Ст 222 п 3 ГК РФ – какие правомочия приобретает лицо осуществившее самовольную постройку?

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Комментарий к Ст. 222 Гражданского кодекса РФ

1. Комментируемая статья, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта — строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с п. 1 комментируемой статьи самовольная постройка — здание, сооружение или другое строение, характеризующиеся следующими признаками (альтернативно):

1) возведенные, созданные на земельном участке:

а) не предоставленном в установленном порядке (см. ст. ст. 15, 22 — 24, 25, гл. V.1 и др. ЗК РФ);

б) или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта (см. ст. 7 ЗК РФ; ст. 37 ГрК РФ; Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении Классификатора видов разрешенного использования земельных участков»);

2) возведенные, созданные:

Таким образом, в п. 1 комментируемой статьи закреплены признаки, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой.

Так, рассматривая дело об обязании осуществить снос самовольной постройки — здания магазина, исследовав представленный в дело договор аренды земельного участка, а также дополнительное соглашение к нему о продлении договора, с позиций буквального толкования содержащихся в них слов и выражений, суды выявили, что волеизъявление сторон при заключении договора было направлено на предоставление земельного участка для эксплуатации временного объекта (без наделения правом на осуществление строительства и с обязанностью арендатора по вывозу объекта после прекращения договора аренды). При этом доказательств предоставления предпринимателю земельного участка в целях строительства капитального объекта в установленном законом порядке в материалах дела не имеется.

Судом отмечено, что постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). По правилам ст. 222 ГК РФ недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован в качестве самовольной постройки. Порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в период возведения спорного объекта был урегулирован положениями ст. ст. 30, 31 ЗК РФ.

Оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии возведенного предпринимателем строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено. При таких обстоятельствах суды сделали соответствующий вышеназванным нормам гражданского, земельного и градостроительного законодательства вывод о том, что на спорный объект недвижимости распространяется правовой режим самовольной постройки, которая подлежит сносу по правилам п. 2 ст. 222 ГК РФ (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.07.2016 N Ф03-3314/2016 по делу N А24-4934/2015).

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, оно не вправе распоряжаться такое постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Пленум ВС РФ на этот счет отметил, что по смыслу ст. ст. 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано (см. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016)).

По общему правилу, предусмотренному абз. 2 п. 2 комментируемой статьи, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (см. письмо ФССП России от 31.03.2014 N 8 «Методические рекомендации по исполнению судебных решений о сносе самовольно возведенных строений»). Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку (см. п. п. 3 и 4 комментируемой статьи 222 ГК России).

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (в предусмотренных законом случаях также в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При практическом применении комментируемых норм следует учитывать разъяснения, данные Пленумами ВС РФ и ВАС РФ в Постановлении от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в том числе:

1) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки;

2) с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (см., например, Апелляционное определение Орловского областного суда от 13.05.2015 по делу N 33-1149, Определение Ленинградского областного суда от 26.02.2015 N 33-1126/2015, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.09.2015 N Ф08-6652/2015 по делу N А01-2332/2013 и др.);

3) по смыслу абз. 2 п. 2 комментируемой статьи ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка;

4) в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получивший имущество во владение;

5) если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку;

6) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию;

7) если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (см. также Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.08.2016 N Ф04-2933/2016 по делу N А81-5242/2015).

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен:

а) в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации);

б) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки. Срок для сноса устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

Для случаев, когда лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, п. 4 комментируемой статьи предусматривает следующий порядок действий:

1) орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

— обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

— обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

— обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

2) снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Обратим внимание на то, что в соответствии со ст. 22 ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения п. 4 комментируемой статьи 222 ГК не распространяются на самовольные постройки, относящиеся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс. Понятие «имущество религиозного назначения» используется в значении, указанном в п. 1 ст. 2 ФЗ от 30.11.2010 N 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

5. Судебная практика:

— Определение КС РФ от 03.07.2007 N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (см. п. п. 22 — 31);

— Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (см. п. 11);

— Постановление Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (см. п. 1);

— Постановление Пленума ВС РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (см. п. 64);

— Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014);

— Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013);

— Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016) (см. п. 2 из раздела I «Разрешение споров, связанных с использованием земельных участков для жилой застройки»);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Определение ВС РФ от 12.07.2016 N 22-КГ16-5 (о признании права собственности на нежилое здание);

— Определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу N 305-ЭС15-6246, А41-17069/2014 (об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признании самовольными постройками, обязании снести объекты недвижимости);

— Определение ВС РФ от 21.06.2016 N 47-КГ16-4 (о сносе самовольного строения);

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.07.2016 N Ф01-1370/2016, Ф01-1371/2016 по делу N А79-835/2015 (об обязании осуществить снос самовольной постройки и освободить самовольно занятый земельный участок);

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.07.2016 N Ф04-2742/2016 по делу N А46-11386/2015 (об обязании снести самовольную постройку);

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.07.2016 N Ф04-2752/2016 по делу N А03-16936/2015 (о признании права собственности на самовольную постройку — не завершенное строительством одноэтажное здание);

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.08.2016 N Ф05-10751/2016 по делу N А40-72060/14 (о признании строений самовольными постройками, обязании снести самовольные постройки, признании зарегистрированного права собственности на нежилое здание с пристройкой отсутствующим);

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.07.2016 N Ф06-9773/2016 по делу N А55-5610/2015 (о признании права собственности на реконструированные объекты недвижимости);

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2016 N Ф08-5180/2016 по делу N А32-41373/2013 (о признании самовольными постройками гаражных боксов, обязании осуществить снос самовольно возведенных гаражных боксов, демонтаж фундамента, освободить и привести в пригодное для использования состояние самовольно занимаемый земельный участок);

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.08.2016 N Ф09-7522/16 по делу N А07-667/2015 (о признании самовольной постройкой пристроя к зданию, обязании снести строение);

— Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.08.2016 N Ф10-2737/2016 по делу N А35-8246/2014 (о признании права собственности на нежилое здание).

Аликумова Галина Юрьевна

заместитель начальника факультета по подготовке научно-педагогических кадров Краснодарского университета МВД России (тел.: 89182679598)

Правовые последствия самовольного строительства

Аннотация

В статье поднимаются правовые проблемы последствий самовольного строения. Анализируются точки зрения ученых по поводу квалификации самовольного строения. Предлагаются механизмы сноса самовольной постройки.

Ключевые слова: самовольная постройка, право собственности, земельный участок, снос строения, защита права собственности, механизм сноса.

ражданско-правовые последствия самовольного строительства сформулированы законодателем в п. 2 ст. 222 ГК РФ, где указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на него право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В связи с этим необходимо отметить положительную динамику в развитии правил о самовольной постройке по сравнению с ранее действующим законодательством. Во-первых, ныне действующий Гражданский кодекс совершенно четко в качестве последствия подобной деятельности называет отсутствие права собственности на самовольную постройку, в то время как ст. 109 ГК РСФСР указывала на невозможность распоряжения такими объектами, т.е. упоминала лишь об одном из правомочий собственника. Во-вторых, определяя создателя постройки п. 2 ст. 222 ГК РФ оперирует термином «лицо», тем самым, включая в сферу действия как физических, так и юридических лиц. Таким образом, область применения названных правил подверглась существенному расширению не только за счет включения в нее новых объектов, но и путем увеличения количества субъектов подпадающих под сферу действия ст. 222 ГК РФ.

По мнению К.И. Скловского, снос

самовольной постройки рассматриваются как частноправовая санкция .

По нашему мнению снос самовольной постройки — лишь логическое следствие не признания права собственности на неё, поскольку самовольное строительство представляет собой правонарушение, результатом которого выступает незаконная постройка, нарушающая права и интересы отдельных граждан и общества в целом, поэтому сохранение подобного объекта будет означать продолжение правонарушения. Следовательно самой санкцией является не признание в силу закона права собственности на самовольную постройку.

Несмотря на достаточно специфический характер такой санкции, она согласуется с общим выводом, предусмотренным п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом, если вещь создана с соблюдением закона и иных правовых актов. Следствием непризнания права собственности на самовольную постройку является установленный законодателем запрет на вовлечение ее в гражданский оборот, включая совершение с таким объектом каких-либо сделок. Несоблюдение этого запрета будет служить основанием для признания подобных сделок ничтожными со всеми вытекающими отсюда

ОБЩЕСТВО И ПРАВО • 2010 • № 2 (29)

последствиями, предусмотренными гражданским законодательством. Кроме того, на самовольно возведенное строение не распространяется ст. 234 ГК РФ, регулирующая вопросы приобретательной давности , т.к., по своей сути, самовольная постройка является имуществом «вне закона». Эта позиция была подтверждена определением Конституционного суда РФ от 25.03.2004 г. №85-0 указавшим на то, что «гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях» .

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных п. 3 ст. 222 ГК РФ, т.е. когда право собственности на незаконную (самовольную) постройку признано судом. Аналогичное положение, за исключением ряда уточнений, закреплено в отраслевом законодательстве.

Практика обсуждает вопрос о возможности предъявления иска о сносе самовольной постройки не только собственником или законным владельцем, но и любым лицом, которое докажет, что сохранение (или узаконение) самовольной постройки нарушает его права и охраняемые законом интересы, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение постройки (п. 5 проекта Обзора Президиума ВАС РФ по ст. 222 ГК РФ).

Положения статьи 305 ГК РФ предоставляют защиту законному владельцу, т.е. тому лицу, чье владение опирается на закон либо договор.

Защите согласно ст. 12 ГК РФ подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы. Данной норме корреспондирует положение п.1 ст.4 АПК РФ, согласно которому заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Применение судом способа защиты по требованию истца возможно только при условии его легитимации как носителя права либо интереса, нуждающегося в защите.

Поэтому субъект, не являющийся собственником либо законным владельцем земельного участка, требовать его освобождения, в том числе посредством демонтажа и сноса находящихся на нем временных построек, не вправе. Такие требования могут быть предъявлены собственником либо органом местного самоуправления в порядке осуществления им контроля за планировкой и застройкой территории муниципального образования.

Подобные нормы также имелись и в ранее действовавшем российском законодательстве. Так, согласно Постановлению СНК РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» (в ред. от 23.07.1993) самовольные застройщики обязаны немедленно по получении соответствующего требования местного исполнительного органа прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строений и привести в порядок земельный участок. В случае невыполнения самовольным застройщиком требования органа власти о прекращении строительства и о сносе строений исполнительный комитет давал распоряжение отделу коммунального хозяйства о сносе самовольно возведенного строения или части строения.

С возложением обязанности снести самовольную постройку связано требование доказать тот факт, что лицо, к которому это требование предъявляется, создало постройку. Это вытекает из п. 2 ст. 222 ГК РФ — субъектом является только ее создатель. В силу чего возникает две сложности: во-первых, истцы по таким вопросам, как правило, не располагают необходимой документацией, подтверждающей возведение строения ответчиком, и, во-вторых, в качестве последнего вообще может выступать фактический владелец самовольной постройки, не являющийся ее создателем. Таким образом, вполне реальна ситуация, когда возложить обязанность по сносу самовольно возведенного объекта просто не на кого. С учетом этого целесообразно в качестве лица, которому надлежит снести самовольную постройку рассматривать не ее создателя, а фактического владельца. Но поскольку он может и не являться непосредственным нарушителем закона, то необходимо предоставить ему право предъявлять регрессные требования к тому лицу, от которого он получил самовольную постройку.

Статья 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусматривает самозащиту права. Возникает вопрос: возможно ли снос строения собственником земельного участка или иным его законным владельцем рассматривать как самозащиту принадлежащих им прав? На наш взгляд, для этого нет никаких препятствий. Однако нужно учитывать, что ст. 14 ГК РФ допуская самозащиту права в п. 2 устанавливает, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Кроме того, воспользоваться таким ^^

способом защиты может только законный владелец земельного участка, на котором осуществлена самовольная постройка.

Не устанавливая механизма сноса, Гражданский кодекс не устанавливает и сроки, в течение которых самовольная постройка должна быть снесена. Ряд авторов считают, что в данном случае применим п. 6 Постановления СНК РСФСР «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», предусматривающий месячный срок с момента получения уведомления исполкома о сносе самовольной постройки. Ранее уже упоминалось о том, что данный нормативный акт применяется в части не противоречащей ГК РФ. Однако ГК не предусматривает административного порядка решения вопроса о сносе, поэтому местные администрации не вправе выдвигать подобные требования, а значит положения о сроках неприменимо. Поскольку снос возможен только в судебном порядке и в отношении таких судебных решений специальных правил исполнения не предусмотрено, то следует применять общие правила исполнения судебных актов, в том числе ст. 76 ФЗ «Об исполнительном производстве» . Следует сразу оговориться, что никакие компенсации застройщику при сносе строения не выплачиваются, это вытекает из п. 3 ст. 222 ГК РФ, устанавливающего, что расходы на возведение самовольной постройки могут быть возмещены осуществившему ее лицу только в случае признания за иным лицом права собственности на такую постройку. По смыслу указанной нормы во всех остальных случаях основания для какой-либо компенсации за самовольную постройку отсутствуют. Общие правила ГК о праве собственности сохранили за застройщиком лишь право собственности на использованные в процессе строительства материалы.

В целом, следует отметить, что п. 2 ст. 222 ГК РФ рассматривается судами и как средство правовой защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, и как средство наказания нарушителей правопорядка в сфере строительной деятельности путем применения к ним специфической санкции в виде отсутствия права собственности на возведенные объекты и как следствие — необходимость их сноса.

Одновременно гражданское законодательство предусматривает возможность легализации самовольной постройки путем приобретения права собственности на нее. Ввиду последних изменений и дополнений, внесенных Федеральным законом от 30.06.2006 г. № 93-Ф3, подобная возможность может быть реализована

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

как в судебном порядке, так и в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. В этом смысле, как отмечает С. Моргунов «самовольная постройка является едва ли не единственным материальным объектом, из числа вовлекаемых в гражданский оборот, право собственности на который первоначально может возникнуть на основании судебного решения» . При этом в качестве способа защиты гражданских прав предложено использовать признание права, однако это предполагает наличие самого субъективного гражданского права. А поскольку за защитой обращается лицо неуправомоченное, то правильнее было бы говорить не о признании права, а о наделении его соответствующим правом в установленном порядке. Причем предпосылкой такого наделения (само право возникает с момента государственной регистрации) является именно судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку за соответствующим лицом.

Как уже отмечалось, существует два порядка признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок: судебный и иной установленный законом. В силу действия ст. 11 ГК РФ под последним следует понимать административный порядок, т.к. каких-либо других механизмов для защиты гражданских прав ГК РФ не предусматривает.

До недавнего времени судебный порядок являлся единственно возможным способом легализации самовольно созданного недвижимого имущества. Более того, правом требовать признания за ним права собственности был наделен застройщик, т.е. непосредственный правонарушитель, что, по меньшей мере, представлялось нелогичным. С вступлением в силу изменений, внесенных ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» такое право стало предоставляться лишь лицам, которым соответствующий земельный участок принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. В круг таких лиц могут входить и фактические застройщики при условии принадлежности им земельных участков на указанных правах . Что отражает «стремление российского законодателя

ОБЩЕСТВО И ПРАВО • 2010 • № 2 (29)

привести обозначенные правовые нормы в соответствие с общепризнанными мировыми и историческими сложившимися стандартами». За застройщиком же, исходя из содержания п. З ст. 222 ГК РФ, сохранено лишь право на возмещение расходов по возведению самовольной постройки при подтверждении им того факта, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат.

1. Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 138.

2. П. 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал

2003 г.: Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 12.

3. СПС Консультант Плюс. 25.02.2007 г.

4.Об исполнительном производстве: Федеральный закон от 21.07.1997 № 119-ФЗ//СЗ РФ. 28.07.1997. №30. Ст. 3591.

5. Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки //Хозяйство и право. 2004. № 4. С. 119.

Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

Использование самовольной постройки не допускается.

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

Комментарий к Ст. 222 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает специальное правило, определяющее правовые последствия создания новой вещи, отличное от положений ст. 219 Кодекса, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает лицо, ее создавшее. Статья 222 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Кроме того, статья содержит ряд критериев, которые позволяют определить вещь как самовольную постройку, а также устанавливает последствия создания такой вещи.

2. Самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, к самовольным постройкам может быть отнесено также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.

Устанавливая признаки самовольной постройки, законодатель исходит из следующих основных принципов:

— соответствие требованиям закона выбора места под постройку;

— соблюдение порядка строительства;

— наличие права распоряжения земельным участком.

С учетом этого важно, чтобы для места создания объекта отвод земельного участка был произведен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Кроме того, необходимо согласие лица, имеющего право собственности на указанный земельный участок. Несоблюдение указанных требований свидетельствует о самовольности постройки.

Также о самовольности создания объекта (строительства, возведения) может свидетельствовать нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Здесь, конечно же, имеются в виду только существенные нарушения.

3. Положения ст. 222 ГК РФ устанавливают и последствия, которые наступают для лица, создавшего самовольную постройку.

Прежде всего действует специальное правило о том, что у «застройщика» не возникает право собственности. Это означает, что соответствующий субъект не может владеть, пользоваться и распоряжаться созданной вещью. В правовом смысле вещь не возникает как предмет, по поводу которого складываются гражданские правоотношения. Законодатель прямо указывает, что такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки с вновь созданной вещью. Кроме того, последствием создания самовольной постройки является возложение на это лицо обязанности произвести снос постройки. При этом снос производится самим лицом, осуществившим постройку, либо за его счет.

4. В исключительных случаях право собственности может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку. Такое признание происходит в судебном порядке. Основания, на которые может полагаться суд при вынесении указанного решения, также установлены комментируемой статьей и базируются на следующих принципах:

— единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов;

— невозможность безвозмездного изъятия у собственника его собственности;

— соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

5. Следует отметить, что установленные в комментируемой статье основания признания права собственности на самовольную постройку претерпели ряд изменений с момента вступления в силу части первой ГК РФ.

Так, был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Указанным Федеральным законом исключена возможность признания права собственности на условиях предоставления земельного участка под строительство в будущем.

Существовавшее до внесения изменений правило, по существу, «нейтрализовало» процедуры, установленные Земельным кодексом РФ для предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление таких участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта и исключительно на торгах. ЗК РФ не содержит положений, устанавливающих особый порядок для участков, на которых есть самовольная постройка.

Таким образом, положения комментируемой статьи с учетом указанной корректировки исключают возможность приобретения земельных участков из состава государственных или муниципальных земель по тому лишь основанию, что на участке было возведено строение.

6. Внесенные изменения предусматривают также возможность признания права собственности на самовольную постройку и во внесудебном порядке в случаях, когда это предусмотрено федеральными законами. Теперь это позволяет избежать коллизии между нормами ГК РФ и законодательными актами, определяющими упрощенный порядок оформления прав граждан на создаваемые или созданные объекты недвижимости, а также предотвратить ситуации, когда гражданам во всех случаях приходилось путем судебного разбирательства признавать права собственности на возведенные без согласования и разрешения постройки на земельном участке. Положения ч. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривают возможность признания за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, права собственности на самовольную постройку в установленном законом порядке и без решения суда.

Самовольные постройки. Способы защиты в судебном порядке. Новая редакция статьи 222 ГК РФ

Л.М. Абдуллина юрист компании «Содружество Земельных Юристов» (г. Москва)

Лима Маратовна Абдуллина, Abdullinalima@gmail.com

В сентябре 2015 года была принята новая редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), однако вопросов в отношении судебной практики по признанию права собственности на самовольную постройку и относительно ее сноса по-прежнему осталось больше, нежели ответов.

Кроме того, суды еще не знают, как применять новую статью. Попробуем разобраться, в том, как было и как стало.

Право собственности на самовольную постройку

Как было

Согласно статье 222 ГК РФ в старой редакции самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, исходя из норм статьи 222 ГК РФ можно выделить два вида исков:

1) защита собственника земельного участка;

2) защита правообладателя самовольной постройки.

Согласно совместному постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 (далее — Постановление № 10/22) можно выделить два способа защиты:

1) о признании права собственности на самовольную постройку;

2) о сносе самовольно возведенной постройки.

Согласно старой редакции и Постановлению № 10/22 признание права собственности в судебном порядке понималось следующим образом.

В соответствии с пунктом 25 Постановления № 10/22 право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, то с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, то ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Таким образом, следуя логике Постановления № 10/22, существуют два случая обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку:

1) иск собственника земельного участка к застройщику;

2) иск застройщика самовольной постройки к уполномоченному органу местного самоуправления 1.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). В соответствии с российским законодательством такая постройка подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно сложившейся судебной практике право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

• принадлежность земельного участка лицу;

• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;

• отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

• наличие попыток легализации постройки (например попыток получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления № 10/22).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Как стало

Теперь рассмотрим, как соотносятся положения Постановления № 10/22 и новой редакции статьи 222 ГК РФ, касающиеся условий признания права собственности на самовольную постройку.

В соответствии с пунктом 3 новой редакции статьи 222 ГК РФ «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом

В судебной практике города Москвы спорным считается вопрос об установлении надлежащего ответчика по иску о признании права собственности на самовольную постройку. Согласно постановлению правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» таким уполномоченным органом является Департамент городского имущества города Москвы. Но возникает вопрос, что делать, если самовольная постройка осуществлена на федеральной собственности в городе Москве.

порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Проанализировав указанное положение ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что законодатель взял условия признания права собственности частично из Постановления № 10/22 и частично из сложившейся судебной практики по подобным спорам.

Важно отметить, что законодатель указал на то, что для признания права собственности на самовольную постройку необходимо одновременное соблюдение всех перечисленных условий, что значительно затрудняет работу практикующим юристам.

Первое условие «если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта» трактуется как целевое назначение земельного участка, то есть если объект, который возвели, соответствует изначальным целям предоставления земли.

Второе условие «если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки,

содержащимися в иных документах» означает, что возведенная постройка должна соответствовать проекту планировки территории на земельном участке (который может быть не принят), правилам землепользования и застройки (чаще всего приняты), а также то что постройка должна соответствовать виду разрешенного использования земельного участка (см. определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года по делу № А65-6880/2013).

Третье условие «если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан» уже учитывается в судебной практике (указанный в этом условии факт нужно доказывать в суде посредством проведения судебной строительно-технической экспертизы.

Таким образом, законодатель значительно усложнил процедуру признания права собственности на самовольные постройки в судебном порядке (на практике самовольные постройки чаще всего возводятся на земельных участках, вид разрешенного использования которых не соотносится с возведенными на них самовольными постройками). Также решение вопроса о признании права собственности усложнило третье условие), касающееся проекта планировки территории и правил землепользования и застройки.

Законодатель сделал практически невозможным признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

Необходимо отметить и то, что одно из условий признания права собственности «соблюдение надлежащих мер к легализации», обозначенное Постановлением № 10/22, пунктом 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 года № 143, не добавлено в новую редакцию статьи 222 ГК РФ.

Соответственно, можно сделать вывод о том, что факт обращения в досудебном по-

рядке в орган, осуществляющий государственный строительный надзор, за разрешением на строительство, а впоследствии за актом ввода в эксплуатацию, теперь не входит в предмет доказывания по такой категории дел. Отметим, что Верховный Суд Российской Федерации пока не дал соответствующие разъяснения.

Иск о сносе самовольной постройки как способ защиты собственника земельного участка

Согласно пункту 22 Постановления № 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Основаниями для сноса самовольной постройки в судебном порядке являются:

• строительство на земельном участке, не предоставленном для этих целей;

• существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил;

• отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и (или) акта ввода в эксплуатацию;

• угроза жизни и здоровью граждан.

Каким был порядок сноса самовольных

построек и произошедшие изменения рассмотрим на примере города Москвы.

Как было

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Согласно постановлению правительства

Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее — Постановление № 819-ПП) в случае если на постройку, обладающую признаками самостроя, не было зарегистрировано право собственности, она подлежит сносу без решения суда префектурой соответствующего округа в максимально короткие сроки после ее выявления.

В случае если право собственности зарегистрировано на самовольную постройку, то к лицу, которое ее возвело, предъявляется иск о сносе самовольной постройки и об исключении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если объект капитальный) либо о признании права собственности отсутствующим и об освобождении земельного участка (если объект не капитальный).

Таким образом, никто не мог быть лишен права собственности на объект недвижимости без решения суда.

Как стало

С принятием пункта 4 статьи 222 ГК РФ стало непонятно, как вести себя органам исполнительной власти. Рассмотрим противоречия между Постановлением № 819-ПП и новыми положениями статьи 222 ГК РФ.

В связи с тем, что федеральный закон имеет большую юридическую силу, чем нормативный правовой акт правительства Москвы, в случае возникновения коллизии необходимо руководствоваться федеральным законом, то есть новыми нормами статьи 222 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 222 ГК РФ органы местного самоуправления (ОМСУ) городского округа (муниципального района, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае ее создания или возведе-

ния на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Порядок сноса самовольной постройки в соответствии с положениями Постановления № 819-ПП показан на рисунке.

ОМСУ

X Ф 7

Решение о сносе

X Ф

Публичное опубликование решения о сносе 2

В случае невыявления строителя — принудительный снос самовольной постройки _без решения суда_

Таким образом, сроки сноса и принятия решения о том, что постройка является самовольной, указанные в новой редакции статьи 222 ГК РФ (7 дней для принятия решения, 7 дней для опубликования, 2 месяца для сноса), разнятся со сроками, указанными в Постановлении № 819-ПП.

Также законодатель не указал, что делать органам исполнительной власти, если на объект, обладающий признаками самовольного строительства, зарегистрировано право собственности и каков порядок его сноса.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 1 сентября 2015 года.

2. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10, Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.

3. Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП.

4. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года по делу № А65-6880/2013.

5. Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 года № 143.

Виды самовольных строений

Самовольная постройка
Что является постройкой
Реконструкция созданного ранее объекта
Самовольное строение
Виды самовольных строений

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При определении понятия самовольной постройки неоднозначно понимается смысл ст. 222 ГК РФ. Неоднозначно как юристы теоретики, так и суды решают вопрос по поводу применения данной нормы права по отношению к самовольно созданным пристройкам, то есть дополнительным площадям.

Из смысла ст. 222 ГК РФ ясно, что она в первую очередь имеет отношение к вновь созданному объекту строительства. Также спорным остается вопрос о признании права собственности на незавершенное строительство. Проведя анализ действующей судебной практики, можно предположить, что нельзя признавать право собственности на основании данной статьи на не завершенный строительством объект либо понятие «самовольное строительство» на объекты незавершенного строительства, так как они не могут быть отнесены к числу созданных построек.

Для разрешения данных вопросов необходимо выделить признаки постройки.

1. Термин «постройка» может применяться только к завершенному строительству, соответственно к результату строительства.

2. Постройка является самостоятельным строением по отношению к уже существующим объектам строительства. Соответственно пристройка к зданию или пристройка части строения к уже построенному ранее объекту не может подпадать под термин «постройка».

С другой стороны, реконструкция созданного ранее объекта приводит к тому, что созданный в процессе реконструкции объект соответственно становится самовольно возведенным объектом. Данная точка зрения объясняется тем, что сам процесс самовольной реконструкции приводит к тому, что первоначальный объект строительства изменяется, в связи с чем происходит нарушение условий первоначальной проектной документации. Следствием данной ситуации является несоответствие выданным ранее документам, таким, как акты сдачи-приемки объектов в эксплуатацию, соответственно размеры площадей, определенных в технических документах. Таким образом, в связи с появлением дополнительных площадей эти площади будут рассмотрены как объекты самовольной постройки.

Подведя итог, можно сказать, что действующий Гражданский кодекс РФ полностью не регулирует отношения в сфере самовольного строительства, находящиеся в стадии незавершенного строительства.

Следует отметить, что судебная практика по данной категории дел устанавливает, что созданная в процессе реконструкции пристройка рассматривается как самостоятельный объект строительства и признается самовольной постройкой. Квалификация судами реконструированного объекта недвижимости как самовольной постройки основывается на том, что происходит изменение целевого назначения земельного участка, на котором находился первоначальный объект, а также проведение строительных работ без специального разрешения.

Создание нового объекта в процессе реконструкции того же назначения либо достройка дополнительного этажа на здании, осуществленные в границах ранее предоставленного земельного участка, тем не менее означают фактическое изменение целевого назначения земельного участка, что и является основанием рассматривать созданный объект как самовольную постройку.

Реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Не являясь тождественными понятиями, строительство и реконструкция не подпадают под одинаковый правовой режим. Так, гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ).

В то же время законодательством не определены последствия реконструкции, не установлено, как она влияет на право собственности. Из этого следует, что при реконструкции не происходит изменения права собственности на вещь. Поэтому к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.

Следует сказать, что самовольная постройка, являясь недвижимым имуществом, находится в неразрывной связи с земельным участком. При этом она может быть создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке. Поэтому к самовольным постройкам следует относить такие новые объекты, как пристройки к существующему зданию либо надстройки, увеличивающие внешние габариты строений в виде дополнительных этажей, надстроек.

Поскольку градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешенного строительства всего того, что находится над поверхностью земельного участка, такая реконструкция может нарушить установленные им нормы, т.е. фактически изменить целевое назначение земельного участка, и в силу этого произведенная надстройка может рассматриваться как объект, возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Создание нового обособленного объекта в процессе реконструкции здания по общему правилу не влечет изменения субъекта права собственности на реконструированный объект в целом. Возможность признания права собственности на такое обособленное строение зависит от предоставления лицу, осуществившему строительство, земельного участка под данным объектом.

По смыслу ст. 222 ГК РФ объектом самовольного строительства не могут быть новые площади, созданные в пространстве имеющегося здания в результате его внутренней перепланировки, в том числе появления дополнительных этажей внутри существующего стабильного каркаса здания.

В этом случае в установленном порядке следует решать вопрос об изменении площади имеющегося объекта, но не о признании права собственности на дополнительные обособленные площади в порядке ст. 222 ГК РФ. Учитывая различия судебной практики в толковании положений ст. 222 ГК РФ, высшей судебной инстанции необходимо дать соответствующие разъяснения, обеспечивающие единообразное понимание сферы применения данной правовой нормы.

По смыслу ст. 222 ГК РФ временные сооружения и сооружения из легковозводимых конструкций не могут быть объектом самовольной постройки, поскольку из текста статьи однозначно следует, что в ней речь идет о недвижимом имуществе.

Минакова Юлия

бухгалтер

ГК 222

Комментарий к Ст. 222 Гражданского кодекса РФ

Комментарий к Ст. 222 ГК РФ

Виды самовольных строений

Добавить комментарий Отменить ответ