Ответ
Мнение консультантов.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ). При этом, в соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пункт 5 статьи 10 ГК РФ закрепляет презумпцию добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений.
Как следует из текста вопроса, Банк намерен уступить не являющемуся кредитной организацией юридическому лицу – резиденту Российской Федерации право (требование) к российской организации по кредиту в иностранной валюте.
Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (пункт 1 статьи 384 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Если иное не предусмотрено специальными правилами ГК РФ о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора, к отношениям по кредитному договору применяются правила ГК РФ о договоре займа (пункт 2 статьи 819 ГК РФ).
Таким образом, в силу положений пункта 1 статьи 819 ГК РФ кредиторами по кредитным договорам могут быть исключительно банки и иные кредитные организации. Согласно статьям 1 и 5 Закона № 395-1 исключительное право осуществлять в совокупности операции по привлечению денежных средств физических и юридических лиц во вклады и размещению указанных средств от своего имени на условиях возвратности, платности, срочности принадлежит только банку. Исключительность указанного права не допускает передачу банком прав по кредитному договору другому лицу, не являющемуся банком и не имеющему лицензии Банка России на осуществление указанных банковских операций. Вместе с тем, обусловленное лицензией на осуществление банковских операций исключительное право размещать от своего имени денежные средства на условиях возвратности, срочности и платности, следует считать реализованным с момента заключения кредитного договора и выдачей кредита. При этом действующее законодательство не содержит норм, запрещающих банкам уступить права (требование) по кредитному договору организации, не являющейся кредитной организацией в толковании Закона № 395-1. Уступка права (требования) по кредитному договору, исходя из содержания указанных норм Закона № 395-1, не относится к числу банковских операций. Кроме того, ни статья 819 ГК РФ, ни Закон № 395-1 не содержат условия о возможности реализации прав кредитора по кредитному договору только кредитной организацией.
Следовательно, уступка банком прав кредитора по кредитному договору лицу, не являющемуся кредитной организацией, не противоречит законодательству. Этот вывод сформулирован президиумом ВАС РФ в пункте 2 Информационного письма № 120.
Вместе с тем, в силу норм статьи 383, пункта 2 статьи 388 ГК РФ не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора (в частности, требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью).
Кроме того, если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете. Это предусмотрено пунктом 2 статьи 382 ГК РФ. При этом, соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения (пункт 3 статьи 388 ГК РФ).
Особенностью рассматриваемой операции является тот факт, что уступаются права по обязательству в иностранной валюте.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 317 ГК РФ, денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Одновременно, согласно пункту 2 статьи 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке (пункт 3 статьи 317 ГК РФ).
На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 9 Закона № 173-ФЗ валютные операции между резидентами и уполномоченными банками, связанные с получением и возвратом кредитов и займов, уплатой сумм процентов и штрафных санкций по соответствующим договорам осуществляются без ограничений. Однако, законодательством Российской Федерации закреплено общее правило о недопустимости валютных операций между резидентами Российской Федерации, за исключением осуществления закрытого перечня поименованных в пункте 2 статьи 9 Закона № 173-ФЗ операций, в котором операции возврата кредита между должником и новым кредитором, не являющимся уполномоченным банком, не значатся (пункты 1, 2 статьи 9 Закона № 173-ФЗ).
Как пояснено Президиумом ВАС РФ в пункте 3 Информационного письма № 70, в случае, когда в договоре денежное обязательство выражено в иностранной валюте без указания о его оплате в рублях, такое договорное условие как предусмотренное пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ суд не будет сделан иной вывод. Кроме того, если договором предусмотрено, что денежное обязательство выражается и оплачивается в иностранной валюте, однако в силу правил валютного законодательства данное обязательство не может быть исполнено в иностранной валюте, то такое договорное условие также следует рассматривать как предусмотренное пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ не последует иной вывод. «Признание судом недействительным условия договора, в котором денежное обязательство выражено в иностранной валюте, не влечет признания недействительным договора, если можно предположить, что договор был бы заключен и без этого условия (статья 180 ГК РФ)» (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 70).
Учитывая изложенное, исполнение должником цессионарию (новому кредитору), не являющемуся уполномоченным банком, обязательства по кредитному договору, выданному в иностранной валюте, и предусматривающему возврат долга и уплату процентов в иностранной валюте, должно осуществляться в рублях в соответствии с правилами пункта 2 статьи 317 ГК РФ. Как следствие, приобретение резидентом, не являющимся уполномоченным банком, права (требования) по кредиту в иностранной валюте не влечет негативных последствий, связанных с нарушением запретов, установленных валютным законодательством Российской Федерации.
Документы и литература.
2. Закон № 173-ФЗ – Федеральный закон Российской Федерации от 10.12.2003г. № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»;
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 120 – Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 30.10.2007г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»;
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 70 — Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002г. № 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации».
На основании пункта 1 статьи 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил — общими положениями о договоре, предусмотренными подразделом 2 раздела III ГК РФ.
Roman»‘> Закон № 229-ФЗ — Федеральный закон Российской Федерации от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»;
5. Постановление КС РФ № 20-П — Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2009г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца пятого подпункта 2 пункта 1 статьи 165 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»;
6. Указание № 3073-У – Указание Банка России от 07.10.2013г. № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов».
Назад в раздел
Недобросовестность как основание отказа в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда или арбитража в связи с противоречием публичному порядку
Куимчиде Данил Дмитриевич
бакалавр права, кафедра международного публичного и частного права, Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», Kuimchide@yandex.ru
В статье анализируется допустимость отказа в признании и приведении в исполнение решений иностранных судов и арбитражей в связи с их противоречием публичному порядку в случае установления факта недобросовестности стороны спора. В рамках данной проблематики автор на основании доктри-нальных исследований рассматривает предварительный вопрос о том, является ли принцип недопустимости извлечения выгод и преимуществ из незаконного и недобросовестного поведения одним из элементов публичного порядка. Установив, что добросовестность является принципом, характерным для российской правовой системы в целом, автор на основании анализа российской и зарубежной правоприменительной практики изучает подходы к учету факта недобросовестности стороны в делах о признании и приведении решений иностранных судов и арбитражей в исполнение. На основании проведенного анализа автор приходит к выводу, что в последние годы недобросовестность стороны все чаще становится причиной отказа в признании и приведении решения иностранного суда или арбитража в исполнение, несмотря на угрозу пересмотра такого решения по существу. Автор высказывает мнение, что такой подход правоприменительных органов является верным. Ключевые слова: Публичный порядок, международный коммерческий арбитраж, иностранные решение, признание и приведение в исполнение, основания отказа, добросовестность
Н
2 б>
На сегодняшний день институт оговорки о публичном порядке является одним из самых неопределенных (возможно, и принципиально неопределимых) с точки зрения практики его применения и сферы действия. А.П. Белов говорит о публичном порядке как о самой «каучуковой» норме из всех «каучуковых» норм . Данная проблема широко известна и за рубежом: по меткому сравнению, сделанному судьей Дж. Берроузом в деле «Ричардсон против Меллиш», публичный порядок является «неуправляемой лошадью, и если ее оседлать, то неизвестно, куда она тебя увезет» .
В связи с обозначенными сложностями, как в доктрине, так и на практике предпринимаются попытки выработать единые и унифицированные подходы к применению данного института. Отвечая судье Берроузу, Лорд Деннинг указал: » умелым наездником в седле эта неуправляемая лошадь может быть взята под контроль». Представляется, что достижение предсказуемости применения оговорки о публичном порядке возможно посредством выделения типовых оснований, установление которых позволило бы суду обоснованно отказать в признании и приведении решения в исполнение. На наш взгляд, одним из таких оснований является недобросовестность стороны, в пользу которой вынесено испрашиваемое к исполнению решение.
Содержание публичного порядка в аспекте его применения в делах о признании и приведении в исполнение иностранных судебных и арбитражных решений раскрывается в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — «ВАС РФ») от 26 февраля 2013 г. № 156 (далее — «Информационное письмо № 156″), согласно которому » под публичным порядком понимаются фундаментальные правовые начала (принципы), которые обладают высшей императивностью, универсальностью, особой общественной и публичной значимостью, составляют основу построения экономической, политической, правовой системы государства. К таким началам, в частности, относится запрет на совершение действий, прямо запрещенных сверхимперативными
нормами законодательства Российской Федерации (статья 1192 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)), если этими действиями наносится ущерб суверенитету или безопасности государства, затрагиваются интересы больших социальных групп, нарушаются конституционные права и свободы частных лиц» . Анализируя данное определение, А.В. Асосков приходит к выводу, что только принципы, которые являются универсальными для российской правовой системы в целом (а не характерные для отдельных институтов права) могут быть составляющими публичного порядка . Представляется, что запрет на извлечение выгод и преимуществ из незаконного или недобросовестного поведения является одним из основных принципов не только российского, но и зарубежных правопорядков1. В связи с этим, на наш взгляд, с точки зрения теоретического анализа российского законодательства совершение недобросовестных действий может приводить к отказу в признании и приведении в исполнение решений иностранных судов и арбитражей как противоречащих публичному порядку.
Если обратиться к практике применения данного основания отказа, то возникает существенная сложность, связанная с тем, что суду для проверки заявленного стороной аргумента о недобросовестности оппонента зачастую приходится более детально изучать решение, вынесенное иностранным судом или арбитражем. Это может создать риск того, что суд, углубившись в детали иностранного решения, пересмотрит изложенные в нем выводы. Это будет противоречить ч. 4 ст. 243 АПК РФ и п. 4 Информационного письма № 156 , согласно которым пересмотр решений иностранных судов и арбитражей по существу не допускается.
С указанной проблемой столкнулся Президиум ВАС РФ. В своем Постановлении от 26.10.2004 № 3351/04 ВАС РФ высказал позицию о том, что риск приведения противоречащего публичному порядку решения является более серьезным по сравнению с риском пересмотра такого решения . ВАС РФ пришел к выводу, что задача по защите публичного порядка посредством недопущения недобросовестного поведения должна являться превалирующей в делах о признании и приведении иностранных решений в исполнение на территории России. Следует подчеркнуть, что в рассматриваемом деле недобросовестность стороны была выявлена после вынесения решения, исполнение которого испрашивалось в России. Иными словами, выявленное недобросовестное поведение являлось вновь открывшимся обстоятельством, не отраженным в решении. Тем не менее, ВАС РФ указал на необходимость принятия данного обстоятельства во внимание, несмотря на то, что учет недобросовестности стороны спора означало пересмотр уже вынесенного решения. В связи с этим представляется, что российский суд в таких
1 Что дает основания для его включения в категорию международного публичного порядка — см.
делах вправе оценивать действия сторон на предмет их добросовестности.
В данном контексте необходимо отметить, что в зарубежных правопорядках можно найти диаметрально противоположные подходы. Так, например, в одном из дел английский суд отказался рассматривать вопрос о выявленных впоследствии незаконных действиях заявителя, поскольку данный вопрос не был рассмотрен судом в рамках первоначального процесса . Представляется, что оба подхода являются обоснованными, однако, на наш взгляд, признание решений, вынесению которых способствовали незаконные или недобросовестные действия, наносит существенный вред правопорядку государства, где такое решение исполняется. В связи с этим формальный запрет на пересмотр иностранного судебного решения не должен становиться препятствием для рассмотрения судом вопроса о наличии в действиях стороны признаков недобросовестности.
Несмотря на то, что в практике российских судов по-прежнему имеются примеры отказа в рассмотрении аргумента о недобросовестном поведении другой стороны в связи с тем, что это может привести к пересмотру иностранного решения по существу , тем не менее, наблюдается тенденция увеличения количества дел, где суды прямо ссылаются на недобросовестность стороны в обоснование противоречия последствий исполнения решения публичному порядку.
Наглядно это можно продемонстрировать на следующем примере. Арбитражный суд города Москвы рядом своих практически идентичных решений отказал в признании и приведении в исполнение нескольких арбитражных решений, вынесенных Международным коммерческим арбитражным судом при Торгово-промышленной палате Украины, которыми были взысканы долги по договорам поставки . При этом основанием для вывода о противоречии указанных арбитражных решений публичному порядку стало то, что арбитраж не исследовал вопрос о крупности сделок для сторон спора. Учитывая недопустимость переоценки выводов, изложенных в арбитражном решении, и общераспространенную позицию о том, что простое неверное применение закона не может повлечь отказ в признании и приведении решения в исполнение, позиция Арбитражного суда города Москвы выглядела недостаточно обоснованной. Однако в одном деле Арбитражный суд города Москвы в дополнение к рассмотренным аргументам также указал, что «третейское разбирательство было инициировано в целях легализации необоснованного требования, основанного на искусственно созданной задолженности, для его использования в будущем в качестве основания инициирования процедуры несостоятельности, а также получения преимущества первого заявителя по делу о банкротстве» . Исходя из этого видно, что реальным основанием для применения оговорки о публичном порядке стал вывод о недобросовестном поведении сторон спора. С учетом приведенной выше позиции ВАС РФ данный вывод представляется безусловно верным.
X 2
б)
О
сч
Практика применения оговорки о публичном порядке свидетельствует, что российские суды готовы отказать в признании и приведении решения в исполнение не только в случае выявления недобросовестных действий при реализации материальных прав, но и при установлении злоупотребления процессуальными правами, например, в случае искусственного изменения территориальной подсудности спора для получения необоснованных выгод или затруднения участия оппонента в споре.
Так, Арбитражный суд Северо-Западного округа рассмотрел дело, в котором заявитель обжаловал отказ в признании и приведении в исполнение решения суда Республики Молдова о взыскании с российского юридического лица задолженности и начисленных на нее процентов . После изучения обстоятельств дела суд установил, что лицо, испрашивающее признание решения, злоупотребило своими процессуальными правами, заключив договор поручения с физическим лицом исключительно с целью рассмотрения спора на территории Республики Молдова. В связи с данными обстоятельствами кассация поддержала решение суда первой инстанции об отказе в принудительном исполнении решения иностранного суда, поскольку его исполнение противоречило бы публичному порядку.
Изложенное позволяет прийти к выводу, что запрет на совершение недобросовестных действий и злоупотребление правом является одним из фундаментальных принципов российской правовой системы, что дает основание для включения его в содержание публичного порядка. В связи с этим установление факта недобросовестных действий со стороны участника разбирательства является достаточным основанием для обоснованного вывода об отказе в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда или арбитража на территории России.
Литература
1. Белов А.П. Международное предпринимательское право: Практическое пособие. М.: Юсти-цинформ, 2001. 336 с.
3. Информационное письмо Президиума ВАС от 26 февраля 2013 года № 156 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о применении оговорки о публичном порядке как основания отказа в признании и приведения в исполнение иностранных судебных и арбитражных решений» . URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 01.02.2019).
4. Асосков А.В. Нарушение публичного порядка как основание для отказа в принудительном исполнении решений международных коммерческих
арбитражей, принятых на территории Российской Федерации // Закон. 2018. № 9. С. 134-142.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
Bad Faith as a Ground for Refusal to Recognize and Enforce a
Foreign Judgement or Arbitral Award Due to Its Contravention to Public Order Kuimchide D.D.
National Research University Higher School of Economics
1. Belov A.P. International Business Law: A Practical Guide. M .:
Yustitsinform, 2001. 336 p.
2. Quoted from by: Blanke G. Public Policy in the UAS: Has the
Unruly Horse Turned into a Camel? // Kluwer Arbitration Blog. 2012. . URL:
4. Asoskov A.V. Violation of public order as a basis for refusal to
5. Morozova Yu.G. The reservation on a public order in international
6. The Arbitration Procedure Code of the Russian Federation dated
07.24.2002 No. 95-FZ (as amended on 12.19.2016) // Collected Legislation of the Russian Federation, 29.07.2002 No. 30, Art. 3012.
7. Resolution of the Presidium of the Supreme Arbitrazh Court of
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
8. Baker D., Gill J. The Under Public Policy Exception Under the
9. Resolution of the Arbitration Court of the Moscow District of
12.15.2015 N F05-17422 / 2015 in case N A40-50686 / 15. . URL: http://www.consultant.ru/ (appeal date: 02.02.2019).
Образцом грамотного анализа правовых норм, очевидно, должно стать письмо Федеральной налоговой службы от 17 апреля 2007 г. N ШС-6-14/320@. Письмо посвящено решению президиума Высшего арбитражного суда РФ о необходимости уплачивать госпошлину налоговыми органами в случаях проигрыша дела в суде. Такой подход содержится в Информационном письме президиума ВАС РФ от 13 марта 2007 г. N 117. Сразу после появления данного информационного письма стало ясно, что для налоговых органов это решение ВАС РФ будет крайне болезненным. Но, как выяснилось, степень болезненности превзошла прогнозы: сотрудники ФНС даже попытались выяснить, какую силу имеет информационное письмо президиума ВАС РФ.
В соответствии с Законом «Об арбитражных судах в РФ», президиум ВАС РФ действительно не наделен правом издавать письма с указанием нижестоящим судам, какие нормы в каком порядке надлежит применять. Но эта проблема является секретом полишинеля: высшие суды периодически «переступают» предусмотренные законодателем границы. И существует такая практика ровно постольку, поскольку жаловаться на «переступивший» суд некому. Разве только самому этому суду…
Издание Высшим арбитражным судом информационных писем преследует, по идее, благую цель — довести позицию ВАС РФ до нижестоящих судов с тем, чтобы судебная практика в регионах была максимально единообразной. Именно необходимостью единообразия оправдывается условная правомерность содержащихся в таких письмах правил. А так как спорить с президиумом ВАС РФ нижестоящим судам бессмысленно (президиум полномочен отменить любой акт любого нижестоящего суда), то тексты информационных писем рассматриваются судами наряду с нормами законов. И не только федеральные арбитражные суды округов, но и сам президиум ВАС РФ в принимаемых постановлениях ссылаются на информационные письма как на источник права.
Поэтому письмо ФНС звучит как глас вопиющего в пустыне. Федеральная налоговая служба пытается убедить окружающих в том, что информационное письмо президиума ВАС РФ «не является обязательным для арбитражных судов в Российской Федерации». Только ведь если что и является для судов не обязательным, так это письмо самой ФНС. Оно для арбитражных судов является до такой степени не обязательным, что не всякий судья это письмо и читать станет. В любом случае, ни один судья арбитражного суда не обязан на это письмо реагировать. Если же суд будет исходить из требований, определенных в информационном письме президиума ВАС РФ N 117, и потребует с налогового органа уплатить госпошлину, то отказ заплатить приведет к единственному результату: арбитражный суд оставит жалобу, не оплаченную госпошлиной, без движения, предоставив налоговому органу возможность сколько угодно ссылаться на мнение вышестоящего начальства. Причем, если упорствовать налоговый орган будет достаточно долго, он вообще пропустит срок для обжалования, ничего не добившись.
Единственное, что останется налоговым чиновникам, — жаловаться на то, что суд прислушался к мнению ВАС РФ, этому же либо вышестоящему суду. Или — если вдруг выпадет «оказия» попросить ВАС РФ пересмотреть дело в порядке надзора — пожаловаться самому ВАС РФ на «неправильно принятое» президиумом ВАС РФ информационное письмо. Надо полагать, ответ суда на подобную жалобу будет с большим интересом изучаться юристами — на предмет того, насколько вежливо и в какую именно сторону судом будут направлены чиновники налогового ведомства. Но никаких иных последствий такого рода жалобы для чиновников не просматривается…
Вместе с тем мнение ФНС о необязательности информационных писем президиума ВАС РФ имеет некоторую практическую пользу для налогоплательщиков. Теперь в случае, если какой-либо налоговый орган будет ссылаться на «правовую позицию», изложенную в любом информационном письме президиума ВАС РФ, налогоплательщик, вооружившись письмом ФНС от 17 апреля 2007 г. N ШС-6-14/320@, может заявлять о неправомерности притязаний налогового органа. Для арбитражных судов, разумеется, позиция ВАС РФ в любом случае окажется приоритетной, но зато налоговые инспекции на местах окажутся вынужденными своими действиями доказывать неправоту собственного начальства…
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 13 ноября 1997 г. N 21
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ — ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Председатель Высшего
Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ
Приложение
к информационному письму
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
от 13 ноября 1997 г. N 21
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ
КУПЛИ — ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли — продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли — продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли — продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли — продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема — передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
2. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли — продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли — продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли — продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества.
3. Договор купли — продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли — продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли — продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли — продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли — продажи.
Поэтому договор купли — продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.
4. В случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли — продажи. Истец просит включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.
В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие — магазин «Овощи» — имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли — продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.
Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.
Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 559 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132 Кодекса), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В пункте 2 статьи 132 указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях Кодекса.
В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.
Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.
5. Сделки купли — продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу и фонду имущества о признании недействительным договора купли — продажи нежилого помещения. Сделка приватизации оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. Товарищество, ссылаясь на пункт 2.6 Государственной программы приватизации и пункт 4.5 Основных положений программы приватизации утверждало, что имеет исключительное право приобретения в собственность спорного здания, поскольку трудовой коллектив выкупил имущество, находящееся в помещении магазина.
В иске отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что споры о признании недействительными сделок приватизации на основании статьи 30 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» рассматриваются в суде или арбитражном суде, поэтому сделал вывод об оспоримости сделок приватизации и применил пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако при разрешении спора судом не были учтены следующие обстоятельства.
В силу Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 166 — 168) сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Кодекса). Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Кодекса.
Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.
6. Для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении уставного капитала требуется в случаях, установленных законодательством.
Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли — продажи здания. В обоснование исковых требований акционерное общество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.
Акционерному обществу в иске отказано. При вынесении решения арбитражный суд правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209 Кодекса).
В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат.
Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 и пунктом 2 статьи 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» решение общего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае, если стоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньше его уставного капитала, а также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую 50 процентов балансовой стоимости активов.
Из представленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает.
Таким образом, довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленных полномочий, не основан на законодательстве и положениях устава.
7. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли — продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли — продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли — продажи. Объект передан по приемо — сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли — продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли — продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.
8. Если обязательства по договору купли — продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.
Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли — продажи имущественного комплекса изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов.
Однако судом не учтены следующие обстоятельства.
Между акционерным обществом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью (покупателем) заключен договор купли — продажи имущественного комплекса.
В пункте 3.1 договора указана цена комплекса. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема — передачи после его полной оплаты.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.
Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие, и взыскания разницы в ценах.
С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.
9. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли — продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.
В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца — передать ее покупателю после оплаты.
Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.
Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 Кодекса должен признаваться основанием для расторжения договора купли — продажи приватизированного объекта.
Статьей 29 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли — продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.
Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор.
10. Акционерное общество, приобретшее имущество у товарищества с ограниченной ответственностью, созданного в порядке приватизации, не вправе требовать от комитета по управлению имуществом продажи ему нежилого помещения, в котором находится это имущество, на условиях, предусмотренных пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации.
Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли — продажи нежилого помещения.
Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что товарищество по результатам конкурса приобрело имущество кафе муниципального предприятия общественного питания (кроме нежилого помещения) и в последующем продало его акционерному обществу. Акционерное общество заключило с комитетом долгосрочный договор аренды помещения кафе.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены на основании пункта 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284 .
Далее — Государственная программа приватизации, Программа.
Между тем суд при вынесении решения не учел следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации право приобретать в собственность арендуемые нежилые помещения имеют граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли (паи), находящиеся в государственной, муниципальной собственности, составляют не более 25 процентов, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества, созданные в порядке приватизации.
В пункте 5.9 Программы указано, что физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (конкурсе), имеют право приобретать в собственность занимаемые нежилые помещения, не вошедшие в состав приобретенного ими имущества, сразу после вступления в силу договора купли — продажи предприятия.
В соответствии с пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 , право на приобретение в собственность сданных в аренду нежилых помещений в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений Программы приватизации, также имеют только первичные приобретатели государственного или муниципального имущества.
Далее — Основные положения Программы приватизации.
Поскольку акционерное общество не относится к субъектам, указанным в пунктах 2.6, 5.9 Государственной программы приватизации в пункте 4.5 Основных положений Программы приватизации, имеющим право на выкуп нежилого помещения, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил решение суда и отказал акционерному обществу в иске.
11. Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность.
Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли — продажи арендуемого нежилого помещения.
Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.
Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям.
Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 Основных положений Программы приватизации, на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
Акционерное общество, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25 процентов, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли — продажи.
12. Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью и акционерному обществу о признании недействительным Договора купли — продажи здания кафе, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1996 году, когда акционерное общество (покупатель) обратилось к нему за получением документа, подтверждающего право собственности на здание.
При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и товариществом, являющимся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключенный договор аренды с правом выкупа. Товарищество оплатило переданное в аренду имущество при его выкупе частично. Не выкупив здание кафе, товарищество продало его акционерному обществу.
Поскольку товарищество не приобрело право собственности на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться имуществом, относящимся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу.
Следовательно, арбитражный суд обоснованно удовлетворил исковые требования комитета по управлению имуществом.
Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили без изменения.
13. В решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли — продажи помещения должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.
Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли — продажи арендованного помещения на основании законодательства о приватизации.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, на комитет возложена обязанность заключить договор купли — продажи помещения на условиях проекта, представленного истцом.
В проекте покупатель указал цену помещения и размер его площади.
В заседании комитет оспаривал возможность заключения договора, не выдвигая каких-либо возражений против его конкретных условий. Однако впоследствии не согласился с ценой помещения, поскольку покупателем цена была определена с нарушением пункта 4.9 Основных положений Программы приватизации. Более того, между сторонами возникли разногласия о конкретных помещениях, приобретаемых товариществом по этому договору.
В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.
Цена является существенным условием договора купли — продажи. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений Программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Подлежал также проверке вопрос о правомерности требований истца на приобретение в собственность конкретных помещений, указанных в проекте договора.
Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли — продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение.