Для определения рыночной стоимости земельных участков используется несколько методов, порядок применения которых установлен распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе — метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием его применения является наличие рыночной информации о ценах на схожие с оцениваемым земельные участки. Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж представлен на рис. 3.5.

Рис. 3.5. Алгоритм метода сравнения продаж

На первом этапе определяются элементы сравнения, к которым относятся ценообразующие факторы и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. К факторам, влияющим на рыночную стоимость земель, относятся:

• • местоположение и окружение;
• • целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• • физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация идр.);
• • транспортная доступность;
• • инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Характеристики сделок с земельными участками включают в себя:

• • условия финансирования (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления займа);
• • условия платежа (расчет денежными средствами, векселями и т.п.);
• • обстоятельства совершения сделки (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• • изменение цен за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается путем прямого сопоставления каждого аналога (по каждому элементу сравнения) с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов определяются либо в расчете на единицу измерения площади земельного участка (гектар, метр квадратный), либо на участок в целом. Корректировки могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величина корректировки может определяться различными способами. Самым простым способом является прямое попарное сопоставление цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения. Сложность при использовании этого способа может заключаться в подборе таких аналогов. Вторым способом является прямое попарное сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определение корректировки путем капитализации разницы в доходах. Третьим способом является корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов, а затем определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка. Четвертый способ основан на определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки. Пятый способ представляет собой экспертное обоснование корректировок цен аналогов.

В результате внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу, в противном случае нужно выбрать другие аналоги, пересмотреть элементы сравнения либо уточнить значения корректировок.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Особенностью метода является то, что в нем используются данные по единым объектам недвижимости, под которыми понимается земельный участок и все его улучшения — здания, сооружения, сети и т.п.

Применение метода выделения возможно при следующих условиях:

• а) наличие информации о ценах сделок (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;
• б) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом выделения представлен на рис. 3.6.

Рис. 3.6. Алгоритм метода выделения

При расчете стоимости улучшений оцениваемого земельного участка учитываются затраты на их замещение или воспроизводство. Затратами на замещение являются затраты, необходимые для создания аналогичных улучшений с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратами на воспроизводство считаются затраты, которые требуются для создания точной копии улучшений с использованием применявшихся при их создании материалов и технологий.

Затраты могут определяться с использованием укрупненных или элементных стоимостных показателей. К укрупненным относятся показатели, характеризующие параметры объекта в целом, — квадратный, кубический, погонный метр, а также показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. Укрупненные и элементные стоимостные показатели, приведенные в базисном уровне цен, пересчитываются с использованием текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства в уровень цен на дату оценки.

Расчет затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Эти методы основаны на калькулировании в текущих (прогнозных) ценах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

В состав затрат на создание улучшений земельного участка включается также прибыль инвестора — величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов либо как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений — сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Функциональный износ представляет собой потерю стоимости в результате несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Экономический износ — это потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Рыночная стоимость земельного участка по данному методу определяется как разность между стоимостью единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок, и стоимостью его улучшений.

С применением метода распределения оценивается рыночная стоимость застроенных земельных участков, т.е. аналогами служат, как и в предыдущем методе, единые объекты недвижимости.

Условия применения метода таковы:

• • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;
• • наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом распределения представлен на рис. 3.7.

Рис. 3.7. Алгоритм метода распределения

Как видно из рисунка, алгоритм этого метода отличается от метода выделения незначительно: в данном случае расчет рыночной стоимости земельного участка основан не на разнице между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью улучшений земельного участка, а на доле земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Отсюда следует, что для применения этого метода нужно определить эту долю на основе рыночных данных об аналогичных объектах.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Для его применения необходимо одно условие — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает последовательность действий, представленную на рис. 3.8.

Рис. 3.8. Алгоритм метода капитализации земельной ренты

Величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на земельном рынке.

Коэффициент капитализации может определяться двумя способами:

• 1) путем деления величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• 2) путем увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на коэффициент капитализации.

Метод остатка применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Условием его применения является возможность застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход. Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка может быть осуществлено по двум вариантам (рис. 3.9 и ЗЛО).

Согласно приведенному алгоритму на первом этапе рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

На втором этапе осуществляется расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый участок. Такой доход рассчитывается за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы. Чистый операционный доход представляет собой разность между действительным валовым доходом и операционными расходами, которые несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

Рис. 3.9. Алгоритм метода остатка (вариант 1)

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для своих нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на постоянные — не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные — зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее — элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — собственник или управляющий.

На третьем этапе осуществляется расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, который определяется как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на коэффициент капитализации доходов от улучшений. При расчете коэффициента капитализации учитываются наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений учитывается возврат капитала, инвестированного в улучшения).

На четвертом этапе рассчитывается величина земельной ренты, которая равна разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода от улучшений.

На пятом этапе определяется рыночная стоимость земельного участка путем деления величины земельной ренты на коэффициент капитализации земельной ренты.

Второй вариант расчета рыночной стоимости земельного участка по методу остатка содержит четыре этапа (см. рис. 3.10).

Рис. ЗЛО. Алгоритм метода остатка (вариант 2)

Как видно из приведенного алгоритма, первые два этапа расчетов аналогичны варианту 1. На третьем этапе определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени, т.е. путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Рыночная стоимость земельного участка, рассчитываемая на завершающем этапе, равна разности рыночной стоимости единого объекта недвижимости и стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием его применения является возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает последовательность действий, представленную на рис. 3.11.

Рис. 3. 77. Алгоритм метода предполагаемого использования

Согласно алгоритму вначале определяются затраты, которые необходимо осуществить для того, чтобы земельный участок можно было использовать наиболее эффективным способом. Это могут быть затраты на создание улучшений земельного участка или на его разделение на части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Такие затраты могут быть распределены во времени, что необходимо учесть.

Затем рассчитываются доходы, которые можно получить при использовании земельного участка наиболее эффективным способом. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо их продажа в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Для получения доходов должны производиться расходы, поэтому они определяются на следующем этапе.

Особенностью этого метода является учет фактора времени при расчете доходов и расходов, что достигается с помощью дисконтирования. Под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной ставке дисконтирования. Величина ставки дисконтирования соответствует уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. Такие ставки могут определяться на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

На завершающем этапе рассчитывается стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.

Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Методика оценки земель

Для определения цены на землю используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которых могут быть применены для установления ее стоимости, в независимости от типа землепользования. Возможность и целесообразность применения той или иной методики или метода для оценки земель зависят от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земель любого назначения является использование рыночных данных. Наша оценочная компания в Москве оказывает услуги по оценке всех видов территорий с подбором оптимального для вас метода.

Основные методы, используемые для оценки земли:

• сравнения продаж;
• выделения;
• распределения;
• капитализации земельной ренты;
• остатка;
• предполагаемого использования.

Данный перечень является стандартным. Он утвержден распоряжением Минимущества России от 07 марта 2002 № 568-р в документе «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». Эти методики применяются для оценки любых видов территорий. Более подробно об услугах оценки и применяемых методах вы можете узнать на страницах

• Оценка стоимости земли
• Оценка участков
• Оценка земли сельскохозяйственного обозначения
• Кадастровая оценка земли населенных пунктов

Метод сравнения продаж

Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями так и земельных участков, свободных от застройки. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный способ оценки земли предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Метод выделения

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Основные правила оценки земли, которые содержит эта методика:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Этот метод оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Методика распределения

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты

Этот метод оценки земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Это способ оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Метод остатка

Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Это метод оценки земли предполагает следующие правила расчетов:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения
• расчет улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Методика предполагаемого использования

Данный метод оценки стоимости земель применим для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой предполагают следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, методами и правилами указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Метод остатка для земельного участка — метод, заключающийся в определении стоимости земельного участка, исходя из его наилучшего использования, путем пересчета чистого операционного дохода (ЧОД), приходящегося на участок (из общего ЧОД от объекта оценки вычитается часть, приходящаяся на здание или сооружение) с использованием коэффициента капитализации.

Другие термины на букву М:
Маржинальный доход
Массовая оценка
Математическое ожидание
Машины и оборудование
Медиана
Межевание земельного участка
Метод «избыточных прибылей»
Метод дисконтирования денежных потоков
Метод инвестиционной группы
Метод капитализации дохода
Метод количественного обследования
Метод компании-аналога или метод рынка капитала
Метод кумулятивного построения
Метод определения внутреннего уровня отдачи на вложенный капитал (внутреннего коэффициента эффективн
Метод остатка для зданий и сооружений
Метод отраслевой оценки
Метод прямого сравнительного анализа продаж
Метод прямой капитализации
Метод разбивки по компонентам
Метод сделок
Метод сравнения продаж
Метод сравнительной единицы
Метод срока службы (жизни)
Мода
Модель Гордона
Модель оценки капитальных активов
Мониторинг земель
МСФО (Международные стандарты финансовой отчётности)
Мультипликатор
Мультипликатор (коэффициент) валовой ренты