Здравствуйте! Права участника долевого строительства организация-дольщик должна учесть в составе финансовых вложений на основании пп. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», т. е. отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника долевого строительства». Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
В бухгалтерском учете участнику долевого строительства (дольщику) необходимо сделать следующие записи:
Дебет счета 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит счета 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» — на дату регистрации договора участия в долевом строительстве получено право на объект долевого строительства;
Дебет счета 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит счета 51 — произведены расчеты с застройщиком (либо с продавцом прав участника долевого строительства).
В соответствии с п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих доходов. Расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции, признаются в бухгалтерском учете в качестве прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
При последующей переуступке права требования квартиры в учете делаются записи:
Дебет счета 62 (76) Кредит счета 91 — отражен доход от уступки права требования квартиры;
Дебет счета 91 Кредит счета 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» — списана сумма расходов, связанная с приобретением переданных прав;
Дебет счета 50 (51) Кредит счета 62 (76), субсчет «Расчеты по уступке права требования» — поступила оплата от покупателя имущественного права;
Дебет счета 91 Кредит счета 68 — начислен НДС.
Кроме того, в случае, если указанная в вопросе деятельность является для Вашей организации основной, переуступка прав требования на квартиры может отражаться в учете не с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы», а с использованием счета 90 «Продажи».

Когда застройщик возводит многоквар­тирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или прини­мает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в ре­зультате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) заст­ройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто зака­зывал строительство конкретной квартиры.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об учас­тии в долевом строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федера­ции» (далее — закон о долевом строитель­стве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании дого­вора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конк­ретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделе­ние Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик — разрешение на ввод в эксплуатацию мно­гоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получе­ния свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы го­ворить о передаче права собственности застройщиком дольщику.

В этой ситуации также невозможно гово­рить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто на­ходится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием зако­на о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального за­кона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон о регистра­ции прав). Как в законе о долевом строи­тельстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на на­чальном этапе строительства, а дольщики — при регистрации прав. Единообразный под­ход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объ­ектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Ми­нистерства юстиции Российской Федера­ции (Минюст России) от 9 июня 2005 года № 82, в основном предназначенная для ра­ботников регистрирующих органов. Многие положения этого документа не представля­ют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни до­кументов (не так общо как в законах) и ука­заны конкретные требования к ним.

Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости в случае, если застройщик (подрядчик) не передал по окончании строительства все квартиры дольщикам (заказчикам)

Представляется не совсем правильным ставить вопрос о регистрации права собственности на весь дом. Конечно, теоре­тически возможна ситуация, когда многок­вартирный дом строит и приобретает в этом доме абсолютно все помещения (и жилые, и нежилые) одно физическое лицо или одна организация. Тогда в регистрационной па­лате права собственности на все индивиду­ально определенные помещения должны быть зарегистрированы только на этого че­ловека или организацию. В доме есть поме­щения, которые предназначены для инди­видуального использования: жилые (квар­тиры) и нежилые (например магазин), а есть помещения общего пользования — лестничные клетки, колясочные, техничес­кие подвалы, чердаки. Именно индивиду­ально определенные помещения будут за­регистрированы на одно лицо, и на них же будет оформлено право собственности это­го лица, а вот право собственности на весь дом регистрироваться не будет, потому что объектами индивидуальных прав (объекта­ми отчуждения) являются только индивиду­ально определенные помещения. Напри­мер, если собственник всех помещений в доме решит продать часть квартир, тогда в государственный реестр не надо будет вно­сить какие-либо учетные изменения, касаю­щиеся объектов недвижимого имущества как предметов сделок, а надо будет в отно­шении каких-то определенных квартир из­менить лишь сведения о титульном вла­дельце. Иными словами, если до момента сделки владельцем всех помещений в доме пыл, условно говоря, Иванов, то после со­вершения купли-продажи у Иванова оста­нется 90 процентов квартир, а у 10 процентов квартир появятся новые собственники (Петров, Сидоров, Васильев и т. д.). Регист­рационный учет будет вестись в отношении индивидуально определенных объектов недвижимости, которыми являются жилые помещения.

Непростая юридическая ситуация может сложиться, если некоторые собственники зарегистрируют свои права на какую-то часть жилых или нежилых помещений и по­лучат свидетельства о праве собственнос­ти, а застройщик не передаст оставшиеся помещения и не оформит право собствен­ности на себя. Это может произойти в том случае, если застройщик выполнил свое обязательство и построил объект недвижи­мости, а отдельные дольщики не выполни­ли свои обязательства по полной оплате объекта. Естественно, таким дольщикам застройщик не будет передавать построен­ные для них объекты. С юридической точки зрения такие помещения не могут считать­ся индивидуально определенными объекта­ми недвижимости и будут иметь неопреде­ленный юридически статус, и застройщик как владелец объектов строительства не может осуществлять с ними какие-либо операции, пока они не приобретут статус объекта недвижимости. Когда у застройщи­ка возникнет необходимость совершить ка­кую-либо сделку, он будет вынужден или зарегистрировать свое право собственнос­ти, или передать объект долевого строи­тельства дольщику. Таким образом, на пос­леднем этапе, когда дом уже фактически построен, и часть собственников уже заре­гистрировала свои права, придет некий дольщик, на начальной стадии не участво­вавший в финансировании строительства, внесет необходимые средства, и застрой­щик передаст ему построенный объект. Причем помещения в построенном доме еще не считаются квартирами, так как квартирой помещение называется только после его регистрации и появления соотве­тствующей учетной записи, то есть после того, как новый дольщик зарегистрирует свои права собственности на эти еще не имеющие хозяев жилые помещения. До наступления этого момента дом в какой-то мере можно назвать незавершенным стро­ительным или строящимся объектом.

Законодательное определение термина «возводимый или строящийся (создаваемый) объект»

Иногда по каким-то причинам строитель­ство прекращается, договор подряда растор­гается, то есть тот субъект, который оплачи­вал стоимость работ, строительных материа­лов и т. п. решает это имущество кому-то про­дать. В этом случае осуществляется описа­ние незавершенного строительного объекта. В реестре прав появляется запись о том, на каком этапе остановлено строительство (сколько этажей построено и т. д.). Согласно статье 25 закона о регистрации прав такой объект будет называться незавершенным строительным объектом. Объект, строитель­ство которого закончено, будет называться построенным многоквартирным домом после его государственного технического учета и государственной регистрации прав собствен­ности на две и более квартиры. Многоквар­тирный дом юридически «возникает» именно в момент государственной регистрации права дольщика собственности на вторую квартиру в этом доме. Хотя в настоящее время не су­ществует такого легитимного определения как «многоквартирный дом», исходя из смыс­ла этого термина принято считать, что это дом, в котором находятся две или более квар­тир. В статье 15 Жилищного кодекса Рос­сийской Федерации (ЖК РФ) дается опреде­ление жилого помещения. В статье 16 ЖК РФ под понятием «жилой дом» понимается инди­видуально определенный дом, где нет квар­тир, а есть комнаты и подсобные помещения. В этой же статье определено и понятие «квар­тира» — жилое помещение, состоящее из ком­нат и подсобных помещений, которые имеют выходы в места общего пользования (напри­мер на лестницу). Таким образом, в статье 16 ЖК РФ через понятие «квартира» определя­ется понятие «многоквартирный дом».

Управление многоквартирным домом, право собственности на часть помещений в котором зарегистрировано, а на оставшуюся часть нет

Многоквартирный дом, право собствен­ности, например, на 90 процентов квартир, которого уже зарегистрировано, а на 10 процентов квартир нет, безусловно, должен управляться и обслуживаться, то есть долж­ны заключаться договоры на его содержа­ние и предоставление коммунальных услуг. Законодательством предусмотрены поло­жения об управлении только полностью сформированным объектом, в котором 100 процентов помещений имеют своих собственников. Специального регулирова­ния процесса управления многоквартирным домом, в котором не оформлены права собственности на часть квартир (на время переходного этапа, пока не оформлены права собственности на часть квартир), за­конодательством не предусмотрено. Но ес­ли 90 процентов квартир уже имеют своих собственников, то они сами могут прини­мать решения. Статьей 161 ЖК РФ предус­мотрена возможность управления многок­вартирными домами тремя способами:

1. непосредственное управление самими собственниками, когда не создается това­рищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и не привлекается управляющая организация;
2. управление товариществом собствен­ников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потреби­тельским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Для принятия общим собранием собственников помещений решения о вы­боре способа управления многоквартир­ным домом необходимо простое большин­ство голосов от общего числа голосов, при­нимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет кворум, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50 про­центами голосов от их общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума для того, чтобы годовое общее собрание собственников помещений в многоквартир­ном доме состоялось, должно быть прове­дено повторное общее собрание собствен­ников. На общем собрании каждый собственник помещения обладает количе­ством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), поэ­тому в идеальном случае решение о выбо­ре способа управления домом при единог­ласном голосовании могут принимать собственники помещений, обладающие бо­лее чем 51 процентом долей в праве общей собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме. Для сравнения: приня­тие решения о проведении ремонта многок­вартирного дома принимается большин­ством не менее двух третей голосов от об­щего числа голосов собственников поме­щений.

В случае непосредственного управления многоквартирным домом (п. 1 ч. 2 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ) общим собранием собствен­ников жилья решаются такие вопросы, как: с какими организациями заключать догово­ры на содержание и ремонт дома, предос­тавление коммунальных услуг, кого нани­мать для вывоза мусора и т. д. Затем заклю­чаются договоры с организациями (может быть, одной организацией), одна из которых будет, например, обслуживать инженерные сети, другая — заниматься ремонтом крыш, третья — вывозом мусора и т. п. Подобные договоры имеют двусторонний характер: с одной стороны, они подписываются всеми или большинством собственников (на дан­ный момент) помещений, а с другой — предс­тавителями соответствующих организаций (ст. 164 ЖК РФ). При этом каждый из подпи­савшихся собственников квартир должен иметь свой экземпляр договора.

Что касается коммунальных услуг, то ЖК РФ предусматривает для этого способа управления несколько иную схему отноше­ний. Договор на предоставление комму­нальных услуг заключает каждый собствен­ник в отдельности. В этом случае так же заключается 2-сторонний договор, но он бу­дет подписываться, с одной стороны, нап­ример представителем водоканала, а с дру­гой — одним из собственников помещения жилого или нежилого фонда. Если это му­ниципальное помещение, то как собствен­ник и сторона договора выступит муниципа­литет, если помещение находится в частной собственности физического лица, то — фи­зическое лицо, если организации, то — орга­низация.

Жилищный кодекс Российской Федера­ции определяет процедуру отношений и для других способов управления. При выборе способа управления управляющей органи­зацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) все услуги по содержанию, работы по ремонту и ком­мунальные услуги выполняются и предос­тавляются только одной управляющей орга­низацией (ст. 162 ЖК РФ). При выборе спо­соба управления уже существующим мно­гоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищ­ным кооперативом или иным специализи­рованным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) за содержание и ремонт многоквартирного дома отвечает ТСЖ (кооператив), причем как перед чле­нами ТСЖ (кооператива), так и перед лица­ми, не являющимися их членами (части 5 и 6 статьи 155ЖКРФ).

Бремя же содержания помещений, кото­рые еще не переданы дольщикам (в нашем примере — 10 процентов), остается лежать на застройщике, несмотря на то, что его права как владельца помещений не зафик­сированы. Гражданским кодексом Российс­кой Федерации (ГК РФ) и законом о доле­вом строительстве установлено, кто и в ка­кой момент несет риски. После подписания акта передачи все риски содержания пере­ходят к дольщику. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск слу­чайной гибели или случайного поврежде­ния объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строитель­ства несет застройщик. При отношениях строительного подряда риск случайной ги­бели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет до­говора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ).

Помимо этого, для управления вновь построенным домом ЖК РФ также допуска­ет возможность создания товариществ собственников жилья еще до фактического появления самих собственников. В этом случае ТСЖ создают будущие собственни­ки помещений, то есть именно те дольщи­ки, которые финансируют строительство (ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме долж­но приниматься на общем собрании буду­щих собственников, которое проводится в общем порядке, установленном для собра­ния собственников помещений. Это очень перспективный вариант управления, так как дает возможность создать организа­цию, имеющую правление и председателя, который будет выражать интересы собственников. Самое важное то, что такая организация будет участвовать в приемке дома, фиксировать недостатки, вести рабо­ту по их устранению и т. д. По мере регист­рации прав собственности на жилые поме­щения члены товарищества будут приобре­тать статус собственников помещений, и все вопросы, связанные с управлением до­ма, организацией его содержания, комму­нального обслуживания, будет решать то­варищество собственников жилья. В перс­пективе ТСЖ будет заключать договоры с выбранными им организациями относи­тельно содержания, ремонта дома и комму­нального обслуживания, в число которых теоретически может войти и застройщик, если для товарищества предложенные им условия окажутся выгодными. Товарищест­во может заключить договор управления с управляющей организацией. В этом случае обязательственные отношения возникнут между управляющей организацией и ТСЖ, а собственники, независимо от членства в товариществе, будут иметь отношения с ТСЖ (соответственно членские или дого­ворные).

Надо учитывать важное новое положение ЖК РФ, устанавливающее момент возник­новения обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме вно­сить плату за жилое помещение и комму­нальные услуги. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момен­та возникновения права собственности на жилое помещение. Причем у любого собственника: гражданина, организации, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Феде­рации. До заселения жилых помещений, на­ходящихся в государственной и муници­пальной собственности, расходы на их со-

держание и коммунальные услуги несут ее ответствующие органы государственно власти и органы местного самоуправления или лица, которым указанные органы пере дали на это право. Для собственников речь идет об оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Такое имущество возникает только после появления нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.

Из этого положения следует, что сложившаяся практика вменения приобретателям квартиры обязанности оплачивать содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или с момента передачи квартиры по акту, или вручения ключей не соответствует положению статьи 153 ЖК РФ. В общем случае все подобные расходы должны нести застройщики за счет средств, выделенных на строительство объекта недвижимости.

Если после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию управление его содержанием осуществляет ТСЖ, то его взаимоотношения застройщиком могут складываться непросто. Возможно, застройщик откажется заключить договор с ТСЖ в качестве заказчика (потребителя) и не будет оплачивать расходы на содержание многоквартирного дома (обслуживание лифта, вывоз бытовых отходов и т. п.). Поскольку главное для застройщика — построить квартиры, передать их и приступать к строительству нового объекта, скорее всего, он не будет вступать в товарищество, хотя такой вариант не исключен в случае, если он хочет влиять на принятие решений или намеревается приобрести право собственности на часть квартир. Если застройщик не стал членом товарищества, то по возмездному договору он должен будет вносить средства на отопление и освещение своих (не переданных) общих помещений, а члены товариществ будут платить взносы. В любом случае застройщик вправе предложить дольщика урегулировать в договоре вопросы распре деления расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Расходов на ремонт дома в принципе быть не должно, разве что застройщик построит не­качественный объект, а при получении раз­решения на ввод объекта в эксплуатацию этот факт по каким-то причинам не будет выявлен.

Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене

В настоящее время продажа квартир не облагается налогом на добавленную стои­мость (НДС). Такая норма содержится в па­кете законодательных актов, призванных содействовать созданию рынка доступного жилья. Согласно новым подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 го­да № 109-ФЗ с 1 января 2005 года не под­лежат обложению НДС операции по реали­зации жилых домов, жилых помещений, до­лей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Эти нормы расп­ространяются как на граждан, так и на орга­низации.

Что касается дарения, то 1 июля 2005 го­да принят Федеральный закон № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений зако­нодательных актов) Российской Федера­ции и внесении изменений в некоторые за­конодательные акты Российской Федера­ции в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», который с 1 января 2006 года предусматривает освобождение от налого­обложения объектов дарения близким родственникам. В соответствии с этим за­коном в пункт 181 статьи 217 НК РФ вно­сятся изменения, согласно которым осво­бождаются от обложения налогом на дохо­ды физических лиц доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответ­ствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и деть­ми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имею­щими общих отца или мать) братьями и сестрами). Этим же законом признаны ут­ратившими силу Закон Российской Феде­рации от 12 декабря 1991 года № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в по­рядке наследования или дарения» и другие законодательные акты.

На наш взгляд, это очень разумные шаги, так как ранее люди были вынуждены приду­мывать разнообразные схемы ухода от на­логов, чтобы вступить в права наследова­ния или стать собственником квартиры, пе­редаваемой им по договору дарения. Во многих случаях суммы налогов становились непреодолимым препятствием к приобрете­нию прав собственности. Благодаря изме­нениям в законодательстве родственники сами смогут выбирать, какой вариант ре­шения жилищной проблемы их устраивает больше: через наследование или дарение недвижимого имущества. Например, роди­тели, имеющие двух взрослых детей, хотят, чтобы принадлежащая им квартира отошла одному из детей. Если квартира будет пода­рена ему при жизни родителей, то она вы­бывает из наследуемой массы, и второй ре­бенок уже не сможет претендовать на эту квартиру. Если же будет написано завеща­ние, и в нем будет указано, что наследует квартиру именно первый ребенок, то вто­рой ребенок может оспорить завещание, поставив вопрос о дееспособности родите­лей на момент составления завещания или заявить права на обязательную долю нас­ледства, например, как инвалид. Таким об­разом, истинная воля родителей будет ис­кажена. Имея возможность выбора, люди смогут свободнее принимать выгодное для них решение.

Надо иметь в виду, что новые собствен­ники жилых домов и квартир после перехо­да к ним права собственности станут пла­тельщиками налога на имущество физи­ческих лиц. Кроме того, при наличии задол­женности по поимущественным налогам умершего лица либо лица, признанного умершим, она погашается в пределах стои­мости наследственного имущества (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ), то есть наследником.

Передача дома и регистрация права собственности

В буквальном смысле слова «передача» дома не осуществляется. Большим заблуж­дением является то, что после завершения строительства дом надо обязательно «пе­редавать на баланс». Это последствия по­рочной практики социалистического поряд­ка управления «жилищным фондом». Как известно, ранее все многоквартирные до­ма, за исключением домов жилищно-строи­тельных и жилищных кооперативов, явля­лись государственной собственностью и составляли «государственный жилищный фонд». В соответствии со статьей 3 Жи­лищного кодекса РСФСР «находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях об­разуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жи­лых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного ха­рактера». Позднее «государственный жи­лищный фонд» был передан в муниципаль­ную собственность и стал «муниципальным жилищным фондом». При этом многоквар­тирные дома «числились на балансе» госу­дарственных и муниципальных предприя­тий и учреждений как переданные им на праве хозяйственного ведения или опера­тивного управления. После начала привати­зации и «выбытия» квартир из публичной собственности соответствующие бухгалте­рские проводки, за редким исключением, не делались. И многоквартирные дома про­должали «висеть» на балансе государ­ственных и муниципальных унитарных предприятий. Как ни странно, такая ситуа­ция существует в отдельных муниципалите­тах по сей день. Новые дома по договорен­ности застройщиков с органами местного самоуправления передаются «на баланс» муниципальных управляющих организаций, а последние привлекают в качестве подряд­чиков аффилированные с застройщиком организации. Для управления многоквар­тирным домом «передачи на баланс» не требуется. Речь должна идти о предостав­лении услуг по управлению и содержанию, а также о выполнении работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании возмездного договора управле­ния (ст. 162 ЖК РФ). При этом допустимо понимание «передачи» многоквартирного дома как описания состава общего имуще­ства (для установления взаимных обяза­тельств) и фиксации его технического сос­тояния (для определения результатов дея­тельности по управлению).

На самом деле от застройщика дольщику передается право на конкретный объект, конкретное построенное помещение, в ре­зультате которого у собственника помещения возникает право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Не­обходимо отметить, что в соответствии со статьей 289 ГК РФ право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме возни­кает только у собственника жилого поме­щения, а собственники нежилых помеще­ний таким правом формально не обладали. Другими словами, принимая квартиру, лю­бой участник долевого строительства дол­жен принимать не только помещение, в ко­тором он будет проживать или использо­вать для иных допускаемых законодатель­ством целей (например для сдачи внаем гражданам, торговли, бытового обслужива­ния потребителей), но фактически и весь дом. Он имеет право обследовать состоя­ние всех подъездов, крыши, фундамента, лифтов, потому что в каждой составной части дома он имеет свою долю, которая легко вычисляется путем деления площади конкретного принадлежащего ему помеще­ния на площадь всех индивидуальных по­мещений. Если, например, площадь кварти­ры владельца составляет, условно говоря, 1 процент от общей площади всех индиви­дуально определенных помещений многок­вартирного дома (то есть за исключением помещений общего пользования, относя­щихся к общему имуществу), то это значит, что в каждом элементе общего пользова­ния дома 1 процент принадлежит владель­цу конкретной квартиры. Таким образом, даже стена квартиры, находящейся в дру­гом подъезде, на 1 процент также находит­ся в общей долевой собственности вла­дельца конкретной квартиры. Поэтому вла­дельцу следует проверять состояние («принимать») всех элементов дома. Однако многие люди не понимают, насколько это важно, и заботятся только о том, чтобы именно их квартира была хорошо отделана и лишь впоследствии, когда начинается пе­риод эксплуатации, а застройщик уходит, начинают замечать существенные недодел­ки. Какой бы добросовестной и профессио­нальной ни была комиссия, она не будет ос­матривать каждый элемент здания так до­тошно, как собственники помещения, поэ­тому есть смысл создавать ТСЖ, привле­кать добросовестных и грамотных экспер­тов для определения качества строитель­ства. Чем больше требований к застройщи­ку сформулируют эксперты, чем больше шансов, что эти требования будут выполне­ны застройщиком, тем лучше будет качест­во дома и тем надежнее и дешевле он будет в эксплуатации.

Регистрация права собственности осуще­ствляется добровольно каждым дольщи­ком. К сожалению, российским законода­тельством не установлена обязанность ре­гистрировать право собственности. Напри­мер, если человек по акту приема-передачи получил построенное помещение, то он имеет право зарегистрировать свои права в едином государственном реестре прав (ЕГРП), но в принципе он может и не делать этого. В таком случае гражданин ограничит свои возможности распоряжения принадле­жащим ему имуществом, но заставить его зарегистрировать права фактически невоз­можно, хотя это может привести ко многим негативным последствиям для других собственников и управляющей организа­ции. В частности, в соответствии со статьей 153 ЖК РФ владелец, не оформивший пра­ва собственности из-за нежелания или по причине постоянного проживания в другом населенном пункте, не обязан оплачивать содержание и ремонт жилья. Мы уже гово­рили, что эта обязанность возникает лишь с момента возникновения права собствен­ности. Может возникнуть и следующая коллизия — в распоряжении гражданина имеет­ся квартира, он ее отремонтировал, живет в ней, ходит по лестнице, пользуется лифтом, мусоропроводом, но обязанности оплачи­вать содержание дома не возникло, пос­кольку им не произведена регистрация пра­ва собственности. Конечно, добросовест­ные граждане осуществляют такую регист­рацию, поскольку они заинтересованы в закреплении своих прав.

Если лицо, не оформив права и не став собственником, не будет вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, но будет пользоваться жилой площадью, энерго-, водоснабжением и остальными элементами дома, то это фактически будет неосновательным обогащением за счет дру­гих лиц, потому что, если, например, 70 про­центов жильцов дома платят за обслужива­ние лифтов, то, значит, 30 процентов жиль­цов пользуются им бесплатно. Обязатель­ства вследствие неосновательного обога­щения урегулированы главой 60 ГК РФ. По­терпевшими от таких действий могут быть и добросовестные собственники помеще­ний в доме (если управляющая организа­ция будет вынуждена снизить перечни, объ­емы и качество своих услуг и работ из-за недостаточного финансирования), и управ­ляющая организация (если она будет пол­ностью выполнять свои обязательства пе­ред добросовестными собственниками по­мещений при недофинансировании). При­обретатель — лицо, которое без законных оснований сберегло имущество (денежные средства) за счет других лиц (потерпев­ших), обязан возвратить последним неосно­вательно сбереженное имущество (неосно­вательное обогащение). При этом ГК РФ не связывает отнесение лица к категории «приобретателя» с наличием у него права собственности на помещение в многоквар­тирном доме. В случае невыполнения этой обязанности потерпевшим надо обращать­ся в суд с требованием о взыскании с при­обретателя необходимых средств.

Е. Чёмова старший менеджер департамента аудита компании «КПМГ» в России и СНГ
Журнал «Актуальная бухгалтерия»

Положения МСФО (IAS) 27 «Отдельная финансовая отчетность» (далее — МСФО (IAS) 27) устанавливают правила учета и раскрытия информации в отношении инвестиций в дочерние, совместные и ассоциированные предприятия при подготовке компанией-инвестором отдельной финансовой отчетности. Под отдельной финансовой отчетностью следует понимать отчетность, в которой инвестор по собственному выбору с соблюдением требований МСФО (IAS) 27 учитывает указанные инвестиции одним из установленных в стандарте методов. В МСФО не предусмотрено требование подготовки отдельной финансовой отчетности, однако компания-инвестор может представлять такую отчетность по собственной инициативе или в соответствии с требованиями национального законодательства. При этом отдельная финансовая отчетность инвестора не заменяет собой консолидированную финансовую отчетность, подготовка которой в общем случае требуется согласно МСФО (IFRS) 10 «Консолидированная финансовая отчетность» (далее — МСФО (IFRS) 10).

Документ «Метод долевого участия в отдельной финансовой отчетности (Поправки к Международному стандарту финансовой отчетности (IAS) 27)» (далее — Документ МСФО), выпущенный в августе 2014 года, внес поправки, связанные с расширением перечня возможных методов учета инвестиций в дочерние, совместные и ассоциированные предприятия при подготовке отдельной финансовой отчетности.

Ранее этих методов было два:

После внесения поправок компания может также выбрать метод долевого участия, описанный в МСФО (IAS) 28 «Инвестиции в ассоциированные и совместные предприятия» (далее — МСФО (IAS) 28).

При этом она должна применять единый порядок учета в отношении каждой категории инвестиций, то есть инвестиций в дочерние, ассоциированные и совместные предприятия.

Как отмечено в Основании для заключения (Basis for Conclusion) к МСФО (IAS) 27, причины поправок связаны с тем, что законодательство ряда стран требует от компаний, акции которых обращаются на бирже, подготавливать отдельную финансовую отчетность в соответствии с национальными правилами составления финансовой отчетности, которые, в свою очередь, требуют применения метода долевого участия при учете инвестиций в дочерние, совместные и ассоциированные предприятия. В большинстве случаев использование метода долевого участия являлось единственным различием между отдельной финансовой отчетностью, подготовленной в соответствии с МСФО и национальными правилами. Изменения призваны упростить процесс конвергенции национальных правил данных стран с МСФО. А это, в свою очередь, поможет отдельным компаниям сократить затраты, связанные с соблюдением регуляторных требований, без потери информации.

Поправки применяются в отношении годовых периодов, начинающихся 1 января 2016 года или после этой даты, ретроспективно в соответствии с МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки». При этом Документ МСФО допускает досрочное применение поправок при условии раскрытия в отчетности данного факта.

В мае 2015 года поправки были приняты на территории Российской Федерации приказом Минфина России (Приказ Минфина России от 19.05.2015 № 79н), который не изменил порядок их вступления в силу:

• для добровольного досрочного применения — со дня официального опубликования;
• для обязательного применения — в отношении годовых периодов, начинающихся 1 января 2016 года или после этой даты.

Отметим, что Совет по МСФО не счел необходимым вводить какие-либо освобождения, связанные с ретроспективным применением поправок, поскольку:

• применение метода долевого участия в отдельной финансовой отчетности не является обязательным;
• имеющаяся у отчитывающейся компании-инвестора информация в отношении дочерних предприятий является достаточной для применения метода долевого участия без существенных дополнительных трудозатрат;
• инвестиции в ассоциированные и совместные предприятия (после применения переходных положений, установленных в МСФО (IFRS) 11 «Совместная деятельность») учитываются в консолидированной финансовой отчетности методом долевого участия, что исключает необходимость проведения дополнительных процедур для целей подготовки отдельной финансовой отчетности.

Важно! Отдельная финансовая отчетность компании-инвестора не заменяет собой консолидированную финансовую отчетность, подготовка которой в общем случае требуется согласно МСФО (IFRS) 10 «Консолидированная финансовая отчетность».

Понятие метода долевого участия

Метод долевого участия — это метод учета, при котором инвестиции при первоначальном признании оцениваются по фактической стоимости, а затем их стоимость корректируется с учетом изменения доли инвестора в чистых активах объекта инвестиций после приобретения. Прибыль или убыток инвестора включает долю инвестора в прибыли или убытке объекта инвестиций, а прочий совокупный доход инвестора включает долю инвестора в прочем совокупном доходе объекта инвестиций (п. 3 МСФО (IAS) 28).

Отметим, что в целях МСФО (IAS) 27 и данной статьи под объектом инвестиций следует понимать инвестиции в дочерние, ассоциированные и совместные предприятия.

Таким образом, применение метода долевого участия обеспечивает отражение в финансовой отчетности более подробной информации о чистых активах, а также прибыли или убытке инвестора.

МСФО (IAS) 28 содержит указания по применению метода долевого участия, при этом отмечается, что многие процедуры, осуществляемые при применении метода долевого участия, аналогичны процедурам, описанным в МСФО (IFRS) 10 (п. 26 МСФО (IAS) 28). Кроме того, концепции, лежащие в основе процедур, осуществляемых при учете приобретения дочернего предприятия, также используются при учете приобретения инвестиций в ассоциированное или совместное предприятие. В целом ожидается, что применение метода долевого участия к объектам инвестиций в отдельной финансовой отчетности приведет к такой же величине чистых активов и прибыли или убытка, причитающейся собственникам, как и в консолидированной финансовой отчетности компании-инвестора.

Однако существуют ситуации, при которых применение метода долевого участия в отдельной финансовой отчетности в отношении инвестиций в дочерние предприятия будет давать результаты, отличные от результатов, полученных при подготовке консолидированной финансовой отчетности. Рассмотрим такие ситуации.

Тестирование на обесценение (обесценение гудвилла). Гудвилл в отношении инвестиций в дочерние предприятия, учитываемых в отдельной финансовой отчетности методом долевого участия, составляет часть балансовой стоимости инвестиции в дочернее предприятие и не тестируется на обесценение отдельно. Вместо этого балансовая стоимость инвестиции в дочернее предприятие в целом тестируется на обесценение в соответствии с положениями МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов» (далее — МСФО (IAS) 36) как единый актив. Но поскольку в консолидированной финансовой отчетности компании-инвестора гудвилл признается отдельно, то сама его величина тестируется на обесценение путем применения требований МСФО (IAS) 36 для тестирования гудвилла на обесценение.

Учет дочерних предприятий с отрицательными чистыми активами. МСФО (IAS) 28 требует от инвестора прекратить признавать долю в последующих убытках в тот момент, когда кумулятивная доля в убытках объекта инвестиций становится равной или превышает его долю участия в объекте инвестиций. Обязательство признается только в тех случаях, когда у инвестора есть обязанность в силу закона или сложившейся практики или он осуществил платежи от имени объекта инвестиций. В отношении консолидированной финансовой отчетности данное требование отсутствует.

Практическое применение метода долевого участия

А теперь рассмотрим практическое применение метода долевого участия и приведем примеры.

Начало применения. Инвестиции в объект инвестиций учитываются в отдельной финансовой отчетности с использованием метода долевого участия с даты, когда компания-инвестор приобретает контроль, значительное влияние или совместный контроль в отношении объекта инвестиций.

Определение первоначальной стоимости объекта инвестиций и гудвилл. На дату приобретения объекта инвестиций, учитываемого методом долевого участия, все идентифицируемые активы и обязательства данного объекта оцениваются по справедливой стоимости в порядке, определенном в МСФО (IFRS) 3 «Объединение бизнеса». Любая разница между фактической стоимостью инвестиций и долей инвестора в чистой справедливой стоимости идентифицируемых активов и обязательств объекта инвестиций учитывается следующим образом.

1. В случае если разница является положительной, признается гудвилл, относящийся к объекту инвестиций. Гудвилл включается в состав балансовой стоимости объекта инвестиций, учитываемого методом долевого участия, а не отражается отдельно. При этом гудвилл не амортизируется и не подлежит ежегодной проверке на обесценение.

2. В случае если разница является отрицательной, признается доход, который отражается в качестве дохода при определении доли инвестора в прибыли или убытке объекта инвестиций за тот период, в котором инвестиции были приобретены.

Кроме этого, при подготовке отдельной финансовой отчетности инвестор должен выполнить необходимые корректировки своей доли в прибыли или убытке объекта инвестиций после его приобретения с целью отражения, например, амортизационных отчислений по активам, скорректированным до справедливой стоимости на дату приобретения.

Аналогичным образом производятся соответствующие корректировки доли инвестора в прибыли или убытке объекта инвестиций после приобретения с целью учета убытков от обесценения активов, признанных в финансовой отчетности объекта инвестиций (гудвилл или основные средства). Такие корректировки до справедливой стоимости производятся только в отношении пропорциональной доли инвестора в приобретенных чистых активах.

Определение доли инвестора в объекте инвестиций, учитываемом методом долевого участия. В пункте 27 МСФО (IAS) 28 установлен порядок определения доли группы в ассоциированном или совместном предприятии как совокупной доли участия материнского предприятия и его дочерних предприятий в этом ассоциированном или совместном предприятии. По нашему мнению, данный пункт описывает применение метода долевого участия при учете ассоциированных и совместных предприятий при подготовке инвестором консолидированной финансовой отчетности, в которой консолидируются данные дочерних предприятий инвестора. В случае же подготовки отдельной финансовой отчетности данные дочерних предприятий инвестора не консолидируются, а учитываются одним из методов, установленных в МСФО (IAS) 27.

Документ МСФО также не предусматривает отдельных положений, связанных с определением доли инвестора в объекте инвестиций, учитываемом методом долевого участия, в отдельной финансовой отчетности инвестора. Таким образом, одной из возможных интерпретаций будет определение доли инвестора в дочернем, ассоциированном или совместном предприятии на основе исключительно доли участия инвестора в этом объекте инвестиций, поскольку при подготовке отдельной финансовой отчетности дочерние компании инвестора не консолидируются. Следовательно, пункт 27 МСФО (IAS) 28 не является напрямую применимым. Доли участия в дочерних, ассоциированных и совместных предприятиях через ассоциированные и совместные предприятия инвестора не принимаются в расчет доли инвестора в таких предприятиях в общем порядке. На текущий момент рассматриваемый вопрос остается открытым, поскольку отсутствует практика применения метода долевого участия в отношении объектов инвестиций, учитываемых в отдельной финансовой отчетности инвестора.

Возможна ситуация, когда экономическая доля участия инвестора не эквивалентна его доле участия в капитале объекта инвестиций (т.е. имеющимся правам голоса). Например, инвестор может владеть 40 процентами прав голоса в объекте инвестиций, учитываемом методом долевого участия, но иметь при этом только 30 процентов участия в прибылях и убытках, прочем совокупном доходе и чистых активах данного объекта. По нашему мнению, в подобных случаях инвестору следует учитывать объект инвестиций методом долевого участия в отдельной финансовой отчетности исходя из 30-процентной доли участия, поскольку метод долевого участия подразумевает отражение инвестором доли его участия в чистых активах, прибыли или убытке и прочем совокупном доходе объекта инвестиций.

Отчетные периоды и учетная политика. Для целей применения метода долевого участия компания-инвестор должна использовать самую последнюю финансовую отчетность объекта инвестиций. Исключение составляют случаи, когда это не является практически осуществимым. Финансовая отчетность объекта инвестиций, используемая в целях применения метода долевого участия, составляется за тот же отчетный период, что и отчетность инвестора.

В случае использования отчетности объекта инвестиций, составленной за отчетный период, отличный от отчетного периода инвестора, МСФО (IAS) 28 требует проведения в отчетности объекта инвестиций корректировок, отражающих последствия значительных событий или результаты операций, имевших место в период между датами окончания отчетного периода объекта инвестиций и инвестора. При этом стандарт устанавливает следующее:

• разрыв между датой окончания отчетного периода инвестора и датой окончания отчетного периода объекта инвестиций не должен превышать трех месяцев;
• продолжительность отчетных периодов и различия в датах их окончания должны быть одинаковыми от периода к периоду.

При подготовке отдельной финансовой отчетности инвестор должен применять единую учетную политику. Следовательно, в случае существования различий между учетной политикой инвестора и объекта инвестиций финансовая отчетность последнего должна быть скорректирована с целью обеспечения ее соответствия учетной политике инвестора.

Убыточные объекты инвестиций, учитываемые методом долевого участия. Как было отмечено ранее, при использовании метода долевого участия после первоначального признания стоимость объекта инвестиций корректируется с учетом изменения доли инвестора в чистых активах объекта инвестиций. Однако доля инвестора в убытках объекта инвестиций, учитываемого методом долевого участия, признается только до тех пор, пока балансовая стоимость его доли участия в данном объекте не снизится до нуля. После чего обязательство признается только в пределах имеющейся у инвестора обязанности в силу закона или сложившейся практики финансировать операции объекта инвестиций или в пределах произведенных инвестором платежей от имени данного объекта инвестиций.

Если впоследствии объект инвестиций отражает в своей отчетности прибыль, инвестор возобновляет признание своей доли в данной прибыли только после того, как его доля в прибыли станет равной непризнанной ранее доле в убытке.

МСФО (IAS) 28 не рассматривает ситуацию, при которой в отчетном периоде объект инвестиций признает прибыль по одному компоненту совокупного дохода и убыток по другому, а итоговая величина прочего совокупного дохода является отрицательной (совокупный доход состоит из прибыли или убытка за период (компонент 1) и прочего совокупного дохода (компонент 2)). По нашему мнению, подход, когда соответствующий прибыльный компонент прочего совокупного дохода признается в полном объеме, а убыточный компонент признается только до тех пор, пока балансовая стоимость доли участия инвестора в объекте инвестиций не снизится до нуля, соответствует подходу, заявленному в пункте 38 МСФО (IAS) 28 (согласно которому ограничения накладываются только в отношении признания убытков).

Продемонстрируем действие положения МСФО (IAS) 27 в отношении убыточных объектов инвестиций, учитываемых методом долевого участия, на примерах.

Пример 1

Ассоциированное предприятие является убыточным

Компания-инвестор «В» владеет 30% акций предприятия «А». В соответствии с учетной политикой компании-инвестора «B» инвестиции в ассоциированные предприятия учитываются в отдельной финансовой отчетности с использованием метода долевого участия. Капитал предприятия «А» (с учетом всех корректировок, необходимых при применении метода долевого участия) имеет отрицательное значение в размере 100 денежных единиц (далее — д.е.). Поэтому доля компании-инвестора «B» в предприятии «А» составляет:

-100 х 30% = -30 д.е.

Компания-инвестор «B» не имеет никаких обязанностей по финансированию убытков предприятия «А» и не предоставляла никаких гарантий по его обязательствам.

Следовательно, как только компания-инвестор «В» уменьшит величину, отражающую долю ее участия в предприятии «А», до нуля, она прекращает признание любых дальнейших убытков предприятия «А». Если в последующие периоды предприятие «А» будет получать прибыль, то компания-инвестор «В» будет признавать в своей отдельной финансовой отчетности прибыль только после того, как будут элиминированы все непризнанные ранее убытки.

Пример 2

Ассоциированное предприятие является убыточным: получена прибыль, но прочий совокупный доход имеет отрицательную величину

Компания-инвестор «В» владеет 30% акций предприятия «А». В соответствии с учетной политикой компании-инвестора «В» инвестиции в ассоциированные предприятия учитываются в отдельной финансовой отчетности с использованием метода долевого участия. Балансовая стоимость доли участия компании-инвестора «В» в предприятии «А» на начало отчетного года составила 10 д.е. В течение года предприятие «А» получило прибыль в размере 100 д.е., но общий совокупный доход составил -70 д.е. в силу того, что нетто-величина изменения резерва по хеджированию потоков денежных средств составила 170 д.е.

Поэтому по состоянию на конец отчетного периода доля участия компании-инвестора «В» в предприятии «А» составляет:

10 д.е. + (-70 д.е. х 30%) = -11 д.е.

При условии, что компания-инвестор не принимала на себя никаких обязательств по финансированию убытков предприятия «А» и не предоставляла никаких гарантий по обязательствам предприятия «А», компания-инвестор «В» уменьшает до нуля балансовую стоимость своей доли участия в предприятии «А», но при этом не признает в отдельной финансовой отчетности никаких дополнительных убытков данного предприятия.

Сделки с объектами инвестиций, учитываемыми методом долевого участия. Нереализованные прибыли по сделкам с объектами инвестиций исключаются в пределах доли участия инвестора в соответствующем объекте инвестиций. При этом МСФО (IAS) 28 отдельно описывает порядок учета нереализованных убытков по сделкам «снизу вверх» и «сверху вниз».

Примером сделок «снизу вверх» являются сделки по продаже активов инвестору объектом инвестиций, а сделок «сверху вниз» — сделки по продаже или взносу активов в объект инвестиций инвестором. Так, если в результате сделки «снизу вверх» возникает убыток и этот убыток свидетельствует о снижении чистой стоимости возможной продажи активов, подлежащих приобретению, то инвестор признает в отдельной финансовой отчетности только свою долю в этом убытке. Однако если в результате сделки «сверху вниз» возникает убыток и этот убыток свидетельствует о снижении чистой стоимости возможной продажи или об обесценении актива, подлежащего продаже или вложению, то такой убыток не исключается ни в какой части и полностью признается инвестором в отдельной финансовой отчетности.

Отметим, что, хотя МСФО (IAS) 28 и требует исключения доли инвестора в прибылях или убытках по операциям с объектами инвестиций, учитываемыми методом долевого участия, сальдо по счетам дебиторской или кредиторской задолженности объектов инвестиций, учитываемых методом долевого участия, и сальдо депозитов или займов, выданных таким объектам или полученных от них, не исключаются.

Обесценение. Инвестиции в объекты инвестиций, учитываемые методом долевого участия, подлежат проверке на обесценение. При этом для целей определения наличия признаков обесценения и необходимости проверки инвестиций на предмет обесценения следует руководствоваться положениями МСФО (IAS) 39 в отношении обесценения финансовых активов. Для целей же определения величины обесценения при наличии признаков обесценения инвестиции, а также при применении порядка учета восстановления обесценения объекта инвестиций следует руководствоваться положениями МСФО (IAS) 36.

Поскольку гудвилл, относящийся к инвестиции в объект инвестиций, не признается отдельно, а учитывается в составе балансовой стоимости инвестиции в объект инвестиции, учитываемый методом долевого участия, он не подлежит отдельному тестированию на обесценение с применением требований, установленных МСФО (IAS) 36. Требования данного стандарта применяются к балансовой стоимости инвестиции в целом путем сопоставления ее возмещаемой стоимости, которая определяется как наибольшее из двух величин: ценности от использования или справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу — с ее балансовой стоимостью.

Поэтому при отражении инвестиции в объект инвестиции методом долевого участия убыток от ее обесценения не подлежит отнесению на соответствующие активы, составляющие балансовую стоимость объекта инвестиции, включая гудвилл, входящий в состав балансовой стоимости инвестиции. Соответственно, любой такой убыток от обесценения подлежит восстановлению, если возмещаемая величина инвестиции впоследствии возрастает. Данный подход согласуется с подходом, используемым в МСФО (IAS) 36, который разрешает восстанавливать убытки от обесценения активов, за исключением обесценения гудвилла. Данный подход отличается от подхода, применяемого в МСФО (IAS) 39 в отношении долевых инвестиций, в соответствии с которым убыток от их обесценения не подлежит восстановлению. Указанное отличие может быть объяснено тем, что при признании и восстановлении убытка от обесценения инвестиции в объект инвестиции, учитываемый методом долевого участия, применяются положения МСФО (IAS) 36, а не МСФО (IAS) 39.

При оценке обесценения возмещаемая стоимость инвестиций в объекты инвестиций оценивается по каждому объекту инвестиций в отдельности, за исключением случаев, когда объект не генерирует поступления потоков денежных средств от своей деятельности, которые были бы в целом независимы от поступлений потоков денежных средств от прочих активов инвестора.

Дивиденды. Поправки к МСФО (IAS) 27 коснулись также порядка учета дивидендов от объекта инвестиций. В частности, если объект инвестиций учитывается методом долевого участия, то дивиденды признаются путем уменьшения балансовой стоимости инвестиции, в то время как дивиденды от объектов инвестиций, учитываемых с использованием метода фактических затрат или в соответствии с МСФО (IFRS) 9, признаются в качестве дохода в составе прибыли или убытка за период.

Представление и раскрытие информации в отдельной финансовой отчетности

В заключение отметим, что инвестор должен учитывать все применяемые МСФО при раскрытии информации в своей отдельной финансовой отчетности. Изменения не затронули требования по представлению и раскрытию информации в отдельной финансовой отчетности предприятия. Однако следует помнить, что при подготовке отдельной финансовой отчетности, руководствуясь требованиями МСФО (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности», в отчете о прибыли или убытке и прочем совокупном доходе инвестор должен отдельно представить два показателя в отношении объектов инвестиций, учитываемых методом долевого участия:

• долю инвестора в прибыли или убытке после налогообложения;
• долю инвестора в прочем совокупном доходе.

Версия для печати

Стандартный перечень действий кредиторов после признания застройщика банкротом:

• утвержденный конкурсный управляющий осуществляет опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в газете «Коммерсант» (можно увидеть в сети Интернет на сайте газеты и в печатной версии) и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет не позднее чем через десять дней с даты своего утверждения, в сообщении в т. ч. указывается: наименование должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика);наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве, и номер дела; дата принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; дата закрытия реестра требований кредиторов; сведения о конкурсном управляющем и соответствующей саморегулируемой организации.

• денежные требования участников строительства (обязанность возврата застройщиком денежных средств, уплаченных дольщиком, в результате расторжения договора участия в долевом строительстве, признания его недействительным и т. д. и сумма убытка, которая определяется в виде разницы стоимости по договору участия в долевом строительстве и оценочной стоимости объекта долевого участия на дату введения процедуры банкротства) и требования о передаче жилых помещений направляются конкурсному управляющему с приложением подтверждающих правоотношения документов (договор со всеми изменениями и приложениями, подтверждение оплаты, решения суда и т. д.).

Заявление о включении в реестр требований кредиторов готовится в свободной форме с описанием ситуации.

• реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

• конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований о передаче жилых помещений и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр.

• конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования.

• в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр, данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

• иные требования кредиторов (в том числе требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика неустойки) рассматриваются арбитражным судом, в производстве которого находится дело.

В дальнейшем кредитор, требования которого включены в реестр требований кредиторов, вправе участвовать в собраниях участников строительства/кредиторов, о проведении которых будет информировать конкурсный управляющий путем размещения информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет и газете «Коммерсант».

ОРГАНИЗАЦИЯ (ЗАСТРОЙЩИК) ЗАНИМАЕТСЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ ПО ДОГОВОРАМ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, В СВЯЗИ С ЧЕМ ПРИВЛЕКАЕТ ЗАЕМНЫЕ СРЕДСТВА ПУТЕМ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ КРЕДИТА. ВПРАВЕ ЛИ ЗАСТРОЙЩИК УЧЕСТЬ В КАЧЕСТВЕ ВНЕРЕАЛИЗАЦИОННЫХ РАСХОДОВ В ЦЕЛЯХ ИСЧИСЛЕНИЯ НАЛОГА НА ПРИБЫЛЬ РАСХОДЫ В ВИДЕ ПРОЦЕНТОВ ПО ПОЛУЧЕННОМУ КРЕДИТУ ИЛИ ВКЛЮЧИТЬ ИХ В ПЕРВОНАЧАЛЬНУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА? ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РФ 24 сентября 2008 г. N 03-03-06/1/541 (Д) Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета в целях налогообложения прибыли организаций расходов в виде процентов по кредиту, полученному застройщиком для долевого строительства, и исходя из содержащейся в письме информации сообщает следующее. В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Если застройщиком в ходе строительства объекта долевого участия получен кредит, то расходы в виде процентов по кредиту учитываются застройщиком. При этом согласно пп. 2 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) для целей налогообложения прибыли к внереализационным расходам относятся расходы в виде процентов по долговым обязательствам любого вида. Расходом признаются проценты по долговым обязательствам любого вида вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего и (или) инвестиционного). Расходом признается только сумма процентов, начисленных за фактическое время пользования заемными средствами (фактическое время нахождения указанных ценных бумаг у третьих лиц), и первоначальной доходности, установленной эмитентом (заимодавцем) в условиях эмиссии (выпуска, договора), но не выше фактической. Таким образом, для целей налогообложения прибыли расходы по процентам за кредит, полученный застройщиком для строительства объектов с долевым участием, учитываются в составе внереализационных расходов с учетом особенностей, предусмотренных ст. 269 Кодекса, и не включаются в первоначальную стоимость объекта строительства. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН 24 сентября 2008 г. N 03-03-06/1/541