Терминология

Перед знакомством с аккредитивом определимся в некоторых терминах:

Заявитель по аккредитиву (покупатель, импортер) — физическое или юридическое лицо, которое обращается в банк с заявлением на открытие аккредитива.

Бенефициар (продавец, экспортер) — физическое или юридическое лицо, в пользу которого открывается аккредитив;

Банк-эмитент — банк, открывающий (выставляющий) аккредитив на основании заявления, представленного заявителем по аккредитиву. В случае, если клиент Дальневосточного банка является импортером, Дальневосточный банк будет являться банком-эмитентом аккредитива.

Авизующий банк — банк, уведомляющий бенефициара об открытии в его пользу аккредитива, а также об условиях данного аккредитива. В случае, если клиент Дальневосточного банка является экспортером, Дальневосточный банк будет являться авизующим банком.

Исполняющий банк — банк, который производит платеж по аккредитиву (исполняет его) на основании выполненных бенефициаром условий аккредитива. Нередко банк-эмитент является также исполняющим банком.

Подтверждающий банк — банк, взявший на себя обязательство осуществить платеж по аккредитиву, выставленному банком-эмитентом. Обычно подтверждающим банком является банк, более известный бенефициару, чем банк-эмитент. Дальневосточный банк имеет корреспондентские отношения с крупнейшими банками США, Европы, Японии и КНР. Долгосрочное сотрудничество с данными банками позволяет положительно решать вопрос подтверждения аккредитивов Дальневосточного банка, если на этом настаивает бенефициар.

Что такое аккредитив?

Документарный аккредитив (далее аккредитив) представляет собой денежное обязательство банка-эмитента, которое по поручению заявителя по аккредитиву (покупателя, импортера) выдается в пользу бенефициара (продавца, экспортера).

По аккредитиву банк-эмитент обязуется произвести платеж или уполномочить исполняющий банк произвести платеж в пользу продавца (экспортера) при выполнении продавцом определенных условий, оговоренных в аккредитиве.

Среди основных условий аккредитива следует назвать:

• Четкое указание наименования товара, его количество (объем), а также стоимость товара.
• Представление коммерческих документов (например, отгрузочные документы, сертификат качества, страховой полис и т. п.), свидетельствующих о транспортировке товара импортеру.
• Соблюдение указанного срока отгрузки товара.
• Соблюдение условий транспортировки товара (разрешение/запрет частичной отгрузки или перегрузки товара).

В процессе работы с аккредитивом банк имеет дело не с товаром как таковым, а с документами, связанными с товаром и его транспортировкой. Именно поэтому аккредитив называется документарным.

Если по той или иной причине поставка товара не будет осуществлена, продавец (экспортер) не сможет выполнить условия аккредитива. В этом случае банк-эмитент, а следовательно и покупатель (импортер) будет освобождены от обязательства произвести платеж по данному аккредитиву.

Основными документами, регламентирующими операции по документарным аккредитивам являются:

• «Унифицированные Правила и Обычаи для Документарных» (публикация Международной Торговой Палаты № 600; редакция 2007 г.);
• Гражданский кодекс Российской Федерации;
• Положение о правилах осуществления перевода денежных средств от 19 июня 2012 г. № 383-П.

Рекомендуем вам ознакомиться с данными документами. Это позволит вникнуть в детали документарных операций, в результате чего вы получите большую свободу в осуществлении таких операций.

Однако до того как вы ознакомитесь с данными документами, мы хотели бы обратить ваше внимание на некоторые существенные детали в работе по аккредитиву.

Аккредитив — это документ банка, а не импортера. Аккредитив признается в мире документом, отдельным от контракта и юридически не связанным с ним. Однако банк-эмитент открывает (выставляет) аккредитив на основании заявления импортера. А заявление, естественно, составляется на основе контракта, заключенного между импортером и экспортером. В связи с этим советуем вам при заключении контракта оговорить с продавцом детали аккредитива. Некоторые наши клиенты оговаривают в приложении к контракту проект заявление импортера на открытие аккредитива. Это позволяет избежать недоразумения между партнерами (когда выставленный аккредитив противоречит условиям контракта).

Операции с аккредитивами требуют исключительно точного языка формулировок и недвусмысленных терминов. Поэтому условия, оговариваемые в аккредитиве, должны быть сформулированы предельно ясно и четко. Покупатель и продавец должны иметь одинаковое понимание формулировок и терминов аккредитива.

Набор условий, оговариваемых в аккредитиве, весьма стандартный. Однако, если у покупателя есть особые сомнения по поводу добросовестности продавца, в аккредитив могут быть введены дополнительные условия.

Таким образом, должным образом оформленный документарный аккредитив является самой надежной формой оплаты при осуществлении коммерческих сделок.

Разновидности аккредитивов

Отзывной — безотзывный

Отзывным является аккредитив, который может быть изменен или аннулирован (отозван) банком-эмитентом баз согласия бенефициара. Работа по такому аккредитиву представляется рискованной для продавца, поэтому отзывной аккредитив в практике не встречается.

Безотзывным является аккредитив, который не может быть изменен или аннулирован (отозван) без согласия бенефициара. Таким образом, безотзывный аккредитив есть твердое обязательство банка — эмитента осуществить платеж по аккредитиву при выполнении бенефициаром условий аккредитива. Безотзывный аккредитив является наиболее приемлемым как для продавца, так и для покупателя.

Подтвержденный — неподтвержденный

Подтвержденный аккредитив требует подтверждения аккредитива подтверждающим банком (см. Определение подтверждающего банка).

Неподтвержденный аккредитив не имеет такого требования. В подтверждении аккредитива заинтересован бенефициар.

До выставления аккредитива покупатель и продавец должны согласовать приемлемый для обеих сторон банк-эмитент или подтверждающий банк.

Переводной аккредитив

Переводной аккредитив обычно используется при наличии посредника между продавцом (производителем) и покупателем. Такой аккредитив может быть переведен первым бенефициаром по аккредитиву (посредником) второму бенефициару (производителю), что позволит работать по аккредитиву сразу трем сторонам, участвующим в коммерческой сделке.

Задать вопрос

Иногда при аккредитации новостроек банкиры вынуждены закрывать глаза на огрехи в работе строительных компаний.

Общие правила

Практически ежедневно БН сообщает о том, что некий банк аккредитовал очередную новостройку. Это значит – кредитная организация готова давать жилищные кредиты на квартиры в строящемся доме.
В первый же рабочий день после праздников было опубликовано два таких сообщения. Райффайзенбанк аккредитовал жилой комплекс Ostrov, который компания «Строительный трест» возводит в Петроградском районе Петербурга. А банк «Санкт-Петербург» – корпус 9Б ЖК «Царская столица», который «ЛенСпецСМУ» строит в Центральном районе города.
Процедура аккредитации в теории подразделяется на два этапа. Сначала проверяется сам застройщик. Изучается его «портфолио» (уже возведенные объекты) и репутация. Финансовые отчеты должны доказывать устойчивость на протяжении нескольких лет, а также соответствовать ряду других требований.
А далее, при положительной оценке застройщика, аккредитация проводится отдельно по каждому строящемуся объекту. Прежде всего изучаются разрешение на строительство жилого дома на конкретном участке; право собственности или договор долгосрочной аренды конкретного участка; наличие утвержденной проектной документации.
У каждого банка могут быть свои дополнительные требования. Часть кредиторов проверяют возможность подключения объекта к инженерным сетям. А банки второго эшелона могут ставить негласное условие, чтобы новостройка была уже аккредитована ведущими игроками ипотечного рынка. «Если другие банки работают со строительной компанией, значит, у нее положительная репутация», – констатирует заместитель управляющего Петербургским филиалом банка «Глобэкс» Аркадий Бочарников.
Так процедуру аккредитации описывают сами банкиры, опуская некоторые нюансы.

Вал по плану

Банки напрямую заинтересованы в росте числа аккредитованных новостроек. Ведь ипотека на первичку остается драйвером продаж. И, как отмечает генеральный директор «БИГ Реал Эстейт» Игорь Рогулин, сегодня рынок жилья держится преимущественно за счет льготной ипотеки. Соответственно, чем выше число аккредитованных объектов, тем больше выдается кредитов.
Например, Северо-Западный банк Сбербанка отслеживает все пятна застройки региона. Всего в СЗФО игроком аккредитовано около 700 жилых комплексов, из которых 400 – в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Кстати, даже на волне паники, после взвинчивания Центробанком ключевой ставки в декабре 2014 года, этот банк отозвал аккредитации всего у трех застройщиков.
В то же время, как только после кризисной встряски ситуация на рынке более-менее стабилизировалась, банки стали смягчать требования к строителям. Постепенно перестает быть препятствием низкая стадия строительной готовности объекта. «Промсвязьбанк готов аккредитовать новостройку для последующей выдачи ипотечных кредитов на нулевой стадии готовности, – говорит начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала банка Светлана Четина. – Нам достаточно понимания, что застройщик надежный». «Мы также готовы аккредитовать на нулевой стадии, – вторит заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге Мария Батталова. – Еще более либерально мы относимся к застройщикам в рамках схем проектного финансирования».
Таким образом, из конъюнктурных соображений банк вполне может закрыть глаза на некоторые огрехи в работе строительной компании. А это, пусть и незначительно, увеличивает риски покупателя.

Доверительные отношения

У банков с застройщиками возможны два типа отношений. В одном случае стороны не имеют никаких точек пересечения. И тогда действительно проверка идет по стандартному регламенту. А заодно банк присматривается к строителю на предмет коммерческого взаимодействия.
В другом – застройщик уже связан с банком финансовыми обязательствами. Например, в рамках проектного финансирования. «Строительство предполагает большие денежные потоки, потенциально привлекательные для банков», – подсказывает руководитель службы «СПб Реновации» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.
Не всегда информация о сотрудничестве афишируется. Впрочем, ряд застройщиков не делают из заключения подобных договоров секрет, полагая, что факт получения ими кредита является лишним доказательством надежности компании.
Так, в конце апреля кредитный договор на финансирование возведения в Санкт-Петербурге «Дома на набережной» заключили банк «ВТБ» и Холдинг RBI. Заемные средства с лимитом задолженности 1,3 млрд руб. предоставлены на четыре года. «Это второй наш совместный проект с Холдингом RBI, – публично прокомментировал сделку заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра, вице-президент банка «ВТБ” Руслан Еременко. – Компания зарекомендовала себя как застройщик, по праву пользующийся доверием клиентов».
Иначе говоря, перед выдачей кредита банк проверяет застройщика гораздо скрупулезней, чем перед аккредитацией. И впоследствии – когда проводится процедура аккредитации – часть вопросов снимается автоматически.
Теоретически информация о кредитовании банком строительной компании должна гарантировать покупателю, что он не станет обманутым дольщиком.
С другой стороны, зачастую типовым условием финансирования является следующее требование: застройщик перечисляет банку в качестве досрочного погашения кредита не менее 60-80% денег, поступающих от дольщиков. То есть банк может вернуть свои деньги до завершения строительства. И сам факт сдачи новостройки становится ему не так уж и важен.
Проще говоря, даже факт кредитования застройщика крупным банком не дает заемщику стопроцентной гарантии.

Продажа

Студия | 25 м2 | 9/15 этаж

1 600 000 ₽

Мурино, Шоссе в Лаврики (Мурино), 64 к 2

Показать номерПродажа

Студия | 22 м2 | 1/16 этаж

1 614 950 ₽

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Показать номерПродажа

Студия | 11 м2 | 2/4 этаж

1 650 000 ₽

Фурштатская, 50

Показать номерПродажа

Студия | 23 м2 | 16/16 этаж

1 666 020 ₽

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Показать номерПродажа

1-комн. кв. | 26 м2 | 2/3 этаж

1 670 000 ₽

Хвойный, 32

Показать номерПродажа

Студия | 23 м2 | 6/16 этаж

1 705 986 ₽

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Показать номерПродажа

Студия | 23 м2 | 14/16 этаж

1 729 670 ₽

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Показать номерПродажа

Студия | 21 м2 | 1/4 этаж

1 748 588 ₽

Сертолово, Пограничная ул.

Показать номер Продажа

Студия | 11 м2 | 2/5 этаж

1 750 000 ₽

Фурштатская, 54

Показать номер Продажа

1-комн. кв. | 31 м2 | 1/5 этаж

1 770 000 ₽

д. Керро, 143

Показать номер Продажа

2-комн. кв. | 62 м2 | 3/3 этаж

8 900 000 ₽

Савушкина улица, 78

Показать номер Продажа

Студия | 23 м2 | 8/8 этаж

1 782 000 ₽

Янино-2, Садовая ул.

Показать номер

Чем рискует банк

Декларируется, что банки дают ипотеку лишь на объекты, строящиеся строго по ФЗ № 214. На практике это требование не является обязательным.
Конечно, со злостным нарушителем закона «Об участии в долевом строительстве…» никакой банк сотрудничать не станет. Но если нарушения незначительны, а у банка есть своя заинтересованность в росте продаж, кредитор все равно может пойти на сотрудничество с застройщиком. Например, как уже говорилось, застройщик именно в этом банке ранее мог получить кредит и теперь своевременный возврат денег зависит от числа покупателей квартир. Правда, подобным грешат только некрупные банки.
Данное «снисхождение» также несет заемщику небольшие угрозы. Прежде всего потому, что и для самого банка выдача такого кредита имеет риски. А значит, кредитор перепроверит застройщика трижды.
Уточним: когда дом еще не достроен, оформление права собственности на квартиру невозможно. А объект не может выступать залогом. Застройщик продает покупателю только право требования. И в кредитном договоре закрепляется залоговое обременение не на собственность, а лишь на это право. В этом случае добиться компенсации от безнадежного должника банку будет труднее. И только когда дом введут в эксплуатацию, покупатель произведет оценку квартиры и зарегистрирует право собственности, банк сможет наложить залоговое обременение непосредственно на объект.
В то же время, если заемщик своевременно платит проценты, банку безразлично, как обстоят дела со строительством.

В сухом остатке

Подытожим. Конечно, в кризис покупать квартиру в новостройке, не аккредитованной ни одним банком, – дело крайне рискованное. Но и аккредитация не панацея.
Проводя проверку строителя, банк прежде всего преследует свои цели, а не защищает интересы претендента на ипотечный заем.
Ведь, что бы ни произошло, у банка остается козырь в рукаве. Даже когда новостройка аккредитована, но застройщик сбежал с деньгами дольщиков, заемщик остается должен банку взятые в кредит деньги.

Текст: Игорь Чубаха Фото: Алексей Александронок

Алина получила права и решила купить первую в своей жизни машину. Она нашла хороший автомобиль с небольшим пробегом, но теперь думает, как лучше расплатиться с продавцом. Есть ли надежный способ не остаться и без денег, и без машины? Чтобы провести сделку безопасно, в банке Алине предложили открыть аккредитив. Что это такое и чем аккредитив лучше других способов провести сделку?

Аккредитив — это специальная форма расчетов между покупателем и продавцом, которая защищает их обоих. Простыми словами: это гарантия от банка, что продавец получит платеж, если выполнит определенные условия.

Аккредитив — это бумажный документ специальной стандартной формы, как вексель или квитанция на оплату пошлины. В ближайшем будущем должны появиться также цифровые аккредитивы на базе технологии блокчейн.

Если вкратце: покупатель открывает счет, кладет на него деньги и просит банк оформить на него аккредитив. Банк выпускает аккредитив, где указано, при каких условиях продавец получит деньги. С этого момента деньги на счете покупателя заблокированы банком до окончания срока действия аккредитива. Покупатель передает аккредитив продавцу. Продавец выполняет условия договора, приносит аккредитив в свой банк или банк, который открыл аккредитив, и получает деньги.

Для безопасного расчета по сделкам подойдет только безотзывный аккредитив. Это значит, что покупатель без согласия продавца не может отозвать этот аккредитив в своем банке и забрать деньги.

Аккредитив нередко называют виртуальной банковской ячейкой. А еще у него много общего со счетом эскроу. Во всех этих случаях банк выступает независимым посредником: он следит за тем, чтобы продавец получил свои деньги, а покупатель — товар. Рассмотрим подробнее, что такое аккредитив и чем он отличается от ячейки и счета эскроу.

Когда может пригодиться аккредитив?

Аккредитив подойдет вам практически всегда, когда вы покупаете или продаете что-то дорогое, что невозможно сразу передать из рук в руки:

• недвижимость, в том числе в ипотеку, особенно если это не просто покупка, а сложный обмен;

• автомобиль, оборудование, ценные бумаги и другие вещи, на которые нужно оформлять собственность;

• дорогие услуги — например, ремонт.

Как проходит оплата с помощью аккредитива?

Шаг 1.

Продавец и покупатель заключают договор. Это может быть договор купли-продажи или оказания услуг. В договор нужно включить пункт о том, что расчет будет проведен через безотзывный аккредитив.

Стоит также заранее согласовать, какие документы продавец должен будет представить в банк, чтобы получить деньги по аккредитиву.

Шаг 2.

Покупатель открывает счет в банке и вносит на него сумму, которую должен выплатить продавцу, а также комиссию банку за оформление аккредитива.

Шаг 3.

Банк открывает аккредитив. В нем указываются условия, при которых продавец сможет получить деньги, и список документов, которые он должен представить в банк.

Шаг 4.

Покупатель передает аккредитив продавцу как гарантию оплаты.

Шаг 5.

Продавец выполняет условия договора и вместе с аккредитивом представляет в свой банк документы, которые это подтверждают. Например, для сделок с недвижимостью это договор с отметкой о регистрации в Росреестре. Для продажи автомобиля — договор купли-продажи или выписка из Систем электронных паспортов. Список необходимых документов надо прописать в договоре и внести в аккредитив.

Шаг 6.

Банк, в котором у продавца открыт счет, проверяет документы и, если все в порядке, переводит ему деньги.

Аккредитив открывают на определенный срок. Если в течение этого срока продавец не представит необходимые документы, банк закрывает аккредитив. А покупатель может снова свободно распоряжаться деньгами своего счета, на который был открыт аккредитив.

Пока безотзывный аккредитив действует, изменить его условия или отказаться от сделки можно, только если и продавец, и покупатель на это согласны. Покупатель не может по своему желанию забрать деньги со счета. А продавец не может получить доступ к этим деньгам, пока не предоставит все необходимые документы, прописанные в аккредитиве.

Насколько это долго и сложно?

Сам аккредитив в банке можно оформить за 10 минут. Но предварительно стоит проконсультироваться со специалистом банка, как лучше прописать в договоре с продавцом условие об оплате аккредитивом.

Чтобы открыть аккредитив, покупателю понадобится только паспорт и договор с продавцом — например, о купле-продаже или оказании услуг.

Покупатель должен будет заполнить заявление на открытие аккредитива. В заявлении нужно указать:

• реквизиты продавца;

• параметры договора с продавцом: вид, дату и номер, если он у договора есть. Здесь же должно быть описание товара или услуги, за которую платят аккредитивом: адрес объекта недвижимости, марка и идентификационный номер автомобиля или другие данные;

• список документов, которые должен представить в банк продавец для подтверждения сделки, — например, договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации в Росреестре.

Продавцу, чтобы получить деньги, нужно будет представить в банк паспорт и документы, которые предусмотрены аккредитивом.

Расчет с помощью аккредитива может проходить между разными отделениями и филиалами одного банка или даже разными банками. Поскольку форма аккредитива стандартна, его принимает любой банк.

Например, продавец может заключить сделку о продаже машины в Твери, а затем поехать в Сочи и получить деньги там. Он может принести документы, которые подтверждают сделку, в свой банк, а не в банк покупателя. Тогда ему понадобится сопроводительное письмо, где он укажет номер и другие параметры аккредитива.

Сколько это стоит?

Сумма зависит от нескольких параметров:

• вида сделки: купля-продажа, оказание услуг или другая сделка;

• вида имущества: движимое или недвижимое;

• суммы сделки;

• того, кто заключает договор: частные лица или компании.

Например, при продаже автомобиля от одного человека другому за аккредитив обычно нужно заплатить от 1500 до 5000 рублей в зависимости от цены авто.

Аккредитив лучше или хуже банковской ячейки и счета эскроу?

Все эти способы помогают продавцу и покупателю проводить сделки безопасно. Во всех случаях покупатель передает деньги на хранение банку — и продавец уверен, что его не обманут и он сможет их получить за свою услугу или товар. А покупатель уверен, что точно получит товар или услугу — либо банк вернет ему деньги.

Но у аккредитива есть свои особенности.

Плюсы:

• Можно проводить сделки, даже если продавец и покупатель находятся в разных городах. В этом случае покупатель оформляет аккредитив в своем банке, а проверку документов проводит банк продавца. Чтобы передать деньги через ячейку или счет эскроу, оба участника сделки должны вместе прийти в один банк.

• Не нужно пересчитывать наличные и проверять подлинность денег, как в случае с ячейкой.

• Форма аккредитива и порядок расчетов через него детально прописаны в законах и указаниях Банка России. Благодаря этому вероятность ошибок или нарушений сведена к минимуму.

• Деньги на счетах частных клиентов застрахованы государством. Правда, только на сумму до 1,4 млн рублей. На содержимое ячеек страхование не распространяется. Если вдруг ячейку ограбят (это очень редко, но случается), при простом договоре аренды можно рассчитывать только на полицию.

• Аккредитив можно оформить практически в каждом отделении любого банка. Ячейки есть не во всех отделениях, а счета эскроу открывают считаные банки.

Минусы:

• Сложный, строго регламентированный оборот документов. Благодаря этому контроль выше, но сделки могут проходить дольше.

• При раскрытии аккредитива банк не проверяет подлинность документов, которые приносит продавец. Если он предоставит умелую подделку, специалист банка может не распознать подлога.

• Аккредитив очень формализован. Нестандартные сделки проще проводить через счета эскроу или банковские ячейки.

• Деньги может получить только один покупатель. Если у недвижимости, например, несколько владельцев, аккредитив использовать не так удобно, как ячейку.

• При совершении сделок по аккредитиву банк всегда передает данные в налоговую службу. Это устраивает не всех клиентов. По сделкам через ячейку и счет эскроу у банков такой обязанности нет.

• При проведении сделки необходимо уложиться в жесткие сроки действия аккредитива. Поэтому стоит закладывать время на непредвиденные сложности. Например, для регистрации в Росреестре могут понадобиться дополнительные документы, и стоит учитывать время на их сбор. Если продавец планирует получить деньги в своем банке (не в том, где изначально был открыт аккредитив), необходимо также заложить несколько дней на перевод денег из банка покупателя.

Что дешевле — оформить аккредитив, открыть счет эскроу или арендовать ячейку?

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Стоимость аккредитива, ячейки и счета эскроу зависит от условий сделки и тарифов конкретного банка.

Обычно аккредитив стоит дороже, поскольку предусматривает сложное оформление и тщательный контроль документов. Это требует от специалистов банка больше времени.

Но при сравнении надо оценивать все дополнительные расходы на проведение сделки. Например, если при закладке денег в ячейку вы решите заказать в банке пересчет и проверку денег, то вам придется заплатить за это отдельно.

Также учитывайте дополнительные траты, если захотите оформить не просто аренду ячейки, а договор ответственного хранения в сейфе банка, когда вам гарантируют возврат стоимости всех ваших ценностей в случае фарс-мажора. Сумма за такую услугу может выйти немаленькая. И в итоге ячейка обойдется вам дороже, чем плата за аккредитив.

Если сравнивать аккредитив со счетом эскроу, то за открытие и ведение счета эскроу банк нередко берет процент от суммы, которую на него кладут. И чем выше стоимость объекта, тем дороже в таком случае обойдется счет эскроу. А комиссия за оформление аккредитива может быть стандартной и не зависеть от суммы сделки.

Последнее обновление: 27.07.2020

Традиционный, пришедший еще из 90-х, метод передачи денег за квартиру через банковскую ячейку постепенно сдает свои позиции. На смену ему пришел другой способ расчетов при продаже недвижимости – аккредитив. Что это такое и как это работает?

Да, в общем-то, здесь ничего сложного. Те, кто знаком с принципом расчета через банковскую ячейку, быстро поймут и принцип расчета через аккредитив в сделках купли-продажи квартир. Разница тут только в том, что через ячейку передаются наличные деньги, а через аккредитив расчет происходит по безналу. В остальном все почти что то же самое.

Хоть в этом деле и есть несколько специфических финансовых терминов, мы расскажем об этом процессе простыми словами.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Что такое аккредитив при покупке квартиры (в том числе в ипотеку)?

Аккредитив в сделках с недвижимостью – это безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором Продавец получает деньги со специального (аккредитивного) банковского счета только в том случае, если выполнит условие договора (т.е. если продаст квартиру Покупателю).

Суть этой операции в том, что Покупатель квартиры поручает банку перевести определенную сумму денег Продавцу только после того, как тот предоставит документы о выполнении своих обязательств по продаже квартиры.

Аккредитив применяется как при покупке квартир на первичном рынке (в т.ч. при переуступке прав требования), так и на вторичном. Его любят применять не только девелоперы и банки, которые выдают ипотеку, но и те Покупатели (особенно в Москве), которые приобретают квартиры за свои деньги.

Примечание! Те девелоперы, которые ведут расчеты с дольщиками через эскроу-счета, аккредитив уже не используют. Схожий принцип эскроу (подробнее см. по ссылке) и так обеспечивает достаточно надежную защиту интересов Покупателя.

Расчеты через аккредитив применяют при покупке квартир по разным типам договоров:

• Договору купли-продажи квартиры (ДКП);
• Договору долевого участия (ДДУ);
• Договору уступки права требования.

Образец договора купли-продажи квартиры с условием расчета через аккредитив – см. ниже.

Аккредитив может быть открыт в одном банке («банк-эмитент»), а быть исполненным может в другом банке («исполняющий банк»). Хотя, на практике, весь процесс расчетов по сделке купли-продажи квартиры обычно происходит в одном и том же банке.

Аккредитив бывает разных видов:

• отзывный или безотзывный
  – т.е. может или нет Покупатель в процессе действия аккредитива забрать/отозвать размещенные на нем деньги обратно;
• акцептный или безакцептный
  – т.е. требуется или нет дополнительное согласие/акцепт Покупателя на перевод денег Продавцу после выполнения им всех условий;
• покрытый или непокрытый
  – т.е. переведены ли деньги фактически на аккредитивный счет или нет, при этом, платеж в любом случае гарантируется исполняющим банком.

При покупке квартиры применяется безотзывный, безакцептный, покрытый аккредитив.

Выдавая ипотеку, некоторые банки ставят обязательным условием проведение расчетов через свой аккредитивный счет.

Теперь подробнее о том, как все это происходит на практике (порядок действий).

Правоустанавливающие документы на квартиру. Какие документы устанавливают право собственности?

Открытие аккредитива при покупке квартиры – сумма, сроки, условия

Аккредитив открывает Покупатель (плательщик) в пользу Продавца (получателя). Это значит, что Покупатель приходит в банк и пишет заявление (по сути – это договор с банком) на открытие аккредитивного счета. В этом заявлении он указывает сумму, срок действия аккредитива, и условия, при которых банк «раскрывает аккредитив», то есть переводит деньги с аккредитивного счета на счет Продавца.

В этом же заявлении указывается и номер счета Продавца, на который ему будут переведены деньги за продажу квартиры. Самому Продавцу при этом присутствовать нет необходимости, но на практике чаще Покупатель в банке пишет заявление в присутствии Продавца, после чего Продавец берет себе копию этого заявления.

Вообще говоря, Продавец может и не стоять за спиной у Покупателя и не давить ему на нервы, а просто потом (до регистрации сделки) обратиться в банк и получить письменное подтверждение/уведомление об открытии аккредитива в его пользу (с указанием суммы, сроков и условий его раскрытия).

Примечание! Не следует путать понятия «открытие аккредитива» и «раскрытие аккредитива». В первом случае речь идет о заявлении Покупателя на открытие специального аккредитивного счета для проведения расчетов по сделке. Во втором случае речь идет о представлении Продавцом в банк документов, которые по условиям аккредитива раскрывают/исполняют его.

В некоторых банках (в Москве, например), можно открыть аккредитив онлайн через интернет.

Образец заявления на открытие аккредитива можно скачать – (СЕРВИСЫ).

Сумма аккредитива равна стоимости квартиры, указанной в Договоре купли-продажи. Исключение бывает в случае, когда квартира покупается в рассрочку – тогда на аккредитивный счет Покупатель переводит только первый взнос.

Срок аккредитива устанавливается по желанию сторон сделки. Этот срок должен быть достаточным (лучше с некоторым запасом) для того, чтобы прошла процедура регистрации перехода права на квартиру (с учетом возможных задержек), и чтобы у Продавца было время на подачу в банк документов для раскрытия аккредитива и перевода с него денег на свой личный счет.

Обычно, при покупке квартиры на вторичке, срок действия аккредитива указывается в пределах 30-60 дней. При покупке новостройки по Договору долевого участия (ДДУ), срок может быть и больше – до 90 дней, например. Связано это с тем, что регистрацией подписанных ДДУ занимается Застройщик, и он может долго собирать очередную партию подписанных договоров, чтобы зарегистрировать их скопом.

Нужно ли прописываться в купленной квартире? Обязательно ли это?

Документы для раскрытия аккредитива

Условия раскрытия (исполнения) аккредитива указываются в том же заявлении на его открытие. В этих условиях перечисляются, какие документы должен представить в банк Продавец, чтобы банк перевел деньги с аккредитивного счета на его личный счет. Как правило, такими документами служат сам договор, по которому покупалась квартира (Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Договор уступки прав требования) со штампом Росреестра, подписью и печатью регистратора, и/или Выписка из ЕГРН, в которой указан Покупатель уже в качестве собственника квартиры.

Дополнительно, в составе документов для раскрытия аккредитива может быть и Выписка из Домовой книги или Единый жилищный документ, с записями о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца. Там же может быть и паспорт Продавца с отметкой о «выписке» его с адреса проданной квартиры.

Перечень документов для исполнения аккредитива зависит от конкретных условий сделки, и устанавливается по договоренности сторон. Банку все равно, на основании каких документов раскрывать аккредитив Продавцу – какие будут указаны в заявлении, такие банк и примет от Продавца. Часто бывает, что в заявлении Покупатель указывает только один документ – договор о покупке квартиры со штампом Росреестра о регистрации сделки.

Примечание! В случае электронной регистрации сделки, договор возвращается из Росреестра без штампа Росреестра. Это надо иметь в виду при обозначении условий раскрытия аккредитива.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

Регистрация сделки и раскрытие аккредитива

После открытия аккредитива Покупатель переводит на него деньги со своего личного счета – то есть аккредитив становится покрытым (или «депонированным»). Деньги на счете «замораживаются» (блокируются банком) и забрать их оттуда по своему желанию Покупатель уже не может (в течение действия заданного срока) – то есть аккредитив безотзывный.

После этого Продавец и Покупатель идут подписывать договор о покупке квартиры (ДКП или ДДУ) и передают его в Росреестр для регистрации перехода права. Если сделка проходит на вторичном рынке, то договор передают в МФЦ «Мои документы».

Всегда ли сначала открывают аккредитив, а потом подписывают договор о продаже квартиры? Нет, не всегда. Чаще всего делают именно в такой последовательности, но иногда все происходит в обратном порядке – сначала договор, потом открытие аккредитива. Когда такое бывает?

Например, когда квартира покупается в ипотеку. Тогда банку для того, чтобы перевести кредитные деньги на аккредитивный счет, нужно сначала убедиться, что договор купли-продажи на конкретную одобренную квартиру уже заключен.

Или при покупке квартиры в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ) – дольщик тоже сначала подписывают договор, а потом уже открывает аккредитив (если здесь не используется счет эскроу).

После регистрации сделки, Продавец приходит в банк со своим оригиналом договора (и с другими документами, если о них сказано в условиях аккредитива). Сотрудник банка проверяет документы, и если все соответствует условиям, тут же дает распоряжение на раскрытие аккредитива и перевод денег с него на счет Продавца.

Отдельного согласия (акцепта) Покупателя здесь уже не требуется – то есть аккредитив безакцептный.

Образец Договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можно скачать – (СЕРВИСЫ).

Услуги расчетов через аккредитив в крупнейших банках (Сбербанк, ВТБ, и др.) – (СЕРВИСЫ).

Еще кое-что о расчетах через аккредитив в сделках с недвижимостью

Для любителей докопаться до истины, разъясним еще кое-какие нюансы и дадим некоторые дельные советы по части покупки квартиры через аккредитив.

Аккредитивный счет не принадлежит ни Покупателю (плательщику), ни Продавцу (получателю). Этот счет принадлежит самому банку и является, так сказать, «служебным».

Для открытия аккредитива Покупателю, в общем случае, понадобится только свой паспорт и номер счета Продавца. Но иногда банк может потребовать и данные договора приобретения недвижимости (см. выше об этом).

В самом Договоре купли-продажи (ДКП) или Договоре долевого участия (ДДУ) в условиях о взаиморасчетах отдельным пунктом должно быть указано, что расчеты за квартиру проходят через аккредитив. Там же можно указать и номер счета Продавца, на который должны поступить деньги от продажи квартиры.

Счет для зачисления денег Продавец, вообще говоря, может открыть в любом банке, но обычно все счета для сделки открывают в одном банке. Это не только сокращает время переводов, но и снижает банковские комиссии.

Кто платит за аккредитив в сделке покупки-продажи квартиры? Обычно, это расходы Покупателя. Но никто не мешает договориться и разделить эти расходы пополам с Продавцом.

Сколько стоит аккредитив? Совсем немного, примерно столько же, сколько и банковская ячейка. Стоимость аккредитива в Москве, например – порядка 2-4 тыс. руб.

Бывает, что аккредитивный счет открывается по заявлению Покупателя (плательщика) не сразу, а на следующий день или даже в течение трех дней. Тогда Продавцу (получателю) для подтверждения нужно взять не только копию заявления, но и получить от банка отдельное уведомление об открытии аккредитива, которое подтверждает этот факт. Дополнительно можно запросить у банка копию платежного поручения, подтверждающего покрытие аккредитива. И только после этого – подавать договор на регистрацию.

Продавцу при этом нужно помнить, что если он не успеет уложиться в срок действия аккредитива с представлением банку документов из Росреестра, то деньги с аккредитивного счета автоматически возвратятся обратно на счет Покупателя. И тогда уже придется решать вопрос с самим Покупателем и возможно даже через суд.

Правда, всегда есть возможность заранее попросить Покупателя продлить срок действия аккредитива, если ввиду непредвиденных задержек Продавец не успевает его «раскрыть».

Накануне сделки лучше заранее обратиться в выбранное отделение банка и договориться там об открытии аккредитива. Условия обслуживания в разных банках могут отличаться, а в некоторых отделениях вообще может не быть такой услуги.

Как защититься от потери права собственности на квартиру? Титульное страхование!

Плюсы и минусы аккредитива при купле-продаже квартиры

Преимущества и недостатки денежных расчетов за квартиру через аккредитив обычно сравнивают с использованием банковской ячейки для тех же целей. И здесь, как всегда есть свои плюсы и минусы.

Плюсы аккредитива такие:

• не надо обналичивать и возить большие суммы в банк и из банка (т.е. заниматься инкассацией, как в случае с ячейкой, например);
• не надо пересчитывать большое количество купюр и проверять их подлинность (с применением детекторов);
• не надо прятать и возить с собой ключи от ячейки (а вдруг потеряешь?)
• гарантом платежа выступает банк (высокая степень безопасности расчетов при покупке-продаже квартир);
• есть возможность перевода денег за квартиру в другой банк и даже в другой город;
• документальное доказательство факта передачи нужной суммы по договору от Покупателя Продавцу (подтверждает исполнение условий договора Покупателем).

Минусы аккредитива:

• получателем может быть только один человек (если собственников квартиры несколько, придется открывать несколько аккредитивов);
• банк обязан уведомить налоговую о факте крупной сделки (т.е. Продавцу сложно будет занизить цену договора и скрыть свой доход, а Покупателю, возможно, тоже придется отчитываться о происхождении денег);
• дорогое обналичивание денег со счета получателя (а иногда и вовсе невозможно обналичить сразу крупную сумму);
• риск отзыва лицензии у банка, страховка АСВ на аккредитивы не распространяется (у ячейки здесь преимущество, т.к. содержимое ячеек не контролируется банком и не входит в его активы);
• риск подделки документов для раскрытия аккредитива (сотрудники банка проверяют только вид, состав и оформление документов).

При этом, стоимость аккредитива и банковской ячейки для расчетов по сделкам купли-продажи квартир, примерно одинаковая. Посмотреть и сравнить банковские услуги по обоим типам расчетов можно в разделе СЕРВИСЫ.

Обсуждения и примеры открытия и раскрытия аккредитива при покупке квартиры можно посмотреть на ФОРУМЕ.

И напоследок совет для Покупателя квартиры. После окончательных расчетов с Продавцом, следует взять с него расписку в получении денег за квартиру (для чего это нужно – см. в Глоссарии по ссылке). Сам факт безналичного перевода не всегда может служить доказательством того, что Продавец получил свои деньги за проданную квартиру.

Покрытыми (депонированными) считаются аккредитивы, при открытии которых банк-эмитент перечисляет собственные средства плательщика или предоставленный ему кредит в распоряжение исполняющего банка. Непокрытый (гарантированный) аккредитив дает право исполняющему банку списывать всю сумму аккредитива с ведущегося у него счета банка-эмитента.
Аккредитив может быть отзывным и безотзывным. Отзывным считается аккредитив, который может быть изменен или отменен банком эмитентом без предварительного уведомления получателя. В этом случае банк-эмитент обязан осуществить платеж по отзывному аккредитиву, если к моменту его совершения не получено уведомление об изменении условий или отмене. То есть в этом случае аккредитив может быть изменен или отменен банком-эмитентом по указанию плательщика без согласия получателя.
В отличие от отзывного, безотзывный аккредитив не может быть отменен или изменен без согласия получателя средств.

Если исполняющий банк подтверждает безотзывный аккредитив, то он принимает на себя дополнительное к обязательствам банка-эмитента обязательство произвести платежи при выполнении условий аккредитива.
Аккредитив также может быть возобновляемым (при регулярных поставках товара).
Различают денежный, товарный и документарный аккредитивы. Денежный аккредитив – это именной денежный документ, который содержит указание банку выплатить держателю определенную сумму в определенные сроки. Товарный аккредитив покупатель открывает в банке продавца с обязательством оплаты счетов против документов, подтверждающих отгрузку товара (оговоренных в аккредитиве). Документарный аккредитив–соглашение, по которому банк-эмитент должен по просьбе и на основании инструкций клиента произвести платеж третьему лицу или по его приказу оплатить или акцептировать переводные векселя, выставленные им, купить или учесть документы.
Закрытие аккредитива в исполняющем банке может быть осуществлено по истечении его срока, по отказу получателя до истечения срока (если это возможно), при отзыве его плательщиком (для отзывного аккредитива).
Аккредитивная форма расчетов имеет свои преимущества и недостатки. Преимущество данной формы расчетов состоит в гарантии платежа и возможности его получения в кратчайший срок после отгрузки товаров. Недостаток заключается в отвлечении из оборота средств покупателя, так как он вынужден резервировать их для оплаты счета поставщика еще до отгрузки товара.