Незаключение договора слитно или раздельно?

Всего найдено: 111

Вопрос № 306601

Пространственновременные пли пространственно-временные — пишется вместе или раздельно?

Ответ справочной службы русского языка

Пожалуйста, воспользуйтесь словарями.

Вопрос № 304464

слово неапостилированный писать вместе или раздельно не апостилированный? Апостиль- специальный международный штамп придающий юридическую силу документу в другой стране

Ответ справочной службы русского языка

В отсутствие зависимых слов пишется слитно: неапостилированный.

Вопрос № 300021

Доброго времени суток. Фраза: «Признать незаконным бездействие такого-то должного лица, выразившегося в ненаправлении такого-то документа, непринятии мер таких-то». Интересует написание слов «ненаправлении», «непринятии». Вместе или раздельно? Как правильно? Спасибо.

Ответ справочной службы русского языка

Верно: бездействие лица, выразившееся в ненаправлении… непринятии…

Вопрос № 297093

«Для всех нас важно благосостояние, однако общественный прогресс требует быть здоровым. Если люди нездоровы, общество не прогрессирует». Почему не*здоровы нужно писать вместе или раздельно?

Ответ справочной службы русского языка

Корректно слитное написание при возможности синонимической замены на прилагательное без не (нездоровы = больны).

Вопрос № 296891

Здравствуйте.))) Мне необходима помощь следующего рода: моя дочка просила проверить орфографию и пунктуацию в нижеследующем четверостишии, и конкретно нас интересует, вместе или раздельно пишется в данном контексте частица не со словом «пожившей», действительным причастием прошедшего времени, cудя по информации с справочных сайтов, данного вида причастие должно писаться с не слитно при отсутствии зависимых слов, противопоставления, etc., только это как-то неорганично выглядит; также нам нужно узнать, ставится ли тире между местоимением «мы» и конструкциями со сказуемыми в первых трех строчках — насколько я понимаю, согласно «букве языка» тире быть не должно, а «по духу» языка, то есть исходя из авторского посыла, это допустимо. Были бы безмерно благодарны и безгранично признательны за помощь и подсказки.))) Мы с тобою родные по крови – не ко времени пролитой, не пожившей, до срока застывшей в тоненьких голубых жилах Мы – лишь несдержанное обещание счастья, обреченное очарование, совершенство, что не сложилось В высшую рифму, не перелилось в нужную форму, не наполнилось божественным содержанием Мы – как тайные знаки, которыми ангелы, встретившись на земле, обмениваются при прощании

Ответ справочной службы русского языка

1. Причастие с не может писаться как слитно, так и раздельно. Раздельное написание подчеркивает отрицание (перед причастием с не мысленно можно подставить слово вовсе). 2. По правилам тире после мы не ставится. Но в авторском тексте можно поставить интонационные тире (если после мы делается пауза).

Стихотворный отрывок написан без ошибок, только не хватает точек после предложений.

Вопрос № 292655

как пишется «не» вместе или раздельно? Необходимо отметить роль биотина, содержащегося в сыворотке в достаточно большом количестве, как важнейшего фактора роста дрожжей, неспособных его синтезировать.

Ответ справочной службы русского языка

Следует писать слитно. Также см. вопрос 286408.

Вопрос № 290273

Ответ справочной службы русского языка

Пишется слитно: в случае незаключения.

Вопрос № 288490

Здравствуйте, уважаемые специалисты Грамоты! Немного неясно, как тут в этим примере «Непрочитанной пользователем считается запись, …» писать НЕ с причастием — вместе или раздельно. Это не является оборотом, но есть зависимое слово. Разъясните, пожалуйста.

Ответ справочной службы русского языка

Правило таково: «С полными формами причастий отрицание не пишется раздельно, если при них имеются зависимые слова». Поэтому верно: Не прочитанной пользователем считается запись…

Вопрос № 286112

подскажите, пожалуйста, как правильно написать: в крест простирания угленосных пород; «в крест » вместе или раздельно? предлог вставить нельзя вроде бы, если наречие, то тогда можно слитно писать.

Ответ справочной службы русского языка

В крест (в значении «перпендикулярно») пишется в два слова.

Вопрос № 282721

Здравствуйте. Скажите, как и в каких случаях «в виду» можно писать вместе или раздельно?

Ответ справочной службы русского языка

Слитно пишется предлог ввиду: не пришел ввиду (= по причине) болезни. Раздельно пишется сочетание предлога в и формы предложного падежа существительного вид: иметь в виду, бросить якорь в виду берега.

Вопрос № 281460

с не признанным обществом писателем ( вместе или раздельно с НЕ?)

Ответ справочной службы русского языка

Правильно раздельное написание.

Вопрос № 281438

несоответствующих требованиям
Подскажите пожалуйста не пишется вместе или раздельно?

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: не соответствующих требованиям.

Вопрос № 280612

в словосочетании «в связи с несдачей экзамена» как пишется «не» вместе или раздельно?

Ответ справочной службы русского языка

Правильно слитное написание: в связи с несдачей экзамена.

Вопрос № 278716

двадцативековой — вместе или раздельно?

Ответ справочной службы русского языка

Слитное написание правильно.

Вопрос № 275891

Как написать частицу «не» во фразе: «не сшитое платье забыто», вместе или раздельно?

Ответ справочной службы русского языка

Верно слитное написание: несшитое платье забыто.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

  1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
  2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

  • не согласовано одно из существенных условий;
  • нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

  • объект;
  • размер арендной платы (в некоторых случаях);
  • выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

  • арендодатель знал, какое имущество он передает;
  • арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

  • суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
  • договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

  • требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
  • применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

  • о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
  • возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
  • неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
  • об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

  • имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
  • имущество существенно ухудшается арендатором;
  • арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
  • арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

  • Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
  • Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
  • Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
  • Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

  1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
  2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
  3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
  4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *