Право собственности на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным законом, например в результате сделки (купли-продажи, дарения и др.). Переход права собственности подлежит государственной регистрации, после которой имущество официально переходит от одного лица к другому. Что делать, если земельным участком гражданин владеет давно, но документы так и не оформлены?
В этом случае основанием для регистрации права собственности может послужить признание права собственности на земельный участок по приобретательной давности.
Право собственности на земельный участок признается в судебном порядке и является одним из способов защиты гражданских прав.
Чтобы признать право собственности на земельный участок, необходимо составить исковое заявление, уплатить госпошлину и подать иск в суд.
При предъявлении иска о признании права собственности на земельный участок необходимо убедиться, что участок не отнесен к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте. Кроме этого, земельный участок не должен быть частью другого участка. В противном случае в удовлетворении иска будет отказано.
Дела о признании права собственности на земельный участок рассматривает районный суд по месту нахождения земельного участка в качестве суда первой инстанции.
Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.
Граждане имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан за исключением участков, которые не могут находиться в частной собственности. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан участков, находящихся в муниципальной собственности, за исключением изъятия участков из оборота, установленного запрета на приватизацию участков.
Граждане вправе иметь в частной собственности землю, а также свободно владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им землей, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В случае если земельные участки являются зарезервированными для государственных или муниципальных нужд либо ограниченными в обороте, они предоставляются члену некоммерческой организации или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора собственникам земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. При этом арендная плата определяется в сумме, не превышающей размера земельного налога, установленного в отношении такого земельного участка.
Согласно Гражданского кодекса РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца.
Отсутствие документов о выделении земельного участка не является препятствием в приобретении права собственности по давности владения.
Таким образом, давностное владение будет считаться добросовестным, если, приобретая земельный участок, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения им. Это относится к случаям, когда имущество приобретается правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, т.е. вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
С учетом изложенного, потенциальный приобретатель должен доказать суду наличие в совокупности следующих условий: добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение 15 лет. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.
Под добросовестным владельцем понимают того, кто приобретает вещь внешне правомерными действиями и при этом не знает и не может знать о правах иных лиц на данное имущество.
Добросовестность давностного владельца определяется прежде всего на момент получения имущества во владение, причем в указанный момент давностный владелец не имеет оснований считать себя кем-либо, кроме как собственником соответствующего имущества.
Решение суда об удовлетворении искового заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности.
Верховным Судом Украины (ВСУ) в период с 18 сентября по 1 октября 2008 года была изучена практика рассмотрения земельных споров судами Киевской области. По материалам изучения судебных дел, возникающих из земельных правоотношений, ВСУ главам судов апелляционной инстанции было направлено письмо, на отдельные моменты которого хотелось бы обратить внимание в данной статье.
В пункте 2 этого письма обращается внимание на то, что недопустимым является обращение взыскания на земельные участки по решению суда в случае невыполнения должником обязательств по договору займа и по другим обязательствам с одновременным прекращением на них права собственности должника и признанием права собственности за кредитором.
Следует отметить, что вышеупомянутая схема перехода права собственности от одного лица к другому может применяться для обхода установленного Земельным кодексом Украины (ЗК) моратория на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В последнее время в суды Украины начали заявляться иски о признании права собственности на земельные участки по приобретательной давности со ссылкой на статью 119 ЗК. В соответствии с данной статьей граждане, добросовестно, открыто и беспрерывно пользующиеся земельным участком на протяжении 15 лет, но не имеющие документов, свидетельствующих о наличии у них прав на этот участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче его в собственность или в пользование.
В одном деле, которое прошло все судебные инстанции Украины, определением ВСУ от 21 ноября 2007 года (Вестник Верховного Суда Украины. — 2008. — № 3) было отменено решение суда первой инстанции, в соответствии с которым за гражданами было признано право собственности на земельный участок, и указано следующее.
Истцы пользовались спорными земельными участками до введения в действие ЗК от 25 октября 2001 года, который вступил в силу с 1 января 2002 года. Правоотношения возникли задолго до введения в действие Кодекса, поэтому согласиться с решением суда первой инстанции со ссылкой на статью 119 ЗК нельзя.
В пункте 3 письма указано, что норма статьи 119 ЗК относительно обретения права собственности на земельный участок по приобретательной давности может применяться с 1 января 2017 года в соответствии с пунктом 1 раздела IX «Заключительные положения» ЗК.
В соответствии с пунктом 9 письма при рассмотрении дел о признании действительными договоров купли-продажи земельных участков или соответствующих предварительных договоров необходимо руководствоваться нормами статей 210, 635 и 657 Гражданского кодекса Украины (ГК) и учитывать, что сделка, подлежащая государственной регистрации, является совершенной с момента ее государственной регистрации.
В пункте 16 дополнительно сделано ударение на том, что суды на основании пункта 2 части 6 статьи 56 Закона Украины «О третейских судах» от 11 мая 2004 года должны отказывать в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного документа на решения третейских судов, которыми признаются действительными договоры купли-продажи земельных участков с одновременным признанием права собственности приобретателей по таким договорам, поскольку эти дела не подведомственны третейскому суду. Признание сделки действительной не является основанием для возникновения права собственности на земельный участок. Такая сделка в соответствии со статьей 210 ГК является совершенной с момента ее государственной регистрации, что не относится к компетенции третейских судов.
В соответствии с пунктом 10 письма земельный участок, право собственности на который обретено путем приватизации, является личной частной собственностью того из супругов, кому она безвозмездно передана в собственность, и не является общей совместной собственностью супругов.
Данная правовая позиция является важным достоянием судебной практики, поскольку ее также можно использовать по аналогии при рассмотрении дел о разделе квартир и домов как общего имущества супругов, в случае, когда такая недвижимость была приобретена за счет средств, которые один из супругов получил от продажи принадлежавшей ему приватизированной квартиры.
В пункте 14 письма отмечается, что при рассмотрении дел по административным искам к органам государственной власти или органам местного самоуправления о признании неправомерной бездеятельности относительно нерассмотрения заявления о предоставлении истцу земельного участка в аренду, о передаче земельного участка в собственность суд вправе обязать соответствующий орган рассмотреть указанный вопрос, а не принимать решения о предоставлении в аренду (передаче в собственность), что не относится к компетенции суда.
Следует указать, что процедура передачи земельного участка в собственность состоит из двух этапов: на первом этапе органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении согласия на разработку проекта землеустройства относительно передачи земельного участка в собственность, на втором этапе орган местного самоуправления принимает решение об утверждении проекта землеустройства и передаче в собственность земельного участка.
Судебная практика свидетельствует о том, что лишь после принятия органом местного самоуправления решения о передаче земельного участка в собственность и его невыполнения истец может обратиться в суд с иском об обязательстве ответчика передать земельный участок в собственность.
Таким образом, с учетом вышеизложенных рекомендаций ВСУ в ближайшем будущем следует ожидать существенных изменений в судебной практике рассмотрения споров, связанных с применением земельного законодательства.
КОЛТОНЮК Юрий — адвокат, г. Луцк