Аренда жилья для сотрудника

Содержание

Аренда жилья для работников

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 6 сентября 2013 г.

Содержание журнала № 18 за 2013 г.Н.Г. Бугаева, экономист

Каковы налоговые последствия для компании

Руководители организаций который год жалуются на дефицит квалифицированных сотрудников. Вот и приходится «выписывать» работников из других регионов и из-за рубежа. А порой еще и предоставлять им жилье, для чего работодатели снимают квартиры или комнаты. Поговорим о том, как учесть аренду жилья для работника или возмещение ему расходов на наем жилья для целей налогообложения.

Организация сама оплачивает аренду напрямую собственнику жилья

Здесь возможны два подхода.

ПОДХОД 1 (безопасный, но не самый выгодный)

Контролирующие органы считают, что расходы на аренду — это оплата труда в натуральной форме, которая образует доход работника. Поэтому обязанность обеспечить работника жильем должна быть прописана в трудовом договоре с ним.

При этом в соответствии с ТК РФ часть оплаты труда, выплаченная в натуральной форме, не может превышать 20% от суммы зарплаты сотрудникаст. 131 ТК РФ. И по мнению Минфина, из всех трат на аренду квартиры в «прибыльных» расходах компания может признать в качестве расходов на оплату труда только сумму, не превышающую указанный лимитст. 255 НК РФ; Письма Минфина от 19.03.2013 № 03-03-06/1/8392, от 02.05.2012 № 03-03-06/1/216, от 28.10.2010 № 03-03-06/1/671, от 17.01.2011 № 03-04-06/6-1.

Хотя однажды суд признал, что такие расходы можно учесть для целей налогообложения прибыли полностью. ФАС Центрального округа указал на то, что расходы были направлены на обеспечение производственного процесса и без них приглашенные издалека сотрудники не смогли бы выполнять свои трудовые обязанности. А также отметил, что нормы ТК не могут регулировать налоговые отношения и довод о 20%-м ограничении неправомерен. Ведь перечень расходов в пользу работника, которые можно учесть при расчете налога на прибыль, является открытымПостановление ФАС ЦО от 29.09.2010 № А23-5464/2009А-14-233.

Доход работника в виде уплачиваемой за него арендной платы должен облагаться НДФЛподп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ; п. 2 Письма Минфина от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272; Письмо Минфина от 05.07.2013 № 03-04-06/25983. Поэтому из денежных доходов работника придется удерживать налогпп. 1, 2 ст. 226 НК РФ.

Не забудьте о том, что, оплачивая аренду напрямую собственнику жилья, являющемуся физическим лицом — непредпринимателем, ваша компания в любом случае становится налоговым агентом и в отношении доходов, полученных арендодателем, поэтому должна удержать из них НДФЛп. 5 ст. 3, пп. 1, 4 ст. 226, подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ; Письмо Минфина от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314.

Также сумму арендной платы нужно будет включить в базу по страховым взносам. Так как она формирует «натуральный» доход работника, полученный им в рамках трудовых отношенийч. 1 ст. 7 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ (далее — Закон № 212-ФЗ).

Что касается бухучета, то для отражения операций, связанных с арендой жилья, надо будет сделать следующие проводки.

Дт Кт
Арендная плата включена в расходы 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу») 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
Удержан НДФЛ с дохода в виде арендной платы из зарплаты работника 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДФЛ»
Удержан НДФЛ из дохода арендодателя — физического лица в виде арендной платы 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» 68, субсчет «НДФЛ»
Перечислена арендная плата 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» 51 «Расчетные счета»
Начислены страховые взносы на доход работника в виде арендной платы 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу») 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»

Но конечно, подход 1 очень неоднозначный. И если вы готовы отстаивать свое мнение перед контролирующими органами, изучайте подход 2.

ПОДХОД 2 (рискованный, но выгодный)

Его суть заключается в том, что расходы на аренду квартиры — это не оплата труда работника. Но несмотря на это, такие затраты обоснованны и экономически оправданны. Без них работодатель не сможет нормально организовать производственный процесс.

Тогда для целей налогообложения прибыли учесть расходы в виде арендной платы можно в полном объеме в составе прочих расходовподп. 10, 49 п. 1 ст. 264 НК РФ; Постановление ФАС ЦО от 15.02.2012 № А35-1939/2010.

Дохода у работника не возникает, и НДФЛ с него удерживать не надо. Эту точку зрения, кстати, поддерживают и судып. 2 Постановления ФАС ЗСО от 02.09.2011 № А70-10656/2010; Постановление ФАС МО от 21.03.2011 № КА-А40/1449-11. При этом однажды суд отметил, что такие арендные платежи совершаются в интересах организации и не связаны с системой оплаты трудаПостановление ФАС УО от 08.06.2012 № Ф09-3304/12.

Страховые взносы начислять не надо все по той же причине: предоставление работнику жилья не является вознаграждением за труд.

ВЫВОД

Если спорить с налоговиками вы не любите и подход 2 применять не готовы, то вам будет проще увеличить сотруднику зарплату на сумму арендного платежа. И пусть он сам платит за свое арендованное жилье. Конечно, с этой суммы придется удерживать НДФЛ и платить страховые взносы, зато не будет проблем с признанием ее в «прибыльных» расходах.

Организация возмещает работнику расходы на аренду

Для того чтобы подтвердить обоснованность расходов на возмещение, у вас должны быть:

  • копия договора аренды между работником и собственником жилья;
  • копии платежных документов по арендной плате за жилье (например, расписок арендодателя о получении денег).

Кроме того, обязанность возместить работнику арендные расходы должна быть указана в трудовом договоре с ним.

В такой ситуации тоже существует два подхода к тому, как это должно быть отражено в налоговом учете.

ПОДХОД 1 (безопасный, но невыгодный)

Он заключается в том, что такое возмещение не является компенсацией, которую работодатель обязан предоставлять работнику по ТК. А значит, все это — «благотворительность» организации в пользу работника.

Тогда возмещаемые работнику расходы на аренду нельзя учесть в уменьшение базы по налогу на прибыльп. 29 ст. 270 НК РФ; п. 1 Письма Минфина от 17.03.2009 № 03-03-06/1/155; п. 2 Письма ФНС от 12.01.2009 № ВЕ-22-3/6@.

Сумма возмещения должна облагаться НДФЛ, так как в числе не облагаемых этим налогом выплат такое возмещение не поименованоПисьмо Минфина от 15.05.2013 № 03-03-06/1/16789.

Страховые взносы на сумму возмещения придется начислить, так как оно выплачивается в рамках трудовых отношенийч. 1 ст. 7 Закона № 212-ФЗ; п. 1 ст. 20.1 Закона от 24.07.98 № 125-ФЗ; Письмо ФСС от 17.11.2011 № 14-03-11/08-13985; п. 3 Письма Минздравсоцразвития от 05.08.2010 № 2519-19. Однажды к такому выводу пришел и суд, поддержав ФССПостановление 16 ААС от 06.02.2013 № А63-13026/2012.

В бухгалтерском учете будут следующие проводки.

Дт Кт
Возмещение арендной платы включено в прочие расходы 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы» 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям»
Исчислен НДФЛ с суммы возмещения 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям» 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДФЛ»
Возмещение выплачено работнику 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям» 51 «Расчетные счета»
Начислены страховые взносы на сумму возмещения 91, субсчет «Прочие расходы» 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»
Отражено постоянное налоговое обязательство 99 «Прибыли и убытки» 68, субсчет «Налог на прибыль»

Он противоположен предыдущему подходу: возмещение расходов на аренду жилья — это законодательно установленная компенсация. Ведь в соответствии с ТК РФ при переезде работника в другую местность по согласованию с работодателем последний должен обеспечить сотрудника подъемными в пределах норм, установленных договором. Причем трудовой договор должен быть заключен до переезда работника к месту работыст. 169 ТК РФ.

Поскольку возмещение расходов на наем жилья — это часть подъемных, то оно учитывается при расчете налога на прибыль в числе прочих расходовподп. 5 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Компенсации, связанные с переездом работника в другую местность, не облагаются НДФЛп. 3 ст. 217 НК РФ.

Страховые взносы начислять не надо, поскольку такая компенсация указана в числе не облагаемых взносами выплатподп. «и» п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона № 212-ФЗ; подп. 2 п. 1 ст. 20.2 Закона от 24.07.98 № 125-ФЗ; статьи 164, 165, 169 ТК РФ. И однажды с этим согласился судПостановление 13 ААС от 07.05.2013 № А21-10270/2012.

Вместе с тем важно понимать: в законодательстве не сказано, что работодатель обязан оплатить работнику в числе подъемных и жилье. Поэтому контролирующие органы наверняка не согласятся с тем, что арендная плата, возмещаемая работнику в течение нескольких месяцев или даже лет, — это подъемные, предусмотренные трудовым законодательством. Соответственно, споры с налоговиками при применении подхода 2 весьма вероятны.

***

Почти треть опрошенных соискателей (29%) хоть раз получали от потенциальных работодателей предложение о переезде в другой населенный пункт. А значит, релокация становится все более распространенной практикой на рынке труда.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда / лизинг»:

Организации, нуждающиеся в высококвалифицированных специалистах, нередко приглашают их на работу из других регионов. Поэтому вопросы бухгалтерского и налогового учета расходов по оплате жилья для иногородних сотрудников достаточно актуальны в настоящее время.

Расходы в виде платы за аренду жилого помещения, используемого для проживания иногороднего работника, признаются расходами по обычным видам деятельности в том месяце, за который начисляется арендная плата, в размере, установленном договором (пп. 5, 6, 6.1, 16, 18 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. № 33н).

Налог на доходы физических лиц

В соответствии со ст. 41 НК РФ доход — это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.

ООО «Консалтинговое бюро «Эврика!» 📌 РекламаВсе оттенки белого или как выжить бизнесу после черного Приглашаем Вас на семинар от практикующего адвоката Натальи Скобкиной Узнать больше

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

Как установлено в п.п. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ, к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относятся суммы оплаты (полностью или частично) за него организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика. Поэтому оплата организацией за своих сотрудников стоимости проживания признается их доходом, полученным в натуральной форме, и с учетом п. 1 ст. 211 НК РФ суммы данной оплаты включаются в налоговую базу по НДФЛ указанных лиц (письмо Минфина России от 14.09.16 г. № 03-04-06/53726).

Пример 1

В соответствии с трудовым договором оплата стоимости аренды жилья является частью заработной платы (должностного оклада) работника. Ежемесячная стоимость такой аренды составляет 50 000 руб. Оплата производится путем перечисления денежных средств с расчетного счета организации в адрес арендодателя. На уплаченную сумму уменьшается размер заработной платы работника в денежной форме. Начисление заработной платы работникам производится при каждой ее выплате. Для целей налогового учета доходов и расходов организация применяет метод начисления.

В учете организации указанные операции следует отразить следующим образом (см. таблицу).

Операции по оплате организацией аренды жилья для сотрудника

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Первичный документ

50 000

Перечислены денежные средства арендодателю за работника в оплату стоимости аренды жилья

Договор аренды,

выписка банка по расчетному счету

30 000

Учтены расходы на оплату труда в натуральной форме

Расчетная ведомость

50 000

Учтена стоимость аренды жилья, оплаченная за работника в счет заработной платы

Бухгалтерская справка

На дату удержания НДФЛ

68-НДФЛ

Удержан НДФЛ с дохода в виде заработной платы, выплаченной в натуральной форме, при выплате работнику заработной платы в денежной форме

(50 000 руб. x 13%)

Регистр налогового учета (налоговая карточка)

Налог на прибыль организаций

Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

В ст. 255 НК РФ определено, что в расходы налогоплательщика на оплату труда включаются любые начисления работникам в денежной и (или) натуральной формах, стимулирующие начисления и надбавки, компенсационные начисления, связанные с режимом работы или условиями труда, премии и единовременные поощрительные начисления, расходы, связанные с содержанием этих работников, предусмотренные нормами законодательства Российской Федерации, трудовыми договорами (контрактами) и (или) коллективными договорами. Поэтому, если расходы работодателя на аренду жилья для иногородних сотрудников являются формой оплаты труда и условием в трудовом договоре, то такие расходы для целей налогообложения прибыли могут быть учтены в составе расходов как заработная плата, выраженная в натуральной форме, при условии соответствия расходов требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ, согласно которому расходы должны быть экономически оправданными, документально подтвержденными и произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, на основании п. 25 ст. 255 НК РФ в целях налогообложения затраты по найму жилого помещения для работника могут также учитываться в качестве расходов на оплату труда как другие виды расходов, произведенных в пользу работника и предусмотренных трудовым и (или) коллективным договором. При этом существует и альтернативный вариант признания указанных расходов, а именно арендные платежи за арендованное имущество в налоговом учете признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией, на последнее число отчетного (налогового) периода (п.п. 10 п. 1 ст. 264, п.п. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Ограничения в отношении расходов на оплату жилья работникам

По мнению Минфина России, расходы по оплате жилья работнику организации могут быть учтены для целей налогообложения прибыли в размере, не превышающем 20% месячного заработка этого работника с учетом премий и надбавок, при условии заключения с ним трудового договора. В период, когда такой договор не заключен и работник не состоит в штате организации, указанные расходы вообще не могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль (письма от 14.09.16 г. № 03-04-06/53726, от 22.10.13 г. № 03-04-06/44206 и от 30.09.13 г. № 03-03-06/1/40369).

Следовательно, если организация решит признать расходы на оплату жилья работникам организации при налогообложении прибыли в полном объеме, то, вероятнее всего, свою позицию она будет отстаивать в суде.

С позицией Минфина России можно поспорить на основе следующих аргументов:

1) на расходы по найму жилых помещений не распространяется 20%-ное ограничение, установленное в отношении заработка в неденежной форме (ст. 131 ТК РФ), так как затраты организации на аренду жилых помещений для сотрудников не являются частью заработной платы, и расходы на содержание сотрудников (в том числе связанные с арендой для них жилья) к ней не относятся, поэтому при расчете налога на прибыль затраты на аренду квартир для иностранных работников учитываются в полном размере; 2) установленное 20%-ное ограничение относительно выплат в неденежной форме распространяется только на заработную плату сотрудников и не подлежит применению к иным выплатам в их пользу, к которым в том числе относится оплата найма жилых помещений.

Пример 2

По условиям заключенного трудового договора работнику была предоставлена квартира для проживания, аренду которой оплачивает организация. Стоимость аренды жилья составляет 50 000 руб. Оклад работнику установлен в размере 120 000 руб. Ежемесячная арендная плата равна 20 000 руб.

Если организация придерживается официальной позиции Минфина России по данному вопросу, то в бухгалтерском учете ежемесячно она будет делать следующие записи:

Дебет 76, Кредит 51 — 20 000 руб. — перечислена арендная плата за квартиру; Дебет 20 (26, 44), Кредит 70 — 120 000 руб. — учтены расходы на оплату труда работника; Дебет 70, Кредит 76 — 20 000 руб. — отражена стоимость аренды, оплаченная за работника, в счет оплаты труда; Дебет 70, Кредит 68-НДФЛ — 2600 руб. (20 000 руб. х 13%) — удержан НДФЛ с дохода в виде заработной платы, осуществленной в натуральной форме, при выплате работнику заработной платы в денежной форме.

В налоговом учете указанная сумма арендной платы будет включена в состав расходов на оплату труда в полном объеме (п. 25 ст. 255 НК РФ).

Применение ПБУ 18/02

Расходы, формирующие «бухгалтерскую» прибыль (убыток) отчетного периода, но не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль, приводят к возникновению постоянной разницы и соответствующего ей постоянного налогового обязательства (ПНО) (пп. 4, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» (ПБУ 18/02), утвержденного приказом Минфина России от 19.11.02 г. № 114н).

Пример 3

Воспользуемся условиями примера 2. Допустим, что оклад работника равен 60 тыс. руб. Организация придерживается официальной точки зрения. Тогда в целях налогообложения прибыли можно учесть 12 000 руб. (60 000 руб. х 20%).

В бухгалтерском учете ежемесячно необходимо производить следующие записи:

Дебет 76, Кредит 51 — 20 000 руб. — перечислена арендная плата за квартиру; Дебет 20 (26, 44), Кредит 70 — 120 000 руб. — учтены расходы на оплату труда работника; Дебет 99, Кредит 68-ПНО — 1600 руб. (20 000 руб. — 12 000 руб.) х 20%) — отражено ПНО; Дебет 70, Кредит 76 — 20 000 руб. — отражена стоимость аренды, оплаченная за работника, в счет оплаты труда; Дебет 70, Кредит 68-НДФЛ — 2600 руб. (20 000 руб. х 13%) — удержан НДФЛ с дохода в виде заработной платы, осуществленной в натуральной форме, при выплате работнику заработной платы в денежной форме.

Сдача квартиры юр.лицу

Дополнение:
по п. 2 — договор читать ВНИМАТЕЛЬНО тк себе любимым обычно так хорошо понаписывают… особенно в части залога.
по п. 3 — здесь есть маленькая тонкость: арендная плата с учетом НДФЛ, это не арендная плата плюс 13%, а арендная плата минус 13%. То есть, если вы сдаете квартиру за тридцать тысяч рублей, например, в договоре будет написано не «30000 руб.» и не «33900 руб.», а «34482 руб. 76 коп.» – сумма, вычитая из которой 13%, получатся те самые тридцать тысяч.
по п. 4- компании идут на это крайне редко. В этом нет никакого злого умысла, лишь желание платить ЕСН (единый социальный налог) поменьше. Если в договоре указан конкретно Иванов Иван Иванович, суммы, потраченные на съем для него квартиры, будут учитываться при начислении ЕСН. В варианте же «для проживания сотрудников арендатора», съемная квартира рассматривается как «представительская» и потраченные на нее деньги при расчете ЕСН не учитываются. Здесь рекомендация: настоятельно требуйте указания максимального количества одновременно проживающих. Примерно так: «Квартира арендуется для проживания сотрудников Арендатора в количестве не более четырех человек».
по п. 5 — ерунда полная. Обычно есть сотрудник (чаще всего офис-менеджер) который и курирует все снимаемые компанией квартиры для сотрудников всех уровней. Созвониться с ним и что-либо решить иногда даже проще, чем с обычным нанимателем.

Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет. Психологическая атака пока остается самым мощным оружием в арсенале налоговой службы. Собственники жилья уже изрядно напуганы масштабной кампанией, которую налоговики развернули в СМИ. В большинстве случаев ситуация выглядит так: от своих источников инспекторы узнают, что человек сдает квартиру. Они направляют хозяину письмо, где требуют заплатить НДФЛ, в противном случае грозят судом. Многие арендодатели предпочитают не спорить.

От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.

ООО «Консалтинговое бюро «Эврика!» 📌 РекламаВсе оттенки белого или как выжить бизнесу после черного Приглашаем Вас на семинар от практикующего адвоката Натальи Скобкиной Узнать больше

Кто рассказывает налоговикам о сдаче квартир

У инспекторов есть несколько источников информации.

Государственные ведомства

Узнать о «серой» сдаче квартир налоговикам в основном помогают два государственных ведомства: Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.

Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец, легально приехавший в Россию, состоит на миграционном учете. Все юридические моменты прописаны в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Правила миграционного учета утверждены постановлением Правительства РФ от 15 января 2007 г. № 9. В этом документе сказано, что иностранец обязан подать в территориальный орган ФМС России заявление о регистрации по месту своего пребывания. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.

Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог», — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.

Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается. В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.

Военные части. Сразу уточним: связи между налоговиками и военными частями налажены далеко не везде. Но в тех регионах, где это есть, например в Ульяновской области, налоговики располагают отличным дополнительным источником информации. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и требует предоставить копию договора аренды. Эта копия может быть передана налоговикам.

Коммерческие структуры

Разумеется, получить информацию от представителей бизнеса налоговикам труднее, чем от государственной структуры. Как правило, это удается только в одном случае — в рамках выездной проверки, когда инспекторы получают доступ ко всем документам.

Риэлторы. Когда арендаторы находят квартиру через посредника, они заключают два договора: с хозяином — о найме жилого помещения и с риэлтором — об оказании услуг. Экземпляр второго договора остается у риэлтора. Налоговики могут обнаружить этот документ во время проверки. Впрочем, рассказывают инспекторы, порой коммерческие структуры «сдают» своих клиентов и не дожидаясь проверки. Дальше дело техники — найти хозяина помещения и напомнить ему об обязанности перед бюджетом.

Крупные организации, которые снимают квартиры для сотрудников. Сотрудник приносит в бухгалтерию договор найма жилого помещения, получает компенсацию, а копия документа остается у работодателя. При проверке бухгалтеры вынуждены показывать эти документы инспекторам.

Другие источники

Соседи и участковые милиционеры — вот самые «разрекламированные» налоговиками источники. Глава ФНС России Михаил Мокрецов призывает людей рассказывать о соседях, сдающих квартиры. Это и есть психологическая атака: благодаря СМИ у собственника жилья должно сложиться стойкое убеждение, что рано или поздно соседи «доложат». На самом деле таких случаев пока немного. У участкового милиционера также нет стимула работать с «серыми» арендодателями. Ведь подобная деятельность не входит в его обязанности.

По-настоящему опасным источником являются сами бывшие арендаторы. Например, они поссорились с собственником и вынуждены искать новое жилье. Ничто не мешает им обратиться в налоговую и рассказать, в какие сроки и за какую плату они снимали квартиру. В качестве доказательства они могут показать договор о найме жилого помещения.

Как инспекторы «работают» с хозяевами квартир

Посмотрим, как работали налоговики с «серыми» арендодателями в 2007 году — именно тогда инспекторы стали уделять повышенное внимание сдаче квартир. Сначала они собирали информацию — итогом стал список потенциальных декларантов, то есть людей, которые в 2006 году сдавали квартиры, получали доход и, соответственно, обязаны были не позднее 30 апреля 2007 года его задекларировать. Затем вычеркнули тех, кто сдал декларацию, а остальным арендодателям направили письма с предложением явиться в инспекцию для «воспитательной беседы». Право вызывать к себе налогоплательщика инспекторам дает подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса РФ.

В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ по итогам 2006 года. Причем довольно часто у инспекторов не было документов, которые бы подтверждали получение дохода. То есть заставить собственника заплатить 13 процентов в судебном порядке они бы не смогли.

КОММЕНТИРУЕТ ЧИНОВНИК
Ольга ГАСАНОВА, начальник отдела камеральных проверок № 2 ИФНС России по Железнодорожному району г. Ульяновска

— Информацию о том, кто сдает квартиры, мы получаем от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей ЖКХ, риэлторов и от простых граждан по телефону доверия. Причем самого договора о найме помещения у нас может и не быть. Достаточно пригласить хозяина в инспекцию, рассказать, что нам известно о факте сдачи квартиры, и попросить уплатить налог. Как правило, уже через несколько дней люди подают декларации.

В каких случаях требования заплатить НДФЛ незаконны

Разумеется, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры, нужно платить. Но, с другой стороны, тот факт, что хозяина квартиры пригласили «побеседовать» в инспекцию, вовсе не значит, что налоговики располагают стопроцентными доказательствами. Более того, бывают случаи, когда человек на самом деле не сдает квартиру, а инспекторы между тем требуют уплатить налог. Например, хозяин квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а потом поссорился с квартиросъемщиками, и те съехали намного раньше. Документ попал к инспекторам, и они требуют заплатить НДФЛ с дохода за все 12 (!) месяцев.

Как быть в таком случае? Можно привести следующие аргументы. Договор — это только намерение хозяина сдавать свою квартиру. В дальнейшем стороны могли передумать, расторгнуть договор, в конце концов, арендатор мог перестать платить. А базой для НДФЛ служит как раз фактически полученный доход. Значит, чтобы начислить налог, помимо договора нужно иметь документ, подтверждающий получение дохода, — расписку или платежное поручение.

В большинстве случаев у налоговиков такого документа нет. Соответственно, требования заплатить НДФЛ незаконны. Однако когда человек отказывается, начинается психологическая атака. Например, инспекторы грозятся, что устроят очную ставку с квартиросъемщиками или даже вызовут тех в суд. Впрочем, налоговики сами понимают — к тому времени, когда состоится заседание суда, эти люди уже скорее всего перестанут снимать квартиру и вряд ли их вообще удастся найти. Поэтому, потерпев фиаско в психологической атаке, налоговики скорее всего оставят собственника квартиры в покое.

В целом с физическими лицами налоговикам спорить намного труднее, чем с юридическими. С хозяина квартиры, если только он не является индивидуальным предпринимателем, нельзя взыскать налог в бесспорном порядке. Если собственник отказывается платить, у инспекторов не остается иного выхода, кроме как обратиться в суд. А делать этого налоговикам не хочется.

«В суд мы не пойдем. Зачем? В конце концов, на одного такого упрямого найдется десяток людей, которые заплатят НДФЛ. Лучше мы с ними будем работать, чем по судам ходить», — объясняет инспектор на условиях анонимности.

Что нужно знать тем, кто платит НДФЛ с арендной платы за жилье

Для тех, кто действительно обязан платить НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду, мы привели ответы на самые часто задаваемые вопросы.

Нужно ли платить налог за предыдущие годы «серой» сдачи?

Многих пугает мысль: вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды? Например, в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году. Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м … Не придется ли платить налог и за эти периоды?

На практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов») хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Особенности исчисления НДФЛ для граждан, сдающих квартиры, прописаны в статьях 228 и 229 Налогового кодекса РФ. Регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно.

В какой срок подавать декларацию и уплачивать налог?

Налоговый кодекс предусматривает два варианта: собственник квартиры может получать доход до конца налогового периода (года) либо прекратить сдавать жилье где-то в середине года. Правда, второй случай не так часто встречается на практике.

Квартиру сдают до конца налогового периода (года) или дольше. Например, хозяин заключает с жильцом договор на год — с 1 марта 2007 года по 1 марта 2008 года. Он обязан заплатить НДФЛ с дохода, который был получен с 1 марта по 31 декабря 2007 года. Для этого не позднее 30 апреля 2008 года хозяин должен подать декларацию, а не позднее 15 июля 2008 года — заплатить налог.

Сдача квартиры в аренду прекращается раньше, чем заканчивается налоговый период (год). Продолжим наш пример. После 1 марта 2008 года собственник уже не сдает свою квартиру — вплоть до конца года. В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности. И не позднее чем через 15 календарных дней после подачи декларации заплатить НДФЛ.

Сразу скажем: данная норма пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь собственник жилья не может заранее, в марте, знать, будет ли квартира еще раз сдана до конца года или нет. Юристы советуют вообще не обращать внимания на эту спорную норму.

КОММЕНТИРУЕТ ЮРИСТ
Алексей МАСЛОВ, ведущий юрисконсульт компании «Налоговая помощь»:

— На мой взгляд, норма о пятидневном сроке — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулирована крайне невнятно. Что значит «прекращение деятельности и (или) прекращение выплат»? Допустим, кто-то сдает квартиру, в середине года заканчивается договор, жильцы съезжают. Значит, собственник прекращает получать доход. Но деятельность-то может продолжаться! Например, можно искать новых арендаторов. Если хозяин квартиры их найдет, он вновь начнет получать доход в текущем налоговом периоде. А если нет — собственник ведь не виноват, он действительно не мог заранее, в пятидневный срок, сказать, найдет он до конца года новых жильцов или нет. Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ о пятидневном сроке спокойно можно игнорировать.

Вызывает ли подозрение низкая цена в договоре аренды?

Некоторые собственники указывают в договоре найма заниженную цену. Правда, налоговики могут рассчитать налог самостоятельно, исходя не из цифры, указанной в договоре, а из рыночной цены. Такое право им дает статья 40 Налогового кодекса РФ. Но на практике это встречается редко.

«Хорошо, что собственник вообще решил заплатить НДФЛ — таких случаев пока не так много. Мы, конечно, имеем представление о рыночных ценах — сейчас много информации по сдаче квартир есть в Интернете, но вплотную с теми, кто занижает сумму договора, пока не работаем», — делятся налоговики.

Впрочем, хозяин квартиры, занижая цену в договоре, может столкнуться с другой, не налоговой проблемой. Квартиросъемщики заплатят только официальную часть, по договору, и у собственника не будет ни одного шанса доказать, что изначально речь шла о другой сумме. Получить от арендаторов «серую» часть не получится даже в суде. Поэтому если квартира сдается малознакомым людям, довольно рискованно сильно занижать цену договора.

В помощь тем, кто сдает квартиры: для чего нужен договор аренды и что там надо указать

С одной стороны, договор найма квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговикам, то позволит им доначислить НДФЛ. Но, с другой стороны, попытка обойтись без договора может привести к еще более печальному результату, чем доначисление НДФЛ. Договор найма позволяет собственнику быть уверенным, что квартира и имущество останутся в полной сохранности, а арендатору — что хозяин неожиданно не выселит его из квартиры, не вернув залог.

Этот документ составляется по типовой форме, образец мы привели на стр.1, стр.2. Есть несколько принципиальных моментов, на которые мы хотели бы обратить внимание.

1. Приложите к договору опись ценного имущества. Если в квартире есть ценное имущество — дорогая мебель, бытовая техника, — то перед сдачей составьте опись и приложите ее к договору. Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб (п. 1.3, 3.15 договора). Обговорите, каким образом может быть возмещен этот ущерб, укажите цену данного имущества.
2. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги. Как вариант, коммунальные платежи может производить хозяин, а электроэнергию и телефон — арендатор. В этом случае перед сдачей необходимо снять показания счетчика электроэнергии (п. 3.6, 3.11 договора).
3. Уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП. Как правило, хозяин квартиры оплачивает ремонт в том случае, если в происшедшем нет вины арендатора. Например, ЧП произошло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если же авария по вине жильца, то он и должен платить (п. 3.7, 3.14 договора).
4. Уточните порядок расторжения договора. Юристы советуют собственникам квартир использовать такую формулировку: «…договор также может быть расторгнут любой из сторон на основаниях, предусмотренных законодательством» (п. 5.1 договора). Одно из таких оснований — существенное изменение обстоятельств — статья 451 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если значительно выросли цены на квартиры, а договор не позволяет хозяину поднять плату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств. А затем найти новых арендаторов, согласных платить больше. Кстати, квартиросъемщики также имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

При досрочном расторжении одна сторона должна предупредить другую не позднее, чем указано в договоре (п. 5.2 договора).

Фирма арендует квартиру для иностранных сотрудников: бухучет и налогообложение

ИА ГАРАНТ

Организация хочет арендовать двухкомнатную квартиру для иностранных сотрудников — для всех, кто будет приезжать в организацию работать. Арендодатель — физическое лицо.

Возможно ли учесть в бухгалтерском и налоговом (налог на прибыль) учете расходы на аренду, в том числе за период, когда в арендуемой квартире сотрудники проживать не будут, при том, что квартира бронируется для последующего проживания иностранных работников?

Налог на прибыль

Согласно п. 5 ст. 16 Федерального закона от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» на принимающую сторону возложена обязанность предоставить гарантии жилищного обеспечения иностранного гражданина на период его пребывания на территории Российской Федерации.

В настоящее время действует Положение о предоставлении гарантий материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранных граждан и лиц без гражданства на период их пребывания в РФ (утверждено постановлением Правительства РФ от 24.03.2003 N 167, далее — Положение), которое определяет порядок предоставления приглашающей стороной гарантий жилищного обеспечения иностранного гражданина на период его пребывания в РФ.

В пп. «г» п. 3 Положения сказано, что гарантией жилищного обеспечения иностранного гражданина на период его пребывания в РФ является гарантийное письмо приглашающей стороны о принятии на себя такого обязательства, как жилищное обеспечение приглашающей стороной иностранного гражданина на период его пребывания в РФ в соответствии с социальной нормой площади жилья, установленной органом государственной власти соответствующего субъекта РФ.

Следовательно, на организацию возложена обязанность по предоставлению жилья иностранным гражданам. Причем обязанность возникает из трудовых отношений с иностранными гражданами.

Исходя из этого, затраты, возникающие при этом, следует рассматривать как связанные с оплатой труда иностранных работников.

Напомним, что объектом налогообложения по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается прибыль, определяемая как разница между полученными доходами и величиной произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ (ст. 247 НК РФ).

Расходы, в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика, подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы (п. 2 ст. 252 НК РФ).

Расходы на оплату труда являются одним из видов расходов, связанных с производством и реализацией, в соответствии с классификацией, приведенной в п. 2 ст. 253 НК РФ.

При этом согласно ст. 255 НК РФ к расходам на оплату труда относятся любые начисления в денежной или натуральной форме в пользу работников, если такие начисления предусмотрены:

— законодательством Российской Федерации;

— трудовыми договорами (контрактами);

— коллективным договором.

Таким образом, организация может учесть расходы, связанные с предоставлением жилья иностранным гражданам — работникам организации, как расходы на оплату труда.

К аналогичному выводу пришли сотрудники Минфина России (письма Минфина России от 19.03.2013 N 03-03-06/1/8392, от 18.05.2012 N 03-03-06/1/255, от 02.05.2012 N 03-03-06/1/216, от 18.11.2011 N 03-03-06/1/767, от 17.03.2009 N 03-03-06/1/155, от 27.08.2008 N 03-03-06/2/109, УФНС России по г. Москве от 24.03.2009 N 16-15/026382).

Однако специалисты налогового ведомства считают, что указанные затраты в то же время не относятся к указанным, в частности, в норме п. 4 ст. 255 НК РФ.

Пунктом 4 ст. 255 НК РФ к расходам на оплату труда для целей налогообложения отнесены, в том числе, стоимость бесплатно предоставляемых работникам в соответствии с законодательством коммунальных услуг, питания и продуктов, предоставляемого работникам налогоплательщика в соответствии с установленным законодательством порядком бесплатного жилья.

Напомним, что под заработной платой (оплатой труда работника) понимается вознаграждение за труд в зависимости от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а также компенсационные выплаты (доплаты и надбавки компенсационного характера, в том числе за работу в условиях, отклоняющихся от нормальных, работу в особых климатических условиях и на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и иные выплаты компенсационного характера) и стимулирующие выплаты (доплаты и надбавки стимулирующего характера, премии и иные поощрительные выплаты) (ст. 129 ТК РФ).

Согласно ст. 164 ТК РФ компенсации — это денежные выплаты, установленные в целях возмещения работникам затрат, связанных с исполнением ими трудовых или иных обязанностей, предусмотренных ТК РФ и другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 168 и ст. 168.1 ТК РФ работодатель обязан нести расходы по найму жилого помещения только в случае, если работник направлен в командировку либо постоянная работа работника осуществляется в пути или имеет разъездной характер, а также сотрудникам, работающим в полевых условиях или участвующим в работах экспедиционного характера. Следовательно, оплата проживания иногороднего работника по месту нахождения организации (оплата компенсации за наем жилья) не может быть отнесена к компенсационным выплатам, установленным ТК РФ.

Действительно, законодатель в общем случае не обязывает работодателя обеспечивать работников жильем (оплачивать его наем).

Вместе с тем в соответствии со ст. 131 ТК РФ коллективным договором и (или) трудовым договором по письменному заявлению работника оплата труда помимо денежной формы может производиться и в иных формах, не противоречащих законодательству Российской Федерации и международным договорам Российской Федерации. Доля заработной платы, выплачиваемой в неденежной форме, не может превышать 20% от начисленной месячной заработной платы.

С учётом ст. 131 ТК РФ такие расходы на оплату жилья работникам организации — гражданам иностранных государств могут быть учтены в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы при условии заключения трудового договора (письма Минфина России от 19.03.2013 N 03-03-06/1/8392, от 18.05.2012 N 03-03-06/1/255, от 02.05.2012 N 03-03-06/1/216, от 18.11.2011 N 03-03-06/1/767, от 17.03.2009 N 03-03-06/1/155, от 27.08.2008 N 03-03-06/2/109, УФНС России по г. Москве от 24.03.2009 N 16-15/026382).

В рассматриваемом случае организация заключила договор аренды (найма) квартиры с физическим лицом для размещения в ней иностранных сотрудников (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, плата за квартиру, может быть учтена в качестве расходов на оплату труда, если данная квартира предназначена для проживания иностранных работников.

При этом полагаем, что с учётом официальной позиции Минфина России и ФНС России должны выполняться условия о том, что для целей налогообложения за каждого проживающего в квартире работника в общей сумме затрат на аренду квартиры не должно быть учтено свыше 20% начисленной ему месячной заработной платы.

При квалификации начисляемых в пользу работника сумм в качестве заработной платы контролирующие органы рекомендуют исходить из того, что размер оплаты труда считается установленным, если из условий трудового договора можно достоверно определить, какая сумма заработной платы причитается работнику за фактически выполненный объем работы. То есть размер оплаты считается установленным, если работник, не получив причитающуюся по условиям трудового договора оплату труда в денежном или натуральном выражении, может исходя из условий трудового договора потребовать от работодателя уплатить за выполненный объем работ конкретную сумму денежных средств.

Учитывая изложенное, на наш взгляд, организация, скорее всего, столкнется с претензиями налоговых органов, если учтет в полном размере для целей исчисления налога на прибыль суммы, оплаченные за аренду квартиры, в случае их превышения 20% месячной заработной платы проживающих в них работников.

В арбитражной практике есть решения в пользу налогоплательщика.

Так, в постановлении ФАС Центрального округа от 29.09.2010 по делу N А23-5464/2009А-14-233 было указано, что исходя из системного толкования норм ст. 1 ТК РФ и п. 1 ст. 2 НК РФ ст. 131 ТК РФ не может регулировать налоговые правоотношения и устанавливать применительно к ним какие-либо ограничения.

Бухгалтерский учёт

Правила формирования в бухгалтерском учете информации о расходах коммерческих организаций (кроме кредитных и страховых организаций), являющихся юридическими лицами по законодательству РФ, установлены ПБУ 10/99 «Расходы организации» (далее — ПБУ 10/99).

На основании п.п. 5, 7, 8 ПБУ 10/99 затраты организации на аренду квартир для сотрудников могут включаться в расходы по обычным видам деятельности в качестве затрат на оплату труда иностранных работников, которые будут использовать данную квартиру для временного жилья в месте исполнения своих трудовых обязанностей.

В этом случае сумму арендной платы следует распределить между теми работниками, которые пользуются данной квартирой. При этом в бухгалтерском учёте организации в разрезе каждого работника следует по кредиту счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» отразить долю расхода по аренде квартиры в корреспонденции со счётом учёта затрат на производство (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, далее — Инструкция по применению).

В свою очередь, задолженность организации по заработной плате следует отразить по кредиту счёта 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с дебетом счета 70.

Квартира, предоставленная организации по договору аренды, принимается к учету на забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре на аренду (Инструкция по применению).

Перечисление арендодателю арендной платы с расчетного счета организации следует отразить по дебету счёта 76 и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

Учёт затрат на аренду квартиры в период, когда в ней не проживают иностранные работники.

В целях главы 25 НК РФ расходами признаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Налоговое законодательство не использует поняте экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, а потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения прибыли полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата. В силу принципа свободы экономической деятельности налогоплательщик осуществляет ее самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать ее эффективность и целесообразность. Бремя доказывания необоснованности расходов налогоплательщика возлагается на налоговые органы (определения КС РФ от 04.06.2007 N 320-О-П, N 366-О-П).

В письме от 06.07.2007 N 01-02-03/03-311 специалисты Минфина России также отметили, что вопрос оценки эффективности и целесообразности затрат находится в ведении налогоплательщика как субъекта предпринимательской деятельности.

Отметим, что перечень расходов, которые могут быть учтены для целей налогообложения прибыли, является открытым (смотрите, например, пп. 49 п. 1 ст. 264, пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ), что означает возможность признания в налоговом учете любых затрат, которые отвечают требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ и прямо не поименованы в ст. 270 НК РФ.

Исходя из этого организация может попробовать учесть затраты на аренду квартиры в период, когда в ней отсутствуют иностранные работники для целей налогообложения прибыли на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, перечень которых не является закрытым, при условии их соответствия критериям, предусмотренным ст. 252 НК РФ. Однако, на наш взгляд, обосновать производственную направленность и экономическую оправданность таких затрат при отсутствии учета иностранных работников, проживающих в арендованной квартире, будет сложно.

Не исключено, что такую позицию организации придется отстаивать в суде. Об этом свидетельствует вывод, содержащийся в письмах Минфина России от 25.03.2010 N 03-03-06/1/178, от 20.06.2006 N 03-03-04/1/533, от 25.01.2006 N 03-03-04/1/58, от 01.08.2005 N 03-03-04/1/112, УФНС России по г. Москве от 16.04.2010 N 16-15/040653@, сделанный в отношении расходов на аренду квартиры в похожей ситуации для командированных работников организации. Работники контролирующих органов придерживаются позиции, что расходы в виде арендной платы за наем жилого помещения за время, когда помещение не использовалось, не могут быть признаны в целях налогообложения прибыли.

По мнению некоторых авторов (смотрите, например, Анищенко А.В. Налог на прибыль: обзор официальных разъяснений. — М.: Налоговый вестник, 2012) (опять же в отношении командированных работников), в налоговые расходы должна включаться вся сумма арендной платы независимо от времени фактического пребывания там командированных работников, подобно тому, как расходы на аренду склада, учитываемые при налогообложении, не уменьшаются пропорционально исходя из тех дней, когда на складе товар отсутствовал.

Отметим, что судебной практики по ситуации, аналогично рассмотренной, пока не сложилось.

Напомним, что с целью минимизации налоговых рисков организация может воспользоваться правом, предоставленным налогоплательщикам пп. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ, и обратиться за письменными разъяснениями по данному вопросу непосредственно в Минфин России.

В случае если организация примет решение не учитывать в целях налогообложения расходы на аренду квартиры в период, когда в ней не проживают иностранные работники, то в бухгалтерском учёте, по нашему мнению, такие расходы следует квалифицировать в качестве прочих (п.п. 4, 12 ПБУ 10/99), которые в общем случае подлежат зачислению на счет прибылей и убытков организации (п. 15 ПБУ 10/99).

Учитывая нормы п.п. 16-18 ПБУ 10/99, считаем, что произведенные в рассматриваемой ситуации организацией расходы на оплату арендованной квартиры в период, когда в ней не будут проживать иностранные работники, следует признать в бухгалтерском учете в периоде, в котором они имели место, что следует отразить проводкой:

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 76

— затраты на аренду квартиры в период отсутствия в ней проживающих включены в прочие расходы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

Предоставление жилья иностранному гражданину (ВКС)

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос

24.10.2018

Вопрос:

В организации работает иностранный гражданин из дальнего зарубежья имеющий статус ВКС, обязана ли организация обеспечить его жильем?

Если да, вышлите ссылку на законы.

Ответ:

В силу п. 5 ст. 16 Закона N 115-ФЗ одновременно с ходатайством о выдаче приглашения работодатель должен предоставить гарантии материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранного гражданина на период его пребывания в России. Порядок предоставления указанных гарантий определен Постановлением Правительства РФ от 24.03.2003 N 167.

Гарантиями материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранного гражданина на период его пребывания в Российской Федерации являются гарантийные письма приглашающей стороны о принятии на себя следующих обязательств:

г) жилищное обеспечение приглашающей стороной иностранного гражданина на период его пребывания в Российской Федерации в соответствии с социальной нормой площади жилья, установленной органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.

Работодатель, который принимает в штат иностранного сотрудника, по закону обеспечивает его жильем (подп. «е» п. 2, подп. «г» п. 3 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 24.03.03 № 167, п. 5 ст. 16 Федерального закона от 25.07.02 № 115-ФЗ). Но в этих актах прямо не сказано, что необходимо это жилье оплатить сотруднику. Поэтому чиновники считают, что для иностранного специалиста надо найти квартиру, а оплачивает аренду он сам (письмо Минфина России от 18.05.12 № 03-03-06/1/255). Значит, если организация платит за жилье, со стоимости аренды необходимо удержать НДФЛ. Если компания готова к спору, то можно не удерживать НДФЛ. Иностранный работник вправе пользоваться всеми компенсациями и гарантиями, которые предусмотрены ТК РФ. По кодексу работодатель компенсирует сотруднику, который переехал по его инициативе в другой город или страну, расходы на обустройство (ст. 169 ТК РФ). К таким расходам можно отнести и аренду жилья. А с компенсаций, предусмотренных законодательством, удерживать НДФЛ не надо (п. 3 ст. 217 НК РФ). Так считают и судьи (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.07.12 № А40-82827/11-129-357).

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос

Аренда персонала является разновидностью аутсорсинга.

В буквальном смысле под аутсоргсингом следует понимать осуществление сторонней организацией, каких либо функций обычно не являющихся основным видом деятельности для бизнеса фирмы, но, тем не менее, необходимых для ее производственной деятельности. Иначе говоря, аутсорсинг – это вид услуг, согласно которым заказчик передает свои текущие функции в области информационных технологий в специализированную организацию, а исполнитель гарантирует выполнений данных функций в соответствии с утвержденным уровнем сервиса. Причем такие услуги в области использования технологий могут быть как одноразовые, так и долгосрочные – это решение различных административных функций, обслуживание оборудования, различного рода консультации и другое.

Отметим, что использование модели аутсорсинга очень выгодно для заказчика, так как в данном случае нет необходимости увеличивать собственный штат сотрудников, нести расходы по поиску и обучению персонала, не возникает необходимости в адаптации специалистов и так далее.

ООО «Консалтинговое бюро «Эврика!» 📌 РекламаВсе оттенки белого или как выжить бизнесу после черного Приглашаем Вас на семинар от практикующего адвоката Натальи Скобкиной Узнать больше

Все это объясняет стремительное развитие такого вида услуг в условиях современной практической деятельности коммерческих организаций, поэтому в последнее время договоры аутсорсинга (аренды персонала) встречаются довольно часто.

Суть указанных договоров заключается в следующем: организация-работодатель, в штате которого числится персонал определенной категории (организация-аутсорсер), «предоставляет» указанный персонал организации (организация-заказчик) для участия в производственном процессе, управлении производством либо для выполнения иных функций, связанных с производством.

При этом организация-заказчик выплачивает организации-аутсорсеру вознаграждение по договору, а заработная плата работников начисляется в организации-аутсорсере, здесь же осуществляются платежи единого социального налога, отчисления во все государственные внебюджетные фонды социального назначения и проводится социальная защита работников (больничные, пособия и тому подобное), удерживается налог на доходы физических лиц.

Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

В Налоговом кодексе Российской Федерации (далее НК РФ) также упоминается такой вид договоров, как договоры на оказание услуг по предоставлению работников (персонала).

Согласно подпункту 19 пункта 1 статьи 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся расходы на услуги по предоставлению работников (технического и управленческого персонала) сторонним организациям для участия в производственном процессе, управлении производством либо для выполнения иных функций, связанных с производством и (или) реализацией.

Обращаем Ваше внимание на то, что заключение договоров по предоставлению работников не предусмотрено ни гражданским, ни трудовым законодательством Российской Федерации.

По нашему мнению, в случае заключения между аутсорсинговой организацией и сторонней организацией (заказчиком) договора на оказание услуг по предоставлению персонала, такой договор должен быть квалифицирован как договор на оказание организацией — аутсорсером для сторонней организации услуг или на выполнение им работ, для обеспечения выполнения которых, аутсорсер предоставляет (использует) свой персонал.

При этом у организации-заказчика меняется структура затрат: высвобождаются средства фонда оплаты труда, уменьшается численность работников, но появляются расходы, связанные с оплатой договора со сторонней организацией.

В данном случае, это должен быть почти обычный договор на оказание услуг (выполнение работ) с тем лишь отличием, что такие услуги, как правило, носят долговременный характер.

В практической деятельности договор аутсорсинга чаще называют договором аренды персонала.

По нашему мнению, использование такого термина не совсем корректно: действующим гражданским законодательством не предусмотрены какие либо виды договоров, связанные с предоставлением персонала «во временное пользование». Ведь на самом деле, «сдать в аренду», «предоставить в пользование» можно вещь, имущественное право либо иной объект гражданского права, а работники объектами гражданского оборота не являются.

Рассматривая аутсорсинговые услуги, хочется заострить внимание читателя на следующем. Практика показывает, что некоторые организации в надежде на снижение налоговых платежей переходят на, так называемую, «аренду персонала». Это происходит следующим образом: организация, находящаяся на обычной системе налогообложения «переводит» весь свой персонал в организацию на упрощенной системе налогообложения (доходы минус расходы), благодаря чему расходы на оплату труда заменяются расходами на оплату услуг «по предоставлению персонала», ЕСН не уплачивается. В тоже время, в организации на УСН единый налог составляет очень незначительную сумму (поскольку доходы в виде вознаграждения по договору от организации – «арендатора персонала» незначительно превышают расходы, состоящие из сумм заработной платы и взносов в ПФР) и ЕСН не уплачивается.

Поэтому у хозяйствующих субъектов, использующей такой прием, существует довольно серьезная вероятность того, что подобная схема вполне может быть поставлена под сомнение налоговыми органами по следующим основаниям.

Во-первых, в соответствии со статьей 16 Трудового кодекса Российской Федерации «Основания возникновения трудовых отношений» трудовые отношения возникают на основании трудового договора в результате фактического допущения к работе с ведома или по поручению работодателя или его представителя независимо от того, был ли трудовой договор надлежащим образом оформлен.

Иначе говоря, даже если отношения между работником и организацией, в которой он фактически работает, официально не оформлены, они все равно считаются трудовыми, поскольку есть доказательства работы людей в организации и нет (по причине отсутствия договора) гражданско-правовых отношений.

Во-вторых, в соответствии с действующим гражданским законодательством сделка может быть признана ничтожной в случаях, если она: не соответствует закону (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)), совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности (статья 169 ГК РФ), совершена лишь для вида (мнимая, пункт 1 статьи 170 ГК РФ), совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная, пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Цель заключения сделки аутсорсинга персонала может быть признана либо направленной на прикрытие гражданско-правового договора подряда, оказания услуги, либо на уменьшение затрат на оплату труда.

Доказать это налоговым органам, возможно, будет непросто, но, строго говоря, такие сделки все же выходят за рамки повседневных, и целесообразность аутсорсинга персонала с многомиллионными выплатами труднообъяснима, особенно в условиях отсутствия значительного увеличения прибыли. Поэтому может быть сделан вывод о том, что указанные сделки «аренды», «аутсорсинга» персонала не вполне соответствуют действующему гражданскому и трудовому законодательству.

Исходя из сказанного, мы не рекомендуем использовать в коммерческой деятельности такие сделки в указанной форме.

Возможное оформление и юридическая квалификация подобного рода сделок — оказание услуг (выполнение работ) одним юридическим лицом для другого с предоставлением (использованием) своего персонала. При этом не рекомендуем указывать, что предмет договора – «предоставление персонала», «аренда персонала» и тому подобное, во избежание претензий со стороны налоговых органов либо трудовых инспекций.

Обращаем Ваше внимание на то, что по такому договору аутсорсинговая организация за свои услуги должна получать вознаграждение, включая сумму налога на добавленную стоимость.

Согласно статье 146 НК РФ, организация-аутсорсер должна уплатить в бюджет полученную в составе выручки сумму НДС, а организация-заказчик вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДС в силу статьи 171 НК РФ, при выполнении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ в зависимости от характера работ или услуг, оказываемых аутсорсинговой организацией).

В этом случае, расходы по выплате заработной платы работникам аутсорсинговой организации должны учитываться при налогообложении его прибыли.

Расходы организации-заказчика по оплате услуг аутсорсинговой организации (при условии, что они носят текущий производственный характер с точки зрения предпринимательской деятельности этой организации и выполняются все прочие критерии признания расходов в целях налогообложения прибыли, согласно статье 252 НК РФ), должны учитываться при налогообложении прибыли организации-заказчика.

Согласно Письму УМНС Российской Федерации по городу Москве от 20 августа 2001 года №15-06/37967, договор о предоставлении персонала следует отличать от договора по оказанию услуг по подбору персонала.

В соответствии с соглашениями о предоставлении персонала одна организация предоставляет в распоряжение другой организации специалистов необходимой квалификации для осуществления определенных функций в интересах этой другой организации. При этом организация, предоставляющая персонал, не принимает на себя обязательств по оказанию каких-либо услуг. Единственным ее обязательством является обязательство предоставить квалифицированный персонал.

Оплата за предоставленный персонал устанавливается в заранее определяемой сумме и не зависит от фактически выполняемого этим персоналом объема услуг.

Документом, подтверждающим фактическое выполнение обязательств, предусмотренных соглашением о предоставлении персонала, является акт (или иной документ) о предоставлении персонала, а не акт об оказании услуг.

В соответствии с Письмом Минфина Российской Федерации от 27 августа 2002 года №28-01-21/1411 оказание одной аудиторской организацией другой аудиторской организации возмездных услуг по предоставлению персонала (аудиторов) на определенный срок для проведения аудита клиентам аудиторской организации — услугополучателя регулируется договором гражданско-правового характера, заключаемым между двумя юридическими лицами, и не может рассматриваться как услуга, сопутствующая аудиту.

Очень выгодно использование аутсорсинговых услуг по предоставлению специалистов и работников организациям, приглашающим на работу иностранцев.

Дело в том, что согласно новой редакции Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, организацию, не получившую разрешение на привлечение иностранных работников, ждет штраф в размере от 100 до 3000 МРОТ, а ее должностных лиц — от 25 до 200 МРОТ (статья 18.10). Требование получать персональное разрешение на работу каждому иностранному работнику введено пунктом 8 статьи 18 Федерального закона от 25 июля 2002 года №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Быть законопослушной организацией и получать разрешения на каждого иностранца, приглашенного на работу, не только хлопотно, но и довольно дорого.

Избежать этих дорогостоящих затрат поможет договор со специализированной организацией, предоставляющей персонал, — аутсорсинговой компанией.

При заключении такого договора все заботы о получении разрешений на привлечение иностранных граждан для работы на территории РФ ложатся на плечи аутсорсинговой компании. Потому, что именно с ней иностранный работник заключает трудовой договор. Российская же организация таких договоров с иностранцами не заключает, а, следовательно, никаких разрешений получать не должна. При этом не будет и оснований для наложения на нее штрафа за прием на работу незарегистрированных иностранцев.

Помимо этого, определенные выгоды есть и в налогообложении.

Если аутсорсинговая компания является плательщиком НДС (не применяет специальные налоговые режимы), то получить вычет по этому налогу организация — заказчик может на общих основаниях (статьи 171 и 172 НК РФ).

Для налога на прибыль (подпункт 19 пункта 1 статьи 264 НК РФ и пункт 7 статьи 306 НК РФ) услуги по предоставлению персонала являются самостоятельным видом прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Эти расходы уменьшают налоговую базу, если являются обоснованными и документально подтвержденными.

Некоторые организации заключают договоры о предоставлении персонала с иностранными аутсорсинговыми фирмами.

В таком случае у неё может возникнуть дополнительная обязанность, связанная с выполнением функции налогового агента по НДС.

Если иностранная компания — аутсорсер состоит на учете в налоговых органах как плательщик НДС, тогда такой обязанности у российской организации не возникнет. Это подтвердит свидетельство о постановке на учет и присвоенный иностранной организации ИНН.

Если договор о предоставлении персонала заключен с иностранной фирмой, не состоящей на учете в налоговом органе в качестве налогоплательщика, то российская организация признается налоговым агентом.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 148 НК РФ услуги по предоставлению персонала, в случае если персонал работает в месте деятельности покупателя, считаются оказанными на территории Российской Федерации, если покупатель данных услуг осуществляет деятельность на территории России.

Напомним, что в целях статьи 148 НК РФ:

«Местом осуществления деятельности покупателя считается территория Российской Федерации в случае фактического присутствия покупателя работ (услуг), указанных в настоящем подпункте, на территории Российской Федерации на основе государственной регистрации организации или индивидуального предпринимателя, а при ее отсутствии — на основании места, указанного в учредительных документах организации, места управления организации, места нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, места нахождения постоянного представительства (если работы (услуги) оказаны через это постоянное представительство), места жительства физического лица»

По налогу на прибыль обязанностей налогового агента у российской организации не возникнет. Если предоставленный персонал действует исключительно от имени и в интересах организации, в которую он был направлен, то это не ведет к образованию постоянного представительства иностранной организации в соответствии с пунктом 7 статьи 306 НК РФ. А, следовательно, налог на прибыль в этом случае налоговым агентом не исчисляется и не уплачивается.

Предоставление персонала в СПб

Группа компаний «Авантаж» предоставляет персонал своим клиентам по форме аутстаффинга (заемного труда), а также услуги аутсорсинга, по поиску трудовых ресурсов по конкретным критериям.

Предоставление рабочего персонала в аренду – это быстрый выход из ситуации, когда сотрудники по каким-либо причинам лишены возможности работать, но существует острая необходимость в их участии. Услуги нашей компании заключаются в оперативном поиске резервов, которые временно могут заместить штатных или выбывших специалистов. В результате чего:

  • У вас появится больше времени для поиска замены или обучения новых кадровых резервов;
  • Вы сможете работать в обычном режиме, без сбоя бизнес-процессов;
  • В вашей организации будет работать надежный профессионал, под гарантии аутсорсера или аутстаффера.

Аренда персонала

Предоставление персонала в аренду — услуга, которая может потребоваться любой компании. Время от времени у любой фирмы может случиться кадровый кризис. Он может выражаться по-разному:

  • Появилась привязка к определенному сотруднику;
  • Сезонный скачок спроса;
  • Болезнь, семейные дела и прочие причины выводят из строя ключевого сотрудника;
  • Завышенные требования по заработной плате или условиям труда со стороны сотрудников;
  • Резкое изменение производственного цикла или бизнес-процессов.

Предоставление персонала в аренду в СПб позволяет всего за 1-2 дня решить все эти проблемы, без рисков, переплат и потери прибыли. Все кадровые решения принимаются с согласия клиентов, после тщательного анализа резюме кандидатов.

У нас вы можете заказать специалистов по таким направлениям:

  • Строительство и ремонт;
  • Ресторанный и гостиничный бизнес;
  • Производство и промышленность;
  • Торговля и складское хранение;
  • Логистика и транспорт;
  • Обслуживающий персонал.

Главное наше отличие от конкурентов – безупречная репутация. Группа компаний Авантаж более 16 лет предоставляет услуги заемного персонала в Санкт-Петербурге. За это время мы отладили процесс поиска кандидатур, создали большую базу вакансий, которые можно предоставлять в кратчайшие сроки по запросу клиентов «Авантаж».

Дополнительные преимущества аренды персонала:

  • Предоставление необходимого количества сотрудников по запросу;
  • Индивидуальный подход к каждому заказчику;
  • Персональный менеджер для каждого клиента;
  • Предварительная консультация и согласование кадровой документации.

Предоставление персонала в аренду возможно на срок от нескольких часов до 1 года.

Стоит отметить, что в наших договорах минимизированы трудовые риски для клиентов компании «Авантаж». Поскольку персонал предоставляется на временных условиях, заказчик услуг оплачивает лишь услуги аутстаффинга, в то время как все тяжбы по выплате налогов, сборов, страховок, надбавок и премий ложатся на плечи аутстаффера. Это упростит администрирование персонала и бухгалтерскую отчетность для вас.

В данной статье Вы можете подробнее ознакомиться с аутстаффингом персонала.

Сдать квартиру организации

Агентство недвижимости МГН 495 «»» Сдать квартиру «»» Сдать сотрудникам организации, компании, фирмы

Организация снимет квартиру для своих сотрудников? Заполните заявку — безналичный расчет возможен

Это бесплатно – владелец жилья нам ничего не платит
Это быстро – потенциальные жильцы уже в день обращения
Клиенты есть всегда — наши риэлторы работают по районам

Наша программа автоподбора нашла желающих арендовать жилье в ближайшее время.

Оставьте заявку и уже через 15-20 минут наш колл-центр начнет обзванивать потенциальных квартирантов, предлагая им вашу квартиру. В 50% случаев люди соглашаются на просмотры.

Как сдать квартиру организации или сотрудникам крупной компании в Москве? Какие проблемы могут возникнуть в дальнейшем? Что нужно учесть при договоре с компанией и выгодно ли собственнику жилья сдавать квартиру для сотрудников в 2019 году?
В наши дни часто встречается ситуация, когда руководство организации приглашает специалистов из регионов для выполнения временной или постоянной, высокооплачиваемой работы. Первым делом, конечно же, организация снимет квартиру для своих сотрудников.

Занимается поиском жилья приглашенный риэлтор или ответственное лицо в организации, которое будет представлять интересы и фирмы.
Собственнику недвижимости тоже желательно иметь своего представителя, так как условия часто сильно отличаются от стандартов и требуют более подробного изучения специалистом. Снять квартиру для сотрудников фирмы дешевле гостиницы и договор стоит изучить досконально

Консультации ведущих специалистов МГН*495.Ru:
8 (495) 504-86-79 или 8 (966) 159-44-33
Или введите номер телефона и мы вам БЕСПЛАТНО перезвоним 8 (- — -) — — —


Если вы хотите сдать квартиру для сотрудников организации – обращайтесь к нам. Рекламу о предложении аренды увидят как агентства недвижимости, работающие с компаниями, так и сотрудники, ответственные за съем жилья. Мы поможем заключить договор на выгодных условиях для владельца квартиры и расскажем о возможных подводных камнях.

Работаем только на результат!

1. Опыт работы наших риэлторов в недвижимости не менее 5 лет
2. Основная задача риэлтора – максимум эффективности в короткие сроки
3. Безопасность — собственник работает только с 1 риэлтором. Утечка информации исключена

Сдать квартиру фирме

Как сдать квартиру фирме без дальнейших осложнений? Стоит ли сдавать квартиру организации для сотрудников? Зачастую компании готовы платить за аренду немного больше, чем другие клиенты. С чем это связано? Как правило, аренда квартир для сотрудников у физического лица гораздо дешевле гостиницы. Во вторых, это очень удобно для юридических лиц с точки зрения бухгалтерии и налогов.

Как сдать квартиру фирме выгодно? На что стоит обратить внимание владельцу сдаваемой в аренду квартиры при сотрудничестве с компаниями? И это должны быть не только отзывы о сдаче жилья из интернета.

Договор с компанией, фирмой

Договор может составляться с физическим лицом или юридическим – непосредственно на компанию. Договор с физическим лицом составляется в большинстве случаев. Ситуация довольно распространенная и наиболее предпочтительная – есть одно ответственное лицо, с него и спрашиваем.

Договор с фирмой отличается от тех, к которым все привыкли. Кроме формулировки, советуем обратить внимание на условия оплаты, степень ответственности и количество проживающих (в целях экономии денег, фирмы иногда стараются разместить как можно больше сотрудников).

Форма оплаты и налоги

Если оплата происходит за наличные, то переживать не стоит. Безналичная форма оплаты предполагает расчеты через бухгалтерию с соответствующими уведомлениями в налоговые органы. Стоит заранее договориться об оплате налогов и включить их в стоимость аренды.

Гостиница, отель, массажный салон и командировки

Проживание сотрудников — самый важный пункт, на который стоит обратить особое внимание. Обязательно нужно узнать, сколько человек будет проживать и на какой срок. Если это командировка на 3 месяца, то вполне возможно, что жилье арендуется для сотрудников с целью сэкономить на гостинице.
Иногда фирмы арендуют жилую недвижимость для якобы «массажного салона», прикрываясь тем, что там будут проживать сотрудники — 5-6 женщин. Они готовы платить огромные деньги, но нужно подготовиться к возможным рискам — например, к общению с полицией.

Если вам нужно сдать квартиру организации для сотрудников — звоните в нашу компанию. Мы в кратчайшие сроки подберем достойных жильцов и максимально защитим ваши интересы.

Консультации ведущих специалистов МГН*495.Ru:
8 (495) 504-86-79 или 8 (966) 159-44-33
Или введите номер телефона и мы вам БЕСПЛАТНО перезвоним 8 (- — -) — — —

Крупные компании часто снимают квартиры для своих сотрудников, переехавших из других городов и стран. Риелторы рассказали, какая недвижимость пользуется спросом в этом сегменте Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Найти платежеспособного квартиросъемщика в Москве на долгий срок — заветная мечта для многих рантье. Во время аренды владельцы недвижимости в столице могут столкнуться с самыми неожиданными проблемами — от непредсказуемого поведения жильцов до банального нежелания платить. В такой ситуации идеальным вариантом кажется корпоративный арендатор. Это компания, которая снимает жилье для своих сотрудников, приехавших в Москву из другого города или другой страны.

При таком сценарии арендатором квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Минус в том, что рантье не всегда может заранее увидеть человека, который будет жить в его квартире. Плюс — компания будет платить за аренду независимо от жильца. Иными словами, квартирант может съехать, а доход рантье никуда не денется: при корпоративной аренде юрлица выплачивают арендодателю всю сумму, предусмотренную в договоре.

Еще одно преимущество для рантье — это безналичная оплата. Такой механизм расчетов выгоден для тех, кто хотел бы сдать свою квартиру и уехать из Москвы. Перевод денег на банковскую карту — безальтернативный механизм оплаты для компаний, снимающих жилье для своих сотрудников. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы, работающие на московском рынке аренды жилья.

При большом количестве плюсов для рантье корпоративная аренда остается мечтой для многих владельцев московских квартир. Дело в том, что найти и удержать такого арендатора — нетривиальная задача. Редакция узнала у компаний, которые специализируются на подборе арендного жилья, как привлечь надежных квартиросъемщиков и какие требования они предъявляют к съемным квартирам.

Надолго ли арендуют?

Обычно договор с корпоративным арендатором заключается на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией или переподписанием соглашения по истечении срока на новых условиях, рассказала директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. В агентствах Savills, «Миэль» и Penny Lane Realty также подтвердили 11-месячный срок.

«Договоры на три года и более бывают, но реже, — уточнила директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. — Такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Договоры на несколько месяцев или даже дней также существуют, но это отдельный сегмент сервисных квартир, который существенно отличается от долгосрочной аренды».

Какой должна быть квартира?

Корпоративная аренда обычно относится к высокобюджетному сегменту. Компании редко арендуют дешевое жилье, констатировали риелторы: в этом сегменте спросом пользуются квартиры бизнес- и премиум-класса, так как жилье в основном снимают для управленцев высокого уровня. «Процентов 80% арендаторов — семейные люди, которые предпочитают трех-четырехкомнатные квартиры в современных ЖК рядом со школами, — заявила директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. — Экспаты традиционно предпочитают центр города и сталинки, для них это экзотика. Одиночки, разумеется, снимают студии и однокомнатные квартиры».

Ключевым фактором для корпоративных арендаторов является юридическая чистота квартиры, указали в компании «Миэль». «Ни российская, ни иностранная компания не станет рассматривать квартиру, у которой не все в порядке с правоустанавливающими документами», — заверила директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова.

Директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова:

— Для рядовых сотрудников самым важным является нормальная транспортная доступность. Иными словами, они не захотят селиться там, где нет метро. У руководящего звена компаний, как правило, есть личный транспорт, и на метро они не ездят — так что если кому-то захочется поселиться в престижном малоэтажном комплексе за городом, то это вполне осуществимо.

Обязательное требование корпоративных арендаторов — наличие мебели, отметили риелторы. «Квартиры без мебели попросту не рассматриваются, стиль только современный. Также необходимо наличие посуды, полотенец и ванных принадлежностей», — перечислила Анна Карпова из Est-a-Tet. В агентстве Savills долю меблированных квартир в структуре запросов на корпоративную аренду оценили в 90%.

«Часто квартиры проходят техническую проверку на соответствие нормам безопасности, — предупредила Елена Куликова. — Это касается электрики, газового оборудования и систем пожаротушения. Для высокопоставленных сотрудников квартиры проходят проверку службы безопасности. Еще два распространенных правила: запрещена аренда квартир на первых и последних этажах (правило о последнем этаже очень часто оспаривается самим будущим арендатором, так как такие квартиры обладают хорошими видовыми характеристиками), квартира не должна быть оборудована газовым бойлером (иногда и газовой плитой)».

Сколько стоит?

Среднюю стоимость месячной ставки при корпоративной аренде в Москве риелторы из Penny Lane Realty и Est-a-Tet оценили в 60–70 тыс. руб. «Квартира для топ-менеджера может стоить 250–300 тыс. руб. в месяц. Нижний предел для сотрудника высокого уровня — это 70–100 тыс. руб., — сообщила Мария Жукова из «Миэль-Аренды». — Также важен состав семьи. Если квартиру снимают для холостого сотрудника — это может быть однокомнатная квартира. Если вместе с ним приезжают жена и трое детей — ситуация будет меняться в корне».

Наибольший спрос на аренду жилья от крупных компаний сосредоточен в районе от Пречистенской набережной до Тверской улицы, выяснили в агентстве Savills по просьбе «РБК-Недвижимости». «Больше всего востребованы трехкомнатные квартиры общей площадью около 120 кв. м. Будущим арендаторам важно, чтобы подъезд был в хорошем состоянии, с охраной и консьержем. Еще одним ключевым запросом является возможность парковки рядом с домом», — указала Елена Куликова.

В чем функция риелтора?

Найти корпоративного арендатора без посредников будет проблематично, так как многие компании предпочитают нанимать риелторские агентства для подбора квартир. «Компании важен сервис и стабильное абонентское обслуживание, которое можно получить от агентства. Корпоративным арендаторам просто неудобно работать с частными собственниками», — объяснила Марина Шекера из агентства Penny Lane Realty.

«Прежде подбором жилья для персонала занимались целые отделы. Может, тогда они могли позволить себе работать как небольшое агентство и формировать базу, но сейчас это один-два человека, которые физически не могут справиться с таким объемом работы и, по сути, нанимают агентство как подрядчика», — добавила Шекера.

Современные корпоративные клиенты размещают свои запросы по аренде у одной или двух крупных компаний, считает Елена Куликова. При этом в компаниях обычно существует своя форма договора аренды, согласовать существенные изменения к которой бывает затруднительно, отметили в агентстве Savills.

Заплатят в валюте?

Необязательно. Среди корпоративных арендаторов московского жилья много иностранных компаний, которым удобнее вести расчеты в валюте, утверждают риелторы. Тем не менее в большинстве случаев валютный расчет в России запрещен — а потому в договоре фиксируется рублевая сумма, отметили в компаниях «Миэль» и Penny Lane.

«Арендная ставка может быть зафиксирована в рублях, а может быть в валюте (при условии оплаты в рублях по курсу ЦБ). После того как курс доллара существенно вырос, договоры, зафиксированные в валюте, встречаются все реже и реже», — заявила Елена Куликова.

Посольства — единственный тип корпоративного арендатора, который может на полностью законных основаниях заключить с собственником валютный договор, сообщили «РБК-Недвижимости» в компании Est-a-Tet. «Благодаря своему особому статусу посольства заключают договоры на более длительный срок (три — пять лет) и могут платить в валюте, — отметила Анна Куликова. — Правда, в таких случаях вмешивается валютный контроль, обязательно оформляется паспорт сделки. Для собственника это всегда проблематично, поэтому часто арендодатели стараются избегать подобной формы оплаты».

На что еще обратить внимание?

Приятный бонус для рантье, которым удалось привлечь корпоративного арендатора: вместо собственника налог должен платить наниматель. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказала старший юрисконсульт Savills в России Галина Баркус. «Если собственник действует по договору как физическое лицо, то компания-арендатор будет удерживать и оплачивать за собственника налог на доход, — разъяснила Баркус. — Это означает, что согласованная в договоре аренды плата будет поступать в размере, уменьшенном на 13%».

«Налоговые условия обязательно нужно оговорить на стадии заключения договора. В том числе необходимо выяснить, будет ли удержан НДФЛ с суммы страхового депозита, — порекомендовали в компании Savills. — Это зависит от формулировок в договоре (обеспечительный платеж должен быть обособлен от арендной платы и не предусмотрен его зачет в счет оплаты последнего месяца аренды) и от профессионального мнения бухгалтера компании».

Риелторы также посоветовали проверить компанию как контрагента через официальный сервис Федеральной налоговой службы России nalog.ru. «Это поможет убедиться в действительности конкретного юрлица и увидеть фамилию человека, имеющего право действовать без доверенности от имени компании. Если подписант действует по доверенности, рекомендуется запросить эту доверенность и ознакомиться с полномочиями, указанными в ней», — заключила Галина Баркус.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *