Аренда долевой собственности

Что такое доля в квартире?

Несколько собственников на квартиру имеют в ней свои доли. Такое владение имуществом называется долевой собственностью (статья 244 ГК РФ).

Раздел может быть проведен в равных пропорциях или общий объект будет поделен между хозяевами другим образом.

С юридической точки зрения правильно обозначить понятие не как доля в квартире, а как часть в праве на нее. Она не привязана к какому-то конкретному месту в квартире.

Справка! Законодательно предусмотрено долевое участие совладельцев для защиты их прав. Все хозяева общего имущества будут знать объем своих правомочий.

Правоустанавливающими документами может быть определено владение ½ частью двухкомнатной квартиры, но конкретно какая комната принадлежит одному или другому из собственников свидетельством не определено. Участники должны самостоятельно решить этот вопрос и достичь консенсуса.

Жилплощадь, которая находится в долевом владении, трудно разделить в натуре. Она состоит из жилых и нежилых комнат: туалета, ванной комнаты, кухни, кладовой, коридора.

Если совладельцы не найдут договоренности о правилах совместного владения собственностью, то они, или один из них, могут обратиться в суд с требованием решения вопроса о порядке пользования общей недвижимостью (статья 247 ГК РФ).

Из сложившейся практики суд будет учитывать порядок отношений между хозяевами. Судьи будут рассматривать вопрос о том, как нуждается каждый из них в этом имуществе, и реальную возможность владения каждым этой собственностью. Фактический раздел по решению суда может точно не соответствовать размеру, указанному в правоустанавливающих документах.

Можно ли сдать свою часть в аренду?

Согласно статье 209 ГК РФ хозяин в праве пользоваться, распоряжаться и владеть своей жилой недвижимостью. Он может передавать свое право владения на собственность другим гражданам, оставаясь владельцем, но при этом не нарушая прав и интересов других граждан, которые защищены законом.

Права других лиц во владении имуществом, находящемся в долевой собственности, закреплены статьями 246 и 247 ГК РФ. Распоряжаться таким имуществом можно только с разрешения всех ее владельцев. Это является основополагающим условием при передаче своей части в наем на определенный срок.

Законодательные акты РФ не запрещают хозяину распоряжаться своей частью по личному усмотрению. Но на свои действия по отношению к личной собственности необходимо иметь разрешение от других соучастников.

С правовой точки рассмотрения данного вопроса — можно сдать свою долю арендатору на определенный срок.

Как это сделать?

  1. Необходимо письменно уведомить каждого совладельца квартиры о своем намерении сдать в наем свою долю с указанием размера ежемесячной платы и условий ее передачи.
  2. Предложить каждому из них стать нанимателем Вашего права.
  3. ВАЖНО. Преимущественное право участников закреплено в статье 250 ГК РФ.

  4. Получить письменный ответ:
    • с подтверждением согласия стать квартиросъмщиками, либо разрешение на передачу определенного размера жилья в наем третьим лицам;
    • с подтверждением отказа.

Если совладельцы дали разрешение на аренду такой жилплощади, то необходимо с участниками письменно закрепить раздел всей жилплощади между хозяевами и правила пользования ими нежилой площадью.

В случае получения отказа от всех собственников следует обратиться в суд с требованием о распределении порядка пользования общей собственностью и возможности передачи своей доли в наем другим лицам, приложив к иску письменное подтверждение Вашего обращения к совладельцам и полученного письменного от них отказа.

Что необходимо иметь?

При передаче своей части на право владения жилой площадью с целью получения арендной платы необходимо иметь:

  • правоустанавливающий документ на собственность;
  • письменное разрешение от каждого совладельца о передаче квартиросъемщикам вашей части в праве распоряжаться квартирой;
  • письменно зафиксированное распределение жилой площади между совладельцами и правила пользования нежилой площадью, которое будет достигнуто совместным согласием или по решению суда.

Чтобы получить решение суда к иску надо приложить документы:

  1. техпаспорт БТИ;
  2. свидетельство о праве на жилую площадь;
  3. выписка из домовой книги.

Детали договора

ВАЖНО. При заключении договора аренды доли на право владения жилой площадью надо учесть требования статьи 249 ГК РФ.

Расходы на содержание совместного имущества распределяются пропорционально размерам, зафиксированным в свидетельствах каждого из участников.
Особенности составления такого вида договора:

  1. Предметом договора будет конкретная комната или комнаты и размер, сдаваемой в наем площади. Этот факт должен письменно подтверждаться другими участниками или быть зафиксирован в решении суда.
  2. Необходимо зафиксировать размер возмещения коммунальных платежей.
  3. Следует обозначить правила пользования площадью общего пользования, с учетом согласия совладельцев.
  4. Размер арендной платы и форма оплаты согласовываются со всеми участниками.

Пункты в договоре прописываются в соответствии со стандартной формой заполнения договора аренды жилого помещения:

  • обязательства сторон;
  • права сторон;
  • особые условия;
  • реквизиты сторон.

Жилье должно быть пригодным для проживания.

Скачать бланк договора аренды доли квартиры

Предостережения и советы

Если определить и закрепить часть квартиры за каждым участником жилой собственности невозможно согласно его доли, указанной в правоустанавливающих документах, то некоторые из них получат фактически меньшую часть, чем предусмотрено документами на собственность.

Собственники, которые получили не полную положенную им часть, могут требовать компенсацию на часть своей, не полученной согласно распределению, доли от других участников.

Может сложиться ситуация, что квартиросъемщик будет занимать комнату большую по размеру, чем размер части в праве на жилую площадь арендодателя. Поэтому, перед заключением договора аренды на долю в квартире, наниматель должен письменно обсудить раздел размера арендной платы между всеми участниками.

В случае несоблюдения правил договора каждый из членов совместного имущества может стать инициатором расторжения договора найма.

От суммы полученного дохода нужно будет заплатить в бюджет государства налоги.

Сдавать в аренду свою часть в праве на жилую площадь дело хлопотное, но осуществимое. Главное, уметь довести до совладельцев путем совместной договоренности полученных в будущем ими выгод от такой сделки.

Может ли собственник сдать комнату в квартире в аренду без разрешения другого?

Согласно статье 245 ГК РФ, определение долей в праве долевой собственности производится следующим образом:

1. Если доли участников долевой собственности
не могут быть определены на основании закона и не установлены
соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

В вашем случае двухкомнатная квартира разделена в строгом соответствии с Гражданским законодательством на равные части (доли).

Далее в части второй статьи 245 ГК РФ указано, что соглашением всех участников долевой
собственности может быть установлен порядок определения и изменения их
долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение
общего имущества.

Поэтому, исходя из требований Закона Вам совместно с другими участниками общедолевой собственности путём заключения соглашения определить порядок изменения долей в зависимости от вклада каждого из Вас в образование и приращение общего имущества.

В данном случае, сдача в аренду части квартиры ( доли) с целью получения прибыли, будет направлено на улучшение и приращение доли ( имущества, пусти и в денежном эквиваленте). Закон предполагает это производить с учётом мнения всех заинтересованных сторон—участников долевой собственности.

Согласно части 3 статьи 245 ГК РФ, участник долевой собственности,
осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка
использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества,
имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее
имущество.

Отделимые улучшения
общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников
долевой собственности, поступают в собственность того из участников,
который их произвел.

Таким образом отделимые улучшения ( в данном случае прибыль от сдачи в аренду своей доли квартиры) будет собственностью того, то сдаёт свою долю.

В статье 246 ГК РФ подробно расписана процедура распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по
своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю
либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном
отчуждении правил, предусмотренных статьёй 250 настоящего Кодекса.

Статья 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки долевой собственности остальными участники долевой собственности.

С учётом того, что в Гражданском праве применяется аналогия законодательства, то и при аренде остальные участники долевой собственности так же пользуются преимуществом.

Ещё более подробно владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, закреплено в статье 253 ГК РФ:

1. Участники совместной собственности, если
иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и
пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в
совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников,
которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается
сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной
собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом,
если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним
из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением
общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию
остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего
сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что
другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются
постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности
настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Как видно из части 3 настоящей статьи, чтоб не было казусов, при сдаче в аренду доли в квартире, прежде всего необходимо предложить принять её в аренду другим участникам общедолевой собственности ( с учётом преимущественного права, дарованного участникам долевой собственности Законом), а уж если они откажутся от аренды, тогда предлагать другим лицам взять в аренду данную долю общедолевой собственности.

В случае противодействия остальных участников общедолевой собственности тому, что вы будете свою долю сдавать в аренду, Вы имеете право обратиться в суд и там доказать свою право сдавать свою часть общедолевой собственности в аренду.

Может ли участник долевой собственности передать в аренду часть объекта недвижимости, соответствующую его доле, без ее индивидуализации? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Алексей Александров.

Юридическое лицо владеет недвижимостью (земельный участок и здание, расположенное на нем), находящейся в общедолевой собственности (1/2). Вторым собственником является физическое лицо. Возможна ли (и если да, то в каком порядке) передача юридическим лицом в аренду части земельного участка (или части здания), находящегося в общей долевой собственности, не выделенной в натуре?

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться по своему усмотрению только принадлежащей ему долей в праве (с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ).

По смыслу ГК РФ аренда является одним из способов распоряжения вещью, поэтому договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, заключенный без согласия всех ее участников, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (смотрите постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 N 14АП-5516/11, ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10).

Как следует из п. 1 ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды может являться только непотребляемая вещь. Часть недвижимой вещи, права на которую как на самостоятельный объект гражданских правоотношений не зарегистрированы, вещью в целях гражданского законодательства не является. В связи с этим договор о передаче такого объекта (например, части здания, не являющейся помещением) в возмездное пользование формально является не договором аренды, а иным (не поименованным в ГК РФ) договором. Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, к договорам о передаче отдельных частей здания в возмездное пользование применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. Стороной такого договора признаются все сособственники общего имущества здания, образующие множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Если в пользование передается часть здания, являющаяся помещением (частью помещения), то при условии ее надлежащей индивидуализации (п. 3 ст. 607 ГК РФ) она может быть передана в аренду. К таким договорам суды применяют нормы ГК РФ об аренде (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010, ФАС Московского округа от 18.05.2009 N КГ-А40/934-09, от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П, от 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07). Арендодателями по такому договору будут выступать все сособственники здания либо лицо (лица), уполномоченное сособственниками на сдачу в аренду названного имущества (ст. 608 ГК РФ).

Таким образом, на стороне арендодателя в договоре аренды может выступать и один из сособственников, управомоченный остальными участниками долевой собственности на распоряжение имуществом.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает, каким образом достигается и в какой форме отражается соглашение участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом, поэтому полномочие на сдачу в аренду общего имущества может следовать из самого договора либо подтверждаться другими доказательствами, в том числе соглашением участников о распоряжении общим имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2008 N А19-13540/07-26-Ф02-1239/2008), наличием письменного согласия от каждого из участников (постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1801/12), путем визирования сособственником договора (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6) или иным образом.

Если иное не следует из закона (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 27 ЗК РФ, п. 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), то же относится к аренде земельного участка (его части), находящегося в долевой собственности.

Важно учитывать, что согласно ст.ст. 7 и 11.1 Земельного кодекса РФ и ч. 3 ст. 1, п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация части земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета и до этого он не может являться объектом аренды (смотрите также постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 N Ф06-3326/12 по делу N А49-5906/2010, в передаче которого в Президиум ВАС РФ отказано определением ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10748/12, постановления ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 N Ф06-7596/12 и ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу N А27-2114/2010).

В некоторых случаях суды делают вывод о том, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 N Ф04/732-121/А45-2004, Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 N 03АП-501/12). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную правовую позицию и, в отсутствие сведений о государственном кадастровом учете части земельного участка, признают условие об объекте аренды не согласованным, а сам договор незаключенным (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2012 N Ф02-2821/12 и от 03.05.2012 N Ф02-1570/12, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2012 N Ф03-1767/12, ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009, ФАС Уральского округа от 16.03.2012 N Ф09-9688/11, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 N 14АП-5957/12, Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 N 05АП-8086/11).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации участник долевой собственности не может передать в аренду соответствующую его доле в праве собственности часть объекта недвижимости. От имени сособственников недвижимости договор аренды такой недвижимости может быть подписан и одним из сособственников, если он управомочен на это остальными участниками долевой собственности. При этом часть объекта недвижимости может быть предметом аренды только при условии ее надлежащей индивидуализации. Несоблюдение этого требования свидетельствует о незаключенности договора аренды.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Особенности заключения договоров аренды/найма при общей совместной или долевой собственности на жилое помещение

Источник фотографии

Необходимо помнить, что единой судебной практики в отношении распределения доходов от такого недвижимого имущества не существует

В настоящее время существует определенный круг проблем, возникающих при заключении договоров аренды/найма жилых помещений, принадлежащих двум и более собственникам.

Большая их часть связана непосредственно с механизмом заключения таких договоров (что имеет одинаковое значение для собственников помещения и арендатора/нанимателя), а также с исчислением налога на доходы физических лиц от сдачи данного помещения в аренду/найм (что более важно для собственников).

Так, потенциальному арендатору/нанимателю, который намерен заключить договор аренды/найма с двумя и более собственниками жилого помещения, следует обратить внимание на следующее:

1. Договор считается заключенным с уполномоченным лицом, если со стороны арендодателя/наймодателя он подписан всеми собственниками (или их представителями) – в случае долевой собственности.

2. Если титульный собственник один, но жилое помещение находится в совместной собственности супругов и было приобретено в период брака (за исключением имущества, полученного одним из супругов в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам), то в соответствии со ст.34-36 СК РФ необходимо удостовериться в согласии другого супруга на сделку (п.3 ст.35 СК РФ). Исключение составляет тот случай, когда между супругами заключен брачный договор, изменяющий режим совместной собственности супругов на имущество приобретенное ими в период брака.

Еще один ряд вопросов связан с распределением доходов от сдачи в аренду/найм жилого помещения, находящегося в общей собственности, то здесь необходимо учитывать несколько определенных отличий между общей совместной и общей долевой собственностью.

В соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст.248 ГК РФ).

Следовательно, по умолчанию (если иное не установлено соглашением сторон), каждый из долевых собственников имеет право на получение дохода от сдачи жилого помещения в аренду/найм пропорционально своей доле, и несет обязанности по уплате налога с этих сумм по своей налоговой ставке.

Доходы же от имущества, находящегося в совместной собственности (и соответственно, уплата налогов) распределяются между участниками по взаимному соглашению. Например, супруги вправе устанавливать подобное распределение в брачном договоре (ст.42 СК РФ).

При этом, исходя из смысла ст. 19,23,29,44,45 НК РФ, налоговые права и обязанности являются неотчуждаемыми и не могут быть переданы третьим лицам. Следовательно, любые соглашения, направленные на незаконное уменьшение налогового бремени одного из собственников, являются ничтожными.

Однако, следует обратить внимание, что в настоящее время отсутствует единая судебная практика в отношении распределения доходов от недвижимого имущества, находящегося в cовместной собственности и сдаваемого в аренду/найм. Более того, по данному вопросу не сложилось также единого мнения среди налоговиков, хотя арендодателем/наймодателем по каждому четвертому договору аренды/найма выступает несколько собственников. Поэтому перед заключением подобных договоров рекомендуется проконсультироваться со специалистами — юристами, чтобы избежать в дальнейшем споров и недоразумений (в особенности, с налоговыми органами).

Директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина

Когда у недвижимости может быть два собственника?

Имущество, которое приобретается в браке, приводит к автоматическому делению жилья на 2 владельцев до момента появления детей (по 50 %). После рождения нового члена семьи ему может быть выделена отдельная доля в собственности.

Разведенный статус и наличие одного ребенка также часто ведет к тому, что в квартире будут 2 обладателя свидетельства на право пользования имуществом. Проблемы относительно владения жильем обычно возникают после достижения ребенком 18-летнего возраста.

Два хозяина формируются и в случае реализации процедуры наследования, когда квартира после смерти завещается двум родственникам. В документе наследодатель вправе определить количество квадратных метров (долю), которые перейдут во владение каждой стороной.

Число граждан, вписанных в правоустанавливающий документ, может существенно превышать описанное количество: закон не предусматривает ограничения на численность возможных хозяев в одной квартире.

Несмотря на гарантированное гражданину право распоряжаться собственным имуществом в соответствии со своими желаниями (ЖК РФ, ст. 209, п. 1 и ЖК РФ ст. 30), законодательная база корректирует это условие, если квартира принадлежит нескольким собственникам.

Кроме жилых комнат арендаторами используются еще и места общего пользования (МОП), к которым относят ванную комнату, коридор, туалет и кухонное пространство. Вход в жилье также возможен только через общую дверь.

Согласно этим нюансам, разрешение проживать незнакомым лицам в долевой квартире допустимо только после принятия коллегиального решения (ГК РФ, ст. 246–247) всеми хозяевами квартиры, указанными в правоустанавливающем документе.

Другое ограничительное условие — отсутствие выделенной доли, которая изначально не относится к какой-то определенной комнате в квартире.
Варианты выделения доли:

  1. договорная.
  2. Судебная.

После достигнутого консенсуса или вынесенного решения каждый собственник имеет право пользоваться установленной ему комнатой в квартире. Дополнительно определяется количество квадратных метров в МОП (в том числе балкон), которыми владеет каждый собственник.

Если в жилье присутствует только одна комната, то данное разделение нецелесообразно, поскольку жилое пространство при любом соотношении долей приводит к сохранению права пользоваться комнатой за каждым хозяином.

Важно. Аренда доли под нужды размещения магазина или склада запрещена при любых условиях на основании ограничения использования жилой площади не для целевых нужд. (ГК РФ ст. 288).

Полностью легальное основание сдавать квартиру, не учитывая мнение второго собственника, возможно в коммунальной квартире (при условии наличия изолированной комнаты). В приватизированном жилье также можно легально заставить второго хозяина продать часть собственности, если ее доля минимальна и непригодна для выдела в натуре (пример — 1/12).

Сособственник имеет право обратиться в суд для устранения его права собственности путем выплаты компенсации согласно материальной ценности имеющейся доли (ГК РФ, ст. 252). После данного решения сдавать можно всю квартиру без чьего-либо согласия.

Алгоритм заключения договора аренды без согласия:

  • найти квартирантов;
  • составить договор аренды;
  • определить сумму платежа в месяц;
  • подписать бумагу двумя сторонами;
  • вселить новых жильцов;
  • проинформировать об изменениях налоговые органы.

Скачать образец договора аренды квартиры

Наиболее простым, хотя и незаконным, является способ вселения временно проживающего лица в квартиру, в которой никто не живет. Если другой владелец не проживает в городе, то о факте аренды он может и вовсе не узнать.

Нюанс: несмотря на возможность вселения квартирантов таким способом, второй собственник в случае обнаружения нарушения его прав может оспорить заключение договора найма.

Теоретически квартира может быть сдана без учета мнения сособственника, если жилье находится на первом этаже и присутствуют два изолированных выхода (традиционный и созданный через балкон). Проживание квартиранта в таком случае производится без доступа к МОП, поскольку разрешение на них не дано.

Однако подобная перепланировка часто запрещается управляющей компанией, а комфортность проживания в такой квартире поставлена под вопрос. Если без кухни можно обойтись, то без туалета — с трудом.

Сдача доли, выделенной в комнату размером менее 12 кв. м, считается нарушением разрешенной соцнормы для комфортного проживания 1 человека (ЖК РФ, ст. 50). Расторгнуть такой договор найма очень легко через суд.

Нюансы и предостережения

Оформление найма квартиры по букве закона включает составление договора, который затем отдается в налоговую для расчета суммы, определяемой в зависимости от ежемесячной величины арендной платы.

Допуск постороннего лица, с помощью которого извлекается прибыль, противозаконен (ГК РФ, глава 35), поэтому этот факт может использоваться вторым собственником, не одобряющим заселение незнакомца.

Иногда один из владельцев поступает кардинально — меняет замки и не пускает в квартиру другого собственника. Такое поведение опасно: пренебрежение правами второго лица приводит к формированию судебного иска об истребовании компенсации за пользование его имуществом.

Существуют также оговорки относительно аренды коммунальной квартиры: разрешать пользоваться квартирантам жилыми квадратными метрами без согласия разрешено, а вот общего пользования — нет. В такой ситуации требуется разрешение не только 2 собственника, но и хозяев других квартир, расположенных на этаже (ЖК РФ, ст. 41).

Кроме составления иска о несогласованной и нелегальной аренде лицо, чьи права были нарушены, вправе еще и обратиться с жалобой в ИФНС. После проверки суд может обязать выселить постороннее лицо и заплатить штраф, связанный с уклонением от внесения налогов.

Урегулирование спорных моментов иногда происходит мирным путем, если второй собственник согласен поделиться частью арендной платы и перечислять ее другому хозяину квартиры. Данная возможность прописана законодательно (ГК РФ, ст. 247 п. 2), однако деление дохода производится согласно размеру доли.

Предупреждение. Вызов полиции для выселения квартиранта неэффективен: требование покинуть помещение обязательно к исполнению только после получения судебного решения.

Сдать квартиру без учета мнения второго собственника — трудновыполнимое намерение, которое часто пересекается с нарушением действующего законодательства. Проще всего заключить договор найма при владении коммунальной квартирой, в приватизированной недвижимости попирание прав сособственника чревато наложением судебных штрафов.

Согласно данным нормативным особенностям, безопаснее заручиться поддержкой другого хозяина, чтобы гарантировать себе отсутствие проблем с правосудием.

> Сдача квартиры

Глас закона

Закон позволяет использовать имущество любым способом, в том числе и сдавать его в аренду.

Из практически любого жилого помещения можно сделать источник постоянного дохода. Наниматели жилья платят не только за пользование самим помещением, но и за коммунальные услуги.

Кроме того, сдача жилья внаем станет выходом из сложной экономической ситуации для тех, кому сложно производить регулярные выплаты по ипотеке. Такой вариант всё же предпочтительнее, чем изъятие квартиры судом из-за задолженности перед банком.

Собственник жилья должен помнить, что сдача внаём жилья изменяет его гражданско-правовой статус. Арендные отношения и доход, который они приносят, порождают определённые обязанности у владельца жилья.

Чтобы аренда не стала причиной применения мер ответственности со стороны государства, следует ознакомиться с положениями главы 35 ГК РФ, а также с нормами Жилищного кодекса РФ.

Дополнительно следует изучить вопросы налогообложения доходов от сдачи в наём жилья, которые регулируются положениями Налогового кодекса РФ.

Уплата налогов при сдаче квартиры может происходить тремя способами:

  1. По единой ставке НДФЛ.
  2. По упрощённой системе (УСН), для чего нужно будет регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
  3. С применением патента, что также потребует регистрации ИП.

Способы

Как правильно сдать квартиру квартирантам? У собственника есть два основных пути: заняться сдачей жилья самостоятельно, либо обратиться в риэлтерское агентство. У каждого из этих способов есть как преимущества, так и недостатки.

Агент по недвижимости будет сам подыскивать потенциальных нанимателей, показывать им помещение, окажет помощь в оформлении документов. Но стоить подобные услуги будут примерно столько же, сколько месяц аренды.

Кроме того, несмотря на все устные заверения в тщательном подборе жильцов, на практике риэлтор ответственности за поведение квартирантов не несёт.

Это могут оказаться настоящие дебоширы, после которых придётся производить косметический ремонт. И разбираться с такой проблемой будет владелец помещения, а не агент по недвижимости.

Как сдать квартиру в аренду? Если брать решение вопросов аренды в свои руки, то будет необходимо потратить немало сил и времени. Как лучше это сделать? Собственнику предстоит:

  1. Разместить объявление о сдающейся квартире (образец есть на нашем сайте).
  2. Подыскать жильцов.
  3. Оформить необходимые документы.
  4. Заплатить налоги.

На самом деле, в этом нет ничего сложного. Всю необходимую для сдачи жилья внаем информацию можно найти в статьях данного раздела. Да и владельцу квартиры будет полезнее самому разобраться в юридических тонкостях отношений найма жилья, а не обращаться постоянно за помощью к сторонним специалистам.

Собственно говоря, хозяину квартиры нет нужды самому заниматься всеми перечисленными вопросами. Он вполне может поручить это своему родственнику, оформив соответствующим образом доверенность.

Основные правила

Часто можно услышать, как люди говорят об официальной аренде квартиры. Что нужно при сдаче квартиры официально?

Такая аренда подразуемевает соблюдение всех юридических формальностей как владельцем недвижимости, так и квартирантом.

В соответствии с требованиями статьи 674 ГК РФ, сдача жилья внаем возможно только на основании заключённого договора между сторонами.

В этом документе должны быть отражены:

  1. Адрес квартиры.
  2. Паспортные данные сторон.
  3. Стоимость аренды.
  4. Порядок внесения платежей.
  5. Права и обязательства сторон, в том числе право наймодателя посещать квартиру для контроля её состояния и порядок оплаты коммунальных услуг нанимателем.
  6. Ответственность за нарушение условия соглашения.
  7. Срок действия договора.
  8. Порядок продления аренды и досрочного расторжения договора.

На первый взгляд может показаться, что составить такой документ может только профессиональный юрист. Однако руководствуясь рекомендациями по написанию договора, это вполне можно сделать самостоятельно.

После заключения договора, стороны должны подписать акт приёма-передачи квартиры, который будет служить подтверждением, что владелец помещения исполнил свои обязательства.

Если квартира сдаётся с обстановкой, сторонам следует озаботиться составлением описи имущества.

Любую передачу денег наймодателю следует фиксировать получением расписки.

Учитывая современные реалии, многие люди открывают специальные банковские счета, куда наниматели жилья перечисляют плату за пользование квартирой.

Такая мера избавит от необходимости регулярно встречаться для оплаты и написания расписок.

Наем жилья делиться на 2 больших категории: краткосрочный (до года) и долгосрочный. Если речь идёт о долгосрочной аренде, то такой договор следует обязательно зарегистрировать в Росреестре в качестве обременения недвижимости.

Все изменения условий аренды должны оформляться дополнительными соглашениями к договору.

Если был продлён срок аренды, то такое изменение следует зарегистрировать в Росреестре.

Завершает аренда после урегулирования финансовых вопросов и подписания акта приёма-передачи квартиры от арендатора её собственнику.

Особенности и нюансы

Как грамотно сдать квартиру в аренду? Существует немало тонкостей в вопросах найма квартиры. Например, нередко недвижимость находится в долевой собственности, если была приватизирована несколькими членами одной семьи или была приобретена супругами в браке.

Можно ли сдать приватизированную квартиру без согласия второго собственника? В такой ситуации, следует подписывать договор всем собственникам жилья. Как вариант, можно оформить письменное разрешение на заключение такого соглашения.

Можно ли сдавать квартиру без согласия соседей?

Согласия соседей, в том числе соседей по квартире, если сдаётся комната, не требуется, потому как собственник имеет полное право распоряжаться имуществом сообразно своей воле.

В то же время, любой человек должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями и местами общего пользования в многоквартирных домах, вне зависимости от того, владеет он квартирой на праве собственности или пользуется ей по договору аренды.

Некоторые владельцы недвижимости организовывают самый настоящий бизнес, сдавая квартиры посуточно. Однако необходимо учитывать расположение жилья, качество шумоизоляции в доме и настроение соседей. Чтобы предпринимателя не завалили жалобами соседи, следует заранее продумать все нюансы.

Особое внимание следует уделить ситуации, когда нанимателем помещения выступает иностранный гражданин.

Нужно ли заключать договор?

Многие граждане, привыкшие во всем полагаться на себя, пренебрегают официальным оформлением отношений найма жилья.

Дополнительным стимулом такого поведения является экономия на уплате налога. Итак, нужно ли составлять договор при сдаче квартиры?

Как показывает практика, сдача квартиры без договора влечёт за собой большие риски как для собственника жилья, так и для нанимателя. Мало того, что подобные действия незаконны, так ещё и практически лишают стороны возможности прибегнуть к судебной защите своих интересов.

Не зафиксированы права и обязанности квартиросъёмщика, величина арендной платы установлена лишь устной договорённостью, срок действия таких отношений определить невозможно.

Поэтому наем жилья без договора может иметь самые неприятные последствия: квартиранты съезжают, не оплатив коммунальные платежи и последний месяц проживания, а иногда и прихватив «на память» что-то из вещей владельца.

Наниматель также может оказаться в неловком положении, когда собственник квартиры объявит о резко возросшей стоимости аренды, а при несогласии предложит другой стороне покинуть помещение как можно скорее.

Таким образом, заключение договора на аренду квартиры – это не столько требование закона, сколько проявление осторожности и здравого смысла.

Ответственность

Наиболее распространённым правонарушением при сдаче квартир является неуплата налогов. Мало кому хочется отдавать в бюджет процент от честно заработанных денег, когда совершенно не понятно, как государство вообще причастно к отношениям между нанимателем жилья и собственником.

Тем не менее, задолженность по налогам влечёт за собой применение ряда взысканий:

  • истребование неуплаченных сумм и пеней в 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (статья 75 НК РФ);
  • штраф за непредставление декларации в налоговый орган в размере от 5% до 30% от суммы задолженности (статья 119 НК РФ);
  • штраф за неуплату налога в размере 20% от суммы задолженности. Если будет доказано, что подобные действия были совершены умышленно, то штраф вырастет до 40% (статья 122 НК РФ).

Если сумма доходов превысила 600 000 за календарный год, то появляются основания для привлечения владельца квартиры к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ, которая предусматривает перечень наказаний. Человек, который сдает квартиру незаконно, может даже лишиться свободы на 1 год.

При сдаче квартиры посуточно, есть вероятность заведения уголовного дела по статье 171 УК РФ, предусматривающей ответственность за незаконное предпринимательство.

Возникает вопрос, как же налоговики узнают о незаконной сдаче квартир? Они исследуют информацию, поступающую из управляющих компаний, ТСЖ, коммунальных служб, от полиции, получающей жалобы соседей.

Кроме того, существуют камеральные проверки расходов граждан, чьи доходы не покрывают покупок.

Одним словом, следует хорошо подумать прежде, чем начинать уклоняться от уплаты налогов.

Хотя важной информации о сдаче внаём квартир достаточно много, в ней несложно разобраться благодаря подробным статьям данного раздела.

Если после прочтения материала остаются вопросы, то их можно задать, воспользовавшись полем в конце страницы.

Как сдать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью?

Собственник квартиры вправе сдать ее внаем, то есть предоставить во владение и (или) пользование на основании договора найма принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Справка. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Чтобы сдать внаем часть квартиры, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Получите согласие собственников остальных частей квартиры

Имущество, находящееся в долевой собственности, используется по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). То есть сдавать часть квартиры, находящейся в долевой собственности, внаем можно только с согласия остальных собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Обратите внимание!

Если кто-то из сособственников будет сдавать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью, с нарушением требований закона, то каждый из сособственников может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и выселении нанимателя из комнаты (ст. 166 ГК РФ).

Следовательно, чтобы остальные собственники не оспорили в суде договор найма части квартиры, необходимо получить их письменное согласие на сдачу внаем части квартиры.

Примечание. Для большей уверенности, что остальные собственники впоследствии не откажутся от согласия на сдачу внаем части квартиры, рекомендуем его нотариально заверить.

Шаг 2. Заключите с нанимателем договор найма

Договор найма части квартиры может быть подписан в простой письменной форме и должен предусматривать взаимные обязательства сторон (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Он должен содержать существенные условия, такие как адрес передаваемого внаем жилого помещения, срок сдачи внаем и размер платы за пользование частью квартиры. Размер платы устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Договор может быть краткосрочным (на срок до одного года) и долгосрочным (на срок до пяти лет). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Долгосрочный договор найма квартиры необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674, п. 1 ст. 683 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

К договору найма следует приложить согласие остальных собственников, а также документы, подтверждающие ваше право на передаваемую внаем часть квартиры.

Шаг 3. Подпишите акт приема-передачи части квартиры

Как правило, акт приема-передачи подписывается одновременно с договором найма, но по договоренности сторон может быть подписан в любой момент после подписания договора найма.

Акт приема-передачи части квартиры должен содержать описание состояния жилого помещения, остающееся в квартире имущество, показания счетчиков воды и света и пр.

При подписании акта приема-передачи передайте нанимателю ключи от квартиры (комнаты).

Обратите внимание!

С доходов, полученных от сдачи квартиры внаем, нужно уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученного дохода. Размер налога рассчитывается на основе подаваемой декларации по форме 3-НДФЛ (п. 1 ст. 224, пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если сдача внаем квартиры является единственным источником дохода, не считая не облагаемые налогами доходы, вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход на стандартные налоговые вычеты, предусмотренные налоговым законодательством.

Связанные ситуации

Что предусмотреть в договоре найма квартиры? Узнать →

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? Узнать →

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *