Типовой договор аренды лесного участка 2018

Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС19-4748, в котором разобрался, может ли договор аренды лесного участка у муниципалитета содержать положения, противоречащие Земельному кодексу.

На основании протокола от 17 марта 2017 г. заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город-герой Волгоград, 4 апреля 2017 г. Департамент городского хозяйства администрации Волгограда и ООО «Волжскстрой» заключили договор аренды лесного участка. Договор был заключен сроком на 49 лет с целью использования лесного участка для осуществления рекреационной деятельности без права размещения объектов капитального строительства.

Из п. 23 договора следует, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы два и более раза подряд по истечении установленного срока платежа, уведомив об этом арендатора в письменной форме за 30 дней до даты расторжения. Пунктом 24 предусмотрено, что договор прекращает свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении. В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым. Пунктом 25 закреплено право уже арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор, известив об этом арендодателя в письменной форме за 90 дней до предполагаемой даты расторжения, при условии отсутствия недоимки по арендной плате. 4 мая 2017 г. договор был зарегистрирован Росреестром по Волгоградской области.

Посчитав, что в части приведенных пунктов договор аренды нарушает публичные интересы муниципального образования и в этой части является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ч. 2 ст. 168 ГК, первый заместитель Волжского межрегионального природоохранного прокурора обратился в арбитражный суд иском к Департаменту и «Волжскстрой».

Свои требования прокурор мотивировал тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским, Земельным и Лесным кодексами. В силу ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Прокурор посчитал, что к спорному договору подлежит применению ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса и расторжение договора по инициативе как арендодателя, так и арендатора во внесудебном порядке и без установления существенности допущенных нарушений договорных условий противоречит указанной правовой норме и в связи с этим нарушает публичные интересы и права публично-правового образования.

Суды трех инстанций, руководствуясь ст. 422, 450, 619 ГК, ч. 2 ст. 3, ч. 4 ст. 71, п. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса, установив, что спорный договор заключен на срок более 5 лет, пришли к выводу, что условия п. 23, 24, 25 договора противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса. Они указали, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора, поэтому сделка в части данных условий является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК.

Не согласившись с решением кассации, администрация г. Волгограда обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела №А12-17382/2018, ВС отметил, что правоотношения сторон в рамках договора аренды лесного участка регулируются ГК, если специальными положениями Лесного кодекса или иного закона, регулирующего лесные отношения, не установлены особенности, в частности прекращения договора аренды. В той части, в которой эти отношения не урегулированы ГК, Лесным кодексом или иным специальным законом, подлежит применению Земельный кодекс.

Суд указал, что согласно ч. 7 ст. 73.1 Лесного кодекса типовые договоры аренды лесных участков, в том числе предусматривающие осуществление мероприятий по охране, защите и воспроизводству лесов, утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для каждого вида использования лесов, предусмотренного ч. 1 ст. 25 Лесного кодекса.

Кроме того, он напомнил, что на момент заключения договора такие типовые договоры были утверждены Постановлением Правительства от 21 сентября 2015 г. № 1003 «О типовом договоре аренды лесного участка» (далее – Типовой договор), п. 23 которого предусматривал возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы два и более раза подряд. Данное правило было сохранено в приказе Министерства природных ресурсов и экологии от 20 декабря 2017 г. № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков». ВС также отметил, что п. 23 и 24 договора воспроизводят соответствующие условия, предусмотренные п. 23 Типового договора, а п. 25 договора – условия п. 25 Типового договора.

Суд также сослался на п. 1 ст. 450.1 ГК, в соответствии с которым предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Верховный Суд посчитал, что из положений Лесного кодекса и Типового договора следует, что оспариваемые условия, предусмотренные договором аренды лесного участка от 4 апреля 2017 г., урегулированы нормами лесного законодательства, имеющими приоритет перед нормами Земельного кодекса, и соответствуют ст. 450.1 ГК.

При таких обстоятельствах, указал ВС, суды необоснованно применили к спорным правоотношениям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, поскольку оснований для признания спорной сделки недействительной (ничтожной) в указанной части по данному основанию не имелось. Высшая инстанция посчитала, что данный вывод соответствует позиции, содержащейся в апелляционном определении ВС от 15 июня 2017 г. № 2-АПГ17-7.

Верховный Суд напомнил, что п. 25 договора закреплено право арендатора на отказ от договора аренды лесного участка при условии надлежащего уведомления арендодателя и отсутствия недоимки по арендной плате. «Признав данное условие противоречащим пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, суды не учли, что, кроме изложенного выше, приведенная норма ограничивает расторжение договора земельных участков только по инициативе арендодателя, не ограничивая право расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендатора», – указал Суд.

Кроме того, он отметил, что, согласно п. 14 Постановления Пленума ВС от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

В связи с допущенными нарушениями ВС определил отменить решения нижестоящих инстанций, в удовлетворении требований первого заместителя Волжского межрегионального природоохранного прокурора отказать.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев усомнился в правильности условия договора, согласно которому арендодатель вправе отказаться от его исполнения при двукратной просрочке внесения арендных платежей. «Дело в том, что подобное нарушение договора действительно предусмотрено ЗК в качестве основания для его расторжения, но в судебном порядке. Если посмотреть на нормы ЗК о договорах аренды (в той редакции, что существовала на момент заключения спорного договора), то мы увидим, что в отношении договоров аренды публичных земель на срок менее года прямо предусматривается возможность изменения этого регулирования договором, а если срок договора аренды больше 5 лет, то оговорка о возможности предусмотреть в договоре иное отсутствует», – пояснил Александр Латыев.

Он указал, что из этого специалисты делали вывод, что для договоров аренды публичных земель на срок более 5 лет законодателем предусмотрены большие гарантии прав арендатора, и даже в случае двойной просрочки им арендных платежей арендодатель может прекратить действие договора только лишь через суд. «То есть суды нижестоящих инстанций правильно оценили направленность правового регулирования и посчитали этот пункт договора противоречащим ЗК. Другое дело, что нормы кодекса здесь явно направлены на защиту арендатора, т.е. частного лица, так что вопрос о том, по какой причине оспаривать это условие стал прокурор, становится еще более актуальным», – подчеркнул эксперт.

По мнению Александра Латыева, тексты договоров с публичными арендодателями в подавляющем большинстве своем представляют дословное воспроизведение текста закона, какое бы то ни было творчество встречается в них крайне редко, и потому проблемы, подобные рассмотренной в этом деле, также относительно редки. При этом он отметил, что нельзя сказать, чтобы этот случай был совсем уникален: недаром ВС указал, что текст договора был основан на типовом договоре, утвержденном правительством. «Чтобы оставить решения нижестоящих инстанций в силе, видимо, потребовалось бы констатировать незаконность и Постановления Правительства РФ. Вряд ли это входило в планы прокурора, предъявлявшего иск», – резюмировал Александр Латыев.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин отметил, что не сразу согласился с позицией ВС. Он указал, что крайне важно понимать, что Земельный и Гражданский кодексы хоть и являются наиболее универсальными источниками права для правоотношений с недвижимостью, необходимость применения норм лесного или градостроительного права от этого не уменьшается.

«Суды нижестоящих инстанций упустили самую главную деталь, а именно наличие установленной «формы” договора аренды лесного участка, утвержденной правительством. Следовательно, указанная форма носит характер нормативно-правового акта и обязательна к применению в сфере лесных правоотношений. Таким образом, ошибочное применение норм Земельного и Гражданского кодексов в настоящей ситуации повлекло за собой ошибки, выраженные в неверных судебных актах», – посчитал Никита Семякин.

По его мнению, подобные дела не носят массовый характер, поскольку действующая судебная система зачастую отдает предпочтение принципу «прямого толкования закона», то есть если прямое указание в законе есть – его необходимо применять. При этом Никита Семякин отметил, что наличие утвержденных форм тех или иных документов временами рассматривается в качестве «рекомендательного» характера. Он предположил, что при принятии решения суды нижестоящих инстанций (если поднимался вопрос о существовании утвержденной формы договора аренды лесного участка) оценили утвержденную форму и окрестили ее скорее «рекомендацией», чем императивной нормой, что и повлекло за собой ошибочную трактовку норм материального права.

«Вместе с этим, что касается права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, позиция судов (ВС в том числе) остается неизменной: для легитимного одностороннего отказа от исполнения договора необходимо соблюдение ряда условий, а также наличие добросовестности в действиях. Нарушение принципов разумности и добросовестности путем одностороннего отказа влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований (Дело № А40-176481/2018)», – подчеркнул Никита Семякин.

Аренда лесных участков

Порядок предоставления лесных участков в аренду регулируется:

Лесным кодексом Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (далее ЛК РФ);
Приказ Минприроды России от 29.06.2018 № 302 «Об утверждении порядка и способов подачи заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора купли-продажи лесных насаждений, заключаемого в соответствии с частью 4 статьи 29.1 Лесного кодекса Российской Федерации, требований к формату указанного заявления в случае подачи в электронной форме»;
Приказ Минприроды России от 29.06.2018 № 303 «Об утверждении требований к содержанию документов, прилагающихся к заявлению о проведении открытого конкурса на право заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для заготовки древесины, порядка и способов подачи указанного заявления и прилагающихся к нему документов, а также требований к формату такого заявления в случае подачи в форме электронного документа»;
Приказ Минприроды России от 20.12.2017 № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков»;
Постановление Правительства РФ от 07.03.2019 № 241 «Об утверждении Правил оценки конкурсных предложений участников конкурса на право заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для заготовки древесины и критериев, на основании которых проводятся оценка предложенных условий и определение победителя конкурса на право заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для заготовки древесины».

Предоставление юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Лесным кодексом РФ (ч. 3 ст. 71 ЛК РФ). К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ, если иное не установлено ЛК РФ (ч. 4 ст. 71 ЛК РФ).

По договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных ст. 25 ЛК РФ (ч. 1 ст. 72 ЛК РФ). Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 72 ЛК РФ). При этом арендатором выступает юридическое лицо, сведения о котором отсутствуют в реестре недобросовестных арендаторов лесных участков и покупателей лесных насаждений (ч. 3 ст. 71, ч. 4 ст. 73.1 ЛК РФ).

16 типовых договоров аренды лесных участков (в том числе для заготовки древесины, живицы, для заготовки и сбора недревесных лесных ресурсов, для заготовки пищевых лесных ресурсов и сбора лекарственных растений, для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства и др.) утверждены Приказом Минприроды России от 20.12.2017 N 693 (далее — Приказ N 693).

При заключении организацией договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, нужно учитывать следующие особенности.

Порядок заключения договора аренды лесного участка

По общему правилу договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам торгов на право заключения такого договора, которые проводятся в форме открытого аукциона или открытого конкурса. Результаты аукциона оформляются протоколом (ч. 1 ст. 73.1, гл. 8 ЛК РФ).

Организатором аукциона на право заключения договора аренды лесного участка является управление лесами Правительства Хабаровского края https://les.khabkrai.ru/

Управление лесами Правительства Хабаровского края

Адрес: 680000, г. Хабаровск, ул. Запарина, 5

Тел./факс: (4212) 40-27-00, 40-24-60

E-mail: les.it@adm.khv.ru

Без проведения торгов договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются в случаях, установленных ч. 3 ст. 73.1, ч. 1 ст. 74 ЛК РФ. Например, без проведения торгов договоры аренды лесных участков заключаются в случаях реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов, для заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в определенных целях.

Также арендатор, который надлежащим образом исполнил договор аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, по истечении срока действия такого договора вправе заключить новый без проведения торгов. Данное право имеется у арендатора в случае, если участок ранее предоставлялся в аренду без проведения торгов либо в аренду на срок от 10 лет по результатам торгов (ч. 1 ст. 74 ЛК РФ). При этом заключить новый договор можно только при соблюдении всех условий, указанных в ч. 2 ст. 74 ЛК РФ.

Для заключения договора без торгов необходимо представить заявление. Если договор будет заключаться первый раз, при необходимости представляются документы, подтверждающие необходимость использования испрашиваемого лесного участка.

Форма и государственная регистрация договора аренды лесного участка

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого арендодателем и арендатором, в соответствии с типовым договором аренды лесного участка, утвержденным Приказом N 693. Договор аренды лесного участка, заключаемый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ).

Описание лесного участка и цели его использования

В договоре указываются его площадь (в га), местоположение, кадастровый номер, категория защитности, вид разрешенного использования. Кроме того, к договору прилагаются схема расположения и границы лесного участка, а также характеристики лесного участка на день заключения договора, которые являются неотъемлемыми частями договора (Приказ N 693). Также указываются вид (виды) использования лесов, а также цель передачи арендатору лесного участка (ст. 25, ч. 1 ст. 72 ЛК РФ, Приказ N 693).

Срок договора аренды лесного участка

По общему правилу договор заключается на срок от 10 до 49 лет. В некоторых случаях данный срок может быть изменен. Например, при использовании лесов для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства срок аренды равен сроку охотхозяйственного соглашения; при аренде лесного участка для строительства и использования водохранилищ и гидросооружений, а также для переработки древесины и иных лесных ресурсов срок аренды составляет от 1 года до 49 лет; при аренде земельного участка для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых, для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов договор заключается на срок до 49 лет (ч. 3 ст. 72 ЛК РФ). Конкретный срок договора определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом (ч. 4 ст. 72, ст. 87 ЛК РФ).

Арендная плата

Размер арендной платы зависит от того, как происходит использование лесного участка — с изъятием лесных ресурсов и без их изъятия. В обоих случаях в основу определения арендной платы положен ее минимальный размер (ч. 1 ст. 73 ЛК РФ).

При использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом участке (ч. 2 ст. 73 ЛК РФ).

При использовании лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка (ч. 3 ст. 73 ЛК РФ).

Ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка, с учетом которых определяется арендная плата, устанавливаются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления (ч. 4 ст. 73 ЛК РФ). Так, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.05.2007 N 310.

Размер арендной платы по договору аренды лесного участка, заключаемому по результатам торгов на срок от 10 лет, определяется в соответствии с Методикой определения размера арендной платы по договору аренды лесного участка, заключаемому в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.02.2016 N 53. Расчет арендной платы и сроки внесения арендной платы за год являются неотъемлемыми частями договора (Приказ N 693).

Обязанности арендатора

Арендатор лесного участка, в частности, обязан:

— разработать и представить арендодателю проект освоения лесов с положительным заключением государственной или муниципальной экспертизы (ст. ст. 88, 89 ЛК РФ, Приказ Минприроды России от 26.09.2016 N 496 «Об утверждении порядка государственной или муниципальной экспертизы проекта освоения лесов»); ежегодно представлять в органы государственной власти или органы местного самоуправления лесную декларацию — заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов (ст. 26 ЛК РФ, Приказ Минприроды России от 16.01.2015 N 17 «Об утверждении формы лесной декларации, порядка ее заполнения и подачи, требований к формату лесной декларации в электронной форме»);

— выполнять меры по охране лесов от загрязнений (ч. 2 ст. 60.12 ЛК РФ);

— осуществлять меры пожарной безопасности в лесах (ст. 53 ЛК РФ, п. п. 5, 13, 14 Правил пожарной безопасности в лесах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.06.2007 N 417). Объемы и сроки исполнения работ по обеспечению пожарной и санитарной безопасности на арендуемом лесном участке являются неотъемлемой частью договора (Приказ N 693).

Обратите внимание!

Невыполнение проекта освоения лесов, в том числе в части охраны лесов от пожаров и загрязнений и в части лесовоспроизводства, является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка (ч. 2 ст. 24, ч. 8 ст. 51, ч. 5 ст. 60.12, ч. 4 ст. 61 ЛК РФ).

Для передачи права аренды земельного участка в залог необходимо получить согласие собственника земельного участка, однако в некоторых случаях достаточно уведомления собственника, также потребуется заключить договор ипотеки и зарегистрировать его в Росреестре.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
При описании земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, общую площадь, категорию земель, вид разрешенного использования и иные идентификационные данные, а также реквизиты договора аренды. Договор об ипотеке права аренды земельного участка заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1, 3 ст. 339; п. 1 ст. 339.1 ГК РФ; п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ), ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В случаях, установленных законом, требуется получение согласия или направление уведомления о передаче права аренды земельного участка в залог.
Арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 4 ст. 6 Закона N 102-ФЗ). При этом передача права аренды в залог требует получения согласия собственника земельного участка. Данное согласие не требуется и достаточно одного только уведомления при условии, что в залог передается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при этом договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).
Аналогичная норма об отсутствии необходимости получать согласие при передаче в ипотеку права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при действии договора аренды сроком более пяти лет приведена в п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Из системного анализа приведенных норм права следует, что условия передачи права аренды земельного участка в залог различаются в зависимости от следующих факторов.
Если предметом договора ипотеки является только право аренды земельного участка, то требуется получение согласия собственника (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ; п. 4 ст. 6, п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ; Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09)).
Если закладывается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать срок действия договора аренды. При сроке более пяти лет достаточно уведомления собственника о передаче права аренды в залог, а если срок меньше указанного значения, тогда необходимо получить согласие собственника (п. 9 ст. 22 ЗК РФ; п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).
Если одновременно с правом аренды в залог передается также находящееся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, то согласие арендодателя не требуется, достаточно только его уведомления (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ; ст. 69 Закона N 102-ФЗ).

О центре » О переоформлении договора аренды лесного участка для осуществления рекреационной деятельности на новый срок.

Список всех вопросов и ответов

Лесной участок был предоставлен предприятию по договору аренды для осуществления рекреационной деятельности (переоформлен в 2008 г.). В январе т.г. срок действия данного договора закончился, но акт приема-передачи лесного участка от предприятия лесничеству еще не подписан. На участке существуют строения и сооружения (действующая горнолыжная база), на которые предприятием оформлено право собственности. Кадастровый учет на лесной участок не осуществлялся, но в кадастровом паспорте лесничества, данный участок учтен как часть, представлен паспорт лесничества.

В соответствии с лесным кодексом РФ арендатор, надлежащим образом исполнивший договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по истечении его срока имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок., однако, в нем не предусмотрен порядок реализации этого права. Возможно ли передача указанного лесного участка под осуществление рекреационной деятельности тому же предприятию без проведения аукциона и постановки его на кадастровый учет как отдельного объекта. Елена.

Уважаемая Лена!

Преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнившего договор аренды лесного участка, на заключение договора аренды на новый срок, установлено частью 5 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ЛК РФ).

Однако, следует иметь в виду, что, согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 4 декабря 2006 года № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее — федеральный закон № 201-ФЗ) арендатор, заключивший договор аренды участка на срок до десяти лет, после приведения этого договора в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации по истечении срока действия этого договора не вправе заключить договор аренды лесного участка на новый срок в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, помимо приведения договора аренды лесного участка, о котором Вы ведете речь в вопросе, в соответствие с ЛК РФ, необходимо знать, на какой общий период он был заключен изначально.

Если договор аренды лесного участка был заключен на срок не менее 10 лет, то данный арендатор по истечении срока действия договора аренды имеет преимущественное право на заключение такого договора на новый срок.

Эта норма должна быть включена в договор аренды данного лесного участка, т.к. форма договора аренды, приведенная к нормам ЛК РФ, должна содержать пункт, формулировка которого соответствует пункту 25 Формы примерного договора аренды лесной участка, утвержденной приказом Рослесхоза от 26 июля 2011 года № 319 «Об утверждении порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка» (далее — приказ Рослесхоза № 319): «…Арендатор, надлежащим образом исполнивший настоящий Договор, по истечении его срока имеет преимущественное право на заключение такого договора на новый срок.».

Конкретный порядок реализации арендаторами лесных участков данного права приказом Рослесхоза № 319 не установлен. В связи с этим, необходимо руководствоваться соответствующими статьями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), учитывая, что на договоры аренды лесных участков распространяются нормы гражданского законодательства (это указано как в ЛК РФ, так и в приказе Рослесхоза № 319).

Частью 1 статьи 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» установлено, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Частью 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, арендатор данного лесного участка, должен был в срок до января 2014 года подать письменное уведомление арендодателю о желании заключить договор аренды лесного участка на новый срок.

В Вашем случае следует, что арендатор своевременно не направил арендодателю уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок.

Однако, и со стороны арендодателя арендатору до настоящего времени не поступило уведомлений (возражений) по перезаключению договора аренды.

В связи с этим, по нашему мнению, данному арендатору следует максимально оперативно направить арендодателю уведомление о том, что он имеет желание заключить новый договор аренды в преимущественном порядке, но он не был уведомлен, в какой конкретно срок он должен был направить такое уведомление, и в его договоре аренды лесного участка данный срок не был указан. Учитывая, что до настоящего времени ему не поступали уведомления (возражения) со стороны арендодателя, он считает по умолчанию действие договора аренды лесного участка возобновленным.

Арендодатель, принимая во внимание право арендатора оспорить в суде его возможные действия по выставлению данного лесного участка на аукцион и заключению договора аренды с третьим лицом, по нашему мнению, может дать согласие на заключение нового договора аренды лесного участка с прежним арендатором, даже если срок подачи арендатором уведомления просрочен (в этом виновны обе стороны).

Однако, следует иметь в виду, что законодательством установлено преимущественное право именно на заключение нового договора аренды лесного участка, а не на продление срока ранее действующего договора аренды. При заключении в 2014 году нового договора аренды лесного участка для использования лесов для осуществления рекреационной деятельности постановка данного лесного участка на государственный кадастровый учет должна быть произведена обязательно.

Это указано в статье 4.1. Федерального закона № 201- ФЗ, согласно которой до 1 января 2015 года допускается предоставление лесных участков без проведения государственного кадастрового учета, за исключением случаев предоставления лесных участков в целях использования лесов для осуществления рекреационной деятельности.

Мы даем ссылку на действующий в настоящее время приказ Рослесхоза № 319, однако, в документах по утверждению форм договоров аренды лесных участков, действовавших в предыдущие годы, когда переоформлялся данный договор аренды, имелись аналогичные формулировки.

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 301-ЭС17-6901 по делу N А31-3561/2016 Требование: О пересмотре судебных актов по делу о признании недействительным (ничтожным) договора аренды лесного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания возвратить лесной участок. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано, поскольку суды пришли к выводу о недействительности договора аренды, заключенного в отношении не индивидуализированного должным образом лесного участка, подлежащего передаче арендатору, и о наличии правовых оснований для применения последствий его недействительности.

Принимая во внимание цель выделения участка обществу (для заготовки древесины), признав, что предоставление Департаментом лесного участка в аренду обществу без проведения государственного кадастрового учета не соответствовало действующему на момент заключения сделки законодательству и нарушало публичные интересы, руководствуясь статьями 166 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 71, 72 Лесного кодекса Российской Федерации, статьей 4.1 Закона от 04.12.2006 N 201, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о недействительности договора аренды, заключенного в отношении не индивидуализированного должным образом лесного участка, подлежащего передаче арендатору, и о наличии правовых оснований для применения последствий его недействительности.

Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 N 307-КГ17-6290 по делу N А56-21701/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными решения и предписания антимонопольного органа. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о законности ненормативных актов антимонопольного органа.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 72, 74 Лесного кодекса Российской Федерации, статьи 4.1 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации», пункта 12 Порядка проведения государственного учета лесного участка в составе земель лесного фонда, утвержденного приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 13.04.2012 N 139, исходили из законности действий комитета по выставлению на аукцион частей земельного участка, прошедшего кадастровый учет.

Определение Верховного Суда РФ от 30.05.2017 N 307-КГ17-5557 по делу N А05-3328/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке постановления по делу о признании незаконными распоряжений, об обязании принять решение о предоставлении в аренду лесных участков. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что при использовании лесов для ведения сельского хозяйства договоры аренды лесных участков заключаются по общему правилу, по результатам торгов.

Отказывая обществу в удовлетворении требований, суд округа руководствовался пунктами 6, 15 части 1, частью 2 статьи 25, статьей 38, частями 1, 4 статьи 71, частью 1 статьи 72, частями 1, 3 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации (далее — Лесной кодекс), пунктом 3 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что при использовании лесов для ведения сельского хозяйства договоры аренды лесных участков заключаются по общему правилу, по результатам торгов, при этом положения части 3 статьи 74 Лесного кодекса не предусматривают исключения из общего правила в случаях, предусмотренных статьей 38 Лесного кодекса.

Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2017 N 307-КГ17-3957 по делу N А26-12003/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании частично недействительным решения налогового органа. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что осуществление лесосечных работ подрядным способом является основой технологического процесса лесозаготовки и расходы по их осуществлению образуют основу стоимости продукции этого производства, в связи с чем к прямым расходам должны быть отнесены не только материальные затраты, но и стоимость услуг лесозаготовки, оказанных сторонними организациями.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 164, 165, 167, 169, 171, 172, 252, 254, 318, 319 Налогового кодекса, статей 72, 73 Лесного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ГОСТ 1746184 «Межгосударственный стандарт. Технология лесозаготовительной промышленности. Термины и определения», утвержденный Постановлением Госстандарта СССР от 14.12.1984 N 4435, пришли к выводу о законности оспариваемого решения инспекции, с чем согласился суд округа.

Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2017 N 309-КГ17-3610 по делу N А76-3980/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным отказа в согласовании проекта освоения лесного участка для осуществления рекреационной деятельности, об обязании выдать положительное заключение на проект освоения лесного участка. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку участок находится в границах памятника природы, на территории которого запрещен сброс сточных вод, в том числе в подземные; ответчик обоснованно указал на то, что возведение временных построек и других объектов, названных в представленном проекте освоения лесов, возможно на лесном участке при условии подключения объектов к очистным сооружениям канализации.

Суд округа, проанализировав положения пунктов 3.4.11 и 3.3.4 договора аренды от 27.01.2014 N 797, руководствуясь статьями 10, 12, 21, 25, 41, 72, 95, 102 и 103 Лесного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 27 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», пунктом 6 Перечня объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, для защитных лесов, эксплуатационных лесов, резервных лесов, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.05.2013 N 849-р, применяемого с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в решении от 08.09.2014 N АКПИ14-894, Положением о памятнике природы Челябинской области озере Сугояк, утвержденным постановлением Правительства Челябинской области от 15.09.2010 N 158-П, пришел к выводу о том, что суды, неправильно применив нормы материального права, необоснованно признали оспариваемый отказ Министерства экологии незаконным, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и отказал в удовлетворении требований Завода.

Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2017 N 302-ЭС17-1597 по делу N А19-20262/2015 Требование: О пересмотре судебных актов по делу о признании недействительным договора аренды лесного участка, обязании общества возвратить агентству арендованный лесной участок. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано, поскольку суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика преимущественного права заключать договор аренды лесного участка на новый срок в порядке, установленном законом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, установил, что общество, заключило договор аренды участка лесного фонда от 22.12.2004 N 3 на срок до десяти лет (с 23.12.2004 по 23.12.2009) после приведения этого договора в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации по истечении срока действия этого договора (с 23.12.2014), в связи с чем пришел к выводу об отсутствии у ответчика преимущественного права заключать договор аренды лесного участка на новый срок в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации.

Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2017 N 301-ЭС17-1278 по делу N А11-5412/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу по иску о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды лесного участка, по встречному требованию о замене стороны в договоре аренды. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что по первоначальному иску установлено, что увеличение контрагентами срока действия договора могло быть осуществлено только по результатам проведения торгов, по встречному иску установлено, что казенное учреждение правомерно в рамках предоставленных ему полномочий выступило в качестве арендодателя по договору.

Согласно пункту 5 статьи 4 закона N 201-ФЗ арендатор, заключивший договор аренды участка лесного фонда на срок до десяти лет, после приведения этого договора в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации по истечении срока действия этого договора не вправе требовать заключения договора аренды лесного участка на новый срок в порядке части 5 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации.

Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2017 N 301-ЭС17-1281 по делу N А11-5411/2015 Требование: О пересмотре судебных актов по делу о признании недействительным дополнительного соглашения. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано, поскольку суд пришел к выводу о ничтожности спорного дополнительного соглашения к договору, как не соответствующего лесному законодательству.

Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2017 N 301-ЭС17-1280 по делу N А11-5410/2015 Требование: О пересмотре судебных актов по делу о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды лесного участка. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано, поскольку суд пришел к выводу о ничтожности спорного дополнительного соглашения к договору, как не соответствующего лесному законодательству.

Определение Верховного Суда РФ от 09.02.2017 N 301-КГ16-20251 по делу N А29-11908/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным решения об отказе в выдаче разрешений на проведение внутрихозяйственных работ, связанных с нарушением почвенного покрова. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, так как строительство и содержание лесовозных дорог обществом на арендуемых им лесных участках представляло собой подготовительную часть технологического процесса заготовки древесины.

Удовлетворяя заявление общества, суды, руководствуясь статьями 7, 101 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 13, 25, 29, 72 Лесного кодекса Российской Федерации, статьей 19 Закона о недрах, Основными положениями о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы, утвержденными совместным приказом Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов Российской Федерации и Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 22.12.1995 N 525/67 (далее — Основные положения), Порядком N 595 и Административным регламентом предоставления государственной услуги по выдаче разрешений на проведение внутрихозяйственных работ, связанных с нарушением почвенного покрова, на территории Республики Коми, утвержденным приказом Минприроды РК от 13.09.2010 N 369, пришли к выводу о наличии оснований для выдачи заявителю разрешения на проведение внутрихозяйственных работ, связанных с нарушением почвенного покрова.

Минакова Юлия

бухгалтер

О договоре аренды лесного участка

Добавить комментарий Отменить ответ