Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, налоговый юрист,
доцент ФГБОУ ВО «Саратовская государственная юридическая академия», г. Саратов

При аренде зданий, строений, помещений для предпринимательских целей стороны нередко предусматривают обязанность арендатора возмещать арендодателю стоимость потребленных коммунальных ресурсов и услуг (электроэнергия, вода, газ, тепло и др.). В договоре аренды эта обязанность арендатора может быть выражена в виде компенсационных платежей или в виде переменной части арендной платы (размер которой как раз и зависит от стоимости потребленных коммунальных ресурсов и услуг).

Но если, например, арендодатель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы» (а это весьма распространенный вариант в арендном бизнесе), то при возмещении арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг возникают сразу два аспекта, которые условно можно определить как налоговые «потери» в цепочке «поставщик коммунальных ресурсов (услуг) – арендодатель – арендатор»:

1. Уплачиваемое арендатором возмещение арендодатель вынужден включать в качестве доходов в налоговую базу по УСН, поскольку к числу неучитываемых доходов (п. 1.1 ст. 346.15, ст. 251 НК РФ) такое возмещение не отнесено (эта позиция подтверждена, например, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.07.2011 № 9149/10, Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу № А78-2586/2012, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2018 № Ф04-5241/2018 по делу № А75-738/2018, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2019 № Ф07-15815/2019 по делу № А05-5434/2019, Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 05.07.2017 № Ф09-3869/17 по делу № А76-16850/2016, Письмах Минфина России от 05.12.2012 № 03-11-06/2/142, от 17.04.2013 № 03-11-06/2/13097, от 17.04.2013 № 03-11-06/2/13101, от 09.08.2013 № 03-11-11/32283, от 12.05.2014 № 03-11-11/22068, от 21.03.2017 № 03-11-11/16222, от 19.12.2017 № 03-11-06/2/84953, от 15.01.2018 № 03-11-11/995 и др.). Но оплату коммунальных ресурсов (услуг) их поставщику арендодатель в расходы включить не может (поскольку при объекте налогообложения «доходы» учет расходов в принципе не предусмотрен). Эта налоговая «потеря» приводит к тому, что арендодатель, являясь своего рода лишь «ретранслятором» между арендатором и поставщиком коммунальных ресурсов (услуг), теряет на этом налог в рамках УСН (по общему правилу, по налоговой ставке 6%). Соответственно, арендодатель вынужден либо за свой счет дофинансировать оплату коммунальных ресурсов (услуг), либо предусматривать в отношениях с арендатором некий «компенсационный» платеж сверх стоимости коммунальных ресурсов (услуг).

2. Если поставщики коммунальных ресурсов (услуг) предъявляют НДС (а это стандартная ситуация), то арендодатель не принимает этот «входящий» НДС к вычету, а далее, соответственно, не предъявляет НДС арендатору. В результате в этом случае НДС как бы «теряется» в отношениях «поставщик коммунальных ресурсов (услуг) – арендодатель – арендатор». Понятно, это имеет значение, когда арендатор – плательщик НДС.

Вышеуказанные аспекты не проявляются, например, когда арендодатель – организация или индивидуальный предприниматель, применяющие ОСН (поскольку они учитывают как доходы, так и расходы; принимают к вычету «входящий» НДС от поставщика коммунальных ресурсов (услуг) и при выставлении переменной части арендной платы предъявляют «исходящий» НДС арендатору).

Но похожие налоговые «потери» частично имеют место также и в ситуации, когда арендодатель – физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя (про эту ситуацию мы далее еще вспомним).

Пытаясь как-то избежать налоговых «потерь», контрагенты, естественно, ищут варианты оптимизации налогообложения. В качестве одного из таких вариантов в некоторых случаях используется агентский договор.

Рассмотрим далее уплату коммунальных платежей через агентский договор в качестве варианта оптимизации налогообложения в арендных отношениях.

Общее описание варианта

Конкретное оформление рассматриваемого варианта может отличаться, но, как правило, в общих чертах структура отношений выглядит так (рассмотрим применительно к арендодателю на УСН с объектом налогообложения «доходы»):

1. В договоре аренды стороны предусматривают, что арендатор самостоятельно обеспечивает и оплачивает снабжение объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).

2. Арендатор заключает с арендодателем отдельный агентский договор, по которому арендатор (уже в статусе принципала) поручает арендодателю (в статусе агента):

• организовывать и совершать необходимые действия для снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами), заключать и оформлять необходимые для этого документы;

• получать (аккумулировать) от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) и перечислять (ретранслировать) их поставщикам таких ресурсов (услуг);

• получать и передавать принципалу и (или) поставщикам коммунальных ресурсов (услуг) информацию и документы по снабжению объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами) – первичные документы, счета, счета-фактуры, показания приборов учета и др.;

• участвовать в качестве представителя принципала при разрешении спорных, конфликтных, аварийных ситуаций, при проведении проверок, поверок, связанных со снабжением объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).

В качестве агента может выступать и иное лицо (не арендодатель). Но, как правило, агентом выступает сам арендодатель, при этом от своего имени (для того, чтобы не «выпускать из своих рук» снабжение объекта и не перезаключать потом, при смене арендатора, соответствующие договоры с поставщиками коммунальных ресурсов (услуг)).

3. За выполнение посреднических функций принципал уплачивает агенту некое агентское вознаграждение, которое может быть не очень высоким (согласно ст.ст. 1005, 1006 ГК РФ агентский договор обязательно должен быть возмездным).

В приведенной ситуации получаемые агентом от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) не являются доходом агента в целях налогообложения, поскольку агент получает их как посредник – для последующего перечисления (ретранслирования) таких денежных средств поставщикам ресурсов (услуг) (пп. 9 п. 1 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Доходом агента для целей налогообложения будет являться только агентское вознаграждение.

В свою очередь, для принципала (арендатора) агентский договор не препятствует учету в расходах платежей за коммунальные ресурсы (услуги). Понятно, если применяемая арендатором система налогообложения в принципе позволяет учитывать расходы; при этом по общему правилу учитываемые расходы должны быть обоснованными (экономически оправданными), документально подтвержденными и направленными на получение дохода – п. 1 ст. 252 НК РФ.

Таким образом, с точки зрения «доходов-расходов» вариант с агентским договором решает вопрос с налоговыми «потерями» у арендодателя, сохраняя расходную часть у арендатора. Единственный момент – агентское вознаграждение, включаемое в доходы агента, но, повторимся, в такой ситуации оно не обязательно должно быть большим.

С точки зрения «входящего» НДС от поставщиков коммунальных ресурсов (услуг) тоже все хорошо, поскольку, даже если агент применяет УСН и действует от своего имени, арендатор получает перевыставленный счет-фактуру с «входящим» НДС (п. 3.1 ст. 169 НК РФ).

Конечно, рассматриваемый вариант с агентским договором требует надлежащего документального оформления:

1. Необходимо правильно выстроить договор аренды, возложив на арендатора обязанность по самостоятельному обеспечению и оплате снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).

2. Понятно, потребуется сам агентский договор с соответствующим функционалом агента. Примерный функционал агента мы изложили выше.

4. Агенту необходимо представлять принципалу отчеты с подтверждающими «входящими» документами от поставщиков коммунальных ресурсов (услуг) (ст. 1008 ГК РФ) и отдельно акты по своему агентскому вознаграждению.

Но в целом оформление при рассматриваемом варианте с агентским договором не является очень сложным.

Не превышаются ли пределы допустимой оптимизации налогообложения?

Один из важных вопросов по рассматриваемому варианту с агентским договором – не признает ли налоговый орган (а в последующем и суд) такой вариант недопустимым способом оптимизации (минимизации) налогообложения?

Статья 54.1 НК РФ признает недопустимой минимизацию налогообложения, являющуюся результатом искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика (п. 1 ст. 54.1 НК РФ), или являющуюся результатом сделок (операций), преследующих такую минимизацию налогообложения в качестве основной своей цели (пп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ).

Нельзя забывать и о выработанных в судебной практике доктринах о реальной деловой цели операции и преобладании содержания (существа) над формой, по смыслу которых действительная деловая суть отношений и подлинные (фактические) обстоятельства хозяйственной деятельности имеют преимущество над их оформлением в документах (см., например: п.п. 3, 7, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды»).

При этом налоговая выгода не может рассматриваться в качестве самостоятельной деловой цели (п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 № 53). Иными словами, налоговая выгода может быть только попутной, «побочной» целью. Но у любой сделки, у любой операции в предпринимательской сфере должна быть и основная – подлинно деловая – цель.

Здесь уместно вспомнить также и доктрину добросовестности/недобросовестности налогоплательщика, нашедшую свое отражение в ряде решений Конституционного Суда РФ (см., например: Постановления Конституционного Суда РФ от 12.10.1998 № 24-П, от 19.01.2017 № 1-П, Определения Конституционного Суда РФ от 25.07.2001 № 138-О, от 10.01.2002 № 4-О, от 14.05.2002 № 108-О, от 22.01.2004 № 41-О, от 08.04.2004 № 168-О), исходя из которой при выявлении недобросовестности, злоупотреблений в действиях налогоплательщика ему может быть отказано в признании и реализации тех или иных прав, в том числе по минимизации налогообложения, и в удовлетворении даже формально законных требований.

Из Определений Конституционного Суда РФ от 08.04.2004 № 169-О и от 04.11.2004 № 324-О следует также, что оценка добросовестности налогоплательщика предполагает оценку заключенных им сделок на предмет их действительности. Заключенные сделки должны не только формально соответствовать законодательству, но и не вступать в противоречие с общим запретом недобросовестного осуществления прав налогоплательщиком. В случае, когда единственным результатом гражданско-правовой сделки или совокупности таких сделок является умышленное занижение налогов, цели налогоплательщика не могут быть признаны добросовестными (такое толкование указанных решений Конституционного Суда РФ содержится, например, в судебно-арбитражной практике: Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2009 по делу № А11-1893/2008-К2-21/93, Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.07.2012 по делу № А78-7422/2011, Постановлениях Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.08.2019 № Ф03-3555/2019 по делу № А04-6254/2018, от 14.08.2019 № Ф03-3141/2019 по делу № А51-17928/2018, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2019 № Ф05-9310/2019 по делу № А40-202848/2018, Постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2019 № Ф06-46926/2019 по делу № А55-14956/2018, от 10.06.2019 № Ф06-46925/2019 по делу № А55-13849/2018, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.12.2016 № Ф07-9878/2016 по делу № А56-95484/2015, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2019 № Ф08-6891/2019 по делу № А25-2124/2018, Постановлениях Арбитражного суда Уральского округа от 02.07.2019 № Ф09-3413/19 по делу № А50-31979/2018, от 18.03.2019 № Ф09-171/19 по делу № А76-284/2018, Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.12.2016 № Ф10-5163/2016 по делу № А68-12091/2015 и др.).

Соответственно, любые договорные конструкции, равно как и иные гражданско-правовые инструменты, не должны быть искусственными (фиктивными, номинальными), направленными только лишь на получение налоговой выгоды. В противном случае такие договорные конструкции (инструменты) могут быть квалифицированы как недопустимая схема по минимизации налогообложения.

Рассматриваемый вариант с агентским договором (при его правильном оформлении) на первый взгляд вроде бы не приводит к искажению реальных взаимоотношений сторон:

• в законности самого по себе агентского договора сомневаться не приходится; в том числе, ничто не запрещает арендатору использовать агентский договор для обеспечения и оплаты снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами);

• при рассматриваемом варианте правоотношения в рамках агентского договора обособлены от собственно арендных правоотношений, т.е. агентские правоотношения являются в достаточной степени реальными и самостоятельными (конечно, если они сопровождаются надлежащими документами), протекают параллельно с арендными правоотношениями.

Таким образом, нельзя сказать, что вариант с агентским договором как-то явно искажает реальные взаимоотношения сторон.

Возможность достижения того же экономического результата с меньшей налоговой выгодой, полученной налогоплательщиком путем совершения других предусмотренных или не запрещенных законом операций, не является основанием для признания налоговой выгоды необоснованной (п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды»; аналогичная позиция закреплена в п. 3 ст. 54.1 НК РФ). Иными словами, целенаправленный выбор сторонами более выгодного с точки зрения налоговой оптимизации варианта снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами) – через агентский договор – сам по себе не делает полученную налоговую выгоду необоснованной или недопустимой.

С другой стороны, если в качестве агента выступает сам же арендодатель, то в той или иной степени может проявиться другой «плохой» признак – налоговая оптимизация как главная цель заключения агентского договора. Этот признак тоже делает налоговую оптимизацию недопустимой (пп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ, п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 № 53).

Как мы уже упоминали выше, налоговая оптимизация не должна являться главной целью сделки (операции). Она может быть только попутной, «побочной» целью совершаемых в предпринимательской сфере сделок и операций, при том, что у них обязательно должна быть и основная – подлинно деловая – цель.

Понятно, что многое зависит от оценки и усмотрения правоприменителя в каждом конкретном случае, но, полагаем, можно выделить следующие обстоятельства и ситуации, при которых в рассматриваемом варианте с агентским договором в большей мере проявляется налоговая оптимизация в качестве главной цели:

1. Первоначально договор аренды предусматривал оплату арендатором потребленных коммунальных ресурсов и услуг непосредственно через арендодателя (в виде компенсационных платежей арендодателю или в виде переменной части арендной платы). И лишь через какое-то время стороны изменили свои договорные взаимоотношения, предусмотрев, что арендатор самостоятельно обеспечивает и оплачивает снабжение объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами). Для исполнения своих новых обязанностей арендатор привлек агента по агентскому договору – арендодателя. Т.е. «исторически» агентский договор был «придуман» арендодателем и арендатором уже в процессе сложившихся между ними отношений.

2. Договоры с поставщиками ресурсов (услуг) заключены арендодателем до появления агентского договора. А после перехода на рассматриваемый вариант с агентским договором арендодатель (уже в статусе агента) взаимодействует с поставщиками ресурсов (услуг) в рамках тех же самых договоров.

Про эту ситуацию мы еще упомянем ниже.

3. Агент фактически не выполняет никаких других функций, кроме как:

• ретранслирование платежей от принципала (арендатора) поставщикам коммунальных ресурсов (услуг);

• передача принципалу (арендатору) документов от поставщиков коммунальных ресурсов (услуг).

Т.е. появление агентского договора не «облегчило» деятельность принципала (арендатора) и не освободило его от сколь-нибудь существенных действий и функций.

Во всех перечисленных случаях реальную деловую цель заключения агентского договора обосновать будет непросто и, соответственно, может проявиться другая главная цель заключения агентского договора – налоговая оптимизация. В этом случае налоговый орган (а затем, возможно, и суд) могут признать, что:

• реальных агентских отношений фактически не было;

• реальная деловая цель у агентского договора отсутствовала;

• псевдоагент ретранслировал платежи от арендатора поставщикам коммунальных ресурсов (услуг) фактически в статусе арендодателя.

Понятно, при таком развитии событий платежи по коммунальным ресурсам (услугам) будут включены в налогооблагаемую доходную часть у арендодателя (с налоговыми пенями и штрафами), а перевыставленные псевдоагентом счета-фактуры от поставщиков ресурсов (услуг) будут признаны ненадлежащими для вычета «входящего» НДС у арендатора.

Правоприменительная и праворазъяснительная практика

Имеется и судебная практика, подтверждающая такой подход (например, Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2009 № КА-А41/10689-09 по делу №А41-2078/09, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 № 07АП-4121/2015 по делу № А03-23093/2014).

В то же время из ряда писем Минфина России следует, что использование рассматриваемого варианта возможно только в том случае, если договоры на снабжение объекта коммунальными ресурсами и услугами заключены агентом после заключения с принципалом (арендатором) агентского договора. В противном случае они не могут считаться заключенными во исполнение агентского договора (Письма Минфина России от 17.09.2012 № 03-11-06/2/126, от 18.09.2012 № 03-11-11/277, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07, от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12). Такой вывод Минфина России основывается на правовой позиции, закрепленной в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2004 № 85, по смыслу которой сделка, совершенная до установления отношений по посредническому договору, не может быть признана заключенной во исполнение поручения в рамках данного посреднического договора.

Выше мы уже упомянули, что при рассматриваемом варианте факт заключения агентского договора после заключения договоров с поставщиками ресурсов (услуг) может негативно сказаться и при определении основной цели заключения агентского договора (основной целью может быть признана налоговая оптимизация).

Но главное финансовое ведомство здесь делает акцент на другом: агент не может ссылаться на возмещение принципалом (арендатором) стоимости потребленных коммунальных ресурсов и услуг через агентский договор (с неучетом их в доходах на основании пп. 9 п. 1 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ), если агентский договор заключен после заключения договоров с поставщиками соответствующих ресурсов и услуг.

И все же, на наш взгляд, этот «плохой» признак нельзя считать абсолютно критичным.

Многое зависит от определения предмета агентского договора.

Из ст. 1005 ГК РФ следует, что предметом агентского договора может являться не только заключение агентом по поручению и в интересах принципала каких-либо договоров, но и, возможно, совершение агентом по поручению и в интересах принципала других юридических и иных действий.

Соответственно, в агентском договоре может быть предусмотрено, что агент совершает от своего имени и в интересах принципала только следующие юридические и иные действия:

• обеспечение бесперебойного снабжения объекта коммунальными ресурсами и услугами (т.е. без акцентирования внимания на том, по каким договорам будет происходить такое «обеспеченное» снабжение – по вновь заключенным или по ранее заключенным агентом-арендодателем договорам);

• разрешение с поставщиками коммунальных ресурсов (услуг) всех спорных и аварийных ситуаций;

• получение и проверка счетов от поставщиков ресурсов (услуг);

• участие в фиксации показаний приборов учета, при необходимости – организация замены и поверки этих приборов;

• оплата поставщикам ресурсов (услуг) стоимости потребленных коммунальных ресурсов (услуг) за счет принципала (т.е. аккумулирование и ретранслирование соответствующих сумм);

• перевыставление принципалу счетов и иных документов по потребленным ресурсам и услугам.

Т.е. по такому агентскому договору принципал конкретно не поручает агенту заключить договоры с поставщиками коммунальных ресурсов (услуг).

Факт заключения договоров на снабжение объекта коммунальными ресурсами и услугами до заключения агентского договора можно несколько «сгладить» включением в агентский договор следующего положения: «В отношении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов (услуг), заключенных до заключения настоящего агентского договора, стороны пришли к соглашению, что такие договоры также могут быть использованы (задействованы) агентом для исполнения своих обязанностей по настоящему агентскому договору.».

При изложенном варианте все основные действия и операции в рамках предмета агентского договора начинают осуществляться агентом уже после его заключения, т.е. логичная последовательность «сначала агентский договор, затем действия (операции) в рамках него» – соблюдается.

Хотя, повторимся, Минфин РФ все же настаивает на том, что при использовании рассматриваемого варианта договоры на снабжение объекта коммунальными ресурсами и услугами должны быть заключены агентом после заключения с принципалом (арендатором) агентского договора.

Если арендодатель – физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя

Как мы отметили выше, при возмещении арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг некоторые налоговые «потери» в цепочке «поставщик коммунальных ресурсов (услуг) – арендодатель – арендатор» могут возникнуть и в случаях, когда арендодателем является физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя.

Соответственно, возникает вопрос: применим ли рассмотренный выше вариант с агентским договором в ситуации, когда арендодателем является физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя?

На первый взгляд, принципиальной разницы с арендодателем на УСН нет и, соответственно, вроде бы можно и в указанной ситуации использовать вариант с агентским договором (при котором получаемые и ретранслируемые агентом от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) не являлись бы налогооблагаемым доходом агента, а доходом признавалось бы только агентское вознаграждение).

Но агенту необходимо за вознаграждение осуществлять активную регулярную деятельность, что само по себе не свойственно для физического лица без статуса индивидуального предпринимателя. Это все-таки существенный момент.

Подтверждений рассматриваемого варианта с агентским договором применительно к арендодателю – физическому лицу (без статуса индивидуального предпринимателя) в правоприменительной и праворазъяснительной практике нам обнаружить не удалось.

Поэтому вряд ли этот вариант можно считать приемлемым в указанной ситуации (даже если договоры на снабжение объекта коммунальными ресурсами и услугами заключены агентом после заключения с принципалом (арендатором) агентского договора).

Чтобы снять здесь налоговые риски нужно привлечь в качестве агента иное лицо (не арендодателя) с предпринимательским статусом.

Если арендодатель применяет ПСН или ЕНВД

К видам деятельности, в отношении которой может применяться ЕНВД, относится, в том числе, оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест (пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

ПСН может применяться, в том числе, в отношении сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ).

Применительно к ПСН, Минфин России разъясняет, что доход арендодателя в виде денежных средств, поступивших от арендатора в счет возмещения коммунальных ресурсов и услуг (по договору аренды), является частью дохода в рамках ПСН, т.е. дополнительными налогами он не облагается (Письма Минфина России от 20.05.2016 № 03-11-12/28930, от 14.05.2013 № 03-11-12/16633).

Таким образом, в ситуации, когда арендодатель применяет ЕНВД или ПСН, в части «доходов-расходов» (по суммам в счет возмещения стоимости коммунальных ресурсов и услуг) вариант с агентским договором для целей налоговой оптимизации неактуален.

А вот в части «входящего» НДС от поставщиков коммунальных ресурсов (услуг) вариант с агентским договором может быть использован, поскольку агент, действующий от своего имени, сможет перевыставить арендатору счет-фактуру с «входящим» НДС (понятно, это имеет значение, когда арендатор – плательщик НДС).

Но нужно учитывать, что агентское вознаграждение по агентскому договору в любом случае нельзя будет отнести на ПСН или ЕНВД, т.е. его придется облагать дополнительными налогами в рамках какой-то иной системы налогообложения (в рамках ОСН или, если применяется, – в рамках УСН).

Выводы

Подводя итог, следует сказать, что возмещение арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг через агентский договор в некоторых случаях может являться законным и допустимым вариантом оптимизации налогообложения. В настоящей статье мы постарались рассмотреть важные нюансы и «подводные камни» этого варианта.

Но, всегда нужно помнить, что даже законная и обоснованная налоговая оптимизация, если она достигается с отклонением от «стандартных» договорных моделей и конструкций, сопряжена с некоторыми налоговыми рисками, коренящимися в плоскости субъективной оценки конкретных правоприменителей. Но в данном случае, пожалуй, это лишь вопрос готовности налогоплательщика к активной и профессиональной досудебной и судебной защите.

По вопросам налогового консультирования обращайтесь – azhigachev1982@mail.ru

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР No. ______

на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги

г. ______________ «___»_________ ____ г.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. По настоящему договору Агент обязуется совершать следующие действия:

— перечислять вышеуказанным организациям принятые у Принципала денежные средства в уплату платежей за предоставленные ими услуги.

2.2. Агент обязан выполнять предусмотренные в п. 2.1 действия надлежащим образом и своевременно, руководствуясь указаниями Принципала.

2.3. Агент вправе отступить от указаний Принципала, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах Принципала и Агент не мог предварительно запросить Принципала либо не получил ответа на свой запрос в течение ______________ после его отправки.

2.5. Агент обязан сообщать Принципалу об изменениях тарифов, согласно которым указанными п. 2.1 организациями взимается плата за предоставление энергии, теплоснабжения, водоснабжения, газа и т.д., при этом Агент в одностороннем порядке производит перерасчет, письменно известив об этом Принципала.

2.6. Агент вправе в целях исполнения настоящего договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед Принципалом.

2.7. В случае неисполнения обязательств лицами, с которыми Агентом были заключены указанные в п. 2.1 договоры, Агент обязан немедленно сообщить об этом Принципалу, а также по требованию Принципала передать ему права по такой сделке, с соблюдением правил об уступке требования (ст. ст. 382-386, 388, 389 ГК РФ).

2.8. Принципал обязан:

2.8.2. Выплатить Агенту вознаграждение за оказанные услуги в размере, согласованном отдельным соглашением, в порядке, установленном настоящим договором.

2.8.3. Возмещать Агенту суммы, израсходованные им по исполнению настоящего договора, по представлении подтверждающих такие расходы документов.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Вознаграждение выплачивается Агенту один раз в год не позднее _____________________________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору она обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

4.2. В случае нарушения Принципалом сроков, предусмотренных подп. 2.8.1 и п. 3.1 настоящего договора, Принципал обязан уплатить Агенту неустойку в размере ____% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

4.3. Неисполнение одной из сторон условий настоящего договора, приведшее к материальным потерям другой стороны, влечет за собой применение к виновной стороне штрафных санкций в размере нанесенного ущерба и может служить основанием досрочного прекращения договора по инициативе добросовестной стороны.

5. ФОРС — МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.1, каждая сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.

5.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 5.2, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

5.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.1, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

5.5. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.1, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

6. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

6.1. Условия настоящего договора и соглашений (протоколов и т.п.) к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

6.2. Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники, агенты, правопреемники без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного договора и приложений к нему.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров.

7.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством.

8. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством и настоящим договором.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

9.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

9.5. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

10. ПОЧТОВЫЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Принципал: ______________________________________________________

Агент: __________________________________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН:

Принципал:

_______________________ _________________________

(подпись)

М.П.

Агент:

________________________ _________________________

(подпись)

М.П.

31 августа 2016

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 17 августа 2006 г. N Ф08-3847/06
«Согласно статье 1010 Гражданского кодекса РФ агентский договор
прекращается вследствие отказа одной из сторон от его исполнения, если
договор заключен без определения срока окончания его действия»
(извлечение)

ГУП СК «Крайтеплоэнерго» обратилось в арбитражный суд с иском к ГУП ЖКХ «Андроповское» (далее — предприятие «ЖКХ») о расторжении агентского договора от 12.01.05, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по передаче информации, необходимой для исполнения истцом обязанностей агента.

Решением от 03.03.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.05.06, суд определил считать агентский договор расторгнутым по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента вступления в законную силу решения. Дополнительное соглашение к агентскому договору оценено как ничтожное, поскольку согласованные в нем тарифы не соответствуют тарифам, установленным постановлением региональной энергетической комиссии.

В кассационной жалобе предприятие «ЖКХ» просит судебные акты отменить, в иске отказать. Заявитель указывает, что дополнительное соглашение к агентскому договору заключено по инициативе истца, только он владел информацией о тарифах за тепловую энергию, установленных для населения в централизованном порядке, и авансом осуществлял сбор платежей в 2004 году в счет будущего предоставления льгот по оплате. Истцу переданы все затребованные им документы и сведения о долгах, ранее ответчик не знал о каких-либо затруднениях, испытываемых агентом при исполнении договора.

В отзыве на кассационную жалобу предприятие «Крайтеплоэнерго» просит оставить судебные акты без изменения, утверждая, что ответчик и после заключения агентского договора самостоятельно собирал с населения платежи за тепловую энергию, не передал истцу полные сведения о средствах, собранных до заключения договора, а также лицевые счета абонентов, сведения об абонентах, с которыми договорные отношения прекратились. Бездействием ответчика созданы препятствия для исполнения агентом договорных обязанностей, в частности, по взысканию задолженности, образовавшейся у потребителей на 01.01.05.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, предприятие «ЖКХ» (принципал) и предприятие «Крайтеплоэнерго» (агент) заключили договор от 12.01.05, согласно которому агент по поручению принципала в интересах последнего, но от своего имени обязался собрать с населения в пользу принципала оплату за коммунальные услуги (горячее водоснабжение и отопление), предоставленные по 31 декабря 2004 года; истребовать с населения, в том числе и в судебном порядке, задолженность по оплате коммунальных услуг, возникшую на 01.01.05, придерживаясь при этом директив принципала в отношении стоимости оказанных услуг. Согласно пункту 3.1 договора принципал обязался обеспечить агента необходимой информацией, связанной с предоставлением населению коммунальных услуг. Собранные средства, подлежащие перечислению ответчику, засчитываются истцу в счет погашения задолженности за тепловую энергию, отпущенную истцом ответчику для удовлетворения нужд населения села Курсавка и пос. Каскадный (пункт 4.1 договора). Дополнительным соглашением N 1 к договору от 12.01.05 принципал поручил агенту начисление и сбор задолженности декабря 2004 года осуществлять в августе — сентябре 2005 года с учетом льгот и субсидий в действующих тарифах 2005 года. Стороны определили срок действия договора до полного погашения задолженности за тепловую энергию, отпущенную агентом принципалу.

В исковом заявлении предприятие «Крайтеплоэнерго» указало, что ответчик с октября 2004 года самостоятельно начислял и собирал с населения плату за энергию, а после подписания агентского договора от 12.01.05 не передал агенту полные сведения о собранных средствах и не обеспечил истца необходимой информацией при подписании договора: не передал истцу лицевые счета абонентов; не представил точных данных об абонентах, с которыми расторгнуты договоры, и договоры с новыми жильцами; неточно указал адреса, Ф.И.О. и другие данные об абонентах. В связи с этим с 15.10.04 и по день подачи иска истец не может истребовать задолженность за поставленную им тепловую энергию в размере 1 550 486 рублей 68 копеек, считая ее задолженностью по агентскому договору.

20 мая 2005 года агент обратился к принципалу с письменным требованием о расторжении договора. Отказ последнего послужил основанием для подачи иска.

Согласно статье 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Отношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора от 12.01.05, соответствуют признакам агентского договора, в связи с чем при рассмотрении спора подлежали применению нормы главы 52 Кодекса.

Статьей 1010 Кодекса установлены специальные основания прекращения агентского договора, в частности, агентский договор прекращается вследствие отказа одной из сторон от его исполнения, если договор заключен без определения срока окончания его действия.

Согласно статье 425 Кодекса предусмотренное законом или договором окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон, а в силу статьи 190 Кодекса установленный законом или сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Указание в договоре от 12.01.05 на срок его действия — до полного погашения задолженности за тепловую энергию, отпущенную агентом принципалу — не соответствует указанным способам определения сроков, вследствие чего договор считается заключенным без определения срока окончания его действия.

Письменное извещение от 20 мая 2005 года агента принципалу о том, что агент в одностороннем порядке расторгает договор с указанной даты, означает не что иное, как отказ от исполнения, влекущий согласно статье 1010 Кодекса прекращение агентского договора.

Поскольку агент реализовал предоставленное ему законом право на одностороннее прекращение договора, у суда не было оснований считать прекративший существование договор расторгнутым с момента вступления в силу решения суда, так как согласно пункту 3 статьи 450 Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом, договор уже считается расторгнутым.

Из материалов дела видно, что истец имеет материальные претензии к ответчику по иным отношениям, вытекающим из поставки энергии, и обратился в суд за взысканием задолженности (т. 1, л. д. 49). Агентское соглашение являлось попыткой урегулирования этих претензий путем предоставления истцу возможности взыскать долг по поставке энергии непосредственно с потребителей, являющихся контрагентами ответчика.

С учетом этого у суда не имелось оснований для выяснения обстоятельств, связанных с указанной задолженностью, и создания нежелательной преюдиции. Обстоятельства, относящиеся к способам исполнения предприятием «ЖКХ» как покупателем энергии обязанности по ее оплате могут быть предметом исследования иного спора.

Поручение, являвшееся предметом агентского договора (сбор оплаты, взыскание долга), включает в себя и обязанности агента по получению информации о должниках, договор не содержит подробных разъяснений о том, какие именно документы должен предоставить принципал. Поэтому выводы о существенном нарушении принципалом договорных обязанностей, кроме того, что они не относятся к предмету спора (ввиду отсутствия самого договора на момент обращения в суд), не вытекают из содержания договора.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 102, 110, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 03.03.06 и постановление апелляционной инстанции от 16.05.06 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-3565/2005-С3 отменить. В иске о расторжении договора отказать. Взыскать с ГУП СК «Крайтеплоэнерго» в доход федерального бюджета 4 000 рублей госпошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Публикуем для ознакомления Агентский договор управления многоквартирным домом между управляющей компанией и владельцем квартиры.

Агентский договор

управления многоквартирным домом

Собственники ______________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________
помещения (жилого, нежилого)

расположенного в многоквартирном доме по адресу:

в лице ___________________________________________________________________________________

действующего на основании ________________________________________________________________________

именуемый в дальнейшем «Принципал»(он же по настоящему договору «Собственник», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Оптимист», именуемое в дальнейшем «Агент» (он же по настоящему договору «Управляющая организация») в лице генерального директора Кирсановой Ольги Ивановны, действующей на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора.

1.1. Собственник поручает, а Управляющая организация берет на себя обязательство совершать от своего имени, и за счет Собственника фактические действия, указанные в п. 1.2 настоящего договора, а Собственник обязуется уплатить вознаграждение за выполнение этого поручения.

предоставлять коммунальные услуги Собственникам помещений в данном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам (нанимателям), осуществлять деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ.

1.3. Общее имущество жилого дома определяется в соответствии с техническим паспортом на жилой дом или актом технического состояния в пределах границ эксплуатационной ответственности. Границей эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирой является: на системах горячего и холодного водоснабжения отсекающая арматура (первый вентиль); на системах канализации плоскость раструба тройника, по электрооборудованию -отходящий от аппарата защиты (автоматический выключатель, УЗО, предохранитель и т.д.) провод квартирной электросети; по строительным Конструкциям — внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

2. Обязанности сторон.

2.1. Общие обязанности сторон:

2.1.1. Создание условий, необходимых для проживания граждан, функционирования организаций, расположенных

в помещениях дома.

2.2. Обязанности Управляющей организации:

2.2.1. Управлять многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего договора и действующим законодательством.

2.2.2. Предоставлять услуги в соответствии с действующим законодательством РФ. К таким услугам относятся:

содержание и текущий ремонт общего имущества, санитарное содержание здания, уборка придомовой территории; вывоз бытовых отходов, лифт, подготовка зданий к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание; коммунальные услуги — водоснабжение (снабжение питьевой водой), водоотведение, горячее водоснабжение, отопление, а также газоснабжение, электроснабжение, другие услуги, осуществляемые на основании заключенных договоров Управляющей организацией с поставщиками ТЭР.

2.2.3. Организовывать работы по содержанию и текущему ремонту дома в объеме собранных средств (с учетом льгот),

2.2.4. Организовывать проведение капитального ремонта общего имущества собственников помещений жилого дома по отдельным решениям общего собрания собственников соразмерно долям таких собственников в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством.

2.2.5. Предоставлять основные услуги по управлению жилым домом самостоятельно в части:

— ведения учета доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества жилого дома;

— организации контроля за объемом фактически потребленных коммунальных услуг и расчета оплаты за них поставщикам;

— регулирование очередности, сроков и объема работ с учетом уровня финансирования;

— ведения в установленном порядке необходимой документации на действия по передаче, ремонту, восстановлению имущества или производству работ по их приему,

— ведения претензионно-исковой работы с поставщиками ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги) в связи с

неполным и некачественным оказанием таких услуг, а также с Собственниками и лицами, проживающими в доме по договору социального найма;

— организации начислений за жилищно-коммунальные услуги,

— организации начисления льгот по оплате за ЖКУ в соответствии с действующим законодательством:

— осуществление приема и сбора платежей от Собственников и иных лиц в соответствии с действующим законодательством;

— перечисление платежей за ЖКУ;

— иные услуги.

2.2.6. Выполнять дополнительные поручения по управлению жилым домом при условии решения общего собрания собственников за дополнительную плату:

— установка и обслуживание общедомовых приборов учета;

— иные услуги, не противоречащие действующему законодательству.
Дополнительная плата устанавливается по взаимной договоренности сторон.

2.2.7. Составлять акты, фиксирующие вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу Собственников и иных лиц, проживающих в доме, в связи с авариями.

2.2.8. За 3 дня информировать Собственников и иных лиц, проживающих в доме о проведении плановых работ внутри жилого помещения и время доступа в эти помещения или квартиры.

2.2.9. Выдавать и оформлять Собственнику документы, выдача которых законодательством отнесена к компетенции жилищно-эксплуатационной организации, и необходимых для последующего регистрационного учета.

2.3. Обязанности Собственников:

2.3.1. Производить оплату за жилое помещение и предоставленные коммунальные услуги в порядке, установленном ЖК РФ и общим собранием.

2.3.2. 0пределить уполномоченного представителя Собственников для оперативного решения вопросов, связанных с управлением домом.

2.3.3. Обеспечить личное участие или участие доверенного лица на общем собрании собственников, организованном Управляющей организацией.

2.3.4. Обеспечивать беспрепятственный доступ в помещения, являющиеся общей собственностью жилого дома, жилые помещения и к коммуникациям для проведения работ по содержанию и ремонту дома, неотложных технических и эксплуатационных работ в дневное время, а при авариях — круглосуточно.

2.3.5. В случае отсутствия Собственника в жилом помещении свыше 3-х дней, известить об этом Управляющую организацию, сообщить координаты лица, способного обеспечить доступ в помещение в случае аварийных ситуаций, которые могут повлечь за собой причинение вреда здоровью и имуществу третьих лиц.

2.3.6. Своевременно сообщать Управляющей организации о всех замеченных неисправностях в работе коммуникационных сетей общего пользования, на конструктивных элементах здания и придомовой территории.

2.3.7. В установленном порядке согласовывать, в том числе с Управляющей организацией, все переоборудования инженерных сетей и изменений в конструкции здания.

2.3.8. Поддерживать жилое помещение и придомовую территорию в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы собственников, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в доме.

2.3.9. Уведомлять Управляющую организацию об отчуждении жилого помещения, об изменении лица в договоре найма жилого помещения. Ставить в известность нового Собственника о заключении данного договора на управление общим имуществом жилого дома, о состоянии расчетов (задолженность, переплата) за жилищно-коммунальные услуги.

2.3.10. Получать разрешение Управляющей организации, оформленное в установленном порядке, на совершение следующих действий:

— установку, подключение и использование электробытовых приборов и машин мощностью, превышающей технологические возможности оборудования, регулирующей и запорной арматуры;

— изменение имеющихся схем учета поставки коммунальных услуг;

— использование теплоносителя в системах отопления не по прямому назначению (произведение слива воды из системы и приборов отопления)

2.3.11. Своевременно предоставлять Управляющей организации сведения о количестве граждан, проживающих совместно с Собственником в жилом помещении более 30 дней, а также документы, подтверждающие наличие льгот по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

3. Права сторон.

3.1. Управляющая организация имеет право:

3.1.1. Самостоятельно определять подрядчика для выполнения работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества жилого дома.

3.1.2. В случае возникновения аварийной ситуации самостоятельно использовать средства, предусмотренные на текущий ремонт, для организации ликвидации аварии с последующим предоставлением отчета о понесенных расходах.

3.1.3. Представлять интересы Собственников в государственных и иных учреждениях, суде по вопросам, связанным с содержанием и управлением жилого дома.

3.1.4. В случае выявления несанкционированной перепланировки или переоборудования в помещении, организовывать работы по восстановлению конструкций и коммуникации в первоначальное состояние за счет Собственников, виновных в этом.

3.1.5. В случае обнаружения несанкционированного подключения к системе трубопроводов, электрических сетей, оборудования, устройств и сооружений на них, предназначенных для предоставления коммунальных услуг, произвести перерасчет размера оплаты за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги за 6 месяцев, предшествующих месяцу, в котором выявлено данное нарушение, и до дня устранения нарушения включительно.

3.1.6. Предъявлять неустойку (штраф, пеню) к Собственникам, а также лицам, проживающим в многоквартирном доме по договорам социального найма, нарушающим условия договора, в соответствии с действующим законодательством.

3.1.7. Требовать от Собственника и лиц, проживающих в многоквартирном доме по договорам социального найма, полного возмещения убытков, причиненных Управляющей организации.

3.1.8. Отклонять санкции, предъявленные Собственником, в случае отсутствия своих представителей при регистрации нарушений договорных обязательств.

3.1.9. Осуществлять контроль за целевым использованием (жилых, нежилых) помещений, расположенных в многоквартирном доме, и применять меры, предусмотренные законодательством, в случае использования указанных помещений не по назначению.

3.2. Собственники имеют право:

3.2.1. Контролировать объемы и качество предоставляемым им жилищных услуг.

3.2.2. Собственнику запрещено находиться в техническом подвале, техническом этаже и на крыше без письменного разрешения Управляющей организации, кроме случаев оперативного решения вопроса аварийных ситуаций, с последующим уведомлением в письменном виде в течение 3-х дней Управляющую организацию.

4. Порядок расчета платежей по договору.

4.1. В соответствии с настоящим договором Собственник вносит следующие платежи, составляющие в совокупности плату за управление многоквартирным домом и предоставление жилищных и коммунальных услуг.

4.1.1. Платежи за коммунальные услуги;

— водоснабжение, водоотведение;

— горячее водоснабжение;

— отопление;

— электроснабжение;

— газоснабжение.

— прочие

4.1.2. Плата за жилищные услуги — содержания жилья — 7 руб. 50 коп. текущий и капитальный ремонт — 2 руб. 50 коп. с одного квадратного метра. Управляющая организация до 5-го числа каждого месяца производит расчет платежей за жилищно-коммунальные услуги, рассчитываемые по нормативам за предшествующий месяц с учетом льгот, предоставленных Собственникам и иным лицам, проживающим в доме, в соответствии с действующим законодательством. Сумма-оплаты по видам платежей, информация о предоставленных льготах, а также перерасчет платежей с учетом их качества и количества указываются в платежом обязательстве. До 15-го числа каждого месяца Управляющая организация передает платежное обязательство Собственнику и иным лицам, проживающим в доме, лично в руки или через почтовый ящик. Собственники и лица, проживающие в доме по договору социального найма, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 20-го числа, следующего за истекшим месяцем.

4.2. Ставки, тарифы и нормативы потребления жилищных и коммунальных услуг устанавливаются в соответствии с действующим законодательством. Изменение ставок или тарифов является основанием для перерасчета соответствующих платежей за жилищно-коммунальные услуги.

4.3. В случае установки индивидуальных приборов учета, расчет начислений за коммунальные услуги осуществляется в соответствии с показаниями приборов учета. При отсутствии приборов учета, размер платежей за коммунальные услуги определяется в соответствии с действующим законодательством,

4.4. При наличии индивидуальных средств измерения (приборов учета) Собственник или иное лицо, проживающее в доме, самостоятельно производит снятие показаний на 25 число каждого месяца, рассчитывает объем потребленных услуг и величины соответствующих платежей за прошедший месяц и представляет данные в бухгалтерию Управляющей организации.

4.5. В случае изменения тарифов или нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг, производится перерасчет стоимости потребленных услуг.

4.6. Собранные денежные средства учитываются Управляющей организацией, имеют целевое назначение и образуют следующие фонды:

а) фонд содержания, направляемый на обслуживание дома;

б) фонд текущего и капитального ремонта;

в) фонд оплаты коммунальных услуг.

4.7. Управляющая организация получает за свои услуги вознаграждение в размере 1% от собранных с Собственников и лиц, проживающих в доме по договорам социального найма, платежей за содержание и ремонт жилых площадей. Денежные средства Управляющая организация учитывает как доход с фактически собранных средств и поступивших платежей по льготам.

4.8. При заключении договора Собственник единовременно вносит вступительный взнос в размере 5000 рублей (данная сумма является фиксированной с одного помещения).

4.9. Собственник обязан при проведение ремонта самостоятельно вывозить строительный мусор, не оставлять его в местах общего пользования.

5. Ответственность сторон. Изменение договора и разрешение споров.

5.1. Стороны несут материальную ответственность за невыполнение условий договора в соответствии с законодательством РФ и настоящим договором

5.2. Стороны не несут ответственности по своим обязательствам, если невыполнение условий настоящего договора явилось следствием непреодолимой силы в результате событий чрезвычайного характера.

5.3. Управляющая организация не отвечает за ущерб, который возникает для Собственников из-за недостатка средств в фондах, указанных в 4.6. настоящего договора.

5.4. В случае нарушения Собственником сроков внесения платежей, установленных разделом 4 настоящего договора Управляющая организация вправе взыскать с него пени в размере 1/300 (одной трехсотой) учетной ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки платежа со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической уплаты включительно. Размер пени указывается в счете, ежемесячно выставляемом Управляющей организацией, и подлежит уплате Собственником одновременно с оплатой услуг.

5.5. При выявлении Управляющей организацией факта проживания в жилом помещении Собственника лиц, не зарегистрированных в установленном порядке; не внесения за них платы по договору, Управляющая организация после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственника вправе взыскать с него понесенные затраты.

5.6. В случае нарушения и/или неисполнения Собственником помещения п.2.3.9 , п.п.4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 настоящего договора к нему применяются санкции, предусмотренные решением общего собрания Собственников. При выставление штрафа его сумма включается в платежное обязательство, представляемое Собственнику и подлежит уплате в порядке, предусмотренном для оплаты жилищно-коммунальных услуг.

5.7. Если общим собранием Собственников многоквартирного дома работа Управляющей организации признается неудовлетворительной, Управляющей организации выносится предупреждение и дается два месяца для улучшения работы.

5.8. Настоящий договор может быть изменен по соглашению сторон, к настоящему договору могут быть заключены дополнительные соглашения.

6. Порядок и формы осуществления контроля за выполнением Управляющей организацией обязательств по договору.

6.1. Собственники вправе ознакомиться в помещении Управляющей организации, а также на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома с ежегодным письменным отчетом Управляющей организации перед Собственником о выполнении условий настоящего договора, включающем информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о наличие и размере задолженности Управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями, о задолженности Собственников за коммунальные услуги.

6.2. Письменные претензии Собственников о неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора должны рассматриваться Управляющей организацией в течение 20 рабочих дней.

7. Срок действия договора.

7.1. Настоящий договор заключается на срок 3 года. Если одна из Сторон настоящего договора за 1(один) месяц до окончания действия договора не заявит о прекращении его действия, договор считается автоматически продленным на такой же период и на тех же условиях. Такой порядок продления настоящего договора сохраняется до принятия сторонами иного решения.

7.2. Настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке:

а) на основании принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе иного способа управления или иной Управляющей организации, а также в случае невыполнения Управляющей организацией условий договора, о чем Управляющая организация должна быть предупреждена не менее чем за два месяца до прекращения Договора путем направления ей протокола решения общего собрания;

б) по инициативе Управляющей организации, с обязательном уведомлением об этом не позднее чем за 2 месяца, либо при обстоятельствах непреодолимой силы.

в) по соглашению сторон.

7.3. После расторжения договора учетная, техническая документация , материальные ценности передаются лицу, назначенному общим собранием собственников , а в отсутствии такового — любому Собственнику или нотариусу на хранение.

8. Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Данный Агентский договор можно скачать для более подробного изучения.