НДС при долевом строительстве

Содержание

НДС при строительстве — порядок исчисления и вычета

Производство строительно-монтажных работ и порядок вычета НДС

НДС со стоимости строительных материалов

Завершение капитального строительства и порядок оформления счетов-фактур

Вычет НДС при поэтапной сдаче работ

Как исчислить НДС если застройщик применяет УСН

Начисление НДС на суммы возмещений и компенсаций

НДС при реализации недостроенного объекта

В соответствии с порядком, установленным 171 статьей Налогового кодекса, инвесторы и подрядные организации могут принять к вычету НДС в общеустановленном порядке. Принять НДС к вычету при строительстве можно при условии, что построенный объект будет использоваться в операциях, в общем порядке подлежащих обложению налогом на добавленную стоимость.

Производство строительно-монтажных работ и порядок вычета НДС

Строительство может осуществляться тремя возможными способами:

  • Подрядным способом;
  • Собственными силами или хозяйственным способом;
  • Смешанным способом.
Строительство осуществляет подрядчик

В случаях, когда строительство осуществляется подрядным способом, т.е. силами подрядных организаций, инвестор, то есть организация, которая построенный объект принимает к учету в качестве основного средства, принимает к вычету сумму НДС, которую ему предъявляет организация, осуществляющая строительные работы по договору подряда.

Строительство осуществляется собственными силами

Если строительство осуществляется силами организации, то есть хозяйственным способом, к вычету принимаются суммы налога, по приобретенным для использования в строительстве материалам, товарам, а также услугам и работам. Также, предъявляются к вычету суммы налога, исчисленные в порядке, установленном первым пунктом 166 статьи Налогового кодекса при осуществлении строительно-монтажных работ для внутреннего потребления.

Строительство смешанным способом

Если строительные работы производятся смешанным способом, инвестор может принять к вычету суммы НДС:

  • Предъявленные подрядчиком;
  • По приобретенным материалам, товарам, работам в части осуществления строительных работ хозяйственным способом;
  • Исчисленные при осуществлении работ собственными силами.

НДС со стоимости строительных материалов

Если строительные работы осуществляются силами подрядчика, обеспечение строительными материалами может осуществляться разными способами:

Материалы предоставляет подрядная организация

В этом случае, к НДС по материалам к вычету ставит подрядчик, а инвестор принимает к вычету НДС по стоимости работ подрядчика. Сюда войдет и НДС по материалам, поскольку стоимость приобретенных стройматериалов организация-подрядчик включает в стоимость своих работ.

Заказчик передает материалы подрядчику

При таком способе, инвестор принимает НДС к вычету по стоимости работ подрядчика и по использованным подрядной организацией материалам.

Материалы поставляет заказчик за счет средств подрядной организации

Подрядчик принимает к вычету НДС по материалам, инвестор ставит к вычету сумму налога по стоимости работ подрядчика с учетом материалов.

Материалы приобретаются заказчиком и передаются за плату подрядчику, т.е. реализует их

В этом случае заказчик принимает НДС по стройматериалам к вычету, а при передаче подрядчику он начисляет НДС к уплате с реализации. Подрядчик, в свою очередь предъявляет НДС по работам с учетом стоимости приобретенных материалов заказчику, который принимает всю сумму налога к вычету.

Раньше, при выполнении строительно-монтажных работ собственными силами, можно было принять к вычету суммы налога, после уплаты начисленных сумм. То есть в следующем налоговом периоде.
С вступлением в силу Федерального закона №224-ФЗ от 26 ноября 2008 года, порядок исчисления НДС изменился.

Теперь, организация, осуществляющая строительные работы хозспособом может предъявить к вычету НДС в том же периоде, в котором определяет налоговую базу. То есть переносить налоговый вычет на следующий период больше не приходится.
Суммы налога по строительно-монтажным работам не принятые к вычету до 1 января 2009 года, т.е. до вступления в силу Закона 224-ФЗ, принимаются к вычету в соответствии со статьей 172 Налогового кодекса в прежней редакции, т.е. в том порядке, который действовал до вступления в силу вышеуказанного закона.

инвестор принимает к вычету НДС на основании выставленных заказчиком счетов фактур

Если заказчик и инвестор являются разными организациями, вычет по налогу осуществляет инвестор, на основании предъявленных заказчиком счетов-фактур. Заказчик, в свою очередь, составляет счета-фактуры на основании документов, предъявленных подрядчиком.
Пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса установлено, что вычитаются суммы налога, которые предъявлены подрядными организациями, заказчиками-застройщиками при осуществлении работ по капитальному строительству.

Вычет осуществляется в обычном порядке на основании полученных счетов-фактур после того, как работы приняты к учету.

вычет НДС возможен только после принятия объекта к учету

Таким образом, подрядная организация выставляет по своим работам счета-фактуры заказчику. Заказчик на их основании оформляет счета-фактуры для инвестора. В свою очередь инвестор, после принятия к учету работ, принимает НДС к вычету.

Завершение капитального строительства и порядок оформления счетов-фактур

И так, завершив капитальное строительство объекта, организация – заказчик, передает инвестору объект завершенного строительства, допустим, здание.

Заказчик, после передачи инвестору здания или иного объекта, по которому завершены строительные работы, в общеустановленном порядке выставляет счет-фактуру.

Счет фактуру заказчик составляет на основании полученных от подрядчиков счетов-фактур по выполненным ими строительно-монтажным работам, и на основании счетов-фактур, полученных от поставщиков при закупке строительных материалов.

в счетах-фактурах следует выделить в отдельную позицию стоимость работ по каждому подрядчику, стоимость материалов и товаров по каждому поставщику

Специалисты Минфина рекомендуют заказчикам при составлении счетов фактур отдельно выделять в документе стоимость строительно-монтажных работ по каждому подрядчику и стоимость строительных материалов и товаров отдельно по каждому поставщику.

При этом, заказчик к счету-фактуре передаваемому инвестору прикладывает копии счетов-фактур, на основании которых он составлялся, а также копии всех первичных документов, подтверждающих суммы, указанные в счетах-фактурах и копии документов, подтверждающих оплату сумм налога таможенным органам, если осуществлялся ввоз материалов или товаров на территорию России.

к счету-фактуре прикладываются копии счетов-фактур подрядчика и первичные документы

Заказчик передает счет-фактуру инвестору один раз либо в момент, либо в течение пяти дней после передачи здания или иного объекта по которому завершено капитальное строительство, на баланс инвестора.

Между тем, Минфин в более раннем письме №03-07-10/06 от 19 февраля 2007 года, давал разъяснения, согласно которым заказчик может принять НДС к вычету не дожидаясь окончания капитального строительства, в случаях, когда работы разбиты на отдельные этапы. То есть, если в договоре строительного подряда предусмотрена поэтапная сдача работ, НДС принимается к вычету после завершения каждого этапа.

Счета-фактуры в этом случае составляются в том же порядке, как и после завершения всех работ. Вычет по НДС, как и в вышеописанном случае, принимает как заказчик, так и инвестор.

Вычет НДС при поэтапной сдаче строительных работ

Рассмотрим порядок исчисления НДС при подписании актов, выставляемых ежемесячно подрядчиками.

И так, подрядная организация на основании форм №КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат» и №КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», ежемесячно представляемых заказчику, выставляет на указанные в актах суммы счета-фактуры.

Первый вопрос, который возникает при этом: может ли инвестор включать стоимость работ подрядчика на 08 счет на основании форм №КС-2 и №КС-3?

Второй закономерный вопрос: подрядчик на суммы, указанные в актах, обязан начислять к уплате НДС по недостроенному объекту?

Гражданский кодекс в 37 главе рассматривает особенности взаимоотношений сторон при заключении договора на подрядные работы. Так, в третьем параграфе «Строительный подряд» в первом пункте 741 статьи сказано, что риск случайной гибели или повреждения строительного объекта несет подрядчик до момента передачи объекта заказчику.

Далее, в 753 статье «Сдача и приемка работ» говорится о том, что приемка работ начинается заказчиком с момента получения от подрядной организации сообщения о готовности к передаче объекта.
В случае, когда заказчик принимает отдельные этапы работ, риск случайной гибели переходит к нему, если повреждения и гибель произошли не по вине подрядной организации.

Статья 746 Кодекса устанавливает порядок расчетов между сторонами, когда оплата подрядных работ производится в предусмотренном сметой размере и в установленном договором подряда порядке, либо, если это не предусмотрено в договоре, в соответствии с законодательно закрепленным порядком.

Анализируя нормы гражданского законодательства, приходим к выводу, что по акту могут передаваться либо этапы законченных работ, либо готовое здание после окончательного завершения капитального строительства.

Следовательно, счета-фактуры, по которым можно принять суммы налога к вычету, подрядчик составляет в таком же порядке: после сдачи этапа, либо после окончательной сдачи объекта.

На основании подписанных Актов по форме №КС-2 и №КС-3 формируется стоимость объекта на счете 08, которая после завершения строительства переносится на 01 счет.

Вычеты по НДС, согласно многочисленным разъяснениям финансового ведомства, принимаются либо после завершения этапов, в случаях, когда это целесообразно, либо после полного завершения капитального строительства, после того, как объект будет принят к учету.

вычет по НДС возможен после завершения этапов строительства (в отдельных случаях)или после принятия к учету готового объекта

Как исчислять НДС если застройщик применяет УСН

Как быть в ситуации, когда застройщик применяет упрощенную систему? Ведь по общим правилам, при применении УСН, счета-фактуры не выставляются. Если же организация, применяющая упрощенку выставила счета-фактуры, она обязана выделенную в документах сумму налога перечислить в бюджет.

Рассмотрим случай из судебной практики.

Застройщик, применяющий УСН, по общим правилам, на основании полученных от подрядчика счетов-фактур, от своего имени выставил сводный счет-фактуру инвестору.

При проверке, контролеры из ИФНС застройщику, применяющему упрощенную систему, начислили НДС по выставленным на имя инвестора счетам-фактурам.

Основанием для начисления налога, явились нормы 173 статьи Налогового кодекса, согласно которым, налогоплательщики, применяющие специальные режимы, в случае выставления ими счетов-фактур, уплачивают в бюджет суммы налога, отраженные в счетах-фактурах.

Застройщик обратился в арбитражный суд. Суды трех инстанций отклонили требования застройщика и вынесли решение в пользу налогового органа.

Однако Высший арбитражный суд РФ признал действия организации застройщика правомерными (постановление Президиума ВАС РФ №1784/12 от 26 июня 2012 года по делу №А38-1216/2011).

При этом, судьи свое решение аргументировали следующим образом.

Сводные счета-фактуры были выставлены на имя инвестора застройщиком, применяющим УСН, в целях реализации права инвестора на налоговые вычеты в отношении сумм налога на добавленную стоимость, фактически уплаченных налогоплательщиком за материалы, товары, выполненные работы, приобретенные для проведения капитального строительства.

Заказчик, не являющийся плательщиком НДС, не выставлял счета-фактуры в отношении своих работ, а только перевыставил инвестору суммы фактически уплаченные поставщикам суммы, для реализации прав инвестора на вычет НДС, поскольку последний является плательщиком НДС и имеет полное право на вычеты.

Суд отмечает, что действия застройщика не противоречат разъяснениям Минфина, приведенным в письме №03-07-10/15 от 18 октября 2011 года.

застройщик на УСН вправе выставить на имя инвестора счет-фактуру на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика

Хотим отметить, что бюджет при этом не страдает. Поскольку застройщик налоговые вычеты, по понятной причине, не применял.

Начисление НДС на суммы возмещений и компенсаций

В ходе строительства, возникают расходы, стоимость которых не учтена договором, но которые имеют прямое отношение к выполнению договорных обязательств. Это могут быть транспортные, командировочные и другие расходы. Заказчик возмещает эти расходы подрядчику.

Возникает закономерный вопрос – подрядчик включает полученные суммы возмещения в налоговую базу по НДС?

Финансисты высказывают однозначное мнение на этот счет, подрядчик, на суммы, полученные в качестве возмещения расходов, начисляет к уплате НДС (см. письмо №03-07-11/300 от 15 августа 2012 года).

По сути, выставляя счета на возмещение дополнительных расходов, подрядчик выступает в качестве продавца, полученные суммы возмещения должен включить в доходы, и начислить НДС по ставке 18/118, в соответствии с пунктом 4 ст. 164 НК РФ.

При этом суммы входного НДС по дополнительным расходам организация в обычном порядке принимает к вычету. Смотрите письма Минфина №03-07-11/37 от 2 марта 2010 года, №03-07-11/37 от 26 февраля 2010 года и другие.

И так, поступления в виде возмещения и других дополнительных расходов, также подлежат включениюв налоговую базу по НДС.

Так, финансисты в письме №03-07-11/288 от 26 октября 2011 года, на поступивший вопрос о начислении НДС на суммы возмещения, которые в рамках соглашения получает собственник участка линии электропередачи за перенос участка линии, ответили следующим образом: на полученные суммы возмещения собственник участка начисляет НДС, поскольку по существу, поступившие средства являются оплатой за произведенные собственником работы по переносу линии и освобождению территории для строительных работ.

Минфин рекомендует на всю сумму возмещения начислить НДС по ставке 18/118

В то же время, судьи не всегда согласны с позицией финансистов. Так, в решениях, вынесенных в пользу налогоплательщика, арбитры отмечают, что при возмещении расходов, не происходит передачи права собственности одним участником договора другому, ввиду отсутствия объекта реализации, также возмещение расходов не является платой за полученные работы или оказанные услуги.

ФАС Северо-Западного округа рассматривал дело №А42-7064/007 по исковому заявлению налогоплательщика против налогового органа, в котором истец, осуществляющий по договору подряда строительно-монтажные работы, просит суд признать неправомерными начисление сумм НДС налоговым органом на суммы, полученные в качестве возмещения затрат подрядчика на выплату заработной платы работникам, начисление страховых взносов на суммы заработной платы, командировочные расходы, выплата суточных и т.д.

То есть, налоговая инспекция при проверке начислила суммы налога на добавленную стоимость на суммы, которые фактически являлись выплатами в пользу работников и страховых взносов, начисленных на эти выплаты.

По данному делу ФАС СЗО 25 августа 2008 года вынес постановление, в котором действия налогового органа признал неправомерными в силу того, что они прямо противоречат пп.1 п. 1 ст.146 Налогового кодекса, возмещение указанных расходов не может являться налоговой базой для НДС, поскольку при этом не создается добавочная стоимость, и реализацией услуг либо работ, тоже не является.

ФАС Волго-Вятского округа в постановлении по делу №А17-1843/5-2006 от 19 февраля 2007 года, ВАСРФ в определении №6950/07 от 14 июня 2007 года, аналогичным образом аргументировали вынесение решения в пользу налогоплательщика.

Как видим, суды в данном вопросе встают на сторону налогоплательщика. Однако стоит отметить, что в случае, если на полученные суммы возмещения не начисляется налог на добавленную стоимость, налогоплательщик не вправе применить по таким расходам вычет по НДС.

если на сумму возмещения не начисляется НДС, то и к вычету по этим расходам НДС не ставится

НДС при реализации недостроенного объекта

В соответствии с пп.22 п.3 ст.149 Налогового кодекса, от обложения налогом на добавленную стоимость освобождаются операции по реализации объектов, относящихся к жилым помещениям и долей в них.

При этом в Кодексе не говорится о том, применима ли данная норма в отношении недостроенных объектов.

Специалисты финансового ведомства высказывают мнение, что реализация недостроенных жилых объектов не освобождается от НДС.

Поскольку недостроенное здание не подходит под определение, которое применяется в отношении жилых помещений в Жилищном кодексе РФ.

Таким образом, отмечает Минфин, правовых оснований для применения льготы по НДС, при реализации объектов незавершенного строительства, не имеется (см. письма №03-07-10/11 от 12 мая 2012 года, №03-07-11/186 от 30 июля 2009 года).

Минфин разъясняет, что операции по реализации недостроенных объектов жилых помещений облагаются НДС

Обратимся к арбитражной практике. Так, ФАС МО в постановлении №КА-А40/221-10 от 10 февраля 2010 года указывает, что при классификации объекта строительства, следует исходить не из факта завершенности, а только из его назначения.

То есть, для каких целей строится конкретный объект.

Таким образом, подчеркивают арбитры, реализация недостроенного объекта, предназначенного для использования в качестве жилого дома, не облагается налогом на добавленную стоимость.

Смотрите аналогичные выводы в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа №А39-909-2010 от 24 января 2011 года, ФАС Уральского округа №Ф09-9691/08-С2 от 22 декабря 2008 года.

Судьи против финансистов — реализация недостроенных жилых объектов не облагается НДС

При исчислении налога на добавленную стоимость следует руководствоваться главой 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) и Методическими рекомендациями по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.

Рассмотрим порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость строительно-монтажными организациями в соответствии с нормами части второй НК РФ.

Согласно НК РФ плательщиками НДС признаются организации — юридические лица, образованные в соответствии с законодательством Российской Федерации, на которых возложена обязанность по уплате данного налога. Каждая строительно-монтажная организация, являющаяся юридическим лицом и состоящая, согласно статье 144 НК РФ, на учете в качестве налогоплательщика, исчисляет и уплачивает НДС в бюджет в соответствии с положениями главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.

ООО «Консалтинговое бюро «Эврика!» 📌 РекламаВсе оттенки белого или как выжить бизнесу после черного Приглашаем Вас на семинар от практикующего адвоката Натальи Скобкиной Узнать больше

Объектом налогообложения, согласно статье 146 НК РФ, признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Для строительных организаций объектом налогообложения является реализация СМР, выполненных по договорам строительного подряда с заказчиком.

При этом обращаем Ваше внимание, что возникновение объекта налогообложения по строительно-монтажным работам находится в прямой зависимости от места нахождения этих работ. Если строительная организация оказывает услуги на территории Российской Федерации, следовательно, она должна начислить НДС на работы. Если строительная организация оказывает услуги за пределами Российской Федерации, то в таком случае объект налогообложения аналогичным налогом возникает на территории иностранного государства. Местом реализации работ, согласно статье 148 НК РФ, признается территория Российской Федерации, если это работы с недвижимым имуществом — строительные, монтажные, строительно-монтажные, ремонтные, реставрационные и озеленительные.

Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше Пример 1.Российская строительная фирма заключила договор с иностранной фирмой на проведение капитального ремонта здания, принадлежащего на праве собственности иностранному юридическому лицу. Здание находится Москве. Должна ли строительная фирма начислить НДС на оказываемые услуги?

В приведенном примере сделка касается недвижимого имущества, критерием признания территории Российской Федерации местом реализации в данном случае является место нахождения данного имущества.

Город Москва расположен на территории Российской Федерации, следовательно, данные услуги строительная организация будет оказывать на территории Российской Федерации, и соответственно, на свои услуги фирма должна будет начислить НДС.

Если бы ремонтируемое здание находилось, например, на территории Болгарии, то российская строительная фирма должна была начислять на свои услуги аналог НДС, так как местом реализации данных работ была бы территория иностранного государства.

Окончание примера.

Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), определяется в соответствии со статьей 154 НК РФ.

Однако, есть одна особенность при реализации СМР: выполнением считаются работы, выполненные как собственными силами организации, так и привлеченными субподрядными организациями. В НК РФ прямо не содержится норма, устанавливающая состав налоговой базы генподрядной организации: входят ли в нее общий объем работ по генеральному подряду или только работы, выполненные собственными силами.

Ставка налога на добавленную стоимость у строительных организаций, в соответствии со статьей 164 НК РФ, всегда составляет 18%.

В соответствии со статьей 167 НК РФ строительно-монтажные организации имеют право устанавливать в целях налогообложения момент возникновения налогооблагаемой базы по налогу на добавленную стоимость либо «по оплате», либо «по отгрузке»:
для налогоплательщиков, утвердивших в учетной политике для целей налогообложения момент определения налоговой базы по мере отгрузки и предъявлении покупателю расчетных документов, — день отгрузки (передачи) товара (работ, услуг);
для налогоплательщиков, утвердивших в учетной политике для целей налогообложения момент определения налоговой базы по мере поступления денежных средств, — день оплаты отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг).

Необходимо отметить, что если в отношении прибыли строительные организации, как правило, выбирают метод начисления, момент возникновения налоговой базы по НДС выбирают «по оплате». Обратите внимание на следующий момент, если генподрядчик передает строительные материалы субподрядной организации, с переходом права собственности, то порядок уплаты налога на добавленную стоимость при передаче материалов субподрядной организации зависит от того, как в организации определяется выручка в целях уплаты НДС.

На основании положений статьи 167 НК РФ следует, что если выручка определяется «по отгрузке», то уплата НДС наступает в момент передачи материалов субподрядной организации. Если выручка определяется в момент «по оплате» то НДС уплачивается после того, как будет зачтен долг субподрядной организации по материалам (пункт 1,2 статьи 167 НК РФ).

В учете генподрядной организации передача строительных материалов отражается следующими проводками:

Рекомендуем открыть к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» субсчет 62-3 «Расчеты за ТМЦ».

К счету 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» субсчет 60-1 «Расчеты с субподрядчиком».

Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
62-3 91-1 Выставлен счет субподрядной организации за переданные строительные материалы
91 10 Списана покупная стоимость строительных материалов (без НДС)
91-2 68-1 (76-7) Исчислен НДС с реализации материалов
60-1 62-3 Зачтена задолженность субподрядной организации за материалы

Расчеты за строительные материалы осуществляются по рыночным ценам с учетом общехозяйственных и транспортно- заготовительных расходов. Полная стоимость материалов отпускаемых субподрядчику, определяется до их передачи и в этой оценке отражается в учете и отчетности.

В соответствии с действующим порядком оформления сдачи — приемки выполненных строительно-монтажных работ днем отгрузки (выполнения работ) и оформления акта приемки — сдачи выполненных работ по установленной форме считается последний день выполнения работ или последний день календарного месяца. Порядок исчисления налога на добавленную стоимость определен статьей 166 НК РФ. Налоговый период для исчисления налога на добавленную стоимость установлен статьей 163 НК РФ и считается в общем случае как календарный месяц.

НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ

Сумма налога на добавленную стоимость, которую должен заплатить налогоплательщик в бюджет определяется как разница между начисленной суммой налога с операций, подлежащих налогообложению и суммой налоговых вычетов. В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 171 НК РФ вычетом подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения.

Основными требованиями НК РФ для реализации права налогоплательщика на вычет являются:

  • товары (работы, услуги), приобретаются для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;
  • наличие соответствующих первичных документов;
  • данные товары (работы, услуги) должны быть приняты к учету и оплачены.

В случае использования товаров (работ, услуг) при производстве и (или) реализации передаче товаров (работ, услуг), операции, по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) в соответствии с подпунктами 1 -3 статьи 149 НК РФ, налогоплательщик должен руководствоваться пунктом 2 статьи 170 НК РФ.

«2. Суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, либо фактически уплаченные при ввозе товаров, в том числе основных средств и нематериальных активов, на территорию Российской Федерации, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, в случаях: 1) приобретения (ввоза) товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, используемых для операций по производству и (или) реализации (а также передаче, выполнению, оказанию для собственных нужд) товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения);

2) приобретения (ввоза) товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, используемых для операций по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых не признается территория Российской Федерации;

3) приобретения (ввоза) товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, лицами, не являющимися налогоплательщиками в соответствии с настоящей главой либо освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика по исчислению и уплате налога;

4) приобретения (ввоза) товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации (передаче) которых не признаются реализацией товаров (работ, услуг) в соответствии с пунктом 2 статьи 146 настоящего Кодекса».

В соответствии с пунктом 6 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками — застройщиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.

Условия применения вычетов установлены пунктами 1 — 5 статьи 172 НК РФ:

  • объект завершенного капитального строительства (основных средств) должен быть поставлен на учет;
  • на объект основных средств начисляется амортизация;
  • произведена оплата предъявленных сумм налога;
  • в наличии имеется счет — фактура с выделенной суммой НДС.

Положения абзаца 1 пункта 5 статьи 172 НК РФ могут применить только инвесторы (или если другие субъекты инвестиционной деятельности, если они выполняют одновременно функции инвестора), потому что принять объект к учету может только собственник (инвестор).

Нередко инвестор сам перечисляет деньги подрядчику, минуя расчетный счет заказчика. В этом случае счет — фактуру по произведенным затратам он отразит в книге покупок. При постановке на учет объекта завершенного строительства и в случае использования его в облагаемой налогом деятельности, инвестор принимает к вычету НДС по всем расходам.

При приобретении объектов незавершенного строительства вычет не следует производить до момента завершения строительства или до момента дальнейшей реализации данного объекта незавершенного капитального строительства.

Если строительная организация получит аванс у нее в соответствии со статьей 162 НК РФ уже возникает обязанность уплатить НДС.

Для применения вычетов по НДС, не важно, по какому объекту возникает обязанность по уплате НДС. Например, организация ведет строительство нескольких объектов и один из них принят к учету для собственного потребления. У организации возникает обязанность начислить НДС на стоимость выполненных работ и заплатить его в бюджет. В этом же периоде правомерно применить вычет налога по затратам на любой объект, по которому данная организация является подрядчиком.

Обычно сметой на строительство предусмотрены работы по благоустройству территории. Акт ввода объекта должен оформляться вместе с объектами благоустройства. А если строительство объекта закончено в декабре и работы провести невозможно? В таком случае кредиторскую задолженность перед инвесторами нельзя считать экономией от строительства объекта и считать ее объектом обложения налогом у заказчика.

Обращаем внимание на изменения в пункте 9 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года №914 «Об утверждении правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость».

Изменения внесены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2004 года №84 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года №914».

На наш взгляд это дополнение в Правила уточнило момент регистрации счетов — фактур и полностью совпадает с аналогичной позицией пункта 1 статьи 172 НК РФ:

«при приобретении основных средств и (или) нематериальных активов регистрация счета-фактуры в книге покупок производится в полном объеме после принятия на учет основных средств и (или) нематериальных активов».

При принятии на учет товаров (выполненных работ, оказанных услуг) регистрация счета-фактуры в книге покупок производится на каждую сумму, перечисленную продавцу в порядке частичной последующей оплаты. У каждой суммы делается пометка «частичная оплата» и указываются реквизиты счета — фактуры.

Кстати, по их мнению, организация может принять вычет по НДС в случае импорта материалов и уплате на таможне только сумм НДС, даже если сам товар еще не оплачен.

Отметим еще важный момент для строительных организаций. В строку 5 показателей счета — фактуры номер платежно-расчетного документа заполняется только в случае получения авансовых или иных платежей в счет предстоящего выполнения строительных работ. При этом, при получении нескольких авансовых платежей счет — фактура оформляется в течении пяти дней после подписания акта выполненных работ и строку 5 вводятся реквизиты всех платежных документов по авансовым платежам.

Если строительная организация получает аванс в размере 100 процентов сметной стоимости объекта, а договором предусмотрена поэтапная сдача работ, с переходом права собственности на произведенные работы, то счет — фактура оформляется после каждого этапа сдачи работ.

Суммы налога, подлежащие уплате в бюджет, исчисляются на основании пункта 1 статьи 173 НК РФ по итогам каждого налогового периода путем уменьшения общей суммы, исчисляемой в соответствии со статьей 166 НК РФ, на сумму произведенных налоговых вычетов.

Порядок и сроки уплаты налога в бюджет установлены статьей 174 НК РФ. Пунктом 1 статьи 174 НК РФ установлена уплата налога исходя из фактической реализации (передачи) товаров (выполнения, в том числе для собственных нужд, работ, оказания, в том числе для собственных нужд, услуг) за истекший налоговый период не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

Исключение в части сроков уплаты налога предусмотрено для налогоплательщиков, у которых ежемесячно в течение квартала суммы выручки от реализации без учета налога не превышают 1 миллиона рублей, они вправе уплачивать налог исходя из фактической реализации (передачи) товаров (выполнении, в том числе для собственных нужд, работ, оказании, в том числе для собственных нужд, услуг) за истекший квартал не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом (пункт 6 статьи 174 НК РФ).

Статьей 176 НК РФ установлен порядок возмещения излишне уплаченных сумм налога. В случае, если по итогам налогового периода сумма налоговых вычетов превышает общую сумму исчисленного налога по реализованным товарам (работам, услугам), то полученная разница подлежит возмещению (зачету, возврату) организации.

Обратимся к условиям применения вычетов по НДС при неденежных формах расчетов и рассмотрим их на примере.

Пример 2.Строительная фирма построила жилой дом. В процессе строительства фирма заключила договор с организацией на поставку материалов. В счет оплаты поставки материалов организации, в соответствии с договором, была передана квартира в построенном доме (с обязательной государственной регистрацией данной сделки).

В данной ситуации строительная фирма реализует организации квартиру в построенном фирмой доме в обмен на ранее поставленные организацией материалы.

Налоговая база в данном случае определяется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 154 НК РФ, согласно которому при реализации товаров по товарообменным (бартерным) операциям налоговая база определяется как стоимость указанных товаров, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 НК РФ, без включения в нее НДС.

Относительно налоговых вычетов по НДС следует отметить следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со статьей 166 НК РФ, на установленные статьей 171 НК РФ налоговые вычеты.

Налоговые вычеты, предусмотренные статьей 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога.

В рассматриваемом случае строительная фирма произвела оплату поставленных материалов путем передачи организации собственной готовой продукции (квартиры), следовательно, она имеет право принять к вычету сумму НДС по поставленным материалам (при условии соблюдения всех остальных условий применения вычетов).

Согласно пункту 2 статьи 172 НК РФ при использовании налогоплательщиком собственного имущества в расчетах за приобретенные им товары (работы, услуги) суммы НДС, фактически уплаченные налогоплательщиком при приобретении указанных товаров (работ, услуг), исчисляются исходя из балансовой стоимости указанного имущества, переданного в счет их оплаты.

Таким образом, в данном случае строительная фирма имеет право принять к вычету сумму НДС, уплаченную организации, исчисленную исходя из фактической себестоимости (балансовой стоимости) передаваемой готовой продукции (квартиры). Вычет налога может применяться не ранее момента передачи квартиры.

В отличие от бартерных операций (условия мены в которых, предусмотрены договором), взаимозачет производится при наличии взаимной задолженности и в соответствии с пунктом 2 статьи 167 НК РФ считается оплатой.

Окончание примера.

Пример 3.Строительная фирма получила материалы по договору поставки в январе у организации, но не оплатила их. В марте строительная фирма заключила договор с организацией поставщиком на проведение ремонта и закончила его в апреле.

В этом же периоде строительная фирма и организация составили акт о взаимозачете встречной задолженности. И только после проведенного зачета взаимных требований строительная фирма имеет право применить вычет по полученным материалам.

При передаче за полученные товары, работы, услуги собственного векселя либо векселя третьего лица, полученного в обмен на собственный вексель, вычет применяется и исчисляется только после фактической уплаты по собственному векселю.

Если же строительная организация передала в счет оплаты вексель третьего лица (например, банковский вексель), то к вычету принимаются суммы налога, исходя из балансовой стоимости указанного векселя, переданного в счет оплаты товаров, работ, услуг.

Организация может применить вычет и при оплате заемными средствами, полученными по договору займа в банке. Но если за организацию оплату произведет другая организация, то вычет применить будет проблематично. Проблемы с налоговыми органами по применению вычетов будут у организаций, если оплату товаров они произведут за счет заемных средств, полученных у другой организации или полученных из бюджета.

Окончание примера.

Попробуем разобраться с этой ситуацией. Одним из условий использования налогового вычета является фактическая уплата поставщику сумм НДС. В пункте 3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2001 года №3-П «По делу о проверке конституционности абзацев второго и третьего пункта 2 статьи 7 Федерального закона «О налоге на добавленную стоимость» в связи с жалобой Закрытого акционерного общества «Востокнефтересурс» Конституционный Суд Российской Федерации указал, что под фактически уплаченными поставщикам суммами налога подразумеваются реально понесенные налогоплательщиком затраты (в форме отчуждения части имущества в пользу поставщика) на оплату начисленных поставщиком сумм налога.

В федеральных судах округов нет единого подхода к решению вопроса о правомерности применения налогового вычета при оплате товаров за счет заемных денежных средств со счета заимодавца.

Правомерность применения налогового вычета подтверждена Постановлениями ФАС Северо-западного округа от 28 августа 2002 года по делу №А52/972/2002/2, ФАС Волго-Вятского округа от 6 марта 2003 года по делу №А38-15/231-02, от 28 февраля 2003 года по делу №А28-6729/02-336/18. Суд указал, что денежные средства фактически предоставлены истцу, поскольку он ими распорядился по своему усмотрению, дав распоряжения произвести расчеты со своим поставщиком. Таким образом, стоимость товара, в том числе налог на добавленную стоимость, оплачена из средств налогоплательщика. При этом нормами Налогового кодекса факт уплаты или неуплаты НДС покупателем поставщику не ставится в зависимость от источника поступления этих денежных средств у покупателя. В Кодексе не указано, что в случае оплаты товаров (работ, услуг) из заемных денежных средств НДС считается уплаченным поставщику этих товаров (работ, услуг) только после погашения кредита.

Противоположное мнение высказывают суды других регионов. Они считают, что при оплате товаров заемными денежными средствами со счета заимодавца до возврата суммы займа налогоплательщиком затраты на уплату НДС реально не понесены, соответственно, возмещение НДС произведено необоснованно (Постановления ФАС Поволжского округа от 20 июня 2002 года по делу №А 65-16303/2001-СА3-11, ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 августа 2003 года по делу №А58-51/03-Ф02-2413/03-С1, ФАС Западно-Сибирского округа от 13 января 2003 года по делу №Ф04/139-581/А67-2002). К схожему выводу суд пришел и в случае, когда третье лицо произвело оплату за товар на основании договора о финансовой помощи (Постановления ФАС Уральского округа от 9 сентября 2003 года по делу №Ф09-2898/03-АК, от 20 января 2003 года по делу №Ф09-2887/02-АК).

Аналогичная ситуация сложилась и при рассмотрении дел о правомерности применения налогового вычета, если оплата за организацию произведена физическим лицом (Постановления ФАС Центрального округа от 6 мая 2003 года по делу №А09-8580/02-16, ФАС Дальневосточного округа от 6 марта 2002 года по делу №Ф03-А73/02-2/330, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2002 года по делу №А33-10898/01-С3А-Ф02-292/2002-С1, ФАС Волго-Вятского округа от 25 июля 2001 года по делу №А79-853/01-СК1-799).

Отсюда вывод: при оплате товаров за налогоплательщика третьим лицом налоговый вычет может быть применен только после возмещения расходов третьему лицу. В противном случае, свою правоту придется доказывать в суде, и при этом нет уверенности, что суд вынесет положительное для налогоплательщика решение.

Еще на один момент при начислении налога на добавленную стоимость хотелось бы обратить внимание.

По мнению налоговых органов, если по договору о совместной деятельности передается имущество, то следует восстановить НДС со стоимости недоамортизируемого имущества.

Свое мнение они основывают на том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 39 НК РФ передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер в частности, вклады по договору о совместной деятельности, не признаются реализацией товаров, работ или услуг и не признаются объектом обложения налогом (пункт 2 статьи 146 НК РФ). Следовательно, имущество будет участвовать в необлагаемой налогом деятельности и, ранее принятая к вычету сумма НДС в части недоамортизированной стоимости основных средств, подлежит восстановлению и уплате в бюджет.

Налоговый учет в строительстве у подрядчика: НДС, расходы на СРО

Источник: журнал «Главбух»

Сайт журнала «РНК»

Электронный журнал «РНК»

Налоговый учет в строительстве всегда вызывает у компаний множество вопросов При этом налоговики тщательно проверяют операции, связанные с выполнением работ по договору строительного подряда. В частности, момент начисления НДС, обоснованность применения вычетов по этому налогу, а также расходов, понесенных в связи со строительством. Кроме того, проверяющие зачастую исследуют гражданско-правовые положения договора. И при отсутствии существенных условий в нем указывают на нереальность сделки. Рассмотрим, на что обратить внимание подрядчику, чтобы избежать негативных налоговых последствий. И сначала поговорим про НДС у генерального подрядчика.

Ситуация первая: НДС у генерального подрядчика. Генеральный подрядчик принял к вычету НДС со стоимости проектно-изыскательских работ, которые для него выполнил субподрядчик.

Когда возникает риск: если договор между генподрядчиком и заказчиком по указанным работам еще не подписан (например, находится на стадии согласования).

По мнению налоговиков, в рассматриваемой ситуации генподрядчик вправе претендовать на вычет НДС, только если оформлена вся документация с заказчиком. Однако суды не соглашаются с такой логикой контролеров и указывают, что НК РФ условия об этом не содержит (например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.10 № 09АП-16147/2010-АК).

Кроме того, компании приводят аргумент, что генподрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц — субподрядчиков (п. 1 ст. 706 ГК РФ). То есть каждый договор, который заключил генподрядчик с субподрядчиком и заказчиком, носит самостоятельный характер. Соответственно право на вычет не зависит от очередности их подписания. Главное — соблюсти все условия, установленные в НК РФ (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ). В частности, работы должны быть выполнены в рамках облагаемой НДС деятельности, приняты на учет и имеется счет-фактура.

Ситуация вторая: строительная организация учла в налоговых расходах стоимость членских взносов, которые уплатила саморегулируемой организации (СРО) за 2013 год.

Когда возникает риск: если в 2013 году компания не осуществляла виды работ, подпадающих под саморегулируемую деятельность.

По мнению некоторых налоговиков, в данной ситуации отсутствует связь между понесенными расходами на уплату членских взносов и получением компанией дохода, как этого требует пункт 1 статьи 252 НК РФ. То есть если в течение года расходы компании не принесли экономической выгоды то при исчислении налога на прибыль их учесть нельзя.

Однако Минфин России считает иначе. Во-первых, возможность учета расходов на уплату вступительных, членских взносов и взносов в компенсационный фонд СРО при определении базы по налогу на прибыль прямо закреплена в НК РФ (подп. 29 п. 1 ст. 264, подп. 10 п. 1 ст. 263 НК РФ и письмо Минфина России от 21.07.10 № 03-03-06/1/479).

Во-вторых, отсутствие заказов на выполнение строительных работ в том или ином периоде не является основанием для отказа в признании расходов. Ведь в любом случае затраты обусловлены ведением предпринимательской деятельности. А свое стремление компания может подтвердить, например, участием в конкурсах на выполнение соответствующих видов работ, даже если такие конкурсы она не выиграла.

Кроме того, финансовое ведомство в письме от 29.03.13 № 03-03-06/1/10045 отметило, что «отсутствие в текущем периоде выполненных работ само по себе не является основанием для неотражения расходов в налоговой базе по налогу на прибыль организаций».

Ситуация третья: подрядная организация учла в налоговых расходах затраты, связанные со строительством объекта недвижимости

Когда возникает риск: если в договоре не прописаны обязательные условия договора строительного подряда.

Компании иногда забывают указать те или иные условия сделки. Однако от этого зависят не только гражданско-правовые последствия. Так, существенными условиями договора являются:

— положения, позволяющие определить конкретный вид работы (п. 1 ст. 740 ГК РФ, постановления ФАС Поволжского от 05.04.10 № А12-10533/2009 и Северо-Западного от 21.07.11 № А56-28252/2010 округов);

— условия о цене работы (п. 1 ст. 740 и п. 1 ст. 746 ГК РФ);

— условия о сроке выполнения работ (п. 1 ст. 740 ГК РФ и п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Практика показывает, что при проверке договоров строительного подряда налоговики тщательно исследуют их условия. И при возникновении сомнений в их реальности отказывают в признании соответствующих расходов в налоговом учете. Например, если из договора неясно, какие конкретно выполнялись работы и на каком объекте. Однако суды, как правило, не так категоричны. При разрешении подобных споров они анализируют фактические отношения сторон. И при наличии доказательств их реальности поддерживают налогоплательщиков

Ситуация четвертая: подрядчик начислил НДС на стоимость выполненных работ для заказчика по завершению всех их этапов.

Когда возникает риск: если подрядчик и заказчик прописали в договоре условие о поэтапной сдаче-приемке работ.

В рассматриваемой ситуации единовременное начисление НДС только по итогам завершения всех работ по договору вызовет претензии налоговиков. Ведь сдача каждого этапа — это и есть реализация (п. 1 ст. 39 НК РФ, п. 1, 3 и 4 ст. 753 ГК РФ). Поэтому подрядчик должен начислить НДС со стоимости каждого из таких этапов. Соответственно в течение пяти дней после подписания акта сдачи-приемки работ подрядчик выставляет заказчику счет-фактуру по выполненному этапу работ (п. 3 ст. 168 НК РФ).

>Договор подряда: налоги у подрядчика

Договор подряда: налоги у подрядчика

Договор подряда широко применяется на практике. Его заключают между собой организации для выполнения различного вида работ. Рассмотрим, какие налоговые обязательства возникают у подрядчика, который является одной из сторон этого договора.

Оплата выполненных работ

Условия договора могут предусматривать различный порядок оплаты выполненных работ. Эти условия влияют на правила исчисления налогов как у подрядчика, так и у заказчика. Заказчик может оплачивать работы подрядчику до начала работ либо после их выполнения.

Налоговые последствия

НДС

Если условиями договора предусмотрена оплата до начала исполнения договора (отдельного этапа), то с суммы поступившего аванса необходимо исчислить и уплатить НДС (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). При этом не позднее пяти календарных дней со дня получения аванса подрядчик должен выставить заказчику «авансовый» счет-фактуру на эту сумму (п. 3 ст. 168 НК РФ).

После того как будут завершены работы (этап работ) и подписан акт приемки-передачи, у подрядчика на основании пункта 14 статьи 167 НК РФ вновь возникает момент определения налоговой базы по НДС. Поэтому со стоимости выполненных работ он также должен исчислить НДС и выставить заказчику «отгрузочный» счет-фактуру. Одновременно НДС, уплаченный с аванса, он может предъявить к вычету из бюджета (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Если заказчик перечисляет средства подрядчику после завершения работ, то НДС в отношении этих работ он исчисляет один раз на дату подписания акта приемки-передачи выполненных работ. Соответственно, один раз он выставляет заказчику счет-фактуру.

Налог на прибыль

Порядок отражения в доходах для целей налогообложения прибыли средств, полученных от заказчика, зависит от того, какой метод признания доходов применяет подрядчик.

Если подрядчик применяет метод начисления, то доходы признаются на дату подписания акта приемки-передачи выполненных работ независимо от того, поступили на эту дату фактически средства от заказчика или нет (п.п. 1, 3 ст. 271 НК РФ). Это означает, что суммы предоплаты, поступившие от заказчика, в доходы до завершения работ не включаются (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Если подрядчик применяет кассовый метод, то момент признания выручки в доходах не зависит от даты подписания акта приемки-передачи выполненных работ. У такого подрядчика выручка включается в доходы на дату получения средств от заказчика (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ, п. 2 ст. 273 НК РФ).

Расходы, связанные с выполнением работ

В процессе выполнения работ организация-подрядчик несет расходы.

К таким расходам, в частности, относятся затраты на приобретение материалов, необходимых для выполнения работ, на выплату зарплаты работникам, транспортные расходы и т. д.

НДС

НДС, уплаченный при приобретении материалов и т. д., подрядчик может принять к вычету при выполнении необходимых условий, то есть если материалы приобретены для деятельности, облагаемой НДС, от поставщика материалов получен счет-фактура и материалы приняты на учет.

Налог на прибыль

Расходы, связанные с выполнением работ, отражаются у подрядчика в налоговом учете следующим образом.

Подрядчик, который применяет метод начисления и у которого расходы делятся на прямые и косвенные, прямые расходы относит к текущим расходам того отчетного (налогового) периода, в котором признана выручка от выполнения работ. При этом косвенные расходы в полном объеме относятся к расходам того отчетного (налогового) периода, в котором они произведены (п. 2 ст. 318 НК РФ).

Подрядчик, применяющий кассовый метод, затраты, связанные с выполнением работ, признает в составе расходов после их фактической оплаты независимо от признания выручки от выполнения работ (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Возмещение расходов заказчиком

Договором может быть предусмотрено, что помимо оплаты стоимости работ заказчик компенсирует подрядчику расходы, которые прямо не касаются выполнения работ, но без которых выполнить работы невозможно. Например, расходы на проезд к месту выполнения работ, расходы на проживание и т. д. Включаются ли суммы компенсации в налоговую базу по НДС и налогу на прибыль у подрядчика?

НДС

Глава 21 НК РФ не содержит ответа на этот вопрос. Вместе с тем по данному вопросу существует две точки зрения.

Так, по мнению контролирующих органов, полученные от заказчика суммы возмещения расходов подрядчик должен включать в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость, так как они связаны с оплатой выполненных работ.

При этом не имеет значения, что в договорах данные расходы могут указываться отдельно от стоимости этих работ. Суммы включаются в налоговую базу в том налоговом периоде, в котором получены денежные средства, и НДС с них рассчитывается по ставке 18/118 (письма Минфина России от 02.03.2010 № 03-07-11/37, от 09.11.2009 № 03-07-11/288 и др.).

С такой позицией не согласны некоторые арбитражные суды. Они считают, что поскольку полученные суммы возмещения не увеличивают стоимость выполненных работ, то, следовательно, они не относятся к суммам, которые связаны с оплатой этих работ, и поэтому в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость включаться не должны (постановления ФАС Северо-Западного округа от 25.08.2008 по делу № А42-7064/2007, ФАС Волго-Вятского округа от 19.02.2007 по делу № А17-1843/5-2006, ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.03.2006 № А33-20073/04-С6-Ф02-876/05-С1 по делу № А33-20073/04-С6).

Так как однозначного ответа на вопрос нет, подрядчику придется самостоятельно принимать соответствующее решение. При этом если с суммы возмещения подрядчик будет начислять НДС, то счет-фактуру он может оформить одним из двух способов. В первом случае счет-фактура выписывается в одном экземпляре и заказчику не выставляется. Во втором случае подрядчик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах, один из которых предъявляет заказчику. На основании этого счета-фактуры заказчик сможет принять НДС к вычету. Заметим, что второй вариант является несколько рискованным, так как, по мнению контролирующих органов, подрядчик не имеет права выставлять заказчику счет-фактуру на сумму возмещаемых расходов. Основание — реализации товаров (работ, услуг) не происходит.

Вместе с тем суды считают, что предъявление счета-фактуры возможно (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2010 № А53-9707/2009, от 20.01.2009 № А53-10111/2008-С5-44, ФАС Московского округа от 27.04.2010 № КА-А40/4081-10, ФАС Уральского округа от 25.05.2009 № Ф09-3324/09-С3).

В том случае, если суммы возмещения подрядчик не будет включать в налоговую базу по НДС, то и НДС, который предъявлен ему по этим расходам поставщиками, он не сможет принять к вычету по следующей причине. Как известно, одно из условий, которое должно выполняться для вычета НДС, состоит в том, что приобретенные товары (работы, услуги) должны использоваться в налогооблагаемой деятельности. Если эти расходы компенсированы заказчиком, но не включены подрядчиком в налоговую базу по НДС, то получается, что указанные расходы в облагаемой деятельности не участвуют. Соответственно, НДС к вычету по таким расходам приниматься не должен.

Налог на прибыль

В главе 25 НК РФ нет норм, регулирующих порядок признания для целей налогообложения прибыли сумм, которые налогоплательщики получают в качестве возмещения расходов. Вместе с тем, по нашему мнению, отражать их в налоговом учете подрядчик должен с учетом следующего.

Если затраты, которые будут возмещены заказчиком, подрядчик включает в расходы, то полученные суммы возмещения он должен признать в доходах. Если указанные затраты в расходы в налоговом учете не включаются, то возмещаемые заказчиком суммы в доходах отражаться не должны.

Устранение недостатков выполненных работ

Иногда после окончания работ заказчик выявляет недостатки в выполненной работе и обращается к подрядчику с требованием устранить их. Как правило, эти недостатки подрядчик устраняет безвозмездно. В результате выполнения таких работ перед ним встают два вопроса: нужно ли со стоимости безвозмездных работ исчислить НДС и можно ли расходы, связанные с выполнением этих работ, учесть при налогообложении прибыли?

НДС

В данном случае объекта налогообложения по НДС не возникает. Дело в том, что, устраняя безвозмездно недостатки, подрядчик, по сути, исполняет принятые по договору обязательства. В свою очередь, стоимость работ по этому договору уже включена в налоговую базу по НДС. Поэтому начислять и уплачивать НДС со стоимости «исправительных» работ не нужно.

Налог на прибыль

Что касается признания для целей налогообложения прибыли затрат, которые несет подрядчик при проведении работ по устранению недостатков, то они могут быть включены в расходы в налоговом учете на основании подпункта 47 пункта 1 статьи 264 НК РФ как потери от брака.

Заказчик отказался от исполнения договора

Заказчик может по разным причинам отказаться от исполнения договора. Причем это может произойти, когда часть работ уже выполнена. Налоговые обязательства у подрядчика при таком отказе зависят от того, получал он предоплату за выполненные работы или нет.

НДС

Если заказчик отказывается от исполнения договора, когда часть работ уже выполнена, то он должен оплатить подрядчику фактически выполненные работы. Подрядчик, в свою очередь, со стоимости этих работ должен исчислить НДС в общеустановленном порядке. При этом если по такому договору подрядчик получил от заказчика предоплату и уплатил с нее НДС в бюджет, то, принимая этот НДС к вычету в момент начисления налога со стоимости выполненных работ, он должен помнить следующее.

Если сумма полученного аванса не превышает стоимость фактически выполненных работ, то к вычету налог на добавленную стоимость принимается в полной сумме на дату исчисления налога со стоимости фактически выполненных работ. Если сумма предоплаты превышает стоимость фактически выполненных работ, то подрядчик сначала перечисляет заказчику соответствующую часть предоплаты, отражает эту операцию в учете и только после этого принимает к вычету «авансовый» НДС (п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ).

Налог на прибыль

Стоимость фактически выполненных работ, оплаченная заказчиком в случае отказа от исполнения договора, является для подрядчика выручкой от реализации работ. При методе начисления она включается в доходы для целей налогообложения в том периоде, в котором сдана часть работ и подписаны соответствующие документы (п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 271 НК РФ).

При этом если заказчик перечислял подрядчику предоплату, то в доходы включается сумма, соответствующая стоимости выполненных работ.

Подрядчик, применяющий кассовый метод, включает аванс в доход на дату фактического получения денежных средств. Поэтому при отказе заказчика от договора он должен исключить из доходов сумму аванса, превышающую стоимость фактически выполненных работ.

Итак, мы рассмотрели налоговые последствия заключения договора подряда для подрядчика.

В следующем номере речь пойдет о налоговых обязательствах, возникающих при заключении договора у заказчика.

Вознаграждение застройщика по договору участия в долевом строительстве

Ст.5 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлен порядок определения цены договора участия в долевом строительстве:

1) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства;

2) цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Если цена договора включает оплату услуг застройщика, то полученную плату за услуги застройщик расходует по своему усмотрению (п.2 ст.18 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

Полученные от дольщиков средства на строительство объекта застройщик может расходовать только на покрытие расходов, перечисленных в п.1 ст.18 закона № 214-ФЗ от 30.12.2004. Перечень этих расходов является закрытым. Следовательно, средства, направленные на покрытие расходов, не включенных в этот перечень, расцениваются как «нецелевое использование средств дольщиков».

В перечень целевого расходования средств включены следующие статьи расходов:

1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры) , если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно п.п.3.1 и 3.15 раздела III МДС 81-35.2004 сметная стоимость строительства – это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Для определения сметной стоимости строительства проектируемых объектов составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что в случае, когда в договоре участия в долевом строительстве не выделена сумма вознаграждения застройщика, это означает, что полученные средства можно расходовать только на обеспечение хозяйственной деятельности застройщика по выполнению функций, предусмотренных Градостроительным кодексом. Расходы на выполнение этих функций предусмотрены главой 10 сводного сметного расчета. Соответственно только сумму в пределах указанной главы застройщик может израсходовать на свое содержание из средств, полученных от дольщиков. Рекомендации по определению затрат на содержание заказчика-застройщика, Перечень статей затрат и их содержание – см. письмо Минстроя РФ от 03.11.1992 № БФ-925/12.

Предпринимательская деятельность в области строительства недвижимости — это деятельность, связанная с крупными инвестициями и капиталовложениями, немалыми денежными потоками, а так же с высокой степенью риска – результат не всегда предсказуем. Строительная компания может «выйти в 0», получить огромную прибыль или колоссальный убыток от свой деятельности.

Законодательством невозможно регламентировать все тонкости и нюансы такой деятельности и соответственно, у бухгалтеров компаний возникают порой серьезные затруднения, связанные с крупными налоговыми рисками.

Конечно же, руководство компании стремится сэкономить. В том числе и на налогах, уплачиваемых в бюджет. Однако, это далеко не всегда безопасно и может повлечь за собой большие неприятности со стороны контролирующих органов.

В нашей статье мы рассмотрим особенности налогообложения экономии застройщика, полученной по результатам окончания проекта.

Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

Кто является «застройщиком» и «заказчиком- застройщиком» (термины и определения).

Для начала рассмотрим, какую же компанию корректно называть «застройщиком».

Согласно п.16 ст.1 Градостроительного Кодекса, застройщик — юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке:

  • строительство,
  • реконструкцию,
  • капитальный ремонт объектов капитального строительства,

а также:

  • выполнение инженерных изысканий,
  • подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Значит, застройщик — это организация, занимающаяся организацией процессов реконструкции, строительства или ремонта недвижимости. При этом застройщик может выполнять свои функции, как для собственных нужд, так и для нужд других организаций.

Застройщики могут быть как инвесторами и соинвесторами строительства, так и строительными компаниями.

Кроме того, существует в градостроительном кодексе такое понятие, как «технический заказчик».

В соответствии с п. п.22 ст.1 Градостроительного Кодекса, технический заказчик — юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени.

Технический заказчик:

1. Заключает договоры (от имени застройщика):

  • о выполнении инженерных изысканий,
  • о подготовке проектной документации,
  • о строительстве,
  • реконструкции,
  • капитальном ремонте объектов капитального строительства.

2. Подготавливает задания на выполнение указанных видов работ.

3. Предоставляет материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, организациям выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим:

  • подготовку проектной документации,
  • строительство,
  • реконструкцию,
  • капитальный ремонт объектов капитального строительства.

4. Утверждает проектную документацию.

5. Подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

6. Осуществляет иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом.

Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, тогда он будет являться заказчиком-застройщиком.

Застройщика несет большие риски в связи с осуществлением строительства. Именно на нем лежит ответственность за выбор генподрядчика, за неудачное или успешное завершение проекта.

Законодательная база

В настоящее время действует два федеральных закона, регулирующих деятельность в области строительства.

1. Федеральный Закон №39-ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Закон 39-ФЗ определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ.

Кроме того, закон устанавливает гарантии равной защиты:

  • прав,
  • интересов,
  • имущества

субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

2. Федеральный Закон №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон регулирует отношения, связанные:

  • с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,
  • с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости,

а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При этом, в соответствии с п.3 закона 214-ФЗ, действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и ИП, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством РФ об инвестиционной деятельности (т.е. законом 39-ФЗ).

Закон 214-ФЗ не распространяется на объекты недвижимости производственного назначения, не связанные с жилищным строительством.

Обратите внимание:Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным только при наличии в нем условий, указанных в п.4 ст.4 закона 214-ФЗ. В соответствии с этим пунктом договор должен содержать:

  • определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольшищку застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

Обратите внимание: При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, такой договор считается незаключенным.

Основные признаки договора участия в долевом строительстве:

  • заключается в письменной форме,
  • подлежит государственной регистрации,
  • считается заключенным с момента такой регистрации.

Как раз последние два пункта и отличают инвестиционный договор от договора участия в долевом строительстве.

Эта разница становится очень актуальной при определении налоговой базы по НДС с доходов застройщика. Ведь льгота, предусмотренная пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, распространяется только на услуги застройщика, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом 214-ФЗ.

Налоговый учет доходов у застройщика

Итак, для начала необходимо четко определить, в соответствии с каким именно договором (инвестиционным или участия в долевом строительстве) был получен доход застройщика.

При этом, даже если инвестиционный договор «в целом» похож на договор участия долевого строительства, но при этом не отвечает условиям, указанным в законе 214-ФЗ, для целей налогообложения НДС доходы застройщика не будут подпадать под положения статьи 149 НК РФ.

Услуги застройщика необходимо выделять отдельно в соответствующих договорах. Обычно они «выставляются» ежемесячно и соответственно включаются в налоговую базу для целей НДС – в случае, если получены по инвестиционному договору и подпадают под льготу, в случае, если получены в связи с договором долевого участия.

Однако, в случаях, когда застройщик является одновременно инвестором по договору и привлекает соинвесторов, а так же пользуется услугами генподрядчика и технического заказчика, в договорах соинвестирования о его вознаграждении может не упоминаться и доходы, соответственно, не будут признаваться и облагаться налогами.

Подобный подход не совсем законен, учитывая, что деятельность компании должна быть направлена на получение дохода и проводимые работы (оказываемые услуги), соответственно, должны приносить выручку, а ее размер необходимо закреплять в договорах с инвесторами (соинвесторами) или дольщиками.

В соответствии с п.1 ст.2 Гражданского Кодекса: «Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.»

Если при этом «целевые» средства использовались застройщиком не только для выполнения работ по конкретному проекту, но и на другие проекты или свои нужды (т.е. не по целевому назначению), такие суммы перестанут быть целевым финансированием и будут облагаться налогом на прибыль в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ.

Таковы положения действующего законодательства и позиция Минфина.

В соответствии с письмом Минфина №03-03-06/1/506 от 22.08.2011г.: «Таким образом, использование денежных средств, которые получены застройщиком от участников долевого строительства на создание (строительство) одного объекта, на строительство другого объекта признается нецелевым. Следовательно, такие денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы на основании п. 14 ст. 250 НК РФ.»

После того, как работы по инвестиционному контракту или по договору долевого участия завершены, у некоторых застройщиков остаются средства, полученные от инвесторов (соинвесторов) и дольщиков.

В случае, если договором предусмотрен возврат неиспользованных средств целевого назначения, вопросов не возникает. Но если об этом ничего не сказано, или, напротив, такие средства обозначены, как «экономия застройщика» и остаются в его распоряжении, сразу возникают вопросы – а нужно ли застройщику платить НДС? И если – да, то с какой суммы?

Понятно, что компании-застройщики «лишних» налогов платить не хотят. Поэтому порой можно встретить следующий подход:

Экономия застройщика признается внереализационным доходом в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ и не облагается НДС.

В соответствии с этим пунктом, внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде использованных не по целевому назначению:

  • имущества (в том числе денежных средств),
  • работ,
  • услуг,

которые получены в рамках целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств.

Безусловно, такой подход весьма выгоден компании, но при этом является чрезвычайно рискованным. При проверке налоговые органы начислят НДС, 20% штраф и пени за несвоевременную уплату налога.

Таким образом, свою позицию организации придется отстаивать в суде, так как Минфин и налоговые органы не разделяют подобной позиции.

Есть случаи, когда суды принимают сторону налогоплательщика по спорным вопросам исчисления НДС с экономии денежных средств.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2010г. по делу №А46-23193/2009(Определением ВАС РФ от 25.03.2011 N ВАС-1109/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

«Суд указал, что средства, получаемые обществом от инвесторов по договорам на долевое участие, в момент их получения не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг). Поэтому сумма разницы между средствами, полученными обществом от физических лиц, и фактическими затратами на строительство жилых объектов не облагается НДС.»

Такие же выводы содержит Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2010г. по делу №А27-25524/2009.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2009г. №Ф04-3114/2009(7393-А46-42), Ф04-3114/2009(8435-А46-42) по делу №А46-21324/2008

«Суд пришел к выводу о том, что не облагается НДС разница между инвестиционными средствами, которые получены обществом на строительство жилых домов, и документально подтвержденными расходами компании, связанными с этим строительством.»

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.11.2010г. по делу №А33-22092/2009

«Суд указал, что денежные средства, полученные заказчиком-застройщиком от дольщиков сверх затрат на строительство, не облагаются НДС, поскольку являются инвестиционными.»

К таким же выводам пришел суд в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 09.10.2007г. по делу №А28-4176/2007-145/21.

Менее авантюрным представляется следующий подход:

Экономия застройщика признается доходом от реализации в соответствии с п.2 ст.249 НК РФ и облагается НДС.

В соответствии с п.2 ст.249 НК РФ, выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные:

  • товары (работы, услуги),
  • имущественные права,

выраженные в денежной или натуральной формах.

Если компания осуществляет функции Застройщика в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса, то экономия средств, полученная от участия в Инвестиционном контракте (договоре долевого участия), с большой вероятностью будет квалифицирована налоговыми органами, как доход, связанный с оказанием услуг Застройщика вне зависимости от выделения (его отсутствия) вознаграждения Застройщика в договоре инвестирования (соинвестирования), долевого участия.

Доходы, связанные с договором инвестирования (соинвестирования), подлежат налогообложению НДС:

1. Согласно п.2 ст.153 НК РФ, при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.

2. Согласно пп.2 п.1 ст.162 НК РФ, налоговая база, увеличивается на суммы полученных за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Мнение, выраженное в Письме Минфина от 25.03.2008г. №03-07-10/02:

«Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков, превышает его затраты, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат налогообложению НДС.»

Решения судов, поддерживающие позицию налоговых органов:

Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2011г. №Ф09-3294/11 по делу №А71-10573/2010-А18:

«После окончания строительства объектов и их сдачи инвесторам услуги заказчика-застройщика являются выполненными и общество, получив экономию инвестиционных средств и оставив ее в своем распоряжении, обязано исчислить НДС с суммы этой экономии. Суд также отметил, что по завершении инвестиционного проекта денежные средства, оставшиеся в распоряжении застройщика, утрачивают инвестиционное значение.»

Постановление ФАС Уральского округа от 18.04.2011г. №Ф09-1217/11-С2 по делу №А50-15732/2010:

«Суд пришел к выводу, что сумма превышения средств, полученных от инвесторов, над затратами на строительство объекта включается в налоговую базу по НДС. Это объясняется тем, что в момент сдачи объекта в эксплуатацию и передачи его инвесторам оставшиеся в распоряжении заказчика-застройщика денежные средства не носят инвестиционного характера.»

Использование льготы по НДС согласно пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, возможно только лишь по экономии застройщика, связанной с договором участия в долевом строительстве.

Ведь в соответствии с пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, не подлежат налогообложению на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного* назначения).

*К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг);

Вот какой ответ на вопрос об отсутствии оснований для применения пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ при исчислении НДС в отношении лиц, не относящихся к застройщикам в соответствии с п.1 ст.2 закона N214-ФЗ дает Минфин в своем письме от 14.03.2011 №03-07-10/04:

«Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, от налогообложения НДС освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

В соответствии с п. 1 ст. 2 вышеназванного закона под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. В связи с этим для применения иными лицами освобождения от налогообложения НДС, предусмотренного пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, правовых оснований не имеется.»

В соответствии с письмом Минфина от 11.05.2011 №03-07-10/08: «По вопросу налогообложения денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика, оказывающего услуги на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, сообщаем, что поскольку согласно ст. 162 НК РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения, в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются, суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г., не подлежат налогообложению НДС.»

В части налога на прибыль сумма экономии средств, полученная от участия в инвестиционном договоре (договоре долевого участия), является доходом по данному договору и облагается по ставке 20% в любом случае, вне зависимости от того, к каким доходам эту экономию отнесет налогоплательщик:

либо в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ,

либо в соответствии с п.2 ст.249 НК РФ.

В заключение необходимо отметить, что даже если в настоящее время суды в своих решениях становятся на сторону налогоплательщика, ситуация может коренным образом измениться через несколько лет – в момент прохождения организацией налоговой проверки.

В связи с чем рекомендуем своевременно и в полном объеме исполнять обязанности налогоплательщика.

Особенности учета НДС в строительстве

Налог на добавленную стоимость (НДС) занимает наибольший удельный вес среди налоговых платежей в федеральный бюджет, поэтому правильность его начислений и вычетов находится под пристальным вниманием контролирующих органов.

Каждый вид хозяйственной деятельности имеет свои особенности в начислении и уплате этого налога. Не исключение и строительство.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных или заемных средств, в том числе и иностранных юрлиц. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, основываясь на договоре о совместной деятельности, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные лица.

Заказчики – нанятые инвесторами физические и юридические лица для реализации инвестиционных проектов.

Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключенному с Заказчиком.

Инвестиции – денежные средства, ценные бумаги и иное имущество, в том числе имущественные права, работ и услуг.

Стоимость строительства определяется инвестиционным проектом. Заказчик в соответствии с договором имеет право учитывать или не учитывать на балансе собранные инвестиционные средства. Заказчик финансирует осуществление строительства и осуществляет контроль над подрядчиками за выполнением строительства объектов.

Ситуации, возникающие на практике:

  1. Функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняют независимые между собой хозяйствующие субъекты.
  2. Функции заказчика и инвестора выполняет одна организация
  3. Инвестор является отдельным хозяйствующим субъектом, а функции заказчика и подрядчика одновременно выполняет другой хозяйствующий субъект
  4. Инвестором, заказчиком и подрядчиком является один хозяйствующий субъект

Рассмотрим одну из ситуаций более подробно, когда функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняются независимыми между собой хозяйствующими субъектами.

Денежные средства инвесторов, поступающие на расчетный счет заказчика (застройщика), который реализует инвестиционный проект привлекая подрядные организации, являются источником целевого финансирования и следовательно, в части подлежащей передачи подрядчику и на иные цели, предусмотренные договором, не являются объектом налогообложения НДС. Оплата выполненных подрядными организациями работ за счет этих источников производится заказчиком с НДС, возможности применения вычета инвестором. В части вознаграждения Заказчика и с сэкономленных им сумм, объект НДС возникает у Заказчика, как с момент реализации услуг, так и в момент получения аванса.

Передача объекта от заказчика инвестору осуществляется по фактический стоимости с учетом налога на НДС.

Для того чтоб инвестор имел право на налоговый вычет, необходимо наличие счетов-фактур и документального подтверждения фактической оплаты налога.

Поэтому при передаче объекта инвестору заказчик от своего имени и на основании счетов-фактур подрядных организаций в 5 дневный срок (со дня оформления документов на передачу законченного строительством объекта) направляет инвестору сводный счет-фактуру. Счет-фактура оформляется в 2 экз. с указанием фактической стоимости передаваемого объекта и отражением суммы НДС входящей в его стоимость. Заказчику также необходимо вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по НДС.

Заказчик оформляет счет-фактуры на основании сводной ведомости затрат на строительство объекта инвестирования.

В связи с тем, что счета-фактуры подрядчиком выписываются с указанием заказчика, как плательщика, то полученные счета-фактуры в книге покупок заказчик не регистрирует, но хранит в журнале полученных счетов-фактур.

Для подтверждения инвестором фактической уплаты налога можно предоставит копии платежных документов, подтверждающих сам факт списания денежных средств с расчетного счета заказчика и копий счетов-фактур подрядных строительных организаций.

Если при строительстве жилого дома вначале происходит государственная регистрация права собственности на квартиры на риэлтора, то счет-фактуры необходимы, так как квартиры для них могут быть товаром и при их реализации (с НДС), они смогут принять к вычету налог, отраженный в счет-фактуре.

Услуги заказчика могут включаться в инвентарную стоимость строительства, либо являться фиксированной суммой или процентом от инвестиционных средств.

В таком случае часть денежных средств, поступивших от инвесторов являются вознаграждением (оплатой услуг) заказчика. В данном случае необходимо из поступивших от инвестора средств выделить вознаграждение заказчика в соответствии со сметой. Эти средства как авансы полученные следует включить в налогооблагаемую базу.

В договоре может быть предусмотрено, что оплатой услуг заказчику будет экономия средств по смете. В данном случае налоговая база будет определена только по окончании строительства и в момент получения авансовых платежей, в связи с невозможностью ведения раздельного учета объектом налогообложения, НДС будет облагаться вся сумма, полученная на счет или в кассу заказчика. При отсутствии экономии объектом налогообложения у заказчика будет рыночная стоимость безвозмездно оказанной услуги строительного заказа.

Выделение расчетным путем налоговой базы до окончания строительства налоговым кодексом не предусмотрено и в соответствии с Налоговым кодексом суммы целевого финансирования обложению НДС не подлежит.

Заказчику необходимо вести раздельный учет доходов и расходов средств полученных и направленных на финансирование строительства и на оплату собственных услуг.

Заказчик ведет учет по приобретаемым материалам, работам и услугам и не отражает приобретение в книге покупок.

Право на налоговые вычеты по суммам оплаченного НДС заказчик не имеет, так как оплата производилась за счет средств инвестора.

По окончанию строительства может возникнуть экономия средств инвесторов. Согласно налоговому кодексу РФ в налоговую базу по НДС включаются суммы, полученные в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). В связи с этим суммы превышения денежных средств, полученных от инвесторов над фактическим затратами по его строительству, оставшиеся в распоряжении застройщика, облагаются НДС в обще установленном порядке.

В договоре м/у инвестором и заказчиком необходимо предусмотреть распределение суммы экономии. Ели договором предусмотрен возврат суммы экономии, то она будет облагаться НДС у Заказчика.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *