- Авторы
- Резюме
- Файлы
- Ключевые слова
- Литература
Бачуринская И.А. 1 1 ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет» В статье рассматриваются вопросы управления корпоративной недвижимостью как элемент экономической безопасности бизнеса. Проблема обеспечения имущественной безопасности бизнеса выделена как одна из наиболее важных на современном этапе развития бизнеса корпораций. Отмечено, что недвижимость, с присущими для нее особенностями, является наиболее значимым объектом имущества корпораций. При этом решения относительно недвижимости необходимо соотносить со стратегическими целями корпорации. Уточнено, что с точки зрения обеспечения экономической безопасности, учитывающей ее имущественную составляющую, проблему необходимо разделить на два аспекта: эффективное управление недвижимой собственностью корпораций и защита корпоративной недвижимости. Подробно рассмотрен аспект управления недвижимой собственностью корпораций. Определена стратегическая целевая функция управления корпоративной недвижимостью в рамках обеспечения экономической безопасности. Выделены общие характеристики, которым должна удовлетворять система управления корпоративной недвижимостью в рамках обеспечения экономической безопасности корпорации. Учитывая данные характеристики системы управления корпоративной недвижимостью в рамках обеспечения экономической безопасности бизнеса корпораций, отмечено, что стратегические задачи управления недвижимой собственностью корпораций должны быть включены в систему безопасности корпорации на уровне имущественной и финансовой подсистемы экономической безопасности. Выделены основные подсистемы, отличающиеся друг от друга по объекту управления, применяемым методам управления, используемому инструментарию, набору мероприятий. В заключении сделан вывод о том, что система управления недвижимостью корпораций имеет многомерную структуру и включает в себя ряд взаимосвязанных подсистем. Для ее эффективного функционирования в равной степени необходимы как эффективное функционирование каждой из них и согласованность между ними, так и анализ системы управления с позиции экономической безопасности бизнеса корпорации. 284 KB управление корпоративная недвижимость экономическая безопасность бизнес 1. Иволга А.Б. Экономическая безопасность и ее составляющие как основа жизнедеятельности корпорации // Молодой ученый. – 2012. – № 1. Т.1. – С. 113–116. . – URL: http://www.moluch.ru/archive/36/4125.(дата обращения: 22.03.2014). 2. Максимов С.Н. Управление недвижимостью в системе корпоративного управления // Экономика и управление собственностью. – 2012. – № 1. – С. 32–37. 3. Максимов С.Н., Бачуринская И.А, Ворожейкина Н.Н. Аудит недвижимости как основа управления корпоративной недвижимостью // Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: Экономика. – 2012. – Вып. 7(58). – С. 70–76. 4. Управление корпоративной недвижимостью: учебник / С.Н. Максимов, И.А. Бачуринская. – СПб.: СПбГЭУ, 2013. – 412 c. 5. Шелудченко Ж.Н. Основные элементы формирование системы экономической безопасности промышленного предприятия // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. – 2011. – Вып. 1(25). . – URL: http://www.uecs.ru/uecs-25-252010/item/314-2011-03-25-10-02-43 (дата обращения: 22.03.2014).
Экономическая самостоятельность хозяйствующих субъектов и процессы глобализации в условиях рыночной экономики остро обозначили проблему необходимости изменения подходов к исследованию экономической безопасности. Под экономической безопасностью корпорации понимают защищенность научно-технического, технологического, производственного и кадрового потенциала от внешних и внутренних экономических угроз и способность к воспроизводству при эффективном использовании всех его ресурсов . При этом корпоративная собственность является основой и материальным базисом любой экономической деятельности, а защита собственности – целью обеспечения экономической безопасности предприятия. В работе отмечено, что система экономической безопасности предприятия должна основываться на четкой экономической конструкции объекта безопасности, включающего ключевые параметры рыночной деятельности предприятия и его долгосрочного развития. При этом выделено, что собственность как хозяйственное отношение означает не только получение собственником дохода от ее использования, но и его ответственность по принятию мер, обеспечивающих необходимые режимы функционирования имущества в процессе хозяйственной деятельности и его воспроизводства, что предполагает обеспечение будущей конкурентоспособности, гарантирующей сохранение рыночной доли предприятия и, таким образом, существования его как экономической системы. Недвижимая собственность занимает существенную долю в активах корпораций. По оценкам британских специалистов в США ее доля составляет примерно 25 % активов корпораций, в Великобритании – в 30–40 %. В этой связи управление корпоративной недвижимостью является важнейшей составной частью системы управления экономической безопасностью бизнеса корпораций и нуждается в анализе и научном обосновании. С точки зрения обеспечения экономической безопасности, учитывающей ее имущественную составляющую, проблему, на наш взгляд, необходимо разделить на два аспекта: эффективное управление недвижимой собственностью корпораций и защита корпоративной недвижимости. Остановимся подробнее на первом аспекте.
Обращаясь к проблеме управления недвижимостью, необходимо учитывать особенности недвижимости как объекта экономических отношений и экономического актива. Недвижимость, обладая такими свойствами, как долговечность, капиталоемкость, низкая ликвидность, высокий пороговый уровень инвестиций, требует особой осторожности и взвешенности при принятии управленческих решений, в том числе о приобретении или отчуждении, т.е. принадлежит к стратегическим активам бизнеса корпорации, независимо от ее предмета деятельности и статуса. В связи с этим решения, связанные с недвижимостью и вопросами управления ею, необходимо соотносить со стратегическими целями корпорации.
Стратегической целевой функцией управления корпоративной недвижимостью в рамках обеспечения экономической безопасности является эффективное использование недвижимой собственности корпорации и защита данной собственности от внешних и внутренних угроз. При этом необходимо начинать с задачи эффективного управления ресурсами, включающей в себя анализ потребностей корпорации в объектах недвижимой собственности по объему, структуре и качеству в текущий момент времени с минимальными рисками. В такой общей постановке данная цель позволяет выделить общие характеристики системы управления корпоративной недвижимостью в рамках обеспечения экономической безопасности корпорации.
В качестве общих характеристик системы управления корпоративной недвижимостью в рамках обеспечения экономической безопасности бизнеса корпораций и эффективного использования недвижимого имущества корпораций можно назвать следующие: обеспечение легитимности прав на объекты недвижимой собственности; анализ потребностей в объектах недвижимой собственности в соответствии с интересами корпорации и не увеличивающих уровень угроз для бизнеса; эффективное использование недвижимости возможно лишь при использовании недвижимости в соответствии с принципом наиболее эффективного использования как отдельных объектов недвижимости корпораций, так и земельно-имущественного комплекса в целом.
Формирование системы управления недвижимой собственностью корпораций в рамках задачи обеспечения экономической безопасности возможно, на наш взгляд, только после проведения аудита недвижимой собственности корпорации. Данный аспект подробно раскрыт в работах .
При проведении аудита недвижимой собственности корпораций решаются последовательные задачи:
– выявляется объем и структура недвижимости, имеющейся у корпорации, в том числе на разных правовых основаниях – на праве собственности, аренды, пользования и пр.;
– определяется технико-экономическое состояние недвижимости (технические параметры, степень износа, потребность в ремонте и его экономическая целесообразность;
– проводится оценка рыночной стоимости объектов корпоративной недвижимости;
– определяется уровень издержек по содержанию и эксплуатации недвижимости и анализ системы учета издержек;
– определяется уровень эффективности использования недвижимости (например, через показатели выхода продукции на единицу площади, доли затрат на недвижимость в совокупных издержках корпорации) в сравнении с альтернативными вариантами или аналогичными предприятиями;
– проводится экспертиза организации управления недвижимостью в корпорации.
При этом данные этапы необходимо соотносить с уровнем решения задач экономической безопасности бизнеса на текущем этапе. Учитывая данные характеристики системы управления корпоративной недвижимостью в рамках обеспечения экономической безопасности бизнеса корпораций, стратегические задачи управления недвижимой собственностью корпораций должны быть включены в систему безопасности корпорации на уровне имущественной и финансовой подсистемы экономической безопасности.
Для обеспечения системного подхода к управлению недвижимостью корпорации, в целях эффективного использования данного стратегического ресурса, важно выделить ее основные подсистемы, отличающиеся друг от друга по объекту управления, применяемым методам управления, используемому инструментарию, набору мероприятий.
В работе выделены две основные подсистемы управления: первая – подсистема активного управления, которая включает мероприятия, непосредственно направленные на изменение или поддержание на определенном уровне качественных и количественных характеристик корпоративной недвижимости, и вторая – подсистема обеспечения, включающая в себя следующие функции: учет, оценка, оформление прав на недвижимость. Данные функции подсистемы обеспечения непосредственно влияют на эффективность использования недвижимости как ресурса.
В свою очередь, подсистема активного управления может быть разделена на следующие направления:
– по масштабности решаемых задач – подсистемы стратегического и оперативного управления недвижимостью в рамках обеспечения экономической безопасности бизнеса корпорации;
– по видам недвижимости с точки зрения способов использования ее корпорацией – подсистемы управления операционной и инвестиционной недвижимостью;
– по особенностям этапа жизненного цикла недвижимости – подсистемы управления эксплуатацией и развитием недвижимости.
Однако данные системы невозможно жестко разделить, поскольку они оказывают взаимное влияние на процессы, происходящие в каждой подсистеме, и, соответственно, оказывают влияние на общую систему управления корпоративной недвижимостью. Так, например, такое направление системы активного управления, как особенности этапа жизненного цикла недвижимости, а именно функционирование подсистемы управления эксплуатацией и развитием недвижимости, невозможно без проведения оценки объектов недвижимости корпораций, которая является функцией подсистемы обеспечения. Причем, на наш взгляд, необходимо рассматривать не только функцию оценки, но и выделять в качестве отдельной функции системы управления один из основополагающих принципов оценки, такой как анализ наиболее эффективного использования. Принятие обоснованных решений относительно судьбы объектов недвижимости предполагает определение варианта его наиболее эффективного использования (НЭИ).
Понятие наиболее эффективного использования является одним из ключевых в сфере экономики и управления недвижимостью. Наиболее часто оно употребляется в оценке стоимости недвижимости, но на деле его значение гораздо шире и имеет прямое отношение к управлению недвижимостью. По существу, весь смысл управления и сводится как раз к тому, чтобы в процессе управления – через выбор варианта использования объекта, его развитие и т.д. – выйти на наилучший вариант использования объекта и максимально эффективно этот вариант реализовать. При этом наиболее полный вариант анализа НЭИ, о котором речь пойдет далее, возможен только для инвестиционной недвижимости или избыточной недвижимости в составе операционной. Остановимся подробнее на данном анализе. Наиболее эффективное использование представляет собой максимально прибыльный способ использования имущества, который может быть осуществлен при сложившихся на данный момент рыночных условиях и при существующем законодательстве. При анализе наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта рассматривается доходность объекта при существующем использовании, затем при всех реально осуществимых альтернативных способах, и после сравнения полученных результатов выбирается наиболее прибыльный, который и является НЭИ объекта. Крайне важным является понимание теоретических основ и сущности наилучшего использования. Понятие НЭИ сложное и многогранное. Представление о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта – не субъективное мнение лица, производящего анализ. Оно определяется характеристиками объекта, окружающей его территории и условиями, сложившимися на рынке. В основе определения НЭИ лежат общепринятые основополагающие принципы, которые отражают точку зрения пользователя недвижимости, взаимоотношение объекта недвижимости, его компонентов и окружения, а также рыночные принципы. В конечном же счете в основе НЭИ лежат экономико-теоретические положения об альтернативной стоимости, экономическом равновесии и т.д.
Вполне возможно, что именно текущее использование объекта и является наиболее эффективным. Однако при анализе НЭИ просто необходим поиск новых идей и вариантов использования недвижимости корпораций, особенно это касается инвестиционной недвижимости. Как показывает опыт, значительное количество объектов в текущем функциональном назначении не обеспечивают своим владельцам адекватную полезность, определяемую среднерыночным уровнем прибыльности. Именно поэтому анализ наиболее эффективного использования в российских условиях становится главнейшим элементом процедуры принятия стратегических решений в сфере управления корпоративной недвижимостью, в значительной степени определяя величину конечного результата.
Принятие обоснованных решений относительно судьбы объектов недвижимости, то есть вопросы, связанные с распоряжением объектами недвижимости корпорации, предполагающие определение варианта его наиболее эффективного использования (НЭИ), относится к числу стратегических вопросов управления недвижимостью корпораций и непосредственно влияет на ее финансовое состояние и экономическую безопасность бизнеса корпораций.
Фундаментальным вопросом, который должен быть положен в основу при принятии решений о вариантах распоряжения объектами недвижимости, является вопрос о соотношении между местоположением объекта и его характеристиками. В данном случае важно помнить, что любой развитый объект недвижимости включает в себя две составляющие: земельный участок и его улучшения (если речь идет о корпоративной недвижимости, то это в большинстве случаев здания или сооружения). Ценность объекта как целого определяется соотношением между этими составляющими, и для принятия решения здесь может быть использован принцип СВОТ-анализа, при котором возможности и угрозы определяются местоположением объекта, а сила и слабость – параметрами здания . При этом данный анализ покажет возможные варианты распоряжения данным объектом недвижимости, а анализ НЭИ предоставит информацию о вариантах использования объекта наиболее эффективным образом, обеспечивая эффективную деятельность корпораций в сфере управления недвижимым имуществом.
Система управления недвижимостью имеет также и иное измерение. По содержанию входящих в нее методов и инструментов она может быть подразделена на административно-правовую подсистему, организационную подсистему и подсистему экономического регулирования (стимулирования).
Таким образом, система управления недвижимостью корпораций имеет многомерную структуру и включает в себя ряд взаимосвязанных подсистем. Для ее эффективного функционирования в равной степени необходимы как эффективное функционирование каждой из них и согласованность между ними, так и анализ системы управления с позиции экономической безопасности бизнеса корпорации. Система управления недвижимостью должна обеспечивать согласование интересов различных структурных подразделений корпорации в интересах устойчивого развития корпорации и ее защищенности от внешних и внутренних экономических угроз, обеспечивая экономическую безопасность бизнеса корпораций и национальной экономики в целом.
Рецензенты:
Максимов С.Н., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой менеджмента недвижимости, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет», г. Санкт-Петербург.
Работа поступила в редакцию 27.10.2014.
Библиографическая ссылка
Бачуринская И.А. УПРАВЛЕНИЕ КОРПОРАТИВНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ КАК ЭЛЕМЕНТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ БИЗНЕСА // Фундаментальные исследования. – 2014. – № 11-6. – С. 1340-1343;
URL: http://www.fundamental-research.ru/ru/article/view?id=35727 (дата обращения: 29.09.2020).Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания» (Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления) «Современные проблемы науки и образования» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.791 «Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074 «Современные наукоемкие технологии» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.909 «Успехи современного естествознания» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.736 «Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований» ИФ РИНЦ = 0.570 «Международный журнал экспериментального образования» ИФ РИНЦ = 0.431 «Научное Обозрение. Биологические Науки» ИФ РИНЦ = 0.303 «Научное Обозрение. Медицинские Науки» ИФ РИНЦ = 0.380 «Научное Обозрение. Экономические Науки» ИФ РИНЦ = 0.600 «Научное Обозрение. Педагогические Науки» ИФ РИНЦ = 0.308 «European journal of natural history» ИФ РИНЦ = 1.369 Издание научной и учебно-методической литературы ISBN РИНЦ DOI
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
4. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом.
5. Особенности доверительного управления автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом.
Комментарий к статье 1012 Гражданского Кодекса РФ
1. Правовая природа договора доверительного управления не находит однозначного понимания среди правоведов. В научных публикациях время от времени появляются попытки выявления в отношениях по доверительному управлению имуществом некоего «вещно-правового субстрата» и, как следствие, квалификации доверительного управления как института вещного права. Однако подобного рода попытки, как представляется, являются результатом игнорирования сложившейся в российском гражданском праве традиции систематики и разделения имущественных прав на вещные и обязательственные. Представляется, что доверительное управление обладает всеми признаками, характерными для обязательственных прав: имеет своим предметом действия лица, но не вещь; является обязательством, порожденным договором; носит срочный характер; связывает ограниченный круг субъектов. Не колеблет обязательственно-правовой природы доверительного управления имуществом и то обстоятельство, что законодатель наделил доверительного управляющего правом прибегнуть к вещно-правовым способам защиты (п. 3 ст. 1020 ГК), поскольку последнее традиционно для отечественной законодательной техники, которая вещно-правовой защитой (точнее — владельческой защитой) наделяет и права арендатора, и права пользователя, и иные права, возникающие из договора (ст. 305 ГК).
2. Институт доверительного управления имуществом позволяет реализовать собственнику имущества (учредителю доверительного управления) самые разнообразные цели. Имущество передается в доверительное управление специалисту — предпринимателю, который, используя свои профессиональные и деловые навыки, извлекает наибольшую выгоду из его эксплуатации. Передача имущества в доверительное управление позволяет собственнику извлекать выгоду из его использования доверительным управляющим, освобождаясь от бремени его содержания, которое возлагается на доверительного управляющего. Заключая договор доверительного управления имуществом, собственник может руководствоваться стремлением оказывать помощь третьему лицу за счет использования этого имущества, но освобождаясь при этом от хлопот, связанных с его эксплуатацией. Конструкция доверительного управления может быть удобной для аккумулирования и совместного использования имущества в интересах нескольких учредителей. Примером может служить заключение договора доверительного управления несколькими акционерами, в результате чего они имеют возможность объединять свои акции и тем самым увеличивать возможности влияния на акционерное общество, участниками которого они являются. Договор доверительного управления может быть использован в целях более действенного использования государственного или муниципального имущества. Поскольку, как показывает практика, государство (органы местного самоуправления), действующее в лице своих чиновников, не всегда эффективно использует имущество публичного образования, более полезным оказывается привлекать коммерческие организации для эксплуатации этого имущества. К тому же эффективное использование государственного (муниципального) имущества в рамках договора доверительного управления имуществом является инструментом для стимулирования передачи такого имущества частному собственнику в процессе приватизации. Так, лицо, заключившее по результатам конкурса договор доверительного управления акциями открытого акционерного общества, принадлежащими публичному собственнику, приобретает эти акции в собственность, после того как закончился срок доверительного управления, в случае исполнения условий договора доверительного управления. Институт доверительного управления используется и в тех случаях, когда требуются немедленные меры по охране и управлению имуществом, собственник которого не определен либо не может реализовывать свои права и нести обязанности, связанные с использованием принадлежащего ему имущества. В этом случае доверительное управление учреждается по основаниям, которые предусмотрены законом. В некоторых случаях государство использует институт доверительного управления как инструмент ограничения государственных служащих в злоупотреблении своими возможностями, связанными с обладанием тем или иным имуществом. Так, государственные служащие, обладающие ценными бумагами, акциями (долями участия в уставных капиталах организаций), обязаны передать это имущество в доверительное управление, если владение этими активами может привести к конфликту интересов.
3. В российском законодательстве имеются правовые конструкции, которые схожи с институтом доверительного управления, поскольку с их помощью опосредуются отношения, связанные с правами на чужие вещи. Круг таких отношений довольно широк. В иных правовых системах также разработаны правовые конструкции, при помощи которых реализуются цели, связанные с доверительным управлением чужим имуществом. Особый интерес представляет соотношение доверительного управления имуществом и классического института прецедентного права — доверительной собственности. В настоящее время доверительная собственность в англосаксонской системе права представляет собой основанную на доверительных (фидуциарных) отношениях конструкцию, в рамках которой происходит своего рода расщепление права собственности. Титул собственности на вещь в соответствии с общим правом переходит к доверительному собственнику, в то время как титул собственности по праву справедливости остается за бенефициаром. При этом за доверительным собственником остается право пользования, распоряжения и управления имуществом, а за бенефициаром остается право получения доходов и выгод от использования имущества (подробнее о доверительной собственности см.: McLoughlin P., Rendell C. Law of Trusts. L., 1992; Гражданское и торговое право зарубежных государств. Т. 1 / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. М., 2004. С. 391 — 407).
4. В первой половине 90-х гг. XX в. траст попытались укоренить и в российской правовой системе. С этой целью разрабатывался не имевший успеха законопроект «О доверительном управлении имуществом». В конечном итоге был принят Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2296 «О доверительной собственности (трасте)» (Собрание актов РФ. 1994. N 1. Ст. 6). Однако по целому ряду причин объективного характера интегрировать траст в систему российского права не удалось. Основная причина этой неудачи заключается в том, что траст как правовой институт является чуждым для европейской (в том числе и российской) правовой традиции понимания и законодательного оформления права собственности. Его внедрение привело бы к неизбежному конфликту между центральными и системообразующими институтами сложившегося в Российской Федерации строя гражданского права и этим правовым новообразованием. В конечном итоге при принятии в середине 90-х гг. Гражданского кодекса законодатель отказался от траста (доверительной собственности) как института вещного права и урегулировал доверительное управление имуществом на основе принципов обязательственного права.
5. К числу смежных правовых конструкций по управлению имуществом относятся право хозяйственного ведения и право оперативного управления (ограниченные вещные права). Сходство указанных правовых институтов с доверительным управлением заключается в том, что собственник передает имущество для управления иному лицу. Вместе с тем между доверительным управлением, с одной стороны, и ограниченными вещными правами, с другой стороны, имеется и ряд существенных различий.
Так, передаче имущества в хозяйственное ведение (оперативное управление) неизбежно предшествует создание нового субъекта права, обладающего специальной правоспособностью, — унитарного предприятия (учреждения). Вновь созданный субъект обладает определенной степенью зависимости от своего учредителя, который определяет предмет деятельности учреждаемого им лица, контролирует использование имущества, вправе осуществить его ликвидацию. В то же время отношения по доверительному управлению складываются между двумя независимыми и самостоятельными субъектами оборота. По общему правилу собственник не вправе вмешиваться в управление имуществом, хотя и вправе требовать отчета от доверительного управляющего.
Учредителями ограниченных вещных прав могут выступать только публичные собственники, в то время как доверительное управление вправе учредить любой субъект права, обладающий имуществом на праве собственности (а в случаях, установленных законом, — и иные лица). Если доверительный управляющий обязан осуществлять правомочия только в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, то субъекты ограниченного вещного права наделены правами владения, пользования и распоряжения имуществом как в интересах собственника, так и в собственных интересах. Сфера правомочий субъекта права хозяйственного ведения (оперативного управления) определяется законом, в то время как круг правомочий при передаче имущества в доверительное управление определяется договором и субсидиарно — законом. С точки зрения правовой природы сопоставляемых институтов право хозяйственного ведения и право оперативного управления являются вещными правами, а право доверительного управления сконструировано как институт обязательственного права.
6. Доверительное управление следует отграничивать от сделок, опосредующих действия в чужом интересе, таких, как договор поручения, договор комиссии, агентский договор. В отличие от договора поручения, содержание которого предполагает совершение поверенным определенных юридических действий от имени доверителя, доверительное управление предполагает совершение доверительным управляющим от собственного имени любых фактических и юридических действий по управлению имуществом в интересах выгодоприобретателя.
От договора комиссии, предполагающего совершение комиссионером от своего имени одной или нескольких сделок в интересах комитента и за его счет, доверительное управление отличается тем, что допускает возможность совершения управляющим от своего имени как сделок, так и любых юридических и фактических действий.
Агентский договор и доверительное управление наиболее близки с точки зрения формальных признаков. И в том и в другом случае управляющий (агент) вправе совершать любые юридические и фактические действия по управлению переданным имуществом. Вместе с тем разница между этими институтами заключается в том, что если доверительный управляющий действует от своего имени (хотя и за его счет), то агент вправе действовать как от собственного имени, так и от имени принципала. Кроме того, если доверительный управляющий вправе осуществлять весь комплекс правомочий собственника имущества (владение, пользование, распоряжение), то правомочия агента, как правило, ограничены только распоряжением переданным ему имуществом. Что касается прав и обязанностей по сделке, то в случае доверительного управления таковые включаются либо исполняются за счет имущества, переданного в управление, в то время как агентский договор допускает, что права и обязанности по сделке может приобретать как агент, так и принципал.
7. Существуют и иные смежные с доверительным управлением правовые конструкции, опосредующие отношения по передаче права на управление чужим имуществом. К числу таковых могут быть отнесены: действия ликвидационной комиссии (ликвидатора) при ликвидации юридического лица (ст. 62 ГК), управление организацией как юридическим лицом (п. 3 ст. 103 ГК), действия временной администрации по управлению кредитной организацией на срок до 6 месяцев (п. 5 ст. 74 Закона о ЦБ РФ).
Вместе с тем в юридической литературе имеют место попытки отождествления правовой природы доверительного управления и смежных с ним иных правовых институтов, при помощи которых опосредуются отношения по управлению чужим имуществом. Так, в случае возбуждения дела о несостоятельности и введения процедур банкротства в отношении несостоятельного должника судом назначается арбитражный управляющий, которому, помимо прочего, поручается управлять имуществом, принадлежащим должнику. В литературе встречается суждение о том, что «осуществление процедур банкротства арбитражным управляющим, назначенным арбитражным судом, есть по своей природе не что иное, как доверительное управление имуществом неплатежеспособного должника» (Попондопуло В.Ф., Слепченко Е.В. Производство по делам о банкротстве в арбитражном суде. СПб., 2004. С. 220; Попондопуло В.Ф. Коммерческое (предпринимательское) право. М., 2006. С. 731 — 732).
С этим мнением трудно согласиться, во всяком случае в контексте российского права. В отличие от доверительного управления управление, осуществляемое арбитражным управляющим, подчинено иным принципам: его целью является не столько извлечение дохода от использования имущества, сколько удовлетворение за счет этого имущества притязаний конкурсных кредиторов. В противном случае на отношения, возникающие при передаче имущества в управление арбитражному управляющему, пришлось бы распространить все нормы, регулирующие доверительное управление. Между тем отношения в этой области регулируются специальным законодательством, в частности Законом о банкротстве. Следует обратить внимание и на то, что в случае банкротства учредителя доверительного управления (гражданина-предпринимателя) договор прекращается (абз. 7 п. 1 ст. 1024 ГК), поскольку имущество банкрота передается в конкурсную массу (п. 2 ст. 1018 ГК). В противном случае было бы логично утверждать, что доверительное управление «перетекает» в арбитражное управление, к которому присоединяются новые кредиторы. Таким образом, квалифицировать передачу имущества несостоятельного должника в управление арбитражного управляющего как доверительное управление можно только с изрядной долей условности.
8. В п. 1 коммент. ст. сформулировано определение договора доверительного управления имуществом, из которого следует ряд его юридических характеристик.
Договор доверительного управления носит реальный характер, поскольку он считается заключенным с того момента, когда имущество передается доверительному управляющему.
По общему правилу договор доверительного управления является возмездным. Размер и форма вознаграждения доверительному управляющему являются существенными условиями договора, если выплата вознаграждения предусматривается договором (см. коммент. к п. 1 ст. 1016 ГК). Если это правило не соблюдается, то договор считается незаключенным. В то же время нет никаких препятствий к тому, чтобы стороны заключили безвозмездный договор доверительного управления имуществом. Но это должно быть специальным образом оговорено в договоре.
9. К числу особенностей договора доверительного управления имуществом следует отнести и то, что он заключается двумя сторонами (учредитель управления и доверительный управляющий), в то время как порождаемые им правоотношения могут касаться большего количества лиц (выгодоприобретателей).
10. Доверительному управляющему при осуществлении доверительного управления предоставлено право совершать в отношении вверенного имущества любые фактические и юридические действия. Ограничения этого права имеют троякий характер. Во-первых, полномочия доверительного управляющего ограничиваются интересами выгодоприобретателя, во-вторых, теми рамками, которые устанавливает договор доверительного управления, и, в-третьих, нормами закона.
11. Пунктом 3 коммент. ст. установлен порядок совершения сделок с имуществом, переданным в доверительное управление. Главное требование закона — уведомить контрагента по сделке о том, что таковая совершается лицом, обладающим правовым статусом доверительного управляющего. Для письменных сделок уведомление контрагента формализовано: доверительный управляющий в документе обязан сделать пометку: «Д.У.». Впрочем, несоблюдение указанных требований не влечет недействительности сделки. Наступает иное правовое последствие, заключающееся в том, что обязанным по сделке становится доверительный управляющий, который отвечает перед кредиторами принадлежащим ему имуществом.
12. Пункт 4 коммент. ст. введен Федеральным законом от 6 июня 2007 г. Он предусматривает, что особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами должны быть установлены законом. Еще до принятия данной нормы был принят Закон об инвестиционных фондах, в котором сформулировано императивное правило, согласно которому фонды обязаны передавать соответствующие средства управляющей компании исключительно на основании договора доверительного управления. В развитие указанного Закона приняты Постановления Правительства РФ: от 18 сентября 2002 г. N 684, которым утверждены Типовые правила доверительного управления интервальным паевым инвестиционным фондом (СЗ РФ. 2002. N 39. Ст. 3788); от 27 августа 2002 г. N 633, которым утверждены Типовые правила доверительного управления открытым паевым инвестиционным фондом (СЗ РФ. 2002. N 35. Ст. 3385); от 25 июля 2002 г. N 564, которым утверждены Типовые правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом (СЗ РФ. 2002. N 31. Ст. 3113).
Согласно п. 1 ст. 1173 ГК РФ, если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале корпоративного юридического лица, пай, ценные бумаги, исключительные права и т.п.), нотариус в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом. Договор доверительного управления заключается нотариусом в соответствии с правилами, установленными ст. 1026 ГК РФ. Институт доверительного управления наследством необходим в целях обеспечения прав наследников при наследовании некоторых видов имущества, таких как акции или доли
в уставном капитале корпорации, поскольку при отсутствии такого управления существует риск принятия другими правообладателями решений, не отвечающих интересам наследников, например, влекущих снижение стоимости указанных объектов. Как отмечается в п. 3 ст. 1173 ГК РФ, доверительное управление наследственным имуществом осуществляется в целях сохранения этого имущества и увеличения
его стоимости.
Доверительным управляющим по договору может быть лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к доверительному управляющему в соответствии со ст. 1015 ГК РФ. Доверительным управляющим может быть назначен предполагаемый наследник с согласия иных наследников, выявленных к моменту назначения доверительного управляющего, а при наличии их возражений — на основании решения суда (п. 6 ст. 1173 ГК РФ). В случае передачи наследственного имущества нескольким доверительным управляющим каждый из них обладает полномочиями по управлению наследственным имуществом, если договором доверительного управления или завещанием не предусмотрено, что доверительные управляющие осуществляют эти полномочия совместно. В случае возникновения между доверительными управляющими разногласий по поводу осуществления ими прав и обязанностей нотариус обязан расторгнуть заключенный с такими управляющими договор доверительного управления наследственным имуществом, потребовать от доверительных управляющих предоставления ими отчетов и назначить нового доверительного управляющего или новых доверительных управляющих (п. 7 ст. 1173 ГК РФ). Если наследование осуществляется по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания, исполнитель завещания считается доверительным управляющим наследственным имуществом
с момента выражения им согласия быть исполнителем завещания (п. 2 ст. 1173 ГК РФ).
До заключения договора доверительного управления наследственным имуществом независимым оценщиком должна быть проведена оценка той части имущества, которая передается в доверительное управление. Расходы на проведение оценки относятся к расходам на охрану наследства и управление им.
Выгодоприобретатель по договору доверительного управления наследственным имуществом не назначается. Исключением из этого правила является совершение завещательного отказа, предполагающего его исполнение в пользу определенного лица на период совершения действий по охране наследственного имущества и управлению им. В таком случае выгодоприобретателем назначается отказополучатель.
Если в завещании наследодателя содержатся его распоряжения по вопросам управления наследством, то доверительный управляющий и душеприказчик обязаны при совершении действий по охране наследственного имущества и управлению им действовать в соответствии с такими распоряжениями наследодателя, в том числе обязаны голосовать в высших органах корпораций таким образом, который указан в завещании (п. 4 ст. 1173 ГК РФ). Доверительный управляющий наследственным имуществом не вправе исполнять обязательства наследодателя за счет переданного ему в доверительное управление имущества до выдачи одному из наследников свидетельства о праве на наследство, за исключением случаев, если договором доверительного управления или завещанием предусмотрена обязанность доверительного управляющего возместить расходы за счет переданного в доверительное управление имущества (п. 3 ст. 1173 ГК РФ).
Нотариус, осуществляющий полномочия учредителя доверительного управления по договору доверительного управления, обязан контролировать исполнение доверительным управляющим своих обязанностей не реже, чем один раз в два месяца. В случае обнаружения нарушения доверительным управляющим своих обязанностей нотариус вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор доверительного управления, потребовать от доверительного управляющего предоставления отчета и назначить нового доверительного управляющего (п. 5 ст. 1173 ГК РФ).
Договор доверительного управления наследственным имуществом может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет. Во всяком случае, в момент выдачи свидетельства о праве на наследство хотя бы одному из наследников, если в таком свидетельстве указано имущество, являющееся предметом доверительного управления, или если такое свидетельство выдано в отношении всего имущества наследодателя, в чем бы оно ни выражалось и где бы оно ни находилось, к такому наследнику (таким наследникам) переходят права и обязанности учредителя доверительного управления. Нотариус, учредивший доверительное управление, освобождается от осуществления обязанностей учредителя. Получивший свидетельство о праве на наследство наследник вправе прекратить доверительное управление и потребовать от доверительного управляющего передачи находившегося в доверительном управлении имущества, права на которое перешли к этому наследнику, и предоставления отчета о доверительном управлении. При непредъявлении наследниками требования о передаче им имущества, находившегося в доверительном управлении, договор доверительного управления считается продленным на срок пять лет, а доверительное управление может быть прекращено по основаниям, предусмотренным статьей 1024 ГК РФ (п. 8 ст. 1173 ГК РФ)
принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом, переданным ему по владение на определенный срок и принадлежащее другому лицу, в интересах этого лица или указанных этим лицом третьих лиц.принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Нематериальные блага, неимущественные права и обязанности, а также имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина и др.) в состав наследства не входят.лицо, имеющее право наследовать имущество умершего по завещанию или по закону. Наследником считается лицо, находящееся в живых в день открытия наследства, а также дети, зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.