимость жилья. Индексы определяются исходя из критериев оценки квартиры, ее расположения в архитектуре дома, самого строения и придомовой инфраструктуры.

К таким критериям оценки (с указанием уточняющих коэффициентов для каждого из них) относятся:

  • техническое состояние продаваемой квартиры и дома, в котором она расположена
    • квартиры в новостройках – дешевле на 10-11% от стоимости жилья на вторичном рынке;
    • квартира во вторичном фонде:
      • без ремонта – дешевле на 3-6% от базовой стоимости за м2,
      • с ремонтом и евроремонтом – дороже на 5-8% от базовой стоимости за м2;
  • планировка вспомогательных помещений в квартире
    • совмещенный санузел снизит стоимость квартиры на 1-1,5%,
    • наличие второго санузла и технических помещений (кладовки, встроенные гардеробные) – повысит на 2-4%,
    • раздельная планировка комнат и большая кухня прибавит к стоимости квартиры на 5-12%;
  • этаж, на котором расположен объект продажи
    • дешевле оцениваются квартиры, расположенные на первом (на 8-10%) и последнем (на 2-3%) этажах,
    • квартиры с 3 по 7 этаж выше по стоимости за м2 на 5-9%,
    • квартиры с выходом на функциональную кровлю вше по цене на 7-8%;
  • георасположение дома в общей архитектуре административного образования
    • квартиры, расположенные в центре города, престижном или экологически чистом районе с развитой инфраструктурой стоят дороже на 12-17%;
  • наличие на околодомовой территории парковок, детских площадок – повышают стоимость квартиры на рынке на 2-3%;
  • наличие транспортной логистики, близость к торговым центрам, объектам социального назначения (школам, детским садам, поликлиникам, коммунальным службам и проч.) – увеличивают стоимость квартиры на 3-5%.

Как учитывать уточняющие коэффициенты?

Имея базовую стоимость квадратного метра жилья в городе и районе, в котором расположена квартира собственника, следует детально проанализировать выше обозначенные критерии оценки применительно к конкретной квартире, и выполнить расчеты с применением уточняющих коэффициентов.

Полученный результат может быть использован в качестве стартовой стоимости квартиры на рынке недвижимости с возможностью торга.

Основные материальные ресурсы организация может получать:

  • путем обмена, приобретения на платной основе;
  • на безвозмездной основе (бескорыстная передача);
  • при возведении здания/сооружения (строительство);
  • от взносов в уставной капитал.

Согласно классификатору к основным имущественным фондам относятся:

  • строения, различные сооружения, помещения;
  • земельные участки;
  • транспорт;
  • оргтехника и вычислительные приборы;
  • измерительные устройства;
  • племенной скот;
  • производственно-хозяйственное оборудование;
  • музейные фонды;
  • многолетние деревья и пр.

В каких случаях используется остаточная стоимость

Остаточная стоимость необходима для:

  • определения степени износа имущественного фонда, а также его списания (при необходимости);
  • расчета налоговых отчислений на имущество;
  • оценки эффективности применения основных ресурсов;
  • анализа общего состояния производства.

Остаточная стоимость ОС используется в следующих процедурах:

  • при заключении сделок, связанных с куплей/продажей/обменом имущественных фондов компании;
  • при осуществлении кредитных операций под залог материальных активов;
  • при расчете величины страховой суммы;
  • при внесении нематериальных активов в уставной капитал;
  • при проведении процедуры банкротства либо при реструктуризации учреждения;
  • при разрешении имущественных споров.

Расчет остаточной стоимости основных средств

Для объективного определения размера остаточной стоимости необходим правильный расчет такого показателя, как амортизационные отчисления. Амортизация основных фондов может осуществляться несколькими способами:

  • линейным;
  • нелинейным;
  • производственным;
  • по сумме количества лет;
  • по размеру уменьшаемого остатка имущества и периоду его полезного применения.

Период полезного действия — срок, в течение которого основные фонды будут использоваться предприятием для получения прибыли. Амортизацию не начисляют по материальным объектам, не изменяющим свои потребительские свойства в течение всего периода их использования. К ним относят:

  • музейные экспонаты, коллекции;
  • землю;
  • объекты природопользования.

Формула расчета:

ОС = ВС/ПС — НА

где:

  • ОС — остаточная цена;
  • ВС/ПС — восстановительная/первоначальная стоимость;
  • НА — накопленная амортизация.

В проводках исчисление остаточной стоимости будет отражаться как разница между дебетовым сальдо счета 01 и кредитовым — 02.

Остаточная стоимость основных имущественных активов может равняться нулю, только если накопленная амортизация достигнет их первоначальной стоимости.

Первоначальная — фактическая цена основных ресурсов на дату их покупки и внесения в бухгалтерские документы предприятия. Иными словами это затраченные средства учреждения на производство/возведение/покупку основных материальных ресурсов, за исключением НДС и прочих вычетов, положенных к возмещению. Уменьшение/увеличение первоначальной стоимости ОС — модернизация/реконструкция или ликвидация материального объекта, обязательно отражается в бухгалтерских документах.

Восстановительная — стоимость материальных активов (ОС) после произведенной переоценки.

Переоценка основных имущественных фондов осуществляется для выявления их реальной (рыночной стоимости). Для этого первоначальная цена ОС пересчитывается с учетом рыночных цен и текущих условий воспроизводства. При этом объекты переоцениваются по текущей стоимости один раз в год на конец отчетного периода (31 декабря).

При расчете восстановительной стоимости основных ресурсов могут использоваться:

  • рыночные цены на аналогичный товар, которые устанавливают производители;
  • средний уровень цен, размещенный в СМИ;
  • сведения о рыночной стоимости продукции, полученные из Росстата;
  • заключение финансовых аналитиков.

Базы оценки. Рыночная стоимость

Базы оценки, отличные от рыночной стоимости (нерыночные виды стоимости)

В зависимости от цели оценки одно и тоже имущество может иметь разные стоимости. Такое различие обусловлено основными критериями выбора базы оценки. Применение нерыночных видов стоимости во время составления договора на проведение оценки имущества возможно в случае несоответствия условий соглашения, для составления которого проводится оценка, хотя бы одному из условий, которые выдвигаются для определения рыночной стоимости. В основу выбора базы оценки, в первую очередь, положены условия будущей сделки, в целях обеспечения которой проводится оценка, а также нормативно- правовые требования и ограничения. Влияние последних достаточно существенно и, как правило, затрагивает процедурные вопросы оценки определенных видов имущества для определенных целей, связанных с распоряжением и управлением.
Имущество, которое вследствие особенностей рынка, своих уникальных характеристик и других факторов является привлекательным для узкого круга потенциальных покупателей, оценивается с учетом более длительного срока экспозиции на рынке по сравнению с объектами, пользующимися более высоким спросом. Процедуры продажи определенных видов имущества, обстоятельства, вынуждающие продавца к быстрой продаже имущества, безусловно влияют на стоимость. Таким образом, отклонения условий будущей сделки от типичных для рынка данного имущества условий сделки требует учета этого фактора оценщиком и обоснования в отчете об оценке.
К нерыночным видам стоимости относятся стоимость замещения, стоимость восстановления, остаточная стоимость замещения (восстановления), стоимость в использовании, потребительская стоимость, стоимость ликвидации, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость, чистая стоимость реализации, оценочная стоимость и другие виды стоимости. Порядок определения рыночной стоимости и нерыночных видов стоимости устанавливается по­ложениями (национальными стандартами) оценки имущества.
Остаточная стоимость замещения (восстановления) — стоимость замещения (восстановления) объекта оценки за вычетом всех видов износа. При этом для объектов недвижимости дополнительно учитывается рыночная стоимость земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком).
Стоимость замещения рассчитывается как текущая на дату оценки стоимость затрат на создание или приобретение нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть адекватной заменой ему.
Стоимость восстановления представляет собой текущую на дату оценки стоимость затрат на создание (приобретение) в современных рыночных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки.
Текущая стоимость — стоимость, приведенная в соответствии с ценами на дату оценки путем дисконтирования или использования фактических цен на дату оценки.
Для узкоспециализированных объектов, рынок купли-продажи которых неразвит и отсутствуют достоверные данные о рыночной стоимости, и в то же время условия будущей сделки соответствуют типичным условиям осуществления таких сделок на рынке, их остаточная стоимость замещения (восстановления) может быть тождественна рыночной стоимости. Учет потенциальной доходности объектов оценки при определении остаточной стоимости замещения (восстановления) происходит в процессе оценки рыночной стоимости земельных участков, на которых они расположены.
Для отдельных видов объектов оценки, функциональное использование которых предопределено, специфично и не является наиболее эффективным, определяется стоимость в использовании. При определении стоимости в использовании оценщик учитывает неизменность функционального использования объекта оценки, равно как и фактическую эффективность этого использования. При этом фактическая эффективность использования объекта может совпадать с максимально возможной для данного вида объектов оценки. Поэтому потребность в определении стоимости в использовании часто возникает для целей, когда условия сделки предполагают сохранение существующего состояния и функционального использования объекта оценки вследствие учета юридической и физической невозможности (нецелесообразности) любых изменений. В некоторых случаях стоимость в использовании может отражать максимально возможную стоимость объекта оценки, что обусловлено влиянием остаточного срока его будущей полезной жизни.
Стоимость ликвидации это стоимость, которую предполагается получить за объект оценки, исчерпавший свою полезность в соответствии со своими первоначальными функциями. Стоимость ликвидации рассчитывается как сумма валовых доходов, которые предполагается получить от реализации объекта оценки как единого целого или его составных частей исходя из принципа наиболее эффективного использования за вычетом предполагаемых затрат, связанных с его ликвидацией. Если по результатам расчетов стоимость ликвидации является отрицательной величиной, то ее значение устанавливается в размере 1 грн.
Инвестиционная стоимость — стоимость, которая рассчитывается с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования в объект оценки. Она определяется с целью учесть условия сделки, в связи с которой проводится оценка, в части необходимости дополнительного инвестирования или выполнения друтих требований, влекущих за собой определенные материальные затраты.
Инвестиционная стоимость объекта оценки в форме целостного имущественного коматекса, финансовых интересов определяется преимущественно с использованием доходного подхода с использованием метода дисконтирования денежных потоков; объекта оценки в материальной форме — путем комбинирования нескольких методических подходов.
Во время определения инвестиционной стоимости в отчете по оценке имущества анализируются условия продажи (инвестирования) и их отличие от типичных условий продажи подобного имущества на рынке, влияние упомянутых условий на формирование его стоимости, в том числе исходя из принципа наиболее эффективного использования. Влияние условий и цели инвестирования на стоимость объекта оценки очевидно, поскольку ограничивает свободу покупателя. Такими дополнительными условиями могут быть требования инвестирования, сохранения неэффективного функционального использования объекта оценки, сохранения определенных направлений и объемов затрат, обязательствами по компенсации каких-либо затрат, понесенных покупателем в соответствии с законодательством или договором до предстоящей сделки.
Информационной основой для учета таких условий могут быть бизнес-план, проектно-сметная документация и документы, подтверждающие выполнение определенных работ, результаты анализа влияния дополнительных условий инвестирования в процессе продажи объекта и т.п.
В ряде случаев сделки на рынке даже в типичных условиях ее проведения, соответствующих понятию «рыночная стоимость», осуществляются по более высокой цене в связи с нетипичной, особой заинтересованностью в объекте покупателя. В рамках Международных стандартов оценки такая стоимость называется специальной стоимостью, т.е. суммой рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особенной заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки. Формирующаяся при этом надбавка к рыночной стоимости практически не может быть обоснована рыночными данными и продиктована влия­нием субъективных факторов. Поэтому ее величина в отчете по оценке должна быть обоснована отдельно от рыночной стоимости.
В некоторых случаях известно использование в процессе оценки оценочных процедур по определению специальной стоимости, которые обосновываются расчетами «от обратного». Например, для целей про­дления договоров аренды объектов недвижимости государственной и коммунальной собственности, которые в соответствии с законодательством Украины предполагают установление ставки арендной платы за год как части стоимости объекта аренды. В этом случае, при условии существенного уменьшения рыночной стоимости объекта аренды за время аренды для достижения согласия сторон будущего договора в части сохранения размера арендной платы, может быть использована специальная стоимость.
При определении специальной стоимости оценщик обязан определить также рыночную стоимость. Недопустимо определение специальной стоимости объектов залога, а также в случаях определения размера компенсации ущерба и размера прямого ущерба.
В случае продажи имущества в срок, который значительно короче по сравнению со сроком экспозиции подобного имущества, преимущественно определяется его ликвидационная стоимость. Применению ликвидационной стоимости как базы оценки предшествует дополнительное исследование предполагаемых условий продажи объекта оценки типичным рыночным условиям продажи аналогичных объектов. Необходимость определения ликвидационной стоимости обосновывается на основе информации о подобных сделках с подобным имуществом.
При определении ликвидационной стоимости оценщик обязан дополнительно определить рыночную стоимость объекта оценки и в отчете об оценке предостеречь заказчика (пользователя) оценки о порядке использования ее результатов, в частности, о действительности выводов о ликвидационной стоимости при соблюдении условий прода­жи, которые были положены в основу ее определения.
Законодательством могут предусматриваться определенные ограничения (запрет) использования ликвидационной стоимости как базы оценки для осуществления сделок, условия которых в принципе соответствуют требованиям, выдвигаемым методическими основами определения ликвидационной стоимости, а также специфические методические подходы к ее определению. Например, одним из таких методических подходов может быть подход, базирующийся на применении по­нижающих коэффициентов к рыночной стоимости объекта оценки в порядке, установленном законодательством, с целью стимулирования спроса потенциальных покупателей к приобретению объекта оценки.
В целом, в современных условиях развития рынка отчуждения объектов собственности использование единых методических подходов к определению ликвидационной стоимости проблематично.
Рыночная стоимость и нерыночные виды стоимости объекта оценки, которые определены для цели продажи за вычетом затрат, сопровождающих продажу, в том числе налога на добавленную стоимость, представляет собой чистую стоимость реализации.
Стоимость, которая определяется с использованием установленного алгоритма и состава исходных данных, называется оценочной стоимостью.

<<предидущая

Если Вы хотите чтобы информация о Вас была отображена на официальном сайте
«Центр экспертных услуг (экспертная оценка имущества)»
напишите письмо на адрес:
yablonski@expert.dn.ua
с указанием своих данных или свяжитесь с нами по телефонам:
(0629) 47-47-85
( 050 ) 6000-300

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *