Аренда помещения у ИП

Содержание

>Просто о сложном: какие налоги платят ООО и ИП, если сдают в аренду нежилое помещение?

Какие налоги платит арендодатель: ИП и ООО?

Вид налога, подлежащего исчислению и уплате собственником здания, зависит от используемого хозяйствующим субъектом режима налогообложения. Традиционно довольно схожими режимами налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения обладают юридические лица: общества с ограниченной ответственностью и индивидуальные предприниматели. Физические лица обладают несколько иным статусом и уплачивают только один налог, о котором мы расскажем дальше.

Рассмотрим, какие виды налогов будут исчислять и уплачивать ООО или ИП, если они сдают в аренду нежилое помещение:

  1. Налог на прибыль. Налог на прибыль исчисляется и уплачивается только организациями, применяющими общую систему налогообложения.
  2. Если организация или индивидуальный предприниматель применяют упрощенную систему налогообложения, то с суммы полученной от передачи помещения в аренду они должны уплатить налоги в размере от используемого способа расчета УСНО.
  3. Налог на добавленную стоимость, если организация или индивидуальный предприниматель используют общую систему налогообложения.
  4. ЕНВД, если нежилое помещение передается в аренду для целей, указанных в ст. 346.26 НК РФ. Указанный налог исчисляют и уплачивают организации и индивидуальные предприниматели.
  5. НДФЛ, который исчисляется и уплачивается индивидуальными предпринимателями, находящимися на общем режиме налогообложения, а также в случае передачи во временное пользование помещений, принадлежащих физическим лицам.

Теперь стоит рассказать подробнее о каждом из видов налогов, которые подлежат уплате лицами, использующими нежилые помещения, в целях извлечения прибыли. Наиболее частым вопросом, возникающим в данной ситуации является вопрос об обложении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду, налогом на добавленную стоимость.

НДС

Анализ статьи 146 НК РФ позволяет сделать вывод о том, что операции по передаче в аренду нежилых помещений подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Размер налога по данной операции составляет 18 % от суммы арендной платы, которая получена собственником здания за отчетный период. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, ежеквартально собственник нежилого помещения (общество или индивидуальный предприниматель, применяющий ОСНО) обязаны исчислить и уплатить в федеральный бюджет соответствующий налог.

НДФЛ

При сдаче в аренду нежилых посещений физическими лицами или индивидуальными предпринимателями, применяющими ОСНО, вышеуказанные лица должны уплатить налог на доходы физических лиц, размер которого составляет 13%. Порядок уплаты и сдачи отчетности зависит от статуса хозяйствующего субъекта.

Если собственником сдаваемого в аренду помещения является физическое лицо, то НДФЛ подлежит исчислению и уплате лицами, арендующими данное помещение, поскольку в такой ситуации хозяйствующие субъекты выступают по отношению к собственнику имущества налоговым агентом.

В конце года по требованию собственника они должны выдать справку 2-НДФЛ, которая налогоплательщиком подлежит сдаче совместно с налоговой декларацией 3-НДФЛ в налоговую на проверку. Сдача декларации должна быть осуществлена в срок не позднее 30 апреля года следующего за отчетным периодом.

Если нежилое помещение физическим лицом или индивидуальным предпринимателем передается в аренду физическому лицу, то порядок исчисления и уплаты НДФЛ осуществляется собственником помещения самостоятельно.

В срок не позднее 30 апреля года, следующего за учетным периодом, он должен представить в ИФНС налоговую декларацию с обязательным приложением документов, подтверждающих размер полученных доходов (договор аренды, документы, подтверждающие факт и размер полученного дохода). После проверки декларации им должен быть перечислен в бюджет муниципального образования НДФЛ.

Особенности УСН

Плательщиками данного налога в соответствии с положениями главы 26.2. НК РФ являются организации и индивидуальный предприниматели, сумма дохода которых за предыдущие 9 месяцев не превысила 112 с половиной миллионов рублей. Также не могут использовать упрощенную систему налогообложения хозяйствующие субъекты, имеющие филиалы, а также банки, страховщики, инвестиционные фонды и прочие соответствующие лица.

Размер налога также может рассчитываться двумя способами: если используется УСНО с объектом налогообложения «Доходы», то размер налога составляет 6 % от суммы ежемесячной арендной платы. Если объектом налога налога является «Доходы-расходы», налоговая ставка составляет 15 % от разницы между полученным доходом и произведенными в процессе осуществления предпринимательской деятельности расходами.

Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно. Поэтому исчисление и уплата данного налога должна осуществляться налогоплательщиком самостоятельно по итогам работы квартала.

Применение ОСНО

Организации, применяющие общую систему налогообложения, должны исчислить и уплатить налог на прибыль. Индивидуальные предприниматели плательщиком данного налога не являются. Это следует из анализа статьи 246 НК РФ, которые в данном случае, исчисляют и уплачивают НДФЛ.

Размер налоговой ставки по данному виду налога составляет 20 % от полученной организацией прибыли. При этом, 3 % от суммы исчисленного налога подлежит перечислению в федеральный бюджет, а остальные семнадцать процентов уплачиваются в бюджет субъекта федерации. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, исчисление и уплата данного вида налога должна осуществляться налогоплательщиком ежеквартально по итогам полученной прибыли.

Когда используется ЕНВД?

ЕНВД — это налог, какой уплачивают организации и ИП при условии, если они сдают часть нежилого помещения в виде торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Налоговой базой признается величина вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности, которая составляет 9000 рублей в месяц исчисленной за налоговый период, и величины физического показателя, который составляет количество переданных в аренду торговых мест. Ставка варьируется от 7 до 15% и зависит от региона, в котором зарегистрирован бизнес.

Важно! Если передается в аренду не торговое место, а все нежилое помещение, то уплате ЕНВД данный вид деятельности не подлежит.

Облагается ли налогами арендатор помещения?

Частично ответ на указанный вопрос уже обсуждался ранее. Так, если во временное пользование передается объект нежилого помещения, владельцем которого выступает физическое лиц, то организация или индивидуальный предприниматель выступают по отношению к нему налоговым агентом. Следовательно, в их обязанности входит исчисление, удержание из арендной платы суммы НДФЛ и перечисление его в муниципальный бюджет.

Аналогичная ситуация возникает у арендаторов, арендующих нежилые помещения у федеральных и муниципальных органов, в обязанности которых входит исчисление, удержание и перечисление в федеральный бюджет налога на добавленную стоимость в отношении суммы ежемесячной арендной платы. В такой ситуации, они также выступают в качестве налоговых агентов.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что передача в аренду нежилого помещения подлежит обложению различными видами налогов, в зависимости от статуса собственника помещения, применяемой системы налогообложения и прочих факторов.

>ИП сдает в аренду нежилое помещение: какие налоги платить?> Вопрос

Если ИП сдает нежилое помещение в аренду, когда и какие налоги ему нужно перечислять?

Ответ

Заключение договора аренды возможно независимо от того, сдает ли ИП в аренду нежилое помещение другому ИП, юридическому или физическому лицу. Передача по такому договору имущества самому себе с целью уменьшения налогооблагаемой базы будет незаконной.

Читайте также: Сдача в аренду нежилых помещений: коды ОКВЭД 2018

Система налогообложения ИП, сдающего в аренду нежилое помещение, выбирается с учетом таких факторов:

  • ставки налога;

  • объема доходов и расходов;

  • количества наемных работников;

  • категории сдаваемой в аренду недвижимости.

В таблице приведены ставки по налогам для разных систем налогообложения.

Вид выплат

Доход до 300 тыс. руб.

Доход свыше 300 тыс. руб.

Пенсионное страхование

26 545 руб.

26 545 руб. + 1% (но не более 212360 руб.)

Медицинское страхование

5 840 руб.

5 840 руб.

ОСНО

УСН

ПСН

ЕНВД

«доходы минус расходы»

«доходы»

Налог на добавленную стоимость

18% (с 1 января 2019 — 20%)

Налог на имущество

2% от кадастровой стоимости

2% от кадастровой стоимости

2% от кадастровой стоимости

Налог на доходы физических лиц

13%

Налог при применении спецрежима

15% (но не менее 1% от общей суммы доходов)

6%

6% от потенциально возможного годового дохода, установленного законодательным органом субъекта РФ

15% от величины вмененного дохода

Если разобраться в нюансах налогообложения при сдаче в аренду недвижимости, трудно самостоятельно, обратитесь за консультацией в аутсорсинговую бухгалтерскую компанию.

Что нужно учесть ИП при сдаче в аренду собственного недвижимого имущества

Налог на имущество выплачивается только теми ИП, которые применяют общий режим налогообложения (ОСНО) или упрощенную систему (УСН). При этом недвижимость должна быть включена в специальный реестр, который формируют региональные власти, должна быть определена ее кадастровая стоимость.

Читайте также: Налог на имущество ИП за 2018 год

Применять единый налог на вмененный доход (ЕНВД) можно при сдаче в аренду лишь некоторых категорий недвижимости. На ЕНВД индивидуальный предприниматель может сдать в аренду нежилое помещение другому ИП или юрлицу только если это нестационарное торговое помещение либо пункт питания, не имеющие торгового зала или зала обслуживания.

Наиболее оптимальным вариантом в большинстве случаев при выборе режима налогообложения при сдаче в аренду помещений является УСН «Доходы» со ставкой 6%. Применять схему «Доходы минус расходы» со ставкой 15% выгодно только когда соотношение подтвержденных расходов к доходам больше, чем 0,6.

Читайте также: Патент для ИП на 2019 год

Сдача помещения в аренду от ИП: какие налоги и когда платить

ИП на ОСНО выплачивают установленные для арендодателей налоги в общем порядке, сроки выплаты для тех предпринимателей, которые используют специальные налоговые режимы, приведены в таблице ниже.

Спецрежим

Период, за который производится платеж

Дата выплаты

УСН

аванс за 9 месяцев 2018;

налог за 2018 год

до 25 октября 2018 года

до 30 апреля 2019 года

ПСН

патент, выданный на 6 месяцев;

патент, выданный на один год

до окончания действия патента;

1/3 — в течение 90 дней от начала действия патента, 2/3 — до окончания срока патента

ЕНВД

III квартал 2018 года;

IV квартал 2018 года

до 25 октября 2018 года;

до 25 января 2019 года

Чтобы правильно оформить отчетность и не пропустить сроки сдачи, обратитесь к профессионалам — воспользуйтесь услугами экспертов Главбух Ассистент.

Может ли ИП сдавать в аренду имущество, принадлежащее физлицу

Иногда в аренду нужно сдать два расположенных рядом помещения, принадлежащих разным собственникам. Одно из этих помещений принадлежит физическому лицу, второе — индивидуальному предпринимателю.

В этом случае у физлица есть два варианта:

  1. Заключить с ИП договор аренды с правом передачи имущества в субаренду и выплачивать с дохода НДФЛ в размере 13%.

  2. Передать имущество ИП по договору безвозмездного пользования, который не подлежит регистрации в Росреестре независимо от того, на какой срок заключается.

После того, как будет подписан договор аренды или безвозмездного пользования, ИП может сдавать в аренду собственное недвижимое имущество и имущество физического лица как одному, так и нескольким арендаторам.

Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.

Сдача в аренду нежилого помещения ИП: налогообложение 2020 года

Статья акутальна на: Декабрь 2019 г.

Применяющий УСН индивидуальный предприниматель вправе в рамках осуществления своей деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, которое зарегистрировано на супругу, с ее согласия, удостоверенного нотариусом. Полученные суммы арендной платы учитываются в целях налогообложения.

Вопрос: В отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, индивидуальный предприниматель (далее — ИП) применяет УСН с объектом налогообложения доходы». В совместной собственности ИП и его супруги, не являющейся ИП, находится нежилое помещение, зарегистрированное на супругу.

Вправе ли ИП, не являющийся титульным владельцем, сдавать в аренду третьим лицам нежилое помещение от своего имени в рамках предпринимательской деятельности с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения, поступившее по электронным средствам связи, и, исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 ст. 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу, с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.

В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с гл. 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Одновременно сообщаем, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному Приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.

При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не содержат правовых норм и не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, не являются нормативными правовыми актами, а имеют информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной Минфином России.

samozanyatyy_sdacha_v_arendu_nezhilogo_pomeshcheniya.jpg

Эксперимент по налогу для самозанятых проводится с 01.01.2019 г. на основании федерального закона № 422-ФЗ от 27.11.2018г. Стать его участником может любой гражданин, оказывающий услуги или выполняющий работы без привлечения наемных работников в регионах проведения эксперимента. Немало вопросов возникает о разрешенных видах деятельности. В частности, может ли заниматься самозанятый сдачей в аренду нежилого помещения.

Разрешенные виды деятельности для самозанятых, вставших на учет по ст. 83 НК РФ

Отдельной группой самозанятых можно признать граждан, зарегистрировавшихся на основании п.7.3 ст. 83 НК РФ. Их доходы не подлежат налогообложению до конца 2019 г., если они оказывают услуги (п. 70 ст. 217 НК РФ):

по уходу за больными, детьми или престарелыми;

уборки жилых помещений;

ведения домашнего хозяйства.

Льготное налогообложение самозанятых по сдаче в аренду нежилого помещения ст. 217 НК РФ не предусмотрено. Арендная плата облагается НДФЛ в общем порядке.

С 2020 года таким самозанятым надо либо перерегистрироваться по закону № 422-ФЗ, либо стать ИП. Если гражданин зарегистрирует ИП, он сможет уплачивать налоги с аренды недвижимости в рамках выбранного режима налогообложения (УСН, патент, ОСНО).

Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ

В соответствии с законом № 422-ФЗ, самозанятые могут вести деятельность, уплачивая налог на профессиональный доход (НПД), только на территории четырех субъектов РФ: Москвы, Московской и Калужской областей, и в Республике Татарстан.

Разрешенные виды деятельности в законе не прописаны, однако введены ограничения в части признания определенных доходов. В частности, не являются доходами самозанятого денежные средства (п.2 ст.6 закона № 422-ФЗ):

полученные в результате передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды жилых помещений;

в виде доходов госслужащих (государственных, муниципальных), исключая доходы от сдачи в аренду принадлежащего им жилья.

Таким образом, для самозанятых сдача в аренду нежилого помещения в рамках действующего закона о налоге на профдоход невозможна. Поэтому те, кто сдает в аренду нежилое имущество, применять налог на профдоход нельзя.

Что относят к нежилой недвижимости

Любая недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания людей, может быть признана нежилой. К таким объектам относят:

производственные здания и сооружения;

коммерческую недвижимость, в том числе встроенные помещения;

прочие объекты, предназначенные для хозяйственной деятельности.

В частности, нежилой недвижимостью можно признать помещения, используемые под магазины, кафе, офисы, гаражи, склады и так далее, а также площадки под парковки или хранение продукции.

Аренда жилых помещений

Ограничения по налогу на профдоход не касаются жилого фонда – отдельных помещений, комнат, квартир или домов. В качестве налога с арендной платы за жилье самозанятому нужно будет заплатить:

4%, если жилое помещение снимает физическое лицо;

6%, если арендатор ИП или организация.

При этом оплату за аренду нельзя принимать в натуральной форме (пп. 11 п. 2 ст.6 закона № 422-ФЗ).

Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение как ИП

Если нельзя по нежилой недвижимости применять налог на профессиональный доход (НПД), то можно ли одновременно числиться самозанятым (по услугам, например) и ИП на ином спецрежиме (для аренды)? Нет, закон № 422-ФЗ не позволяет предпринимателям совмещать НПД с другими налоговыми режимами, включая ОСНО.

ИП вправе применять налог на профдоход, но после постановки на учет самозанятому дается месяц на подачу заявления о прекращении иных применяемых им спецрежимов. Снятие со «спецрежимного» учета происходит со дня регистрации статуса самозанятого. Если же заявление от ИП не поступит вовремя – аннулируется его «самозанятость» (пп. 7 п. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо ФНС от 10.01.2019 № СД-4-3/101@). То есть, совмещать иные режимы с НПД законодательство запрещает.

Как сдать в аренду нежилые помещения

Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.

Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.

Налогообложение аренды

С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы. Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет.

С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.

Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:

при общей системе — 20% НДС и 13% НДФЛ;

при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).

Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.

Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельца нежилых помещений такая возможность исключена.

Просто о сложном: какие налоги платят ООО и ИП, если сдают в аренду нежилое помещение?

Передача нежилого помещения во временное пользование третьим лицам является деятельностью, направленной на извлечение прибыли, которая в соответствии с требованиями налогового кодекса, подлежит налогообложению в соответствии с применяемым режимом налогообложения. В этой статье мы подробно разберем, какие налоги должен заплатить арендодатель и арендатор нежилого помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

ИП сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

  1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

  1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

  1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

  1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя. Любые коммерческие операции с объектом недвижимости (продажа или аренда) с точки зрения налогообложения по умолчанию будут рассматриваться как совершенные физлицом, не ИП. То есть арендодателю по умолчанию нужно будет платить с выручки по аренде НДФЛ по ставке 13%.

Вместе с тем ИП вправе уведомить ФНС о том, что использует объект недвижимости в бизнесе, и на основании этого уплачивать налоги со сделок с данным объектом в соответствии с применяемой системой налогообложения, например УСН или ЕНВД (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ).

Уведомление составляется в свободной форме. В нем желательно отразить реквизиты договора о сдаче объекта в аренду, актов приема-передачи помещения — это будет свидетельством того факта, что недвижимость используется в предпринимательской деятельности (письмо Минфина России от 05.03.2012 № 03-11-11/67).

Если ИП работает на ОСН, то указанное уведомление в ФНС отправить также имеет смысл. Предприниматель на общем налоговом режиме, как и обычное физлицо, платит 13% с выручки, но при этом ИП как хозяйствующий субъект может включать в расчет налоговой базы расходы, в то время как обычное физлицо не может. Расходы в случае с арендой бывают весьма существенные (например, связанные с оплатой коммунальных услуг, если они не включены в стоимость контракта).

Более того, ИП на ОСН с выручки по арендной плате будет платить НДС, а обычное физлицо — нет.

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях. При этом ему может быть выгоднее не включать объект налогообложения в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, поскольку на такое имущество не распространяются налоговые льготы (п. 2 ст. 407 НК РФ).

ИП на УСН и ЕНВД вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

  • административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
  • объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

  • ИП и юрлица;
  • физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

  1. На УСН:
  • исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
  • в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
  • отчитываться по налогу в декларации.
  1. На ЕНВД:
  • вести удобным способом (по которому у ФНС нет возражений, если уже была проверка, или по всем признакам не должно быть, если проверки еще не было) учет физических показателей, влияющих на налоговую базу (письмо Минфина России от 08.08.2012 № 03-11-11/233);
  • исчислять, уплачивать и декларировать налог.

В случае с арендой недвижимости при ЕНВД физические показатели по разрешенным видам аренды нежилой недвижимости могут быть разными — нужно смотреть их перечень по п. 3 ст. 346.29 НК РФ. И если объектов несколько, то может потребоваться их раздельный учет.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно (если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ и ФНС уведомлена об использовании недвижимости в бизнесе).

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

  1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
  2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в журнал и книги учета.

В установленном порядке НДС принимается к вычету.

Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

  • «Журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур»;
  • «Книга продаж — образец заполнения для 2018 года»;
  • «Отражение в книге покупок корректировочного счета-фактуры».

В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

  1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом ИП обязан исчислить (по аналогии со сценарием для контрагентов-юрлиц и ИП, описанным выше) налоговую базу НДФЛ по рыночной сумме аренды.

Дело в том, что эта сумма считается натуральным доходом физлица. На нее ИП должен начислить НДФЛ, уплатить его в статусе налогового агента (письмо Минфина России от 05.07.2013 № 03-04-06/25983), а затем отчитаться в ФНС по формам 2-НДФЛ и 6-НДФЛ.

  1. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом если физлицо оплатило аренду наличными, а арендодатель выдал бланк строгой отчетности, подтверждающий оплату, то счет-фактура не нужен. В иных случаях счет нужно оформлять и регистрировать в журнале учета и книге продаж (письмо Минфина России от 23.11.2012 № 03-07-09/153).

***

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как физлицо, уплачивая обычный НДФЛ, либо как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме, если проинформирует ФНС об использовании объекта недвижимости в бизнесе. Во втором случае возможно применение более выгодных условий по уплате налога с выручки.

Какой платить налог с аренды помещения для ИП?

Исходя из суммы арендной платы рассчитывается налог с аренды помещения для ИП. Размер отчислений в бюджет зависит от системы налогообложения, которая применяется к арендодателю.

Арендодателем может быть как индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо без регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности. Каждый из двух вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Арендодатель – физическое лицо

Если физическое лицо систематически сдает помещение внаем и получает за это материальное вознаграждение, то это расценивается как предпринимательская деятельность, а с размера полученной прибыли должен взиматься налог. Сдача имущества в аренду облагается налогом так же, как доход от предпринимательской деятельности. Согласно действующему законодательству РФ, субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность, имеет право получать прибыль любым законным способом, в том числе и от передачи в пользование недвижимости.

Физлицо может сдавать имущество в пользование без регистрации индивидуального предпринимательства. В таком случае, согласно ст. 227 Налогового кодекса РФ, будет применяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ), равный 13% от суммы полученного возмещения. Арендодатель самостоятельно рассчитывает размер отчисления в бюджет и указывает его в налоговой декларации как лицо, оказывающее услуги по передаче имущества в пользование.

Для того чтобы честно делать платежи в бюджет и не иметь проблем с законом, нужно заключить договор найма. Если официально не заключено соглашение найма и не платятся отчисления государству, то собственник помещения действует на свой страх и риск. В случае порчи недвижимого имущества он не может обратиться в суд и требовать компенсации. В случае выявления неуплаты налогов физическими лицами за получение платы за сдачу имущества внаем такие лица привлекаются к административной ответственности, с них взимается штраф.

Налоговая декларация подается физическими лицами раз в год. НДФЛ 13% тоже уплачивается ими раз в год и насчитывается на размер годовой прибыли. Некоторые арендодатели практикуют заключение договора найма не на один год, а на 11 месяцев с целью не делать отчислений в бюджет.

Если физическое лицо сдает в пользование недвижимость индивидуальному предпринимателю, то арендодатель может самостоятельно оплачивать и рассчитывать размер отчислений в бюджет или поручить это арендатору. Такие нюансы должны быть прописаны в договоре найма. В случае если частный предприниматель как юридическое лицо будет рассчитывать и оплачивать НДФЛ для арендодателя, то он будет являться для физлица налоговым агентом. Сумма НДФЛ будет удерживаться из арендного вознаграждения, съемщик будет подавать налоговую декларацию установленного образца. Физлицу не нужно будет считать отчисления в бюджет и подавать декларацию на прибыль.

Арендодатель – индивидуальный предприниматель

С целью получения прибыли от сдачи имущества в пользование физлицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%). Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности. Он не выгоден для небольших помещений.

Наиболее выгодным для ИП является упрощенное налогообложение. Но не все имеют на него право. Согласно действующему законодательству, в 2017 году юридические лица могут применять УСН если их доход за последние 9 месяцев 2016 был менее 59,805 млн руб., среднегодовая численность работников не превышает 100 человек, остаточная стоимость основного капитала менее 150 млн руб.

Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет – ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц. Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.

В таком случае следует проинформировать фискальную службу о том, что недвижимость используется для извлечения прибыли: предоставить копию договора найма и приложить сопроводительное письмо произвольной формы с пояснениями, что налог с аренды помещения для ИП составит 6%.

Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.

В аренду предприниматель сдает только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Если имущество не принадлежит ИП, тогда меняется вид предпринимательской деятельности с арендной на агентскую. Если ИП сдает недвижимость внаем, то он должен внести изменения в статистический реестр деятельности – поменять ОКВЭД.

Отличия налогообложения дохода от аренды

Считается, что для того, чтобы предоставлять недвижимость в пользование, выгоднее зарегистрироваться как ИП, потому что отчисления в бюджет при этом будут существенно меньше. Физическое лицо, сдающее недвижимость в пользование, уплачивает НДФЛ 13%. Если арендодатель является ИП, то он платит УСН 6%. Но это не все, что должен заплатить предприниматель.

Он должен заплатить следующие налоги ИП при сдаче в аренду помещения:

  • налог на доход от найма – 6%;
  • отчисления в бюджет на заработную плату наемных работников: НДФЛ, отчисления в ПФР и ФСС;
  • отчисления в ПФР на самого себя.

К тому же по сравнению с физлицом ИП имеет дополнительные хлопоты в виде бумажной волокиты. Предпринимателю нужно вести бухгалтерию, заполнять книгу доходов и расходов, раз в квартал платить авансом налог на арендный доход. Если ИП нанимает в аренду помещение, то это отражается на его прибыли. Затраты на аренду относятся к внеоперационным и косвенно влияют на стоимость результата деятельности предпринимателя.

В платное пользование может сдаваться как жилое помещение, так и нежилое. Здесь возникает существенное отличие в налогообложении: пользование нежилым имуществом облагается НДС, а жилым – нет. Это связано с тем, что нежилая недвижимость сдается под коммерческую деятельность и косвенно приносит прибыль арендатору.

Если физлицо сдает в бесплатный наем жилое помещение (друзьям, родственникам), то оно может не делать платежей в бюджет с аренды. Убедить законодательство, что физлицо может сдавать бесплатно внаем нежилое помещение (под офис), невозможно. Налицо признаки коммерческой деятельности. Такая передача имущества подвергается налогообложению.

И у физлица, и у ИП есть свои преимущества от предоставления арендных услуг.

Физлицу приходится платить большую сумму налога на доход, а ИП необходимо дополнительно заниматься бумагами и бухгалтерией.

>Выбор оптимального налогообложения для ИП, который сдает в аренду нежилое помещение

Платежи предпринимателя в ФНС

Для правильного определения размера платежей необходимо правильно определить вид налогов, которые необходимо уплатить, их ставки, а также учесть страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, которые ИП уплачивает за себя, а также возможности уменьшения налоговых платежей.

Фиксированный размер страховых взносов в 2018 году составляет 26 545 руб. на страховую часть пенсии и 5 840 руб. – на медицинское страхование. С доходов, превышающих 300 тыс. руб., дополнительно на пенсионное страхование уплачивается 1%, но общая сумма страховых платежей не может быть больше 212 360 руб. Рассмотрим, какие системы налогообложения может использовать ИП, который сдает в аренду объекты нежилой недвижимости.

Общая система налогообложения

При общей системе налогообложения ИП, который сдает в аренду нежилые объекты недвижимости, как получатель дохода, обязан уплатить налоги на добавленную стоимость, имущество и доходы физических лиц. Для договоров аренды применяется стандартная ставка НДС – 18%.

Рассчитанный НДС можно уменьшить на сумму «входящего» налога, когда арендодатель из личных средств оплачивает, например, коммунальные услуги. Такой вычет также применим по договорам субаренды, если получающий доход предприниматель сам снимает помещение у государства или организации, применяющей ОСНО.

Налог на имущество уплачивается только в случае включения объекта в перечень, определенный нормативно-правовым актом субъекта Федерации. В этом случае размер платежа составляет 2% от кадастровой стоимости.

НДФЛ исчисляется по ставке 13%. При этом сумма дохода уменьшается на уплаченный НДС и размер понесенных расходов. Платежи также можно уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов. Для расчета окончательной суммы подлежащих уплате страховых взносов на ОСНО учитывается только разница между доходом и расходом.

УСН

С объектом «доходы минус расходы»

При упрощенной системе налогообложения с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов» уплачиваются только налог на имущество и налог, связанный с применением УСН. Размер налога на имущество определяется по тем же правилам, что и при общей системе налогообложения.

Ставка налога по УСН «доходы минус расходы» составляет 15% от налогооблагаемой базы, но не менее 1% от общей суммы дохода. Налогооблагаемая база определяется как разность между всеми полученными доходами, в том числе внереализационными, и суммой экономически обоснованных расходов. Перечень таких расходов является закрытым и установлен Налоговым кодексом.

Предприниматель без наемных работников и не заключавший с физическими лицами (не ИП) договора на выполнение работ и оказание услуг, имеет право уменьшить рассчитанный налог на всю сумму уплаченных им страховых взносов. Если он является работодателем, то в зачет можно принять только 50% страховых взносов.

Особенность УСН, в отличие от ОСНО, в том, что страховые взносы в 2018 году рассчитываются только с учетом дохода, например, от сдачи нежилого помещения в аренду.

С объектом «доходы»

Ставка налога при применении упрощенной системы налогообложения с объектом «доходы» – 6%. Единственным отличием УСН «доходы» от УСН «доходы минус расходы» является порядок определения налогооблагаемой базы. В этом случае в зачет идет вся сумма полученного дохода, уменьшить её нельзя.

В отношении налога на имущество и расчета страховых взносов применяются те же правила.

ПСН

Патентная система налогообложения приобрела нынешний вид совсем недавно, но уже успела получить широкое распространение, в том числе для предпринимателей, практикующих сдачу в аренду помещений. Для ИП-арендодателя она имеет как свои преимущества, так и недостатки.

К преимуществам можно отнести фиксированную ставку налога, не зависящую от дохода по данному объекту, и освобождение от уплаты имущественного налога, а также возможность использования одновременно с другими системами налогообложения (кроме ОСНО).

Однако платеж по ПСН нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Ставка составляет всего 6%. Налогооблагаемой базой является потенциально возможный к получению годовой доход, установленный законодательным органом субъекта Федерации.

ПСН предприниматель может применять только в отношении принадлежащего лично ему имущества и если среднесписочная численность его работников по всем видам деятельности не превышает 15 человек.

ЕНВД

Применение единого налога на вмененный доход возможно, если такая система установлена муниципальными органами власти. Например, в Москве ЕНВД не применяется с 2012 года. Ожидается полная отмена этой системы с 2021 года. При сдаче в аренду можно применять ЕНВД, если сдаются следующие объекты:

  • торговые места в объектах стационарной торговой сети без торговых залов (рынки, ярмарки, торговые комплексы, киоски, кроме торговых мест на автозаправочных и автогазозаправочных станциях);
  • объекты нестационарной торговой сети (прилавки, палатки, ларьки, контейнеры и т.п.);
  • объекты организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (киоски, палатки, магазины (секции, отделы) кулинарии).

Для исчисления вмененного дохода применяют физические показатели по видам деятельности, размер базовой доходности в месяц и корректирующие коэффициенты. Коэффициент К1 устанавливается правительством РФ, К2 – представительным органом муниципального образования.

Ставка устанавливается в размере 15 процентов величины вмененного дохода. Предприниматель уменьшает ЕНВД на сумму уплаченных страховых взносов, так же как и при УСН.

Когда оправдано применение ОСНО?

Несмотря на кажущуюся простоту расчета и уплаты налогов при общей системе налогообложения, её применение влечет много «подводных камней».

Так, если при использовании льготных систем налогообложения индивидуальному предпринимателю достаточно осуществлять учет доходов и расходов в соответствии с выбранной им системой, то при применении ОСНО он обязан вести бухгалтерский учет в полном объеме. Обычно это связано с дополнительными затратами на услуги соответствующих специалистов.

Однако стоит принимать во внимание, что, если общий доход за три месяца подряд составил менее 2 млн. руб., появляется право на освобождение от уплаты НДС. Оно начинает действовать с 1 числа месяца, следующего за истекшим периодом, и продолжается один год или до 1 числа месяца, в котором доход предпринимателя за три месяца подряд превысил установленный размер.

Если ни в один из таких периодов сумма дохода не была превышена, можно запросить освобождение от НДС еще на один год.

Поэтому, если доход за квартал составит менее 2 млн. руб. и при прочих условиях сумма налоговых платежей получается меньше, чем при использовании других систем налогообложения, лучше предпочесть ОСНО.

Еще одним способом не уплачивать НДС является приобретение для сдачи в аренду объекта у продавца-плательщика НДС. При наличии счет-фактуры от продавца, принятия объекта к учету и получения от аренды дохода, облагаемого НДС, ранее уплаченный продавцом НДС можно зачесть.

Подбор оптимального варианта

Рассчитаем оптимальный для предпринимателя, не имеющего работников, вариант системы налогообложения для Московской области. Предположим, что он имеет помещение в городском округе Котельники площадью 140 кв. м.

Объект входит в перечень объектов недвижимости, в отношении которого налог на имущество взимается исходя из кадастровой стоимости, примем её равной 15 млн. руб. Стоимость аренды такого объекта – 150 тыс. руб. в месяц, расходы на содержание – 50 тыс. руб., включая НДС 18%.

ОСНО

Годовой доход при сдаче объекта в аренду составит 1 800 000 руб., в том числе НДС 274 576 руб. 27 коп. Сумма расходов будет равняться 600 000 руб. при размере входящего НДС 91 525 руб. 42 коп.

Чтобы рассчитать НДС, подлежащий уплате, необходимо найти разность между НДС в общем доходе и входящим: 274 576,20 руб. – 91 525,42 = 183 050 руб. 85 коп.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 600 000 – 300 000) руб. * 1% = 41 385 руб.

НДФЛ: ((1 800 000 – 274 576,27) руб. – (600 000 – 91 525,42) руб.) * 13% – 41 385 руб. = 90 818 руб. 39 коп.

Общая налоговая нагрузка составит 615 254 руб. 24 коп., но, если предприниматель получил освобождение от уплаты НДС, то всего 432 203 руб. 39 коп.

15%

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 300 000) руб. * 1% = 47 385 руб.

Налог по УСН: (1 800 000 – 600 000) руб. * 15% – 50 385 руб. = 132 615 руб.

Общая налоговая нагрузка – 480 000 руб.

6%

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (1 800 000 – 300 000) руб. * 1% = 47 385 руб.

Налог по УСН: 1 800 000 руб. * 6% – 50 385 руб. = 60 615 руб.

Общая налоговая нагрузка – 408 000 руб.

Для расчета страховых взносов при ПСН учитывается потенциально возможный к получению годовой доход. Для Московской области в отношении объектов нежилого фонда общей площадью от 70 до 150 кв.м он определен в размере 959 733 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (969 733 – 300 000) руб. * 1% = 38 782 руб. 33 коп.

Налог по ПСН: 959 733 руб. * 6% = 57 583 руб. 98 коп.

Общая налоговая нагрузка – 96 366 руб. 31 коп.

Для расчета страховых взносов при ЕНВД учитывается вмененный доход.

Налоговым кодексом установлена базовая доходность от сдачи в аренду торгового объекта свыше 5 кв. м из расчета 1 200 руб. в месяц за 1 кв. м. Коэффициент К1 на 2018 год установлен в размере 1,868, коэффициент К2 для городского круга Котельники – 1.

Расчетная доходность за 1 год нашего объекта составит:1 200 руб. * 140 кв.м. * 12 мес. * 1,868 * 1 = 3 765 888 руб.

Налог на имущество: 15 000 000 руб. * 2% = 300 000 руб.

Страховые взносы: 26 545 руб. + 5 840 руб. + (3 765 888 – 300 000) руб. * 1% = 67 043 руб. 88 коп.

Налог по ЕНВД: 3 765 888 руб. * 15% – 67 043 руб. 88 коп. = 497 839 руб. 32 коп.

Общая налоговая нагрузка в данном случае составит 864 883 руб. 20 коп.

Способы оплаты

Наиболее распространенным способом уплаты налогов является их перечисление с расчетного счёта. При отсутствии такового предприниматель может воспользоваться многими другими способами, даже не посещая для этого банковские учреждения.

Самым простым из них является оплата банковской картой. Необходимый платеж можно сформировать с помощью сервиса Федеральной налоговой службы «Уплата налогов, страховых взносов физических лиц» (https://service.nalog.ru/payment/tax-fl.html).

Сформировать платежное поручение также можно при помощи личного кабинета в интернет-банке. Большинство кредитных учреждений уже давно предлагают такую услугу. Относительно недавно к ним присоединились и операторы электронных средств платежа, такие как Яндекс.Деньги, Qiwi и Webmoney.

За перечисление средств в бюджеты комиссия не взимается.

При заполнении реквизитов важно обратить внимание на признаки, отличающие налоговый платеж от прочих. К таковым относятся код бюджетной классификации, установленный для каждого налога и страхового взноса, ОКТМО плательщика и период, за который производится платеж. Все платежные реквизиты должны совпадать с предоставляемой в налоговые органы отчетностью.

В приведенном нами примере самой выгодной оказалась патентная система налогообложения, но это не значит, что она будет выгоднее всех при других условиях. Чтобы сделать правильный выбор, предприниматель должен учесть все факторы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Налогообложение при ведении арендного бизнеса

Коммерческий директор компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко) о налогообложении при ведении арендного бизнеса частными инвесторами:

«Выбирая коммерческую недвижимость в качестве объекта для инвестирования, необходимо учитывать затратную часть арендного бизнеса для грамотного расчёта окупаемости своих вложений.

К таким затратам относятся:
— коммунальные и эксплуатационные платежи;
— налог на недвижимость;
— оплата работы бухгалтера, инженера, юриста, управляющего, брокера;
— налог на прибыль.

В зависимости от объёма и типа коммерческой недвижимости, а также способа управления, эти затраты могут как увеличиваться, так и уменьшаться.

В частности, если мы говорим, о крупном складском комплексе или торговом центре, то все вышеперечисленные расходы будут в полном объёме возникать у арендодателя, и они требуют скрупулезного расчёта.

Если речь пойдёт об инвестициях в небольшие торговые помещение формата street retail (инвестиции, которые занимают основной портфель заказов на рынке), то затраты заметно сокращаются.

Сегодня разберём один из основных затрат — это налог на прибыль при ведении арендного бизнеса частными инвесторами (физическими лицами).

Рассмотрим варианты сдачи в аренду недвижимости и размер налога.

1) Сдача в аренду от физического лица и оплата налога на доходы (НДФЛ).
Наименее выгодный вариант, так как размер налога на доход физических лиц составляет 13% от получаемый арендной платы. Используется крайне редко, обычно временно до момента регистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя.

2) Сдача в аренду от индивидуального предпринимателя на упрощённой системе налогообложения (УСНО).
Вариант, когда физическое лицо регистрируется в налоговой в качестве индивидуального предпринимателя и, зачастую, выбирает наиболее оптимальное налогообложение — упрощённую систему.
Стоит отметить, что упрощенная система налогообложения доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017 года), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100 человек.
При этом «упрощенка» это не всегда привычные 6%. Есть два вида:
— «доходы-расходы» (15% от выручки, уменьшенной на затраты);
— «доходы» (6% от выручки, то есть всех поступлений!).
Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, если соотношение затрат и выручки больше 0,6 — для аренды это бывает крайне редко, поэтому предприниматели и выбирают систему «доходы».

3) Сдача в аренду от индивидуального предпринимателя при патентной системе налогообложения (ПСН).
Такой системой налогообложения могут воспользоваться предприниматели, зарабатывающие на арендном бизнесе не более 60 млн руб. в год, т.е. не более 5 млн руб. в месяц, а также количество сотрудников которых не превышает 15 человек.
В отличие от вышеописанных систем налогообложения здесь государство рассчитывает налог, исходя не из реального дохода, а из возможного. Причем размер этого дохода определяют региональные власти, поэтому стоимость патента на один и тот же вид деятельности в разных областях отличается.

Стоимость патента можно рассчитать на сайте налоговой: https://patent.nalog.ru/info/.
Для этого нужно ввести месторасположение Вашей налоговой, срок патента, вид деятельности (сдача в аренду нежилых помещений) и площадь сдаваемых объектов.

К примеру, если приобрести патент в Новосибирске на 12 месяцев для сдачи объекта 150 кв.м, то стоимость патента — 60 000 руб. за год. Сравним расходы с ранее описанными системами налогообложения: при сдаче в аренду помещения в среднем по 1000 руб. за 1 кв.м, годовой доход составит 1,8 млн руб., НДФЛ (13%) от этой суммы — 234 000 руб. в год, а УСНО (6%) — 108 000 руб. в год. Патент, как видите, получается выгоднее.

Ещё один плюс данной системы — ПСН удобна тем, что в этой системе налогообложения нет деклараций, что существенно упрощает документооборот.
Обращаю Ваше внимание — если Вы, как ИП, занимаетесь не только арендным бизнесом, то необходимо приобретать патент на каждый вид деятельности, а этот список ограничен».

Вопрос

ИП на УСН 15 %х очет сдать в аренду свое помещение организации.

1.Может ли он включить с расходы содержание жилья, именно коммунальные платежт , свет.

2. Пришлите пожалуйста заявление на добавление кода ОКВЭД, новый классификатор кодов

3. Договор аренды жилого помещения между ИП и ООО.

Ответ

При УСН затраты, в том числе на оплату коммунальных услуг, учитывают в расходах только те организации и предприниматели, которые применяют объект налогообложения «доходы минус расходы».

Контролирующие органы указывают, что затраты арендодателя по уплате коммунальных платежей за сданное в аренду помещение должны признаваться материальными расходами на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ. Такое разъяснение содержат, в частности, Письма Минфина России от 07.08.2009 N 03-11-06/2/148, от 06.06.2008 N 03-11-05/142 (п. 1), УФНС России по г. Москве от 18.12.2008 N 18-14/2/118479@.

О том, что коммунальные платежи включаются в состав материальных расходов, говорят и арбитражные суды (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2006 N А56-42386/2005, ФАС Уральского округа от 03.03.2005 N Ф09-531/05-АК).

Обратите внимание на следующий момент.

Если поставщик коммунальных услуг применяет общую систему налогообложения, то, как правило, в стоимости услуг он выделяет сумму НДС и указывает ее в счете-фактуре (п. п. 1, 4 ст. 168, п. 3, пп. 11 п. 5 ст. 169 НК РФ). Данную сумму НДС вы учтете в расходах на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Затраты на «коммуналку», а также уплаченные в ее составе суммы НДС вы признаете в момент списания денежных средств с вашего расчетного счета, выплаты из кассы. А при ином способе погашения задолженности по уплате «коммуналки» — в момент такого погашения (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом у вас должны быть документы, подтверждающие данные расходы.

Расходы, понесенные при оплате коммунальных услуг, вам нужно отразить в графе 5 разд. I «Доходы и расходы» Книги учета доходов и расходов. Причем сумму НДС, выделенную в стоимости коммунальных услуг, и остальную сумму коммунальных платежей за вычетом НДС необходимо внести в данную графу отдельными строками.

Вместе с тем имеются примеры, когда налоговые органы возражали против учета арендодателем расходов на «коммуналку». Так, в Письме УФНС России по г. Москве от 06.03.2006 N 18-11/3/17206 указано, что при сдаче помещения в аренду потребителем коммунальных услуг является арендатор. В связи с этим расходы по оплате коммунальных платежей не могут быть признаны экономически обоснованными для арендодателя. Значит, при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу данные расходы не учитываются (п. 1 ст. 252, п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

В бухгалтерском учете затраты арендодателя по уплате коммунальных платежей нужно отражать следующим образом. Если передача имущества в аренду является для вас основным видом деятельности, то затраты в виде коммунальных платежей вы отнесете к расходам по обычным видам деятельности на основании п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н. Эти расходы отражаются по дебету счета 20 «Основное производство» в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (Инструкция по применению Плана счетов). При этом сумму НДС, предъявленную специализированными предприятиями, в бухгалтерском учете можно предварительно не отражать на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», если это закреплено в учетной политике организации.

Если передача имущества в аренду основным видом деятельности не является, указанные затраты признаются прочими расходами на основании п. 11 ПБУ 10/99. В бухгалтерском учете данные расходы арендодатель отражает по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (Инструкция по применению Плана счетов).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *