Как определить стоимость

Содержание

Определение рыночной стоимости: в чём особенности

Как формируется стоимость различных объектов недвижимости — это вопрос, который интересует всех, кто намеревается приобрести или продать имущество. Данная статья посвящена тому, как определить рыночную стоимость объектов недвижимости, чтобы получить справедливую цену при продаже и не переплатить при приобретении.

  1. Для чего необходимо определять актуальную стоимость?
  2. Почему оптимально обращаться к профессионалам?
  3. Принимайте правильные решения
  4. Оценка квадратных метров и налоговая политика
  5. Обращайтесь к профессионалам агентства «Винсент Недвижимость»

У всех, кого интересует недвижимость в Сочи, неизменно возникает вопрос, как определить рыночную стоимость определенных площадей. Это в равной степени важно и для покупателей, и для продавцов. Никто не заинтересован недополучить при продаже жилых или нежилых площадей, как и переплатить при покупке недвижимости. Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» являются опытными экспертами, работающими на сочинском рынке уже много лет. Обращение к ним позволит в кратчайшие сроки узнать размеры актуальной стоимости объекта недвижимости, что обеспечит возможность ее выгодно реализовать или приобрести по оптимальной цене. Обращайтесь к профильным специалистам, обладающим существенным опытом, если заинтересованы в достоверности и скорости проведения экспертной оценки.

Назад к содержанию

Для чего необходимо определять актуальную стоимость

Данная статья посвящена вопросу, как формируется рыночная стоимость недвижимости различных видов. Такие расчеты основываются на текущих тенденциях рынка, цене аналогичных площадей, перспективах целевого использования, уровне износа и других важных факторах. Стоимость объекта недвижимости должна определяться опытными профессионалами, которые смогут:

  • гарантировать точность экспертной оценки;
  • обеспечить оперативность ее проведения;
  • создать для владельцев квадратных метров и желающих его приобрести выгодные условия сотрудничества.

Профессионалы знают, как достоверно определить рыночную стоимость и обеспечить точность расчетов. Целью проведения экспертной оценки является определение вероятной суммы, которую можно будет выручить за квадратные метры при условии их реализации на открытом конкурентном рынке. Понять, как узнать актуальную стоимость объекта, может понадобиться в таких случаях:

  • продажа или приобретение недвижимости,
  • при желании сдавать в аренду жилые и коммерческие площади,
  • перераспределение прав собственности,
  • страхование,
  • вступление в права наследования,
  • для расчета суммы налога,
  • желание воспользоваться недвижимостью в качестве залогового имущества и пр.

Назад к содержанию

Почему оптимально обращаться к профессионалам?

Безусловно, можно пытаться самому разобраться, как определить стоимость определенных квадратных метров. Однако без определенного опыта и знаний текущих тенденций рынка это будет сделать далеко не просто. Намного рациональнее воспользоваться услугами опытных профессионалов, которые смогут точно сказать, какая рыночная стоимость определенной недвижимости на текущий момент.

Сочи — это быстро развивающийся город, характеризующийся современной инфраструктурой. В южной столице сравнительно недавно прошло несколько крупных соревнований мирового уровня. Это в значительной степени обусловило развитие региона. Несмотря на тенденции, наблюдаемые в других регионах страны, сочинские объекты недвижимости ежегодно прибавляют в цене. Город является достаточно перспективным, многими рассматривается в качестве желаемого места проживания, а также для инвестиций свободных денежных средств с целью их эффективного вложения и приумножения в будущем.

Назад к содержанию

Принимайте правильные решения

Рыночная стоимость недвижимости — основополагающий фактор, влияющий на принятие правильного решения относительно вложения денежных ресурсов. Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» готовы определить размер стоимости объекта быстро и достоверно. С нашей помощью принять решение о приобретении квадратных метров вам будет несложно.

Рыночная актуальная стоимость квадратных метров — это величина, о которой следует отталкиваться при установлении цены недвижимости, подлежащей продаже. Для покупателей такая сумма является не только поводом для принятия решения вложения средств. Если стоимость строительного объекта существенно занижена, следует задуматься о мошеннических действиях. Даже при срочных продажах строительных объектов в Сочи, их владельцы вряд ли заинтересованы существенно терять. При низкой стоимости объектов они должны вызывать подозрения. Наши специалисты не только готовы оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, но и произвести его проверку относительно чистоты его документов. Сотрудничество с нами гарантирует безопасность сделки и отсутствие в будущем проблем.

Назад к содержанию

Оценка квадратных метров и налоговая политика

В рамках налоговой политики рыночная стоимость объектов приобретает особое значение. Налог, который распространяется на объекты недвижимости различного назначения, в большинстве стран, включая Россию, составляет до 70% бюджета на местах. Поэтому все местные администрации заинтересованы в достоверности экспертной оценки. Грамотная оценка объекта недвижимости — залог справедливых поступлений средств в бюджет, что обуславливает более интенсивное развитие региона. Возможность использования рыночной стоимости способствует в результате перечисленных выше факторов и развитию рынка недвижимости.

Узнать рыночную стоимость недвижимости у специалистов компании вы сможете для любых целей. Считается, что именно экспертная оценка, произведенная профильными специалистами, является наиболее достоверной. Безусловно, сумма реальной сделки может от нее незначительно отличаться в большую или меньшую сторону. Это может быть обусловлено желанием продавца быстрее реализовать объект или желанием покупателя любой ценой стать обладателем недвижимости определенного класса либо расположенной в определенном месте.

Выбор объекта недвижимости может производиться, исходя из следующих факторов:

  • площадь,
  • стоимость,
  • расположение,
  • уровень комфорта,
  • целевое назначение.

Любой из вышеприведенных аспектов может стать определяющим в зависимости от интересов покупателя. Для многих важнее уровень стоимости строительного объекта. Для других — конкретный район Сочи, третьим важен определенный класс квадратных метров. Что считать важным, а что нет — решать вам.

Назад к содержанию

Обращайтесь к профессионалам агентства «Винсент Недвижимость»

Если вы заинтересованы определить стоимость достоверно, обращайтесь в агентство «Винсент Недвижимость». Наши эксперты готовы заранее гарантировать точность расчетов стоимости строительных объектов. Мы работаем 14 лет и дорожим существующей репутацией. Рыночную стоимость объектов наши эксперты благодаря большому опыту способны рассчитывать максимально оперативно. Выбирая опытных специалистов, Вы заранее обеспечиваете качество сервиса и оптимальные расходы на экспертизу, которая поможет узнать уровень рыночной стоимости квадратных метров.

Считается, что именно размеры рыночной оценки являются определяющими для владельцев квадратных метров при установлении цены на определенный объект. И это мнение является верным. Узнавайте размеры рыночной стоимости у опытных специалистов компании «Винсент Недвижимость», если хотите быть уверены в достоверности полученной информации. Такая сумма, как оценочная рыночная цена, поможет сформировать привлекательное для покупателей предложение.

Назад к содержанию

Покупка недвижимости ответственное дело, которое требует проверки данных и сопоставления различной информации. Как осуществляется рыночная стоимость квартиры расчет онлайн для конкретного объекта имущественного права. С этим вопросом обращается практически каждый второй россиянин. Можно сказать, что эта схема настолько запутанная, что не предоставляется точно определить по каким параметрам и по каким соображениям ведётся расчет стоимости недвижимости. Вместе с этим есть более точный и проверенный способ узнать стоимость недвижимости, это кадастровая оценка жилья по базе данных Росреестра. Вы можете без проблем заплатить госпошлину на нашем сайте и заказать выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость квартиры согласно данным Росреестра. Как бы то ни было, есть абстрактная система, которая позволяет уточнить рыночную оценку недвижимости. Образно говоря, рыночная стоимость квартиры расчет онлайн предусматривает полное владение такими данными:

  • Регион размещения.
  • Этаж.
  • Наличие балкона или лоджии.
  • Наличие грузоподъёмного лифта.
  • Количество помещений.
  • Материал стен для жилого дома.
  • Высота потолка.
  • Общая площадь жилья.
  • Планировка недвижимости.
  • Состояние кухни.
  • Состояние и наличие санузла.
  • Статус недвижимости.

Это сложная схема расчёта, которая не имеет адекватной региональной привязки по экономическим параметрам. Есть иной, проверенный способ оценки, это расчет методики по Роскадастру.

Принцип расчёта стоимости квартиры онлайн

Эта схема официально утверждена Росреестром и пользуется для проведения расчётов и согласования с местными органами власти. Кадастровая стоимость формируется по следующим показателям:

  • Общая площадь недвижимости.
  • Дата постройки и материал стен.
  • Этаж здания.
  • Наличие инженерной инфраструктуры. Экологическая обстановка в месте проживания.
  • Транспортная инфраструктура в месте нахождения здания.
  • Инвестиционная привлекательность региона проживания.

Кроме этого, в каждом регионе допускается применение коэффициента, который позволит выявить более точную цену недвижимости. Дополнительно можно узнать и такой интересный факт, что кадастровая стоимость отличается от рыночной стоимости квартиры в диапазоне 30%. Если вы почувствовали существенную разницу в рыночной и кадастровой цене, вы можете оспорить данные, путём заказа на нашем сайте выписки из ЕГРН, которая станет официальным документом для оспаривания стоимости в Росреестре, а также в судебных инстанциях. Таким образом, рыночная цена стоимости квартиры не дублирует кадастровую оценку, но для приоритетного расчёта и определения цены необходимо ориентироваться по базе данных Росреестра. Кроме этого, кадастровая стоимость жилья, является основой для проведения расчёта налогов на недвижимость в целом.

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/»бизнес»/»элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок – см. по ссылке. > Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

База данных «ЦИАН»: Продажа и аренда недвижимости

«Из рук в руки»: База данных по недвижимости

База объявлений о продаже квартир в Москве на «АВИТО».

2. Выборка квартир

Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу. Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.
Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к. рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.

Чем больше выборка, тем вернее оценка. Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах.

Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.
Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

♦ К слову об оценке квартир ♦

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

3. Анализ выборки и оценка квартиры

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).
Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.). Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е. ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене. Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир. В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.

Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.

В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.

4. Контрольная проверка цены

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».
Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров. Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним. А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена.

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на IRN.ru () или SOB.ru ().

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице». Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

♦ К слову о корректировке цены ♦

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки.

В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой (договор передачи при приватизации, или договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство, и т.п.), которые у Покупателя могут соотноситься с разной степенью риска. То же касается и снятия с регистрационного учета Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю – «юридически свободная» квартира более ликвидна.

Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без «альтернативной» покупки), либо нам необходимо выстраивать «цепочку», что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

— Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно? Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки.

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем. На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.

>Цены на квартиры в Москве и Подмосковье

Сколько стоит квартира в Москве, Московской области, или как работает онлайн оценка недвижимости?

Существуют разные способы узнать примерную рыночную цену квартиры. Но даже если пригласить нескольких профессиональных оценщиков или опытных риэлторов, то каждый из них назовет свою цифру. А реальная цена продажи квартиры, скорее всего, не совпадет ни с одной из них! Так устроено ценообразование на рынке недвижимости. Цены на квартиры в Москве и Московской области зависят от множества различных факторов, вплоть до психологического настроя продавца и покупателя в момент торга. Поэтому до начала сделки можно лишь определить «коридор», в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. И для более точного определения этого «коридора» лучше собрать несколько разных оценок и мнений – истина окажется где-то посередине.

Сервис «Оценка стоимости квартир в режиме on line» от аналитического центра IRN.RU является одним из способов узнать примерную рыночную стоимость квартиры в Москве или Подмосковье с помощью всего одного нажатия клавиши! Методы оценки квартир аналитического центра IRN.RU основаны на использовании многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве и Подмосковье, а также матриц оценочных корректировок. Оценка недвижимости таким способом является расширением метода сравнительного анализа продаж и имеет ряд заметных преимуществ.

Для определения стоимости квартиры с помощью данного сервиса необходимо указать только ее основные параметры, которые существенно влияют на цену жилья. Менее значимые факторы, такие как наличие или отсутствие балкона, телефона, покрытие пола, высота потолков, раздельный или совмещенный санузел и тому подобные параметры оказывают влияние на стоимость квартиры на уровне 1%-2% и находятся в пределах погрешности метода оценки. В большинстве случаев эта погрешность в сумме составляет 3%-5%, что является вполне приемлемым даже при профессиональной оценке с участием «живого» специалиста. Погрешность оценки может быть больше для дорогого элитного жилья, квартир в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для автоматической оценки оказываются и представители другой крайности – небольшие однокомнатные квартиры и квартиры-студии, так как стоимость квадратного метра таких квартир может заметно выбиваться из среднего уровня цен на жилье.

>Как определить рыночную стоимость недвижимости

Как определить рыночную стоимость недвижимости?

Когда встаёт вопрос о продаже квартиры, то владелец хочет получить наибольшую сумму, но устанавливать высокую цену неразумно, ведь так можно вообще не продать жилье. Для определения оптимальной цены продажи необходимо опираться на какие-то реальные факты, мнения экспертов, но также важно учесть материальные составляющие, например, сколько вы вложили в ремонт. И как поступить в ситуации, если продать квартиру необходимо срочно?

Разумно предположить, что основополагающим фактором здесь будет рынок. Именно он будет непосредственно влиять на ценообразование недвижимости, поскольку расценки уже сформированы многочисленными продавцами и риэлторскими компаниями.

Как формируется стоимость недвижимости?

Многие наивно полагают, что способны самостоятельно определить цену на свою недвижимость, но довольно часто оказывается так, что объект длительное время так и остаётся размещенным в рекламных сервисах без востребования. И только по прошествии полугода и более, его владелец понимает, что установил высокую цену, и ее стоило бы уменьшить, но время потеряно, планы сорваны.

Поэтому необходимо сразу адекватно смотреть на вещи и расценивать недвижимость на основании объективных фактов.

Все знают и видят, что цены на недвижимость не стоят на месте и зачастую они существенно могут измениться всего за 1 год. Разница в цене квадратного метра на начало и конец года может составлять 3-6%, а то и больше. Как быть, ведь объявление может висеть безрезультатно несколько месяцев?

Есть довольно практичный и удобный выход из этой ситуации: каждый месяц обновлять объявление. Это более трудозатратно, но так ваше предложение будет под постоянным контролем, и вы не упустите шанс получить более высокую прибыль, если цены на недвижимость вырастут.

Но бывает и наоборот, цены не растут, а падают. Такое если и случается, то крайне редко и на сверхмалую величину, поэтому беспокоиться по этому поводу не стоит. Что касается определения корректной цены на недвижимость, то есть несколько стратегий ценообразования:

  • Если деньги нужны не срочно, то можно несколько повременить с продажей. Тем самым, дождавшись, когда стоимость одного квадратного метра вырастет до пикового показателя. Конечно, может оказаться так, что ждать придётся долго, так и не дождавшись увеличения.

  • При размещении объявления укажите стоимость, превышающую рыночную, но при этом укажите отметку о возможности торга. Так вы в режиме реального времени сможете контролировать цену, и если она действительно вырастет на момент продажи квартиры, то на торге можно сделать меньшую скидку. Плюс этой стратегии в том, что на рынке в целом покупатели хорошо реагируют на скидки.

  • Если квартиру необходимо продать срочно, и совсем нет времени ожидать покупателя, то обращайтесь к услугам риэлторских компаний. Здесь следует понимать, что вы потеряете как минимум 15% от средней рыночной цены, зато избавитесь от недвижимости за короткий срок, сразу получив всю сумму средств на руки или счёт в банке.

Определяем стоимость практическим путем

Чтобы определить оптимальную стоимость квартиры, необходимо провести анализ рынка недвижимости. Процесс будет заключаться в разделении квартир на категории с последующим сопоставлением цен внутри каждой из категорий:

  • Квартиры с ремонтом и евроотделкой;

  • С мебелью и техникой;

  • Пустые с ремонтом;

  • С мебелью, но требующие ремонта;

  • Пустые без ремонта.

Важно понимать, что стоимость ремонта бюджетного уровня, чем обычно руководствуются специалисты и эксперты, составляет порядка 1 тыс. $ на комнату. Соответственно, квартира без ремонта в старом доме или требующая ремонта по сравнению с отделанной будет, как минимум на 2-3 тыс. $ дешевле.

Разумеется, у всех рамки затрат на ремонт свои и могут быть как сверхмалыми, так и сверхбольшими. Поэтому необходимо опираться на средние показатели, опять же, представленные на рынке.

Также необходимо учитывать срок службы строения. Квартира в 30-летнем доме явно будет дешевле аналогичного предложения в новостройке, потому что время является неоспоримым фактором, который неуклонно снижает стоимость, так как надёжность здания падает, что связано с неблагоприятными факторами, такими как устаревание коммуникаций.

Что ещё влияет на стоимость?

Кроме возраста здания при определении стоимости жилья необходимо учитывать ещё несколько дополнительных факторов. Зачастую от того, насколько грамотно вы определили цену, может зависеть скорость реализации недвижимости, потому что покупатели будут опираться на те же факты. К ним следует отнести:

  • Этажность недвижимости: при прочих равных условиях (один и тот же дом, сопоставимый уровень ремонта и проч.), цены на жилье, расположенное на первом этаже будут ниже, чем на квартиры, расположенные на 3-5 этажах.

  • Пространственное положение: если жилье находится с южной стороны, оно будет стоить чуть дороже квартир, находящихся с северной.

  • Географическое расположение. Существенным ценообразующим фактором является то, в каком районе находится квартира. Дороже жилье будет в центре, так как под боком вся инфраструктура, и в спальных районах, так как тихо и комфортно. В средней полосе жилье будет несколько дешевле.

  • Социальный фактор. Может неразумно, но иногда полезно учитывать именно этот фактор, то есть слухи о вашем районе. Если регулярно происходит много различных происшествий, то и покупатели неохотно будут реагировать на ваше объявление. Чтобы продать жилье в районе с неблагоприятным имиджем, необходимо снизить стоимость, пусть даже в ущерб среднерыночной.

  • Инфраструктура: транспортная доступность, наличие поблизости школ, детских садов, больниц, мест для отдыха.

  • Экология микрорайона: близость дома к промышленным предприятиям ухудшит показатель спроса на жилье.

  • Материал изготовления стен дома: кирпичные дома стоят дороже панельных и даже монолитных.

  • Состояние придомовой территории: потенциальные покупатели могут оценивать, есть ли детская площадка возле дома, есть ли место для парковки автомобиля, насколько в целом ухожен двор.

Чтобы быть уверенным в своей точке зрения относительно стоимости квартиры, можно обратиться к услугам оценщиков. Эти специалисты ведут подробную статистику объектов недвижимости с учетом всех параметров, поэтому сумеют грамотно и обоснованно сформировать цену. Итак, куда обращаться для оценки стоимости квартиры:

  • В риэлторскую компанию;

  • В юридическую фирму;

  • В оценочное бюро;

  • К независимому частному оценщику.

Если у вас нет опыта продажи недвижимости, удобнее будет обратиться к услугам специализированных компаний, потому что даже при установке средней рыночной цены порой приходится ожидать длительное время, когда на ваше объявление обратят внимание потенциальные покупатели.

3.8.4 Расчет рыночной стоимости

Стоимость объекта определяется по формуле:

РС д.п. = ЧОД / С к, (36)

где ЧОД – чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов за год.

ЧОД = ДВД – ОР, (37)

Суммарные ОР составляют 25% от величины ДВД.

ЧОД =101 264 829 – 19 612 687 = 81 652 142

РС д.п = 81 652 142/ 0,1711=477 310 000руб.

Таблица 34

Расчет стоимости Доходным подходом

Наименование

Действительный валовой доход, руб.

Операционные расходы, руб.

Чистый операционный доход,руб

Коэффициент капитализации

Рыночная стоимость, определенная Доходным подходом, руб.

Нежилое помещение, общей площадью 12 237 кв.м., Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Химиков-Энтузиастов.Кадастровый (или условный) номер: 55-36-050205-501

101 264 829

19 612 687

81 652 142

477 310 000

Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета доходным подходом, составляет 477 310 000 руб. удельный показатель рыночной стоимости составляет 39 706руб. С учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета Затратным подходом, должна быть учтена при согласовании результатов с определенным весовым коэффициентом.

3.9 Согласование результатов

Согласование результатов оценки – определение итоговой величины стоимости объекта оценки путем математического взвешивания результатов оценки, полученных в рамках всех использованных подходов, при которых каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля.

Для определения итоговой стоимости объекта оценки необходимо учесть с помощью весовых коэффициентов относительную важность, применимость и обоснованность полученных значений стоимости по каждому из подходов.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

Сравнительный подход наиболее отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Этот подход имеет наибольшее значение по тем объектам, по которым имеется сложившийся рынок.

Доходный подход, отражает ожидания инвестора на выгоды, связанные с использованием объектов оценки.

Учитывая все достоинства и недостатки использованных подходов к оценке, определяются весовые коэффициенты для каждого из них. Весовые коэффициенты для согласования результатов каждого из использованных подходов к оценке определены методом анализа иерархий.

Метод состоит в разбиении проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке их парным сравнением.

Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a (i, j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от:

1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 — равная важность;

3 — умеренное превосходство одного над другим;

5 — существенное превосходство;

7 — значительное превосходство;

9 — очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 — промежуточные значения.

В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделяются следующие параметры:

А. Возможность отразить действительные намерения продавца;

Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Таблица 35

Значение приоритетов критериев

А

Б

В

Г

Средняя величина

Вес критерия

А

Б

В

Г

Сумма

Сравниваем результаты, полученные сравнительным (СП), затратным (ЗП), доходным (ДП) подходами по каждому критерию согласования:

Таблица 36

Распределение критериев по подходам

ЗП

СП

ДП

Средняя величина

Вес метода по соответствующему критерию

Определение веса каждого метода по критерию А

ЗП

СП

ДП

Сумма

Определение веса каждого метода по критерию Б

ЗП

СП

ДП

Продолжение таблицы36

Сумма

Определение веса каждого метода по критерию В

ЗП

СП

ДП

Сумма

Определение веса каждого метода по критерию Г

ЗП

СП

ДП

Сумма

Таблица37

Определение итоговых значений весов каждого подхода

А

Б

В

Г

Итоговое значение весов для каждого подхода

ЗП

СП

ДП

Сумма

Результаты расчетов приведены в таблице38

Таблица 38

Наименование

Рыночная стоимость,руб.

определенная Затратным подходом

определенная Сравнительным подходом

определенная Доходным подходом

итоговая

Нежилое помещение, общей площадью 12 237 кв.м., Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Химиков-Энтузиастов.Кадастровый (или условный) номер: 55-36-050205-501

591 400 000

516 570 000

477 310 000

515 900 000

Вывод: в результате согласования результатов по трем подходам окончательная величина стоимости здания на 24.06.2011год составляет 515 900 000, удельный показатель рыночной стоимости 42 916 руб.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *